【商业地产】-北京棕榈泉别墅项目市场研究分析及二期定位报告-122PPT-2008年

2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 棕榈泉市场研究分析及二期项目定位 如何做 最好 的自己 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 目 录 政策 最新 的影响 市场 最近期 的研判 自身 最深度 的探寻 如何做 最好 的自己 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 政策 最新 的影响 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 07-08年政策回顾 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2007年，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。 CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于 2007年出台了一系列的宏观调控政策， 即有行政手段，也有金融手段。 涨声如潮的 2007，双管齐下的政策寒冬 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 政 策 预 警调 控 铺 垫控 制 投 资严 控 供 给抑 制 投 资控 制 房 价调 整 结 构规 范 市 场紧 缩 银 根保 障 住 房2 0 0 31 2 1 号 文 ： 央 行 关 于 进 一 步 加强 房 地 产 信 贷 业务 管 理 的 通 知 1 8 号 令 ： 国 务院 关 于 促 进 房 地产 市 场 持 续 健 康发 展 的 通 知 。2 0 0 47 1 号 ： 8 . 3 1 土 地大 限 , 处 理 遗 留 问题 。央 行 ： 存 款 准 备金 率 再 提 高0 . 5 % ； 房 地 产 开发 企 业 的 自 由 资金 比 率 提 高 。2 0 0 5央 行 ： 二 次 加息 ； 对 房 地 擦 价格 上 涨 过 快 城 市或 地 区 ， 个 人 住房 贷 款 提 高 到 3 0 。“ 国 八 条 ” : 金融 、 土 地 、 财 税等 多 方 面 调 控 。2 0 0 6央 行 ： 加 息 ， 金融 机 构 一 年 期 贷款 基 准 利 率 上 调0 . 2 7 。“ 国 六 条 ” ： 调整 住 房 结 构 ， 引导 合 理 消 费 ； 加强 法 治 ， 规 范 秩序 。2 0 0 7央 行 ： 加 息 ； 调整 利 息 税 ； 提 高准 备 金 率 物 权 法 出台 。国 发 2 0 0 7 2 4 号， 保 障 政 策 性 住房 建 设 。 5 0 号文 ： 限 制 外 资 。整 体 经 济 处 于 通货 紧 缩 ， 固 定 资产 投 资 增 长 较快 。 宏 观 调 控 政策 以 风 险 预 警 为主 。房 地 产 投 资 过热 ， 已 影 响 正 常经 济 运 行 。 通 过提 高 门 槛 、 控 制土 地 限 制 房 地 产投 资 。 调 控 力 度加 大 。部 分 城 市 房 价 上涨 过 快 。 宏 观 调控 以 增 加 住 房 供给 、 控 制 投 资 需求 、 遏 制 炒 房 以缓 解 供 需 矛 盾 ，控 制 房 价 涨 幅 。2 0 0 5 年 调 控 效 果不 太 明 显 。 宏 观调 控 以 调 整 住 房结 构 ， 引 导 合 理消 费 为 主 。2 0 0 7 年 宏 观 调 控以 落 实 前 两 年 政策 为 主 ， 综 合 手段 抑 制 房 价 ， 保障 政 策 性 住 房 。07年宏观政策回顾 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 03月18日一次加息 05月19日二次加息 07月20日三次加息 08月22日四次加息 09月15日五次加息 12月21日六次加息 10月，“第二套房”政策出台 12月 11日， 关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知 明确第二套房贷的界定。 06年， 90/70政策 12月，国土资源部39号令 9月，两成房现售令 01月 16日 房地产企业土地增值税按利润递进进行清算 03月 5日温家宝十届全国人大五次会议讲话，监管政策落实相关政策收紧 05月 08日 国土资源部关于贯彻实施 中华人民共和国物权法 的通知，商品房70年产权可自动延续。 08月，国务院 24号文发出，保障性住房比例增加。 05月 25日 关于印发 市建委房地产市场秩序专项整治工作方案 的通知 06月 10日，商务部、国家外汇管理局发布 关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知 。 08月 1日国务院常务会议，讨论并原则通过了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 。 08月 28日， 8月 13日国务院公布了 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 10月十七大召开在在十七大报告的第八部分， 胡锦涛同志提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。” 2007年中央经济工作会议 07年 金融手段 行政手段 07年宏观政策回顾 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 行政手段 金融手段 政策指向 政策指向 调节供应 控制需求 07年宏观政策解读 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2007年六次加息 第二套房贷”政策 90/70政策 国土资源部 39号令 两成房 现售令 国务院 24号文发出，加大保障性住房投放比例。 2007年中央经济工作会议 07年 金融手段 行政手段 控制需求 调节供应 加息是国家控制宏观经济的重要手段，是抑制流通的主要方式，同样作用于房地产市场。 明显抑制房地产市场过剩需求的有力手段，打压投资型需求的阶段性政策 为 2008年的经济发展定下明确的基调。明确打压通货膨胀的政府宣言。受此影响银行已经开始加强对各类贷款项目的监管力度。 虽是 06年的政策，但是真正影响市场由 07年开始。预计 08年一季度后 90平米以下户型真正覆盖市场。 土地供应市场加大保障性住房和中小户型的供应，影响一手市场的供应。 控制发展商的市场供应的有力手段，同时提高发展商开发的资金门槛 通过土地市场的控制手段影响市场供应。同时提高发展商开发的资金门槛。 07年宏观政策解读 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 政策对本案的最大影响 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 政策对别墅市场的影响 别墅 叫停 2006年 5月 30日， 国土资源部下发 关于当前进一步从严土地管理的紧急通知 ，通知规定从5月 30日起 ,一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关用地手续 ,并进行全面清理 。 别墅停建，引发 骨牌效应 ，现有的别墅和豪宅会升值，高档公寓随之涨价， 与别墅相对应的人群会将投资目标转向高档公寓，而高档公寓面对的人群由于买不到和自己匹配的房而转向城市公寓、普通住宅。 势必造成城市公寓 ，尤其是中高端以上产品需求的快速上升。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 限外令 对置业而言主要作用豪宅产品 2006年 9月 4日 ，国家外汇管理局、建设部联合发布 关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 ， 规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。提高了外商企业投资中国房地产的门槛， 对境外资金购房条件设限，缩小了外资购房的适用范围，进一步遏制游资炒房行为 。 限外令 政策对别墅市场的影响 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的 限制供地项目目录（ 2006年本） 、 禁止供地项目目录（ 2006年本） ，分别将 高档房地产开发项目 和 别墅类房地产开发项目（指项目区 容积率在 0.6以下 的独栋式住宅） 列入其中。 政策对别墅市场的影响 别墅容积率控制在 0.6以下 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 政策分析总结 宏观政策的调控指向主要是对顶端产品的限制和对低端产品的扶持，对高端别墅产品有着很大的影响。 新政策的不断出台，对别墅项目的控制越加严禁，对开发商而言，对别墅产品的开发未来会提出更大的限制和更高的要求。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市场 最近期 的研判 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 新国际会展中心 观唐 香江花园 长岛澜桥 卓锦万代 大湖山庄 格拉斯小镇 丽嘉花园 棕榈滩 优山美地 龙湾 中央别墅区 温榆河 潮白河 市场研究区域的锁定 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 中央别墅区市场分析 区域特点： 中央别墅区的发展近 15年，聚集了高档或豪宅类的别墅项目，已成为京城极具影响力的别墅区。其具备以下三个特点： 一、外籍人士聚集地，“扎堆”现象明显 ； 二、交通及教育配套成为主要优势，产品较西化，迎合外国客户 的口味，风格较为单一； 三、购买客户投资倾向明显，租赁市场活跃，有稳定的投资回报 率，变现力强 。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 容积率0.380.470.450.210.520.330.5 0.470.250.350丽嘉花园棕榈滩龙湾优山美地晴翠园三期 丽宫浅水湾清锦源长岛澜桥 卓锦万代 香江花园格拉斯小镇观唐大湖山庄独栋 联排 中央别墅区 供应特点 中央别墅区目前在售别墅项目容积率都在 0.6以下 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 供应特点 项目名称 交通位臵 占地面积 (万平米 ) 建筑面积 (万平米 ) 容积率 分期 /推 售时间 物业 状态 产品 类型 总套 数 销售率 长岛澜桥 朝阳区来广营 东路北侧 22 11 0.50 分三期 三期 2005-9 现房 独栋 双拼 联排 301 100% 卓锦万代 顺义京顺路 香江花园 附近 12.6 6.1 0.50 同期开发 2005-10 现房 独栋 联排 247 100% 大湖山庄 朝阳区和平 路 8号 24 6 0.25 2003-12 现房 独栋 153 100% 香江花园 朝阳区香江 北路 1号 163 16 0.1 三期 1994-2000 现房 独栋 联排 公寓 571 100% 观唐 朝阳区香江 北路 48 11.5 0.47 一期 2004,9; 现房 独栋 174 100% 二期 2006,11 现房 独栋 155 100% 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目名称 交通位臵 占地面积 (万平米 ) 建筑面积 (万平米 ) 容积率 分期 /推售时间 物业状态 产品类型 总套数 销售率 格拉斯小镇 顺义区机场路杨林出口东 6公里 224 60 0.30 一期 2006年 11月 26日开始销售 ,2007年 4月21日开盘 现房 独栋 84 75% 二 七期 未开发 独栋、联排、 双拼 1916 0% 丽嘉花园 顺义区天竺镇 丽苑街 12.7 6.4 0.38 同期开发 现房 独栋 138 100% 棕榈滩 顺义区天竺镇薛大人庄村南 16.47 5.77 0.35 一期 2006-12 二期 2008年 现房 独栋 178 40% 龙湾 温榆河别墅 区英才公园内 70 29 0.47 一期 05-5 现房 独栋 150 100% 二期 06-8 期房 独栋 138 100% 三期 2007年 10月 期房 独栋 , 少量联排 80多 100% 四期 08年 5月 期房 独栋 , 214 0% 优山美地 顺义区后沙峪镇榆杨路 4号 72.74 46.47 0.45 B区 2004-12 现房 独栋 144 100% C区 2005-3 现房 独栋、双拼 231 100% A区 2007-5 期房 独栋 139 58% 中央别墅区 供应特点 接上表 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 产品配比 项目名称 面积区间 (平方米 ) 地上面积 (平方米 ) 地下面积 (平方米 ) 庭院面积 (平方米 ) 主力户型面积 (平方米 ) 主力总价 (元 ) 车位比例 长岛澜桥 290-650 双拼 220-330; 联牌 270 100-200 100-300 350 500万 1： 2 卓锦万代 独栋 :307-360 联排 :270-315 237-350 60-85 200-600 独栋 :307-360 联排 :270-315 独栋 :490-680万 ; 联排 :330-460万 1： 2-1： 3 大湖山庄 占地 400-2000 366-500 190 1200 360-500 720-1000万 1： 2 香江花园 独栋 :200-450 联排 :190-200 300 无 - 独栋 :200-450 联排 :190-200 独栋 :700万 联排 :450万 1： 1 观唐 280-1500（一期） 210-446 70-260 350-1600 320-350 410-860 300 以下 1： 1 300 以上 1： 2 357-1288（二期） 240-860 120-430 350-1500 350-450 620-820 主力户型： 350-500平米 ， 其中地上 240-320平米，地下 110-130平米，庭院 400-500平米 ； 主力总价： 500-1000万元 ，客户接受度高。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 产品配比 接上表 项目名称 面积区间 (平方米 ) 地上面积 (平方米 ) 地下面积 (平方米 ) 庭院面积 (平方米 ) 主力户型面积 (平方米 ) 主力总价 (元 ) 车位比例 格拉斯小镇 418-836 272 469 145 248 200 1000 400-500 688-1000万 1： 2 丽嘉花园 400-560 230 800 120-180 300 400 700万 1： 2 棕榈滩 317-532 246-355 110-170 400-500 420-450 900万 1： 2 龙湾 250-400（一期） 200-3200 60-80 130-180 270-350 270-450万 1： 2 280-380（二期） 220-280 60-100 150-190 290-310 400-550万 1： 2 300-380（三期） 240-290 60-90 150-190 300-380 - 1： 2 370-500（四期） 200-300 100-200 未定 370-500 700-1000万 1： 2 优山美地 468-1515（一期） 295-937 172-577 400 468-596 900-1400万 1： 2 独栋 358-542（二期） 双拼 260-320; 联排 360 独栋 370 独栋： 90-185 独栋： 100-200 独栋： 356-496 独栋： 370-550万 1： 2 780-1700（三期） 500-1000 260-560 400-1000 650-700 1000-3000万 1： 2 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 小独栋产品总价低，去化速度快，价格涨幅小但频率较快；大独栋总价相对较高，价格涨幅大，去化速度慢于小独栋产品。 从年总销额看，两类产品基本持平 。 中央别墅区 销售分析 项目名称 总建筑面积 （万平米） 容积率 层数 在售房源 入市时间 月均销售套数 入市价格 目前均价 （元 / ） 观唐一期 11.5 0.47 地上 2层，地下 1层 2004.10.3 - 14000 24000 观唐二期 2006.11.7 - 22000 24000 卓锦年代 6.1 0.50 递上层，地下 1层 2005.10 - 14000 25000 大湖山庄 6 0.25 地上 3层，地下 1层 2003.12 - 20000 34000 长岛澜桥 11 0.5 地上 2层，地下 1层 2005.9 - 13000 24000 香江花园 16 0.1 地上 3层，无地下 1994-2000 - 30000 - 格拉斯小镇 60 0.30 地上 2层、地下 1层 2006.11 6 18000 22000 丽嘉花园 6.4 0.38 地上 2层、地下 1层 2005.8.30 - 18000 24000 棕榈滩 5.77 0.35 地上 2层、地下 1层 2006.10 5 22000 30000 龙湖滟澜山 10.8 0.97 地上 2层、地下 1层 2007.9 29 26800 32000 龙湾 35 0.47 地上 3层、地下 1层 2007.12 14 23000 27000 优山美地 C区 46.47 0.45 地上 2层、地下 1层 2006.12 10 18800 22000 优山美地 A区 2007-4-1 _ 24000 31000 注：总价及均价、报价等均为别墅的 地上面积 价格 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 园林景观与建筑风格 项目名称 建筑风格 绿化率 社区园林 卓锦万代 现代风格 50% 南侧是被规划为公园的 60000平方米代征绿地， 社区内拥有约 4,000平米的水面 优山美地 新中式风格 60% 六万平米休闲主题公园沿温榆河岸 龙湾 新中是风格 60% 11万平米绿化公园， 4万平米湖面 长岛澜桥 现代风格 50% 社区拥有 50000平方米绿化， 大湖山庄 现代古典建筑风 格 50% 拥有集中绿化公园和一万平方米的“ T” 行水面贯 穿全区。分为东西双坡带 香江花园 欧式风格 30% 绿化用地 134公顷 观唐 新中式风格 70% 7.2万平米观唐公园 格拉斯小镇 西班牙传教士风 情 60% 5公里长绿化带运动主题公园沿小镇东、西两侧 绿化带依地势而建 丽嘉花园 欧式风格 42% 在社区的景观大道及各交通节点，均设有雕塑、 绿植、水系小品等组成社区的公共空间 龙湖滟澜山 托斯塔纳 32% 托斯卡那风格园林 棕榈滩 新古典主义风格 50.00% 会所与 5000平米人工湖融合在一起，中心湖以 北及西区分别规划两条公共景观绿带 龙湾 欧洲现代和东方 庭院相结合 50.00% 拥有 11万平米公园和 4万平米大湖 优山美地 中式、西式风格 相结合 41.00% 园林规划讲究松散布局，近万平米湖水贯穿园 中，拥有 60000 m2河岸主题私家园林 多数项目绿化率在 50%以上，但 集中园林面积逐年趋小，私有花园面积也随之缩水 。故大庭院成为了一大核心卖点； 别墅风格单一，以欧式及北美风格为主 ，客户认可度高。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 物业管理与配套服务 项目名称 社区配套 物业服务公司 物业费 （元 /月/ ） 卓锦万代 3000平米会所 北京均豪物业 11.5 北京香江花园 会所内部设有游泳池、网球场、健身房、餐厅等设施，并还有酒店式公寓为访客提供临时住处 第一太平戴维斯 12.1 大湖山庄 每户占地面积从 400平方米至 2000平方米之间。业主根据需要在超大地块上可建私人网球场或游泳池，享受绝对的私密生活。 德国 GSN物业公司 8 观唐 会所面积 7000M2，配套有学校、幼儿园、高尔夫俱乐部、餐厅、商务配套 第一太平戴维斯 9 格拉斯小镇 水上高尔夫、 3000平米湖边休闲茶馆 (售楼处 )、观赏鱼塘、足球、面积近 12公顷棒 (垒 )球场、网球场 未定 5.6 丽嘉花园 12万平方米小镇中心会所，包括五星级 Boutique精致酒店、艺术中心、商业步行街、图书馆、香水博物馆、超市、邮局等 第一太平戴维斯 10 棕榈滩 3000-4000平米会所，内部设有游泳池、网球场、健身房、餐厅，方便业主的健身、就餐、休闲及娱乐的日常休闲需求 凯莱物业顾问 9 龙湾 会所总建面积 5613平米，分为南北楼，功能分区明确：高级商务会所、休闲区、社交餐饮区、康体健身区、私享小型 SPA健康区和小型酒店 北京凯莱物业公司 6.9 长岛澜桥 高档 会所 ，餐厅，游泳池及健身房 世邦魏理仕物业 7.95 优山美地 6000平米健身、养生会所， 700平米的艺术体验会所 优山美地物业 8-10 以 SPA为主题的会所，建筑面积超 12000 m2，大型超市、餐饮、游泳池、健身房、网球等社区商娱配套设施一应俱全 顾问：第一太平戴维斯 多数项目由知名物业管理公司托管 ，物业管理费在 5.6-12.1元之间； 别墅项目全部设有会所， 以 3000-5000平米会所居多 。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 名称 位臵 建筑形式 地上面积 (平方米 ) 层数 潜在供应量 (套 ) 潜在规模 (平方米 ) 容积率 预计售价 （元） 预计推出时 间 格拉斯小镇 顺义区机场路杨林出口东 6公里 独栋、双 拼、联排 二期 270-500 地上 2层 , 地下 1层 1816 500000 0.30 16000以上 未定 和院（龙湾四期） 温榆河别墅区 英才公园内 独栋 200-300 地上 2层 , 地下 1层 214 140000 0.47 27000 2008年 5月 source: B.A. Consulting 在售项目未推出的产品 目前中央别墅区 未来供应量 200万平米左右 ，未来市场竞争激烈； 产品集中为大独栋和毫宅别墅， 大独栋将占据中央别墅区的市场主导地位，随着中央别墅区别墅价格的快速提升，未来高总价必将为该区域别墅带来较大的销售抗性； 目前在售项目多数在 07年下半年 -08年上半年继续下期推售，而 众多处于筹备期的新项目也预计在 08年上半年集中放量， 08年奥运前市场供应较大，竞争激烈； 中央别墅区 潜在供应 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 名称 位臵 建筑形式 户型地上 面积 (平方米 ) 层数 潜在供 应量 (套 ) 潜在规 模 (平 方米 ) 容积 率 预计售价 （元） 预计推出时 间 晴翠园三期 朝阳区金盏乡 温榆河畔 独栋别墅 500-800 地上 3 层无地 下 24 16000 0.21 - 2009年 丽宫别墅 顺义区机场高 速公路杨林大 道出口 大独栋、 豪宅 800-1000 地上 3 层无地 下 320 200000 0.52 30000以上 2008年上半 年 清锦源 顺义京承高速 后沙峪出口 向东 800米 独栋 600-1600 地上三层 无地下 93 106000 0.33 未定 2008年 6月 长实项目 誉天下 温榆河畔榆 杨路 连排、叠拼 _ 2000 - - - - 中环项目 京顺路北皋出 口一公里西侧 预计以大独 栋别墅为主 _ 地上二层 - 占地 200000 - 20000以上 - 泰达综合 项目 温榆河畔榆 杨路 _ _ - - 100000 0.4 - - 未推出的项目 中央别墅区 潜在供应 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 小结 1、独栋市场： 从销售均价角度来看， 大独栋总价 800-1000万元 /套左右，小独栋总价 270-800万元 /套左右 （含地下） 。 从推售户型面积看， 分为 350平米以下的小独栋、 350-500平米左右的大独栋。 从销售情况看， 独栋类产品销售状况稳定 ， 月均销售套数在 10套左右。 市场中地上 3层，地下 1层的大别墅产品，销售形式看好。 大独栋成为主流产品，市场竞争激烈，价格呈稳步上升趋势。 小独栋产品总价低，为投资客青睐， 其入市价格低，但销售速度及价格涨幅均快于大独栋产品。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2、联排市场： 中央别墅区 小结 从销售均价角度来看， 总价 330-450万元 /套左右。 从推售户型面积看， 主力户型区间在 200-300平米左右。 联排别墅产品在区域中 潜在竞争比较激烈 ，各个项目在销售前期，景观先行。从而促进销售。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客群分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 中央别墅区 客户特征分析 30-45岁客户成为主要购买群体 ，处于事业上升期，资金实力雄厚； 其家庭多为 3 4口之家 ，夫妇两人带子女居住，属于二代同住的家庭结构，注重子女的教育、讲求生活品质，与老人同住家庭较少。 中央意向客户年龄构成30-3522%35-4045%40-4527%45-503%25-303%25-30 30-35 35-40 40-45 45-50中央意向客户家庭成员构成三口53%五口5%二口3%四口39%二口 三口 四口 五口 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客户群学历多数 在本科、研究生以上 ，教育程度较高，客户自身修养较好。 近 32%的客户有着海外生活或学习经历 ，其生活状态通常比较优越，眼界相对比较开阔，生活方式比较西化，对于新鲜事物的接受力较强。 中央意向客户学历构成专科16%本科41%硕士38%博士或以上5%专科 本科 硕士 博士或以上中央意向客户海外生活学习经历分析没有68%有32%中央别墅区 客户特征分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客户从事贸易行业的较多，同时 IT、金融、法律等知识密集型行业也会占较大比重。 客户多就职于三资企业，海外文化对其有潜移默化的影响 ，而私营企业客户比例也占到 31，多从事贸易行业。 中央意向客户从事行业构成贸易30%房地产6%IT业14%其他25%影视3%律师8%广告3%教育3%金融8%金融 贸易 房地产 IT业 影视 律师 广告 教育 其他中央意向客户公司性质构成三资企业57%私营企业31%国有事业单位3%集体企业3%自由职业6%集体企业 三资企业 私营企业 国有事业单位 自由职业中央别墅区 客户特征分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 副总经理及以上职位的客户占相当比例 ， 达到 67。 其中家庭年收入在 500-700万的客户占将近一半。 高职、高收入、高学历的客户成为本区域别墅客户的主要特征，眼光敏锐，主要进行高端项目的投资。 中央意向客户职务构成总经理14%副总经理37%老板8%自由职业者3%其他8%部门经理22%董事长8%部门经理 总经理 副总经理 董事长 老板 自由职业者 其他中央意向客户家庭年收入分析5 0 0 万以下20%500-700万46%700-1000万27%1 0 0 0 万以上7%500万以 下 500-700万 700-1000万 1000万以 上中央别墅区 客户特征分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 近 75的客户工作在东部区域 ， 近 80的客户居住在朝阳及附近 ，故中央别墅区的客户主要活动区域在东部。 中央意向客户工作区域构成顺义5%C B D 地区22%东三环27%望京8%海淀区8%西二环8%北二环11%东四环11%望京 顺义 C B D 地区 东三环 东四环北二环 西二环 海淀区中央意向客户居住区域构成顺义12%海淀12%东城区3%通州3%昌平3%朝阳67%朝阳 顺义 海淀 东城区 通州 昌平中央别墅区 客户特征分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 受区域特性影响， 有投资意识的客户占到 90， 主要看重本区域的投资潜力， 对目前稳定的投资回报及未来的升值表现出极大的认可和信心。 中央意向客户购买目的分析投资为主，过渡使用21%自住10%投资5%自住为主，考虑过投资64%投资 投资为主，过渡使用 自住为主，考虑过投资 自住中央别墅区 客户特征分析 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 别墅项目品质一般较高， 不论园区景观建设还是在会所配套上都各有特色，这些也是高端客户在区域内挑选别墅时重要评定的因素； 涉外背景、高知、高职、高收入的金子塔尖人士构成了区域的主力客群 ，看好区域发展价值， 投资倾向明显，购臵高端物业经验丰富，对产品有独到的见解。 中央别墅区 客群总结 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 自身 最深度 的探寻 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 从现象看本质 产品 价格 营销推广情况 销售反馈 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 建筑类别 :独栋别墅 占地： 247亩 建筑面积：地上 5.4万平米 套数：共 178栋 A、 B区 ： 21713.11平米（地上） 76栋； C、 D区： 32778平米（地上） 102栋； 目前销售价格： 30000元 /平米 棕榈滩 中央别墅区新生代别墅样本 产品情况 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 06年 10月开盘销售 ,总销售套数 70套 销售情况 本项目原定 2006年 10月 -2008年 5月底 ABCD区全部售完，销售周期为 19个月。 2006年 10月 21日举办棕榈滩花园产品推介会，在无样板间无正式售楼处，销售道具不全的情况下，当月认购 18套，销售额近 1个亿 。 2007年 2月 -4月， 无房源可售 2007年 4月初在开发商拿出部分靠近国家会计学院相对弱势房源的情况下， 当月销售 5套 ，并且当时仍处于无样板间无正式售楼处，销售道具不全的情况 2007年 8月 -至今，处于 惜售状态 本项目目前销控 6套房源 销售情况较好，销售中期出现无房可售状况，销售周期拉长。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 推广花费， 650万元左右 媒体推广 路牌广告 网络 杂志 中国之翼 福布斯 营销广告投放力度较低，客户认知渠道有限。 营销推广情况 公关活动： 产品推介会 公关活动 媒体推广： 400万元 广告公司月费： 250万元 费用划分 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 营销推广 总销售 70套 从现象看本质 产品 VS 价格 ？ 是什么因素影响了棕榈滩的销售 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客户 寻找症结所在 产品品质？ 价格因素？ 现场环境？ 推广手段？ 产品的价值是否通过有效的推广手段传达？ 影响客户购买的因素？ 产品、价格、现场环境 - 项目 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 客户 项目 认知 客群对我们的认知 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 项目位臵 交通 可达性较强； 地处北京中央别墅区，周边绿带环绕，居住与 生态环境较好 ； 地块 具有较强的发展潜力 ； 区域较成熟的大配套 ,但项目周边配套正处于开发中。 别墅产品户型较好。 1、产品认识 产品呈现均好性。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 均价： 1850030000元 /平米 一期成交均价： 20647元 /平米 2、价格认识 销售价格具有竞争力。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 （ 1）售楼处 售楼处简约空旷 / 缺少温馨感 / 缺少茶点饮料 / 沙发座椅比较僵硬 配饰及其简单，感觉冷清，整个风格环境与产品不匹配 4、现场环境认识 墙壁缺少装饰 谈判桌简单 光线暗 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网