锦州市太阳广场项目市场调研报告最终版...

2012年锦州市商业发展及消费者消费行为市场调研报告,2012年3月,沈阳通和明市场研究有限公司,一 、锦州市宏观环境分析,锦州市城市概况行政划分及人口发展交通网络宏观经济发展数据分析城市发展规划城市商业网点发展规划宏观环境分析小结,2,锦州市城市概况,锦州地处辽宁省西南部，北依松岭山脉，南临渤海辽东湾。位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的交通枢纽。锦州是一座有着2000多年历史的文化名城，也是一座素享盛名的商贸重镇，更是一座生机勃勃、蕴含巨大发展潜力的现代优秀旅游城市。锦州市与葫芦岛，盘锦，朝阳，阜新等周边城市构成一小时经济圈。,1小时经济圈,3,行政划分及人口发展,锦州市域面积：10301平方公里市辖6个市辖区（3个正式区，3个省属新区）、2个县，代管2个县级市，分别为：凌海市、北镇市、义县、黑山县、古塔区、凌河区、太和区，松山新区（原凌南新区与南站新区)，锦州经济技术开发区，龙栖湾新区截至2011年，锦州市户籍总人口数为312.91万人，市区人口数为93万人。,4,城市交通网络,锦州是东北地区唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市，拥有得天独厚的交通优势。,铁路：京哈铁路和秦沈电气化高速铁路客运专线横贯全境，境内8条铁路纵横交错，与沈阳、大连、天津等城市形成了3小时城市群。,空港锦州是辽宁省西部地区唯一达到国际民航4C级标准并可起降大中型客机的机场。机场现已开通至北京、上海、广州、等航线。锦州机场已开通中转联程业务，从锦州可实现一日内抵达全国各主要城市。,公路：锦州市境内270条公路纵横交错，通车里程6785.3公里，境内有京沈、锦朝、锦阜高速公路3条，京哈公路横贯全境。锦州拥有通往全国28个省、市、自治区的281条公路客运班线，客运总里程达4万公里。,海港：锦州港是中国港口二十强，中国渤海西北部400公里海岸线唯一全面对外开放的国际商港，是东北第三大港，是辽宁省重点发展的北方区域性枢纽港，通航世界上80多个国家和地区。,5,宏观经济发展数据分析,2011年锦州经济稳步增长，增长速度有所回落，全市实现国民生产总值突破1000亿元大关，达到1115.9亿元，按可比价格计算比上年增长13.2%。人均GDP达到31958元，折合5074.9美金。,（数据来源锦州统计信息网）,6,锦州市三产结构相对平稳发展，第一产业比重逐步降低，第二产业比重增加，工业格局完成新转型，规模以上工业增加值稳定增长，第三产业近两年来比重降低，但第三产业转向新形态，正在进入发展快行道。,宏观经济发展数据分析,7,（数据来源锦州统计信息网）,2011年锦州市全社会消费品零售总额为374.6亿元，增长17.7%，增速居全省第三位。消费品市场需求旺盛，其中城镇实现337.2亿元，增长18.0%；乡村实现37.5亿元，增长14.7%。,宏观经济发展数据分析,8,（数据来源锦州统计信息网）,人民生活水平不断提高，人均收入持续增长，2010年锦州市区城镇居民人均可支配收入为17375.1元，增长12.9%；农民人均纯收入为7756元，增长17.0%。,宏观经济发展数据分析,9,（数据来源锦州统计信息网）,人民生活水平不断提高：2010年锦州市市区城市居民人均消费性支出达到11801.5元，增长9.3%，农村居民人均消费性支出为3861元，增长5.7%。,宏观经济发展数据分析,10,（数据来源锦州统计信息网）,2010年锦州市旅游总收入实现了142.5亿元人民币，同比增长48%，新增四星级宾馆2家，3A级景区2家，项目改造及基础设施建设总投资1.35亿元。市旅游部门表示，今年全市旅游总收入预计实现170.3亿元，创汇收入预计实现1.51亿美元。,宏观经济发展数据分析,11,（数据来源锦州统计信息网）,12,（数据来源锦州统计信息网）,锦州在辽西五市中 经济水平及社会消费力相对较强。,宏观经济发展数据分析,锦州城市发展规划,13,锦州市宏观环境分析小结,锦州市宏观经济分析小结：锦州市是一个正在快速发展的沿海港口城市；市区结构简单且相对集中，市区户籍人口接近百万，加上流动人口，市区的消费人口基数相对较高；锦州市城市中心规划向南发展，松山新城规划完善，城市重心正在逐步转移；锦州是东北地区唯一同时具有海港、空港、铁路、公路和管道运输的枢纽城市，拥有得天独厚的交通优势。 为经济的快速发展奠定良好的交通基础；三产结构平稳调整，第三产业转向新形态，正在进入发展快行道。 锦州旅游产业发展迅速，每年接待境内外游客数量和旅游收入持续增长，带动了锦州酒店产业的发展；国际五星级品牌连锁酒店喜来登已经营业。锦州各项宏观经济数据大都呈现快速增长态势，人民收入水平和消费能力逐步提高，有利于商业消费行为的展开和消费理念的升级换代。人均GDP突破5000美金，人们更加重视生活质量和舒适度，对高档商品及大宗物件有了一定消费力。锦州在周边城市中经济水平处于偏上，人均消费水平最高，说明锦州消费潜力大，有利于新兴商业体的引进。,14,二 锦州市商业环境分析,商业发展现状分析星级酒店市场分析商务办公市场分析商业未来发展分析消费者问卷调查分析经营户问卷调查分析主要商户访谈分析,15,锦州市商业发展现状分析商圈格局分析,锦州市是传统工业城市，现代商业发展较缓，商圈能级不高，正处于上升阶段。,锦州商业主要集中在小凌河以北、铁道以南的中心城区内，形成以中央大街为主轴的中心商圈。小凌河以南市府路周边在市府广场及大型住宅楼盘配套商业的带动下，新商圈正在形成。主要商业类型以百货、超市、专业市场及沿街商铺为主。,本项目,市 府 路,16,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,中央大街核心商业街：集合了购物中心、百货、品牌专卖、家电卖场等；宜昌路和上海路：大卖场、批发市场、家具家电日常消费品市场、轻纺市场等分布于此；和平路电子一条街：中国联通、中国移动、锦百大楼手机通讯部、电子通讯卖场；人民街餐饮一条街：锦州特色餐饮、全国各地餐饮集中地；士英街休闲娱乐一条街：KTV、足浴、休闲会所集中地；洛阳路东段：餐饮、休闲娱乐集中地；,中央大街核心商圈,17,各条商业街是锦州市区商业的重要组成部分，是锦州市民日常主要消费地点。,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,18,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,中央大街核心商圈,中央大街,解放路,19,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,中央大街核心商圈,人民街,上海路,洛阳路,士英街,宜昌路,阜康路,20,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,重 庆 路,铁北区域重庆路：古玩专业市场、辽西小商品批发市场所在地；中融国际北侧地块规划为城市商业综合体，将成为未来城北商圈核心。松山新区市府路：商业配套不完善，发展空间较大，随着亿隆国际广场及名购大厦的开发，新商圈正在形成；宝地曼哈顿及锦绣天第等大型社区：均规划大规模商业配套，目前多表现为沿街商铺。,本项目,其他区域商业分布,市 府 路,21,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,重庆路,松山新区,22,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,1、茂业百货2、锦州百货大楼3、锦华商场4、英特-时代购物广场,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,1,2,3,4,锦州市传统百货集中在中央大街、锦华街及上海路，其中大商集团旗下商业占据市场主导地位。,大商集团旗下商业,其他商业机构,本项目,中央大街,锦华街,上海路,23,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,茂业百货,锦州百货大楼,锦华商场,英特-时代购物广场,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,中央大街的茂业百货、锦州百货大楼档次相对中高，人流集中，商业氛围浓厚；锦华街及上海路的锦华商场、英特-时代购物广场档次较低，平日营业时间较短，其功能相当于社区商业。,24,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,25,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,1、千盛购物广场2、新玛特购物广场,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,1,2,锦州市购物中心有千盛购物广场及新玛特购物广场，均为大商集团旗下物业。,大商集团旗下商业,本项目,中央大街,锦华街,上海路,26,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,千盛购物广场,27,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,千盛购物广场,28,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,千盛购物广场,29,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,千盛购物广场,30,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,新玛特购物广场,31,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,新玛特购物广场,32,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,新玛特购物广场,33,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,千盛购物广场零售品牌档次较高、较全，但整体形象更接近现代百货/类购物中心；新玛特购物广场环境更为宽敞、舒适，业态更为丰富、时尚。,34,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,1、大润发2、新玛特超市3、千盛购物广场6F超市4、城市生活广场-大商超市,锦州市大型超市，位于购物中心内部，或商圈边缘住宅集中区域。,2,1,4,大商集团旗下商业,其他商业机构,本项目,中央大街,解 放 路,3,35,现有大型超市多数位于核心商圈边缘，大润发及大商超市品牌强势，营业空间及停车场均充裕，人流密度大，基本满足目前锦州市的日常生活消费。,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,36,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,37,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,1、苏宁2、国美3、爱家家居广场4、辽西小商品批发市场5、古玩专业市场6、辽西电子市场/和平路通讯电子一条街7、东北亚服装批发城8、凌川家具城,1,2,3,4,5,6,7,8,中央大街,解 放 路,重庆路,市府路,本项目,38,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,39,锦州市商业发展现状分析商业类型分析,商业街 百货 购物中心 超市 专业市场,40,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,本项目,1、茂业百货2、锦州百货大楼3、锦华商场4、英特-时代购物广场,1、千盛购物广场2、新玛特购物广场,1、大润发2、新玛特超市3、城市生活广场-大商超市,1、苏宁2、国美3、辽西电子市场4、东北亚服装批发城5、爱家家居广场6、辽西小商品批发市场7、古玩专业市场,传统百货,购物中心,大型超市,专业市场,41,锦州市商业发展现状小结,锦州市商业业态发展锦州市目前主流零售业态有：传统百货、大型超市、沿街商铺及专业市场；锦州目前在营业的集中式商业人流量较大的有：千盛购物广场、茂业百货、锦州百货大楼，新玛特购物广场，大润发超市，城市生活广场等；大商集团在锦州百货业占据主导地位，旗下有千盛购物广场、锦州百货大楼、新玛特购物广场、城市生活广场、锦华商场等；千盛购物广场及新玛特购物广场建筑体量、业态构成及空间规划等，尚未达到现代购物中心的标准；锦华街上的锦华商场、英特时代购物中心，凌河区的城市生活广场等，实质上仅为社区商业，对本项目参考价值不高；,42,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,快餐西式中式亚洲,本项目,中央大街,解 放 路,人民街,洛阳路,43,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,锦州餐饮业态，以本地特色及东北菜系为主，西餐以快餐及咖啡厅为主，亚洲菜系较少。,44,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,45,餐饮业态分析锦州的餐饮市场相对比较火爆，集中在人民街、洛阳路一带。当前餐饮市场以东北菜系为主，缺乏现代潮流时尚餐饮。知名连锁餐饮品牌较少，以中外快餐为主流，譬如肯德基、东东记、美国加州牛肉面等。西式餐饮以快餐及咖啡简餐为主，包括酒店内的西餐厅，亚洲餐饮则以日韩料理为主，餐饮市场的国际化水平相对较低。现代购物中心内餐饮以美食广场及中西快餐为主。未来餐饮市场发展空间较大，将会有更多的品牌和特色餐饮商户涌入。,锦州市商业发展现状分析业态分析,46,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,锦州电影院分布,1,2,目前锦州仅有2个电影院。中影国际影城7厅规模较大，风格时尚，环境舒适，经营状况较好，新开放的4D体验厅，票价25元。,本项目,中央大街,解 放 路,中影国际影城,47,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,锦州KTV分布,本项目,中央大街,解 放 路,锦州KTV业态集中于士英街、汉口街、洛阳路一带；门店档次相对较低，服务配套不足；缺乏品牌连锁商家。,48,锦州市商业发展现状分析业态分析,零售 餐饮 娱乐,锦州儿童业态分布,本项目,中央大街,解 放 路,锦州儿童娱乐业态分布于传统百货、大型超市内；儿童零售业态主要分布于大型百货及儿童医院周边，适应于家庭消费习惯，人气较高。,49,锦州市商业发展现状分析业态分析,娱乐业态分析锦州娱乐业态集中在士英街、洛阳路一带，以KTV、浴场等模式为主，电影院仅有2个，帝豪斯健身会所为锦州当地品牌连锁，分布于锦州主要的大型商业体内部。酒吧、美容纤体、家庭娱乐等类型供应不足。娱乐市场的商户品牌度不高，服务配套不足，基本以当地自营商户为主。购物中心内的娱乐业态以健身、电子游艺、电影院为主。未来娱乐市场仍有较大发展空间，将会有更多的品牌和娱乐业态商户涌入。,50,锦州市商业发展现状分析入驻品牌,锦州商业主要入驻品牌,51,锦州市商业发展现状分析入驻品牌,锦州商业主要入驻品牌,52,锦州市商业发展现状,入驻品牌分析目前已进驻锦州的品牌以零售业态为主、辅以少量餐饮业态，品牌结构尚不够丰富，品牌数量有待增加。零售业态品牌以国内一二线品牌为主，国际一二线品牌以化妆品和钟表等为主，品牌档次和影响力有待提高。知名品牌商户的经营场所集中在中央大街，以大型百货、沿街商铺的形式居多，在大超市为载体的商业场所内难觅踪影。知名品牌商户的良好经营状况，表明锦州品牌购物理念逐渐被接受，有助于更多的知名品牌进入锦州。,53,锦州市商业发展现状小结,锦州市整体商业环境小结锦州城市商业能级不高，主要商业体集中在老城区铁道以南、小凌河以北地区；目前只有一个成熟商圈，即中央大街核心商圈，除中央大街商业中轴线外，形成若干业态集中的商业街；小凌河以南区域，松山新城市府路一带由于市府新址的落地，及大型楼盘的开发，带动新商圈正在形成；锦州市核心商圈人流量较大，且工作日与周末差别不大；锦州市民消费意愿较高，消费潜力有待挖掘；锦州目前现代购物消费的场所、业态品类等选择不多，且城市商业配套设施不甚健全，服务质量不高，导致其商业升级缓慢；由于锦州所在的东北地区气候及地理条件影响，地下商铺价值维持较高水平。,54,5,6,7,锦州市酒店市场发展分析,1,2,3,4,五星级酒店1、锦州喜来登酒店四星级酒店2、元都大酒店3、凯富酒店4、石油宾馆三星级/商务宾馆5、金厦国际酒店6、精英国际商务酒店7、客来思加时尚宾馆,锦州旅游业远离市区，市区酒店多数服务于政府机关及大型商务活动，现有酒店多集中在解放路、中央大街一带。,中央大街,解 放 路,市府路,本项目,55,锦州市酒店市场发展分析,五星级酒店,56,锦州市酒店市场发展分析,四星级酒店,57,锦州市酒店市场发展分析,四星级酒店,58,美国choice集团旗下知名品牌comfort在锦州设立的四星级国际商务连锁酒店。,锦州市酒店市场发展分析,四星级酒店,59,锦州市酒店市场发展分析,三星级/商务宾馆,60,锦州市酒店市场发展分析小结,锦州旅游区远离市区，市区酒店多为商务往来及政府机构活动使用；锦州现代商务氛围欠缺，相应设施发展相对落后；锦州酒店相对集中在中央大街及解放路核心商圈，使得本项目酒店产品在区域内竞争较为激烈；五星级酒店仅有喜来登酒店，2011年10月开业，目前入住率可达50%以上，主要针对国内外商务人士及旅游度假需求；四星级酒店有三个，设施相对陈旧，有稳定客源，经营状况较好。近年新建的三星级/商务宾馆，因地段优势、性价比高，较受市场欢迎。本项目酒店产品，建议充分考虑市场需求，充分估算投资周期与收益比率，以精品商务酒店产品准确切入市场，以规避投资风险。,61,锦州市酒店式公寓市场发展分析,锦州酒店式公寓市场锦州目前的酒店式公寓仅有喜来登酒店31-34层，由喜来登酒店统一管理。目前锦州在售、在建、在规项目中，“酒店式公寓”多数仅为销售噱头，作为由商业用地到住宅产品的转变工具。本项目地块附近的茂业中心项目，规划中有酒店式公寓，需密切注意其开发动向。本项目酒店式公寓产品，建议充分考虑本地市场需求及消化能力，差异化产品设计，控制开发比例，以规避风险。,62,5,锦州市商务办公市场发展分析,4,2,1,7,3,6,写字楼1、中融国际-信息产业大厦2、天宇商务大厦3、喜来登酒店35-43层商住楼4、凯旋大厦5、海锦公寓6、万通公寓7、亿隆国际广场公寓,锦州市区现有写字楼、商住楼多集中在解放路、中央大街一带；目前新建写字楼多为代建物业。,中央大街,解 放 路,市府路,本项目,63,锦州市商务办公市场发展分析,锦州市场主要写字楼,64,锦州市商务办公市场发展分析,65,锦州市商务办公市场发展分析,锦州市场主要商住楼,66,锦州市商务办公市场发展分析,67,锦州市商务办公市场发展分析,68,锦州市商务办公市场发展分析小结,锦州是军事重镇、港口城市，第三产业发展缓慢，办公市场需求不足，现代商务设施发展相对落后；写字楼多为代建或为大型企业、政府机构收购自用；锦州本地企业一般租赁沿街门市房用以办公及经营，形成前部营业+后部办公的格局；规模稍大型的企业，会买下整栋沿街门市房或自建商务楼作为公司总部，如地产公司等。近十年锦州有少量商务楼供应，多因销售不佳被迫转型为商住楼或公寓。本项目写字楼产品，建议采用SOHO办公产品，便于业主灵活使用。,69,5,1、锦州茂业中心2、天兴 家乐汇3、亿隆 国际广场4、名购大厦5、地一大道,1,2,3,4,本项目,锦州市未来商业发展分析,锦州目前在租售/在建/待规商业项目分布,中央大街,解 放 路,70,锦州市未来商业发展分析,锦州茂业中心商业综合体,71,锦州市未来商业发展分析,在租售/在建/待建商业项目分析,未来竞争关系分析茂业中心总建筑面积9.2万平方米，从规模上看，其不具备与本项目竞争的条件。从区位环境看，茂业中心位于中央大街东侧宜昌路口，其地段优势与本项目相当。从项目定位看，茂业中心旨在打造锦州市核心商圈商业综合体项目，可以预见其未来的商业档次较高，商业业态比较丰富。综合各方面因素考虑，我司认为茂业中心未来将与本项目一定的竞争关系，应密切注意其开发和招商的动向。,72,天兴 家乐汇大型商业,锦州市未来商业发展分析,73,锦州市未来商业发展分析,天兴家乐汇租售情况,74,锦州市未来商业发展分析,在租售/在建/待建商业项目分析,未来竞争关系分析天兴家乐汇总建筑面积6.3万平方米，从规模上看不具备与本项目竞争的条件。从区位环境看，天兴家乐汇距离中央大街1.5公里，周边1公里范围内无大型商业，商业氛围不足。从项目定位看，其定位于一站式现代超级家庭生活中心的纯商业项目，商业业态集中在时尚购物、生活购物及餐饮娱乐，主要服务于周边大型社区。综合各方面因素考虑，我司认为天兴家乐汇未来将与本项目无法形成直接竞争关系。,75,锦州市未来商业发展分析,亿隆 国际广场商住综合体,项目现状,项目效果图,76,锦州市未来商业发展分析,亿隆 国际广场租售情况,77,锦州市未来商业发展分析,在租售/在建/待建商业项目分析,未来竞争关系分析亿隆国际广场总建筑面积27万平方米，其中商业约为11万平方米，从规模上看，其不具备与本项目竞争的条件。从区位环境看，亿隆国际广场位于松山新区，未来新商圈发展核心，交通便利，其地段优势明显。从项目定位看，亿隆国际广场为大型都市综合体，集中商业8万方交由兴隆大家庭统一招商运营，但沿街商铺产品欠缺统一规划及招商，将影响其商业整体档次和升值潜力。综合各方面因素考虑，我司认为亿隆国际广场商住产品将会与本项目产生一定的竞争关系，但是其商业无法与本项目形成竞争关系。,78,锦州市未来商业发展分析,名购大厦商住综合体,项目现状,项目效果图,79,锦州市未来商业发展分析,名购大厦租售情况,80,锦州市未来商业发展分析,在租售/在建/待建商业项目分析,未来竞争关系分析名购大厦总建筑面积13万平方米，商业面积5万平米，从规模上看，其不具备与本项目竞争的条件。从区位环境看，名购大厦位于松山新区，未来新商圈发展核心，交通便利，其地段优势明显。从政策支持看，名购广场是锦州市十二五规划重点工程、锦州市十里商街建设龙头项目之一，得到锦州与温州两市领导的高度重视和重点支持。从项目定位看，名购大厦为国际化HOPSCA城市综合体，集中商业5万方尚在规划，将统一招商运营，将与亿隆国际广场共同形成新商圈核心。综合各方面因素考虑，我司认为名购大厦不会与本项目产生直接竞争关系，但是其商业开发和招商的动向值得注意。,81,地一大道,锦州市未来商业发展分析,82,锦州市未来商业发展分析,在租售/在建/待建商业项目分析,未来竞争关系分析地一大道总建筑面积5万平方米，从规模上看，其不具备与本项目竞争的条件。从区位环境看，地一大道位于中央大街地下，部分与本项目地下部分接壤，适应北方气候条件。从项目定位看，地一大道定位于时尚购物，引入国内外流行品牌。综合各方面因素考虑，我司认为地一大道时尚潮流购物将会与本项目产生一定竞争关系。,83,本项目未来竞争关系小结锦州市目前能够与本项目产生直接竞争关系的项目不多，规划中的茂业中心距离本项目最近，商业档次较高，业态规划较全面，日后需密切关注其建设进程及规划信息。尽管无法与本项目形成直接的竞争关系，但其余四个项目分别有部分产品，将会不同程度的对本项目形成一定的影响和分流。从目前在建信息来看，松山新城新商圈正在形成，老城区商业用地供应紧缺，核心商圈商业价值仍保持强劲的竞争力。锦州酒店、办公楼和酒店式公寓市场尚未成熟，应谨慎平衡此类产品的发展机会。,锦州市未来商业发展分析小结,84,消费者问卷调查分析,消费者问卷调查说明调研对象：锦州市消费者调查方法：定点拦截式问卷访问 样本数量：定量访问 500份访谈地点：千盛购物广场、中央大街； 新玛特购物广场，大润发； 广电大厦；,85,1 、受访者年龄：本问卷采用随机拦截方式访问，受访消费者年龄从1856岁基本覆盖，其中2640岁的受访者占到64，结合本项目的开发周期，契合本项目未来的潜在消费人群年龄特征。,消费者问卷调查分析,20%,28%,23%,13%,9%,86,数据采集时间：2012年3月,2、 你的职业是什么：本次调研基本覆盖了各行各业的消费群体。,消费者问卷调查分析,注：锦州将近有10万在校高职中专生和大学生，从目前整个社会发展来看，学生的消费能力不可忽视。其他行业：其他行业比重也比较大可见锦州额外收入人群非常多，这一部分人消费能力更不可忽视。,27%,12%,19%,9%,87,数据采集时间：2012年3月,3 、你个人的月平均收入是多少：受访消费者中月收入在15004000元的占比达到54，4000元以上的消费者占比达到12，表明锦州拥有相对可观的中高端消费者。,消费者问卷调查分析,34%,42%,12%,88,数据采集时间：2012年3月,4 、请问您月平均支出是多少：受访消费者月平均支出在15013000元的占比达到26，1001-1500元的占比达到27%，月平均支出超过3000元的受访者有4，表明锦州市民消费水平尚可。,消费者问卷调查分析,15%,27%,27%,16%,10%,3%,1%,89,数据采集时间：2012年3月,5、请问你最喜欢到什么地方进行消费：中央大街/人民路商圈是市民主要消费场所，69%受访消费者选择该区域，15%的市民选择了其他消费场所说明有更多元的消费需求是上述商圈所不能满足的。,消费者问卷调查分析,69%,5%,11%,15%,90,数据采集时间：2012年3月,6 、请问你最喜欢到哪购买家电、手机、电脑、照相机器材类的大件商品：34%消费者选择百货商场，说明传统百货在锦州市场仍具有一定影响力；53%消费者选择专业卖场或品牌专卖，说明锦州消费者品牌意志较强。,消费者问卷调查分析,33%,12%,14%,27%,14%,91,数据采集时间：2012年3月,7、 请问锦州市能不能满足你的贵重商品、中高档商品的消费：受访消费者中53%认为可以、29%不知道，仅有18%的消费者认为不可以，说明锦州消费者对于中高档商业的消费观念有待引导，市场空间有待挖掘。,消费者问卷调查分析,92,数据采集时间：2012年3月,8、 你有更换购物场所的习惯吗：受访消费者中78%没有固定的消费场所，说明目前锦州市场上的商业项目附着力不强，尚未有具有影响力的商业体出现。,消费者问卷调查分析,93,数据采集时间：2012年3月,9、 你平均每次百货消费所花的钱大概是多少：受访消费者中选择不限定的占到了39，表明休闲式消费占据主导，目的性消费市场有待培养。每次消费500元以上的占到18%，说明锦州存在相当数量的中高档消费群体。,消费者问卷调查分析,39,20,23,8,5,5,94,数据采集时间：2012年3月,10、 你最喜欢的休闲娱乐场所是什么（可多选）：电影院（17%）、量贩式KTV （15%） 、运动健身（13%） 、网吧、书城是锦州的主流休闲娱乐方式。,消费者问卷调查分析,7,9,11,7,3,15,1,13,17,5,3,10,95,数据采集时间：2012年3月,11、 你最喜欢的餐饮是（可多选）：东北菜（38%）依旧是锦州餐饮市场主打菜系；另外西式快餐及川菜也比较受欢迎；美食广场占到10%，说明消费者乐于尝试不同菜系。,消费者问卷调查分析,38%,11%,10%,10%,3%,3%,5%,6%,1%,1%,7%,3%,2%,96,数据采集时间：2012年3月,12、 你对太阳广场的认知情况如何：受访消费者中60%知道本项目，说明太阳广场在锦州的知名度较高。,消费者问卷调查分析,97,数据采集时间：2012年3月,13、 如果锦州太阳广场项目引进国际一二线品牌、你是否会去消费：受访消费者中44%确定会去，表明锦州消费者对于国际精品有较大的兴趣；10%的受访消费者选择经常会去，说明锦州消费者对中高端消费有较强需求。,消费者问卷调查分析,98,数据采集时间：2012年3月,14、 如果锦州太阳广场项目有东南亚餐饮、酒吧街等特色的餐饮及娱乐休闲、你是否会去消费：受访消费者中50%确定会去，表明锦州消费者的餐饮娱乐消费观念较为，对于新兴事物有较高的体验热情。,消费者问卷调查分析,99,数据采集时间：2012年3月,15、 如果锦州太阳广场项目引进香港名城主题商业，你是否会去消费： 受访消费者中46%表示会去，表明锦州消费者对于港式特色的商业有较高的体验热情，接受度较高。,消费者问卷调查分析,100,数据采集时间：2012年3月,16、 如果锦州太阳广场项目引进众多体验式情景商业，你是否会去消费： 受访消费者中36%选择节假日会去，10%选择经常会去，表明锦州消费者的消费观念逐渐改变，对于新兴业态有较高的体验热情。,消费者问卷调查分析,101,数据采集时间：2012年3月,17、 你最希望在锦州有个什么样的商业业态（可多选）：17%选择商业步行街，11%选择名品折扣，10%选择特色餐饮，大型超市、中高档百货、流行百货各占9%，说明锦州市民消费观念有所提升，中高档消费业态需求较大。,消费者问卷调查分析,17%,11%,10%,102,9%,9%,9%,3%,5%,3%,5%,8%,6%,3%,2%,数据采集时间：2012年3月,18、 您认为本项目的档次适合定位在何种档次：53%选择中高档，33%选择中档，表明锦州市民需要中高档的消费场所。,消费者问卷调查分析,103,数据采集时间：2012年3月,消费者问卷调查分析,消费者调研分析小结受访消费者月均收入在15004000元的超过半数，4000元以上的占比达到12；月均消费支出在1500元以上的占到30，锦州市场不乏中高端消费群体。受访消费者日常购物消费高度集中在中央大街商圈和人民路商圈，表明锦州购物场所依旧集中在老商业区；同时有部分消费者表示锦州目前的商业档次无法满足其中高档次的消费。受访消费者中有37的人会变更消费场所，41%的消费者不确定，表明当前锦州商业的凝聚力和影响力有限，这便为新兴商业体提供了发展机会。受访消费者中有38表示每次消费金额不限定，表明休闲式消费占据了锦州商业市场消费的主流，新兴商业体应在目的性消费层面挖掘发展空间。,104,消费者问卷调查分析,电影院、量贩式KTV、网吧、量贩式KTV、运动健身、网吧、书城是受访消费者最集中的休闲娱乐方式，表明更多休闲娱乐业态有待引进和兴趣培养；38的受访消费者热衷于东北菜，其次，美食广场、西式餐厅、川菜分别占10%。对于本项目假想的业态规划，大多数受访者选择了节假日会去，表明锦州消费者愿意体验新兴商业体，同时表明现有商业无法满足其日趋多元化的消费需求。受访消费者最希望引进的是商业步行街和名品折扣、特色餐饮，大型超市、中高档百货、流行百货，表明锦州市民消费观念有所提升，渴望中高档商业业态。53的受访者希望本项目能够达到中高档。,105,经营户问卷调查分析,经营户问卷调查说明调研对象：锦州市经营户、品牌商调查方法：走访问卷式访问 样本数量：定量访问200份访谈地点：中央大街、解放路、人民街、上海路、洛阳路等访谈业态：零售、餐饮、娱乐等,106,1、 请问您在锦州市已开店数量：45%受访经营户只开设了一间门店，表明锦州当地商业市场品牌度较低。,经营户问卷调查分析,107,数据采集时间：2012年3月,2、 请问您今年有拓展新店的计划吗？26%受访经营户选择有拓店计划，42%选择不确定，表明市场发展氛围较好。,经营户问卷调查分析,108,数据采集时间：2012年3月,3、 请问您在选择商铺时喜欢选择在什么样的场所去经营？ 47%受访经营户选择商业步行街，表明当地商业市场商业步行街的影响力较大；另有21%选择购物中心、15%选择百货商场，表明当地经营户对其有一定的认可。,经营户问卷调查分析,47%,21%,4%,6%,15%,7%,109,数据采集时间：2012年3月,4、 请问您一般能签几年的租赁合同？46%选择三年，24%选择五年，表明受访经营户比较关注经营场所的稳定性。,经营户问卷调查分析,110,数据采集时间：2012年3月,5、 请问您一般能接受哪类装修标准？ 53%受访经营户选择基本装修，表明当地经营户倾向于一般零售业的经营，个性化业态比例有待提高。,经营户问卷调查分析,111,数据采集时间：2012年3月,6 、您现在的店铺是买的还是租的？ 86%受访经营户的店铺是以租赁形式获得，表明市场存在较多的潜在购买店铺群体。,经营户问卷调查分析,112,数据采集时间：2012年3月,7、您日常获得商业信息的渠道是：受访经营户中28%选择报纸、24%选择户外广告、20%选择电视，表明这三种媒体受关注程度较高；这在本项目其后的宣传推广过程中需加以重视。,经营户问卷调查分析,28%,20%,24%,11%,12%,4%,1%,113,数据采集时间：2012年3月,8、请问您喜欢租赁哪类型的商铺？37%受访经营户选择商业街，表明锦州商业街市场的接受度较高；另外，临街商铺、商场内铺也有较强吸引力。,经营户问卷调查分析,114,数据采集时间：2012年3月,9、如果锦州太阳广场定位为大型集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合购物中心商业，是否能吸引您前去认租？ 70%受访经营户选择看条件，表明当地经营户选择经营场所时比较理性，19%选择会，表明本项目有一定吸引力。,经营户问卷调查分析,115,10、请问您如果在锦州市租赁商铺，您会需要多少平方米的商铺？受访经营户中选择租赁81-100平方米的最多，占23%，其次是61-80、151以上、101-150三个区间，呈现了市场上各类实力经营户的需求。,经营户问卷调查分析,23%,17%,15%,16%,14%,0%,6%,9%,116,数据采集时间：2012年3月,12、如果锦州太阳广场定位为大型集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合购物中心商业，是否能吸引您去购买商铺？74%受访经营户选择看条件，表明经营户在购买商铺时较为谨慎。,经营户问卷调查分析,117,数据采集时间：2012年3月,11、如果在锦州市开店，您一般会经营些什么？服装及餐饮业态均有24%受访经营户选择，表明当地经营户的经营视野有待扩展。,经营户问卷调查分析,24%,24%,5%,10%,13%,5%,4%,5%,10%,118,数据采集时间：2012年3月,13、请问您如果在锦州市购买商铺，您会需要多少平方米的商铺？受访经营户对41平方米以上各种面积区间选择较平均，表明当地经营户看重商铺的实用性，且经营意向多元化。,经营户问卷调查分析,15%,17%,16%,14%,15%,18%,4%,1%,119,数据采集时间：2012年3月,14、您认为锦州市的商业在哪方面有什么缺陷或者有什么要加强的？受访经营户对配套不完善、商业氛围不浓、商业档次不高均有较高比例选择，表明锦州商业市场环境尚需较大改善。,经营户问卷调查分析,120,数据采集时间：2012年3月,15、您最希望在锦州市有一个包含什么业态的大型综合商业？选择最多的是中高档百货19%，商业步行街15%，表明现有商业模式对经营户的影响较大。,经营户问卷调查分析,19%,15%,10%,8%,9