关于青岛某饭店改造的请示

青岛某饭店有限公司主楼改造工程可行性研究报告一、现状及改造的必要性青岛某饭店始建于1985年，于1989年 12月26日正式开业（当时隶属于市商业局饮食服务公司）。1994年4月28日成立合资公司青岛某饭店有限公司（以下简称酒店），于1995年1月13日被国家旅游局评定为挂牌四星级酒店，2002年6月至2008年12月委托粤海（国际）酒店管理集团有限公司入驻管理，目前由国信集团直接管理。酒店建成投入运营已20多年，93年曾进行过整体装修改造，20年来只进行了很少部分的翻新及修补，一直没有再次装修。经过长期的经营损耗，目前酒店整体陈旧破损，设施设备处于带病运行状态，已经无法达到四星级饭店的要求，特别是存在着重大的安全隐患和无证违法经营状况，主要问题如下：（一）酒店无消防合格证，市消防部门多次要求停业整改。整个酒店无排烟系统、无防火卷帘门，正压送风系统已报废，监控系统严重老化，火灾自动报警系统不合格，末端报警器无法更新，误报、错报问题严重，整个消防系统设备型号已淘汰，损坏后配件都无法提供，存在重大安全隐患，一旦发生事故，易导致事故扩大，甚至造成恶性事故。（二）酒店年久，各系统均不符合新设计规范。管道井集中布置，冷、热、水、强弱电、天然气、蒸汽各管道线路不分，没有按规范布置。安全隐患严重，且给事故抢险带来困难；电梯严重老化；暖通空调系统已运行15年，冷热水、煤气管道锈蚀、破损、堵塞；空调噪音大，末端达不到需求温度，造成能源浪费；互联网接入带宽小，客房仅有4兆。造成酒店网速太慢，上网人数受限，住店客人极为不满。（三）酒店设备设施发生故障的频率高，难以安全正常运营。2011年至今，酒店已出现电话交换机中继板损坏，造成整个电话系统瘫痪；观光梯门控制机板烧坏，冷水机组5组冷却水连接器锈蚀损坏（以上机组年久淘汰，本地没有配件可换）；冷却塔循环泵损坏；移动冷库压缩机损坏；面案炉头、炉体损坏；污水泵房渗漏、潮湿，漏电保护无法使用；职工电梯电缆老化，且电梯地坑由于当时基础处理不当，常年积水，阴雨天易造成漏电；餐饮厨房排风设施存在设计、设备缺陷，墙、地面常年覆盖一层凝结水，配电箱电闸时有连电，操作异常危险；客房马桶买不到合适配件，长流水；空调、排气扇噪音大；冰箱使用年限长，制冷效果差且有近20余台已坏；窗户、窗框变型破损，密封差，易脱落，平常需要用铁链拴住；房门、壁橱门多数变形、闭合不紧密，时常脱落造成门锁故障；房间、卫生间顶棚阴黄、裂缝已无法彻底修复等。（四）服务功能缺失，严重影响客房收入。酒店只有一个容纳150人多功能会议室，会议功能不完备，也无法承担大型婚宴，经常出现婚宴与会议撞车；酒店没有商场、健身中心、美容美发、康乐设施等基本服务设施，多次出现已入住的团队退房，已签订的合同中止。（五）不能达到星评规范要求，多次被行业主管部门提出降星。2004年以来，省旅游局星评复核组在历次检查中都对酒店硬件设施老化、设备隐患、豪华程度及功能布局问题提出严重不达标项目，并暂缓颁发四星级标牌，均由业主方、酒店与相关部门做工作才保住星级。今年酒店再一次面临五年一次的星级复核评审，酒店只能再次以装修改造为由提出暂缓星评复核，但因今年星评复核是由国家组织抽查，降星的可能性仍存在。（六）客人投诉多，已影响了酒店整体形象和经营创收。据统计，从2011年至今，在住店客人的投诉中，反映酒店设施设备陈旧和服务功能缺项的投诉达153条（详见附件一），占比高达95%。综合以上情况，如不尽快改造，酒店将无法正常安全运行，面临摘星、停业的困境。因此，改造势在必行，迫在眉睫。同时，酒店地处市南老城区我市旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便。改造后的青岛某饭店可改变酒店周边环境，能增强和带动老城区的经济活力。通过完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来参加公务活动、休闲、娱乐、观光、购物。使酒店成为我市西部风貌保护区一个亮点，服务于我市旅游业的发展。符合市委、市政府把旅游服务业作为我市重要的支柱产业，建设国家级优秀旅游城市的要求，具有良好的社会效益。二、改造内容本次酒店改造主要是消除安全隐患，取得消防安全合格证；消除酒店主楼设施设备隐患，保证酒店正常运行；改造酒店主楼外立面符合规划要求；调整、完善酒店服务功能，为酒店定位服务，提高企业竞争力，提高酒店经济效益及社会效益。（一）强弱电系统：（1）强电系统：重新设计施工现有强电主电缆分三路敷设，其中两路位于消防疏散楼梯前室位置，不符合消防要求。每个客房不是单独回路，设计不合理，且使用年限已久，线路老化。此次改造按照新的设计将新的强电主线缆集中放置在强电井中，重新敷设楼层电线。（2）弱电系统：重新布线现有弱电线路及设备电源敷设在中间的管井内，与水管共用一个井道，不符合安全及消防要求。将弱电主线缆按设计集中放置在弱电井中，以解决水、电共用管井的隐患。（二）消防系统： （1）消防水系统：需重新设计，重新施工现有消防水系统包括消火栓系统和消防喷淋系统，由于管道施工年限较长，锈蚀严重并且系统设计不能满足现有消防功能要求。为保证消防验收通过，必须按照消防规范要求重新设计并更换所有喷淋系统和消火栓系统。（2）消防弱电系统：重新设计施工现有消防系统部分区域烟感、广播损坏，且消防系统使用的产品早已停产，面临无配件更换的问题，不能满足消防要求。需按现行规范重新敷设新系统。（三）给排水及热水系统：使用时间长，锈蚀严重，需重新更换管材（1）给水（冷热水）系统： 主要包括主管井内井水管、给水管、热水管，客房卫生间管井内井水立管、给水立管、热水立管和支管，均按照设计全部更换；（2）排水系统： 主要包括客房卫生间管道井内排水管均按照设计全部更换；（四）通风空调系统：需重新更换设备，管道和保温（1）空调系统：现有空调系统设备陈旧、制冷制热效果差、噪音大，需将整个空调系统供回水及风机盘管全部更换；（2）新风系统：由于原有新风系统设计不合理能耗高、设备陈旧，并且主风道占用消防通道，不符合消防规范要求；为保证消防验收通过，需将新风系统主风道拆除，在消防前室吊顶内吊装新风机并利用各层原有风管至各个房间，同时对原有新风管道重新除锈防腐保温。（3）消防排烟及正压送风系统：需重新设计，增设系统由于原设计没有走廊消防排烟及正压送风系统，为保证消防验收通过，必须根据规范要求增加排烟及正压送风系统。（五）土建部分：（1）客房内卫生间由于排风井尺寸太小导致排风不畅，异味较重，改造后在原客房卫生间水井内砌筑隔墙，以扩大风道尺寸，改善通风条件；（2）将主水管井内底板未封闭或封闭不严的进行封堵，并做防火封堵；（3）所有管道井门及疏散楼梯门均应该按照规范要求设置防火门；（六）外立面及门窗现外立面陈旧不堪，门窗损坏严重，与酒店所处风貌保护区景观不协调。根据规划局同意的改造方案，进行外立面设计，增加外墙保温、粉刷，更换门窗，达到与周边环境协调，节能环保的要求。（七）装饰装修部分由于上述6个系统的改造，将造成酒店现有装修大部分拆除，需要整体装修。另一方面，酒店需要通过客房及公共区域功能布局的调整设计施工，完善服务功能，为酒店定位服务，提高服务质量及水平。（八）酒店智能管理系统酒店智能化系统与同类酒店相比差距较大，远不能满足现代酒店管理及客人要求；通过改造，优化智能管理系统、网络系统、门禁系统、电子巡更、信息发布系统、楼宇设备自动控制、背景音乐播放、重要区域紧急报警、客房空调智能控制等。三、改造定位据不完全统计，以酒店为中心，东起八大关，西至团岛，南起海边，北至市立医院，直径约10公里范围内，共有著名景点15处，名人故居51处，历史老建筑81栋（详见附件二）。基于上述情况，改造后的酒店拟定位于青岛旅游文化主题酒店（保留四星级），客房主要满足（网络、商务、旅游、休闲度假）散客、会议客人和中、高档旅游团队；餐饮重点满足住店客人的早餐及午、晚餐零点、婚宴、会议用餐，保留早茶；配套服务设施以满足入住客人的需求为主。四、改造时间安排改造时间安排在今年十月至明年六月，详见附件三（青岛某饭店改造工程总控计划书）。前期手续办理详见附件四（前期手续办理计划表）。五、经济分析（一）测算分析有关说明1、测算基础数据（1）总投资6000万元，其中资本金为20%，银行贷款80%；（2）经营期为20年； （3）还本付息期为20年，按等额还本金利息方式偿还；（4）贷款利率（3年期）：6.4%；（5）固定资产形成5500万元，摊销500万元；摊销期限5年；（6）改造后年折旧增加值174万元，其中50%用于偿还本金；（7）客房平均入住率54%,平均房价470万元（按浩华可行性研究报告提供值）；餐饮及节日食品收入1800万元；（8）经营期内营业收入按每年增长3%计算（参考CPI）；（9）经营成本参照历史数据；(10)以改造前后各项财务数据增加值进行测算分析；（11）未考虑土地成本。2、测算结果经营期内累计净现金流量约1686万元，基本实现20年偿还借款本金和利息，见现金流量表。11六、项目进展情况酒店曾于2009年12月、2011年3月、2011年8月三次向集团公司上报关于青岛某饭店改造方案的请示。根据集团公司的要求，与置业公司一起，自2009年开始了青岛某饭店改造工程的前期准备工作。2010年1月，委托浩华酒店及旅游业顾问公司编制了青岛某饭店改扩建项目可行性研究报告，并通过专家评审。2009年11月17日完成青岛某饭店改扩建工程规划设计方案招标及专家评审，市规划局出具青规综函字【2010】95号意见。根据规划局意见，经过数轮修改，市规划局原则同意规划建筑方案（青规函业字【2011】132号文）。由于该方案渉及到常州路7、9号两地块的拆迁问题，无法办理改扩建项目的前期手续。因此，按照集团公司的要求，市规划局原则同意按该规划方案，先进行老楼改造。老楼改造方案已与市规划局、市南发改局、市国土局、市消防局、市建委(墙改办)等有关部门联系沟通过，现已具备了办理相关手续的条件。目前，已完成老楼部分的土建、强弱电、消防、给排水、热水、通风空调等系统的设计及该部分的造价咨询，编制了青岛某饭店改造工程的总控计划书和前期手续计划表。七、存在的问题及建议（一）鉴于本项目改造的迫切性和紧迫性，请集团公司尽快批复。由于前期手续较多，按程序办理时间较长，改造工程最好在淡季开工，时间紧，集团公司可否先批准开展前期工作。（二）因青岛某饭店原建筑为二十多年前设计，当年设计规范低于现行规范要求。本次消防改造需要局部开洞、加固。按现行规定，若结构变动须整体满足新规范要求，而整体加固，费用巨大，影响面积，得不偿失。建议采用在不降低原建筑结构强度前提下，由设计院按现行规定出图，但不经审图办审查的做法。（三）青岛某饭店消防改造图纸请消防部门预审后，提出两条意见，一是楼梯疏散宽度不够，二是室外环路不畅，因青岛某饭店现状无法达到此两条要求，请集团公司出面协调。（四）本次改造外立面涉及结构变动，原设计图纸又不全，本着技术可行、经济节省的原则，建议外立面改造施工图及规划报审图拟仍由青岛建筑设计研究院设计（青岛某饭店原设计院），费用约为15万元左右；（五）根据规划局原则同意的规划建筑方案，本次外立面改造后，一层将增加面积约60M2，按要求需到市规划局、市国土局办理相应手续及相关费用，是否办理。（六）改造工程对固定资产净值的影响:(1)对设备用具的影响。本次拟报废的设备用具均为1994年购入的，至今已使用近20年，老化破损。其设备资产原值593万元，累计折旧330万元，净值263万元，申请予以报废。（2）对大楼房产的影响。若土建及建安与装饰装修按5:5估算，土建与建安费按6:4估算，大楼房产中的装饰装修及建安