敬老院建设可行性报告

新建 托老服务中心项目 申报 报告 2 目 录 一 申 报单 位及 项 目概况 . 3 二 发 展 规 划、 产业 政策和行 业 准入分析 . 21 三 资 源 开发 及 综 合利用分析 . 26 四 节 能方案分析 . 28 五 建 设 用地、征地拆迁及移民安置分析 . 33 六 环 境和 生 态 影响分析 . 35 七 经济 影响分析 . 37 八 社会影响分析 . 40 3 附表目录 表 1 总体规划表 表 2 总投资费用估算表 表 3 建筑物投资估算表 表 4 公共基础设施费 用算表 表 5 设备设施投资估算表 表 6 入托老人生活保障基地 表 7 土地费用 表 表 8 期间各种费用估算表 表 9 前期工程费用估算表 表 10 年营业收入估算表 表 11 年总成本费用表 表 12 年利润分配表 一 申 报单 位及 项 目概况 4 一、 项目申报单位概况 1、项目名称： 新建 长安百岁苑 托老服务中心 项目 2、项目建设单位： 3、项目建设地点： 4、项目负责人： 5、 单位 性质： 怀来 工商部门批准成立于 2003年 5月 20日。本公司是在市场经济条件下发 展起来的集苗木种植、生态绿化、温泉度假、绿色生态旅游 开发 、 托老服务 为一体的民营企业。 该 公司下辖沙城信誉回收公司、卧牛山敬老院、林森苗木基地、永启松下生态林场和正在建设中的鑫川地热温泉山庄等五个分支机构。公司现有固定资产 5680万元，土地 6500余亩，其中：山林地 5000亩，育苗林地 1455亩，建设用地 55亩，现有职工 268人，其中：管理人员 31人，大专以上文化专业技术人员 9人，本科以上文化 2人。 其中：子公司 卧牛山敬老院 成立于 2001年 8月 13日，公司注册资金 216万元，经营范围：托老、养老、医护、老年综合 服务。 近年来，随着市场经济的不断发展， 拓创新，公司所属企业快速发展，取得了显著成绩。座落于塞北明珠 官厅湖畔的旅游、影视基地的卧牛山农家大院，依山傍水，风景别致，夏、秋季前来度假、观光、旅游、拍摄影视的个人和单位络绎不绝。林森苗木基地培育的雄性垂柳 1010、 1011等旅游绿化树种长势喜人，随季变色，十分美观。它消音、滞尘、吸毒放氧，净化空气，首次投放市场 200万株，深受绿化、美化单位和大众的欢迎和青睐。永启松下生态林场是分布在县内北端山峦叠嶂的长安岭古 5 松附近，在古代凤凰 城遗址周围，森林面积 5000亩，绿化面积 80%，有白桦、耔桦、侧柏、快松、山杏、等杂树，灌木和乔木遥相辉映，广阔的山场是考察、探险、休闲、度假充分领略大自然风光的好去处。正在建设中的鑫川温泉山庄，总投资 5690万元，建筑面积 22300平方米，有三部分组成：综合楼、别墅区、戏水疗养娱乐区，与大唐培训中心，帝曼温泉疗养院友好共邻，地热温泉水质优良，周边果园、绿地、万亩葡萄园、道教圣地老君山等景观将为旅游观光奠定良好基础。县城北的信誉回收公司是 用废品，工业性废旧物资的回收 量逐年增加，经济效益稳中有升。 经怀来 断的创新，企业面貌日新月异。 2004年 11月国家发改委授予董事长车永金同志为中国投资协会、民营投资委员会委员。公司被国家发改委、中国投资协会、民营投资委员会授予民营重点投资服务基地。随着上级有关部门的大力支持和关怀， 随着全国老龄化进程的加快，社会化养老事业得到国家的鼓励和支持。 于建设年代久远，设施落后，地域陕小等因素限制，已经不能满足当全敬老、养老事业的发展 ，急需新建一处新的规划完善、功能齐全的敬老中心。为此，该公司提出新建长安百岁苑敬老服务中心项目。 二、项目概况 （一） 拟建项目建设方案 1、 项目提出的理由 6 （ 1） 党的十八大提出在改善民生和创新管理中，加强社会建设，以改善和保障民生为重点，其中特别提出“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务业和产业”。 近年来，随着经济条件和医疗卫生条件的改善，人类预期寿命逐渐延长，在人口年龄结构上出现了老龄化问题。以 X 为例，到目前全县 60 岁以上的老人占全县总人口 10%以上 ，其中：五保老人占全县总人口 约 妥善安排好老年 人口，尤其是五保老人晚年生活，已摆到了县委、县政府重大议事日程。在全国范围内也基本如此，目前 60 岁老人已达 ，超过总人口的 11%，养老服务问题日益突出，特别是京津区域随着进一步开放，经济发展迅速，各类人员的需求旺盛，科技人员、经济管理人员、金融界人员、各大公司高管人员、学术界人员、高等院校、科研院所的教授、演艺界人员从全国各地大量涌入，这些高收入群体需要休闲疗养，这些人大部分有老人需要瞻养，而且这些老人中部分还需给子女带孩子。这些老人群体普遍不适应喧闹的都市环境，需要一个近临京津都市、居住环境好、安 静、空气清新的养老住所。这里必须具备可玩、可种养、可娱乐、可创作、可洗浴，生态环境好、山水条件好，方能满足养老的需要。因此，国家针对我国逐渐进入老龄化社会的现状，鼓励社会力量办托老事业，在国家产业指导目录（ 2011 年版）中，将其列入鼓励类，允许社会资金进入此领域中。在指导目录中， 明确 对“社会化养老服务、残疾人服务、保健服务、婴幼儿服务项目建设预以鼓励发展” ， 国家在建设用地上也预以支持，国土资源部以国地资发 2006 296 号文明确这类项目不在限制和禁止用地的范围内。该项目区就具备这些条 7 件，而且有地热水资 源，这是其它地方不具备的条件。 （ 2） 改革开放以来，在农村，由于实行了家庭联产承包责任制，打破了传统的生产、经营、分配方式，使那些丧失了劳动能力的鳏寡孤独老人赖以生存的集体经济逐渐解体，给他们的衣、食、住、行带来了诸多困难。因此，只有将他们集中供养，才能解除这些鳏寡孤独老人和子女养育后代的后顾之忧。 “十 二 五”期间， X 先后建成敬老院 5 所，其中县办一所，乡镇办 4 所，建筑年代不一、质量差、规模小， 部分 已成为危房，无法 从根本上 承担老有所养、老有所乐、老有所学、老有所用为一体的新型社会服务机构的任务。 （ 3） 项目建 设能不断改善农村弱势群体的生存条件，是科学发展观的具体实践，是建设社会主义新农村，构建和谐社会具体体现，而该项目充分体现了以人为本的理念，符合国家相关扶助政策，顺应时代发展要求。 （ 4） 4个环 首都 县区之一，与北京市延庆县、昌平区、门头沟区相邻，接壤线 115公里，县城距中关村 105公里。近年来，该县为加快推进环首都经济圈产业发展、建设京北新区，按照河北省委省政府战略部署，依据关于加快河北省环首都绿色经济圈产业发展的实施意见，确立了以加快转变经济发展方式为主线，以“建设京畿科学发展强县”为总目标 ，充分发挥环首都绿色经济圈的政策、地缘优势，主动融入、借力提升，把怀来建设成繁荣、宜居、时尚，极具国际化大都市卫星城和区域性中心城市特色的京北新区，并制定 全力建设“一 8 城四区四基地”，力争“一年打基础、三年见成效、五年大发展，形成了良好的发展势头 ，区域内人口也将会在未来几年内实现快速增长，这些外来人口的到来，其中年龄大的家属也会占到较大比例，这会给怀来老龄化工作发展带来巨大压力，同时也提供了巨大的商 机 。 因此，急需在该区域投资 新建 一所高标准、功能齐全的托老 中心，在服务群体上， 面向农民、面向工薪阶层、面向少数民族 、面 向 特护人员 等不同阶 层 群体， 在服务区域上 面向张家口，面向京津，面向西北，面向东北地区，进而面向全国 的不同区域 ，解决需要入 住 老人群体 ，解决 康体、休闲、养老 ，以解决社会上的托老托幼问题 ， 释放出更多年轻生产力，加快小康社会建设 。因此项目建设是十分必要的。 2、 项目建设规模及主要内容 本 项目 需征建设用地 75亩， 另租副食品、蔬菜供给基地 200亩。 项目 由 托老 公寓 、活动中心及俱乐部、医疗中心、 及 附属配套 和 公用设施 以及生活保障基地 等 构成。项目总建筑面积 55780平方 米，建筑基底面积 18156平方米，容积率 筑密度 绿化率 33%， 设置床位数 2625个 。项目 投资强度为 公顷 。 其中： 长安百岁苑 托老 服务中心 ，主要针对农村 、城镇 、少数民族 等 养老人群 体 设置。占地 75亩，建筑面积 55780平方米，建筑基底面积 18156平方米， 床位 2625个 ，建筑物为 多 层公寓 楼 ，床位安置标准为15平方米 /床。 （详见规划建设方案） 3、 项目 总投资 该项目总投资 29943万元。其中：固定资产投资 28943万 元， 流动资金 1000万元。 资金来源 为自筹 解决 。 （ 1） 农 村分院 ：投资 5250万元； 9 （ 2） 城镇工薪分院 ：投资 5250万元； （ 3） 少数民族分院：投资 2487万元； （ 4）康复分院 : 投资 788万元； （ 5） 服务中心 ：投资 2476万元； （ 6） 管理中心 ： 投资 2455万元； （ 7） 公共基础设施：投资 1483万元； （ 8）设备设施购置：投资 2720万元； （ 9）入托老人生活保障基地：投资 1960万元； （ 10）土地费用：投资 2480万元； （ 11）期间各种费用：投资 240万元； （ 12）前期费用：投资 271万元； （ 13）预备费：投资 1083万元； （ 14） 流动资金： 1000万元。 4、 项目建设期 项目建设期 为 3年， 2013年 8月至 2016年 8月。 （ 1） 主要建设条件 本 工程项目选址位于 长安岭位于 X（沙城）王家楼乡，距离沙城北 26公里，北距赤城 40公里左右 ，历史悠久。 长安岭海拔 1000多米，明代为长安驿站，建有防守城池，至今保存完好。长安岭，古为枪杆岭，唐代设广边军，元代置枪杆岭驿，枪杆岭，元代名驿。元史本纪 世祖二，中统三年（公元 1262年）秋七月，“ 立枪杆岭驿，以便转输。 ” 畿辅通志： “ 长安岭，一名桑干岭，龙门县东南，本名枪竿岭，明 永乐 中改 名，今有堡。 ” 清代人储大文独石长城形制： “ 长安岭，一名桑干岭，一名枪竿岭。有石矗立 10 似枪竿。介怀来、龙门之间，为全燕北障。 ” 寰宇通志： “ 长安岭堡，在宣府城东一百四十里，元为怀来、龙门二县界 ” 。元代， 陈孚 “ 桑干岭 ” 诗： “ 昔闻桑干名，今日登桑干。桑干是否不必问，但觉两耳天风寒。大峰小峰屹相向，空际谹谺一千丈。燕云回首夕阳间，长川历历平如掌。人家如蛎粘石壁，白土堆檐高半尺。门外毡车风雨来，平地轰轰惊霹雳。汉唐百战场绿草，今满豄野夫耕田。间其犹有旧铁戟，道傍谁钦三叹息 ” 。元代， 李溥光 诗： “ 万壑危崖一径开，中 间空洞白云堆。阳坡草稹人稀至，惟有青猿曝背来 ” 。元代，袁桷 诗： “ 兹山西北来，旋转十二雷。昔人望乡处，生制何崔巍。我来坐绝顶，云汉生昭回。出日腾金铚，积露流银台。长空不受暑，雪花散皑皑。毡车引绳过，屈曲肠九回。微踪愧三至，南望心低回，长风马耳迅，何当赋归来 ” 。 正统初年（ 1436年）都督杨洪增修石筑，是宣府镇中路长城的起点。长安岭堡地势险要，最高峰为 1848米，城堡东西跨岭，建于两岭之间的山口上，中部南北通路 ， 上岭之城墙几经盘旋回转。宣府镇志 “ 长安岭堡长五里十三步，高三丈，置城楼四座，置城门二座，南门称 迎恩 ，北门称 拱寰 ” ；畿辅通志 在（龙关）县东南九十里 。因城堡筑于长安岭上，取名长安岭，此城呈不规则橄榄形，东西城尖伸到两边山顶上，好似凤凰展翅，故又名为凤凰城。宣化府志 “ 凤凰山，在长安岭堡南百步，长安岭城亦为凤凰城 ” 。明代，金幼孜， “ 发长安岭 ” 诗： “ 回峰渺无际，峻岭疑接天。崖倾石磈礌，径转迷苍烟。车行何兀兀，鳞次陡层颠。坡坨翠榛莽，枯沥无硫泉。旌施亘长坂，冠盖来后先。险尽陟平陆，浩荡即长川。登高未成赋，此态何由宣 ” 。明英宗正统十四年（ 1449年），瓦剌入侵，英宗不听 11 劝狙，率 50万大军亲征，兵 败在土木堡被掳，瓦剌也先夹持英宗经长安岭堡北去（也有瓦剌也先夹持英宗未经长安岭堡北去一说，而是走闫家坪）。来年七月间朝庭派李实到北国讲和，途路经长安岭时，赋诗：盘旋直上长安岭，遍览驰驱路转赊；遥忆上皇经过日，几番回首望京华。明会要 “ 永乐十年（公元 1413年）敕边将治壕垣，自长安岭迤西，至洗马林，皆筑石垣，深壕堑，以固防御 ”。 据老乡说长安岭城毁于抗日战争时期 。 新开通的河北第一长的长安岭隧道(2045m)在长安岭东部通过。长安岭城堡南山口公路西边的高坡上有古松树一棵（又名：凤凰冠），树直径 1米， 树高 15米，树冠 30米，树龄 600年。还有一棵古松生长在村东面的长城边墙边上，离烽火台最高处 60米左右，树直径 高 13米， 树冠 21米，树龄 600年。 项目 区 选址 紧靠宝平公路， 交通方便，基础设施齐全完善，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完备后就可开工建设。 （ 2） 气象条件 有四季分明、光照充足、雨热同季、昼夜温差大的特点。全年无霜期 149天，年平均温度 年平均日照数为 3018小时，日照率 68%。由于白天太阳幅射强 ， 夜间地面散热快 ， 5 昼夜温差达 （ 3） 公用配套设施条件 供电及通讯条件 用电由 电线路直接穿过该项目 区 ， 供电有保障； 通 程控电话 与移动网络， 并与全国联网 ， 通讯极为方便。 供水条件 本项目开工建设用水由 该 公司 自有机井 供给， 供水 能够保障。 12 排水条件 项目区 新建污水处理场，洗浴和生活用水可通过污水处理厂处理后，灌溉田园 、树木 。 3、 项目建设地点 本 项目 选址位于 拟征地 75亩 ， （ 另租生活保障用地 200亩 ），场址相对较为平整。 拟建区内海拔高程 850米，北高南低、 西 高 东 低，呈 矩 形状，场地内平整，无建筑物、构筑物，无文物古迹 。 4、 项目总平面图布置、主要建、构筑物及公辅设施方案 （ 1） 建筑设计指导思想与原则 项目规划的指导思想应从整体结构上把“以人为本，创建和谐 环境 ”作为核心理念，把 生态 环境设计放在首位，进一步完善公共服务设施，创造出高质量的 区域 景观环境，形成独特的格局；另一方面，还应遵循节约 土 地资源的原则，充分利用拟建项目 区 现有 的 资源和环境特征， 合理布置用地和交通网络，形成具有区域特色的空间结构。 （ 2） 总平面布局及功能分区 拟建项目规划符合城市总体规划要求， 本 项目总 规划建设用 地面积 50025平方米（ 75亩），建筑 工程主要 包括： 托老服务公寓 ，服务设施 和 其它公共配套设施 等。其中公共配套设施 包括配套相应 公共 设施 、上下水 、排水、污水处理、沼气 、供暖、供电 、防洪 以及项目区内的绿化等 ，并 建小型购物超市等 。 项目区内 建筑物的布置大致为 南北 向布置，具有良好地采光和通风条件， 主干 道路宽 10米，以连接各组团的道路为主；路面均采用砼路面。休闲活动场所布置在楼栋之间，绿化 呈 整体与 分散 相结合 的布 13 置形式，以充分利用空间。 （ 3） 主要技术经济指标 主要 经济 技术参数详见 总体规划表。 附表 1 5、 建筑方案 （ 1） 建筑方案描述 本项目总规划占地 75亩，共分六个区，依项目区地势而设。分别为：托老农村分院、工薪阶层分院、少数民族分院、康复特护分院、服务中心区和管理中心区，另设生活供给基地，种植蔬菜、养肉蛋鸡及肉猪，并利用公司的 5000亩山场养奶牛，补充部分入托人的生活饮食需求。 其中： （ 1）农村分院：为要求农村生活情趣的人设定，占地 15亩，建筑面积 住床位按 1000人设置，建三层式公寓楼，共 4栋，每栋建筑面积 3402平方米。另设食堂 700平方米，活动室 692平方米。 （ 2） 工薪阶层分院：为要求城市生活情趣 的人设定，占地 15亩，建筑面积 住床位按 1000人设置，建三层式公寓楼，共 4栋，每栋建筑面积 3402平方米。另设食堂 700平方米，活动室 692平方米。 （ 3）少数民族分院：为有特殊生活习惯的少数民族人设定，占地 7亩，建筑面积 7105万平方米，入住床位按 475人设置，建三层式公寓楼，共那家 2栋。另设食堂 200平方米，活动室 100平方米。 （ 4）康复特护分院：为有大病及残疾人治疗后康复而设置，占地 5亩，建筑面积 2000平方米，入住床位按 150人设置，建平房，有利于入住人员自由活动。另设食堂 150平方米，活动室 100平方米。 14 （ 5）服务中心：为入托老人就医、购置生活用品、理发、游艺活动等，以及为部分带儿童入托建幼儿园，设活动广场，内设健身器材，占地面积 15亩，建筑面积 8245平方米。 （ 6）分管中心区：占地面积 8亩，建筑面积 8180平方米，内设管理中心办公楼 1座， 5层式，建筑面积 3240平方米，职工宿舍 3240平方米， 5层式 1座， 职工食堂 1座 800平方米，热力站 600平方米，污水处理站及沼气站 100平方米，燃气站 100平方米，供电站 100平方米。 （ 7）防洪冲沟治理工程：对项目区内冲洪沟做防洪工程， 约 1万平方米，衬砌护坡，做排水沟等。 （ 8）建绿地，约 道路两傍、护坡两侧、围墙内外种植高大乔木、花草等，形成一个区域性和生态绿地，沿绿地建游人小径，建工艺小品。 （ 9）道路工程：占地面积 10亩，占总面积 75亩的 分入院道路、主干道路、支干道路等，总长度 1500米，入院道路宽 10米，院内道路宽 8米，支干道路宽 5米。 （ 10）供电工程：设置在管理中心内， 每平方米按 50置负荷容量 2750W，设箱式变压器 2台，每台为 15000 （ 11）供水工程： 配置机井 2眼，水塔 1座，建供水管网、主管道管 后入室。 （ 12）采暖工程：建热力站 1座，配置 4吨采暖热水锅炉 2台；建管网，主管道 管 管网 后入室。 （ 13）污水工程：配置污水处理站 1座，布污水管网， 每个分院公寓外建化粪池，污水入管网，然后进入污水处理站进行处理，处理合格后的中水入集水池，供养鱼塘用水和绿地浇灌用水。 15 建沼气池 1座，所得沼气供食堂作为燃料，沼渣沼液 用于生活供给基地蔬菜种植。 本项目所产污水、粪污等不外排，对环境不污染。 （ 14）雨水 工程：建雨水管网，主管道 管 雨水收集池 1座，用于雨水收集，用于鱼塘及绿地使用。 （ 15）燃气工程：建天然气站 1座，贮存及分配给各分院、食堂用燃料气。 （ 16）监控工程：建全天侯监控系统，用于项目区安全保卫和对场内老人行动进行监察，防止意外事故发生进行及时抢救。 （ 17） 电视电话网络工程：各分区设置网络系统，入室，供入住人员对外联系、看电视、微机上网等。 （ 18）入托老人生活保障基地 ：占地 200亩，种植露地蔬菜 100亩，大棚蔬菜 30亩（棚），养奶牛 200头、肉蛋鸡 1万只，肉猪 100头。 托老中心各建筑 为单元组合， 南北 向布置，故每 室 均有良好的采光和通风条件。 （ 2） 建筑风格 建筑物建筑风格宜以中式建筑风格为主，均采用坡屋顶，外贴墙砖，浅色窗套及腰线，以淡色调为主，采用双玻一纱塑钢窗，使 托老公寓 区形成简洁明快、古朴典雅，与怀来 城市主体格调 相协调。 （ 3） 公寓住宅 结构方案 托老中心各院建筑 为 多层 结构 和高层 框 架 结构，按新规范要求，度抗震设防，地震加速度为 采用空心陶粒砖等材料，在建筑材料的选择上应本着就地取材、经济 宜用 的原则，屋面及外墙保温应满足新规范的节能要求，并在 设计及施工中严格把关。 16 （ 4） 建筑功能 托老 公寓住宅 楼最大限度地为用户提供舒适、安逸的居住环境。 （ 5） 主体工程与辅助工程 项目主体工程为 高层（公寓） ，辅助工程分为项目运行配套工程。项目运行配套工程为水、暖、电等室外辅助工程。 （ 6） 项目配套设施 供电及通讯条件 项目供电遵照张家口市城镇居民 公寓住宅 供电管理（暂行）规定由小区变配电室放射式敷设至各栋建筑物，供到各 室 。电话、电视网均纳入城市网络，每 室 设一个 网络 插座，电视插座 ， 各托老 公寓小区设监控网络 。 供、排水条件 项目区给水管网采用生活、 消防合用方式，环网布置，均由 本项目 自 给管网供给， 供水有保障 ；雨水排放、污水排放分别设置，进入污水处理站，处理后入养鱼池，粪便入沼气池，沼渣、沼液用于有机种植园施肥 。 供热条件 项目区供暖采用 热力站集中供热方式 。 施工条件 项目区内基本平坦， 无建筑物和构筑物，无文物古迹， 施工条件具备。 （二） 投资概算及资金筹措 1、 投资概算编制原则及依据 政策依据 17 主要依据中华人民共和国建设部、发改委二 20061325号文件建设项目经济评价方法与参数（第三版）的通知中规定的关于投 资估算所规定的内容、而进行编制的。按照规定，开发建设投资主要包括征地费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公用配套设施建设费、管理费、财务费、销售费用、开发期的各种税费、工程监理等项费用、基本预备费等。 土建工程估算依据 该项目主要是新建 公寓住宅 楼及配套工程，建筑安装工程费用及公用工程中的土建工程费用 ， 主要依据河北省建委 2008年颁布的全国统一建筑工程基础定额河北省消耗量定额中的有 关 规定而进行估算的 ； 基础设施建设中的供电工程投资，主要以供电部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的；供、排 水工程投资以 价格 并 考虑各种因素而进行估算的；供暖 工程投资 主要依据供暖及安装部门提供的造价，并考虑各种因素而进行估算的。 基础设施中的配套设备及安装费估算依据 该项目所需的设备主要是供电设备、供热设备、主要依据供电公司和供热设备生产厂家提供的价格，并考虑各种因素而进行估算的。设备安装费，主要依据安装公司报价，并考虑各种因素而进行估算的。 土地费用 征地、征地管理费 征地费按土地中心竞争价格，征地 费用 按河北省物价局、河北省财政厅冀价经费字 2001 32号文中的规定而进行测算的。 契税 按国务院第 244号令中的规定而进行测算的。 18 手续费、办证工本费 按照物价部门和土地部门收费的标准而进行测算的。 前期工程费 工程勘察费 主要依据 其它已 建 项目建设单位与勘察单位签订的合同而进行计算的。 工程设计费 主要依据项目设计单位 价格标准 而进行计算的。 环评费 按照国家计委、国家环保局计价格 2002 125号文中的规定而进行计算的。 项目前期费 按照国家计委冀价格 19991283号文的关规定而进行计算的。 临时接电及供电线路费 主要依据 进行计算的。 临时接水 主要依据 规划测量费 按当地规划部门的规定而进行计算的。 其它费用 施工图审查费 按河北省物价局、河北省建设厅计价经费字 2002 27号文的有关规定而进行计算的。 招标代理服务费 19 按国家计委计价格 2002】 15 04号文的有关规定而进行计算的。 工程监理费 按河北省物价局、建委计涉费字 1992 243号文的有关规定而进行计算的。 竣工图纸编制费 按国家计委、建设部计价格 2002 10号文的有关规定而进行计算 的。 管理费 主要依据财政部财建 2002 394号文中的规定而进行测算的。 期间税费 城市配套费 根据张家口市城市建设委员会张建函 19981号文中的规定 及结合 进行测算的。 人防结建费 根据张家口市人民政府张政 1993 52号文中的规定而进行测算的。 基本预备费 主要依据建设部的有关规定而进行估算的。 2、 投资主要指标 建设工程费 建设工程 投资 28943万元， 总占地 75亩，折 50025平方米。总建筑面积 55780平方米，入驻老人 2625人。项目投资强度为 5598万元 /公顷。项目由托老 公寓 、活动中心及俱乐部、医疗中心、附属配套设施、公用设施等构成， （包括：土建工程、 内供水、供电、排污、通讯、 有 20 线 电视 、 电梯设备、安装费 和小区内监控网络 ）。详见附表。 其他费用 土地费用 2480万元， 期间各种费用 240万元， 前期费 用 271万元，预备费用 1083万元， 建筑安装工程费用 20189万元 。 详见附表 2。 3、 项目总投资 该项目总投资为 29943万元，其中 建设 成本 28943万元 ，流动资金 1000万元 。详见附表 2。 （ 1） 资金筹措方案 资金筹措与来源 该项目建设 期为 3年，项目总投资 29943万元， 全部由 承办单位 自筹 解决 。 资金使用计划 按照项目工程进度、陆续投入资金、直至建成投入营运。 （ 2） 项目建设组织管理与实施计划 组织管理机构 拟建项目在建设期间内由 建， 下设办公室、工程部、财务部、经营管理部，有各类专业技术人员 9名，大专以上学历人员占 80%。项目运营期间由 托老服务中心 负责组织管理。 （ 3） 项目实施计划 建设工期 本 项目建设工期为 3年。 项目实施进度安排 该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严 格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人 21 责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。 2013年 5月 月，完成项目的批复、初步设计、落实项目建设 土地、 资金。 2013年 6月，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计、工程招标及工程监理。 2013年 8月，土建工程 开 工。 2014年 6月 月，订购设备， 土建工程继续， 安装工程施工。 2017年 6月底，工程交付使用。 项目施工进度表详见附表。 年份 名称 2013年 2014年 016年 1681612月 158月 批复设计、落实资金 成立办事机构 土建开工 订购设备 、安装 试运营 竣工 、使用 二 发展规划、产业政策和行业准入分析 一、发展规划分析 本项目符合 在 心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐 社区” 的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的花 草 树 木烘托主题的目的。 22 二、产业政策分析 党的十八大明确提出要“以改善和保障民生为重点，积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务业和产业”。在 国家产业政策共分五大部分，其中第四部分重点产业发展方面中对建筑业明确要求要大力提高现代化水平，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术； 公寓住宅 结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝土新技术、钢结构技术；城市供水、燃气关键技术和装 备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。 本项目符合国家产业政策。 三、行业准入分析 老龄服务业是国家待业中重点扶持和鼓励发展的待业，针对目前老龄服务业严重滞后的现实，国家已出台了一系列的鼓励发展政策，在行业内 也列为重点发展方向，符合国家行业政策。 该项目经 立项 后，要严格按照 国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制 ” ，严格履行建设程序，健全项目法人责任制 、成立项目班子 、 项目法人对工程负责。按规定办理招投标 、 质量监督 、工程监理等手续。 1、 项目的招标方式和招标组织形式 （ 1） 工程招标依据 根据中华人民共和国国家发展计划委员会令第 9号文件关于建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定，依据中华人民共和国招标投标法确定该工程的招标内容以 23 及核准招标事项。 （ 2） 招标范围及内容 项目名称： 新建 长安百岁苑 项目 。 项目规模及主要组成部分：该项目占地面积 50025平方米（ 75亩），总建筑面积 55780平方米 ， 以及与其相配套的附属配套工程等。 项目投资：项目总投资 29943万元，资金来源于承办单位自筹。 项目建设地点及其他：该项目位于 建设工期预计 3年，项目负责人 车永金 。 （ 3） 招标组织形式 本项目委托依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的中介机构进行。（详见附表） （ 4） 招标方式 建安工程、勘查、设计、监理等建设通过指定媒介公开招标，招标活动必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，请有关行政监督部门依法对招投标活动实施监督。 （详见附表） 24 招标方案一览表 项目名称 新建 长安百岁苑 项目 建设单位 X 项目单位负责人电话 车永金 项目联系 人 及电话 车永金 建设内容 项目总占地面积 75 亩（折合 50025 平方米 ） 。 总建筑面积 55780 平方米， 由 托老服务中心 、活动中心及俱乐部、医疗中心、 小型超市等 附属配套设施 及 公用设施等 。 容积率 项目建设地点 和时限 X 王家楼乡长安岭村 ， 建设工期 3 年 总投资额 万元 资金来源及构成 自筹 招标范围 招标组织 形式 招标方式 不采用招 估算价 全部 招标 部分 招标 委托 招标 自行 招标 公开 招标 邀请 招标 方式 （万 元 ） 勘察 20 设计 120 建安工程 20189 25 监理 56 设备 2590 合计 22975 情况说明：以 上参加招投标项目合计 22975 万元，另有 土地费用 2480 万元， 其它 2405 万元， 预备费 1083 万元，流动资金 1000 万元， 不参加招投标。 项目总投资 29943 万元。 （ 2） 项目工程招标单位的要求 该项目对土建工程施工单位的要求是必须具备中型一类三级建筑资质，且从事建筑施工多年、技术力量过硬、施工机械完备、资金实力雄厚、业绩较为突出、省市优质工程较多的建安企业。然后在投标企业中，优中选优，确定为施工单位。对生产设备的单位要求是：设备必须达到国内同行业先进指标的要求，设备选型合理配套，自动化程度比较高，易操作与检修，价格低廉。对设备安装工程必须由具备国家二三级资质，且从事安装施工工程多年 ，技术力量雄厚，安装机械齐备，资金实力雄厚，业绩突出，省市优质工程较多的安装企业来竞标。 （ 3） 工程监理部门的要求 该项目实行工程监理制，对监理部门的要求必须是监理严格，实事求是，依法办事，工程监理技术力量雄厚，并且经验丰富，业绩突出的单位来进行工程监理。 （ 4） 建筑安全生产的要求 该项目实施后，要严格按照中华人民共和国建筑法、中华人民共和国安全生产法及建筑工程安全生产管理条例中的有关 26 规定执行，坚持安全第一、预防为主的方针，遵守相关法律、法规，加强安全生产管理，建立、健全安全生产 责任制度，完善安全生产条件，确保安全生产，文明施工，保证项目的顺利进行。 三 资源开发及综合利用分析 一、 资源开发方案 为贯彻落实国务院关于加强节能工作的决定和国家发改委关于加强固定资产项目节能评估和审查工作的通知（发改 2006 2787） 号精神， 必须 做好固定资产投资项目的节能和审查工作。建筑节能是建筑业贯彻可持续发展战略，执行国家节约能源，保护环境基本国策的重要工作，也是建筑技术发展的大趋势。中华人民共和国节约能源法中许多条款与建筑节能密切相关。节能法规定：“固定资产投资项目的可 行性研究报告，应当包括合理用能的专题论证。固定资产投资项目的设计和建设，应当遵守合理用能标准和节能设计规范，应当依照有关法律、行政法规的规定，采用节能型的建筑结构、材料、器具和产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗”。 随着城市化发展速度加快，加大城市基础设施建设、强化旧城改造力度，大批工程项目相继投入运营。提高了城市品位，完善了城市基础 设施 建设。 同 时也会占用大量的土地资源，合理有效的运用土地资源，是工程项目建设的必要前提条件。 本 项目主要开发资源为土地，该工程项目土地 必须经 公开拍买所得，各种手续 要 齐全 。 目前 本项目所在位置已在第二次土地调规中列为 林 地， 承办单位 会 同 建管理相关部门，对该工程项目选址及方案反复论证，优化设 27 计。在满足该项目整体和局部功能合理化的情况下，兼顾相邻建筑物及后续开发项目的延续和发展。该工程项目消耗的主要材料是砖、瓦、灰、砂、石、水泥、钢材、木材、玻璃等。 近宣化钢铁集团有限责任公司 及 多个建材批发市场，完全能够满足项目建设所需全部材料供给。工程项目建设用材本着就地取材的原则，提倡 使用 新型环保节能材料，综合利用工业废料。 二、资源利用方 案 拟建项目主要占用资源为土地，主要耗用能源为水、电等资源。该 公寓住宅 楼 采用 电 热源 采暖 ，更利于 节约资源 。供水管网 应 合理布置， 变压器 采用箱式变压器，既美观，占地面积又小，节地作用十分明显。 三、资源节约措施 （ 1） 建筑节能 建筑节能是能源节约的重点领域，建筑是建设用地的标志，是建筑领域中节约能源非常重要的环节。 该项目在规划设计中应注重以下问题： 在施工过程中，应严格执行国家“十二五 ” 期间建筑节能要求。 在结构设计中应采用空心砖，现浇结构。 窗应采用双玻璃方式，增大供热保暖系统。 随着科技发展，充分使用 地热 能在建筑中的利用。 建筑单体外轮廓线，尽量采用板式型式。 （ 2） 用电节能 该项目选用的变压器为节能型变压器，型号为 8 器。项目建成投入运营后，照明用电占总用电量的 80%，用高效节能荧光灯替代白炽灯，可节电 70用电子镇流器替代传统电感镇流器，可节电 20在公用配套设施中推广高效节能灯，如高效荧光灯等。 （ 3） 供热节能 该项目供热方式， 采用 自建热力站 集中供热 ， 更利于建筑节能，节约资源， 保护环境。 （ 4） 节水措施 该 项目建成投入运营后，应采用适当管理措施，强化节水型卫生器具的使用，合理使用卫生节水器具，达到 80%的普及率。 四 节能方案分析 根据国务院关于加强节能工作的决定（国发 2006 28号）、河北省人民政府关于加强节能工作的决定等相关文件要求，该项目主要从以下几方面考虑分析： 一、用能标准和节能规范 1、 相关法律、法规和规划 （ 1） 中华人民共和国节约能源法 （ 2） 中华人民共和国可再生能源法 （ 3） 中华人民共和国环境保护法 （ 4） 中华人民共和国电力法 （ 5） 中华人民共和国建筑法 （ 6） 中华人民共和国清洁生产促进法 （ 7） 中华人民共和国水污染防治法 29 （ 8） 关于印发节能减排综合性工作方案的通知（国发 2007 15号） （ 9） 节能中长期专项规划（发改环资 2004 2505号） （ 10） 产业结构调整指导目录（ 2011年本）（国家发改委令） （ 11） 中国节能技术政策大纲（国家发改委。科技部 2006年 1 2月） （ 12） 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委 2005年 6 5号） （ 13） 河北省节约能源条例（ 2006年 5月 4日河北省第十届人民 代表大会常务委员会第二十一次会议通过） （ 14） 关于转发 国家发展和改革委员会关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知的通知（冀发改投资 2007 152号） 2、产业政策和准入条件 （ 1） 国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发 2005 40号） （ 2） 产业结构调整指导目录 (2011年本 )（国家发改委令） （ 3） 中国节能技术政策大纲（计交能 1312 1005号）国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委 2005 65号令） 3、行业标准、规范，技术规定和 技术导则： （ 1） 民用建筑设计通则 2005 （ 2） 居住建筑节能设计标准 3） 建设工程质量管理条例（国务院令第 2 7 9号） 30 （ 4） 民用建筑节能管理规定 (（ 5） 公共建筑节能设计标准 )81、能耗状况和能耗指标分析 有关专家进行建筑对环境的影响研究之后，其撰写的可持续性建筑一书中提到：建筑消耗 50%的能源、消耗 40%原材料、消耗 50%的破坏臭氧层的化学原料、消耗 50%的水资源、对 80%的农业用地的损失负责。大力发展节能型 公寓 ， 使 公寓 建设和使用过程中能源和资源的投入量最小并得到有效利用，使之达到资源有效利用、环保与可持续发展。建筑节能涉及多方面，是一个系统工程，彼此之间具有相互联系的联动效应。就建筑物本身而言，可以提高围护结构热工性能、供能和用能系统和设备的能效比等评价建筑的节能性。该工程项目结合以上节能措施，优化设计方案，可以有效的节约能源。该项目消耗种类为建材；主要消耗钢材、水泥、多孔砖。项目建成后主要耗用能源为水、电。 1、主要能源消耗种类 本项目主要能源消耗系统：建筑 供暖能耗；照明能耗；电器设施 能耗 （ 1） 冬季供热：采用 自建热力站 供热 ，同时满足洗浴、住宿等需要。 （ 2） 照明：参照建筑照明设计标准， 公寓住宅 建筑照明功率密度值为 8W/套公共建筑照明功率密度值为 8W/库及地下工程照明功率密度值为 8w/场及道路等公共区域照明密度取值为2w/18:00 23： 00开启率按 100%计算， 23： 000开启率按 40%计算 )。 31 （ 3） 用水：该项目用水量主要为 入住老人及工作人员 综合生活用水和浇洒道路、灌溉绿地用水量，此外还包括部分 市政用水、公建用水及未预见用水量。 0升人 套公共建筑用水 2L 上车库及地下工程用水 2L 最大 需水量 2、能源消耗数量分析 本项目 供暖采用使用燃煤 ，将来天然气管道通过时采用 天然气，所需 电 能为照明电和家用电器用电。 项目全年能源消耗汇总表 名称 能源消耗 能耗系统 能源消耗种类 能源消耗实物量 折标煤 ( 折标系数 照明 及家用电器 电力 110 万千瓦时 井水用电 电 6 万千瓦时 计 116 万千瓦时 采暖用煤 燃煤 计 3、节能措施和节能效果分析 (1)建筑规划布置节能设计 15度，北纬 4 0度。全县气候属大陆性季风气候，具有四季分明、光照充足、雨热同季、昼夜温差大的特点。全年无霜期 149天，年平均温度 年平均日照数为 3018小时，日照率 68%。由于白天太阳幅射强，夜间地面散热快 ,5夜温差达 拟建项目设计为错列式布置，不仅可以获得最大限度的日照同时也可避开 季节多西北风沙天气 32