浅析税收政策应以房地产市场发展为目标

1/6浅析税收政策应以房地产市场发展为目标国家发改委、国家统计局日前发布的调查报告显示，20XX年4月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降。这是自20XX年12月我国房价首次出现同比下降后，连续第5个月下降。在这种背景下，作为房地产市场重要调控工具的税收政策应该如何作为笔者认为，从整体上看，房地产价格的上涨是一种长期趋势，税收对房地产市场的调控，应注意把握调控时机和调控力度。税收政策不应该简单地以调控房价为方向，而应该以促进房地产市场健康、有序发展为目标，在税制结构、课税对象、税负水平和征收管理上重新进行系统设计，最终建立起规范、健全的房地产税收体系。房地产价格总体上涨是一种趋势从理论上分析，世界各国的房地产价格，既有价格上涨的状态，也有价格下降的状态，因为在不同的历史时期，房地产价格的供需关系是不相同的。推动房地产价格上涨的因素主要包括一是居民可支配收入增加，购买力增强；二是城镇化步伐加快，对住宅的需求增多，这是一个世界性趋势；三是作为不可再生资源的土地减少，导致土地价格上涨；四是房地产投机因素推动房地产价格上涨；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改变等。影响房价下降的因素主要包括一是经济2/6不景气，房价在短期内下降；二是政府干预，抑制房价上涨；三是自然灾害，如地震、海啸等，导致居民离开；四是突发事件的影响，如美国的“911”事件，引起人们恐慌；五是金融危机，如20世纪90年代的亚洲金融危机和目前在全球范围内发生的金融海啸，导致房地产价格下跌甚至崩溃等。比较上述两方面因素，从中短期看，有时是下降因素影响大，有时是上涨因素影响大，并无规律可循；但从长期趋势而言，房地产价格的整体上涨是一种趋势，因为随着经济不断发展，居民收入水平提高，人们改善住房条件的要求会不断提高，地价上涨的趋势难以改变。从长期来说，房地产价格必然是持续上升的。从现实情况看，世界各国房价的变化也证明了这一趋势。如美国，从1950年20XX年，美国有代表意义的300多个城市的房价是稳步上升的，而同期所对应的建筑成本变化幅度并不大。准确运用税收调控政策税收调控政策的运用，无疑能对房地产市场价格产生影响，因为房地产税负的提高或降低，都能对供给和需求双方产生不同的影响，问题的关键在于如何适度地运用税收工具。对于房地产价格上涨的不同情况，税收应采取不同的3/6对策。当房地产价格正常变化或正常上涨时，税收政策应该保持稳定，通过中性的税收政策促进房地产市场的发展。如上所述，房地产价格总体上涨是一种趋势，属于一种正常的状态，这就不需要政府对之进行调控，政府只需要为其提供外部的发展环境。从税收政策上讲，需要不断完善房地产税制，保持税制的合理性。当房地产价格上涨处于不正常状态时，就有必要运用税收工具对之进行调控。税收政策的基本手段就是增加税收，提高购房者成本，减少对住房的不合理需求，进而降低房地产价格上涨的水平。因为房地产价格的过快上涨，不仅加大购房人的成本，更主要的是会给国民经济发展带来一系列不利的影响，所以必须运用宏观政策手段进行调节。在税收政策实际运用的过程中，尤其要注意税收调节的度，要辩证评估税收政策的效用，不能过分夸大税收调控的效果，而应该注意综合运用多种宏观经济工具进行全面调节，实现信贷政策、土地政策和税收政策的协调与配合。从世界各国的情况来看，不管是美国、日本等经济发达国家对房地产市场的调控，还是亚洲“四小龙”在亚洲金融危机时对房地产市场的调控，实际效果都并不理想。这说明政府的调控有诸多局限性，与房地产市场的发展有一定距离，不能对其期望过高，这一点尤其值得我国在下4/6一步调整和改革房地产市场税收政策时借鉴和参考。我国房地产税收政策目标的选择近年来，由于房价上涨过快，给经济发展和社会稳定带来了一系列不良影响，我国政府出台了一系列的调控措施。在税收政策上，通过对二手房交易征收营业税、个人所得税、土地增值税等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，进而减少了一部分投机性需求。20XX年以来，又大幅调整了印花税、营业税、土地增值税等税收政策。但是应该认识到，这些措施只是一些过渡性政策，并未实现调控的最终目标。从房地产税收政策调整的方向而言，必须坚持税收的公平原则、效率原则和宏观调控原则，以促进房地产市场健康、有序发展为方向，至少实现调控有力、房地产税收稳步上涨、房地产税制结构合理三大目标。第一，促进房地产业健康发展。政府对房地产市场的调控，并不以打压房价为目的。阻止房地产价格的过快上涨只是手段。调控的最终目标应该是建立一个有序、平衡和健康发展的房地产市场。税收政策必须服从并服务于这一目标。那么，应如何判断房地产市场是否健康衡量的标准是什么笔者认为，一是应该保持房地产业和国民经济的同步发展。房地产业的发展速度应与经济发展速度基本同步，房地产投资额的增加速度长时期超越经济增长速度是不正常的，必然会影响经济的均衡发展。二是应该考5/6虑居民的购房承受能力，使居民的收入与房价保持一个较合理的水平。国际上通常用房价收入比，即住房平均价格与居民平均年收入之比来衡量房价是否合理。1998年，联合国人居组织对96个国家和地区进行了调查，统计结果表明，大多数国家的房价收入比为37，即大多数家庭要用3年7年的全部收入才能买一套住房。当然，这一指标在不同国家会有差异。对于我国而言，由于目前居民收入水平整体上偏低，加之收入分配很不规范，只能将房价收入比指标作为衡量房价是否合理的一种参考。但是这一指标如果高于15，那就肯定不合理了。三是考虑投资收益率。对于进行投资的购房人来说，其投资房地产获得的收益率，应该相当于全社会投资的平均回报率，如果相差太远，就表明房地产市场存在问题。还有一部分居民处于购房和租房的选择状态，当房价收入比太高时，这部分人会选择租房。从理论上讲，租房的年成本应略低于购房的年成本，才会有利于租房者，但当租房成本十分低廉，大大低于购房者的年成本时，也就是说购房者的投资回报率十分低时，则表明房地产价格过高。综合考虑上述三个因素，就可以分析出一定时期内房地产市场发展的情况，并采取有针对性的调控措施。前一个时期，我国房地产投资膨胀，房地产价格上涨过快，已经超过了经济正常发展的速度以及大部分居民的负担能力。目前，全国房价的总体水平有所下6/6降，尤其是深圳、广州等城市的房价回落较快，但仍然存在一些泡沫。第二，保持房地产税收和房地产市场同步发展。房地产具有透明、不可移动的特点，因而其税源具有稳定性。从经济合作与发展组织成员国的情况看，近40多年来，其以房地产税收为主体的财产税收入，都保持了相当稳定的水平。20XX年OECD成员国的房地产税收占税收总收入的平均水平为。我国20XX年20XX年房地产税收占税收总额的比重分别为、，低于OECD成员国的平均水平，再综合考虑费改税因素，还有进一步提升的空间。第三，保持房地产税制结构的合理。房地产市场体系包括开发、