某花园商业广场可行性研究报告

) ) ) 目 录 前 言 . 4 一、报告编制目的 . 4 二 . 报告编制说明 . 4 三、特殊说明 . 4 第一章 总 论 . 5 一、项目基本情况 . 5 二、经济技术及财务指标 . 6 三、结论、存在问题与建议 . 7 第二章 项目建设背景与开发商、发展商概况 . 9 一、项目建设背景 . 9 二、项目建设的必要性 .、项目建设的可行性 .、项目可行性研究的依据 .、开发商简介 .三章 市场分析与预测 .、社会经济状况 .、 房地产市场宏 观形势分析及预测 .、项目的市场情况分析及预测 .四章 建设条件及选址 .、区域概况 .) ) ) 二、自然条件 .、公共服务设施 .、工程地质 .、水文地质 .、地址选择 .五章 规划设计方案 .、 规划设计方案的指导思想 .、 规划设计方案的原则 .、 建筑规模及规划设计方案设想 .六章 营销策略及方案 .、营销策略 .、营销方式 .、 销售节奏与策略 . 、租售计划 .、环境保护 .、劳动卫生与安全 .、项目内部安全保护 .八章 物业管理与劳动定员 .九章 项目实施进度与管理 .、项目管理 .、项目监理 .、项目建设工期和实施进度 .) ) ) 第十章 节约能源 .十一章 项目投资估算及资金筹 措 .、 投资估算的原则 .、财务测算报告： .、风险分析 .十二章 结论及建议 .、 结论 .、 存在的问题及建议 .、特殊说明 .) ) ) 前 言 一、 报告编制目的 1、在对本项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并根据市场需求对项目的市场定位设计提出相应的建议。 3、对项目进行投资分析和风险分析。 4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 二 . 报告编制说明 本报告中投资估算采用假设开发法，依据定额标准和行 业普遍惯例，对项目的可行性和开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行投资分析、财务分析和风险分析。销售预测则采用市场比较法。 本可行性研究报告的计算时点为 2012年 9月。 三、特殊说明 在本项目可行性研究中，针对当前国内房地产开发中普遍存在的预售情况进行了必要考虑，对当前税法与会计制度对财务数据的影响差异也进行了充分考虑。由于房地产开发行业的资金来源与投资的特殊性，特别是建设期与销售期的重叠，预售期较长，故个别财务指标可能不同于一般行业指标。 ) ) ) 第一章 总 论 一、项目基本情况 1、项目 名称 某 花园商业广场 2、项目单位：开发商： 3、项目负责人： 4、项目建设地点： 沿街东西宽 134米；南北长 104米，占地面积 22亩，约 14000平方米。 5、开发目的： 发展 某 城市经济，改善城市功能，增强城市辐射力； 带动滇西北商贸城商业经济发展，树立 某 新区城市新形象。 招商引资，推动 某 新区城市经济快速发展。 提高花马街商业档次，改善城市居民购物和居住条件。 提高企业自身经济效益，加快企业发展。 6、建设内容： 该项目占地 22亩（ 14000平方米），总建筑面积约 11万平方米，其中商用面积 4万平方米（含人防和设备用房 5000平方米），办公住宅 7万平方米，并配套建设道路、停车场、装卸平台及配套用房 1000平方米。 萬隆商业广场项目从功能上分为三部分， 地下部分：为人防、设备间、停车场，约 10000平方； 裙楼 1 4层为商业服装及小商品批发商城，约 40000平方； 5座办公塔楼，约 70000平方 基地容积率 筑密度 70，机动车停车泊位 300辆 (地下室及户外 )。 7、项目总投资： ) ) ) 二、经济技术及财务指标 皖西北城市广场主要技术经济指标 表 1 序号 项 目 单位 指标 1 规划总用地面积 平方米 14000 中 建筑用地面积 平方米 10000 共占地面积 平方米 4000 2 总建筑面积 平方米 110000 中 住宅建筑面积 平方米 0 字楼建筑面积 平方米 70000 饮娱乐建筑面积 平方米 0 铺建筑面积 平方米 40000 中 负 1 层商铺建筑面积 平方米 5000 层商铺建筑面积 平方米 10000 层及以上商铺建筑面积 平方米 30000 3 建筑密度 % 70 4 容积率 5 绿地率 % 20 6 销售收入 万元 45000 ) ) ) 项目有较强的负债清偿能力和抗风险能力。财务评价项目可行。 三、结论、存在问题与建议 通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论： 1、萬隆商业广场项目的建设，符合国家宏观经济政策和 某 市对该区域的发展规划。 2、萬隆商业广场项目 开发商： 某 萬隆房地产开发有限公司； 均具有很强的经济实力和较强的商业运作能力，为项目建设及招商提供了可靠的保障。 3、本项目的规划设 计方案利用项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。 4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项7 建设投资 万元 35658 8 投资利润率（税前） % 9 投资利润率（税后） % 10 全部投资财务内部收益率（税前） % 11 全部投资财务内部收益率（税后） % 12 全部投资财务净现值（税前） 万元 3285 13 全部投资财 务净现值（税后） 万元 1534 14 全部投资投资回收期（税前） 年 15 全部投资投资回收期（税后） 年 ) ) ) 目自身的实际条件，具有一定的可操作性。 5、从财务评价指标上来看，其市场前景看好，企业能快速回笼资金。 6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。 根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议： 1、经营管理风险规避 A、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售及市场招商。 B、在项目实施中还应优化设计，采取切实可 行的工程技术措施和施工方案。 C、做好物业管理和售后服务工作。 2、金融财务风险规避。 从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种方式实现快速销售。 3、建设管理措施 A、整合企业资源，提高操作水平。 B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。 C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。 ) ) ) D、委托合作伙伴“本项目发展商”作为销售及招商代理公司。 E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与 配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。 第二章 项目建设背景与开发商、发展商概况 一、项目建设背景 某 位 于 阿 尔 卑 斯 运 动 活 动 的 欧 亚 板 块 和 印度 板 块 之 间 的 滇 藏 地 槽 东 部 ， 地 处 横 断 山 脉 向云 岭 山 脉 过 渡 的 衔 接 地 段 ， 地 形 地 貌 复 杂 ， 地质 运 动 激 烈 。 境 内 山 河 交 错 ， 峰 大 谷 深 ， 海 拔高 差 大 ， 气 候 变 化 显 着 ， 是 垂 直 气 候 发 育 明 显的 “ 立 体 气 候 ” 地 区 。 某 地 处 低 纬 度 高 海 拔 地 区 ， 属 南 亚 高 原 季风 气 候 ， 冬 春 盛 行 干 燥 的 西 北 风 ， 夏 季 则 受 潮湿 的 西 南 季 风 影 响 ， 干 湿 季 分 明 ， 温 差 变 动 小 ，四 季 不 分 明 ， 年 平 均 气 温 ， 年 平 均 降 雨 ， 年 平 均 蒸 发 量 为 ， 主 导 风为 西 风 ，其 平 均 风 速 秒 ，无 霜 期 290天左右 。作为本项目的开发商 某 ) ) ) 0 这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个最大的集商业、餐饮、公寓式写字楼为一体的商业广场。 二、项目建设的必要性 1、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了皖西北商贸城市场的空缺，具有强大的竞争力市场拉动力。 中国是世界上最有潜力的消费市场，而以 某 为中心的皖西北地区又是中国人口最多的地区之一（ 980 万），具有强大 的消费潜力。近年来随着经济的发展，皖西北地区物资交易量快速放大，各种交易市场的发展迅速。遗憾的是，现时能够满足商家需要、满足消费者需求的高水平的集吃、住、玩等于一体在大型商业广场，在 某 却未出现。绝大多数物流商贸企业规模较小、辐射范围不大、市场发展潜力有限。因此，适应商家和消费者需要的多功能、高档次物流中心具有很大发展空间。本项目的发展方向正在于此。 本项目拟跟随国际国内市场的发展潮流，迎合商家和消费者的需求，在城市商业摩尔这个主题上，走“大规模、多功能、现代水平”的路线，强调商业广场的产品、业态、交易手段 、文化的多样化，在城市商业中心区建设一个标准高、环境美、现代化的商业广场。这样的商业广场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合销售商、消费者的需求，填补了 某 这类市场的空缺，) ) ) 1 场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。 2、项目的建设对推动 某 发展现代物流商贸业，建设现代化中心城市有重要作用 现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。历届政府领导曾多次指出， 某 应加快物流贸易的发展，以形成“ 某 价格”，更好地发挥 某 现代化中心城市的对外辐射功能。 本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能 单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表 某 皖西北中心城市形象的商业广场。项目建设的这一指导思想与 某 发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快 某 现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升 某 市场的总体水平方面做出突出贡献。 本项目拟建的萬隆商业广场充分体现了 某 市颍泉区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模大、设计思想先进，本项目的建设将推动 某 市新一轮发展规划的实施。 3、项目的建设将有利于繁荣 某 城区经济，提高 某 城市形象； 由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对 某 经济的发展带来积极的影响。一方面，皖西北城市商业商业广场的发展将会推动商品快速流通、快速销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，商业广场的发展也将会带动整个皖西北商贸城相关行业的发展，如房地产业、仓储业、) ) ) 2 业、其他商业等，形成明显的侧向关联带动作用。 4、项目的建设将进一步扩大 某 物流商贸行业的辐射范围 目前， 某 物流商贸企业的辐射范围主要是 某 市及周边县城，辐射范围并不大。其原因，一是物流商贸企 业的规模有限，对外销售有心无力，二是物流商贸企业缺乏必要的现代物流设施。 过小的辐射范围对物流商贸企业的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大物流商贸企业的辐射范围，增强 某 物流商贸行业的影响力，提高皖西北商贸城区域地位。 5、项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据颍泉区的发展规划，该地区重点发展商业、物流、贸易，目前已建成了 30万平方米。 本项目建设在皖西北商贸城中心广场，一则可以带动皖西北商贸城相关产业，再 则可提高泉北新区整体城市形象，树立现代化都市商业中心，丰富了商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 三、项目建设的可行性 1、区政府对皖西北城市商业商业广场的建设十分重视。在本项目的酝酿、申报过程中，得到了来自政府各方面的热情关心和支持。 ) ) ) 3 2、本项目的开发商 某 巨龙房地产开发有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩、行业运作能力和社会信誉作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。 3、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发 展前途。 4、项目的选址、性质、功能符合项目所在地的城市规划