城市综合体发展评价指标体系初探

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膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂袁膁薇薁羃肄蒃薀肆芀荿蕿螅肂芅蕿袇芈膁蚈羀肁葿蚇虿芆莅蚆螂聿芁蚅羄莄芇蚄肆膇薆蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄螁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂蒅螈肇羅莀螇螇芀芆螇衿肃薅螆羂艿蒁螅肄肂莇袄螃芇芃蒁袆肀腿蒀羈芅薈葿螈肈蒄蒈袀莄莀蒇羂膆芆蒆肅罿薄蒅螄膅蒀薅 城市综合体发展评价指标体系初探作为现代城市发展的新增点、制高点，城市综合体无疑将引爆一场新的“ 产业革命” 、“城市革命”。从实 践发 展来看，城市 综合体的兴起和繁荣与新型城市化、产业高端化、生活便利化发展密不可分。探索和建立城市综合体发展评价体系，对促进城市发展具有十分重要的作用和借鉴意义。一、城市综合体的涵义、特征及发展现状（一）城市综合体涵义城市综合体（HOPSCA）是将城市生活中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等各项功能进行组合，并在各部分间建立相互依存、相互助益的能动关系，从而形成的多功能、高效率的综合体。它具有体量规模大、功能性较强、畅通性明显、高科技集成和代表性突出等特点。城 市 综 合 体 的 出 现 是 城 市 形 态 发 展 到 一 定 程 度 的 必 然 产物 。随着城市 规模扩张 、城市化进程加快、城市人口增加、空间范围增大、经济发展和消费水平、能力达到一定层次后，有了明确需求后，自然而然诞生和发展起来的。城市综合体的诞生必须要有合适的时机、环境和区位等诸多复杂条件为前提，它的开发建设必须与城市经济、产业氛围、消费能力等合拍、互动。现 代都 市 中 ，习 惯 快 节 奏 的 人 们 需 要 在 一 个 方 便 、快 捷 、经 济 、集多 种 功 能 于 一 体 的 综 合 空 间 里 ，享 受 高 效 率 的 生 活 和 工 作 ，于 是 城 市 综 合 体 便 应 运 而 生 。1986 年，巴黎西部的一个新区拉德方斯最先诞生了集多种城市功能于一体的城市综合体，并汇集了法国一半以上的大企业，拥有欧洲最大的商业中心，包括欧洲国际总部大厦，欧洲最大的公交换乘中心等。之后，纽约的曼哈顿迅速崛起，成为世界繁华之都，汇集了全美著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会歌剧院等。仅华尔街而言，面积不足 1 平方公里，集中了十几家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“ 世界中心” 的美名。世界上著名的城市综合体，还包括东京的六本木、香港中环以及新加坡的中心区等。（二）国外城市综合体发展的特点世界上真正具有现代特征的城市综合体主要集中在发达国家，如纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿、新加坡的中心区等。从它的形成途径上看，主要有三种渊源：一是自发形成，如美国的曼哈顿，初期是商业中心、后来逐渐演变成中央商务区；二是政府引导形成，如法国的拉德方斯，当地政府出于保护巴黎老城的目的而将各公司迁出巴黎，在新的地段建成商务区；三是为了分担主要中心区的经济发展压力而建立起来的副 中心，如日本的新宿。这些城市综合体的辉煌并非一蹴而就，而是经过精心规划设计并在发展过程中不断校正而逐步建立起来，有的甚至遭遇了很多波折。同时，国际上也有不少城市综合体建设失败的例子，如美国的休斯顿，由于其功能设计过于单一，成了白天交通拥堵、夜晚寂静少人的“鬼城” 。纵观国外城市综合体，其主要特征体现在以下几方面：1、集聚的企业中心。国外成功的城市综合体往往具有极强的产业集聚效应，方寸之地吸引着众多金融、保险、会计等服务产业的世界知名企业。在曼哈顿核心金融区就集聚着几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部，国际性和跨国性行业组织在纽约市高度集中、交往甚密。在巴黎拉维方斯 750 公顷的商务区内，聚集了 20 多家世界最大企业的办事处、1500 家公司部门和 50%法国大企业，有 15 万职工在这里上班，还有欧洲最大的购物中心-四季商场。2、优质的信息平台。信息化是国际商务活动的技术保障。国外城市综合体一般优先建设综合业务宽带数据网和光缆为主体的传输骨干网，推进“ 三网” 融合，具有完善的公用信息平台服 务功能。日本东京在 20 世纪 80 年代末、90 年代初期因写字楼供给不足，有许多大公司外迁，但几年之后，随着智能大厦的建成，迁出的一些跨国公司为了加强与客户的沟通和信息的即时性，又重新返回。3、繁华的商业空间。在国外城市综合体开发建设失利的案例中，归根到底是因其功能设计仅仅注重了办公，忽略了商业和娱乐等综合功能。而成功案例，也恰恰是因其有效实施了复合功能。如纽约的洛克菲勒中心，这座由 19 栋建筑共同围合起的城市绿洲，不仅拥有时代华纳、通用这类国际化大公司，而且其购物中心更是永远引领着国际顶尖的潮流时尚。剧院音乐厅、各种风情迥异的餐馆、咖啡厅，使这里成为美国经典的如娱乐中心、成为集办公、商业及娱乐功能于一体的城中之城。洛克菲勒的成功就在于功能的多样化。4、合理的居住社区。根据城市区域划分的经典理论，大型城市在其经济发展过程中，应遵循一定原则对城市进行相应的区域划分。国外城市综合体中按“功能坐标系 ”分区又逐渐让位于按“居住坐标 系” 分区。城市 综合体的持续发 展在很大程度上有赖于其周边的大型居住社区的形成。纽约曼哈顿区的成功印证了这一点。其周围存在着面积大且按照人群划分的若干“大社区” ，其中为人们熟悉的就是被称作“富人区” 的上东 区，上东区中的居民在相当大的程度上支撑着整个纽约曼哈顿的经济发展。5、发达的公共设施。公共设施是城市综合体至关重要的元素。包括交通、休闲场所、城市监督系统、家政服务、安全部门等在内的公共设施的建设运营，既可以吸纳就业、增加消费，又可以为各种消费提供良好的环境。巴黎拉德方斯商务区实现了独特、彻底的人车分流方式，其地下交通枢纽是欧洲最大的换乘中心，每天有 40 多万人换乘地铁；曼哈顿这个位于纽约五大区中心位置的面积 23.7 平方英里，长 13 英里的狭长小岛上，通过几十座桥梁 、隧 道 和 多 条 地 铁 线 路 构 造 了 相 当 便 捷 的 交 通 。由 此 可 见 ，高速 、准 时 、清 洁 、便 捷 的 交 通 是 城 市 综 合 体 的 一 个 重 要 特 征 。6、和谐的人文环境。国外城市综合体建设和后续发展中无不倾注和强调对人本的关注，如美国开展“ 再城市化” 研究、 “城市再生” 计划，新加坡重视“ 心件”建设等，都将和谐、稳定、合作与价值观融合在一起。从关注硬件建设到重视软件建设，追求物质与精神的结合、经济与社会的和谐，己成为国外城市综合体建设的主流和新趋势。（三）我国城市综合体的发展现状从中国的城镇化规模来看，不论是年净增量还是城镇人口总量，都已经长期处于世界第一的位置。中国城镇人口总量为美国人口总数的两倍，比欧盟 27 国人口总规模还要高出 25%。预计到 2015 年，我国城镇化率将达到 52左右。比照发达国家 70%的城市化率及发展趋势，中国的城市化进程还有预计 30 年的高速成长空间。我国城市综合体的发展历程尽管短暂，但发展速度迅猛，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境， 进行城市建设的主要载体和手段。1、呈现了一定的规模性，城市分布向二线发展。众所周知，中国第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，然而现在城市中心难在有新供应的土地，故更多表现在不断的功能升级，鉴于当下中国正在进入第二轮城市化，更多的二、三线城市将加入这一浪潮。杭州为城市国际化战略提出的一个新目标“20大新城，100个城市综合体”,7 个超 200万平方米的城市综合体将上市。2、呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展。城市综合体引领了集约型城市开发的浪潮。以城市综合体理念开发的沈阳华府天地总占地面积17万平方米，规划总建筑面积约190万平方米，容积率高达12%。同样 以城市综合体理念开发的裕景大连中心总占地约6.23万平方米，总建筑面积约80万平方米，容积率达14%。容积率的大大提高，将单位产出也拉上一个新的台阶。3、呈现了相应的专业性，经营模式向主流发展。城市综合体的商业模式，越来越受到投资商和开发商的青睐。近几年，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综 合体” 的发展战略。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标，被认为开启了中国城市经营理念的发展。4、呈现了倍增的价值性，区域空间向纵深发展。城市价值与轨道交通一脉相承，与地铁之上的“地标 建筑” 密切相关。与轨道交通的零距离连接使城市综合体的价值瞬间倍增。深圳福田、罗湖、南山、龙岗等城区生活由一条地铁线路的建成而融为一体，其他周边的卫星城市也将以地铁或轻轨的形式连接起来，成为城市核心城区的组成部分，形成以商业服务业、房地产业、金融业和先进工业为主体的综合服务中心。借此，区域空间实现了紧密联系，地铁带来的人流和繁荣，衍生出更广阔的城市生活和城市本身的价值。近年来，宁波深入实施“东扩” 、“中提升”发展战略，着力推进城市功能区块建设，全面拓展城市发展空间，一批标志性、复合型、多功能的城市综合体建筑迅速崛起，成为城市发展中靓丽的名片。以江东区为例，近年来围绕“服务强 区” 战略，己建成世纪东方商业广场一期、和丰创意广场等一批各具特色的城市综合体，很大程度上推动了城市化进程和区域综合实力的提升。尤其世纪东方商业广场集商业、住宅、办公、休闲、娱乐和轨道交通为一体，是宁波城市发展的一个典型范例。江东“十二五” 规划建议明确提出“ 全力打造门户 区、城市之光、世 纪东方广场、滨江国际广场等十大城市综合体，积极吸引一流商业地产商参与开发，着力建设业态高端集聚、功能高度集成、工作生活便利的城中之城”，将 发展城市综合体提升到了一个新的高度。表 1：江东区城市综合体基本情况 项目名称 开业时间 占 地 面 积 （ 万 平 方 米 ） 建 筑 面 积（ 万 平 方 米 ） 公交线路 （条） 停车位（个） 入驻企业数（家）世纪东方广场 2009.12 7.78 28.5 9 2000 48宁波泰富广场 2010.04 3.95 13.86 4 500 6宁波书城 2010.05 3.79 6.93 4 400 5和丰创意广场 建设期 8.54 34.0 4 - 76合 计 - 20.27 76.36 17 2500 74二、城市综合体发展评价指标体系的设计原则在构建“城市 综合体发 展评价指标体系” 的 过程中，我们充分考虑了每个指标的客观性、适用性及长期可行性。这套指标建立起来不仅要能够对城市综合体发展状况进行评价，充分体现其对城市发展的导向作用，而且要求在三到五年的时间内的评价效果具有可操作性，即可作为制定各项政策、决策的依据。（一）科学性原则。从城市综合体的特征功能出发，考虑现行的统计方法制度。一方面，本体系要能够反映出城市综合体的全貌和特色；另一方面，又要具有充分的科学性，所选择的指标具有清晰、明确的内涵与意义，同时结合必要的专项调查和考证，通过综合评价，以得出科学合理的评价结果。（二）系统性原则。评价城市综合体发展的指标体系具有范围广、信息量大的特点，要求在选择指标时尽量全面、完整地选择各级各类指标，使得总量指标、相对指标和平均指标，属性指标和空间指标相结合，力争全面地评价城市综合体发展情况。（三）导向性原则。针对城市综合体，突出其商务特点，区别于一般地区的评价指标体系。本体系的建立力求充分展现城市综合体这一特定地区的发展特色，突出它在功能方面与其他地区的不同点。在指标的选择和设置时需要考虑典型性、代表性、全面性和简洁性，并具有引导作用，尽量避免含义相同或相关性较大的指标，使用尽量少但信息量大的指标反映各方面情况。（四）可操作性原则。选择最能衡量城市综合体发展变动趋势的系列指标，合理设置权数，多采用可量化、有长期统计数据支撑的指标，在现行统计方法制度下可以及时取得所需的数据资料，突出可操作性。在经济社会问题研究中，一个能够完成但尚需改进的指标体系，其价值远远超过尽善尽美而无法实现的指标体系。（五）主客观结合的原则。在评价过程中，不仅要通过客观指标来衡量各项指标的发展情况，还应通过民意测验、调查问卷等主观指标以反映公众对各类问题的心理感受，并积极征集专家或专业人士的意见建议，做到主观与客观指标相结合。三、城市综合体发展评价指标体系的构建城市综合体发展评价是一个要素众多、层次复杂、目标功能多样的系统工程，可以从不同的层次和角度进行划分。为了研究方便，我们将城市综合体的发展基础作为前提，根据其主要功能将其划分为经济功能、社会功能、承载功能三个方面，建立城市综合体发展评价指标体系，以综合评价和测定城市综合体发展中各方面的变动和影响程度。（一）评价指标体系的具体内容通过各种社会资源的有效整合，城市综合体将实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展。围绕这个目标，我 们在分析城市综合体发展现状的基础上，建立了多层次、多方位、多项指标构成的指标体系，涉及产出规模、交通环保、社会生活、政府环境等经济社会活动的许多方面。整个指标体系分为三个阶层框架结构，其基本内容包括 1 个基础、3 大功能、8 种表现、27 项指标。 （详见表 2）1、发展基础一般来说，城市综合体的发展必须以城市经济、产业结构、消费能力等因素为前提。因此我们选择人均 GDP 和服务业增加值占生产总值比重两项指标。首先，对国内外城市综合体的研究发现，城市人均 GDP 的高低决定了城市综合体的发展阶段。当城市人均 GDP 在 4000 美元左右时，城市综合体为初始发展阶段，以传统的购物中心为主，写字楼、公寓的比例较小。当城市人均 GDP 在 5000-8000 美元之间时，城市综合体有一定的抗风险能力，随着城市的发展，新的业态不断丰富，城市综合体步入发展阶段。当城市人均 GDP 突破 10000 美元时，城市综合体进入高速发展期，所包含的商业业态也最为齐全，各种主题型项目增多。其次，城市综合体是以相对发达的第三产业即服务业为经济基础，要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配，并具有成熟的金融环境、商业环境和文化环境，赢得资金、市场、运营管理等方面支持，促进城市综合体良性发展。2、经济功能城市综合体实际上是市场经济体制下的一个经济枢纽，全力发展经济是其主要内容，所以，为了反映该地区经济发展的总体情况和各行业不同的发展趋势，同时显示政府工作的不同侧重点，将经济评价指标作为本指标体系的重点，从总量和产业两个角度进行评价。（1）总量指标城市综合体作为资金密集、投资收益较高的投资项目，越来越多的吸引了外商投资，同时城市综合体的建成和推广，也是城区综合实力和形象提升的有力保障。与此同时，人均 GDP 达到一定水平是城市综合体形成的前提条件，也是城市综合体发展到一定程度产生的连锁反应。这不仅反映了城市总体的经济发展水平，同时也揭示了当地的消费能力。根据对国外城市综合体的研究，当城市人均 GDP 达到 4000 美元的时 候，城市综合体处于起步阶段，而当达到或超过 10000 美元的时候，是城市综合体快速发展并成熟阶段。因此，我们选择实际利用外资、社会消费品零售总额、入驻企业数、总部企业及分支机构入驻数和知名品牌数等 5 项指标。（2）产业发展对于一个城市来讲，服务业是最为活跃的元素。其中商圈辐射力就像嵌在城市里的一块磁铁，发挥着聚集人气、服务居民的重要作用。近年来，服务业主要行业的投资增长改善了城市化基础设施条件，提供了供给保障能力，改善了消费环境，带动了相关服务业产品消费规模扩张，对整个第三产业的贡献明显。另外，城市综合体也体现了“紧凑城市” 的构想，企 业的高密度大规模集聚，建立起一种空间共存、价值互补的关系。经营者通过各项政策和举措大量引进企业入驻，特别是规模大、品质好、具有一定影响力的企业。通过发展城市综合体，现代服务业将得到快速发展。从某种意义上说，现代服务经济就是一种楼宇经济 ，特别是 综合体经济 。”对于土地资源日益稀缺，而人口却日益膨胀的都市来说，城市发展也开始进入以城市综合体“唱主角”的时代。因此，我们选择现代服务业增加值占服务业比重、商务和零售商业比重、限上服务业营业收入、服务业税收收入、大型综合商场数、商务酒店及限额以上宾馆数、限额以上餐饮场所数和大型会展场所数等 8 个指标反映城市综合体对服务业发展的拉动作用。3、社会功能随着城市政治、经济和文化发展、城市化水平的不断提高，城市综合体的形成提供了城市功能的空间承载体、资源承载体和物质承载体。作为城市地标所形成的强大推动力和辐射力引领了城市建设的发展方向，带动了周边区域价值的提升；大量品牌的进驻，提升了商务水平，促进了消费结构和生活方式的改变；为人们解决就业、提高生活质量和促进城市价值提供了有效途径。（1）就业增长。城市综合体由于它的体量、人流、物流都较大的特点，会带来大量的就业机会。从国外情况看，城市综合体都是就业密度最大的区域，一般一个城市综合体就能创造一万个左右的稳定就业岗位。因此，我们选择从业人员数指标反映城市综合体对扩大就业的影响。（2）生活质量。城市综合体往往成为一个城市或局部区域的教科文体和娱乐等文化事业的集中地，对人们消费观念的改变、生活品质的提高起到潜移默化的作用。因此，我们选择城镇居民人均可支配收入、文化产业增加值和高档娱乐场所数等 3 项指标来反映城市综合体给人民生活带来的变化。（3）服务水平。城市综合体的综合效应正在放大，城市经营者的独特智慧和战略眼光在这些商业巨擎中涌动迸发。政府及相关部门对城市综合体发展的引导、扶持、保障作用，成为城市综合体健康发展的重要支撑。因此，我们选择了企业生存状况满意度指标反映综合体企业对政府工作、经营环境、企业发展的满意程度。4、承载功能作为城市经济发展和产业升级优化的平台，城市综合体与城市外部环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高标准的外部条件。这种可持续发展和自我调整的“ 生态脚印” 式区域发展的理想境界是城市综合体建设和开发中不断摸索的命题。（1）资源集约。城市的扩大促使交通运输加快，人流、物流、资金流的运转加快，人们的生活半径变大，生活便利性大大提高。而城市综合体集中了大量的企业总部和高薪白领人员，私家车和公用车的数量远远高于市内其他城区，这种情况下为保持交通畅通需要大力发展公共交通事业和地铁线路建设，增加停车位数量。从目前情况看，城市地铁建设刚刚起步，部分线路规划也在不断调整中，在评价体系设计过程中，我们仅选择了地下停车位数量、公交线路数、地铁站点数等 3 项指标。（2）空间集聚：城市综合体是土地资源优化的过程，占据并充分利用城市核心最稀缺的资源，能够提升单位面积最好的经济效益。同时，四通八达的网络通信也是现代商务活动中拉近空间距离的有效载体。因此，我们选择了占地面积、建筑面积（体量）和网络覆盖率 3 项指标。当然，高档智能的商务设施建设也是我们评价城市综合体发展水平不可或缺的一部分，由于现行统计方法制度下这方面的指标比较缺乏，有待于今后逐步完善。（3）生态环境：从未来城市发展的趋势展望，城市综合体除原有商业、商务以及复合功能之外，已兼顾更多的城市文化以及当地经济振兴，同时还考虑以足够容量确保可持续发展，这个容量，则与低碳生态有着直接关联。作为一个高层的办公生活环境，对城市综合体的生态环境的衡量是十分必要的。因此，我们选择万元营业收入单位电耗和区内绿化覆盖率反映建筑节能和低碳城市的发展水平。图 1：城市综合体发展评价指标体系结构图发展基础 社会功能 承载功能总量指标 产业发展就业增长 生活质量 服务水平资源集约 空间集聚 生态环境经济功能城市综合体发展评价指标体系（二）城市综合体发展指数的测算模型和方法以某年城市综合体发展情况的调查数据为基数，确定基期指标值，次年调查数据为报告期指标值，计算城市综合体发展指数和三类子指数。如年份较多，则以最大值做为标准值，其他年份按数据比例进行测算。测算过程中，部分调查数据（如企业生存状况满意度等）由于调查程序原因未能及时获得，可暂以 100%为标准值，并将逐步更新完善。计算公式：子指数=(报告期指标/基期指标值)本项指标的权重)；总指数=(子指数本类指数的权重) 。在各项指标权重的设定上，城市综合体发展评价指数主要采用“ 德尔菲法 ”，邀请 有关专家及专业人员 根据各个指标的重要程度分别赋予相应的权重。对各个子指数与子系统内各个指标的分权数， 结合了专家的意见与江东区经济发展的实际进行确定。专家及专业人员在考虑各指标的权数上主要基于以下因素：第一，各子系统对江东区城市综合体发展的贡献程度及相关关系；第二，各子系统内因素对系统的影响程度及其相关关系；第三，与江东区的发展战略目标的吻合度。这三个因素从另一个角度反映了我区经济发展的侧重点和产业结构导向，当然也适用于宁波市及其他县（市）区，充分反映各地经济发展的特色。权数的最终确定采用统计平均法，即根据专家们对各评价指标所赋予的相对重要性系数分别求其算术平均数，所得的平均数作为各指标的权重。表 2：城市综合体发展评价指标体系主要方面 具体表现 评价指标1、人均 GDP一、发展基础 - - 2、服务业增加值占生产总值比重3、实际利用外资4、社会消费品零售总额5、入驻企业数6、总部企业及分支机构入驻数1、总量指标7、知名品牌企业数8、现代服务业增加值占服务业比重9、商务和零售商业比重10、限上服务业营业收入11、服务业税收收入12、大型综合商场数13、商务酒店及限额以上宾馆数14、限额以上餐饮场所数（一）经济功能2、产业发展15、大型会展场所数3、就业增长 16、从业人员数17、城镇居民人均可支配收入18、文化产业增加值4、生活质量19、高档娱乐场所数（二）社会功能5、服务水平 20、企业生存状况满意度21、地下停车位数量二、主要功能（三）承载功能 6、资源集约 22、公交线路数23、地铁站点数24、占地面积25、建筑面积（体量）7、空间集聚26、网络覆盖率27、万元营业收入单位电耗8、生态环境28、区内绿化覆盖率(三 )需要注意的几个方面1、“企业生存状况满意度” 是一个综合指标 ，目前尚未开展相关调查，需要通过抽样调查的方法，以在城市综合体内经营的企业为样本框，收集整理其对政府工作、生存环境、发展前景等各方面的满意情况进行综合评价，以取得统计数据。2、为了能够更好的理解指标体系，有必要明确“现代服务业”的概念。它是指当今时代最先进、最发达的第三产业。江东区“十二五” 国民 经济和社会 发展规划将其概括 为以金融服务、贸易会展、航运物流、文化创意、专业服务和现代商贸等“六大经济” 为代表的新兴产业。3、从目前国内外研究成果来看， “城市综合体 发展评价指标体系” 的建立具有一定的创新价值。其面向的最 终客户即使用者包括当地政府，己投资于此的中外企业，以及计划在此投资的企业等，期望能为他们的日常工作和决策制定提供有说服力的客观依据。参考文献：1、黄献锋，城市商务综合体的作用及价值初探J，经济师，2009，第 2 期2、蒋涤非，城市形态活力论M, 南京市：东南大学出版社 , 20063、贾国柱 倪春燕 程杨，北京中央商务区社会经济发展评价指标体系J统计与决策， 2005，第 4 期4、谢守红，城市主导产业的选择J，城市建设与发展，2002 ，第 4 期5、潘少辰 徐洁，城市综合体亚洲城市发展新标杆J，工程与建设，2009，第 23 卷第 6 期6、（美）刘易斯 芒福德（Lewis Mumford）著；宋俊岭，倪文彦译，城市发展史 起源、演变和前景M，北京市：中国建筑工业出版社 , 20047、赵沛楠，城市综合体：商业地产风向标J，中国投资 2010，第 2 期 袀袁莀蒇羂膆芆蒆蚂罿膂蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇虿袄莅蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇羅芁螇螇膀芆莄衿肃膂莃羂艿蒁莂蚁肂莇莁螃芇芃莁袆肀腿蒀羈袃蒈葿蚈肈蒄蒈袀袁莀蒇羂膆芆蒆蚂罿膂蒅螄膅蒀蒅袇羈莆薄罿膃节薃虿羆膈薂螁膁肄薁羃羄蒃薀蚃芀荿蕿螅肂芅蕿袈芈膁薈羀肁葿蚇虿袄莅蚆螂聿芁蚅袄袂膇蚄蚄肇膃蚃螆羀蒂蚃袈膆莈蚂羁羈芄蚁蚀膄膀螀螃羇葿蝿袅膂莅螈羇