2011年湖北宜昌运河佳苑项目商业定位初步沟通方案(38页)

湖北省宜昌市运河佳苑商业部分初步定位沟通方案,2011年3月,宜昌商业发展情况,一、宜昌商业经营发展历程和现状（一）发展历程2004年以前，宜昌商业地产并没有形成什么气候，处于较原始的状态，区域商业雏形开始形成，但商业形式单一，地方垄断性很强；2005年始，宜昌商业地产项目遍地开花：均瑶国际广场、三峡国际旅游茶城、康龙家居广场、香港名店街、康莱特商城等十余个大型商业地产项目在宜昌集中放量，但商业经营水平有限，部分商业项目不久之后就经历了一轮商业经营调整。2006年“宜昌商业步行街”、2007年中国葛洲坝企业开发的“宜昌CBD”、“三峡第一街”2009年由大连万达集团开发的宜昌万达广场正式进入（沃尔玛）2010中国家居第一品牌红星美凯龙入驻宜昌2010TW润泰集团旗下的大润发超市目前已正式落户湖北宜昌,新型商业项目正在规划和逐步出台。步行街、主题商城、SHOPPINGMALL，多种形式商业并存，新的商圈正在形成中。,（二）现状特征,（1）夷陵广场地段是市区最繁华、人气最旺商业区现在国贸、宜昌商场、丹尼斯、均瑶4大商业网点将该地段围得“密不透风”，以及CBD项目的发展，片区商业氛围越趋成熟。（2）各大百货商场之间功能特色雷同,差异程度低中、高端产品形式分布范围虽广，业态组合模式千篇一律，消费者购物选择受到一些限制。其中年轻白领阶层去武汉购物现象普遍存在，主要原因部分商品价格便宜并且选择的范围更广，如品牌化妆品、服装、鞋。（3）专业市场“商业扎堆”现象严重，缺乏统一的经营管理与规划珍珠路的“电脑一条街”、石板溪的“电动车一条街”、发展大道的汽车销售中心、东山大道的“手机一条街”、云集路的“婚纱摄影一条街”这些专业市场引来了众多商家的“扎堆”。虽然有利于吸引客流，有利于顾客选择，有利于烘托商业气氛，但是产品同质化现象严重，经营雷同，带来市场的分流，使整个商圈发展缓慢。（4）本土商业经营发展迅速，外来商业零售巨头已经扎堆以本土商业经营为主，其中以北山、雅斯、东方、麒麟等超市为代表，在宜昌本地覆盖范围广并且也获得的消费者的认可；另外，有大润发、沃尔玛、国美、苏宁等国内外商业进军宜昌，而外来大企业的进入必将降低商品的价格和提升服务质量，对提高宜昌商业的整体水平，提升城市的品位起到了促进作用。,树立“商业扎堆”和“商业错位”的市场理念，找准消费者的需求，在扎堆中实现错位经营，形成错位竞争！,重点中心商圈图,宜昌市主城区规模小，城市地块狭长，呈现出市中心区商业高度集中，其他区域商业发展明显滞后的特点。但随着城市开发步伐的加快以及城市中心辐射力的不断扩张，主城区有三个片区次级商业中心初现雏形，即：一个城市商业中心在竞争中融合，三个区域商业中心在发展中崛起。,宜昌主要商圈发展情况,东湖商圈,东门商圈,CBD,夷陵广场商圈,解放路商圈,（一）商圈情况,（1）夷陵广场商圈情况宜昌传统核心商圈之一，云集了国贸、宜昌商场、均瑶广场和丹尼斯4个大型商场，商圈发展较成熟，主要以休闲、购物、办公为主。（2）解放路商圈情况宜昌最早的解放路商业圈，目前正处于改造建设中。随着商业步行街的建设，商业气氛越来越浓厚，必将使之为宜昌重要的商贸中心之一。商圈内有时代购物广场以及多个正在建设与招商的大型物业如文化广场、金石华邸。由于特殊的地理，云集路、二马路的休闲娱乐餐饮功能聚集区，使商圈功能与业态得到补充。（3）东门商圈情况由于悠久的历史，东门商圈为宜昌三大商业圈之一，主要有世贸裕民购物广场、地下商场等；该商圈也是商务办公物业的集中地，如中环广场、勤业大厦、联通大厦、新世纪广场、东环大厦等等。（4）东湖商圈情况（葛洲坝）葛洲坝商圈成为西陵商业发展的后起之秀，该片区存量资源丰富，雅斯、东方、赛玛特、工贸家电等相继在此开设分店，新商圈初步形成。新建成的恒昌、夜明珠两个建材市场经营状态良好。另外，在宜昌市的城市规划当中,宜昌将重点打造3个新的商业圈,即五一广场、葛洲坝、夷陵区3个副中心商务圈，这些商务圈的出现必将进一步满足大量市民的消费要求，商圈之间的竞争越来越激烈。,国贸商圈商场调查,现有店中店市场调查,宜昌主要大型百货分布（图示）,宜昌百货商场整体情况：（1）数量与规模在湖北省内仅次于武汉市，在同类城市中较发达；（2）主要集中在夷陵商圈、解放路商圈、东门商圈三大商业圈；（3）百货商场高中低端共存，年销售总额近16亿元；主要经营楼层：1-5楼,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：宜昌CBD中心商务区位于宜昌市夷陵西陵区，夷陵广场旁，由夷陵大道、西陵一路、西陵二路、珍珠路合围而成。项目占地面积12万平方米，临西陵一路一侧长457米，临夷陵大道一侧580米，建筑面积54万平方米。内含高级写字楼区、星级酒店区、高档住宅区、商业区等。新区内将引进新的商业模式，新的商业类别，采取统一形象，实行整体化、规范化、标准化管理，辅以一流软、硬件设施和物流、信息等领域的增值服务，功能定位集一流的硬件环境和富于时代特色的人文关怀于一体。项目位于宜昌市政治、经济、文化中心区，便捷的交通、丰富的信息、迅速的通讯、高质的办公设施和良好的金融、商务运营环境将大大节约企业的管理和交易成本，能够有力的吸引国际化公司总部及区域分部落户，打造渝东鄂西最大的中心商务区。,项目简介：金东山市场定位于三峡区域中心鄂西、渝东、湘西最大的批发市场，辐射区域为宜昌、恩施、神农架、渝东、湘西、荆门、荆州等地，并成为该区域内的龙头市场和最具影响力的品牌市场。紧靠宜黄高速公路、三峡专用公路、318国道、宜万铁路宜昌东站、宜昌港等交通枢纽，可直达武汉、三峡、渝东地区，连通黄柏河码头，交通四通八达；同时胜利三路、城东大道即将全线贯通，大型货车可以不经过主城区而直接从城东大道、夷陵长江大桥（胜利三路延伸段）直达市场，24小时不受城市交通限制，自由进出，方便实现批发市场大吞大吐的功能。金东山市场在三峡区域内率先牵头组建包括“邮政三流服务”在内的物流配送中心，利用电子化网络服务平台，有效构建周边县市及鄂西、渝东、湘西货物配送网络，使市场货畅其流，增强辐射能力，节省物流成本，打造长久竞争优势。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：宜昌商业步行街位于宜昌老城区解放路,2004年，宜昌启动最大的旧城改造项目宜昌商业步行街，由武汉三江航天房地产开发斥15亿巨资打造，项目总用地面积约117亩，规划总建筑面积40余万平方米，其中商业11万平方米。自宜昌步行街开建伊始，就寄予了众多市民和商家的期望。商业人士介绍，步行街将在“一站式”消费理念的基础上，结合宜昌人传统消费习惯，将以商业步行街的商业形态，重新定位城市休闲娱乐中心，实现宜昌零售商业的一次革命。以新颖独特的“双首层”商业建筑和别具风格的住宅建筑群，形成宜昌城市中心区综合性的“购物天堂”。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：宜洋汽车后市场位于湖北西陵经济开发区发展大道中段。从整车销售、配件销售、用品销售、二手车交易、维修美容、仓储物流到汽车金融、汽车文化交流，囊括了消费者在使用汽车的过程中所发生的与汽车有关的产业。配套功能齐全、业态相互补充。市场建筑面积达13万，商铺500套，拥有停车位700个，有2万的仓储空间，8000的维修中心，8000的商务服务中心，16000的汽车文化广场。成为目前宜昌市乃至全省独一无二的整合了汽车后续服务资源的大型综合性汽车后续服务平台，在渝东鄂西首开一站式汽车后市场先河。公司致力打造诚信服务品牌，力争为汽车行业良性循环发展发挥积极推动作用。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：宜昌万达广场坐落于宜昌市伍家岗区，位于沿江大道与夷陵大道之间，项目东邻万寿路、南依沿江大道、北靠胜利一路、西至夷陵大道，地处伍家岗区和西陵区交接的门户地带。项目周边建成及在建大型居住区众多，路网发达、交通便利，是城市发展与建设的重要区域之一。宜昌万达广场是万达集团运营城市战略的又一次努力探索、积极实践和完美诠释。该项目以大型商业综合体为主体，结合室外精品步行街、五星级酒店、5A智能写字楼、城市广场、高级精品住宅等，集商业服务、酒店商务办公、文化娱乐、居住等多元化群体效应相结合的城市综合体。项目总占地面积128亩，总建筑面积约为47万平方米左右。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：宜昌CBD中心商务区二期工程位于夷陵大道与西陵二路交会处，由多栋近百米高层建筑群组成，总建筑面积20万余平方米，目前已进入基础施工阶段。行政服务中心、招商银行大楼、商业银行、农业银行完迁、红线内的建筑物拆除、大型建筑基础开挖宜昌CBD中心商务区二期以惊人的速度向前推进，一个建筑面积为20万余平方米，集高档住宅、百货、酒店、写字楼于一体的现代高层建筑群将傲立宜昌最繁华的城市中心，再展宜昌省域副中心雄姿。宜昌CBD中心商务区的建设，提高了宜昌城市档次，完善了城市功能、改善了市民居住条件，被投资置业者普遍看好。宜昌CBD中心商务区二期的建设，将满足广大市民需要，为市民提供更加舒适的生活空间，提供更加便利的消费、休闲、娱乐环境和条件。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：金缔黄金购物走廊充分利用项目四面临街的优势，在夷陵大道和东山大道分别同时设置出入口，各配备2部平板人行道电梯自动上下，通过各1000多平方米的两个下沉式景观广场分别引入地下商街，将地面30000平方米商业和地下15000平方米融合在一起，围绕金缔华城小区形成一条长约1.25公里一体化自由版情景式街区。金缔城市观光购物长廊承担着连接夷陵广场、解放路、东湖三大商圈，拉近中心城区和葛洲坝片区距离的使命。并在享受夷陵广场商圈和东湖商圈繁荣的同时，通过自身5万平方米商业将这两大商圈有机结合，构筑起宜昌城区核心再造的黄金铁三角，激发一个有着大范围影响力商业圈的崛起。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,项目简介：卓悦广场位于东山大道云集隧道口，背靠宜昌火车站，与国贸商圈隔街相望。四万平方米的商业裙房，打造宜昌最长的购物中心透天天街。两栋30层超高建筑分别用于写字楼和酒店式公寓用途。建筑依山而建，层层临街，独立门面、超低公摊、得普率高。六楼是与宜昌火车站平层的最旺临街旺铺。规划引进的有主题餐饮、时尚电玩、男女服饰、运动休闲、数码家电、高级影院以及武商量贩等商业项目。卓悦广场的商业团队推行的是统一定位、统一规划、统一招商、统一推广、统一运营管理的“五统一”运营策略。确保了项目优质高效的持续经营。为广大投资者提供稳健的成长空间。,（三）2010年主要代表性商业项目排行分析,4、宜昌部分商业项目分布情况,城市商业布局规划预测,宜昌将重点打造完善11条商业街，形成35条在全省具有影响的特色商业街。解放路商业步行街区该街位于解放路商圈地段，由中山路、解放路、陶珠路组成，全长900米左右，建成集休闲、购物、娱乐为一体，充分体现城市文化和人文魅力，具有鲜明特色的标志性街区，经营为业态和管理理念与国际商业接轨。主要由主体百货店、主体商城、特色步行街区、美食广场等构成，商业面积10万平方米以上。2007年建成，2010年左右年营业额达到10亿元以上。星火路电脑商业街该街位于珍珠路南段，南起西陵一路，北至西陵二路，全长500米左右。以星火路电脑一条街为依托，已建成宜昌电脑城、星火大脑城、新天地电脑城，引导电脑及其软件产品向西陵二路延伸发展。规划期内主要是改造、规范、提高，打造品牌，营造商业环境，到2010年规划商业面积达到5万平方米以上，成为三峡区域最大和最具有集聚和辐射功能的电脑器材专业市场群。东山大道通讯器材商业街该街位于东山大中段，北起云集路，南至果园三路，全长700米左右。以东山大道为依托，引导通信终端产品向云集路、夷陵路呈“Z”字形延伸发展。规划期内主要是规范管理，营造环境，打造品牌，提高内涵，到2010年规划商业面积5万平方米以上，成为三峡区域规模最大、档次最高的通迅器材专业市场群。西陵一路精品服饰商业街该街位于西陵一路，东起夷陵大道，西至环城东路，全长800米左右。引导精品名牌服饰向珍珠路延伸发展。规划期内主要是进一步引进知名品牌，提高管理水平，增强辐射功能，到2010年，建成鄂西渝东档次最高的精品服饰商业街。旅游文化产品商业街该街位于民主路南段，北起学院街，南至环城南路，全长150米左右。规划期内主要是整合旅游文化产品资源，按照建设世界水电旅游名城的要求，以三峡工程和葛洲坝工程为依托，规划建设一批档次较高的旅游文化产品专卖店，将以三峡奇石为代表的三峡旅游文化产品集聚，提高商业价值和社会影响力。到2010年形成三峡区域最大的旅游文化产品市场。,音像制品商业街该街位于平和里，全长130米左右。通过改造环境，拓展空间，引进品牌，使其不断做大做强做优。美食商业街该街位于陶珠路北侧，结合解放路商业步行街同步建设。以服务中外游客和市民消费为目标，以特色小吃为主体，高中低档相结合。2007年建成，到2010年形成与城市发展相适应，与解放路商业步行街相协调，三峡区域最具影响的美食特色商业街。酒吧娱乐商业街该街位于二马路及周边，全长300米左右。借助历史遗留的23处欧式风格建筑物和有代表性的宜昌民居，在已有20多家旅游休闲、餐饮娱乐经营网点的基础上，通过招商引资，对历史建筑按照整旧如旧的原则，注重传承历史文脉，妥善保护有价值的历史文化遗产和风貌，规划建设一批景观商业，使传统商业与现代商业有机结合、交相辉映。到2010年，建成宜昌市相对集中、档次较高、在三峡区域具有影响力的旅游休闲娱乐景观式商业街。家居饰品商业街该街位于环城东路，全长470米左右。通过规划和政策整合商业资源，引导建材经营迁入夜明珠恒昌建材市场，引进包括床上用品、文化艺术、节庆用品、馈赠礼品等各种家居饰品，建成饰品商业街。2010年以前规划建成。葛州坝美食休闲商业街该街位于东湖路，全长300米左右，为综合性商业街。以葛洲坝商业圈为依托，2010年以前规划建成。长江鱼美食商业街该街位于西坝，全长700米左右。通过改善环境，依托长江鱼资源，打造长江鱼美食品牌。,宜昌商业分析结论,（1）各业态传统商业街已经自发形成，新建特色商业街的建设与城市的规划相结合;（2）宜昌商业地产进入迅速开发发展阶段，市场供应增加开发压力大;商业地产格局引来新的市场机遇和挑战，新建宜昌CBD、商业步行街、万达广场等成为焦点,商业开发投资正持续高速增长，市场竞争也越来越激烈；商业开发逐渐走向成熟和理性；商业业态逐渐形成集中一种业态为主的专业区域，推动了产业的规模化发展；综述：宜昌的商业地产可以说是起步晚，发展快，增量猛。,运河佳苑项目本案情况,“运河佳苑”是宜昌黑旋风置业有限公司精心打造的现代中式高层住宅小区。项目位于湖北省宜昌市城东大道与港窑路交汇处，东临运河，南接运河公园，西临港窑路。项目规划占地47200平方米，规划建筑面积18万平方米，地上建筑面积约16万平方米，地下建筑面积约2万平方米。其中，住宅建筑面积约14万平方米，商业建筑面积约2万平方米。拥有住宅约1180套。由7栋26至32层的高层建筑组成。现代建筑风格与中国传统建筑风格相结合，具有“个性突出、特色鲜明、环境优美、居住舒适、文化气氛浓郁”的显著特点。,本案周边商业环境情况（图）,本案周边商业情况（图）,本案周边商业环境情况（图）,（三）未来宜昌商业的发展在那里？,宜昌正面对星罗棋布的商业地产潮,步行街商圈、铁路坝商圈、万达商圈、宜昌东站商圈越来越多的商场超市抢滩宜昌，在宜昌形成了商业“洼地”,至此，在星罗棋布的宜昌商业地产中，宜昌以解放路商业步行街、环夷陵广场商圈和宜昌万达广场项目为核心的商圈逐渐形成，“三足鼎立”之势已经成型。,未来的主角是谁？,宜昌商业现状分析,商业的迅速发展也加剧了商家竞争。面对万达广场同质化的威胁，步行街正在计划改造升级；CBD则加大活动投放量，引入大洋百货抢夺高端市场份额；而专心经营高档商品的国贸集团似乎也开始对万达、步行街等城市综合体经营方式动心，据悉，国贸集团正酝酿拆除宜昌商场，兴建一个18万平方米的大型商业综合体，专门针对餐饮、娱乐等非购物功能。宜昌拥有强大的消费活力面对迅猛发展的商业经济，我们认为，市民将会从中获得更多的选择和实惠。但也有人认为由于消费能力的限制，宜昌商业发展过快，可能会造成商业面积过剩。目前宜昌总商业面积为410万平方米，宜昌总人口在400万左右，人均商业面积1平方米。而在香港，人均商业面积在6平方米左右，在上海人均商业面积在2至3平方米之间。,由此来看，宜昌发展商业地产还有很大的潜力可挖,项目理念定位（一）,理念是什么？理念是一个商业项目区分于其它项目的标志，是一个商业项目成功与否的关键；是传递给消费者的直接信息，是消费者在心中所想到本项目的第一联想，是项目能否持续经营的保证。,我们的理念从哪里来？蚂蚁抢老虎食吃在一个小森林里，有一只老虎，他是森林的王者，享受森林所有的资源，过着的生活是快活又自在。但有一天，在森林的另一端出现了一只大象，在森林的中央又出现了一只狮子，他们都是来抢夺森林资源的，三只动物都奔向了森林的最中间，那里有着一块很大的蛋糕，他们都想得到蛋糕，与此同时，有一只蚂蚁也在向蛋糕的位置移动。老虎先到，它首先咬了一口下来，把蛋糕上的樱桃吃了，大象随后到达，蚂蚁第三，狮子最后。那么它们谁能够吃到蛋糕最好吃的那一块？谁又能吃到奶油最多呢？大象到了后看到老虎已经下手了，立刻扑向了老虎，老虎也不可能放弃到嘴边的美食，两只动物立刻厮打了起来。蚂蚁来了，他不管两只动物在那里打得天昏地暗，他直接奔向了蛋糕，狮子也到了，它也奔向蛋糕而去，大象和老虎立刻向它扑去，三只动物于是打做一团。它们也发现了蚂蚁，也对蚂蚁进行了进攻，但没有任何效果，打也打不到，咬也咬不死。蚂蚁不管这些，它坚定的向蛋糕移动，它不吃面包，它只吃奶油。当三只动物打累了，从三个方向吃蛋糕的时候，留给它们的只有底下的面包和少量的奶油，而蚂蚁早就吃饱回家去了。,我们看到了什么？,森林：宜昌商业市场老虎：由国贸、均瑶、丹尼斯、宜昌商场组成。大象：解放路步行街狮子：CBD构成、宜昌万达广场蚂蚁：运河佳苑如何做一只能吃到奶油的蚂蚁？1、项目必须要有特色，建议就做一个女性服装为主体的专业卖场，不走常规做法，以年龄段和商品价格来划分楼层业态，这样不仅能将沿江南路和西陵一路辐射，更能辐射整个大宜昌范围内，这就是本项目的独特诉求主张。2、项目必须要有精确的目标消费群体，不要从少年到老年都涵盖。建议目标消费群体定位在1840岁的女性，其中24岁35岁为核心消费群体，3、业态规划要集中，不要男装、女装、休闲都做，那最终结果就会变成豹子或者猎狗，跟均瑶一样，成为老虎的猎物。建议规划就以年龄（1822岁、22岁28岁、28岁35岁、35岁40岁）来划分，价格以（200-400、100-200、100以内为区间）做到从低档到高档的过渡，更多的是以中档