【房地产】中锐穹窿山地块市场定位报告

中锐穹窿山地块市场定位报告 苏州新鸿嘉投资顾问有限公司 /2010.2 项目属性界定 市场环境分析 竞争市场分析 本次报告的思路 项目定位 类似市场研究 苏州 GDP快速发展，总量在长三角仅次于上海， 2009年虽受金融危机波及，增速有所下降，但仍超过 10%，整体态势向好，房地产发展基础稳固 宏观经济增速 房地产发展阶段 小于 4% 萎缩发展 4-5% 相对停滞 5-8% 稳定发展 大于 8% 高速发展 总量持续高速增长 苏州市是江苏经济龙头，长三角核心城市， GDP持续较快增长，说明城市的房地产发展基础良好 长三角经济核心城市 江苏经济龙头，长三角核心城市，是仅次于上海的经济中心。 作为上海经济辐射的第二核心圈，经过十几年的快速发展，目前已经实现了与上海的经济承接，并由经济功能的吸纳性开始向辐射性转变 1540 1760 2080 2802 3450 4026 4820 5700 6701 7400 13% 12% 15% 18% 18% 15% 16% 16% 13% 10% 0%5%10%15%20%01000200030004000500060007000800000年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 GDP 增幅 苏州历年经济总量 2008 年长三角主要城市城市人居可支配收入比较050001000015000200002500030000上海 宁波 绍兴 杭州 苏州 无锡 南京 台州 嘉兴 常州 南通人均可支配收入稳步增加 苏州市整体宏观经济良性发展将不断带动人均可支配收入的稳步增加，预计未来苏州消费者的消费能力和消费水平也将随之呈现逐步上升的趋势，加上苏州市人均消费性支出的水平，都为该市旅游产业的进一步发展创造先决性的消费条件 人均可支配收入虽在长三角主要城市排名难于其经济总量排名形成正比，但绝对值稳步增加，维持在较高水平 人均可支配收入与经济总量不成正比 从长三角的横向对比来看，苏州人均可支配收入并未与其经济总量同等排名，居于中间水平，但仍超过 23000元 /人 /年，绝对值仍处于较高水平 苏州市历年城市人均可支配收入发展10515144511627626320238672126018532123611061713.4%16.9%10.2%12.3%16.4%9.7%14.7%13.9%12.6%0500010000150002000025000300002001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年元0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%人均可支配收入 增幅居民随着收入的不断提高 , 日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升 , 基本食品消费占比持续下降 , 显示苏州人生活品质正在提升 2.5% 10.9% 13.9% 12.6% 6.2% 8.1% 8.3% 37.5% （ 8.7%） 3.1% 11.1% 13.7% 11.9% 7.3% 8.4% 6.8% 37.8% （ 6.8%） 4.1% 10.7% 7.6% 10.5% 7.5% 8.2% 7.8% 43.7% (7.3%) 3.5% 10.6% 15.0% 11.8% 5.5% 8.2% 7.9% 37.5% (7.7%) 2.3% 10.6% 13.8% 12.1% 6.1% 8.1% 8.1% 39.2% (8.2%) 2.4% 11.5% 14.0% 12.5% 6.5% 8.0% 8.0% 37.3% （ 8.5%） 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 15562元 9272元 9783元 11426元 12472元 13595元 人均支出 其它 住房 娱乐、教育及文化服务 交通和通讯 医疗保健 家庭设配用品及服 服装 食品 （其中在外餐饮） 2008年 苏州经济不断发展，外来人口不断落户进入，户籍人口稳步增长，显示出整个苏州房地产健康稳定发展的态势 外来人口大量进入，户籍人口稳步增加 大量外资企业的入驻，吸引大量外来务工人员进驻苏州。 “新苏州人”的大量涌入，带动了苏州户籍人口增长的同时，对苏州房地产的发展提供了强劲的消费人口支撑 苏州户籍人口发展5845915996066166246306330.5%1.2%1.4%1.7%1.3%1.0%0.5%1.2%5505605705805906006106206306402002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年万人0.0%0.2%0.4%0.6%0.8%1.0%1.2%1.4%1.6%1.8%户籍人口 增幅土地成交总量对比分析735.46571.31898.471511.27307.54447.76-22.32%57.26%68.20%-79.65%45.59%020040060080010001200140016002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年- 1 0 0 %- 8 0 %- 6 0 %- 4 0 %- 2 0 %0%20%40%60%80%土地成交总量 增幅2009年苏州土地成交总量447.76万平方米，较 2008年增长 45.59%，增长幅度较大，但绝对值在近六年中仍旧较低。 2008年楼市的普遍低迷，使得土地供应方的政府和土地需求方的开发商对2009年市场景气度预期不足。 2009年土 地市场告别 2008年的 清冷，迎来了新的高潮，虽成交总量未有大量增加，但楼面价飙升幅度极大 住宅用地楼面价对比分析1717 1814 19162336273944705.65% 5.62%21.92%17.25%63.20%0100020003000400050002004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年0%20%40%60%80%住宅用地楼面积 增幅2009年，苏州住宅成交楼面价 4470元 /平方米，比 2008年增长 63.2%，为 2002年苏州实行“招拍挂”以来上涨幅度最大一年。 2009年住宅二级市场快速回暖，成交不断突破高峰，价格上涨浪潮不断席卷整个苏州 苏州市供求关系变化5096876516115777083929131.01.70.70.9010020030040050060070080090010002006年 2007年 2008年 2009年万平方米0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8供应 成交 供求比2009年苏州住宅成交总量 913万平方米，同比 2008年增长 132.9%，且远远超过 2007年 708万平方米的成交峰值。在年初政府主导的购房节及各项优惠政策的刺激下，苏州住宅成交开始稳步回暖，下半年成交量快速上行，不断刷新历史峰值。 苏州市住宅成交价格52056685744563300100020003000400050006000700080002006年 2007年 2008年 2009年元/ 平方米2009年住宅成交价格 7445元 /平方米，同比增长 11.4%，这一价格涨幅似乎与 2009年价格暴涨的市场不想符合，而实际上这是由上半年促销优惠的价格和下半年上涨的价格相互抵消产生的，苏州市整体住宅成交价格仍然呈现快速增长的趋势。 吴中区住宅供应量分析135169154129-8.88%25.19%-16.23%0204060801001201401601802006年 2007年 2008年 2009年万平方米-50.00%0.00%50.00%供应量 增幅2009年区域供应总量 129万平方米，比 2008年度 154万平方米的供应总量下降 16.23%，为近四年来供应量最少年份。 吴中区住宅成交量分59.09%168.06%15.03%0501001502002502006年 2007年 2008年 2009年万平方米-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%成交量 增幅2009年度区域成交总面积 193万平方米，超过供应面积 64万平方米，比 2008年度成交总量多出 121万平方米，上涨幅度为 168.06%。 受市场环境的影响， 2008年度成交量为近四年最低水平，更多的置业需求被压抑。 2009年成交量为四年之最，在 2008年度的低基数上，上涨幅度明显。 吴中区住宅供应量连续两年下降， 2009年下降幅度加大；成交量飙升，上涨幅度大 吴中区住宅成交价格47976939713560190100020003000400050006000700080002006年 2007年 2008年 2009年元/ 平方米2009年在全苏州整体价格上扬的情况下，吴中区成交价格下跌，为 6939元，跌幅为 3%，幅度较小。 吴中区 2009年度整体成交均价的下降主要和成交结构变化有关，较之以往别墅产品占据主力成交比例， 2009年吴中区成交量中存在的大量低价公寓产品，导致整体成交价格下降。 成交结构0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2008年 2009年1 8 0 以上144-18090-1449 0 以下与供应结构相对应， 2009年度吴中区的成交多来自于中大户型产品，特别是 180平方米以上的改善型产品，比例达到 43.5%，同时 90-144平方米的普通公寓产品成交占比为 32.42%，90平方米以下的小户型产品比例仅为18.27%。 吴中区是 2009年苏州五大区域中成交价格唯一下降的区域，大户型产品成交持续放大，小户型产品被挤压 经济发展稳固生活品质提升 城市经济发展态势向好，房地产发展基础稳固，人均收入的不断增长大大有利于市场消费水平的提升 外来人口的不断涌入造就大量购房需求，随着生活品质的逐渐提升，消费者对居住环境的要求也在提高 土地市场萎缩价格不断提升 土地市场整体萎缩， 09年土地成交同比有所增加，但其成交面积远远不及 06、 07年 土地成交楼面价不断上升，开发商资金充裕，拿地热情较高，竞争十分激烈 市场供不应求缺口将会扩大 供不应求市场特征表现明显，吴中区成交量基本维持在较高水平，房源供应不充足，无法满足日益增长的消费需求 由于近期土地供应不足， 08年冷淡的楼市促使开发商减缓了项目开发节奏，短期内市场难以形成较大的有效供应，这将导致供求缺口扩大 市场环境小结 城市经济发展稳固， 土地市场萎缩，供不应求市场特征短期内难以扭转，供求缺口将会扩大 市场环境分析 竞争市场分析 本次报告的核心思路 项目定位 类似市场研究 项目属性界定 地块所属穹窿山景区享有苏州第一名山之称，自然景观丰富，历史文化底蕴深厚 苏州第一名山 穹窿山景区，地处苏州西部，被称为苏州第一名山，主峰“箬帽峰”，海拔 341.7米，为太湖东岸群山之冠，因而又有“吴中之巅”的美誉。此山气势雄伟，地域宽阔，东连木渎，西濒太湖，绵延光福、藏书、胥口三镇，全长约 7.5公里，林地面积 2万多亩。 孙子兵法诞生地 穹窿山景区历史悠长，集政治、军事、宗教、文化于一山，丰富的人文景观是其又一资源优势。古代大军事家孙子隐居在此，并写出了中国历史第一部兵书 孙子兵法十三篇 。 用地规模较小，容积率较低，建筑高度有限，产品规划空间较小 用地指标认识： A、 B两地块均为低密度用地，用地规模较小，建筑高度基本控制在 15米以下，这使得产品规划空间较小。而 B地块明确指出该地块发展为旅游宾馆。 B地块指标： 地块编号：苏地 2009-B-86 用地面积： 13334.8平方米 用地性质：旅馆业 (C2) 用地功能布局：不做要求 建筑高度： 15米 容积率： 0.8 建筑密度： 25% 最大总建筑面积 :10667.84平方米 A地块指标： 地块编号：苏地 2009-B-85 用地面积： 20143.6平方米 用地性质：商业 (C2) 用地功能布局：不做要求 建筑高度： 12米 容积率： 0.8 建筑密度： 30% 最大总建筑面积 :16114.88平方米 西 东 南 北 穹窿山景区 远处的民宅 绕城高速 兵圣路 地块内树木茂盛，南面仰视穹窿山景区，西面道路车流量少，北面绕城高速、省道可通往无锡、市区 现有交通体系 兵圣路：双向两车道，可通过 230省道、绕城高速快速通往市区、无锡，车流量小，但由于地势空旷，回声较大 公交站点：经过地块的公共交通路线有 64路、 667路，主要抵达方向为光福、市区和新区 未来交通体系 南环快速路西延：东起滨河路西到灵岩山孙武路，全长 8.1公里，一期木渎镇区以东沿线年内开工 中环线：规划中的苏州中环线将与南环快速路对接，项目所在区域处于内环线、中环线的延伸段 苏福路 绕城高速 230省道 道路通达性较强，公交线路有待完善，未来交通规划利好可大大缩短与市区距离 区域产业以旅游业为主，受季节影响较大，商业支撑能力不强 属性 内容诠释 界定 地理位置 穹窿山风景区内，远离市中心 旅游度假功能 区域发展 区域产业以旅游业为主，受季 节影响较大 商业支撑能力不强 项目规模 两地块占地面积为 33478.4平方米，容积率为 0.8，分别限高 12米、 15米 小规模低密度项目 资源状况 自然资源，历史文化， 230省道、绕城高速通往市区、无锡 自然景观优越，历史底蕴深 厚，交通通达性较强 配套资源 景区目前存有少部分商业 区域宾馆欠缺，由项目填补 项目属性诠释 穹窿山区域传统商业发展动力不足 项目不宜发展 传统商业 区域基本消费人口数量不足，常驻人口随城镇化外流 过境旅游的流动性人口间歇 性强 区域产业以旅游业为主，没有强势、差异化产业支撑 单客消费力低 项目属性界定 市场环境分析 竞争市场分析 本次报告的核心思路 项目定位 类似市场研究 周边同性质用地项目示意 黄金水岸 项目名称 地块编号 占地面积 建筑面积 容积率 土地用途 楼面价 黄金水岸 苏地 2006-G-38 414326.3 124297.89 0.3 商业 2500 中信太湖城 苏地 2005-B-54 556355.5 675328.65 1.21 商业 /居住 846 温泉 1858 苏地 2007-B-63号 109883.6 164825.4 1.5 商业 /居住 2184 中信太湖城 温泉 1858 黄金水岸 项目容积率较低，定位为舒适型度假别墅，内部配套齐全，拥有一线湖景资源 占地面积 414326m 建筑面积 124297m 容积率 0.3 绿化率 45% 楼面地价 2500元 /m 建筑风格 中式风格 开发进度 前期 产品类型 独栋别墅 成交均价 单价： 14000-27000 总价： 400-900万 项目于 09年 5月推出独栋产品，并保持非常好的销售速度，截至 09年底推出房源已基本售罄。 面积范围（ M2） 推出套数 可售套数 销售套数 去化率 价格变化 地上 223-300 60 6 54 90% （ 300-800万） （ 400-900万） 项目月度成交走势161332515187077554777322943653329128368900246810121416181月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套010002000300040005000600070008000平方米套数 面积月均去化 6.75套 黄金水岸 项目于 09年 9月份开始对外销售，仅内部客户就消化了过半的推量，并保持月均 6.75套的较快销售速度 地上 276平米，地下 204平米，四室三厅两卫 附送超大南北花园、地下室 下沉式庭院设计增加采光面 主卧套间设计 主仆分流 功能完善 地上 223平米，地下 106平米，四室两厅三卫 附送南北花园、地下室 下沉式庭院设计增加采光面 卧室布局紧凑 主客分流 户型点评 -1F 1F 2F -1F 1F 2F 温泉 1858 温泉入户是项目的主要卖点，联排与公寓产品布局迎合市场中高端客群度假需求 占地面积 109883m 建筑面积 164825m 容积率 1.5 绿化率 41% 楼面地价 2184元 /m 建筑风格 中式风格 开发进度 中后期 产品类型 联排别墅、小高层、商 业 成交均价 一期联排： 11000(售罄 ) 二期小高层： 9000 项目于 07年推出一期联排产品，以温泉为主要卖点，目前主推二期毛坯公寓。 项目别墅月度成交走势1161 15922 2110284213461608309292258265251761425926750246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月套050010001500200025003000平方米套数 面积面积范围（ M2） 预售时间 推出套数 可售套数 销售套数 去化率 价格变化 地上 180-216 2007.11 111 27 84 76% 9000 11000 公寓 50-160 2009.10 231 81 150 65% 7500 9000 月均去化 7套 温泉 1858 项目一期别墅产品在 2009年快速被市场消化，二期公寓产品推出仅三个月销售量过半 地上 181平米，地下 70平米，三室两厅三卫 附送南北花园、地下室、露台 客厅挑高设计 小面宽，大进深 主仆分流 地上 215平米，地下 110平米，四室两厅三卫