【商业地产】成都珠江新城营销建议案-城市中心区主题定位-26PPT

谨呈：珠江投资 珠江新城营销建议案 Part one 解构“编织的梦想” 解构“编织的梦想” 解读要旨 以城市和区域的“大马”，拉动珠江帝景开发的“小车”，最大限度的实现项目综合效益最大化！ 尺度地产 运筹城市价值 孙子兵法 ：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也” 解构新城城市形象 解构新城 城市功能 解构新城 特色体验 尺度地产 运筹城市价值 孙子兵法 ：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也” 解构新城城市形象 解构新城 城市功能 解构新城 特色体验 尺度地产 运筹城市价值 从“成都后花园”到“成都的卧室” 建信奥林匹克花园 锦绣森邻 尺度地产 运筹城市价值 从“温、郫、都国家级生态示范区”到“西部健康休闲城” 随地域的扩张，城西已从狭隘的 “ 人文城西 ” ，向包容的 “ 休闲城西 ” 实现转变。 作为城市上风上水之地，城西背靠 “ 温郫都 ” (温江、郫县、都江堰 )国家级生态示范区 ，是城市近郊休闲游的首选地，同时也是川西核心旅游线的起始站。 尺度地产 运筹城市价值 温江，即将成为成都的“西城”，而地处“西部新城几何中心的珠江新城，即将成为成都西部的“都芯”！ 尺度地产 运筹城市价值 解读成青路 成都时尚休闲“直通车” 永宁：汽车商贸城、健康城、服装城 金马：金马湖无线数字城 万春：国色天乡、云湖天乡 寿安、花园：现代农业观光度假 青城山：成都后花园 大邑：花水湾、西岭雪山 川西旅游环线 尺度地产 运筹城市价值 西城都芯先天特殊于“枢纽”！ 尺度地产 运筹城市价值 典型“枢纽型”城市中心区举例 主要类型 都心型 枢纽型 生态型主要推动力城市产业集聚产生的极化作用交通枢纽带来的人流、物流、信息流基于现代信息技术，高品质的工作、生活环境分布在城市中心区 城市边缘交通枢纽独有的环境和旅游等资源代表都市意向与市中心有便捷的交通连接低密度办公、良好环境高档写字楼 办公 个性化办公五星级酒店 会议展览、酒店 企业总部精品购物店 商业 休闲公寓 休闲娱乐设施 居住代表实例 曼哈顿 法 国 E u r a l i l l e 硅谷东京 C B D 东京新宿副都心 K a n s a s O v e r l a n d P a r k上海陆家嘴 伦敦 P a d d i n g t o n C a l g a r y C B D商务办公区的主要类型主要特征主要开发元素尺度地产 运筹城市价值 “枢纽型”的意义在于 集聚周边产业精华，而高蹈于普通产业形态之上 西城都芯主导产业 都市时尚休闲 休闲、旅游、度假 汽车商贸城、健康城、金马湖无线数字城、金马湖无线数字城、寿安、花园乡村旅游 花水湾、西岭雪山、成都后花园、国色天乡、云湖天乡 高新产业、创意产业、时尚产业 高新西区、青城山软件基地、服装城、西部鞋都、创意产业基地、海峡工业园 周边主要产业组成 周边主要产业聚集点 尺度地产 运筹城市价值 不一样的“西城” 西部休闲健康城 南部科技商务城 东部工业商务城 北部商贸物流城 不一样的“都芯” 都市休闲 CAD 南部科技 CBD 东部金融 CDD 北部商贸 CBD 未来的珠江新城，将类似巴黎、罗马、东京新宿中心区，成为汇集各种时尚元素的都市休闲产业发展区，从而带言成都的都市时尚产业。 尺度地产 运筹城市价值 孙子兵法 ：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也” 解构新城城市形象 解构新城 城市功能 解构新城 特色体验 尺度地产 运筹城市价值 城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地方迁走的原因 多样性是城市的天性 （ Diversity is nature to big cities) 尺度地产 运筹城市价值 巨构（ mega-structure） 城市生态学理论创始人保罗 .所勒里根据其理论，提出巨构设计理念：在城市中心区应进进行微缩化设计，使城市具有合适的高度与密度，利用最小占地，为人类提供生态、和谐、最经济的居住、生活环境。 珠江新城所“编织的梦想”，正是这种理念的最佳理念，利用波浪型巨盖及完善的立体交通系统，和谐处理“居住、生活与商务”，“过境人流与定向人流”、“公共交通与私车交通、步行交通”三大关系。 此类巨构设计，国际一流，国内也鲜见类似案例，其所代表的是 “未来都芯生活的蓝本” 尺度地产 运筹城市价值 深圳福田 CBD设计 尺度地产 运筹城市价值 尺度地产 运筹城市价值 尺度地产 运筹城市价值 尺度地产 运筹城市价值 尺度地产 运筹城市价值 纽约巴特利公园城包括 55万帄方米的办公楼面积和 16000户住宅等开发内容，被 时代周刊 评选为 20世纪最有影响力的城市设计项目 纽约巴特利公园城 尺度地产 运筹城市价值 纽约巴特利公园城 纽约巴特利公园城包括 55万帄方米的办公楼面积和 16000户住宅等开发内容，被 时代周刊 评选为 20世纪最有影响力的城市设计项目 尺度地产 运筹城市价值 孙子兵法 ：“名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也” 解构新城城市形象 解构新城 城市功能 解构新城 特色体验 2015/6/2 26 CAZ: 现代城市空间布局已经超越了机械的功能分区，核心城市空间是称为“中央活动区 (Central Activity Zone，简称 CAZ)的多功能地区，进入新世纪以来， CAZ已成为纽约、伦敦城市中心区改造及改建的主导理念。 2015/6/2 27 购物中心调整、提升的必要性和实施策略 演讲嘉宾 邱志东 先生 2015/6/2 28 1、购物中心调整和提升的目的 2、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 3、购物中心调整提升前必须考量的内容 4、购物中心调整实施过程中的策略 目录 2015/6/2 29 一、购物中心调整和提升的目的 2015/6/2 30 购物中心调整和提升的目的 1、完善购物中心定位 2、增强市场竞争力 3、满足消费者需求 4、提升租值 2015/6/2 31 二、什么情况下购物中心必须进行调整和提升 2015/6/2 32 1、部分经营项目面积偏大，同类型品牌重叠 2、部分经营项目原先定位逐渐与项目的整体定位产生偏差 3、营业额偏低，租客较大规模出现亏损，租客退 租情况比较严重 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 2015/6/2 33 4、部分经营项目设置的楼层与周边其他经营项目不能有效产生互动 5、需要增加其他种类的经营项目，以完善配套功能 或商品结构 6、更高级别的品牌进驻而引发的品牌经营位置和楼 层的换位调整 什么情况下购物中心必须进行调整和提升 2015/6/2 34 7、同行之间的竞争而引发的错位经营需要 8、经营项目业绩增长有较大市场空间 9、项目开业前种种原因导致的缺漏或是上一次不成功的调整 什么情况下购物中心 必须进行经营项目的调整和提升 2015/6/2 35 三、购物中心调整提升前必须考量的内容 2015/6/2 36 购物中心调整提升前必须考量的内容 1、购物中心定位的检讨 2、购物中心项目配套和组合的完整性、适应性及可持续性 3、市场同业的错位经营和对抗性 4、消费者的潜在需求 5、购物中心常客的消费行为、习惯和消费水平分析 2015/6/2 37 6、 原有租户的经营状况、租约履行时间状况 7、 市场营销推广策略的得失及未来方向 8、 拟引进租户的市场拓展方向和市场布点情况 9、 业务团队的思路、业务能力和人员配备 10、调整、提升前后租金收益比较 购物中心调整提升前必须考量的内容 2015/6/2 38 11、配合调整提升的工程技术改造可行性或由此所必须进行的公共空间、设施或动线改造工程的可能性 12、调整提升的时间节点安排 13、资金投入预算：改造费用，推广费用及招商费用 购物中心调整提升前必须考量的内容 2015/6/2 39 四、购物中心调整实施过程中的策略 2015/6/2 40 1、专职团队的组建和业务要求 2、目标租户的资料收集、分析和筛选 3、中介机构的选择及专职团队的分工 4、调整项目装饰设计机构的选定和方案设计 5、主要重点租户的市场拓展情况分析、需求及招商策略 购物中心调整实施过程中的策略 2015/6/2 41 购物中心调整实施过程中的策略 6、 调整提升项目的概念创立和市场前景，未来营销推广方案 7、 调整提升项目的