寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策

大连理工大学硕士学位论文寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策姓名王秋玲申请学位级别硕士专业工商管理指导教师王敬20090516大连理工大学专业学位硕士学位论文摘要随着我国住房公积金制度改革的逐步深化,我国个人住房信贷业务得到飞速发展。为了帮助中低收入家庭解决住房困难问题,提高职工的住房消费能力,我国在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上,于年开始建立了住房公积金制度。在近二十年的发展过程中,公积金制度为提高城镇居民,住房消费水平起到了积极有效的作用。寒亭区的住房公积金制度始建于年,自年发放第一笔个人公积金贷款以来,住房公积金贷款占全区个人消费信贷的比重日渐提高。住房公积金以其低息优惠、服务便捷等特点,已成为职工购房消费贷款的首选。经过几年的发展,目前正处于贷款发放、回收的高速发展时期,鉴于当前法律法规的不健全、配套措施的限制等原因,住房公积金贷款的潜在风险正逐步显现。本文通过分析寒亭区住房公积金贷款的发展历程及现状,总结了这一政策性金融信贷在我区的成绩及经验。然后对存在的贷款风险及风险产生的原因进行了详尽的分析,从理论上阐述了住房公积金贷款风险的复杂性和严重性。同时也参照商业银行对风险管理的先进经验,根据公积金贷款的特点和当地房地产市场发展的要求,深入分析公积金贷款的成因,结合管理学相关理论,从各个角度提出了切实可行的对策和建议来规避可能存在的各类风险。关键词住房公积金贷款风险防范,一大连理工大学学位论文独创性声明作者郑重声明所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下进行研究工作所取得的成果。尽我所知,除文中已经注明引用内容和致谢的地方外,本论文不包含其他个人或集体已经发表的研究成果,也不包含其他已申请学位或其他用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本研究所做的贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢意。若有不实之处,本人愿意承担相关法律责任。学位论文题目兰蠡盏芝坌庄么趣坌尘致圣隍蕴蹉垦堑笙作者签名啦之乞日期珥年月鱼日大连理工大学专业学位硕士学位论文大连理工大学学位论文版权使用授权书本人完全了解学校有关学位论文知识产权的规定,在校攻读学位期间论文工作的知识产权属于大连理工大学,允许论文被查阅和借阅。学校有权保留论文并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印、或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。学位论文题目刍憋耋己盈葱么互兰金堡塑玺丝丝逝塑綮叻作者签名壶幺之釜日期乏翌年。月日日期逝/年兰月垂日导师张专舡大连理工大学专业学位硕士学位论文引言住房公积金制度是职工的长期性住房储金,建立的目的就是为了提高职工住房消费能力,并推崇“低存低贷”的购房融资政策。毋庸置疑,近几年来,住房公积金贷款规模急剧扩大,而贷款坏账的数额仍相对较少。但应看到,由于贷款业务开展的时间不长,贷款总规模还较少,潜在的风险还未完全释放,这就需要我们在今后的工作中,管理好风险和收益,达到“适度控制好风险、通过合理的风险承担、获取稳定的收益的运作管理目标。目前美国因次级住房贷款风险而引发的金融动荡已波及全球。在当前实体经济大环境不景气的情况下,这个问题的出现进一步影响了整个经济的运行。美国次贷风波中首当其冲遭遇打击的就是银行业,重视住房抵押贷款背后隐藏的风险是当前中国商业银行特别应该关注的问题。目前房地产抵押贷款在中国商业银行的资产中占有相当大比重,也是贷款收入的主要来源之一。根据新巴塞尔资本协议,商业银行为房地产抵押贷款计提的风险拨备是较低的。然而一旦房地产市场价格普遍下降和抵押贷款利率上升的局面同时出现,购房者还款违约率将会大幅上升,拍卖后的房地产价值可能低于抵押贷款的本息总额甚至本金,这将导致商业银行的坏账比率显著上升,对商业银行的盈利性和资本充足率造成冲击。在这样一个条件下,住房公积金贷款风险的防范显的尤为重要。建立住房公积金的目的是为了提高职工住房消费能力,且推崇“低存低贷,并倾向于中低收入家庭,发放住房公积金贷款其与美国次贷类似,随着贷款规模的急剧膨胀,房地产泡沫破裂及其他相关因素的变化,住房公积金贷款风险也将凸显出来,一旦风险变成现实,作为负债经营的住房公积金管理中心将面临巨大危机,必将造成资金损失,直接影响缴存住房公积金职工的切身利益,进而动摇住房公积金制度引发社会动荡。因为目前大额的住房公积金贷款就属于住房抵押贷款,因此要密切加强住房抵押贷款的审核和监管,以保证住房公积金长久安全。另外,由于公积金贷款的政策性特点,其主要投向是中低收入家庭,所以面临的风险也高于商业银行。住房公积金贷款风险具有社会性、隐蔽性和长期性,因此做好相关的贷款风险管理工作具有极强的现实意义。公积金贷款风险的防范研究要根据经济形势的发展,多方借鉴国内外行之有效的经验和做法,发展具有中国特色的公积金制度,在保障住房市场稳定、促进经济健康发展等方面起到积极作用。本文针对寒亭区当前住房公积金贷款和经济发展现状,考虑到公积金制度的特殊性,对今后可能出现的风险提出相应的对策,对于保障住房公积金贷款的安全性有重要意义。本文试图通过比较国内外比较有效的应对措施,结合自己对这方面问题的一些研究,从而得出有效及时的防范管理方法。寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策绪论问题的提出我国在借鉴新加坡中央公积金制度的基础上,年在上海市首先建立了住房公积金制度,年起国务院明确为全国统一的制度,并于年月日发布了住房公积金管理条例年月日修订,住房公积金管理条例成为各地制定相关管理办法的根本依据。我国的住房公积金制度至今已经经过试点、发展推广、法制化管理和规范发展四个阶段,提高了城镇居民的住房消费能力,成为城镇职工住房保障体系的重要组成部分,为我国房地产经济发展起到了极大的推动作用。住房公积金管理条例明确规我国的住房公积金是一种强制性、长期性住房储金,定国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工,每月应缴占本人月工资一定比例的公积金,所在单位也每月相应地按职工工资一定比例缴纳公积金,两者均归职工所有。城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金,月缴存额的工资基数按照缴存人上一年度月平均纳税收入计算。各城市结合当地经济、社会发展情况,统筹兼顾各方面承受能力,合理确定住房公积金缴存比例。单位和职工缴存比例不应低于,原则上不高于。采取提高单位住房公积金缴存比例方式发放职工住房补贴的,应当在个人账户中予以注明。各地要根据当地经济适用住房或者普通商品住房平均价格和居民家庭平均住房水平,拟定住房公积金贷款最高额度。职工购买、建造、翻建、大修自住住房,未申请个人住房公积金贷款的,职工本人及其配偶在购建和大修住房一年内,可以凭有效证明材料,一次或分次提取住房公积金账户内的存储余额。我国的住房公积金只能用于住房消费,公积金中心作为资金管理者,在保证公积金提取和贷款的前提下,可以将公积金用于购买国债。自年国务院颁布并实施了住房公积金管理条例后,进一步明确了住房公积金的使用方向,停止利用住房公积金发放新的项目贷款和单位贷款,把今后住房公积金的使用重点定位发放发放个人住房公积金贷款旺。虽然我国住房公积金制度起源于新加坡的中央公积金制度,但是性质与作用与之有很大区别。新加坡的住房公积金制度是政府强制性的长期储蓄,逐步发展为综合性的社会保障制度,其资金的用途也受到严格限制,主要是向政府融通资金。而我国的住房公积金制度是住房分配货币化的重要手段之一,其中国家和单位支持的部分实际上就相当于以货币化方式给职工的住房补贴。其目的在于积累住房建设资金,推进住房分配的货币化改革,提高一一大连理工大学专业学位硕士学位论文居民的住房支付能力。我国的住房公积金只能用于住房消费,公积金中心作为资金的管理者,在保证公积金提取和贷款的前提下,可以将公积金用于购买国债。截至年末,全国住房公积金实际缴存人数比年增长以上,达到万人且缴存范围也扩大到有固定工作的农民工累计归集额达到了亿元,归集余额达到了亿元,已累计发放个人贷款使用率达,已有超过万户家庭通过住房公积金贷款圆了安居梦。本文针对寒亭区当前住房公积金贷款和经济发展现状,考虑到公积金制度的特殊性,对今后可能出现的风险提出相应的对策,对于保障住房公积金贷款的安全性有重要意义。首先,住房公积金制度作为我国政策性住房金融的核心内容,是为广大中低收入阶层居民提供金融服务的,保障广大职工缴存的资金的安全性,就是保障人们最基本的生存需要,具有维护社会稳定的重要作用。其次,在深化城市住房制度改革的进程中,离不开金融服务的支持,对于广大中低收入阶层的融资需要,就离不开住房公积金贷款的帮助。因此保证贷款的安全性,就是保证城市住房制度改革能够得以顺利进行的基础。最后,公积金归集贷款一归还的循环过程实际上就是体现公积金互助性和保障性的过程,保证这个循环过程可以持续进行,就是保证公积金制度可以发挥其作用的必要条件。因此,为了保证公积金的安全性,体现公积金的公正、平等性,在进行公积金贷款时必须重视贷款风险,采取必要措施来规避风险。当前随着房地产市场的蓬勃发展,个人住房贷款呈高速发展态势,住房公积金贷款由于利率低、期限长,成为广大中低收入家庭住房消费的首选。与此同时,相应的风险也趋向复杂化。特别对于山东省而言,因当前偏低的贷款率使得这方面的问题尚未显现,但为保障住房公积金的安全,对潜在风险必须未雨绸缪,防范于未然。因此风险管理将成为本地区住房公积金管理中的及时而重要内容,同时这个住房公积金管理的相对薄弱环节也将得以加强。本文对于今后保障住房资金安全运营,发挥住房公积金政策性住房金融的作用,维护社会稳定等方面具有很强的操作性和极强的现实意义。国内外文献综述从经济学角度来说,风险并非现实的损失或危机,而是一种损失或危机的可能性,由于也有获利的可能,因而不会引起人们的高度注意,但这种损失或危机一旦转化为现实,就难以弥补和克服。所以,我们要通过识别、衡量、分析风险,并在此基础上有效控制风险,用经济最合理的方法来综合处置风险,以实现信贷资金最大安全的科学管理办法扪。寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策在次贷风波爆发之前,美国经济已经在高增长率、低通胀率和低失业率的平台上运行了年多,有关美国房市“高烧不退的话题更是持续数年。中国与美国房市降温前的经济图景存在一定相似性。因此我们更应该借鉴这次波及全球的金融危机的教训,防患于未然,把住房贷款放在长远的经济周期的角度考量。在经济增长阶段忽视风险必将导致经济减速阶段的风险甚至是危机的爆发。房价的快速上涨往往会掩盖大量的信用风险和操作风险。从当前宏观调控态势和运行环境看,中国经济在经历了近年的快速增长后,未来几年中国经济高位增长的势头可能放缓。当经济发生周期性波动时,贷款质量首当其冲。结合我国国情,制定一套稳健全面的防范措施来保障住房公积金的安全、平稳发展。中国人民银行在个人住房贷款管理办法总则中,规定“个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时,借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的,贷款人有权依法处理其抵押物或质物,或由保证人承担偿还本息的连带责任巧。”由此可以看出,公积金贷款在个人住房贷款中是一个特殊种类。因其业务发展时间相对商业银行个人贷款较晚,目前在这一领域可以借鉴的经验不多。为了便于研究,本部分对国内外有关个人住房抵押贷款风险防范的文献资料进行了梳理,并在此基础上介绍国内外的理论研究现状以及各商业银行的风险管理实践成果,以期对进一步的研究提供有价值的参考。国外文献研究住房公积金贷款作为政策性制度,有它本身的特性,但其实质上是一种个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款最初起源于世纪的英国,到世纪初已经作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。由于国外开办个人信贷时间较长,目前个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟,并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。通过对国外个人住房抵押贷款风险研究进展梳理文献发现,目前国外学者在研究个人住房抵押贷款一级市场风险时主要集中在如下一些领域个人住房抵押贷款风险与关系研究等对过去年中的个实证研究进行综述后认为是住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。当前大多数研究个人住房抵押贷款的学者一致认为借款人净资产应是同期的资产市场价值减去同期贷款的市场价值,这种测量同时还应考虑借款人的预期,只有这样才能较好地解释个人住房抵押贷款违约的发生。,得出了同样的结论在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时,大量实证研究显示是,贷款价值比,而不是个人的特征如房屋所有人的流动性一大连理工大学专业学位硕士学位论文资金等来解释违约的发生。等认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率,而且还取决于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯加、新英格兰、德克萨斯州房价快速下降时,违约数量大量增加,银行的实际损失剧增。在美国的其它地区,违约率随着经济环境变化而升降,但只要房地产价格波等动不大,抵押物的贬值就会在一个合理的范围之内变动。用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。在他们的研究中选取的主要变量是、工资、婚姻状况和利率。研究发现在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否起着主要作用,而婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著。而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。他们的解释是世纪年代英国个人住房抵押贷款业务量较少,此时贷款价值比较低,因而在实践中不会产生太大的风险。等通过对美国年间例多户住房抵押贷款违约案例的研究发现,个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的,而与变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低以减小风险,所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异。不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究等,研究发现的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限,的办法。随着利率的变动,虽然每月偿还额不变,但贷款到期日则要进行相应调整。换句话,与固定期限可变偿还额抵押贷款相比,抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对抵押贷款价值进行了评价,并将结果与传统的抵押贷款进行了比较,发现从借款人的视角看贷款比贷款更实惠,但是如果将贷款期限上限考虑在贷款中则两种贷款的差异性就变得不显著。应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险应用或有要求权法把违约看作是一种合理的决策,他们认为当住宅价值资产净值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。该方法将策略性抵押贷款违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权,即将住宅卖给贷款人以换取免除抵押贷款责任的选择权。他们只是从经济人的角度来考察违约选择的合理性。提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权纳入或有资产管理框架,并将失业率和离婚率变量结合起来研究银行个人住房抵押贷款违约风险的概率分布。由于交易成本数据无法获得,因而借款人是否采取寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策了理性违约选择无法直接验证。因此,许多文献的关注点就集中到了“准理性”违约的期权理论。将“准理性违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本,借款人有能力付款,并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。第一次应用损失数据测试了“准理性违约期权模型,用个人住房抵押贷款数据验证结果表明“准理性”假设是错误的,因为违约情况由于地区分布和的不同而变化的。假定剩余贷款本金在时可提前还款,并按市场利率对抵押贷款进行贴现,应用的数据估计了个人住房抵押贷款的市场价值。他们发现贷款价值比超过了仅有的违约,他们认为主要原因是由于交易成本的存在。将期权理论与违约实证研究联系起来,来验证交易成本的重要性。应用地区分布广泛、样本量大的违约贷款数据无损失程度的信息,研究发现个人住房抵押贷款违约事件是否会发生,交易成本和突发事件起着十分重要的作用。用基于期权的风险模型分析了个人住房抵押贷款违约与提前偿还。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产价值具有敏感性。他们的分析还指出重大突发事件如失业、离婚等因素影响着提前还款和违约行为。他们还模拟了在低如零首付抵押贷款的违约概率和政策成本,并与传统的抵押贷款进行比较,结果发现如果通过政策补贴来降低个人住房抵押贷款首付款,则政策成本将会很高。在综述相关文献的基础上,对期权理论抵押贷款定价模型假定当资产价值降到低于抵押贷款价值时借款人就会立即违约而不会等到资产价值进一步下降后再违约这种假设与实证结果的一致性进行检验后认为,这种假设是不准确的,借款人一般不会立即违约,借款人不会马上牺牲未来资产价值进一步下降后再违约的权力。同时他还指出这一假设并未考虑下列一些因素与违约相关的交易成本借款人偿还能力贷款人通过决定是否取消抵押物赎回权的作用影响借款人违约。研究了个人住房抵押贷款提前偿还行为。他们认为过去对提前还款的研究主要集中在抵押贷款的特征和利率的历史变动因素对提前还款行为的解释上。他们在文章中提出应从如下三个方面进行研究应从家庭层面特征如户主特征和房产价值方面研究其对提前还款行为的影响。提前还款期权条件与借款人收入、房产价值问的互动关系对提前还款行为的约束。应用大量数据研究提前还款的规律性。他们研究发现当家庭受到抵押品约束、收入约束或选择权约大连理工大学专业学位硕士学位论文束时,提前还款期权很可能会是一个虚值,其结论是期权价值对提前还款行为的影响贡献率小于。个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险研究了不同风险等级的借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款的自选择问题。在信息不对称条件下,由于借款人的风险类型是一种私人信息,只有借款人自己最清楚,贷款人却知之不多,因而就会存在分离均衡,高风险的借款人就会选择浮动利率抵押贷款,低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号。此外,其它因素如借款人预期搬迁成本、相对于贷款余额房产的市场价值也影响着借款人的抵押贷款选择。认为由于个人具有异质性风险特征,在当前的个人住房抵押贷款风险管理中由于合约设计的不完备性很容易产生道德风险。因此,个人住房抵押贷款风险管理中如何改进合约的设计是风险管理的一个重要组成部分。个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究和选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。,在其模型中除考虑了上述一些变量外,还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释违约情况。应用年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发现,驱使违约的主要动因是房价的变化,之后才是贷款特征、资产类型、贷款规模和县区等因素。利用与先前不同的方法,建立了一套个人住房抵押贷款违约风险评价标准。其资料来源由两家保险公司提供,研究期间从年到年月止,从所有违约与非违约借款者中随机抽取笔违约样本与笔非违约样本。解释变量采用二分法,即数值非即。利用主成份分析法从个变量中提取了个因子,为了识别因子间的相对重要性,用逐步回归分析方式从个因子中提取出个因子来建立判别函数,最后用这个因素进行聚类分析将样本分为六类,并用每类之中的违约与非违约数来评估其违约风险的高低。研究结论认为借款者过去的信用评级和职业是决定违约与否的重要因素。借款人职业之所以重要是因为其与家庭的持久收入直接相关的。研究了邻居特征对个人住房抵押贷款违约风险的影响。该研究调查了邻居特征对联邦住宅管理署抵押贷款违约的影响,调查中同时包括了邻居特征、抵押贷款特征和借款人的特征。通过变量控制,从而将邻居的影响从其它变量中分离出来。该研究试图辨别邻居的种族、收入对住房抵押贷款借款人信誉的影响。研究邻居特征对个人住房抵押贷款违约的影响主要依寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策据的是历史信贷数据。该研究发现低收入区域和黑人聚集较多的区域个人住房抵押贷款违约率较高。该研究还分析了某地区较高的违约率和邻居以前违约记录对借款人获得抵押贷款难易用融资概率衡量的影响。和利用借款人的特征变量如月付款额与月收入比率来预测违约风险。除了上述一些文献外,还有部分文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如,研究了公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响。研究了美国各州取消抵押物赎回权法律对银行损失的影响。应用时间序列损失数据研究了“社区再投资法的影响效果,其主要目的是研究低收入区域获得相对较少的贷款是不是因为市场的失灵或是因为风险差异的存在。结合住宅价格的随在排除提前还款机行走过程和确定性期限结构的条件下,分析了违约价值。由于住房抵押贷款在国外银行信贷总额中占有很大比重,同时银行在住房抵押贷款业务中要面临诸如政策风险、信用风险、抵押物风险、利率风险、购买力风险、房地产市场风险、流动风险等一系列风险,因此国外银行界和学术界非常重视对住房抵押贷款风险的实证研究。目前研究的趋势和角度主要集中在如下一些方面个人住房抵押贷款风险微观特征研究。这些微观特征研究主要集中在三个维度上,即融资风险维度、财产风险维度和借款人风险维度。融资风险维度又主要通过住房评估价值与贷款额之比、住房购买价与贷款额之比、抵押贷款期限、抵押贷款目的、月本金及利息偿还额、月本金加利息税款保险费偿还额、再融资途径、其它担保品价值等指标来衡量财产风险维度主要通过住房购买价格、住房购买价格与评估价格之比、住房类型新房或旧房、房龄等指标来衡量借款人风险维度主要通过借款人夫妻双方职业、主借款人月收入、次借款人月收入如妻子、家庭月总收入、主借款人收入占家庭总收入的比重、主借款人年龄、主借款人在当前工作岗位上工作年限、抚养人数、婚姻状况、借款人信用等级、月偿付本金利息占家庭月总收入的比重、月偿付本金利息税款保险费占家庭月总收入的比重、月偿付住房抵押贷款之外的其它债务占家庭月总收入的比重、月偿付总债务占家庭月总收入的比重等指标来衡量。总的来说,学术界主要研究一些维度的某些指标的变化会对银行住房抵押贷款风险产生何种影响,而银行更多的从操作层面和风险控制方面对上述维度和指标进行权衡分析。大连理工大学专业学位硕士学位论文模型定量分析。国外银行在个人住房抵押贷款风险管理也曾经历了一个逐步规范过程,经过数十年的积累,其数据资料完整连续使应用模型进行科学化定量分析成为可能。应用各种模型分析宏微观指标特征与住房抵押贷款违约风险之间的关系为进一步降低银行住房抵押贷款风险,制定科学合理的指标体系提供了科学的依据,从而使科学研究与风险管理形成一个良性循环的互动过程。期权理论在个人住房抵押贷款风险管理中的应用研究。这些学者认为借款人在住房抵押贷款利率选择、提前还款、违约方面具有一种期权属性,因而用期权理论研究住房抵押贷款风险成为一种新的视角和热点。个人住房抵押贷款一、二级市场互动研究。目前我国个人住房抵押贷款一级市场还刚刚起步,市场运作还极不规范。各商业银行自行制定一套标准,相互间缺乏一致性和协调性,就是同一家银行的个人住房抵押贷款业务操作也很不规范。我们在调查中发现银行个人住房抵押贷款业务基础资料登记中存在很多问题,如反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,就是仅有的一些项目中漏填现象时有发生,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。由于发达国家相对较完善的市场经济体系和政府干预措施的相对弱化,综合国外对个人住房抵押贷款的风险研究成果,他们绝大多数局限于商业性住房金融情况下的住房抵押贷款的风险理论研究,多侧重于技术方面的理论探讨,更多的依赖于市场的监管,而很少有针对政策性住房金融条件下的个人住房抵押贷款的风险研究。国内文献研究我国的个人住房贷款起步较晚,自年发放第一笔个人住房贷款至今才经历短短十几年的时间。由于个人住房贷款具有风险相对低、盈利稳定等特点,在银行流动性相对过剩的今天,它已成为各家商业银行重点发展的业务。根据人民银行提供的信贷统计数据显示,截止年底,我国国内上市银行房地产开发贷款规模为万亿元,个人贷款规模为万亿元,其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款。两者相加约占上市银行贷款总额万亿元的。房地产市场的持续发展推动了越来越快速增长的个人住房抵押贷款业务,这方面的风险也有逐渐增加的趋势。而商业银行在个人贷款风险管理方面也已经有了较完备的体系,这对于住房公积金贷款风险有一定的借鉴意义。住房公积金制度是我国特有的政策性住房金融制度,自年首先在上海建立,年国家把公积金的使用重点定位为公积金贷款以来,已有很多学者和公积金管理人员在研一一寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策究公积金贷款风险的问题。与外国侧重于于技术层面的研究相比,我国学者的研究更多的侧重于对整个市场经济环境的关注和系统方面对风险控制的把握。具有代表性的学者有中国社会科学院经济研究所汪利娜在德国住房储蓄与我国住房公积金的比较研究一文中,将德国的互助住房储蓄银行与我国的公积金制度做了对比,她认为各地的住房公积金中心不是法人实体,而是当地人民政府设立的事业单位,在没有法人资产和独立经济利益约束的情况下,公积金中心很难建立起有效的监督管理机制,如规范的会计审计、信息披露制度和风险防范机制等,这种行政化的管理机构根本不具备为其错误决策和经营失误承担风险的能力。文中还提到了当住房公积金存款的增长低于需求的增长时会导致不能满足借贷需求这种情况的发生,对于今后防范快速增长的个人住房信贷风险指明了一条途径。上海财经大学的王洪卫中国住房金融资金筹措与风险防范机制侧重于研究资金筹集来源与贷款风险防范的对应关系。这也是较早的针对个人住房公积金贷款风险的理论研究。西安建筑科技大学王彬运用盈亏平衡分析法和现金流量分布的期望与方差的基础确定公积金中心的贷款比例上限和下限,对解决住房公积金管理中心贷款资金短缺风险,有一定的理论指导意义。陈东在年提出构建符合我国国情的“住房公积金专业银行来完善住房公积金制度,提高政策性银行的功能,完善内部风险管理机制和外部监督机制,克服现有公积金制度的种种弊端,降低住房公积金的贷款风险招。在年出版的中国住宅金融报告中,对住房公积金贷款中的担保制度、资金供需平衡等方面做了深入研究,但是没有系统的从公积金贷款风险这个方向进行具体的研究。除了理论界的学者研究之外,各地从事公积金管理工作的人员也从实践的角度作了相应的研究。具有代表性的公积金管理人员的研究成果有武汉市住房公积金管理中心主任李楚星在公积金个人住房贷款风险防范机制与管理中,从制度、政策、市场和抵押四个方面分析了个人住房公积金贷款面临的风险及其成因,对个人住房贷款风险类型、成因及防范措施做了研究。随州市住房资余管理中心的喻凤平在住房公积金贷款风险及防范对策中也分析了住房公积金贷款存在的风险及防范对策。该文从物产权风险、信用风险、欺诈风险、贷款条件风险、流动风险、运作风险、不可抗力风险和法律风险等八个方面对公积金贷款风险作了阐述,但是在防范措施中都是给了一些方向性的建议,并没有对某一个问题进行深入分析与解决。大连理工大学专业学位硕士学位论文湖北省住房资金管理中心的王建斌认为,在同时借鉴新加坡的公积金和香港的强积金制度的基础上,把公积金、养老保险基金和医疗保险基金合并到一起,会达到提高资金使用效率和规范管理的目的。天津市住房公积金管理中心的黄小华提出,要想使个人住房公积金贷款获得健康发展,最重要的就是要加强住房公积金管理中心的内部管理,而实现内部管理的标准化是降低贷款风险、实现科学管理和加强内部控制的重要手段。当前由于美国越来越严重的次贷危机的影响,住房抵押贷款的安全性也引起了广泛的关注。对于住房公积金贷款的风险及具体防范措施的研究正越来越多的引起学者们和从业者的重视,这项研究今后必将会更加深入、系统、全面。本文的研究思路与方法本文首先对我国住房公积金制度的起源和发展过程做了简要说明,并针对当前的经济形势和个人住房贷款的发展现状,提出了住房公积金贷款所面临的风险,通过对国内外学者和实际工作者研究理论、成果和实践经验的论述,结合本地区公积金管理的特点,着重介绍了公积金管理的现状,肯定了其在促进本地区住房市场发展所起的积极作用,同时也分析了存在的问题及深层次的原因。通过对公积金贷款风险的综合研究,找出影响风险的主要因素,借鉴国外金融机构和国内各商业银行较为成熟的风险管理办法,结合当地经济发展实际,探索解决办法,从而提出切实可行的对策和建议。具体到贷款风险防范措施,有如下步骤从实践的角度研究分析公积金贷款风险的表现、类型,形成原因与化解措施,力求对其有更深层次的理论探讨,同时能使本文的观点对公积金制度的实际运作和发展具有促进意义。本文在总结前人研究的基础上,对公积金贷款风险的特殊性进行了清晰的阐述和明确的界定,从而对公积金贷款风险的研究有了更加明确的针对性。本文结合国内外的一些成功经验,分析总结出一些关于公积金贷款风险防范、化解的切实可行能够保障公积金安全、平稳发展的新举措。本文对公积金贷款采用以风险为基础的分类方法,分别研究其风险的防范与化解,使防范贷款风险的实际运作思路更清,操作更方便。考虑到本地区住房公积金规模与个人住房公积金贷款正处在发展中期的现状,由于潜在的贷款风险尚未完全释放,本研究通过对贷款现状的分析和相应风险类型的分析及具体对策研究,对于今后可能出现的问题做了详细阐述,并对系统性风险和非系统性风险的资金管理风险做了全新阐述,这将是对住房公积金风险管理制度的进一步丰富和完善。一一寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策寒亭区住房公积金管理中心贷款的业务发展及管理现状寒亭区房地产市场现状潍坊地处山东半岛中部,下辖四区市县,个市级开发区,总面积万平方公里,总人口万,市区人口万。潍坊是著名的世界风筝都,中国优秀旅游城市。综合实力排名居中国地级城市第位。小商品市场排名居全国第位。经济以机械装备,海洋化工,纺织服装,电子信息等优势行业为主。近几年政府大力畅导服务业发展。潍坊是是山东半岛沿海经济开放区重点城市、世界风筝都,也是著名的物资集散地,物流发达,历史上是有名的商埠。在乾隆年间即有“南苏杭,北潍坊”美誉。潍坊市寒亭区潍坊市四区之一,全区面积平方公里,耕地面积万亩,人口万。该区地处渤海莱州湾南岸,地理位置优越,交通便利。因属潍坊城区,寒亭区的房地产市场与潍坊的市场同步,面临的各方面外部因素相同。寒亭区经济发展现状寒亭区属于潍坊老区之一,交通方便快捷,城市功能完善。工农业经济基础较好,近年来,重点打造工业强势经济。区里以纺织服装、机械加工、新型建材、食品加工等为龙头行业,经济历年持续增长,加上区里具备的文化旅游资源丰富的优势,使得该地区经济发展势头良好,地方财政收入历年递增,截止年月份,全区实现财政总收入近亿。据寒亭区统计局年统计数据显示,年在岗职工劳动工资人均达到元。截止年,潍坊市城镇居民人均可支配收入元,增长人均消费性支出为元,城镇在岗职工年平均工资元,农民人均纯收入元,人均生活消费支出元,非农业人口占全部人口的,第三产业从业人口占总人口的,城市化率达。寒亭区住房市场现状据潍坊市统计局年第一季度统计数据,今年我区人均住房使用面积平方米,以三居室、二居室为多,各占比例为、。目前寒亭区住房市场主要由两部分组成,一是开发商自行投资开发,二是城中村改造。由于寒亭区城镇非农业人口较少,以农业人口为主。围绕城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的发展目标,寒亭区制定了城乡协调发展的战略规划。本着迁村并点、社区化管理、充分集约节约利用土地的原则,对城中村进行统一规划、统一开发建设。年,大连理工大学专业学位硕士学位论文寒亭区共有个村庄列入了城中村改造,目前已有个村完成了综合改造方案和规划方案,个村开工或正准备开工建设,其他村庄也在规划编制中。当前金融危机对美国实体经济的影响还刚刚开始,美国经济增长明显放缓,进入衰退的危险仍然很大。世界经济这一轮增长的周期已经逐渐进入尾声,受次贷的冲击,世界经济将被迫进入一个调整阶段,全球的增长速度将会下降。美国金融危机对中国的房地产市场也有重要的影响,但是这种影响是间接的,主要是通过资金层面和心理预期成面发生影响。在美国金融危机爆发之时,中国房地产市场本身就已经开始了调整,美国金融危机将使房地产市场的调整的幅度进一步加大。国内的房产市场是我国经济增长的重要支柱,从中央到地方都寄予厚望,不希望其继续萎缩,但是由于各种社会、政治原因,房价大幅度上涨的状况也很难出现,所以未来中央即使出台政策调节房地产市场,房地产市场回到前几年的火爆还是很困难的,但是中国房地产市场出现如美国一样大幅下降的可能性也是不存在的。我个人估计在美国金融危机延续的背景下,中国经济调整期会比较长,可能年中国会率先走出这一轮的经济衰退,到那个时候会有较好的前景。受国际金融危机大环境的影响,我国企业我市经济也很难独善其身,例如出口企业、钢材企业、房地产企业都受到了不同程度的影响。整体经济市场萎缩,投资及消费指数均有所下降,目前住房交易量明显放缓。由于潍坊市场属于三线城市,房地产市场泡沫成分较少,目前住宅销售均价元尸乎、市区商铺在元/平之间,这个价格在同类城市中偏低。据统计,上半年,市区完成房地产投资亿,同比增长。住宅完成投资亿,同比增长,多层平,高层平成为市场主流。目前潍坊市区的房价收入比约为,处于房价收入比的合理范围。因受大环境的影响,近期房地产市场交易低迷,成交量减小,但是由于房地产商各项成本因素,房价出现下跌的可能性不大,买方观望的气氛较浓。公积金贷款业务管理现状及存在问题潍坊市住房制度改革于年正式开始,按照配套改革、分步实施的原则,先后制定出台了个年度房改方案及个相关配套办法。寒亭区住房公积金管理中心也于年正式成立,住房公积金制度也正式建立。住房公积金制度是改革住房分配制度,把住房实物分配转化为货币工资分配的重要手段之一,它不但有筹资功能,更重要的是它有着转换住房分配机制的作用。住房公积金由职工缴存和单位缴存两部分构成,其中单位缴存体现了货币工资分配的因素另一方面,住房公积金只能用于职工住房消费领域,逐步切断了职工同单位之间的住房纽带关系,达到职工通过住房公积金贷款解决自己住房问题的目的。这是我国城镇住房改革实践赋予住房公积金制度的重要职能。另外住房公积金作为一寒亭区住房公积金贷款风险防范及对策种强制缴存、定向使用的个人住房储金,通过个人缴存、单位资助、长期存储的方式,建立了职工自我保障机制,增强了职工解决自住住房能力,同时也调整了职工消费结构,确保了职工住房消费支出,有利于扩大住房消费,增加住房有效需求,从而推动房地产市场的发展。寒亭区住房公积金管理中心是区财政局的下属单位,接受财政局的直接领导,采取以中心为核心的管理模式,在住房公积金归集方面,通过设立住房公积金开户和存取专柜,实现了与银行对接,信息资源共享。具体操作中,公积金管理中心负责住房公积金开户和存取,银行只负责根据中心开据的凭证接受和支付资金,这样加强了对银行的制约,在资金管理上掌握了完全的主动权。在公积金贷款方面,中心作为抵押权人负责贷款的审批、合同签订、贷款催收、账务处理等一系列工作,受托银行只是根据中心的相关凭证发放贷款和回收贷款。这种管理模式的优点是真正体现了住房公积金管理中心在资金管理中的主体地位,能有效的防范住房公积金贷款风险。在住房公积金管理中心的建立初期,单位和个人各按职工标准月平均工资的缴交。经过年的发展,公积金制度已在寒亭区取得显著成效,资金使用率逐年提高。截止年末,全区筹集住房公积金万元,公积金覆盖率达到,缴交比例,资金使用率为,为整个城市的住房建设筹集了一大笔长期的、稳定的政策性住房资金,提高了职工的住房保障能力,促进了政策性住房金融体系的建立。寒亭区个人住房贷款起步较晚,自年开始发放第一笔个人住房贷款以来,经历了几次贷款政策的调整。个人购房首付款比例由降至贷款年限由年延长至年最高贷款额度由万元提高到万元取消单位担保,降低保险费率个贷范围由房改房、安居房扩大到商品房、经济适用房和二手房缴交住房公积金的实践条件由年缩减为年。截至年末,全区累计发放个人住房政策性贷款万元、户,每年平均增长速度达到以上。个人住房政策性贷款占全市个人住房政策性贷款,个人住房贷款户数占全区个人住房信贷总量的以上,金额占以上,可见我区个人住房公积金贷款以其低息优惠、方便快捷等特点,已成为职工购房消费贷款的首选。个人住房公积金贷款有力地支持了居民住房消费、拉动了我区房地产市场的快速发展。实践充分证明,住房公积金的成功运用,使政府解决居民住房问题的压力大大减轻,并实现了整个社会住房资金投入与产出的良性循环、健康发展。我国住房公积金管理条例第条规定,“住房公积金贷款的风险,由公积金管理中心承担。鉴于目前我国经济正处于转轨时期,单位和个人面临较多的不确定因素,加之制度建设尚在进一步健全之中,这使得住房公积金贷款面临着较大的风险。为了防范人连理工大学专业学位硕士学位论文风险,我区住房公积金管理中心采取了多项措施来做好风险控制工作。诸如完善贷前、贷中、贷后“三查制度,严格控制贷款风险,建立规范的贷款风险化解机制,分散和转移贷款风险,对个人住房贷款实施全过程的风险管理。首先,对房地产开发项目严格审查与审批管理,实行“办事处一委托贷款处一中心领导三级审查制度,完善了与开发商的合作协议,明确了开发商的责任和义务,有效的控制贷前风险,从起点上保证了公积金的安全。同时,严格审查借款申请人资信、经济状况、购房真实程度等条件,制定贷款审核细则,使得贷款审批有