池州市碧水青城前期策划报告

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市 场 调 研 篇 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 池州房地产综述 通观池州房地产市场 ,应该说正处于一个发展的阶段 , 池州房地产市场在近两年一直呈现出快速上涨的态势，随着池州城市改造进程的不断推进以及人们生活水平的不断提高 ,相信这个市场也会越来越成熟。 根据我们的了解 ,今年上半年池州市完成拆迁面积 18 万平方米 ,预计全年完成拆迁面积将突破 30 万平方米 ,是池州历年来城市拆迁规模最大的一年 ,由此也可以看出：巨大的城市拆迁所带来房地产市场的刚性需求在年池州当地占有 很重要的地位。 根据我们对池州房地产市场的调查 ,2005 年池州房地产市场商品房总的去化量约为 30万平方米 ,今年上半年房地产市场去化量为 17万平方米 ,目前市场上没有新公开个案 ,大都是在售个案的余量，就目前的阶段看，池州房地产市场又处于一个供略小于求的阶段。 但随着汇景国际花园四期、星城明珠以及 碧水青城 在下半年的陆续面市，池州房地产市场在总体的供应量上会大幅度增加，预计年内市场新推案量将达到30 万平方米左右，届时围绕着贵中分校周边将真正上演一场“三国演义”。而按照目前的去化速度判断， 2006 年全年去化量会达 到 35 万平方米左右。 综合以上情况分析， 池州房地产市场 总 体处于一个供需两旺的状态。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 池州房地产调研分析 规模分析 32134.4 2.8 2 1.705101520253035在售个案规模对比目前池州重点在售住宅项目 6 个，如上图所示规模由大到小依次是： 汇景国际花园 32 万平方米、和泰星城 13 万平方米、平天湖水岸花园4.4 万平方米、清风名苑 2.8 万平方米、烟柳园 2 万平方米、百花南苑 1.7万平方米。 从规模上分析，汇景国际花园占有绝对的优势。无论是从市场的销售情况看还是在对市民的走访中都会感觉到，汇景国际花园在池 州市民心中较高地位和认可度。可以说： 规模大、有一定配套的小区受到购房者的青睐。 户型面积分析 通过对在售住宅项目的调查显示： 个案名称 汇景 三期 和泰星城 清风名苑 烟柳园 百花南苑 水岸花园 主力户型 3/2/1 3/2/2 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 3/2/1 主力面积 105-117 120-126 110-117 100-110 105-110 100-110 120-128 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从上述表格中我们可以看出： 目前池州房地产市场主流是 100-110 平方米三 房二厅一卫的户型面积。 从户型的布局上看，当地的产品以实用性的传统户型为主，还没有出现错层、夹层的户型产品。 从户型的功能上看，户型结构较为方正，功能分区明了，也没有出现类似 南北 飘窗及入户花园的功能设计。 景观分析 从在售个案的情况来看，在营销过程中大都以景观为宣传卖点，但实际景观设计水准一般，对景观设计的挖掘深度还远远不够。 从景观设计单位来看，池州当地也引进了一些外地的公司，如：南方设计院、杭州石田景观设计院、常州设计院等，但还尚吸引一些品牌影响力较强的景观设计单位。 可 以说： 目前在售个案的景观大都是一些组团绿化，整体显得比较单调，对景观小品的应用较少，只有和泰星城采用了一些水景的设计。如下图：这代表了目前池州当地景观设计最好的项目。 从景观设计上看，整体水准有待进一步提升。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 建材设备标准分析 从目前市场在售个案使用的建材设备标准来看： 单元门：一般采用可视对讲系统 进户门：采用品牌防盗门 窗：塑钢窗 安保系统：周边界红外线报警系统 立面：一般采用涂料，个别项目有少量面砖搭衬 从整体上分析，当前池州房地产市场发展阶段，在售个案所使用的上述建材设备标准还可以 ，但有些细节还是有待提高。如： 立面：除了和泰星城外立面有些特点外，其它项目的外立面给人的感觉很一般。 公共过道：目前在售项目的过道全部都是水泥地坪，整体品质感一般。 物业 管理 服务分析 通过对在售项目的调查显示： 汇景国际花园：金房物业 和泰星城：金房物业 清风名苑：华宇物业 烟柳园：青松物业 平天湖水岸花园：菲安物业 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 通过上述调查可以看出： 池州最具有代表性的两个项目汇景国际花园和泰星城的 物业管理公司是 金房物业，这也应该是目前池州名气最大的物业管理公司 ，是池州的“品牌物业” 。 从实际了解情况 来看，池州当地还没有引进一些先进的管理模式和高水平的管理公司。在品牌物业管理上还是一个空缺。 产品调查综合评述： 通过对池州当地在 售 产品的调查 以及对市民走访了解 可以看出： 池州市房地产市场正处于一个发展的阶段， 在售产品基本上是以一种传统的房地产形式出现，产品细节强调较少，整体品质感一般。 随着房地产市场的发展、购房者观念的逐渐转变、新的开发理念的形成，我们有理由相信，未来的房地产市场要用产品和服务说话。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 竞 争 分 析 篇 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市场 竞争分析 就 目前池州 房地产市场而言， 重点在售住宅项目 5 个 ，分别是： 和泰星城 二期 、平天湖水岸花园、清风名苑、烟柳园、百花南苑 。 除百花南苑小区外，其它个案都是今年上半年公开的项目。从分布情况来看，并不集中。从规模来看，在售项目规模都不大，目前都是些余量销售。按照目前的形势分析，到本案公开时候，这些在售个案对本案都形成不了大的威胁。 结合项目所在地理位置以及项目实际进度等，我们认为本案最重要的两个竞争项目应该是： 汇景国际花园四期和星城明珠。 根据我们的调查，汇景国际花园四期已经开始对外登记预约，预计在今年 10-11 月份会正式对外公开销售，而星城明珠一期目前规划已经基本确定，预计在今年年底 也应该会对外销售。届时，本区域内的市场新推案量会明显增大，三个项目也会展开激烈的竞争。下面，我们将对 汇景国际花园四期和星城明珠 与本案做重点对比分析。 汇景国际花园四期 占地面积： 7.1 万平方米 总建筑面积： 10.89 万平方米 产品类型：多层（ 22 幢）、小高层（ 7 幢） 多层：建筑面积 7.33 万平方米，小高层：建筑面积 2.89 万平方米 户数：多层 596 户 小高层 247 户 规划面积： 88-145 平方米（不含顶加阁）主力面积：多层 103-109 平方米 预计公开时间： 10 月 -11 月 目前预约客户： 70 组 （截止到 8 月 5 号） 多层户型面积配比： 88.44-97.5 平方米 2/2/1 82 户 /14% 103-109 平方米 3/2/1 174 户 /29% 113-117 平方米 3/2/2 120 户 /20% 120-127 平方米 3/2/2 108 户 /18% 顶加阁 112 户 /19% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 星城明珠 占地面积： 28.09 万平方米 总建筑面积： 28.09 万平方米 容积率： 1.0 绿化率： 40% 规划户数： 1912 户 住宅建筑面积： 24.2 万平方米 商业建筑面积： 2.91 万平方米 建筑布局：多层、小高层、别墅 一期：多层 19 幢 一期建筑面积： 6.68 万平方米 一期户数： 522 户 一期主力面积： 102.25-115.30 平方米 一期户型面积配比： 82.19-86.58 平方米 2/2/1 82 户 /15.7% 99.09 平方米 3/2/1 48 户 /9.2% 102.25-115.30 平方米 3/2/1 164 户 /31.5% 116.77-120.90 平方米 3/2/2 98 户 /18.8% 131.14 平方米 3/2/2 9 户 /1.7% 142.43 平方米 4/2/2 9 户 /1.7% 153.30 平方米 5/2/2 10 户 /1.9% 顶加阁楼 102 户 /19.5% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 综合环境对比分析： 首先，从三个项目所处的地理位置看，本案与汇景国际花园四期同位于九华山大道内侧，而星城明珠则是位于九华山大道外侧，在池州当地过了九华山大道就相当于出城一样的感觉。其次，从项目周边小环境及配套上看，无疑汇景国际花园四期更具有一定的优势。 第三，汇景四期依靠前三期 的开发，在当地具有很高的认可度，口碑非常好，可以说，三个竞争项目当中，汇景国际花园四期占有地利、人和两大关键优势。 因此，综合环境对比优势依次是： 汇景国际花园四期本案星城明珠 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目规模对比分析： 见下图： 1118300102030汇景四期 碧水青城 星城明珠规模对比分析从上图中我们可以清晰的看出： 星城明珠本案汇景国际花园四期 汇景四期 11 万平方米，本案 18 万平方米，星城明珠 30 万平方米无疑更具有规模优势，星城明珠依靠其规模大， 因此， 在小区内部配套上增设了幼儿园，小学、超市等 ，这些是本案和汇 景四期不能比较的 。 项目内部景观对比分析： 从三个项目内部景观上看， 汇景四期延续了前三期景观设计的风格，整体上是以绿化组团为主，小品应用较少，景观单一性比较明显。 星城明珠在内部景观设计上引入了部分水系和局部景观小品的设计，在整体上强调景观的丰富性，但景观的连续性不强。 因此 ,本案在景观设计上 ，整个小区 东侧引入部分 水景，内部设置 多处景观小品， 要在设计上 要 运用坡地景观的设计，使整个小区的景观 看上去错落有致，要强调 整体上景观的连续性和丰富性 ，突出本案 在三个竞争项目中优势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目立面对比分析： 汇景 四期立面效果图 从上面的效果图可以看出： 汇景四期的立面基本上也延续了前三期的风格， 没有突出的特点， 四期是以涂料为主，局部棕红色面砖，蓝色斜面屋顶设计，整体效果看上去一般。 相对前三期的立面效果应该说提升不大。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 星城明珠一期立面效果图 从上面的效果图可以看出： 星城明珠一期立面也是以涂料为主，局部面砖，整体设计上更具有现代特征 ，立面效果明显强于汇景四期 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户型对比分析 汇景四期二房约 93 平方米左右 汇景四期三房二卫约 117 平方米左右 从汇景四期的户型可以看出： 1、主卧引入飘窗设计。 2、南北双阳台设计。 3、整体户型全明设计。 4、整体户型进深在 10-11 米左右，通透性较好。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 星城明珠一期二房户型，面积约 82 平方米左右 星城明珠一期三房二卫户型，面积约 117 平方米左右 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从星城明珠一期的户型可以看出： 1、户型整体开间小，二卧 +客厅才 10.2 米。 2、南北双阳台设计。 3、 双卫 户型 中 套内卫生间是暗卫设计。 4、整体户型进深在 10-11 米左右，通透性较好。 从 上述两个项目的户型面积情况可以看出： 两个竞争项目在户型设计上没有致命的缺点 ， 户型整体较为方正 ， 进深短 ， 通透性好 ， 面积范围控制也比较好 。 因此，本案在户型设计上要考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升本案产品市场竞争力。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项 目 建 议 篇 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目优劣势分析 项目 优势 ： 1、项目地理位置接受度较高 本地块位于 九华山大道内侧，贵中分校以北 。从当地购房者购房习性以及 城市 发展方向来看 ，本案所处的地理位置占有一定的优势。 2、项目 地形方正，两面临水，并且有一定规模优势 本案 西侧、北侧紧靠 清溪河、白沙河，水质较好。此外，本案地块方正，总的规模在 18 万平方米左右，有利于规划高品质的项目。 项目 劣势 ： 1、周边生活配套设施较少 本地块周边尚无直接的生活配套设施，及大型的公建设施，给业主日后的生活造成不便。 2、地块南侧被啤酒厂和贵中分校隔开，给小区的出入带来了一定的不便 。 3、竞争压力较大 在本案的周边有汇景四期、星城明珠等竞争项目，且三个项目推广的进度相差不大，因此，整体竞争 形势较为严峻。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 目标客源分析 我们的 客户在哪里 ？ 通过对池州当地市民的调查和了解，目前池州当地购房者对购房投资行为还处于萌芽之中，但随着房地产市场的发展，人们的观念会有一定的转变，届时肯定也会有一小部分人先行动起来，这也是未来不能小视的购房力量。因此，当前我们把本案的目标客源划分成以下两个层次： 1、有效需求客户 这部分市民通常情况下都有购买商品房的意愿，并且已经具备了一定的支付能力，这部分客源将占未来购买客户的较大比重，也正是本案的主力客源。他们的身份应该是： 公务员、教师、医生 、银行职员 、各乡镇私营业主 以及一些中高收入的家庭。 2、潜在需求客户 这部分市民通常情况下也有购买商品房的意愿，但尚不完全具备支付能力，这部分客源在一定条件下可以转变成有效客源，但这些人对购买商品房有严格的预算。他们的身份应该是： 渴望改善居住条件的拆迁安置户、希望子女有较好就学条件的家庭以及一些有婚育打算的年轻人 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 他们要买什么样的房子？ 通过对池州当地在售个案的调查以及对市民的走访发现： 1、 80-90平米二房二厅一卫的产品去化速度较快，有一定的市场需求。 根据我们的调查显示：和泰星城二期 35 户二 房户型在公开后较短的时间内便全部去化，汇景国际花园三期 210 户二房户型早已销售一空。清风名苑 35 户二房户型到目前为止也只余下 1 户。 2、 100-110 平方米三房是目前房地产市场的主流户型面积。 目前池州房地产市场上的主力面积普遍在 100-110 平方米左右， 是目前房地产市场上认可度最高的户型面积。如：和泰星城二期，清风名苑、烟柳园、汇景国际花园三期等，但从户型的设计上，目前在售的和泰星城二期占有一定的优势，因此，该案也成了目前在售个案当中销售最好的项目。 3、购房者对 小区 生活配套、就学 条件、 小 区景观 以及开发商的实力四 大因素最为看重。 通过对在售个案的调查显示：池州当地在售个案中，普遍存在的问题是项目周边生活配套设施不完善，小区景观设计亮点不多。 在对市民的走访过程中有不少的市民向我们描述心中理想的产品应该是： 小区周边有一定的生活配套设施，能满足基本的生活需求，子女上学比较方便，小区内部环境舒适，开发商品牌影响力较好的小区。如：汇景国际花园。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 户型面积配比建议 根据我们对竞争对手的调查以及对池州市场的了解，我们认为本案的户型面积配比建议应重点考虑以下几点因素： 1、目前池州房地产市场上主流 户型面积为 100-110 平方米三房产品 。 2、考虑到池州房地产市场整体的购买力不强，应当适当给予小户型产品一定的关注。 3、根据目前市场的反映和对 竞争项目户型 的分析 ,本案在户型设计上要重点 考虑：具有相同功能的户型，本案的面积要比竞争项目的面积小，由此来提升本案产品市场竞争力。 4、提升户型细节的设计，优化户型的使用功能。 具体户型面积配比如下： （一期） 户型 面积范围 (m2) 配比 (%) （小 2 房）二房二厅一卫 70-75 5% 二房二厅一卫 80-85 15% （小 3 房）三房二厅一卫 95-100 20% 三房二厅一卫 100-105 20% 三房二厅二卫 110-115 15% 四房二厅二卫 125-130 5% 顶加阁 20% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 针对上述本案提出的户型面积配比与汇景四期和星城明珠一期相对比：（ 假设 平均单价按照 2300 元 /平方米计算） 对比 二房 二厅一卫 ： 项目名称 户型 面积（） 总价（万元） 比例（ %） 碧水青城 2/2/1 70-75 80-85 16.1-17.3 18.4-19.6 5% 15% 汇景四期 2/2/1 88-97 20.2-22.3 14% 星城 明珠 2/2/1 82-87 18.9-20.0 16% 上列表显示： 1、 本案二房产品 有 5%面积在 75 平方米以下， 总价控制在 17.3 万以下，这是两个竞争项目都不具有的 。 2、本案 其余 15%二房产品面积在 85 平方米以下， 总价全部控制在了 20万以下， 汇景四期二房 总价全部在 20 万以上，最高达到 22 万以上 ，无疑本案的优势非常明显。而 星城明珠 的 二房 产品无论是在面积还是在总价的控制上与本案都不相上下，因此， 本案 15%的二房较星城明珠的二房而言优势较小 ，关键要看谁设计的更合理。 对比 三房 二厅 一卫： 项目名称 户 型 面积（） 总价（万元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/1 95-100 100-105 21.9-23 23-24.2 20% 20% 汇景四期 3/2/1 103-109 23.7-25.1 29% 星城明珠 3/2/1 99-100 102-115 22.8-23 23.5-26.5 9.2% 31.5% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 上列表显示： 1、三房二厅一卫的户型都是三个竞争项目的主力户型。 2、 本案与星城明珠三房二厅一卫的第一区间相差不大，关键还是要看谁设计的更合理。而第二区间 本案较星城明珠还是有一定的 差别，总价最高的相差 2 万元 /户， 与汇景四期对比，最低价差 0.7 万 /户，最高价差 0.9 万 /户，因此， 本案还是具备一定的优势。 对比 三房二厅二卫： 项目名称 户型 面积（） 总价（万元） 比例（ %） 碧水青城 3/2/2 110-115 25.3-26.5 15% 汇景四期 3/2/2 113-117 120-127 26.0-26.9 27.6-29.2 21% 18% 星城明珠 3/2/2 117-121 26.9-27.8 20.5% 上列表显示： 汇景四期三房二厅二卫的户型在第一区间与本 案相比较为接近，本案的优势较小，而星城明珠略占劣势。相比汇景四期三房二厅二卫的户型在第二区间面积明显偏大，不占任何的优势。 综上所述 ： 本案在同样的户型和使用功能上，面积范围较竞争个案均小，总价 的控制上占有优势， 这样的户型面积设计无疑会大大提升本案产品的市场竞争力。 此外， 根据我们的调查发现，顶楼加阁楼的户型去化速度较慢， 两个竞争个案的 顶楼加阁楼 的户型调整不大，总 面积 偏大。而 本案在户型设计上阁楼面积 要 尽量做小，作为赠送面积的露台可以做大 （南北露台） ， 加强此类产品的去化速度， 这样在产品综合设计上 本案 就会占有 明显的优势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 智能化建议 1、宽带高速、电话接入系统 2、紧急求助系统 3、 智能 IC 卡系统，社区一卡通以及车辆出入管理系统 4、 单元门 可视对讲系统 5、红外线报警系统，防火、防煤气泄漏的报警 6、电子巡更、闭路监控、出入口门禁管理系统 7、 小高层设置 智能化电梯刷卡系统 8、远程抄表系统 物业管理建议 1、 24 小时保安及监控服务：专业的保安、配备先进的智能化安防系统，全天候时刻维护业主的人身及财产安全。 2、公 共区域清洁：定期打扫公共区域的卫生及清洗。 3、失物招领：如有遗失物品，可通过张贴启事通知失主认领。 4、各类代办服务：包括代收邮件、代办速递服务、代订报刊杂志、代订花、订水、代办专业保险推荐等服务。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 營 銷 策 略 篇 篇 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 推 案 策 略 有关推案量的思考 三个开发建设阶段， 三 个营销推广期 其他的几点考虑 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 有关 推案量的思考 参考一 ：（ 情况 理想， 项目接受度非常高） 750 套 /年 汇景三 期 ， 2004 年 9 月底拿到预售证，到目前共成交了 895 套住宅，余 1 套 . 我们估计其在房源 供应 充足的情况下，销售速度为 750 套 /年 左右。 参考二 （ 情况正常， 项目接受度比较高） 450 套 /年 和泰一 期 ， 2004 年 11 月开盘，到目前共成交了 346 套住宅，余 3 套； 和泰二期 ， 2006 年 1 月开盘，到目前共成交了 221 套住宅，余 136 套。 我们估计其在房源供应充足的情况下，销售速度为 450 套 /年 左右。 对本案的预估 如果前期售楼中心样板区将产品特点 完全展示出来， 我们认为在池州当地还是可以 造成 轰动效应的，但达到 750 套 /年 ， 难度还是非常大的， 2005 年 的 汇景可以 说是独大，可以达到这个数字，但我们公开时，汇景四期、 星 城明珠都是 推案密集阶段，竞争会非常激烈，即便我们取得了竞争优势，其他两个项目也必然分流相当多客源， 我们预估 本案的销售速度 在 500 套 /年 左右， 即 6 万 上下 ，约占市场份额的 15 20 。 理想的情况可以在 600 套以上，即超过 7 万 。 综上所述，我们认为： 本案每年推出 8 9 万的案量，保证有一定的房源供应 。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千 个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三个开发建设阶段， 三 个营销推广期 三个开发建设阶段 一期：整个多层部分。 二期：北层小高层和高 层。 三期