土地一级开发可行性研究报告模板917164607

目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 1页 行 性 研 究 报 告 项目名称： （说明研究的项目的全称） 委托方： （说明本研究报告的委托方名称） 编制方： （说明编制本研究报告的机构或个人名称） 编制作业日期： （说明本次报告编写的起止时间） 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 2页 目录 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 3页 摘要 摘要正文： （说明报告研究的项目名称、项目情况、研究中的关键参数和研究结论） 摘要落款： （编写机构的名称、并加盖公章和法人签名） 摘要日期： （编写摘要的年月日） 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 4页 编 写说明 （说明可行性研究报告的编写中应用到的重要假设条件，关键资料数据的来源，以及报告中使用的未经 调查 确认或无法调查确认的资料数据以及对其所作处理可能带来的影响。本研究报告的使用范围） 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 5页 地一级开发项目可行性研究报告 一、 项目总说明 在项目总说明中，应着重就项目背景、项目主办者或参与者、可行 性研究的目的、可行性研究报告编制的依据及有关说明等向读者予以介绍。 二、 项目的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状 态 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 6页 三、 投资环境研究 (主要包括当地总体社会经济情况、城市基础设施状况、土地使用 制度、当地政府的金融和税收等方面的政策、政府鼓励投资的领域等。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 7页 四、 市场研究 (按照所评估项目的特点，分别就当地与所评估项目相关的土地市场、 房地产市场整体和特定物业类型子市场进行分析研究。市场研究的关键是占有大 量的第一手市场信息资料，通过列举市场交易实例，令读者信服你对市场价格、 供求关系、发展趋势等方面的理解。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 8页 五、 项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 9页 六、 投资与成本费用估算 (这一部分的主要任务是就项目的总投资进行估算，并按项 目进度安排情况做出项目资金使用计划。项目总投资的估算，应包括项目投资概 况、估算依据、估算范围和估算结果，一般投资估算结果汇总中应包括（ 1）土 地取得费用、（ 2）地价款、（ 3）前期工程费、（ 4）市政基础设施建设费、（ 5）公 共服务设施建设费、（ 6）管理费用、（ 7）财务费用、（ 8）销售费用、（ 9）开发期 税费、（ 10）其它费用、（ 11）不开预见费。项目资 金使用计划实际是项目财务评 价过程中有关现金流入的主要部分。此外，根据土地一级开发项目的特点，还要 在本章制定出确实可行的成本控制措施。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 10页 七、 项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定 (这一部分的主要目的，是分析确定土地一级开发工作完成后，所形成的土地一级开发产品（熟地）的市场价值，确定合理的处置时机与处置方式，形成项目收款计划（财务评价中现金流入部分）。土地价值分析应采用市场比较法、假设开发法、成本法和基准地价修正法中两种或两种以上评估方法。项目评价基础数据的预测和选定，主要是就项目成本和收益以 外的其他相关参数，如基准收益率、贷款利率等参数进行选择。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 11页 八、 项目财务评价 (这是项目可行性研究报告中最关键的部分，在这里，要充分利用前述各部分的分析研究结果，对项目的经济可行性进行分析。这部分的内容一般包括（ 1）现金流量分析、（ 2）资金来源与运用表与（ 3）贷款偿还分析。 现金流量分析，要从全投资和资本金两个方面对反映项目经济效益的财务内 部收益率、年投资回报率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。 资金来源与运用表集中体现了项目自身资金收支平衡的能力，是财务评价的 重要依据。 贷款 偿还分析主要是就项目的贷款还本付息情况做出估算，用以反映项目在 何时开始、从哪项收入中偿还贷款本息，计算贷款偿还期，以帮助开发商安排融 资计划。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 12页 九、 社会评价 (社会评价是从全社会的角度，对项目预计可以取得的社会效益、环境影响进行分析，就项目开发完成后对周边交通环境的影响进行评价，可以用效益 费用分析的方法判断项目的可行性。部分土地一级开发项目与政府公共配套工 程、市政工程、绿化和广场项目等的建设相关，此时土地一级开发的效益可能主 要表现为社会效益，此时社会效益评价的结果，就会对项目的可行性产生决定性 的 影响。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 13页 十、 风险分析 (一般包括定性分析和定量分析： 定量分析包括平衡点分析和敏感性分析：平衡点分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的安全程度；敏感性分析则要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全投资和资本金的经济评价指标的影响情况。敏感性分析的关键是找出对项目影响最大的敏感性因素和最可能、最乐观、最悲观的几种情况，以便项目实施过程中的操作人员几时采取对策并进行有效的控制。 定性分析是指对项目自身的目标市场和当地政治、经济、社会条件可能的变化对项目经济效益的影响进行定性分析。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 14页 十一、 结论 (可行性研究的结论主要是说明项目的经济效益评价结果，是否表明项目具有较理想的财务内部收益率（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、是否有较强的贷款偿还和自身平衡能力和较强的抗风险能力、以及项目是否可行。 ) 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 15页 附表 基本报表 1 全部投资财务现金流量表 单位 :万元 序号 项目 合计 1 2 . n 1 现金流入 地出让收入 地出 租收入 有期末净转售收入 他收入 收固定资产余值 收经营资金 2 现金流出 发建设投资 营资金 营费用 理费用 营税金及附加 得税 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值 (i= ) 6 累计净现值 1. 开发建设投资中应注意不包含财务费用； 2. 在运营费用中应扣除财务费用、折旧费和摊销费； 3. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 ； 4. 当采用出租经营模式时，还需要计算 。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 16页 基本报表 2 资本金财务现金流量表 单位 :万元 序号 项目 合计 1 2 . n 1 现金流入 地出让收入 地出租收入 有期末净转售收入 他收入 期借款 期借款 收固定资产余值 收经营资金 2 现金流出 发建设投资 营资金 营费用 理费用 营税金及附加 得税 款本金偿还 款利息支付 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值 (i= 6 累计净现值 计算指标 :财务内部收益率、财务净现值 注 : 1. 当采用合作开发模式或土地出 租经营模式时，才需要计算 。 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 。 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表单位 :万元 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 17页 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表 单位 :万元 序号 项目 合计 1 2 . n 1 现金流入 得利润 产清理分配 收固定资产余值 收经营资金 有期末净转售收入 他收入 2 现金流出 发建设投资出资额 营资金出资额 3 净现金流量 4 累计净现金流量 5 净现值 (i= 6 累计净现值 计算指标 :财务内部收益率、财务净现值 注 : 当采用合作开发模式时，才需要编制此报表。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 18页 基本报表 4 资金来源与运用表 单位 :万元 序号 项目 1 2 . n 合计 1 资金来源 地出让收入 地出租收入 有资金 期借款 期借款 收固定资产余值 收经营资金 有期末净 转售收入 2 资金运用 发建设投资 营资金 营费用 理费用 营税金及附加 得税 付利润 款本金偿还 款利息支付 3 盈余资金 4 累计盈余资金 注 : 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 ; 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 19页 基本报表 5 损益表 单位 :万元 序号 项目 1 2 . n 合计 1 经营收入 地出让收入 地出租收入 2 经营成本 地出让成本 地出租经营成本 3 运营费用 4 修理费用 5 经营税金及附加 6 利润总额 7 所得税 8 税后利润 余公积金 付利润 分配利润 注 : 1. 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需要计算 5 8 项； 2. 当采用出租经营模式时，还需要计算 3 和 4 项。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 20页 基本报表 6 资产负债表 单位：万元 序号 项目 1 2 . n 1 资产 动资产 收账款 货 金 计盈余资金 建工程 定 资产净值 形及递延资产净值 2 负债及所有者权益 动负债总额 付账款 期借款 款 营资金借款 定资产投资借款 发产品投资借款 负债小计 有者权益 本金 本公积金 余公积金 计未分配利润 注 : 当采用合作开发模式或土地出租经营模式时，才需编制此表。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 21页 基本报表 7 效益费用分析表 单位：万元 序号 项目 合计 1 2 . n 1 效益 接效益 地使用权出让转让价值 接 效益 新增和改善基础设施价值 新增或改善公共服务设施价值 工商企业税费收入 回收经营资金 其他间接收益 2 费用 发建设投资 础设施经营费用 目管理费用 营资金 3 效益费用比率 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 22页 辅助报表 1 项目总投资估算表 单位 :万元 序号 项目 总投资 估算说明 1 开发建设投资 地取得费用 价款 期工程费 础设施建设费 共配套设施建设费 理费用 务费用 售费用 发期 税费 它费用 可预见费 2 经营资金 3 项目总投资 发产品成本 定资产投资 营资金 注 :项目建成开始运营时，固定资产投资将形成固定资产、无形资产与递延资产。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 23页 辅助报表 2 开发建设投资估算表 单位 :万元 序号 项目 开发产品成本 固定资产投资 合计 1 土地取得费用 2 地价款 3 前期工程费 4 基础设施建设费 5 公共配套设施建设费 6 管理费用 7 财务费用 8 销售费用 9 开发期税费 10 其它费用 11 不可预见费 合计 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 24页 辅助报表 3 经营成本估算表 单位 :万元 序号 产品名称 开发产品成 本 1 2 n 结转比例 经营成本 结转比例 经营成本 结转比例 经营成本 1 2 3 4 5 6 7 8 经营成本合计 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 25页 辅助报表 4 土地取得费用估算表 单位 :万元 序号 项目 金额 估算说明 1 土地收购补偿费用 迁补偿费 次性停产停业综合补助费 备搬迁安装费 土地收购补偿费用合计 2 征地费用 地补偿费 员安置补助费 上物及青苗补偿费 增建设用地有偿使用费 地开垦费 田基金 洪费 转基金 地占用税 地管理费 他征地费 征地费用合计 3 农民居民拆迁费用 迁补偿费 迁补助费 前搬家奖励费 迁服务费 迁管理费 迁评估费 他拆迁费 农民居民拆迁费用合计 总计 注：具体费用项目可根据实际情况增减，但增加费用项目需有必要说明。 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 26页 辅助报表 5 前期工程费估算表 单位 :万元 序号 项目 金额 估算说明 1 规划、设计、可研费 2 水文、地质勘察费 3 道路费 4 供水费 5 供电费 6 地上物清拆与场地平整费 7 其它 合计 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 27页 辅助报表 6 基础设施 建设费估算表 单位 :万元 序号 项目 建设费用 改造费用 合计 估算说明 1 道路 2 上水 3 污水 4 雨水 5 天然气 6 热力 7 供电 8 电信 9 人防工程 10 市政管理用房 11 环卫设施 12 其它 合计 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 28页 辅助报表 7 公共服务设施建设费估算表 单位 :万元 序号 项目 建设费用 估算说明 1 公园 2 中心绿地 3 中心广场 4 景观小品 5 公共厕所 6 公交车辆场站 7 其它 合计 目可行性研究报告 北京市土地整理储备中心 第 29页 辅助报表 8 其它费用估算表 单位 :万元 序号 项目 金额 估算说明 1 临时用地费 2 临时建设费 3 施工图预算或标底编制费 4 工程