房地产中介服务开业指导手册

房地产中介服务房地产中介服务开业指导手册开业指导手册前言党的十七大报告提出，要促进以创业带动就业，鼓励更多劳动者成为创业者。历史从来没有给予我们今天这样良好的创业环境，通过创业来展示自我能力，实现自我价值，新一代创业者正在茁壮成长。自主创业，既充满着艰辛与欢乐，也伴随着求索与奉献自主创业，更需要把梦想激情化作理性行动。在与众多创业者接触交流当中，我们发现，在上海这片创业的热土上，很多朋友志存高远，有志创出一番大业，但他们又缺乏对一个行业的具体认知，不熟悉行业的特点，使得创业的梦想停留在懵懂和迷茫的阶段。为此，我公司组织人员进行了大量的走访、问卷调查，搜集行业的相关信息，并广泛听取成功创业者和专业人士的意见，精心编写了开业指导系列手册。指导手册立足于向您提供进入各创业行业所要关注的相关信息，并提供尽可能详尽的介绍和指导。如果您已经选定您的创业投资项目，并且该投资项目属于系列指导手册范畴，那么，我们相信，指导手册将成为您在创业路上的参考读本。指导手册所罗列的事实和数据来自上海创业者的个案，编写时受地域经济和时间价格的限制，其绝对值可能存在波动和差异，仅供参考。我们建议创业者更多关注本手册的内容举例和关键环节的描述。我们十分感谢在百忙之中对本手册编写提供建议和意见的各位专家、老师和同仁。我们也期待读者提供宝贵建议和案例，以帮助我们不断的完善指导手册的编写。在此，呈上我们真诚的祝愿，祝您创业成功房地产中介服务项目导引图目录第一篇项目简介第二篇项目认知1基本概况2设备设施3行业特征4专业培训5投资规模6市场描述第三篇开业筹备1选定经营场所2筹措投资资金3场所装潢装饰4招聘服务人员5申请和注册6办理工商、税务登记7办理银行开户手续第四篇经营管理1房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺2完善的房地产中介机构应具备的条件3客户在接受中介服务时的权利义务4我国房地产中介服务行业的前景展望5房地产中介服务小常识6大中型城市房地产经纪公司创新经营第五篇相关资讯1房地产中介服务政策与法规2房地产中介服务资讯媒体第一篇项目简介房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的服务总称，它包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动。广义的房地产中介服务，是指覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务；狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，在我国仅发展了二十多年，仍属于年轻的朝阳行业。其发展过程可以分为19881995年的萌芽阶段，19961999年的起步阶段和2000至今的快速发展阶段。萌芽阶段19881995年1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我国第一家房地产中介服务企业。1991年，深圳的房地产经纪公司发展到11家。90年代前后，上海也出现了少量房地产经纪企业。1993年，深圳房地产经纪机构达到了近70家，同时来自港台的达利行和九鼎轩等代理商开始入驻北京，带动了本土代理企业的纷纷成立。起步阶段199619991996年城市房地产中介服务管理规定颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业纷纷登上舞台，深度介于房地产产业链。1998年出台“23号文”停止福利化分房，一方面促进了大量存量房进入流通渠道，另一方面也使增量房成交放大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。快速发展期2000至今1998年开始的全面住房体制改革使房地产中介服务行业开始进入快速发展时期。保守估计，目前房地产中介服务机构超过3万家，从业人员逾百万。该时期行业中成长起一批门店过百、人员过千的大型企业，如世联地产、易居中国、合富辉煌、伟业顾问等。房地产中介服务在促进我国房地产市场快速健康发展，推动我国房地产业走向繁荣的过程中起到了不可替代的作用。房地产中介与人民的生活已经越来越近，也越来越紧密。人们对房地产中介的期望和要求也越来越高，因此，房地产中介服务业的发展势必迈向专业化、规范化和制度化。第二篇项目认知房地产中介服务是指为房地产投资、开发和交易提供各种媒介活动的总称，主要包括房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等三个领域。房地产咨询是指接受客户的委托，为其提供信息、资料、建议，或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项目策划、项目可行性研究等服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目前，我国的房地产咨询业可以为房地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询等在内的各种咨询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介服务。房地产估价是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的经营活动。房地产经纪是由房地产经纪人个人或机构，统称经纪人完成的促进房地产市场交易顺利实现一系列居间、代理、行纪等中介活动，是以提取佣金为经营特征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及信托劳务工作的中介服务。一般而言，房地产中介服务是指以房地产经纪业务为主，辅以房地产咨询业务和房地产估价业务，通过提供免费的咨询和估价的参考等措施，协助房屋买卖交易达成的服务总称。房产中介公司为房产买卖双方达成销售和购买而建立的一个服务平台，该平台具有为买卖双方提供安全交易的义务；房产中介服务的经济收入主要是收取中介服务佣金，以目前市场惯例，中介服务佣金为双方各1；房产中介事务房产中介的具体事务就是帮助卖房人登记房源信息、宣传发布信息并且保证房源真实有效；帮助买房人寻找和推荐合适、理想的房源，并带领买房人实地看房，加以引导，促使成交；主要服务流程登记房源、勘察房源、带看房源、磋商、签约、房产过户、物业交割等，以及解答买卖双方交易活动中提出的各种疑问。一、基本概况1项目归类房地产中介服务业2行政主管上海市规划和国土资源管理局、上海市住房保障和房屋管理局3行业协会上海市房地产行业协会4服务对象社会各界5经营模式1业务范围房地产中介服务业务主要涉及房产信息展示；存量房的买卖、置换、租赁中介；商品房代理销售；二手房按揭贷款全程代办；房屋权证代办；项目可行性研究和策划；房地产展销；房地产相关知识及业务培训；房地产业政策咨询；房地产专业人员上岗培训等。2产业位置房地产中介服务行业是房地产产业链的重要组成部分，是商品房生产、流通和消费不可或缺的媒介和桥梁。中介服务产业涉及房地产开发价值链的前期、中期和后期，包括房地产咨询、土地评估、营销策划、销售代理、经纪委托、房产按揭等业务。我国房地产中介服务行业随房地产行业市场化改革发展而来，其专业化程度逐步提高，行业价值不断得到体现，市场前景十分广阔。3方式方法做好房产中介服务，保持中介服务的持续健康发展，应关注以下一些策略拓展信息加强拓展房源、客源两方面信息；创建品牌可以选择加盟成熟品牌，也可以自创服务品牌；注重服务协助客户处理相关的交易手续，指导客户操作；特色服务在现有房产交易中介的基础上，增加附加值较高的边际项目服务。6市场准入依据上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法条例规定，开办房地产中介服务公司实行行业审批制度。房地产中介咨询服务公司经上海市住房保障和房屋管理局（原市房管局）资质审查同意后，持批准文件和有关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续，经核发营业执照后方可开业。另外，国家对房地产经纪人员实行职业资格制度。凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。7行业品牌据不完全统计，目前上海房地产中介市场上比较知名的品牌主要有中原地产、21世纪不动产、汉宇地产、易居臣信和合富置业等公司，俗称沪上房地产中介五大行。在此，结合我们的调研资料，将五大行简要介绍如下，供投资者分析参考。1中原地产中原地产为中原（中国）旗下上海中原物业代理/顾问有限公司，成立于1998年，以上海为立足点，服务范围拓展至整个华东地区，以专业精干的地产代理形象向周边城市辐射发展。上海中原现有员工逾2600人、门店150余家，2008年佣金收入超过36亿，再创新高。上海中原作为沪上地产代理行业的领头羊，历年来获奖无数，蝉联七届业内权威奖项“金桥奖”、蝉联两届“上海市房地产关注商标（品牌）”，以骄人业绩和出色表现奠定了举足轻重的行业地位。上海中原重视资讯公开、专业技能，实行一二手联动经营模式。业务上形成营销代理、二手中介住宅部以及工商铺三大支柱，加上总部设立于上海的中原（中国）地产研究中心，服务质素远胜同行。营销代理以一手项目代理为主业务，凭借强大的研究能力和丰富的操作经验，为客户提供全程地产咨询、营销、代理服务。中介住宅部秉承中原集团“公开资讯、公平交易、不炒楼、不食差价”的经营理念，服务定位中高端客户，致力于为客户提供二手房/豪宅/洋房的买卖、租赁一站式服务。工商铺立足上海，辐射华东地区，为客户提供中高档写字楼、商铺租售代理服务，是众多国内国际知名品牌和跨国企业的租赁代理商。中原（中国）地产研究中心长期对各大城市房地产市场进行监测、咨询、研究，其定期出版的研究刊物及研究报告成为指导楼市投资的风向标。上海中原立志于创建和谐健康的地产代理行业，推动行业市场的稳步发展，并矢志不渝地为之而努力。服务平台网址HTTP/WWWSHCENTALINECOMCN/221世纪不动产21世纪不动产于2000年3月进入中国。截止2009年9月，21世纪不动产已覆盖全国29个区域、拥有过千家门店和超过万名经纪人。在21世纪不动产已经进入的、正式运营的区域市场中，在企业规模和成交额方面，21世纪不动产在90的区域处于当地市场前三名的领先地位。2007年，21世纪不动产全国不动产交易额已达到800亿元人民币。21世纪不动产的区域加盟商均为当地唯一的特许授权商，一般为当地有影响力的开发商或上市公司等，具有良好的企业背景和雄厚的资金实力。例如济南三联集团，上海新锦江集团、广州珠江地产、山东鲁银集团、天津永泰集团等都是21世纪不动产加盟商。21世纪中国不动产体系正在通过规范的品牌管理和运营支持、系统的培训服务和IT平台、强大的资源整合和衍生业务发展，吸收更多的加盟店，培养更多的经纪人，推动和支持加盟店业务的规范发展，实现国际化品牌落地生根。21世纪中国不动产未来的发展目标是在全国建立60个区域分部、吸收4000家门店、培养30000名经纪人。服务平台网址HTTP/WWWCENTURY21CNCOM/3汉宇地产上海汉宇房地产顾问有限公司成立以来，秉承香港先进物业代理模式和理念，不断整合资源，逐渐形成了一手项目营销代理、二手住宅居间中介、商铺写字楼经纪和海外楼盘推广销售四大业务领域协调发展的运营模式。目前汉宇地产业务涉及房地产流通领域各个环节,一手代理项目及二手经纪门店遍布上海全市并辐射长三角地区19个城市，累计完成一手代理项目超过100万平方米，拓展二手经纪门店接近100家。公司内部管理及业务操作系统已经形成了前后台配合，一、二手联动的强效运作体系。从前期的市场调研、营销策划，到中期物业代理、专案销售，直至后续管家式服务，汉宇地产发挥自身优势为上游发展商和下游目标客户提供更专业、更全面的服务。随着公司规模的发展壮大，汉宇地产的品牌知名度和社会美誉度也不断提升。2005年、2006年公司连续两年获得“全国房地产经纪企业百强之星”荣誉称号；公司荣获2007年中国商业地产金牌策划服务机构的殊荣；2008年公司通过ISO9001质量认证，成为华东首家通过该认证的房地产中介企业。自2006年始，连续3年蝉联上海地产界的“奥斯卡”金桥奖。2009年，在上海市房地产经纪行业协会主办的一年一度金桥奖评选活动中，汉宇更是荣膺“金桥奖营销代理企业20强、房屋中介企业20强”双强称号。公司业务规模的不断发展和企业形象品牌的深入人心让汉宇地产已经成长为在业界极具参考价值的信息提供者和消费者值得信赖的房地产综合服务商。展望未来，通过贯通房地产流通服务产业链、构筑最具价值的房地产流通服务体系、完善房地产流通行业的格局，汉宇地产将不断提升房地产服务行业的等级、丰富房地产流通服务的内涵，从而推动整个房地产行业的健康持续发展。服务平台网址HTTP/WWWHANYUPROPERTYCOM/4易居臣信易居（中国）旗下房产经纪板块之有力支撑者易居臣信，借房地产中介服务平台全面涉及房地产经纪业务，为个人和企业客户在中高档住宅、商铺、办公楼等领域提供专业化、多元化的买卖及租售业务，致力于为客户提供安全、快速的房屋中介服务。规模跃进目前，易居臣信凭借雄厚实力，已在上海、武汉、杭州、香港和澳门等地遍布了200多家房产经纪门店网点，深度挖掘服务的价值内涵，拓展直击客户源的有效分销渠道，率先在上海并逐步在全国大中型城市实现项目营销的二、三级市场联动并搭建异地推广平台，为开发商提供成本集约化、销售多样化、市场最大化的综合型利益增值服务；为客户带来更为周全贴心的置业保障。品牌塑造本着“服务创新、人才创新、模式创新”的企业精神，易居臣信在积极提倡企业自身发展的同时，更放眼于整个行业的发展态势，以非凡的魅力和超前的眼光以及准确的战略定位，始终站在行业发展的前沿，已荣升国内顶尖中介行列。服务平台网址HTTP/WWWCITYREHOUSECOMCN/5合富置业上海合富置业顾问有限公司是国内首家在香港上市以房地产顾问代理为主业务的公司合富辉煌集团成员之一（香港联交所上市编号0733）。集团是中国大陆最早从事房地产顾问服务的企业之一，曾荣获“中国十大房地产营销企业”和“香港杰出上市企业”，为国内房地产服务企业之冠。合富辉煌集团旗下拥有“合富辉煌房地产顾问、合富置业、房王、合富地产、保来理财、港联物业、骏华拍卖”等多个覆盖不同专业的房地产服务机构，构筑起包括“发展顾问、营销代理、房产经纪、金融理财和物业管理”等多个专业服务领域的房地产运营服务体系，成为中国房地产服务业的领跑者之一。上海合富置业成立以来，秉承集团“诚信为本、服务领先”的经营理念，致力于为客户提供一、二手房、豪宅、办公楼、商铺的买卖、租赁全方位服务，满足投资、置业等不同需求。上海合富置业的每一家分行都是由总部直属管理的直营店，专业的置业服务和强大的后勤支持，全方位保障了交易安全，为客户带来全新的置业体验。上海合富置业以先进的服务、诚信的经营赢得了广泛赞誉和良好口碑，曾荣获上海中介行业“最具潜力奖”、“诚信品牌”等殊荣，2009年，三年蝉联行业最高荣誉“金桥奖”，成为沪上一流的品牌中介。08年，集团斥巨资打造房地产交易服务平台“合富房王”（WWWIHOUSEKINGCOM），采用网络店铺与房王经纪结合的模式进一步占领二手房中介市场份额。随着“合富房王”的上线，合富置业成为了上海首家既大规模布点直营分行，又强势拓展网络营销的品牌中介。“合富房王”一经上线，短短数月成交标的总额就突破亿元大关，发展势头锐不可当。未来将凭借集团和上海合富置业强大的资源优势，打造既精且强的专业队伍，成就中国房地产电子楼务的第一品牌。上海合富置业以“合众心、富人生、成就梦想”为公司口号，集结了大量业界精英，以实力、人才、理念为优势，为客户提供诚信、优质、可靠、创新的服务。还在业内率先提出“五心级”服务的概念（放心、省心、安心、开心、舒心），以专业的素养与敬业的精神，树立中国房地产中介行业之典范。合富置业服务平台HTTP/WWWIHOUSEKINGCOM/8从业企业和从业人员2002以前，上海房产中介市场基本是本地的金丰易居、智恒房产、仁丰等中低挡品牌的公司为主，以及少数的外资公司如太平洋、信义、中原、泛城、21世纪不动产等，除了金丰易居因为有上房国有资本的渊源外，其它门店数量少有超过30家的。据行业统计，2003年年初，上海的中介门店只有6000多家，到2005年的3月，已激增到16000多家。众多的外资中介公司和一手开发企业看好上海巨大的市场，纷纷进入抢占份额。如住商、爱建、汉宇、世联行、先原等等，连一手开发商大佬顺弛也来抢占地盘，旗下顺弛置业在上海滩来势汹汹，大有后来居上之势。不过，随着05年春国务院宏观调控的大棒挥下，上海的房产中介市场开始进入萧条阶段，一大批中小公司因生意的清淡和经营成本的居高不下，开始收缩或停业。如本土的智恒公司从150家收缩到50余家，爱建立好信更是关闭了一半以上。到了2007年下半年，房产中介市场随着银行二次房贷的松弛和国家各级政府鼓励房地产投资政策得出台，房产交易出现井喷状态，并且一直持续到现在。无论是房产开发商还是房产中介服务商，在这波楼市行情中均获得了较大的收成。一般而言，一个30平方的店面，可以容纳6、7张写字台，招收610名业务员。9营业时间房产中介服务公司对外营业时间相对于普通办公室时间要长，一般从早上9点开始，一直持续到晚间8至10点不等。10服务项目房产中介服务公司因经纪能力不同而有所区别，并于投资的资本程度相关联。就服务项目而言，分为二种一是租售中介；二是特色服务。二手商品房、别墅等住宅房屋的租售中介服务办公楼、商铺代理租售服务一、二手房联动销售服务余盘、尾盘行销企划与销售执行权证代办及产权调查服务房产法律咨询服务特色服务二手房资金监管服务金牌置业顾问服务十年以上房屋保固服务权证代理服务二手房交易履约保障服务国外购房置业服务香港澳门购房置业服务二、设备设施创建小型房地产中介服务公司，并不需要过多的设备设施和装潢考究的营业场所。通常情况下，中介服务公司需要的办公设备设施配置如下1营业场地面积大小并不苛求，以能够满足员工办公即可；2办公家具主要包括工作台、服务台、椅子、文件柜等；3办公设施主要包括电话机、传真机、打印机、电脑、复印机、扫描仪等；4应用环境主要为网络；三、行业特征房地产中介服务行业在我国发展近20年来，已经成长为一个具有广阔发展前景和高成长性的朝阳行业。2007年，中国房地产中介服务行业在国家宏观调控中进行了整合。国家对房地产行业宏观调控，使得不正规或者小规模企业纷纷关门，另一方面，大型企业却利用强大的资金和品牌实力进行规模化扩张。虽然中国房地产中介服务企业仍然参差不齐，但竞争的马太效应已经开始加速推进行业的集中和整合。2007年，中介之间的跑马圈地与网点争夺愈演愈烈。外资向中介行业的渗透也在加快。外资机构在对中国一手房市场集中火力一番猛攻后，现在又开始将触角伸向了尚不甚发达的二手房中介市场。中介市场竞争的趋势就是从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。品牌中介公司借助连锁化的经营模式快速抢占市场份额，通过规范的服务，更低的成本和更多的房源更好地满足消费者的需求，从而重新分割庞大的“蛋糕”。一方面通过不断发展连锁的数量，抢占房源；另外一方面也不断地圈占客户资源，抢占市场份额。中国二手房的交易规模正在逐年上升，二手房市场结构也在进一步优化。以往房地产经纪企业单纯增加门店、对外扩张的粗放型经营发展模式，现在正在逐渐向对外扩张和内部挖潜相结合的集约型转变。金融服务、连锁经营发展迅速，成为百强企业扩张的重要方式。20062008年国家出台了一系列法律法规调控市场，房地产经纪行业面临一轮较大的洗牌。政府通过完善相关税收环节管理，增加二手房的交易成本，打击炒作。市场的骤然缩小，使企业间竞争更加激烈。国内5万多家房地产经纪企业竞争十分有限的市场空间，加速了市场的优胜劣汰，一大批中小型企业被迫退出市场。建设部、国家发改委以及工商总局三部委联合发布了房地产交易秩序整治方案，首次明确房产中介在代理买卖二手房时，将禁止赚取差价。此举也意味着房产中介行业大洗牌即将到来。城市化进程加快为房地产行业发展提供了更广阔的市场空间；城镇个人住房拥有率迅速提升为房地产中介服务行业发展带来机遇；存量房交易量正迅速增长，并将逐渐成为房地产的主导市场。未来中国二手房市场的发展前景广阔，二手房市场终将取代新房市场成为房地产市场主流。预期20082009年，内地二手房市场的总体交易量将会达到10000亿，如果某个公司能够在全国取得领先地位，占据其中10的份额，那么按照这个行业平均按房产成交价25收取中介费的收费水平和其中15的利润率来计算，该公司单二手房交易每年的利润就能达到接近4亿，再加上租赁业务和其他金融增值服务的利润，全国有可能出现年纯利6亿的经纪公司。四、专业培训近年来，随着我国房地产业和房地产市场的发展，从事房地产中介行业的人越来越多，而这一行业的准入门槛又相对较低，从业人员参差不齐，给行业的发展带来诸多不利因素。因此，加强从业人员入职培训、完善企业管理、构建企业品牌，就显得非常必要和迫切。就现有市场运行状态而言，房产中介职工培训尚属于企业内训范畴，并与企业经营者的经营策略和文化底蕴存在很大关联。在此，我们选择部分具有一定代表性的培训内容介绍如下，供经营者参阅。1职业道德基本知识2房屋建筑结构基础知识3房地产相关法律知识4房地产估价和金融基本知识5公共礼仪知识6房地产营销策略7房地产市场调查与投资理财8房地产经纪理论与实务9房地产评估知识与技能等五、投资规模投资和经营房地产中介服务公司，并不需要很大的资金投入，仅需适当的门面装修和添置一些办公器具即可，其投资要素主要如下房地产中介服务投资预算表单位元序列投资项目自营加盟一经营场地1经营面积30302就业岗位6人6人二营运设备和设施36,0000036,000001办公家具4,000004,000002办公设施30,0000030,000003互联网络2,000002,00000三装潢装饰20,0000020,00000四场地租金（月度）3,000003,00000五人员工资（月度）6,000006,00000六经营与管理费用3,000003,00000七加盟费00050,00000八其他2,000002,00000合计70,00000120,00000说明上表数据因时间、地点、市场等不同，可能产生差异，仅供参考，投资者可关注项目要素。六、市场描述1房地产中介服务行业的特点尽管房地产中介服务行业发展快速，但我国的房地产中介服务业从总体上看还属于行业初期，整个产业仍在低水平低层次的质态上运行，具体表现为房地产中介服务企业整体素质不高、绝对数量多、相对规模小、经营边界清晰和极端专业化、经营粗放、经营行为不规范、恶性竞争较严重等很多亟待解决的问题。1法律法规体系不完善到目前为止，我国房地产中介服务方面的法律法规尚处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是法律以及高级别的法规还相当匮乏，而且规定过于笼统原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。现有的城市房地产管理法从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，即每一个依法成立的中介服务机构，在法律地位上都是平等的，不存在管理与被管理、领导与被领导的区分。但是从法条本身看，该法又具有浓厚的行政法的色彩，除对房地产中介机构的设置进行规范外，并没有将房地产中介服务行为置于民商法的调整范围，至于中介机构的权利、义务、责任等等更是涉猎不深。2缺乏专业人才，影响产业的提升21世纪的竞争是人才竞争，房地产中介服务工作涉及面广，兼具综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力的体现。因此，要胜任房地产中介服务工作不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面的知识，而且还需要有较强的获取和分析多方面信息的能力以及较强的沟通能力。但由于房地产中介业在我国是近来才兴起的行业，从业人员资格认证制度尚不规范，匆匆上岗的绝大多数人都没有从事过相关工作的经历。有些虽取得执业证书，在低要求的制度环境下也往往会走上歪道过分追求商业利益、不讲诚信、为拉拢客户行欺骗之能事等，大大降低了房地产中介服务业的行业信誉度。3中介机构行为尚不规范中介机构的行为不规范主要表现在以下三个方面1主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象常有发生；2不按照标准收费，随意性太大，收费名目太多、太乱，在收费中使用票据混乱，事业型收费与服务性收费不分；3机构管理混乱，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”企业。这些“三无”机构的存在，扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介业的声誉和社会形象。4中介机构职业道德和服务意识尚待强化公正性、服务性是中介机构的本质特征，可是当前许多中介机构缺乏职业道德，仅仅把获利当作经营的核心，所有的经营活动都以盈利目标为转移，服务意识淡薄，在利益的驱动下，只要赚钱，什么都干，丧失了客观公正的立场，迎合客户的一些不正当要求，向客户提供不真实的验资评估报告，向公众提供不实宣传，这不仅扰乱了市场秩序，还侵害了生产经营者的利益，也损害了中介机构的形象和声誉。5行业监管不力目前，无论是政府房地产主管部门的直接监管，还是由行业协会进行的自律性监管，都存在监管不力的问题。由政府直接监管的，面对数量庞大的中介机构和纠纷，根本不可能做到事无巨细，面面俱到，同时客观上还存在着的寻租空间导致腐败的产生；由行业协会监管的，由于目前行业协会地位不明确、作用空间有限及相关立法滞后，同样存在诸多问题。房地产中介服务行业竞争的形式服务竞争做好客户服务是每个企业生存的基本法则，房产中介服务的价值是房产中介生存和竞争的核心，房产中介公司如何做好全程代理甚至是装修服务、售后服务等，成为中介服务竞争的焦点所在；素质竞争房产中介从业人员的素质直接影响着企业的发展，中介服务人员除了必须具备执业资格外，还需要知晓建筑、地理、公共关系、社交礼仪、营销技巧、经济特征、金融理财等诸多领域，并以此服务于客户；诚信竞争诚信竞争的焦点在于是否规范服务和规范管理，规范服务是指向客户提供的服务是否能够兑现；规范管理是指中介公司内部的运作管理是否健全有效；中介公司的规范管理可以帮助企业建立良好的社会诚信，给企业在市场竞争中树立良好的口碑；项目竞争所谓项目竞争，是指房地产中介服务公司从事的服务项目数量；某些大型房地产中介服务企业凭借良好的资本实力和资源优势，不但在房屋交易中赚取佣金收益，更将服务项目拓展至办公楼、商铺代理，以及余盘、尾盘行销企划和承包销售，并延伸至产权调查服务和房产法律咨询服务等领域。信息竞争房地产中介服务公司出售的是客源信息和房源信息，如何尽可能地攫取客源和房源信息，满足房源和客源匹配的需要，成为企业生存和发展的关键所在。第三篇开业筹备开业筹备，是指在从事房地产中介服务之前应事先准备和落实的各项具体事项，由于不同的中介服务门店经营管理模式不同，人力、物力和财力等准备的程度也存在差异。在此，综合现行工商行政管理机构对外公布的各项规章制度，筹备房地产中介服务公司的办事流程和具体内容，主要涉及以下几个方面1选定经营场所提供对外营业和服务的相对固定的平台2筹措投资资金保持经营和管理正常周转的资本3场所装潢装饰企业的形象和标志4招聘服务人员专业服务人员5申请注册公司行业审批、工商审批、项目审批等证书6办理税务登记税务办理7办理开户手续银行帐户8其他相关事项诸如员工培训、规章制度、市场调研等一、选定经营场所房产中介公司经营的对象是信息，服务的对象是客户。创建房地产中介服务公司，在选择经营场所时，应综合考量以下几方面因素1成熟商圈范围；2以营业场所为中心，方圆3公里区域内，人口数量位于10万30万人之间；3店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的；4交通方便，如车站附近，以顾客步行不到10分钟为宜；有停车位更好；5有大型楼盘即将交付的地方；6地标性楼盘区域；7房地产中介门店比较集中的地方；8大型专业市场的附近；9大型或重点学校的旁边；10主干道或次级主干道的写字楼。需要说明的是，如果选择商铺作为营业门店，还要注意能否进行注册登记和办理工商营业执照。二、筹措投资资金筹措资金是成功开业的基础和前提，无论选择何种方式或者规模，在正确估算的前提下，必须事先准备足够的投资资金。当然，具体的投资金额因人而异，无法具体评估和限定，在此，仅就资金的筹措方式和渠道提供简要说明。1自有资金自由资金是指投资者个人拥有的可变现资产，包括银行现金、属于个人的不动产以及其它投资资产；2银行借款银行借款是指投资者向银行申请借用的资金，通常有期限的限制和支付利息的要求；由于银行对个人或小企业风险控制能力要求比较严格，商业借款通常难以成功，此时，小额投资者可向有关机构申请政府抵押贷款；3合资经营所谓合资经营，是指投资者联合其他有资金或有资源的投资人，采用共同投资或股份合作的方式，分摊投资的权益；投资者在取得营运资金的同时，分散了投资风险；4风险投资风险投资很难通过申请的方式获得，而是需要投资者所经营的产业是否能够吸引风险投资者的注意；当产业具有很广阔的发展前景，并且技术含量较高、市场前景诱人，那么，风险投资商将会慕名前来投资；风险投资无须支付任何使用费用，风险投资的回报一般通过上市收回。三、场所装潢装饰如果经营者选择加盟知名房产中介品牌，则营业场所的装潢、装饰必须根据加盟商的要求统一配置。如果希望创建自营品牌，经营者应结合自身的发展特点和服务宗旨，融入一定的文化元素和服务标识。房地产中介服务公司场所装潢装饰应注重以下几方面要素1标识清晰无论是门店的招牌，还是公司的标识，应放置在醒目的位置；2装饰简洁办公家具色调和环境装饰基调应互相协调，显现简洁、大方；3品牌意识在门店显眼位置，张贴营业执照、经营资质证书、办事流程、收费依据和等级等，树立正规、品牌的印象；4环境和谐一是办公文具和办公设施，如工作电脑等，保持一致；二是员工在门店办公时，必须着统一制服；三是办公场所应经常打扫，杜绝灰尘；四是配置适当的季节性花卉。四、招聘服务人员成立房地产中介服务公司，除了必要的事务工作人员外，如会计、出纳、文员等，主要涉及二类关键岗位人员，一是门店店长，二是经纪人员。现就相关人员的工作职责、内容简要介绍如下1店长店长，是房地产中介公司的基石，中介公司经营成效如何，主要取决于门店店长的管理能力。店长是公司制度和理念的执行者，是公司盈利的重要保障，也是市场最前线的指挥官，是一线经纪人的老师和朋友，是客户信赖的最终谈判参谋，而且是公司形象的树立者。1执行公司的各项规章制度，带领全体员工完成每月的考核目标；2合理分配小组成员，并将考核指标分解到人；3制定员工培训计划，并督导实施；4制定月度资源开发计划，包括客源和房源两方面；5指导业绩未达标的员工，帮助分析问题；6负责公司的人事、后勤、财务等事务管理。2经纪房地产经纪人是指沟通房地产卖方与买方之间的联系，促进交易达成并从中取得佣金的代理人、联系人、中间人、经理人或介绍人。其主要工作内容为1采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；2陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；3代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；4申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。我国房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两个层次。3会计1交易资料审核、保管、存档；2制作交易明细帐；3制作业绩提成表；4处理收付款批单；5编制月度成本预决算表；6指导和审核现金收支；7督导工资发放。五、申请注册公司申请成立房地产中介服务公司需要获得行政管理部门的审批，并持批准文件和有关证件向工商行政管理部门办理注册登记申请手续，经核发营业执照后方可开业。依据上海市房地产中介咨询服务公司资质管理暂行办法第六条规定，成立房产中介服务公司的资质要求为1企业注册流动资金10万元以上；2具有一定比例的持证经纪人。工商行政管理局申领注册登记手续申请从事个体工商业经营的个人，应当持所在地户籍证明及其他有关证明，向户籍所在地的工商行政管理所提出申请。对符合登记条件的，工商行政管理部门将发给申请登记表，申请人填写完申请登记表后，将申请登记表送交发表的工商行政管理所，工商行政管理所将有关文件报送区县级工商行政管理局审查，申请者获得营业执照后，即成为个体合法工商户，就可以开始营业。申请个体工商户独资企业开业登记，除须具备相应的经营能力与条件，以及本人提出书面申请外（工商管理部门提供申请表格），还应提供相关证明（件）1身份证明申请人应提供本人身份证2经营场地证明1自有商业用房的产权证2房屋租赁合同及加盖产权人章的商业用房产权证复印件3进入各类市场内经营的需经市场管理办公室盖章批准4利用公共空地、路边弄口等公用部位作经营场地的应提供市政、城管、土地管理等有关职能部门的批准件或许可证3其他证明材料1投资人签署的个人独资企业设立登记申请书2企业名称预先核准通知书3职业状况承诺书4从事国家专项规定的行业或经营范围，应提交有关部门的审批件。六、办理工商税务登记个体工商户成功获得工商营业执照以后，自领取营业执照之日起30天内，持有关证件、资料，在工商注册或单位所在的区县（地区）地方税务局纳税服务所申报办理开业税务登记。办理税务登记手续及须提供的材料如下1营业执照或有关主管部门批准开业的证明；2有关合同、章程、协议书；3银行开户许可证；4法人或负责人居民身份证；5单位公章和财务专用章；6房屋产权证书或租房协议；7技术监督局颁发的全国统一代码证书；8税务机关要求提供的其他证件、资料。七、办理银行开户手续个体工商户在领取营业执照并刻制公章之后，即可到银行办理开户手续，开立银行结算账户。根据中国人民银行关于结算账户管理的有关规定，每个法人仅可开立一个基本帐户，用以提取现金及日常结算支付等，并可根据经营业务的需要，再开立其他的一般帐户。1开立帐户需要准备的资料1营业执照副本及其复印件；2组织机构代码证的副本及其复印件；3法定代表人身份证复印件；4留存印鉴非法定代表人的，需要签署相应的授权书；5公章、财务专用章及预留人名章；6经办人身份证复印件；7法人的税务登记证（含国税及地税）副本的复印件（通常招商银行需要）；8其他需要的证明文件。2办理支票领购手续1经办人的照片；2经办人的身份证复印件（通常工商银行需要）；3设置开立帐户的密码（通常工商银行需要）。第四篇经营管理房地产中介服务作为一个产业，虽然前景诱人、利润可观，但要做好、做强、做大并非易事，需要从基础着手，逐渐积累技术和经验。管理是一门艺术，也是一门学问。不同的创业者有不同的管理方法并产生不同的效果。关于管理的问题因人而异，并与创业者的文化底蕴和社会阅历息息相关。在此，我们仅就房地产中介服务管理中涉及的主要问题作一介绍，供投资者参考。一、房地产中介公司和从业人员为客户提供的服务及承诺1优质服务根据顾客需求，提供优质及多元化服务，通过市场物色适当的房屋供顾客选择，或积极向买家推荐顾客所提供的房屋；2不吃差价中介公司不得参与炒卖楼宇、不吃差价，应协助租赁（或买卖）双方以最合理的价钱最快且顺利地达成交易；3提供信息中介公司应提供翔实和准确的房屋信息，如顾客放盘，中介公司可将顾客所提供的房屋资料妥善保管，不擅自、随意泄露出去；4实地视察无论是否有人看楼或还价，应及时将最新市场情况向顾客反映，并根据顾客反馈要求，约定并陪同看盘；5公平公正尽力协助买卖双方议价，促使双方协商一致，并签订房屋租赁/买卖合同；6产权调研在买卖双方签订房屋买卖合同前，中介公司应查证卖方真正身份及产权情况，并将其告知买方；7代管款项中介公司可设置独立的银行账户用以处理顾客的款项，确保楼款存取安全及完全用于相应的交易程序，绝不挪作其他用途；8手续办理根据客户需要，协助顾客完成买卖过程中的各项手续，包括银行按揭、测绘、查册、递件、过户、领证等一系列手续；9服务费用中介公司服务收费应明码实价，除在各项文件/协议上清楚列明的佣金及协办交易费用外，不得再收受其他任何费用；10交易票据中介公司应向客户开具正式佣金发票，若系代收订金或楼款的，可开具收据，以保障并确认代收客户的一切楼款；11服务热线设立客户服务热线，认真听取顾客的建议及投诉，通过独立调查，严肃处理违规事件，并在需要时对外公布处理结果。二、完善的房地产中介机构应具备的条件1客源房源库存拥有广泛的客户网络，丰富的盘源，且客户固定，以保证中介公司业务的顺利展开；2营业网点布局为吸引客户，占领市场，中介公司往往会拥有为数不少的分行（店），地点遍及市内主要住宅区、商业区，客户可任意选择到其任何一间分行（店）咨询地产相关事宜或为自己提供服务；3从业人员素质中介公司旗下人员学历水平一般都在大专以上，且均具有执业证书；高质素的专业人才，为快捷成交提供了强有力的技术保证；4售前售后服务中介公司除努力促成交易外，还致力于为客户提供多元化的售前指导及售后跟进的服务，包括提供免费查册、免费刊登广告；代办查册、测绘晒图、银行按揭、交易过户、租赁登记、税务申报、电信业务及安居琐事等；5专业规范咨询中介公司会长期聘请熟悉房地产法律、法规的律师、房地产专家等担任顾问，为客户提供有关地产方面专业、规范的咨询服务，协助解答顾客购/售房前后的种种疑惑；6后勤支援体系为配合各营业部门的业务运作，中介公司会成立信息工程部、市场部、客户服务部、企业传讯部等后勤部门，以协助配合一线部门的高效运作；7资讯网络平台为更好地处理业务信息，中介公司一般都会斥巨资装设电脑信息管理联网系统，建立企业内、外部资讯网。对内通过网络平台，将分布于市内不同地域的分行盘源资讯汇集及进行实时交换，为客户提供最快捷、最准确的盘源信息；对外资讯网则着眼于为公众提供房地产方面的信息服务，搜集并发布楼市各类楼盘的资讯，分析预测市场动态，公开内部及市场上的成交案例等资讯数据，努力推动房地产市场信息向规范、有序、透明发展。三、客户在接受中介服务时的权利义务1买方权利与义务1买方有权到房屋所在地作反复实地视察，以作比较；2买方有权了解房屋产权状况及业主的真正身份；2卖方权利与义务1卖方有权选择一盘多放及最终由哪间中介公司成交；2卖方有权选择出价最高的买方成交；但收取定金后卖方反悔的，需赔偿原买家定金及经纪的佣金损失；买卖双方共有的权利与义务1客户有权要求经纪人明确解释合约条款的内容，尤其是价格、面积、付款方式、交楼状况及交易时间等主要条款，避免产生歧义；2客户有权不签署没有对方姓名的买卖合同及要求买卖双方当面签约；3客户有权要求签署具有明确成交期限的买卖合同，避免中介公司或其他炒家，利用签署临时买卖合同至买卖正式递件前这段时间，将房屋转售第三方；4客户应避免全权委托包括中介公司在内的其他人，全权代理出售/购买房屋的事宜。因为受委托人可能会利用顾客的信任，利用顾客的授权，损害顾客的利益；5客户除支付中介佣金外，无须支付如睇楼费、饮茶费等额外费用；但睇楼、交易过程由顾客引起的费用例如交通费等由顾客自行支付；6客户应尊重中介公司和从业人员的劳动，为其提供的服务支付相应费用；7客户不应私下或通过其他中介公司与原中介公司介绍的客户接触，以图自行交易，避免支付佣金；8对中介公司所提供的房屋资料保密。四、我国房地产中介服务行业的前景展望作为一个新生的行业，我国房地产中介服务行业的未来发展潜力巨大，其主要的趋动因素来自于两个方面一是其所依立的房地产行业持续发展；二是行业本身的进一步生长成熟。1、房地产行业的持续向好将创造巨大的市场空间自从1998年国家实行住房商品化改革之后，我国的房地产行业迎来了黄金十年，从1997年至2008年全国商品房销售面积增长了近六倍，年均增长率达到21，商品房价格也有较快的增长。同时房地产开发建设在全国各地也火热进行，2008年全国房地产开发投资完成额达到306万亿，占全社会固定资产投资额的18，为08年GDP的十分之一，房地产行业在国民经济中的支柱地位日益得到加强。虽然08年房地产行业遭遇了巨大调整，市场呈量缩价跌之态势，但09年上半年房地产市场快速回暖，各类行业指标强劲复苏，仍不改长期向好的态势，推动我国房地产持续向好的基本因素也没有改变。基本因素之一是高速增长的国民经济。改革开放以来，我国年均GDP增速达到98,大大高于全球增速，也高于其它新兴市场国家。1990至2008年，我国城镇居民人均可支配收入复合增长率达到82，这一增长每年给房地产市场带来了巨量的有效需求，此外，经济繁荣也来了商业地产供求两旺。受08年金融危机的影响，我国GDP一度出现快速下滑，但目前已经止稳回升，同时世界银行预测中国将成为全球最早复苏的经济体。据有关研究表明，当人均GDP在30004000美元时，房地产行业将快速增长，08年我国人均GDP为刚好超过3000美元，房地产行业将迎来快速发展。基本因素之二是加速中的城市化进程城市化进程是房地产行业的引擎之二。根据纳瑟姆的“城市化曲线”，当城市化率处于3070时，城镇人口迅速增加，城市化进程加速，到2008年我国城市化只有45，处于城市化中期，发达国家城市化率普遍在80左右，世界平均水平也达到50，我国仍然有较大增长空间。此外，与同等发展程度国家相比，我国的城市化进程相对滞后。随着国家政策方针的支持及制度阻障的革除，未来我国城市化进程有可能会变得更加顺畅。按近十年的城市化速度，未来我国将每年新增城市人口12千万，07年我国的城市人均居住面积为27平方米，按此计算，未来每年的新增商品房需求至少在3亿平左右。2008年全国商品房代理销售比例为47，房地产中介服务的代理销售业务无疑将拥有一个巨大市场。同时庞大的房地产开发规模也给房地产顾问策划业务带来持续拓展的机会。另外，由此带来的存量房的增加以及人们对房屋交易的需求将使得二手经纪业务得到长足的发展。2、房地产中介服务行业的自身发展将进一步拓展已有的市场空间房地产中介服务业的成熟将为自身带来更大的市场空间，其成熟表现为行业专业化程度逐步深化，发展模式日益成熟，行业价值的逐步显现，行业地