建发南捕厅项目三期营销策略报告

序 六朝金粉地 金陵帝王都 明清三大景观之一：明孝陵 明清三大景观之二：明城墙 明清三大景观之三：甘熙故居 “ 青砖小瓦马头墙 回廊挂落花格窗” 甘熙故居 民俗瑰宝 戏曲、手工艺、风味小吃 南京，六朝金粉的繁华历史，民国时期的首都，具有值得称耀的文脉 甘熙故居、 “ 九十九间半 ” ，延续二百多年的徽派建筑经典 南捕厅项目，建发地产在城市中心打造的典藏级人文领地 她是这座城市的 “ 珍稀 ” ，值得我们所有人珍惜。 聚焦南捕厅 问题一 本案作为千万级的城市别墅与总部办公，宏观市场的调控对本案是否有影响？ 问题二 本案作为具有深厚文化底蕴的高端项目，如何巧妙定位，实现项目价值的最大提升？ 问题三 本案作为历史文化保护街区的高端别墅与总部办公，如何巧妙推广，实现开发商、民众、政府三方共赢？ 市场 研判 项目解读 竞争定位 客群描摹 营销策略 销售执行 解题 思路 市场 研判 宏观调控风起云涌，地方楼市去沸保温，量跌价挺 搜房网 东方网 政策风向 根据主流媒体对宏观调控效果的跟踪，二次调控并未导致各地成交价格大幅下跌。 严厉调控 能充足，观望与出手并举 经历了十月初短暂低潮后， 10月末南京楼市再度抬头；雅居乐 57亿夺江北双料地王，显示了开发商对后市的强烈信心。 南京楼市 资源的稀缺性导致别墅产品的抗跌性较强 回顾前期的数次调控中，别墅产品价格抗跌性与成交反弹力均高于普通住宅。 别墅市场 网尚机构 人民网 南京总部经济刚刚起步，政府大力支持，前景广阔 总部办公 世华财讯 江苏经济报 “史上最严厉调控”并不如想象中严重，城市别墅 的绝对稀缺性决定了本案依然将受到追捧。 总部办公在南京尚属起步，受宏观调控影响较 小，市场前景广阔。 市场总结 项目 解读 地处南京城市中轴，绝对核心地段 项目位于中山南路与升州路交界口，距新街口仅 准城中心位置，稀缺地段不可复制。 金鼎湾 项目地段 位于历史文化街区，具有深厚的文化底蕴 甘熙故居与明孝陵、明城墙并称为南京三大建筑景观。甘熙故居作为当时最大的民宅，在百姓中有“九十九间半”的美称。 文化背景 周边居住氛围不佳，却孕育了高端项目潜力 项目西侧破旧房屋成片，片区形象较差。但随着地块整体的拆迁 改造，项目居住品质感提升在即。 居住氛围 别墅产品具有绝对稀缺性，总部办公基础坚实 别墅产品供应稀缺 别墅类用地停止供应，城市别墅更是绝版，可遇不可求。本案兼具市中心与别墅两大特质，稀缺性不言而喻。 总部经济方兴未艾 本案地处城市中轴，交通与配套完善，为总部办公奠定了坚实基础。 稀缺物业 南京建发：最了解南京的“老南京”品牌 南京城建集团背景 老城内半壁江山的辉煌战绩 见证了南京城市的发展变迁 紫郡 紫金雅苑 发展大厦 台城花园 湖景花园 熙南里 佳湖绿岛 南京建发 18年 用心筑就未来 专业品牌 中式院落别墅与独立总部办公的综合体 产品解析 别墅产品优势： 1、纯中式院落，与周边现代建筑形成鲜明反差，具有较高的识别性。 2、本案与甘熙故居融为一体，具有极强历史标签性，大气而不失自然。 别墅产品劣势： 1、本案别墅体量较小，仅 16幢，社区感较弱。 2、本案处于开放式的街区，人员嘈杂，且周边高楼林立，私密性也较差。 3、受地块规模与环境影响，本案欠缺高端豪宅应有的低密度景观环境等。 主力户型一解析： 1、开间 7米，进深 25米，户型窄长，居住舒适度较低； 2、前后庭院均较小，露台细长，利用率较低； 3、预估该户型的地上面积较小，对于顶级的城市豪宅而言较为局促； 4、该户型共 10套。 别墅主力户型二解析： 1、开间 15米，进深 18米，长宽比合理，舒适度相对较高； 2、预估该户型地上面积较小，对于顶级的城市豪宅而言仍显得略为局促； 3、该户型共 6套。 别墅产品总结： 1、外部形象差异化明显，具有极强的历史文化标签性。 2、受地块规模限制，本案的别墅只能满足基本的别墅形态与生活品质，产品力差强人意。 居住价值低于文化价值的稀缺城市别墅 总部办公产品解析： 地段 1、本案紧邻中山南路与地铁口，交通方便，周边商业配套齐全，为办公奠定良好基础。 2、本案周边沿中山南路及升州路存在一定数量的写字楼，但整体办公氛围不浓，集群效应并不明显，相比新街口、鼓楼仍有较大差距。 总部办公产品解析： 产品 1、本案的 5幢办公楼相对独立，通风与采光效果俱佳，与普通写字楼相比，有一定的产品竞争力。 2、本案处于开放式的商业与历史文化街区中，一方面历史文化标签鲜明，但另一方面嘈杂的人流也在一定程度上影响了高端总部办公的高档形象。 总部办公产品总结： 1、和写字楼相比，本案的优势在于独栋办公与文化取胜。 2、受地块规模与环境限制，本案的总部办公氛围较弱。 鲜明文化标签下的差异化独栋总部办公 项目 析 S T O W 具有绝对稀缺性 。 目的历史文化积淀厚重。 不利于打造高 端 生活标准 。 片区西侧形象较差 。 城市别墅更是可遇不可求 。 历史文化保护街 区 ” 的背景 ， 导致营销推广受政策和民意影响较大 。 距新街口仅 对城市中心核心地段 紧邻甘熙故居，具有深厚积淀的历史文化积淀 历史文化保护街区内别墅和总部办公，绝对稀缺 城中板块别墅用地供应稀缺，供应日趋减少 供应稀缺性 地段稀缺性 文化稀缺性 价值稀缺性 受地块规模与环境限制，本案别墅不具备较高的产品力 别墅产品短板 办公氛围短板 受地块规模限制，本案总部办公缺乏群聚效应与高端氛围 强势文化标签下的特殊性稀缺产品 项目总结 我们具有如此鲜明的特点， 那我们的对手呢？ 竞争 分析 我们从开发商品牌、高端项目的特质方面节选了南京的代表项目进行分析，以下楼盘可能将分流本项目锁定的高端客户。 关注一 万科安品街 关注二 钟山高尔夫 关注三 绿城玫瑰园 关注四 颐和路 12片区 关注五 绿地广场 关注六 金轮国际广场 占地面积 容积率 业形态 联排、双拼别墅 建筑风格 预计为民国风建筑 主力面积 预计为 200 - 350平米 资源 朝天宫 配套 仓巷、大新街口商圈 万科安品街项目 竞品壹 别墅形态 联排别墅 在售面积段 未售 项目现状 10月初已开工 单价 预计 6 在售价格段 预计 1500万以上 万科安品街项目 万科的品牌号召力与产品力是它的核心优势。 万科安品街项目靠近朝天宫，居住氛围更浓，但地块通达性稍有欠缺，与本案相比地段稍差。 安品街项目一期 33幢联排别墅与本案别墅项目总价重叠，将是本案的直接竞争对手。 万科安品街竞争关系分析 占地面积 69万平方米 容积率 业形态 独栋、联排别墅 建筑风格 西式古典：以西班牙为主 主力面积 700 900平方米 景观 紫金山 高尔夫球场 配套 高级会所、国际会议中心 钟山高尔夫 竞品 贰 别墅形态 独栋别墅 交付标准 毛坯 在售面积段 870 890平方米 单价 5万 / 在售价格段 4500万左右 推广诉求 主城内，第一墅 客户群分析 本地客群 + 外地推广 钟山高尔夫 钟山高尔夫主打紫金山资源与高尔夫球场，与本案主推的地段及人文形成错位，正面竞争较小。 钟山高尔夫是目前南京别墅市场的价格标杆，总价较高，对本项目客群分流较小，但单价对本案具有借鉴意义。 钟山高尔夫竞争关系分析 占地面积 30万平方米 容积率 业形态 纯独栋别墅 建筑风格 地中海式的意大利和西班牙风格 主力面积 580 900平方米 景观 老山、珍珠泉公园、国际高尔夫球场 绿城玫瑰园 竞品 叁 别墅形态 独栋别墅 交付标准 毛坯 在售面积段 650 750平方米 单价 在售价格段 1600万左右 推广诉求 绿城集团别墅的第三代作品 客户群分析 南京本地客源为主 绿城玫瑰园 绿城玫瑰园是郊区别墅的典范，与本项目城市别墅的定位形成鲜明的差别。 绿城的独幢别墅面积较大，主打自然山水，但总价与本项目联体别墅部分重叠，会分流少量客户。 绿城玫瑰园竞争关系分析 占地面积 30873 平方米 物业形态 独栋、双拼、联排 建筑风格 民国建筑 景观 民国遗风 配套 山西路、湖南路商圈 颐和路 12片区 竞品 肆 别墅形态 独栋、双拼、联排 交付标准 毛坯 销售方式 只租不售，租金未定 推广诉求 世界 500强的总部办公区 项目现状 目前尚处于客户登记中 关注四 颐和路 12片区 颐和路 12片区与本案有着相似的背景，其定位世界 500强的办公总部与本案有一定的重叠，但其只租不售，对本案销售的影响较小。 本案与颐和路 12片区相比，最大优势在于城市中轴的便利交通与历史文化保护街区的深厚历史积淀，其便利性与标签性是颐和路 12片区无法相比的。 颐和路 12片区竞争关系分析 开发商 绿地集团 建筑面积 47667 平米 所属商圈 鼓楼 销售方式 租售并举 在售面积区间 150 售价 36000 元 / 竞争关系总结 南京办公物业的价格标杆，在价格上对我们有借鉴意义 绿地广场 竞品伍 开发商 翡翠金轮置业 建筑面积 100000 平米 所属商圈 新街口 销售方式 租售并举 在售面积区间 60 售价 22000 元 / 竞争关系总结 金轮广场主打地段配套，且在售产品面积较小，对本案办公物业影响不大 金轮国际广场 竞品 陆 竞争关系解析 项目 项目优势 对本案影响 万科安品街 品牌与产品力 相近的背景，接近的地段与产品。 钟山高尔夫 环境与资源 价格标杆，总价极高，对本案影响较小 绿城玫瑰园 环境与产品力 郊区山水别墅典型，对本案影响较小 颐和路 12片区 民国遗风 总部办公只租不售，对本案影响较小 绿地广场 地段与配套 与本案产品差异较大，影响较小 金轮国际广场 地段与配套 与本案产品差异较大，影响较小 品牌 建发 万科 、隶属南京城建集团，成立于 1992年，是 南京本土最早 的发展商之一。 2、本土开发项目超过 20个， 本土化优势 明显。 3、近年来紫系品牌和熙南里历史文化街区的 开发经验 ，为企业积累了深厚的文化品质基础。 1、位列 全国 综合实力 第一名 ，中国房地产上市公司绩优股第一名。 2、战略眼光领跑股市 26年， 股市 成了融资 的最佳工具。 3、深耕南京 9年，已面世六大项目，建立了坚固的 品牌形象 和庞大的口碑网。 本土化优势明显，品牌力略弱 受三期地块规模限制，目前我们产品力很难竞争 但放眼后期，我们 建发南捕厅 科安品街 貌似我们的历史也不够长 甘熙故居 天宫 那么 建发南捕厅 甘熙故居 + 万科安品街 朝天宫 孰优孰劣？ 万科安品街） 血统并不一样！ （本案） 尽管地理位置如此接近 就像 劳斯莱斯 古斯特） （宝马 750） 都属宝马集团，但血统不一样！ 因为 中山南路 城市中轴与市井老巷，地位不同自然血统有异！ “ 古之王者择天下之中而立国，择国 之中而立宫，择宫之中而立庙 ” 吕氏春秋 居中者正 在中者贵 历史 离你很近， 在这里 ， （万科安品街） （朝天宫） 200米 回过头看文化 历史 离你很远， 但其实 （公元前 5世纪 ） （公元 2010年） 2500年 万科安品街） （朝天宫） 只有地理上的接近，没有历史与文化的传承 因为 反过来 它 看到 （本 案） 你会想到 （甘熙故居） 想到 （秦淮风光） 你会想到 . （乌衣巷） （瞻园） 在这里 你和历史没有距离！ 建筑是凝固的历史！ （本 案） 它 ， 和甘熙故居一脉相承，是“南京化”的徽派建筑，带有深刻的“南京”痕迹；它凝固的是 2500年的南京历史，有着深厚的历史文化积淀。 因为 （本 案） 它 ， 最能代表“徽州骨 金陵韵”的明清建筑风貌； 最能代表“达则兼济天下”的士大夫文化； 最能代表“六朝金粉 烟雨千年”的金陵历史。 （本 案） 所以，我们的定位是 古城中轴 申遗级明清院馆 古城中轴： 核心地段与纯正血统； 申遗级： 历史的厚重感与绝版性； 明清： 具象的百年建筑承载千年厚重的历史； 院馆： 本案别墅与总部办公产品特质的形象表达。 别墅定位： 金陵孤本 收藏 家 金陵孤本： 南京历史的绝版留存； 收藏： 体现价值感与绝版性； 家： 人与建筑的和谐统一。 臻藏级 金陵会馆 办公定位： 臻藏级： 厚重的价值感与绝版性； 金陵： 鲜明的南京特色； 会馆： 古时商会所在地，本案总部办公产品的形象表达。 金 陵 邑 我们取了一个 “ 很南京 ” 的案名： 金陵： 鲜明的南京特色； 邑： 封地、领地，契合目标客群内心的潜在需求。 推广语： 半部金陵史 一邑传天下 品牌方向案名： 紫 堂 紫： 与“紫园”“紫庐”一致，延续建发品牌形象； 堂： 与本案产品相契合，是涵盖别墅与总部办公产品的形象表达。 十朝精粹 一席传承 推广语： 建 业 堂 历史方向案名： 建业： 南京别称，含“建功立业”之意； 堂： 涵盖别墅与总部办公的形象表达。 你能坐拥的历史 2500年！ 推广语： 源于 1799年前的荣光！ 推广语： 价值方向案名： 古 董 古 董 ： 厚重的价值感与绝版性； 与本案的文化、稀缺特质相吻合。 古城中轴 董事官邸 推广语： 明晰了我们的定位后 , 那么 ， 我们会吸引什么样的客户 ? 客群 描摹 首先，他们具有丰厚经济基础，开始追求更高层次的价值实现 其次，他们对传统文化有深刻的理解与认同 再次，他们外表低调，但骨子里对身份、符号有着虔诚的信仰 他们是 新士商阶层 “ 名 士阶层 ”： 怀有抱负与责任的当代名士； “儒商阶层”： 认可传统与历史，向往文化镀金的商人群体， 如 “新资产阶层”、“红顶商人”。 他们事业成熟，他们开始关于人生的思考 他们拥有强烈的城市归属感，所以离不了城市的光环 他们了解很多别墅，但他们需要不一样的别墅 他们需要一个符号，一个让这座城市记住的符号。 年龄 年龄集中在 38 55岁，意味雄心勃发的盛年，事业处于巅峰期 身份 新资产阶层 、 政商阶层、新士大夫阶层等 生活区域 目前生活在南京，多集中在城中，不愿远离自己熟悉的生活板块 经济实力 经过多年奋斗，收入丰厚，对生命体验与 身份象征有新的考量 置业经历 拥有丰富的置业经历，熟悉自身的需求 教育经历 教育经历不一，但 对传统的历史文化深刻理解与认同 家庭结构 家庭结构趋于稳定，以自己为核心的家族已形成 出行方式 家中两辆车，有家庭型也有商务型，对车位数量很关注 购买特征 理性选择与感性购买相融合入，很 关注体验细节 客群描摹 心理与社会属性 在明晰了客群的属性之后，我们应当以怎样的 方式向他们传递项目信息？ 营销 策略 策略核心：收藏价值诠释下的小众营销 本案特殊的环境决定了其特殊的营销推广，在做足现场体验氛围的同时，通过小众圈层的精确打击，辅之以独具特色的公关活动，力图使项目在低调中平稳去化。 一、招商先行 二、精准传播 三、体验打动 四、活动营销 营销策略体系 一、招商先行 明修栈道 暗度陈仓 本案推广的核心难点在于： 所以，宣传推广必须低调而平稳： 高涨的“文化保护”民意与商业宣传的冲突！ 一、先推办公， 招商先行 ，可以名正言顺地进行宣传推广，甚至可以纳入到相关政府职能部门的招商工作中。 二、通过招商宣传可以为别墅积蓄客源，而这部分客源正是我们后期精准传播的主要客户。 二、精准传播 圈层定位 精确打击 高档会所： 钟山高尔夫、中山马会俱乐部会员； 商会： 徽商、浙商、台商、温商会员； 银行： 渣打、招商金葵花客户； 集团客户： 城建系统的合作单位等。 【 圈层定位 】 精准营销： 三、体验打动 做足道场 体验制胜 设置售展中心：文化展示、样板体验，定期举办活动展示。 建议售展中心位置 客户体验步骤： 四步一体 全面升级 预约 （身份验证） 游园 品曲 鉴宅 （文化吸引） （艺术打动） （生活体验） 五感体验 嗅：售楼处的檀木、样板景观区的花草、样板间的空气 听：戏台的余音绕梁、售楼处的典雅音乐 触：茶具要定制或选择国外皇室用品、精美的楼书读本 味：老茶馆的老南京味儿、售楼处的皇室用茶 视：甘熙宅第的传统文化、售楼处的收藏 步骤一：预约 一对一接待，进行身份验证 电话预约 预约确认 接待开始 非电话预约客户，恕不接待 设置电话预约问题，以便有效筛选客户 预先说明整个现场接待过程需 2个小时以上 约定客户来访时间，需执邀请函和资产证明 确认来访客户的身份和资产证明 安排高级客户经理一对一接待 根据客户情况合理安排游园线路 神秘、高贵，用细节击破客户的高傲 电话预约 声音：男性，有磁性 问题关卡：公司、职务、车驾、车牌号等，为有效客户方可进行之后流程。 需确认的问题：邀请函接收人的地址及送达时间（已收到 到访时间 自驾或派车接送 递送邀请函 形象：男性， 50岁左右的老管家 邀请函内容：信函、精美套装 有详细位置图及接待流程 散发淡淡的玫瑰花香 电话回访 声音：男性，有磁性 行为：确认邀请函是否收到 再次确认到访时间及时长 提醒带邀请函和资产证明 1 2 3 客户到售楼处前 交通引导：巷口指示牌 街景：甘熙宅第、售楼处外的高大植物营造的神秘感 泊车：男性， 25岁左右，短发，黑色西装，迅速遮挡车牌并为客户泊车。 客户到访 形象：男性， 50岁左右老管家，黑色西装，领结，白手套 行为：问候，开门，微笑示意 室内接待 形象：高级客户经理，黑色西装，领带 行为：售楼处门口站立迎接 确认身份和资产证明 安排游园引导 服务：女服务生端茶送至客户 4 5 6 管家形象 女服务生形象 保安形象 高级客户经理形象 步骤二：游园 游园线路一： 北门入口 津逮楼 民俗博物馆 严凤英旧居 甘氏家族历史陈列 友恭堂 老茶馆 *典故：坐南朝北、石雕、肥水不流外人田 大 板 巷 绒 庄 巷 中 山 南 路 南 捕 厅 巷 售展 中心 坐南朝北 津逮楼 石雕 民间艺人表演 严凤英旧居 肥水不流外人田 友恭堂 游园即将开始，时长约半个时辰！ 线路一 游园线路二： 北门入口 津逮楼 亭园 友恭堂 老茶馆 *典故：坐南朝北、石雕、肥水不流外人田 大 板 巷 绒 庄 巷 中 山 南 路 南 捕 厅 巷 售展 中心 坐南朝北 肥水不流外人田 友恭堂 津逮楼 石雕 游园即将开始，时长约一刻！ 线路二 步骤三：品曲 在老茶馆里喝茶，在戏台里听曲，品味纯南京，又怎一个“偷得浮生半日闲”了得？ 步骤四：鉴宅 视觉：皇室主人的私人会客厅 （各类藏品展示、茶艺） 售展中心内部 紫檀木博古 紫檀木艺术品为中国明清时代被帝王广为使用，为誉“东方瑰宝”，更因为“中国第一女富婆”陈丽华的个人经营，成为最隐性的奢侈品，标志着身份与品位的双重意义 售展中心示意 琉璃玉石典藏 中国关于玉石的把玩由来已久，没有人能否认玉石背后惊人的价值，作为奢侈品 ,这早也不是什么秘密。 国学雅粹 分为书画和戏剧两大类内容展示 古书善本展示 兰亭茶叙 视觉：都市隐士的私人会所 （中式院落、景观、样板间） 样板示范区 装修风格 装饰细节 院 落 景 观 四、活动营销 高举低打 精神认同 一、冠名 /参与南京承办的经济论坛 借冠名或参与南京承办的经济论坛的新闻炒作，提升项目在高端圈层中的形象和知名度，为项目的推出和深化制造社会舆论。 活动营销 冠名 /参与南京承办的经济论坛 二、商会联谊沙龙 活动营销 商会联谊沙龙 目的：加强各商会成员间沟通交流，更好地了解快速发展中的南京的经济情况，保持项目的高端形象 。 场所： 钟山高尔夫、中山马会俱乐部等高档会所，或者喜来登、索菲特、香格里拉、希尔顿等高档酒店。 拟邀人员：徽商、浙商、台商、温商等商会代表。 内容：活劢以商务交流为主，可穿插若干互劢环节，例如马未都收藏讲座、甘熙故居品茗听戏等。 三、百家讲坛说南京 活动营销 百家讲坛说南京 和央视百家讲坛合作，邀请著名学者在百家讲坛的舞台上说南京文化，道甘家历史。在全国范围内提升甘家大院的知名度，从而提升项目在历史上和文化上的高度。 纪连海 阎崇年 袁腾飞 易中天 方志远 四、戏台听曲 公关活动 游甘熙故居 品戏曲文化 要点：配合意向客户现场体验活动进行。 五、私人收藏品展 公关活动 私人收藏品展 目的：利用成交客户的口碑促进成交。 内容：在客户俱乐部内定期举办小型收藏品展，诚邀成交客户或者深度意向客户前来观赏。 意义：促进已成交客户和未成交客户之间的交流，形成口碑传递，从而促进成交。 六、慈善拍卖 公关活动 慈善拍卖 内容：邀请艺术家捐赠作品、或在收藏品展后选择部分藏品，选择适宜酒店会所或在客户俱乐部定期举办拍卖活动，邀请客户参与。拍卖所得均用于慈善事业。 要点：每次举行拍卖活动，都需要提前确定并告知参与客户善款流向，以此增加客户的信任度和好感度。 销售 执行 一、定价方案 二、营销节奏 三、产品建议 四、营销团队 销售执行体系 一、定价方案 高屋建瓴 标杆确立 定价，是个问题。 对于 ， 这样稀缺性与特殊性都非常明显的项目 （本 案） 市场定价？ 成本定价？ 建筑有价 历史无价！ 差异产品 无市可比！ 让我们看看顶级豪车的定价！ （宝马 750） = 99万起 （劳斯莱斯 古斯特） = 399万起 同门兄弟，相同平台与发动机！ 定价 迥异 地产一哥的江湖地位就是这样确立的！ 再看看顶级豪宅的定价！ 2006，上海陆家嘴高端豪宅房价 4，已让世人侧目 汤臣一品上市 ， 11万 / ! 价格标签 是 高端物业 走向 顶级豪宅 的必由之路！ ， 别墅价格 项目 单价 （万元 /平米） 总价（万） 本案定价 万科安品街 6500 单价： 8总价： 2000万以上 钟山高尔夫 5 4500 绿城玫瑰园 600 本案作为顶级稀缺产品，理应成为城市的价格标杆！ 总部办公价格 项目 单价 （万元 /平米） 本案定价 绿地广场 单价： 5 万以上 总价： 4500万以上 金轮国际广场 二、营销节奏 合理推进 平稳有序 开发节奏 ： 一期开办公 二期推别墅 考虑到项目背景的复杂性，为了尽可能使项目平稳去化，建议先推办公，招商先行 ，后开别墅，理由如下： 1、历史文化街区办公物业推广已有先例（颐和路 12片区），不会造成太大的社会反响； 2、办公物业的宣传可以为别墅推广积累客源，同时借助办公地推广别墅也可以低调中平稳上市。 营销节奏把握 重要 节点 阶段 划分 6月总部办公开始销售 10月北部别墅开始销售 8月售展中心公开 第