关于小产权房的税收情况与解决对策

1 / 4关于小产权房的税收情况与解决对策近年来，随着我市城市化进程的推进，房地产价格大幅飙升， “小产权房”以其价格优势越来越受到人们的关注。由于“小产权房”涉税单位的纳税意识比较淡薄，容易造成税收管理的漏洞，影响税收公平性原则，导致税款的严重流失，事关执法公正、公平，因此加强对“小产权房”的税收征管已势在必行。一、所谓“小产权房” ，是一些村集体组织、建设单位或者不具备资质的开发商，以新农村建设等名义出售的建筑在农民集体土地上的房屋，由于这些房屋未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，所以叫“小产权房” 。这种房屋不同于正常房地产企业开发建设的商品房，由于没有经过土地征用和审批程序，减少了很多房地产开发的中间环节，漏缴了土地出让金、和房地产开发交易方面的很多税费，因而房屋销售价格低廉，价格一般是同等位置房价的 40%60%。二、针对“小产权房”税收流失严重的现状，即墨市地税局今年制定了“小产权房”税收专项整治实施方案 （即地税发201665 号） ，从今年 8 月份开始，分三个阶段集中对“小产权房”进行清理整顿。方案要求各涉税单位从 8 月 21 日起进行自查自纠，主动补交各项税款。11 月 15 日前，地税局将进行重点检查，对逾期不改正的涉2 / 4税单位和个人依法进行处罚。三、目前“小产权房”建造和销售的主要形式有：1、村委以旧村改造和政府规划需拆迁等名义审批并取得集体土地，自行在该土地上搞新村建设，在满足本村需要的基础上进行对外销售。2、村委提供集体土地，承建方垫资建设。建设方以宅基地等形式审批办理相关集体土地使用手续，在集体土地上由承建方承建房屋，房屋建成后分出一部分用于回迁户居住，余下的由村委或企业对外出售。3、以宅基地形式审批集体土地，部分土地用来建设村民住房，其他用地由开发商建设、销售，村委收取土地使用费。4、有的村委在销售时以本村村民的名义购买，实际是对外销售，村民与外来购买人员私下再签定购房协议。四、 “小产权房”的相关税收政策根据中华人民共和国税收征管法 、 中华人民共和国营业税暂行条例 、 中华人民共和国企业所得税法等税收法律法规的规定， “小产权房”适应以下税收政策：（一）在建筑施工环节应按下列规定缴纳各项3 / 4税收1、施工企业承建“小产权房”所提供的建筑劳务，按照法律规定应申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等。2、施工企业应将取得建造“小产权房”的收入计入其收入总额计算缴纳企业所得税。3、施工方与村委签定的建筑安装工程承包合同、购销合同等应分别缴纳合同印花税。4、在建设“小产权房”过程中如果采取甲方供料的行为，也就是说全部或部分材料是由村委或其他建设方提供的，那么施工方缴纳营业税的计税依据不仅仅是工程的劳务费，还应该包括甲方提供的材料的价款。举个例子说，某建筑公司施工建设某村委开发的“小产权房” ，双方签订的建设施工合同规定，工程所用的水泥、砂石、钢筋等材料由村委提供，价款为 5000 万元，建筑公司提供施工劳务费用为 3000 万元。那么该建筑公司应该就该项工程缴纳的营业税及附加是（3000 万元5000 万元）%=万元。（二）在销售房屋的环节应按下列规定缴纳各项税收1、建设单位建造的“小产权房”除销售给符合条件村民的部分，其他对外销售或视同对外销售的应按销4 / 4售额申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税等税费。2、建造住宅以外的网点、车库、地下室对外销售，应按销售额申报缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加等税费。3、如果对社会销售和对村民销售不能区