村城镇化建设项目可行性研究报告

福建石狮城镇化项目可行性 研究报告 第一部分 总 论 . 1 一、项目名称 . 1 二、承办单位概况 . 1 三、可行性研究报告编制依据 . 2 四、编制范围 . 3 五、主要技术经济指标表 . 3 第二部分 项目提出背景及建设必要性 . 4 一、项目背景 . 4 二、项目提出背景 . 15 三、项目建设必要性 . 16 第三部分 石狮市房地产市场分析 . 19 一、泉州市 2011 年保障性住房指标 . 19 二、石狮市“十二五” 住房规划 . 19 三、石狮市房地产发展背景 . 20 四、石狮市房地产开发现状 . 20 五、石狮市房地产市场区域划分： . 21 六、近年石狮市房地产开发 情况 . 21 第四部分 项目选址及建设条件 . 26 一、 项目选址 . 26 二、 项目建设条件 . 27 第五部分 公用工程及配套设施 . 29 一、 公用工程 . 29 二、 供水排水 . 29 三、 电气工程 . 30 四、 人防工程 . 30 五、 场区工程 . 31 第六部分 节能工程 . 32 一、 节约建筑材料设施 . 32 二、 水耗指标分析 . 32 三、 节水设施 . 32 四、 能耗指标分析 . 32 五、 建筑节能方案 . 33 六、 节能效果分析 . 34 第七部分 环境影响分析 . 35 一、 周边环境状况 . 35 二、 环境影响因素分析 . 35 三、 环境保护设施 . 36 第八部分 劳动安全卫生和消防 . 38 一、 劳动安全卫生 . 38 二、 消防 . 38 第九部分 组织机构与人力资源配置 . 40 一、 项目管理方式 . 40 二、 物业管理 . 40 三、 人力资源配置 . 40 第十部分 项目情况 . 41 一、项目介绍 . 41 二、土地开发资源状况 . 42 三、项目 析 . 43 四、项目分期计划 . 44 第十一部分、项目开发单位 . 45 一、公司概况 . 45 二、代表项目 . 46 第十二部分、项目的规划设计 . 47 一、设计单位 . 47 二、 设计说明： . 48 三、规划方案： . 49 第十三部分 工程招标办法 . 50 一 、 总则 . 50 二、 组织机构设置 . 51 三、招标一般原则 . 51 四、招标流程 . 52 五、开标、评标、定标 . 54 六、投标保证金、合同履约保证金 . 55 七、签订合同 . 55 八、招投标文件的组卷封存 . 56 九、 工程招标（材料 /设备采购、询价）计划 . 56 第十四部分、工程进度与建设管理 . 56 一、管理原则 . 56 二、做好房地产项目施工管理的节点控制 . 57 三、对施工进度及工程质量加强管理 . 57 四、注意施工阶段的过程控制和管理 . 59 五、节点计划 . 59 第十五部分 财务分析 . 63 一、项目成本测算汇总表 . 63 二、石狮项目现金流量表 . 70 三、项目投资收益分析表 . 72 四、项目总投资估算表 . 74 五、财务净现值 . 74 六、内部收益率 . 75 七、投资回收期 . 75 第十六部分 不确定性分析 . 80 一、 项目敏感性分析 . 80 二、 盈亏平衡分析 . 83 第十七部分 资金筹措方案 . 87 一、 资金筹措方案 . 87 二、 资金筹措表 . 88 第十八部分 社会评价 . 90 一、 项目对社会的影响分析 . 90 二、 风险分析 . 91 三、 社会评价结论 . 92 第十九部分 研究结论与建议 . 93 一、 可行性研究结论 . 93 二、 对本项目提出的建议 . 94 - 1 - 第一部分 总 论 一、项目名称 X 村城镇化建设项目 二、承办单位概况 单位名称 ： 位性质 ：有限责任公司 注册资金 ：人民币 15,000万元 单位住所 ： 法定代表人 ： 建设单位 ： 定代表人 ： 建设单位简介 ：项目开发单位是 册资金 元，是中新房集团下属公司 新房集团充分发挥中国建材集团“央企市营”的品牌优势，走联合重组、资本运营、兼并收购的道路，实施大规模、高层次的跨区域、跨所有制的战略性重组，为实现集团与合作企业的合作共赢和包容性成长， 2013 年 9 月与福建当地知名房地产开发企业三远集团（中国 ）有限公司进行战略合作，共同组建中新房远大城镇建设发展有限公司，共同推进开发泉州城镇化改造项目。 三远集团（中国）有限公司从 1998 年起顺应时代发展潮流，积极转型并确立了以房地产开发为核心业务的发展战略，致力于打造和谐、宜居城市。经过十六年的经验积累，三远集团现已培养了一支专业化高水平的运 - 2 - 营管理团队，并凭借准确的市场定位、超前的设计理念以及卓越的建筑品质，深耕福建房地产市场，先后开发项目近 20个，开发面积超过 300万平方米。先后有 “ 三远花园 ” 、 “ 刺桐豪园 ” 、 “ 远建花园 ” 、 “ 远建宜园 ” 、 “ 安溪三远商城 ” 、 “ 中远名城 ” 、 “ 晋江中远 江滨花园 ” 、 “ 三远 江滨花园 ” 、“ 三远 加州海岸 ” 、 “ 三远 荷墅 ” 、 “ 三远 龙江一号 ” 、 “ 三远 第一城 ” 、“ 三远 1号公馆 ” 、 “ 三远 大爱城 ” 、 “ 三远 龙湖 888”等项目面世。 三远集团项目开发专业经营管理团队，在吴远康董事长确立的以“安全及品质为基本前提，以品味及进度为管理目标”的管理精神指导下，取得了项目开发良好的 成绩 ，在社会及业界树立了良好的品牌形象。例如， “ 三远 大爱城 ” 项目凭借高端的社区品质、高尚的人居艺术，入围“中国地产风尚大奖”，成功 获得 “ 2012年度中国最具影响力楼盘”大奖，厦门 “ 三远 1号公馆 ” 项目获得“福建省安全文明施工管理示范标杆工地”称号，同时以良好的施工品质获得了“厦门市优良工程”称号， “ 三远 龙湖 888”项目以优良的施工品质获得“泉州市优良工程”称号。 三、可行性研究报告编制依据 （ 1） 国家计委计办投资 200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； （ 2） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； （ 3） 城市房地产开发经营管理条例； （ 4） 房地产项目经济评价方法。 （ 5） 石狮市城市发展规划 （ 6） 泉州市环湾建设规划 - 3 - 四、编制范围 依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对 石狮市港塘村城镇化建设项目 建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 五、主要技术经济指标表 序号 项目 单位 数值 1 总出让用地面积（不含代征地） 107, 规划总建筑面积 448,中计容面积为 362, 其中：住宅建筑面积 327, 其中：商铺建筑面积 35000 计容面积 其中：地下停车场建筑面积 建筑密度 % 容积率 绿地率 % 45 6 项目总投资 万元 261, 项目净利润总额 万元 50, 项目成本利润率 9 财务净现值（ 2%） 万元 48,0 财务内部收益率 11 静态投资回收期 年 12 动态投资回收期 年 - 4 - 第二部分 项目提出背景及建设必要性 一、项目背景 （一）、 城市概况 1. 自然地理位置 石狮位于福建省东南沿海，泉州市南部，市域三面临海，西南面与晋江市的西滨农场及罗山、永和、龙湖等镇接壤，东面、南面、北面临海，濒台湾海峡，在泉州湾至深沪湾之间，距泉州市 21千米，南离厦门 97千米，石狮地处北纬 24 东经 118 118。（图一、图二） 2. 行政区划 石狮于 1988 年经国务院批准建立县级市，是中国休闲服装名城、福建综合改革试验区、著名侨乡。 2007 年，石狮市辖 9 个镇（街道）。其中镇 7个、街道办事处 2个，村委会 122个，其中村 101个、社区居委会 21个。（图三） 安溪县永春县德化县南安市晋江市石狮市泉州市区惠安县泉港区龙岩市三明市南平市宁德市福州市泉州市莆田市漳州市厦门图一 图二 - 5 - 3. 城市面积和人口 全市陆域面积 160平方公里，海岸线长 小岛礁 60多个，岩岸蜿蜒曲折 ,港湾良多，是陆域边界线的 ，行政管辖的毗邻海域面积 968平方公里，全市 户籍人口 31万 ， 外来流动人口 40万，华侨、华人 28万人 ，分布 37 个国家和地区，石狮籍的 台湾同胞 50万多人 ，旅港、旅澳同胞 人， 2010 年，市中心区由 15 平方公里扩大到 方公里，城市总人口 65万人 ，城镇化水平达 80%以上。（图四） 区划 面积 平方千米 人口 区划 面积 平方千米 人口 凤里街道 9984 祥芝镇 0941 湖滨街道 2449 永宁镇 53474 蚶江镇 9586 宝盖镇 7379 灵秀镇 2110 鸿山镇 29444 锦尚镇 22377 4. 石狮气候状况 石狮临北回归线，属 亚热带海洋性季风气候 ，日照充足，光热资源丰富，季风显著，雨水充沛。夏长不酷热，冬短无严寒。唐代诗人包何的 “ 连年不见雪，到处即行春 ” 诗句，描绘了这里气候宜人的特点。最热的七、八月份，平均气温在 12左右，全年平均气温 20 21，无霜期全年长达 320 多天，常年降雨量 911 1233毫米，夏季多干旱， 5 10月份常有台风。 5. 地形地貌 石狮处于华南褶皱系闽东火山断拗带，在东南沿海动力变质带的中段，在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，以台地、冲积海积平原为主，地势南高北低，土壤以红壤、风沙土为主。 蚶江县祥芝镇鸿山镇锦尚镇永宁镇宝盖镇石狮市湖滨街道办事处灵秀镇凤里街道办事处图三 海岸线64 公里 图四 - 6 - 石狮境内有 10 条溪河，多为单独入海间歇性溪流，溪小流短，径流量少，地下水资源缺乏，但水质较好，工农业及生活用水 80靠晋江金鸡南渠水源。 6. 民风民俗 侨胞习俗 ： 石狮为闽南主要侨区，从明代开始就漂洋过海，侨居菲律宾、新加坡、马来 西亚和印度尼西亚等国，他们长期羁旅海外，备尝亲人分离之苦和满怀思乡之情，特殊的境遇使侨乡衍生出独具特色的地方民俗，主要习俗：拜别祖先、送顺风、脱草鞋、寄房、嗣子、引水魂、祭扫祖坟。 岁时习俗 ： 主要有春节、上元节、清明节、端午节、中 元节、中秋节、冬至、除夕。 淳风新俗： 石狮民风淳朴。石狮人民具有爱国爱乡、尊老敬贤、热心公益、扶贫济困、见义勇为等良风美德，主要有敬老尊贤、热心公益、扶贫济困、见义勇为、拾金不昧。 人生习俗 :主要习俗有婚 嫁、生育、寿庆、丧葬、基督教徒丧葬礼俗。 民间信仰： 石狮民间信仰颇为芜杂，从儒道释到一些鬼魅神祗，都有人祀奉，形成一种泛神崇拜，除观音菩萨和关帝有广泛的祀奉外，各乡村还祀奉 “ 都公 ” 、乡里佛、挡境神或角头佛等。 （二）、城市发展总体规划 1. 泉州市总体规划： “ 一区两翼多支点 ”发展布局 泉州市现状城镇体系： 由三个层次组成， 第一层次 为中心城市，即鲤城、丰泽、洛江和泉港；第二层次为次中心城市和山区县城，即晋江、 石狮 、南安市区和惠安、安溪、永春、德化县城； 第三层次 为各类小城镇，包括沿海、沿江、沿路分布的周围城镇。 泉州市未来规划构建 “ 一区、两翼、多支点 ” 的市域城镇空间结构。 “ 一区 ” ： 指环泉州湾核心区（主要包括泉州中心城区、晋江中心城区和 石狮中心城区 ）。 “ 两翼 ” ： 指北翼湄洲湾南岸区域（主要包括泉港和惠安），和南翼环围头湾区域（主要包括安海水头组合）。 宁德城市定位为 闽东中心、海湾港口城市 。 在城市的北部及南部兴建大型的工业及产业园区， 即漳湾片区和铁基湾片区。 位于城区东部的 三都岛 则规划发展旅游业现代服务产业。 而在远景规划中，则在下白石、溪南、城澳 等片区发展大型工业园区。 - 7 - 安溪县永春县德化县南安市晋江市石狮市泉州市区惠安县泉港区“ 多支点 ” ： 指南安、安溪、永春、德化等城镇支点。 2. 泉州市发展三大门户型次区域 南部门户 安海水头组合：是环围头湾地区的增长极核和区域门户，北部片区 西 部片区 北部片区 南 部片区 - 8 - 向南对接和联系厦门、珠三角，并为将来对接台湾预留充分的战略用地。 北部门户 惠安和泉港：是环湄洲湾南岸地区的增长极核，形成生活生产一体化的城市组团，向北对接联系莆田、福州乃至长三角地区。 西部门户 南安城区：成为向西辐射和带动内陆地区的重要门户。向东与环湾核心区的功能、产业进行衔接，向西联系和带动安溪、永春、德化山区的发展。 3. 石狮市城市发展总体规划 （ 1） 城镇发展具体规划 石狮市中心城区发展规划与泉州中心城市发展规划的衔接、与本市城镇发展规划的协调，提高城市品位、增强城市功能、完善城市产业、美化城市环境、提升城市综合竞争力。城乡一体化布局，以 中心城区为城市结构核心，组合滨海三个组团 ，使城镇空间布局、产业分布和交通基础设施布局高度契合，形成城乡互动、城乡融合、协调发展的现代化城镇群，推进城镇化健康发展，重构新型城乡关系，在区域发展总体战略布局的基础上，构建主题功能为基础的区域开发格局，实现经济布局、人口分布、资源环境三位一体的空间均衡，推进城乡一体化发展。 （ 2） 石狮市产业发展框架 按照城乡一体，突出特色、有序发展、产业聚集、功能强化的要求，合蚶江县祥芝镇鸿山镇锦尚镇永宁镇宝盖镇石狮市湖滨街道办事处灵秀镇凤里街道办事处中心城区 滨海组团 - 9 - 理布局中心城区（凤里、湖滨、宝盖、灵秀）和滨海三个组团（蚶江组团、祥芝、鸿山和锦尚组团、永宁组团）的产业空间，推进产业结构优化升级。中心城区 突出商贸、金融、行政、文教中心地位，撑大城市发展框架，分步推进成片旧区改造，建设精品新区，加快形成行政服务区、科研教育区、现代服务业区、生活居住区； 灵秀和宝盖工业集中区 重点发展纺织服装、鞋业及配套的五金、辅料等产业； 蚶江组团以石湖港区和石狮经济开发区 为载体，重点发展高新技术产业、纺织、电子、石化和港口综合物流 等临港产业； 祥芝、鸿山、锦尚组团 重点发展海洋产业及轻纺工业，限制发展印染业； 永宁组团 培育体育用品产业和加强高档纺织品研发，重点发展滨海旅游、商住区。 （ 3） 永宁镇布局结构： “ 一核两轴、四心六区 ” 永宁镇规划至 2030年城镇人口 10万人，其中红塔湾片区容纳 金海岸可容纳 2万人，中心镇区区域的居住人口约 永宁中心镇区规划区位于石永路两侧区域，东至黄金大道，西至共富路，北至山前路，南至沿海大通道，总用地面积约 顷，镇区规划布局结构上形成 “ 一核两轴、四心六区 ” 的规划结构，建成 石狮 的 “ 后花园 ” 。 一核： 规划在府东路两侧区域建设以商业金融、休闲购物、旅游接待等为主的镇区综合服务区，形成 “ 一核 ” ，作为连接老城区的纽带。 两轴： 即南北向依托永梅路和石永路，连接北侧行政中心、镇区综合服务核心和南侧滨海港口商贸中心，形成发展主轴，也是今后永宁打通山、海通道的重要开放空间；东西向依托海通路和永宁老街，连接盐田休闲娱乐中心、镇区综合服务核心、永宁卫形成发展次轴。 四心： 即围绕新建镇行政服务中心形成 的行政办公中心；借盐田滨海区位优势打造的休闲娱乐中心；结合永宁卫遗址形成的文化展示中心；配套梅林港口码头发展现代商贸中心。 六区： 结合功能、道路与区位，将永宁中心镇区划分为六个片区，分别为行政办公区、镇区综合服务区、盐田休闲生态居住区、永宁卫文化展示区、生态居住区、现代港口商贸区。 - 10 - 4. 城市道路规划 （ 1） 泉州市城市道路规划 通过以港口为重点的现代化集疏运体系建设 ,打造海西 “ 西进东出 ” 的重要通道，同时构建以铁路、高速公路、海空港为骨架的市域交通网络。 港口： 规划形成肖厝、斗尾、泉州湾、深沪湾、围头湾五大港区。 民航： 扩建泉州晋江机场，尽快开展海西区域性枢纽机场专项规划选址工作，建议在泉州、厦门两市交界地区预留区域新建机场建设用地。 高速公路： 规划“一环、两纵、三横、五联”市域高速公路骨架。 铁路： 积极构筑“三纵二横四支”为基本结构的州市域铁路网络。 快速通道路网： 加强沿海与山区、山区与山区间的横纵向快捷联系，形成“沿海环湾放射、内陆网状纵横”为基本骨架的市域快速通道网络。 - 11 - （ 2） 石狮市城市道路规划 石狮市市中心区由 15平方公里扩大到 横五纵主干道+环状快速干道构成了中心区内的主骨架，其主干道总长达 石狮市主干道情况表： 路段 起点 终点 道路红 线宽度 全长 速 h 大北环路 西至石泉公路 48米 0 东西三路 西至南北一路东至东环路 38米 0 旧北环路 西至大北环路东至外东环路 38米 0 东西一路 西至南北二路东至外东环路 38米 0 东西二路 西起许宅村与外西环路交叉 东至古坑后村北侧与东环路 38米 0 南环路 西起南北一路与西环路交叉 东至杆头与东环路的交叉 38米 0 西环路 北起大北环路与石泉公路交叉 南至塘园村屿南北一路交叉 38276 60 南北一路 北起石狮新水厂与大北环路交叉南至彭田村与外西环路交叉 38米 0 南北二路 北起大北环路，南至南环路 38米 0 市东二路 北至大北环路交叉口 南至长福一级站与东西一路交叉 38米 0 南北三路 北起大北环路，南至南环路 38米 0 东环路 北起大北环路，南至石永公路与南环路交叉 48米 0 石泉公路 西起大北环路，东至南北一路 38米 0 外东环路 北至大北环路，南至东港路 38米 0 东港路 西起东环路，东至外环东路 26米 0 （三）、城市宏观经济 综述：近年来石狮市经济发展迅速 ,步入了城市经济快速发展的通道 ,为房地产市场的发展提供了坚实的经济基础。目前石狮以工业等第二产业为主导，以旅游服务等第三产业为辅助，大力兴建工业及产业园区，凭借其资源及产业优势，打造海湾港口城市，港口型城市定位将增强城市的竞争力。居民收入稳步提升，居民生活得到了实质性的改善，其住房需求逐渐被释放，石狮市房地产业发展将面临一个持续快速发展期。 1. 规划背景： 十二五发展规划对区域经济的促进 “十二五”时期，石狮将积极融入海西建设和泉州环湾发展大局，加快转变发展方式，推动科学发展、跨越发展，围绕“一市一城”发展战略，突出加快现代城市经济、现代宜业宜 居城市、创新型城市、和谐平安城市建设，致力提升产业转型升级、城乡一体化、体制机制改革创新、民生保障水平，泉州市道路规划 石狮 市道路规划 - 12 - 努力把石狮建设成为 现代工贸港口旅游城市 。 （ 1） 石狮市“十二五”时期发展目标： 到 2015年，全市生产总值达 650亿元以上，年均增长 12%以上，力争比2010 年翻一番；财政总收入达 70 亿元，年均增长 15%以上；一般预算收入达 40亿元，年均增长 16%以上。 （ 2） 石狮市“十二五”时期行动计划： 设实力石狮： 经济发展方式加快转变，消费、投资、出口协调拉动。到 2015 年，三次产业比重调整优化为 3 51 46，突出产业、港口、城市协同联动发展，推进“现代新型工业进园区、现代服务业进城区”，实现主导产业高端化、新兴产业规模化、传统产业品牌化，构建现代产业体系。 设精品石狮： 加快融入海西和对接环湾，坚持“一市一城”发展战略和“六个一体化”要求，到 2015 年，全市城镇建成区面积达 镇化率达 81%以上，空间布局形成中心城区、环湾新城和滨海新城、中心城镇三位一体的城市框架，优化完善城市功能。 致力于建设宜居石狮： 到 2015年，全市森林覆盖率达 12%以上，建成区绿化覆盖率达 41%以上，人均公共绿地面积达 12平方米以上，集中式饮用水水源地水质达标率 100%，全市人均住房面积 66 平方米以上，城市交通方便快捷，面貌干净整洁，氛围优雅休闲，人居环境宁静温馨的花园城市。 致力于建设创新石狮 ： 提高科技创新能力，以企业为主体、市场为导向、科技自主创新为主线，全面推动知识创新、思想观念创新、发展模式创新、体制机制创新、对外开放创新、企业管理创新、城市管理创新。 力