某某县2011年度廉租房项目可研

会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 1 第一章 总论 1.1 概述 1.1.1 项目概况 (1)项目名称 : 会泽县 2011年度廉租房项目 (2)建设性质 :新 建 (3)项目主管单位 : 会泽县 建设局 (4)项目实施单位 : 会泽县 建设局 (5)项目法人代表 : (6)项目单位联系地址 : 会泽县 城 南内街 建设局 (7)项目建设地点 :会泽县 通宝路以南 -木府街以西 (8)项目建设标准 :按 保障性 安居 房 分类廉租房 户均 50 平方米 进行 建设 。 (8)项目建设规模： 新建 800 套廉租房 （ 套均面积 50 平方米 ） ， 总建筑面积约 40000平方米 ， 项目占地 32 亩 。 （ 9） 项目估算总 投资： 总投资 7003.69 万元 , 其中建安直接费 5549.74万 元 ，土地使用费 480 万元，工程建设其他费 376.16 万 元，预备费 597.78万 元 。 (10) 资金来源：申请中央、省补助， 及 地方自筹 等多渠道筹集 。 (11) 建设内容： 总建筑面积约 40000 平方米 。 新建 800 套廉租房 （套均面积 50 平方米）， 及相应配套绿化、消防道路、给排水等 。 1.1.2项目实施 区域经济收入、住房现状概述 会泽县属于云南曲靖市所辖，国土面积 5893.09K m2，林业用地面积 521.54万亩，占国土面积的 59.4%；森林覆盖率 39.9%，森林蓄积量 1100万 m3。县会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 2 城金钟镇是全县的政治、经济、文化中心。 会泽县城既是会泽县域的政治、经济、文化中心，又是滇东北地区南连昆明，北接昭通；东连宣威、贵州威宁，西接四川会东、会理和云南昭通巧家的重要中等交通枢纽；经济既受昆明、曲靖等大中城市的辐射，据统计 会泽县 2009 年末全县总人口 95.8481万人，年平均人口 95.3682 万人，人口密度为 161 人 / Km2。 城镇登记失业率控制在 3.95%，城镇化率达 27%， 全县小集镇人口 25.88万人。 2009 年会泽县实现国内生产总值（现行价） 82.1781 亿元， 人均 GDP8574元。 地方财政一般预算收入 5.5116亿元，地方财政支出完成 17.4476亿元，金融机构存款余额 52.6721 亿元，金融机构贷款余额 23.3677亿元，增 18.6%；社会消费品零售总额 13.54 亿元，城镇居民人均可支配收入 11991 元 ,农民人均纯收入 2370 元，全年完成固定资产投资 48.64 亿元。 在岗 职工年平均工资31855 元 ， 城镇居民家庭恩格尔系数为 52.26%， 住房配套有厕所浴室的比例61.23%， 普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重 33.7%， 人均住宅建筑面积 24.8 m2，为 全省城镇人均住房面 积 2007年 28.24 m2的 87.82%， 为 全省城镇人均住房面 积 2009年 35.8 m2 的 69.27%。 然而 会泽县作为国家级贫困县 ， 困难企业、破产企业、下岗职工 较多 ，据 对低收入困难群体 入户调查不完全统计， 2009 年该困难群体再就业在岗职工年平均工资 14900 元 （月平均仅 680 元） ，为全县平均值的 46.77%， 城镇居民人均可支配收入 8160 元 （月平均仅 680 元） , 为全县平均值的 68.05%，城镇居民家庭恩格尔系数为 57.8%，比全县高 5.54 个百分点， 住房配套有厕所浴室的比例 27.8%，比全县低 33.43 个百分点， 普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重 76.8%，是全县平均值的 2.28 倍， 人均住宅建筑面积会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 3 11.54m2， 仅为全县的 46.53%， 全省的 32.23%。 据 不完全统计 人均住房面积 不足 13 平方米 的有 2700 多户，人均住房面积 不足 8 平方米 的特困群众有 1700余户，特困群众 住房多为 1978 年前的 土木结构房屋及少量 1984-1988 间建盖的 砖混结构 、砖木结构，还有部分 特困 难居民仍居住于简易土木石棉瓦屋 ，使用年限基本都在 30 年以上。 1 1.3 编制依据 本项目根据会泽县 城镇 廉租 房建设 工作 的切实需要 ,受会泽县 建设局 的委托 ,承担项目的可行性研究报告编制工作。 主要依据如下 : （ 1） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发 200724号）和国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发2008131号） ； （ 2） 住房城乡建设部 城镇廉租住房工作规范化管理实施办法 建 住房2006204号 ； （ 3） 云南省人民政府 关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见（云政发 2009 145号） ； （ 4） 2010年云南省人民政府工作报告 ； （ 5） 云南省人民 政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见（云政发 2007 183号） ； （ 6） 云南省财政厅转发财政部关于贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的通知（云财综 2007 137号） ； （ 7） 云南省财政厅关于转发财政部中央廉租住房保障专项补助资金实施办法的通知（云财综 2007 156 号） ； （ 8） 云南省财政厅关于转发财政部廉租住房保障资金管理办法的通知（云会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 4 财综 2007 157号） ； （ 9） 国家发展改革委关于印发中央预算内投资对中西部财政困难地区新建廉租 住房项目的支持办法的通知（发改投资 2007 3676号） ； （ 10） 建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、国家统计局廉租住房保障办法（令第 162 号） ；城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部令第 120号） ； (11) 云南省 2010 2012保障性住房建设规划 ； （ 12） 会泽县 建设局 提供的会泽县 2011 年度廉租房 项目 初步规划方案 ； （ 13）会泽县城市总体规划； （ 14）国家现行的专业法规、规范； （ 15）建设项目经济评价与参数（第三版）； （ 16）会泽县国土局 2010年 7 月同意 项目建设的土地证明。 1.1.4 研究范围 本可研报告通过对会泽县 困难 居民住房 的现状及综合其发展需要进行认真分析 ,提出项目建设的必要性 ,从需要分析确定建设规模 ,项目的选址 ,建筑方案的选择 ,项目实施管理措施、 分析项目对环境的影响提出保护措施 ,分析项目的主要能耗提出节约能源的措施 ,通过建筑方案对投资进行了估算 ,分析社会效益 ,研究消防、劳动安全与卫生等。 1 1.5 项目预期目标 通过会泽县 2011 年度廉租房项目 建设 ,基本满足 最困难居民 保障性住房建设标准要求， 完善配套 功能 和基础设施 ， 改善 最困难居民 居民居住条件 ，为会泽县实施国家 保障性住房 政策创造一个较好保障平台，使之为全县的 经济 社会发展发挥更大作用。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 5 具体目标： （ 1） 改善 最困难居民 住房条件 ， 解决城镇 最 低收入群众的住房困难， 保障基本居住要求 。 （ 2） 完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展 。 1 2 主要技术经济指标简表 序号 项目名称 单位 数量 备注 一、 总建筑面积 m2 40000 各功能建筑 二、 规划 改造 用地面积 亩 32 含公共绿化用地 项目规划容积率 1.88 项 目规划绿化率 % 31 项目建筑密度 % 32 三 项目规模 套 800 户均 50 平方米 四 、 项目总投资 万元 7003.69 1 3 研究结论 （ 1） 实施 廉租房建设 ，有利于加快解决 最 低收入群众 的住房困难，提高生活质量，改善生活环境；有利于加快完善配套市政设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展；有利于带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业；有利于发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。 会泽县 2011年度廉租房 建设 项 目建设符合国家保障性住房政策要求。 （ 2） 会泽县 2011 年度廉租房建设 建设项目符合国家相关建设标准要求，符合会泽县城镇体系总体规划和项目 区群众 的实际需要，符合国家相关建设规范和强制性标准。功能布局科学合理，建设指导思想明确，项目管理措施具体，建设资金有保障，建设条件具备。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 6 （ 3）工程建设方案本着实事求是、因地制宜、功能实用、建筑美观、装修简朴的原则，建设规模适度，建设标准选取合适，建设区无不良地质水文条件，建筑材料供应充分，建设工程技术可行。 本项目符合国家的方针政策。从项目实施的技术性和建设条件分析， 本项目属 保障性住房 基本 建设 项目，有上级政府、主管部门和当地政府、各相关部门的支持， 按国家基本建设程序进行实施，项目的建设是可行的。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 7 第二章 项目建设的必要性和可行性 2.1 项目建设背景 2.1.1项目党和国家方针政策背景 20 多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。 据调查， 截至 2006 年底，全国人均住房面积 在 10 平方米以下的低保家庭有 400 万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近 1000 万户，占城镇家庭总户数的 5.5%。 对此党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。把住房问题列为重要的民生问题。 2007年 8 月 7日 国务院 国发 2007 24 号 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见明确 加快 加快保障性廉租房建设步伐 。 廉租房建设 要符合以下要求：困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。 明确 廉租房建设 是改善民生的重大举措。 实施 廉租房建设 ，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。 云南省人民政府 要求 以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众居住条件作为 廉租房建设 的根本目的，力争用 3年左右时间，基本完成全省 从 2009年到 2011 年，采取新建、配建、会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 8 收购等方式筹集廉租住房房源 31.5 万套，以实物方式，结合发放租赁补贴，解决好全省 38 万户左右城市低收入、国有大中型企业及相 关行业、系统等城镇低收入住房困难家庭的住房问题 。 具体目标任务为自 2010 年至 2012 年，结合开展保障性住房建设，基本完成 23.5 万户（其中廉租住房 12.5 万户）、1100 万平方米 廉租房建设 工作任务。其中，城镇棚户区 350 万平方米，独立工矿棚户区 750 万平方米。年均完成 370 万平方米左右（城镇棚户区 120 万平方米、国有工矿棚户区 250万平方米）改造任务。 2.1.2 项目宏观经济背景 当前席卷全球的金融危机的经济复苏存在巨大不确定性，对我国的影响也在逐步显现，全球经济放缓，我国经济增长同样在降低。为应对这场危 机，中央提出实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，千方百计保增长促发展。广义货币供应量将同比增 17%左右。国家投入扩大内需资金 1.18 万亿元，带动地方政府及社会投资将达到 4 万亿元。 保障性住房 基础设施建设应当纳入当地经济社会发展总体规划。 给 廉租房建设 发展带来良好机遇。 2.1.3 项目实施的会泽县政策环境 当地党委、政府明确提出在面临新的机遇和挑战中，要认真贯彻党的十七届三中全会、中央“三农”政策和中央经济工作会议精神，紧紧围绕县委、政府工作思路和要求，认真分析研究目前面临的困难，结合实际，强化和提高思想认 识，开拓思路，抓住机遇，发挥优势。特别是在积极争取项目和资金问题上下功夫，把项目建设和管理列入工作的重点。要在项目争取上多做努力，并做到领导分工明确，有专人开展项目建设管理。积极争取上级各部门的支持，同时加强部门之间的沟通和协调，认真抓好各项工作。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 9 2.1.4项目实施的技术层面要求 会泽 建设局 有多年投资管理建设项目的成熟经验和严格的管理制度，当地建筑技术水平较高，地方建材供应充分，外购建材运输方便快捷，加之该项目建设技术难度不算很大，且有一批项目管理人员，具有一定项目实施的优势，本项目方案符合十六大，十六届 三中、四中全会及十七大关于完善社会主义市场经济体制决定和国家投融资体制改革方针，符合会泽县政府财政资金非常有限的实际，符合 国家 关于 廉租房建设 的方针、符合当前中央扩大内需的投资导向，且从技术方面而言，现有的技术完全能够满足项目实施的技术层面要求。 2 2 项目建设的必要性 2.2.1 项目所在地、社会经济概况 (1)区位及城市性质 会泽县属于云南曲靖市所辖， 国土面积 5893.09K m2，林业用地面积 521.54万亩，占国土面积的 59.4%；森林覆盖率 39.9%，森林蓄积量 1100万 m3。 县城金钟镇是全县的政治 、经济、文化中心。 会泽县城既是会泽县域的政治、经济、文化中心，又是滇东北地区南连昆明，北接昭通；东连宣威、贵州威宁，西接四川会东、会理和云南昭通巧家的重要中等交通枢纽；经济既受昆明、曲靖等大中城市的辐射，又具有自身两烟（卷烟名牌小熊猫）、磷、电、建材（大理石）、特色农业（畜产品、薯类生产加工）的独特经济产业，可以说又是周边川、贵、滇东北的区域经济文化中心；县城由于历史上冶铜业繁荣产生了铜商文明，留下众多会馆寺庙（八省十府）具有特色鲜明的云南省级历史文化名城；据史学家考证它既是彝族“六祖分支”所在地，又是司马会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 10 迁史记所载古夜郎国的经济文化繁荣地，同时拥有广阔旅游前景的山水园林城市。 (2)自然条件、 地形地貌 会泽县位于云南省东北部，曲靖市西北部，东邻宣威市和贵州省威宁县，南接沾益、寻甸县，西以昆明东川区、巧家县接壤，北与鲁甸县相邻，地处云贵高原、乌蒙山脉的主峰地段。会泽县由于直接受金沙江及其支流强烈下切的作用，断块抬升，形成陡峻的山峦，多为南北走向，西南高，东北低；山势巍峨，连绵起伏，岭谷相间。县境内的大海梁子，南北绵延四十余公里，最高峰牯牛寨，海拔 4017.3m，最低点为小江和金沙江汇合口，海拔 695m，相对高差 3323.2m,平均海拔 2510m，较为开阔的河谷地带形成三个坝子（金钟、娜姑、者海）和两个槽子（迤车、乐业），县城地处金钟坝子南部，地势东南高、西北低，海拔 2125m。 本地区属典型的山间盆地， 以旱地为主，局部水田， 东区高差较大，界于 2108.13 2204.38 米之间，西区高差较小，界于2113.05 2162.57米之间。会泽县境内西部小江一带是世界著名的小江断裂带和蒋家沟泥石流区，因而地震频繁。根据国家地震局最新烈度区划资料，会泽县城被划为 8度区。自然灾害主要是气候性灾害、地震及泥石流等。 (3)河流水系 会泽县境内河流均属金沙江水系，主要河流有牛栏江、小江、以礼河及硝厂河等。牛栏江发源于嵩明大马圈梁子，流经县境 424.25Km，流域面积 708Km2，径流比降 0.38%。小江发源于寻甸清水海，流经县境 28 Km，径流面积 60.4 Km2，径流比降 10.9%。以礼河发源于会泽县待补镇野马川，全长 122 Km，流域面积 2558 Km2，平均流量 15.9m3/s，最大流量 422m3/s，年平均产水量 12.2亿会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 11 立方米，干旱年 8.54 亿立方米。硝厂河发源于金钟镇卡郎箐，全长 98.3 Km，径流面积 1553 Km2，径流比降 1.06%。 (4)人口与社会经济 按 2009 年会泽县国民经济及社会发展计划执行情况 ，会泽县 2009 年末全县总人口 95.8481万人，年平均人口 95.3682万人，其中男性 55.59万人，女性 40.26 万人，有育龄妇女 24.7 万人。人口性别比 100： 116（女性为 100）。出生人口 10886人，死亡人口 4984人，人口出生率 11.42 ,死亡率 5.23 ,人口自然增长率 6.19 ,人口密度为 161 人 / Km2。总人口中农业人口 88.04万人，非农业人口 7.81万人，全县小集镇人口 25.88万人。 2009 年会泽县实现国内生产总值（现行价） 82.1781 亿元，比上年年均增长 13.1%（按可比价格计算 ,下同）。其中，第一产业增加值完成 16.4805亿元，增 8.5%；第二产业增加值完成 48.8834 亿元，增 13.3%；第三产业增加值完成 16.8142 亿元，增 15%，产业比重为 20.5： 59.5： 20。地方财政一般预算收入 5.5116亿元，年增长 10.15%；地方财政支出完成 17.4476 亿元，年增长17.4%；金融机构存款余额 52.6721 亿元，增 13%；金融机构贷款余额 23.3677亿元，增 18.6%；社会消费品零售总额 13.54 亿元，增长 23.2 %；城镇居民人均可支配收入 11991元 , 增 7.97%；农民人均纯收入 2370 元，增 12.15%；全年完成固定资产投资 48.64亿元，增 30.29%。单位生产总值能耗降低 5%，城镇登记失业率控制在 3.95%，城镇化率达 27%。全年接待旅游游客 70.33万人次，同比增 13.8%，实现旅游综合收入 4.3 亿元，同比增 55.8%，开发就业岗位 3854个，实现就业再就业 3462人。 会泽县 2009年城镇化率 27%，城镇居民可支配收入 11991元，全年完成会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 12 生产总 值 ） 821781 万元，固定资产投资 486400万元，会泽县地方财政收入来源形势严峻，财政支出压力大，同时财政供养人多，重点工程建设资金需求量大，历史欠帐包袱重，新财源建设困难，贫困人口基数大的情况，基本上政府财政属于“吃饭”财政的局面将在可预见的较长时期存在，可投入新的基础设施建设的财力非常有限。 2.2.2项目提出的理由 （ 1） 城 镇 廉租房建设 是改善民生的重大举措。实施 廉租房建设 ，有利于加快解决 低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚 力。 （ 2） 实施 廉租房建设 ，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。 （ 3） 廉租房建设 是完善城市功能的客观要求。 廉租房建设 是促进经济社会协调发展的有效途径。实施 廉租房建设 ，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结 合点。 （ 4） 历史上会泽县地方财政困难，对会泽县 保障性住房 投入少，保障能力明显不足， 不完全统计人均住房面积 不足 13 平方米 的有 2700 多户，人均住房面积不足 8平 方米的特困群众有 1700余户 ， 难于适应形势发展和落实科学发展观构建和谐社会的需要。 2.2.3 项目建设的必要性 1、 会泽县作为国家级贫困县 ，困难企业、破产企业、下岗职工较多，据入户调查不完全统计， 2009 年该困难群体再就业在岗职 工年平均工资 14900会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 13 元 （月平均仅 680 元），为全县平均值的 46.77%， 城镇居民人均可支配收入8160 元 （月平均仅 680 元） , 为全县平均值的 68.05%，城镇居民家庭恩格尔系数为 57.8%，比全县高 5.54个百分点， 住房配套有厕所浴室的比例 27.8%，比全县低 33.43 个百 分点， 普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重76.8%，是全县平均值的 2.28 倍， 人均住宅建筑面积 11.54m2， 仅为全县的46.53%，全省的 32.23%。不完全统计人均住房面积 不足 13 平方米 的有 2700多户，人均住房面积不足 8 平方米的特困群众有 1700 余户， 困难群众 月平均收入 仅 680 元 ，依靠自身解决住房问题基本难于实现， 进行廉租房建设 ， 是会泽县落实 基本达到国家规定的 保障房 建设标准的 客观 需要。 2、 通过 廉租房建设 建设， 有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提 高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。 3、 特困群众住房多为 1978年前的 土木结构房屋及少量 1984-1988间建盖的 砖混结构、砖木结构，还有部分 特困 难居民仍居住于简易土木石棉瓦屋，使用年限基本都在 30 年以上。且 建设标准低且不规范，条件简陋，卫浴设备缺乏，结构性、功能性问题仍十分突出， 建筑面积、安全性能均与国家建设标准相差较大， 安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施 廉租房建设 ，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，完善城市功能 ， 集约利用土地，推进城镇化 健康发展。 4、 实施 廉租房建设 ，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定 ， 促进经济社会协调发展的有效途径。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 14 5、 实施廉租房建设是落实 国家 2011 年和 2012 年两年保障性住房规划全国保障房建成量达到 1300万套 (2011年要继续建设 680万套， 2012 年建设 620万套 )，云南省 2011年和 2012年两年保障性住房规划 建设 12.5万户廉租房总体任务的具体举措 。 2 3 项目建设的可行性 一、 会泽县委、政府对 廉租房建设 建设项目十 分关注， 项目单位 以高度负责的态度，积极的工作方法，在县委、政府的领导下，密切配合，领导、职工职责明确，为项目的顺利实施提供了保证。 二、 会泽 建设局 队伍稳定发展，整体素质逐步提高，他们在以往的工作中，积累了丰富发展经验，在新时期勇于创新，这将为会泽 廉租房建设 项目的建设和投入使用后的运作提供了强有力的人才保障。 三 、会泽县委政府对项目的建设十分重视，拟提供建设用地 32亩 ，项目所在地建设地点位于会泽县城规划建设的近期建设区，属规划 居住 建设用地，符合会泽县城镇体系总体规划近期建设规划要求，建设管理部门出具了选址意见书。根据会泽 2011年度 廉租房建设 项目的建设内容和投资估算要求，项目估算总投资 7003.69 万元， 资金筹措方案：申请中央、省预算内资金补助及地方自筹，资金保障程度高。因而项目在财务上是可行的。 四、 技术上，项目建设点区域位置和环境条件较好，外部建设条件优越，交通便捷，水、电等公用基础设施能满足项目建设需要。根据会泽 城镇 廉租房建设计划 要 求 ，本着“立足当前、简洁适用”的原则，提出会泽 2011 年度 廉租房建设 按 800 套 总 40000 平方米 的规模建设是适宜的，且会泽县地方建筑材料丰富，建设的其它各项建设条件已经 具备。所以，在技术上是可行的。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 15 第三章 需求分析与建设规模 3 1 需求分析 3 1 1 会泽县概况 会泽县属于云南曲靖市所辖， 国土面积 5893.09K m2，林业用地面积 521.54万亩，占国土面积的 59.4%；森林覆盖率 39.9%，森林蓄积量 1100万 m3。 县城金钟镇是全县的政治、经济、文化中心。 会泽县城既是会泽县域的政治、经济、文化中心，又是滇东北地区南连昆明，北接昭通；东连宣威、贵州威宁，西接四川会东、会理和云南昭通巧家的重要中等交通枢纽； 按 2009 年会泽县国民经济及社会发展计划执行情况 ，会泽 县 2009年末全县总人口95.8481 万人，年平均人口 95.3682万人，其中男性 55.59 万人，女性 40.26万人， 有育龄妇女 24.7万人 。人口性别比 100： 116（女性为 100）。出生人口 10886人，死亡人口 4984人，人口出生率 11.42 ,死亡率 5.23 ,人口自然增长率 6.19 ,人口密度为 161 人 / Km2。总人口中农业人口 88.04万人，非农业人口 7.81万人，全县小集镇人口 25.88万人。 2009 年会泽县实现国内生产总值（现行价） 82.1781 亿元，比上年年均增长 13.1%（按可比价格计 算 ,下同）。其中，第一产业增加值完成 16.4805亿元，增 8.5%；第二产业增加值完成 48.8834 亿元，增 13.3%；第三产业增加值完成 16.8142 亿元，增 15%，产业比重为 20.5： 59.5： 20。地方财政一般预算收入 5.5116亿元，年增长 10.15%；地方财政支出完成 17.4476 亿元，年增长17.4%；金融机构存款余额 52.6721 亿元，增 13%；金融机构贷款余额 23.3677亿元，增 18.6%；社会消费品零售总额 13.54 亿元，增长 23.2 %；城镇居民会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 16 人均可支配收入 11991元 , 增 7.97%；农民人均纯收入 2370 元，增 12.15%；全年完成固定资产投资 48.64亿元，增 30.29%。单位生产总值能耗降低 5%，城镇登记失业率控制在 3.95%，城镇化率达 27%。全年接待旅游游客 70.33万人次，同比增 13.8%，实现旅游综合收入 4.3 亿元，同比增 55.8%，开发就业岗位 3854个，实现就业再就业 3462人。 会泽县 2009年城镇化率 27%，城镇居民可支配收入 11991元，全年完成生产总值 ） 821781 万元，固定资产投资 486400万元，会泽县地方财政收入来源形势严峻，财政支出压力大，同时财政供 养人多，重点工程建设资金需求量大，历史欠帐包袱重，新财源建设困难，贫困人口基数大的情况，基本上政府财政属于“吃饭”财政的局面将在可预见的较长时期存在，可投入新的基础设施建设的财力非常有限。 3 1 2会泽县 困难群众住房 现状 调查 2009年 云南全省 实现国内生产总值（现行价） 6168.23亿元， 人均 GDP13539元。 城镇居民人均可支配收入 14424 元 ,农民人均纯收入 3369 元，城镇化率34.0%， 在岗 职工年平均工资 26992 元 ， 城镇居民家庭恩格尔系数为 43.7%，住房配套有厕所浴室的比例 87.1%， 普通楼房、 平房等配套性较差的住房所占比重 18.6%， 人均住宅建筑面积 35.8 m2。 2009 年 会泽县 实现国内生产总值（现行价） 82.1781 亿元， 人均 GDP8574元。 地方财政一般预算收入 5.5116亿元，地方财政支出完成 17.4476亿元，金融机构存款余额 52.6721 亿元，金融机构贷款余额 23.3677亿元，增 18.6%；社会消费品零售总额 13.54 亿元，城镇居民人均可支配收入 11991 元 ,农民人均纯收入 2370元，全年完成固定资产投资 48.64 亿元。 城镇化率 27.0%， 在会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 17 岗 职工年平均工资 31855 元 ， 城镇居民 家庭恩格尔系数为 52.26%， 住房配套有厕所浴室的比例 61.23%， 普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重33.7%， 人均住宅建筑面积 24.8 m2。 会泽县作为国家级贫困县 ，困难企业、破产企业、下岗职工较多，据入户调查不完全统计， 2009年该困难群体再就业在岗职 工年平均工资 14900 元 （月平均仅 680 元），为全县平均值的 46.77%， 城镇居民人均可支配收入 8160元（月平均仅 680 元） , 为全县平均值的 68.05%，城镇居民家庭恩格尔系数为57.8%，比全县高 5.54 个百分点， 住房配套有厕所浴室的比例 27.8%，比全县低 33.43 个百分点， 普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重 76.8%，是全县平均值的 2.28 倍， 人均住宅建筑面积 11.54m2， 仅为全县的 46.53%，全省的 32.23%。 不完全统计人均住房面积 不足 13平方米 的有 2700多户，人均住房面积不足 8平方米的特困群众有 1700余户， 困难群众 月平均 收入 仅 680元 ，其 住房多为 1978 年前的 土木结构房屋及少量 1984-1988 间建盖的 砖混结构、砖木结构，还有部分困难居民仍居住于简易土木石棉瓦屋， 多数是在 20世纪 80 年代及以前建设的， 使用年限基本都 在 30 年以上， 建设标准低且不规范，条件简陋，卫浴设备缺乏，结构性、功能性问题仍十分突出 ，且 多年失修，房屋渗漏，墙体断裂现象较为严重 ， 建筑面积、安全性能均与国家建设标准相差较大 ，由于收入低， 依靠自身解决住房问题基本难于实现 。会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 18 会泽县 2011 年度 廉租房建设 范围居民收入与住房状况统计分析表 项目 年份 国内生产总值 （ GDP亿元 ） 人均GDP达到 城镇化率 在岗 职工年平均工资 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 城镇居民家庭恩格尔系数为 住房配套有厕所浴室的比例 普通楼房、平房等配套性较差的住房所占比重 人均 住宅建筑面积 2008年全省 5700.1 亿 12587 33.0% 24030 元 13250 元 3103 元 47.0% 83.2% 22.3% 31.42 m2 2009年全省 6168.23 亿 13539 34.0% 26992 元 14424 元 3369 元 43.7% 87.1% 18.6% 35.8 m2 2008年会泽县 76.2365 亿 8034 24.13% 27926 元 11105 元 2113 元 54.3% 57.6% 35.2% 23.8 m2 2009年会泽县 82.1781 亿 8574 27% 31855 元 11991 元 2370 元 52.26% 61.23% 33.7% 24.8 m2 2008再就业职工户 13265 元 7680 元 61.6% 27.6% 78.3% 11.54m2/土木 2009再就业职工户 14900 元 8160 元 57.8% 27.8% 76.8% 11.54m2/土木 占 08 全省数的 % 55.2% 57.96% +14.6% -55.60% 3.51 倍 36.73% 占 09 全省数的 % 55.2% 56.57% +14.1% -59.30% 4.13 倍 32.23% 占 08 全县数的 % 47.5% 69.16% +7.3% -30.00% 2.23 倍 48.49% 占 09 全县数的 % 46.77% 68.05% +5.54% -33.43% 2.28 倍 46.53% 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 19 3.1.3项目 区居民意愿情况 根据 会泽县建设局对 低收入 居民 住房 户进行廉租房项目 调查征求意见，项目 调查 涉及的 66 户 低收入 居民，有 60 户同意进行 廉租房项目建设 ，占总数的 90.9%，该征求意见调查结果表明， 低收入居民 对项目实施愿望强烈，项目将得到广大人民群众的大力支持。 3.1.4项目 规模 需求预测 根据 云南省人民政府 关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见（云政发 2009 145 号） 的有关规定，会泽县 廉租房建设 项目执行保障性住房标准，项目建设规模为 建设 800 套 ， 总 建筑面积约 40000 ，项目 平均户均面积 50 。 3.1.5项目利用率预测 项目建成后，将充分发挥会泽县 廉租房建设 的各种优势，提高整体功能，通过强化管理优势、硬件设施优势， 强化 城镇配套功能 ， 通过预测研究认为，当 项目实施完成 投入使用时，利用率将达到 100%。项目以新建 40000 的建设规模应对需要是有必要的。 3.2 建设内容 (功能 ) 项目新建 800 套廉租房 （套均面积 50 平方米）， 总建筑面积约 40000 平方米 。 及相应配套绿化、消防道路、给排水等 。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 20 第四章 建设地址选择 4.1 建设地址现状 4.1.1地理位置 项目地点位于会泽县城，县城近期规划建设用地区域。交通便捷，地理位置优越，建设条件较好。 4.1.2 土地性质及项目占地面积 目前项目所在地为会泽县 居住 综合用地，土地为国家所有。项目用地面积 32亩 ，已经办理 会 国用（ 2010）字第 7 月 土地预审意见。 4.2 建设地址条件 4.2.1地形、地貌条件 整个场地，属高原山间盆地冲洪积平原地貌地型，地势平坦，场地标高介于 2121.40 2123.83m 之间 ,高差 2. 43m,长约 600 米，坡度约 4.05%， 具有一定 相对高差 ， 便于排水。 4.2.2工程地质、水文地质条件 4.2.2.1 拟建工程概况 拟建筑工程物为会泽县 廉租房建设 项目工程，为多层 砖混 结构， 梁式 钢筋砼基础， 六层 砖混结构 ，总建筑面积共 40000平方米 。 工程的重要性等级为二级，建筑抗震设防分类为乙类，场地复杂程度与地基复杂程度均为二级，建筑地基基础设计等级为乙级，岩土工程 勘察等级为乙级。 4.2.2.2 工程地质 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研编制单位：云南建银工程造价咨询有限公司 2010 年 11 月 21 参照附 近 已建 住宅 建房的地质勘察报告，从大的区域来看，地质构造属川滇经向构造体系东亚带，南岭纬向构造 体系西段（黔中 会泽纬向隆起）和华夏系、新华夏系及复合构造体系。会泽出露地层为长城系碎屑岩及碳酸盐类岩，震旦系白云岩，寒武系砂岩、页岩、碳酸盐岩、磷质岩、硅质岩及石膏岩，二叠系碳酸盐岩，三叠系碎屑岩、碳酸盐岩、屑沙岩、石灰岩、钙质泥岩、长石岩及粒土岩，侏罗系砂质泥岩及泥质粉砂岩，第四系砂砾和粘土。 具体详见云南省构造分区图。 场地地基土依成因类型、岩性与物理力学性状，划 分为 5 层，项目区内分布主要地层 ,各土层自上而下分述如下： 第层人工填土：色杂，成分 较 杂，主要由粘性土组成，夹杂较多的砂岩碎石及少量建筑垃圾，结构松散，下部夹薄层耕植土层，局部为大块石。层厚1 .9 2.3m,平均厚度 2.13m,整个场地均有分布。 第层卵石：浅灰、灰、浅兰灰色， N63=7 22 击 ,稍密中密 ,局部密实 ,卵母岩成分主要粉砂岩、石英砂岩，偶见泥岩、灰岩，大小混杂，分选性差、磨岩度较好，据扰动样颗粒分析资料， 20mm 的占 55.8%.20mm 2mm 的占15.1%,2mm 0.5mm的占 12.6%,0.5mm 0.25mm 的占 5.5%,0.25mm 0.75mm的占 6.8%,0.075mm 的占 4.2%,主要由粉、细砂及粉土填充，局部夹 10 2ocm厚的小透镜或团块状分布的粉、细砂以及粘性土。顶板深埋 3.30 6.40m,层厚 1.30 10.00m,平均厚度 6.10m, 整个场地均有分布。 第层粘土：褐灰、灰褐色，湿， 1=0.34 0.72，软可塑状，致密，切面光滑，细腻，失水硬结，偶见钙质团块， N=2 4击，厚度 0.40 2.60m,平均揭露厚度 1.00m,整个场地均有分布。 会泽县 2011 年度廉租房项目可行性研究报告 可研证书编号：工咨可研