【商业地产】-深圳写字楼市场研究报告2007-43PPT

二级市场策划品控中心 深圳写字楼概况 写字楼发展趋势 趋势一：深圳商务市场发展趋于成熟 市场发展趋势分析 趋势二：写字楼市场发展西移趋势明显 区域供应分庭抗争：中心区、中心西区、南山商业文化中心区、将齐头并进 中心区：星河发展中心、卓越时代广场二期、嘉里建设中心、港中旅等项目面市。 南山商业文化中心区：南山写字楼供应将超过 25万。 中心西区：金运世纪大厦、农科时代科技广场。 市场发展趋势分析 市场发展趋势分析 趋势三：写字楼产品发展趋向人性化演变 航天大厦 安联大厦 项目位置：中心区 占地面积： 5917.30平米 建筑面积： 93730.00平米 绿化率： 20 % 楼层状况： 35层 总 户 数： 207 通过花园，将一层分割为 1/4 双卫生间 高区空中花园 通过花园，将一层 分割为 1/2，各自独享 中低区空中花园 案例借鉴：安联大厦 关键字： “ 肺空间 ” 、人性化生态化办公 产品成功：赠送空中花园，各单元独立办公 以绿色办公、 “ 肺空间 ” 、城市文脉、环保节能及阳光办公等五大设计理念 绿色办公。在建筑的竖向不同高度，安联大厦设计了 28个空中花园和 1个屋顶花园，形成了立体休闲空中花园群，顺应回归自然的潮流。 由两座建筑实体和中庭构成，其中中庭为 150米，上下贯穿，产生竖向气流带动空气流通，与室外自然空间相融，形成独特的建筑 “ 肺 ” 空间。结合板式造型和巧妙的横向透风设计，保证了大厦的每一个角落都能享受自然的新鲜空气。 案例借鉴：安联大厦 写字楼大势 2006、2007年办公楼交易面积35000660001600022000250003340025700297353590028800553004185227064175007253245946010000200003000040000500006000070000800005月 6月 7月 8月 9月10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月大势环境 关键词：商务市场、新楼供不应求 2005全年 28.49 2006全年 38.70 同比 35.84% 2006年到 07年，共经历了两个销售周期，目前处于第二周期的波谷位置。影响两个成交周期的因素都是新增供应 。 从 07年新推项目的销售成绩极佳的表现来看，市场的 吸收能力比以前明显增强很多。 2006上半年 16.93 2007上半年 20.78 同比 22.7% 宏观市场环境认识 大势环境 关键词：二手成交超过一手 ,投资氛围浓厚 1 - 1 2 月二手办公楼成交面积2.423.55.393.52 3.722.61 2.64.365.04024681月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2006年，写字楼 三级市场 成熟稳定，全年总成交为 43.41万平方米，同比大增48.87%，也超出2006年刚创下历史成交新高的一手写字楼交易面积 12.17%。写字楼三级买卖市场成熟稳定的一个重要标志就是成交量稳定，波动不大 季度 年份 1季度 2季度 3季度 4季度 全年 2006 10.26 11.31 9.85 12 43.41 宏观市场环境认识 大势环境 关键词：新推项目、价格飙升 2007年写字楼成交均价比去年大幅提升，同比大幅上升了 53.8%，价格仍在持续增长中。 6月份均价出现大幅滑落，主要因为成交结构的原因，主要集中于宝安锘铂广场和中心区的财富大厦。 2006、2007年办公楼交易价格走势1700023000250002600026000200002164122402264982311419340163431402414569131251521414558177040500010000150002000025000300004月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月宏观市场环境认识 二手市场 二手市场 大势环境 关键词：罗湖区，二手价格大涨 价格走势图20650 20500220002650028300 273008650 1 0 1 8 7 . 511075 1 1 6 3 7 . 5 12812 1287501000020000300003月 4月 5月 6月 7月 8月甲级价格乙级价格宏观市场环境认识 大势环境 关键词：中心区，二手价格大涨 上半年，中心区二手写字楼均价为 24935元 /平方米，环比 06年下半年猛涨了 40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到 6月，价格直逼 30000元 /平方米。其中既有结构性的因素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体疯狂攀升。 价格走势图180252 0 2 7 3 . 3 206732 3 2 5 5 . 32 6 3 5 2 . 929075 2 9 9 8 3 . 3 30667 2998001000020000300004000012月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月177802493505000100001500020000250003000006年下 半年 07年上 半年二手写字楼价格宏观市场环境认识 大势环境 关键词：中心西区，二手价格大涨 1-8月，中心西区二手写字楼均价为 17769元 /平方米，环比 06年下半年猛涨了 40.2%。 上半年中心区写字楼价格大增，到 6月，价格直逼 30000元 /平方米。其中既有结构性的因素，如大中华等一批中心区目前最高档次的写字楼投入使用，其二手价格高高在上，拉动了整个中心区的二手均价；主要因素仍然是中心区各写字楼在目前市场环境上的价格集体疯狂攀升。 价格走势图14562 145621663819808 19808 20192218851470005000100001500020000250001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月宏观市场环境认识 租金市场 大势环境 关键词：罗湖区租金上涨，华润大厦独领风骚 租金走势图1 0 8 . 3 112 1 1 2 . 7 1 1 1 . 7 1101 2 7 . 4 1 3 3 . 31365 8 . 1 5 7 . 3 5 7 . 6 6 3 . 56 6 . 3 6 6 . 5 6 8 . 47 2 . 81 3 5 . 77 2 . 505010015012月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月甲级租金乙级租金8月，华润大厦的租金上涨了 11.1%，达到了 200元 /月 /平方米的水平，这是目前深圳写字楼租金的最高水平。 证明了罗湖得写字楼仍然具有吸引力。 宏观市场环境认识 大势环境 关键词：中心区、租金上涨缓慢 上半年中心区写字楼平均租金为 121.5元 /月 /平方米，环比去年下半年增长了 7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。 租金走势图1 1 6 . 7 1 1 7 . 2 1 1 5 . 8 1 1 6 . 61 2 4 . 21 2 0 . 91 2 5 . 4 1 2 5 . 81 2 3 . 61 2 8 . 510511011512012513011月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月宏观市场环境认识 大势环境 关键词：中心西区、租金上涨 上半年中心区写字楼平均租金为 121.5元 /月 /平方米，环比去年下半年增长了 7.2%。 相对于二手售价的惊人增幅，市场真实自用需求的租金没有跟上售价上涨的步伐； 同时，与中心区现楼供应量增大也有关，随着下半年金中环、卓越时代广场、新世界中心等新项目被市场迅速吸纳，供求关系发生变化，未来租价上升的空间仍然较大。 113.3121.510811011211411611812012212406年下 半年 07年上 半年二手写字楼租金租金走势图98 98 98 101 98119 114 1210501001501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月宏观市场环境认识 深圳 7月 10日起实施“限外令” 宏观政策环境认识 深圳实施 “ 限外令 ” 境外机构和个人在我市投资购买非自用房地产，应当遵循 商业存在 的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 政策原文请见/gggs/othersgg/200707/t20070710_10345.htm 中心区空置状况478896324342402937337513302186 2934722 1 . 9 0 %1 4 . 8 0 %1 9 . 4 0 %1 8 . 1 0 %1 6 . 2 0 %1 5 . 7 0 %01000002000003000004000005000006000003月 4月 5月 6月 7月 8月0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %空置面积空置率中心西区空置状况9103170400573032531940075253191 0 . 8 0 %8 . 4 0 %6 . 8 0 %3 . 0 0 %4 . 8 0 %3 . 0 0 %0200004000060000800001000003月 4月 5月 6月 7月 8月0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %空置面积空置率空置率的思考 “ 限外令”导致众多买家撤场，卖方在持续的压力下，纷纷降价或者转为租赁，促使租赁市场活跃， 量价齐涨 。 客户特性分析 置业考虑因素分析 为了保证客户调研的有效性和目的性，我们从中原二级市场、工商铺部客户资料库中选取于本项目有重要参考意义的保利大厦、新时代广场、西海岸大厦、新保辉大厦等项目的典型客户作为我们调研的对象； 这 20位典型代表为： 1、铁塔投资有限公司 2、海文装饰有限公司； 3、中国人寿保险南山分公司； 4、 DEVON石油公司； 5、挪威海德鲁公司； 6、挪威国家石油东方有限公司； 7、中海集团公司； 8、嘉里粮油公司 9、富士通深圳代表处 10、美鹏贸易公司 11、怡通贸易公司 12、深圳市招商报关有限公司 13、汉氏环保工程公司 14、鄂尔多斯资产管理公司 15、光彩建设集团 16、地产顾问公司 17、中深建筑设计公司 18、迈诺豪贸易公司 19、人仁律师事务所 20、美商集团 客户特性分析 客户调查结论 1 客户购买时首先考虑的是物业的位置，以及其品质形象是否能提升公司的形象。 价格很重要，但更注重品质。 区域知名度是客户者选定片区的主要指标； 其次是交通便利度，物业昭示程度等。 客户调查结论 2 客户对入口大堂、前广场非常关注，认为直接影响大厦档次，以及公司形象； 电梯、停车位、中央空调等内部设施，是购买者比较关注的对象。 客户调查结论 3 银行被认为是写字楼最为需要的配套。 其次是餐饮和商务中心被购买客户认为是较关注的配套。 客户调查结论 4 小结：置业考虑因素分析 关注点排序 区域知名度 ， 项目形象及品质 等为投资、自用的客户均极为关注的问题。 项目客户特性分析 关注点前 5位排序： 1、区域知名度； 2、项目形象及品质； 3、入口大堂及前广场； 4、停车位、电梯、中央空调等； 5、银行等配套。 6、南油片区的购买者，对物业管理的关注度较高，这与片区物业管理水平普遍较低有关。 产品打造建议 外立面在写字楼中的作用 ； 符合建筑物本身的功能需要 ； 是一种文化的特征 ； 注重的是美感 ,而不要强调某种风格 ； 它是写字楼的 “ 脸面 ” ； 对写字楼购买客户而言，外立面是考虑是否购买的第一位主要因素 （仅排在地理位置这一客观因素之后） 建筑外立面用材 外立面建议 & 建筑外立面用材 外立面建议 玻璃幕墙 +石材百叶 纯玻璃幕墙 玻璃幕墙 石材百叶纯玻璃幕墙 玻璃幕墙金属百叶 玻璃幕墙 +铝合金板 玻璃幕墙 石材百叶 纯玻璃幕墙 面积： 1400-2000 使用率： 70%以上 楼盘名称 面积（平 米） 层高 /净高（米） 面积分割 使用率 华润大厦 1750 4.2/2.8 300-1750 77.6% 卓越时代广场 1770 3.95/2.7 71-380 68% 凤凰大厦 1400 3.8/2.5 100-1400 68% 新世界中心 1800 4.02/2.7 110-1800 70% 安联大厦 2300 3.95/2.7 500-1000 70% 诺德中心 1900 4.2/2.8 160-300-500 75% 目前国内高档写字楼标准层面积最大约在 2500平米， 主流面积段在 1400-2000平米； 使用率几乎都在 70%以上 （为使项目更具有 远期竞争力 ，在使用率上应尽量做到大。） 横向建议 标准层面积建议： 项目名称 标准层面积 走廊宽度 层高 净高 江苏大厦 1700 1.8 3.45 2.5 航天大厦 1482 1.8 3.8 3.0 安联大厦 2000 2.0 3.95 2.8 新华保险大厦 1800 1.8 3.6 2.8 兴业银行大厦 1200 1.5 3.50 2.6 新世界中心 1710 1.6 4.02 2.8 万轩国际 1720 1.9 3.7 天利中央广场 3.6 2.6 海岸城 2000 3.75 现代国际 4.2/6.6 江胜大厦 4.2 港中旅 4.2 顶级写字楼的层高在 3.95-4.2米 保证办公空间净高 2.8米以上 竖向建议 标准层高建议 办公大堂设计 关键词：高度 气派 楼盘名称 大堂高度 （米） 建筑高度 （米） 大堂高度 /建筑高度（） 航天大厦 14 99.6 14.06 诺德中心 12 193.2 6.21 卓越大厦 10 87.2 11.47 国际商会中心 18 216 8.33 世界金融中心 18 174.9 10.3 地王大厦 29 384 7.55 取样本的平均比例 9.65% 取标准层高度 4.2米的 23倍 （所选样本为其能把大堂高度作为亮点宣传的写字楼。） 电梯系统 关键词：国际品牌、大容量、品味内饰 楼盘名称 楼盘 层数 电梯 数量 电梯品牌 载客量 轿厢高度 内部配置 诺德中心 38 15 日本富士 ( 原装进口 ) 2.8 米 配 LC D 航天大厦 32 11 德国蒂森 ( 原装进口 ) 2.6 米 配 LC D 国际商会中心 53 18 日本三菱 ( 原装进口 ) 18 人 配 LC D 华润大厦 28 9 瑞士迅达 ( 原装进口 ) 22 人 2.8 米 项目名称 空调品牌 类型 特点 安联大厦 大金 VRV、约克 1-4层，约克中央空调 5-32层，约克中央空调 33-35层，大金 VRV冷暖空调 预留分体空调室外机位置 诺德中心 特灵 中央空调 17 航天大厦 麦克维尔 中央空调 分户计量 独立的新风系统 新华保险大厦 开利 中央空调 分户计量 独立的新风系统 中央商务 开利 中央空调 分户计量 独立的新风系统 财富大厦 原装日立 中央空调 关键词：分户计量、 24小时办公、独立新风系统 外立面建议 &灯光工程 利用夜间照明体现 建筑外型与结构美 灯光就是建筑的灵魂 考虑因素： 城市夜景已是城市最美的风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。 建议要点： 不可以影响建筑的白天景观 物业维修方便； 不可采用彩色及大量的动态变化光色； 光色方面建议采用：黄、白两种光色 选择灯具的原则是必须符合设计的配光要求、灯具造型美观与建筑外观材质及造型协调匹配、品牌及质量安全 选择智能控制照明方式，可以节电在 2050%以上。 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或化妆间； 在基本装修方面，地面和墙面选用高档石材，配备厕纸、衣物钩、干手机，选用感应式水龙头，选用名牌洁具如科勒、美标、 TOTO等； 预备 4个蹲位以上的空间。 卫生间的装修色调、采光色调与公共部分要求协调统一。 公共空间 &公共卫生间建议 容易忽略的甲级写字楼细节 卫生间细节之处体现品质高低 车位数量建议 车位 已成为目前写字楼客户最关心的问题之一 ,尤其是现在已开始成为衡量写字楼档次和形象的重要参数。 甲级以上写字楼对车位的要求是： 75-150平米 /个 ， 对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供。 谢谢！ 中原地产代理（深圳）事业三部 C组 二级市场策划品控中心 淡市营销成功案例 东莞万江 风临美丽湾 世联研究案例 关键字 ： 淡市营销 降价 案例简介 ： 风临美丽湾 4月 25日进行了价格调整，调整幅度约为 77折。调整价格后截至5月 31日销售 202套，超过开发商目标 82套。 案例适用范围 ： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。 项目基本情况介绍 区位： 万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679 总建筑面积：138,731 住宅建筑面积：89,323 容积率： 1.5 总套数： 989 停车位： 876 19栋 9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。 未推售单位： 407套 项目入市背景 9.27新政后，东莞市场一片萧条， 11月份南城区低端盘金色华庭 70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东 1号全线 80折，最低 4200元 / 起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月 18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景 70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。 3月 28日，阳光海岸 悦湾开盘，均价4500元 / ，与项目 90-130平米的三房四房形成竞争 4月 8日，理想 0769样板房开放，对外公布 4月 18日开盘，面积 90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月 16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想 0769宣布推迟开盘。 东莞市场 万江市场 项目已售 588套，未售 401套（已推未售 164套，未推售 5栋 237套） 剩余单位除 60套楼王外，多为 3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。 项目情况 项目销售成果 4.21-