【商业地产】2009年桂林市房地产市场调研报告-105PPT

桂林市房地产市场 调研报告 指导老师： 调研时间 : 调研区域： 调 研 人： 报告编辑： 目 录 一、前言 二、三里店片区 三、城南片区 四、八里街片区 五、临桂片区 六、机场路口周边片区 七、总结 前 言 从 2008年下半年开始，随着金融危机的全球蔓延，全国房地产市场跌入低谷。在一、二线城市，以万科为首的房地产企业纷纷举起“降价大旗”，欲尽快回笼资金，但现实并没有想象的那么好，销售量依然下降，消费者信心大跌。 桂林虽处于三线城市，但也受到了冲击，从 08年下半年开始，桂林市房价停止上涨，甚至出现了下跌的情况，消费者多为持币观望态势。到 2009年 2月、3月，桂林市房地产销售市场出现了“小阳春“，各界议论纷纷，有说刚性需求存量爆发的，有说“假按揭”的，有说桂林房市走出低谷、市场已回暖的，等等。 那么，桂林市房地产市场目前状况如何？本人本着客观的态度，对桂林市房地产市场进行调研，主要从价格、销售情况及广告宣传特点等方面入手，采用分区踩盘的方式，对桂林市房地产市场进行调研。 三里店片区 鑫海国际 同和颐园 东晖国际 公园绿涛湾 东岸枫景 水晶郦城 巴比伦 区域概况 该区域位于漓江之东，可以说是漓东核心区域，也是桂林第二商业核心所在，配套十分完善。 1. 在交通上，经环城北二路可直达北极广场，过漓江桥、解放桥便是火车站、汽车站和十字街，沿环城南二路可快速到达旅游批发城，经桂磨大道可直接上环城高速； 6路、 16路、 18路、 23路、 32路、 33路、 204路等公车直达该片区，除此之外，在三里店大圆盘可坐中巴车直达北极广场、八里街等地，交通十分便利； 2. 购物和休闲方面，有南城百货购物中心、喜洋洋大型超市、国展中心、国美电器、家乐城；小南国、多味羊肉馆、味道制造；市体育馆、游泳场、老兵俱乐部、甲天下球馆、以及其他各类运动馆等等。 3. 在医疗和教育上，有第七人民医院、第五人民医院、朝阳医院、桂林虹桥门诊以及其他各诊所；七星幼儿园、 e贝幼儿园、七星小学、工学院附属小学、桂林理工大学、桂林医学院、桂林电子科技大学等。 4. 另外，工行、农行、建行、中行、交行等各大银行在该区域都设有营业厅。 5. 更值得一提的是，国家高新区也处在该区域，三金药业、集琦集团、西麦、桂林国际线缆等大型企业的管理者和各大学里的教师可以说的上是桂林的企业界和教育界的精英，是人们向往的社会身份，给人们一种良好的区域形象。 所踩楼盘 东晖 国际公馆 目前出售的都是现房，水电、煤气都已到位，以大户型为主，最小的一套为 87 左右的两房，小区内绿化和休闲配套都已成型，物业费电梯房每月 1元 / 、楼梯房每月 0.6元 / 。 同和颐园 目前出售的是项目的一期和二期（共 8栋七层楼梯房），一期在今年年底交房，现已全部封顶；二期在 2010年 4月交房，现已施工到第五层；项目三期的两栋 11层电梯房正在打地基，具体推出时间未定。物业费每月 0.65元 / （楼梯房）。 甲天下 鑫海国际 项目分两期开发，现开发的为一期，一期全部为 12层以上的电梯房。其中 6号楼今年 5月交房， 4号、 5号楼今年年底交房，三栋楼都已封顶，正在做外墙装修。 公园绿涛湾 楼盘的一期和二期已售罄，现出售的是项目的三期，为准现房，今年年底交房，目前正在拆架做外墙装修 。项目的三期与一期二期被会仙路隔开，内部配套设施比不上一期二期，而且只有三栋楼，显得有点孤零零。地下停车库，出售价格约 7万 /个，出租价格约 150元 /月 个。 楼盘主要宣传点：国家 ” 3A“景区景观。 冠泰水晶郦城 该楼盘全部为 12层的电梯房，项目的一期全部出售给桂林市公安局特警支队，目前出售的是项目的二期，在今年的 10月交房，除其中的一栋只施工至十一层，其余已全部封顶，车库出租价格 150元 /月 个，出售价格未定。小区内即将建成托儿所、老年活动中心大型配套设施。 楼盘主要宣传点： “ 中央学府区，榜样生活 ” 。 合通巴比伦 楼盘目前推出的是项目的一期，在今年 10月交房，目前都已封顶，都是 9层的电梯房。 该楼盘位置比较偏远，位于桂林二药厂的对面，公交车只有 6路、 9路、 35路，但 9路和 35路车辆非常少，如果是依靠公车外出，是非常不方便的。 主要宣传点： “ 漓东核心区域 ”“ 精致小洋房 ” 。 430042914200 42004186375132002000250030003500400045005000东晖国际公馆同和颐园甲天下鑫海国际公园绿涛湾冠泰东岸枫景冠泰水晶郦城合通巴比伦楼盘名称楼盘价格(元/)房价注：所标价格为底层价格 注：所标价格为第一层价格 东晖 国际公馆 目前出售的都是现房，水电、煤气都已到位，以大户型为主，最小的一套为 87 左右的两房，小区内绿化和休闲配套都已成型，物业费电梯房每月 1元 / 、楼梯房每月 0.6元 / 。 广告语：欧派观邸 大家风范！ 东晖 国际公馆售楼部，保安管理很严， 不像其他楼盘售楼部可以随意进进出出， 给客户一种豪宅的感觉。 东晖 国际公馆一期 东晖 国际公馆二期，全部为 12层的电梯房 东晖 国际公馆 东晖 国际公馆一期为现房销售，小区内绿化都已成型，销售也接近尾声。从售楼部（即小区会所）来看，非常大气，有豪宅气派，从楼盘广告上也可以看出，项目定位是中高端收入的豪宅楼盘。但就定位豪宅而言，东晖 国际公馆的价格稍低，比不上康桥半岛，也比不上附近的江山领秀，当然，相对这两个项目来说，东晖 国际公馆少了天然的水景，但还有一点，康桥半岛八层做的是电梯房，就连合通 巴比伦的情景洋房做的也是九层的电梯房，而定位豪宅的东晖 国际公馆，却做了七层的楼梯房，个人认为，没有电梯的豪宅大大降低了豪宅本身的尊贵身份，这是东晖 国际公馆一期的一处败笔。 合通巴比伦 楼盘目前推出的是项目的一期，在今年 10月交房，目前都已封顶，都是 9层的电梯房。 该楼盘位置比较偏远，位于桂林二药厂的对面，公交车只有 6路、 9路、 35路，但 9路和 35路车辆非常少，如果是依靠公车外出，是非常不方便的。 主要宣传点：“漓东核心区域”“精致小洋房”。 桂磨大道是合通 巴比伦连接市区的主要道路 远远的就可以看到合通 巴比伦的广告语： 一种花园定义一种生活 洋房专家 别墅品质 售楼部 小区与主干道之间的绿化带 小区与桂磨大道之间的绿化带至少有 25米，而且 保留了部分原有的树木，不仅降低了主干道车流 量大带来的噪音，也提高了小区的绿化率。 正在修建的小区大门 外立面以淡黄色为主调，时尚而充满活力 合通 巴比伦 九层楼的电梯房、超宽楼间距（容积率 2.6）和 阔大的 绿化带 (小区内绿化率 35%)，再加上 时尚而充满活力的外立面， 闲适惬意、格调高雅 ，奢侈景观园林，使之成为名副其实的“ 精致花园洋房 ” 。 根据以上的优势，项目定位较高，据置业顾问说，目前已签合同的业主几乎都是有私家车的，因此，使离市区较远这一劣势转成了 “ 远离城市喧哗，尽享清净生活 ” 的优势。 小结 便利的交通，成熟的生活配套设施，浓厚的居住氛围，良好的区域形象，再加上可供开发的土地越来越少，使得该区域具有极高的居住价值和投资价值。该区域除稍远的水晶郦城和合通 巴比伦几个楼盘在价格上没有突破 4000元 / ，其余各楼盘的房价都以超过 4000元 / ，特别是东晖国际公馆，最低价达到了 4200元 / 。 城南片区 润鸿水尚 御林湾 彰泰城 融和风景 该片区位于市区南面，以八中路口为中心点，向南，沿凯风路方向可到达雁山区和阳朔等地，经万福路可连接临桂；向北，过平山到达瓦窑、崇信路、中山路；向东经环城南二路可到达七星路、三里店广场；向西，沿环城西一路到达机场路口，目前，沙河立交桥正在紧张施工，沙河立交桥的通车，将在很大程度上改善该片区的交通状况，特别是缓解了环城西一路的压力。 在购物与休闲方面，该片区主要依靠旅游批发城和瓦窑市场，稍远的有联达商业广场，但对于润鸿水尚而言，目前购物和交通都是非常不方便的。 医疗和教育方面，八中路口附近没有大型的医院，在瓦窑路口这边，有银海医院和桂林中医学院附属医院，各类小型诊所也比较多；教育方面主要有银海幼儿园、沙河小学、平山小学、桂林八中、桂林十一中等。 区域概况 彰泰城 该楼盘目前销售的是 20#、 23#、 25#楼。 20#楼在明年 8月交房，现施工至第二层（共十二层），目前该栋楼只剩下面向德天广场的第九层未售出。 23#、 25#楼明年 9月交房，现施工到第六层（共十二层），第六层的价格为 3650元 / ，每层价格的差额约 40元，估计第一层的价格在 3400元 / 左右。 项目主要宣传点：造老百姓买得起的好房子、彰泰品牌。 所踩楼盘 彰泰城有两个入口，一个是在德天广场（批发城对面）处。 另外一个是在八中对面，从原松泉化工厂进入 彰泰城外立面：多种颜色搭配，时尚前卫、充满活力，富有生命感。 户型图夹在圆形的装饰品内，既方便实用，又美观。 融和风景 该楼盘的一期已全部交房，目前出售的为项目的二期，现已全部封顶，年 6月交房，交房标准为简单装修，简装费用已包含在房价中。 小区内绿化 像这种大型汽修处在融和风景 周边有四至五家，附近还有一 个沙子交易场地 所以，融和风景附近经常 停有很多大型货车 约 3000元 / 带简单装修的房价在城南片区相对来说是比较低的，并且小区内的绿化建设速度也比较快，但融和风景并没有出现销售火爆的场面，到目前，融和风景二期已全部封顶， 10月份就可以做室内简单装修，明年 6月份之前交房，但现在仍有很大一部分没有售出（几乎每个楼层目前都有房源）。经分析，原因有以下几点： 1. 融和风景小区附近有四至五家大型汽修厂和货车停车场，因此周边经常有很多货车来往，给小区业主带来很多不便，比如，影响业主外出、噪音、汽车维修和清洗使路面有大量积水，影响卫生等等。 2. 小区不临主干道，没有公车经过小区门口，业主外出除私家车外，只能靠步行，小区至八中路口路段，没有成型的绿化带，灰尘非常大。 这样的外部环境使得楼盘形象大打折扣。 3. 户型：几乎所以户型都是东西朝向，这就造成了南北不通风，而且经常西晒，拉上窗帘就导致室内采光不好。 御林湾 楼盘目前推出的 19#、 20#、 21#、 13#、 14#楼（ 12层的电梯房），全部为精装房，第十层的价格约 3800元 / ，每层平均已 50元 / 的差额计算，第一层价格约 3388元 / 。该楼盘目前还剩下一套清水房，面积约 86 的两房，价格为 3388元 / （第十层，共十二层），第一层价格约 2998元 / 。 楼盘下期将主推 140 以上的大户型，具体时间未定，预计全部做精装房，继续领跑桂林精装房市场。 润鸿水尚 该楼盘今年五月中旬开盘，一期