福州金辉物业管理有限公司物业交接管理作业指导书

业主（用户）交接房管理规程一、目的规定公司物业管理处向业主或用户交接房屋（包括住宅、写字楼房、商业用房和工业用房）的手续和管理办法，以保证交接手续完备、责任明确，既有利于物业管理，又满足业主（用户）的需要。二、适用范围适用于本公司各管理处各种类型的房屋和接房的每一个业主或用户。三、职责1、管理处机电人员协助楼管员与业主（用户）进行交接房的验收工作。2、管理处主任负责与业主（用户）办理交接房事宜。四、工程程序和管理方法（一）交房工程流程图查验交房文件接待人员房屋查验业主（用户）、管理处签署房产验收确认书业主（用户）收取物业管理综合费用及相关费用业主（用户）、管理处向业主（用户）交钥匙管理处建立业主档案管理处文档员整改再查验不合格合格登记业主信息、签订前期物业管理服务协议、业主临时公约、消防安合责任书并领取相关资料业主（用户）、接待人员（二）查验交房文件1、管理处接待人员必须礼貌热情接待前来接房的业主或用户，并请业主（用户）提供以下文件或影印件；（1（开发商/建设单位开出的接房通知书或入伙通知书；（2（业主或用户的个人身份证或其他有效证件；（3（属业主委托人接房的，其委托人应持有业主接房委托书、委托人身份证原件及被委托人身份证复印件。（4（属于集体单位的业主或用户还须有委托人的企业法人营业执照、单位开出的证明文件或委托书。2、如果业主/用户交房文件不齐全的，管理处楼管员必须耐心解释，请他（她）补齐文件。（三）签署相关协议，领取相关资料1、应对业主基本信息进行登记，记录于业主用户基本信息登记表。2、与业主/用户签订前期物业管理服务协议，业主（用户）如对协议内容异议的，接待人员必须耐心解释。3、管理处必须向业主/用户提交业主临时公约、消防安全责任书。并主动向业主/用户宣传、解释业主临时公约、消防安全责任书，请业主/用户在业主临时公约、消防安全责任书上签字。业主临时公约、消防安全责任书一式两份，一份交予业主/用户，一份留存管理处。4、与业主/用户签订业主临时公约同时，向业主/用户提供本辖区的其它管理规定，如住户手册、服务指南、二次装修管理规定或“细则”、“收费规定”、“服务承诺”、“用户须知”等。（四）收取物业管理综合服务费用，包括水周转金等。（五）房屋查验1、查验房屋由管理处接待人员带领业主或用户一同进行。2、查验房屋的主要内容是（1）房屋里面的装修与购房合同中的约定是否一致，并查验有否损坏；（2）房屋里面的各种配套设施与购房合同中的约定是否一致，查验有否缺漏或损坏；（3）厨房、卫生间的防水与排水设施要进行闭水试验给业主或用户察看，以便明确今后防水层漏水或下水管道堵塞的责任；（4）查验室内的配电设施是否完好，包括开关、线路、插座、照明设备等；（5）查验室内给水设施是否完好，包括水表、管道、各种水阀、水龙头等；（6）查验室内对讲系统、有线电视系统等附属设施是否完好；（7）其他应查验的内容。3、查验后的结果处理（1）查验合格的，由接待人员抄录水、电表底数，然后业主/用户即可签署房产验收确认书；（2）查验不合格的，由管理处接待人员将不合格项逐项记录于房产验收确认书“记录栏”内，并明确整改责任和整改期限；（3）整改后再请业主/用户查验整改项目，合格后由接待人员抄录水、电表底数，然后业主/用户签署房产验收确认书，并注明“整改项目都已整改并查验合格”。（五）业主/用户签署房产验收确认书凡房屋查验合格后，业主/用户都必须与管理处签署房产验收确认书。并在“确认书”上写明房屋查验合格和在购房合同中约定的配套设备及注明房产移交时的水电表底数。（七）交房屋钥匙1、业主/用户签订业主临时公约之后，管理处接待人员向业主/用户移交房屋钥匙。2、交予业主/用户的房屋钥匙的数量必须记入房屋验收确认书，并请业主/用户签收。（八）向业主/用户交房钥匙之后，管理处事务人员必须将接房通知书、业主临时公约、前期物业管理服务协议、房产验收确认书、业主（用户）基本信息登记表等有关业主/用户文件资料整理归档形成“业主档案”。至此，交接房完毕。五、使用的表格、记录序号名称标识号存放地点存放时间1业主用户基本信息登记表管理处长期2房产验收确认书管理处长期编制饶永旺2005620审核陈春亮2005621审批何新强2005622业主用户入住管理规程一、目的明确规定公司各管理处在向业主/用户交房后，业主用户入住过程的管理和服务的内容以及办法，以保证业主/用户顺利入住并获得满意的服务。二、适用范围适用于本公司各管理处各种类型房屋业主/用户的入住过程。三、职责1、管理处安勤队员负责业主/用户入住过程的交通指挥和安全保卫。2、管理处机电人员负责业主/用户入住过程的机电事宜。3、管理处客户人员负责业主/用户入过程的事务性工作。4、管理处主任负责业主/用户入住过程的管理。四、工作程序和管理办法（一）、业主（用户）入住前的二次装修业主（用户）在入住前要对房屋室内进行装修的，按管理处事务作业指导书“二次装修管理服务规程”具体规定执行。（二）、业主（用户）搬家1、业主（用户）入住搬家如需委托管理处协助联系搬家公司的，管理处应主动接受委托，并按业主（用户）的具体要求联系信誉良好的搬家公司为业主（用户）搬家。2、业主（用户）入住搬家，管理处安勤员需负责为其疏导交通，指挥搬家车辆停靠。一方面为搬家住户提供方便，另一方面又不因搬家而造成交通堵塞。3、居住或办公在高层的业主（用户）搬运家具使用电梯的，有专用货梯的，安勤人员应引导使用专用货梯，以免造成事故，如无专用货梯的，安勤人员应在现场指挥及引导使用，以免造成事故。4、安勤人员要负责业主（用户）搬家过程的安全工作，提醒业主（用户）注意财产安全，预防损坏或遗失。（三）、业主（用户）搬家入住，购房合同中有配置相关设施设备的，管理处客户部人员必须及时配给，并负责为住户解释相关设施设备的注意事项。（四）、业主（用户）搬家入住，管理处客户部人员要主动为业主（用户）介绍辖区周围的环境及其各种市政服务设施的位置如学校、医院、公交车站、市场、商店、邮局、公安派出所、街道办事处等，尽可能为住户提供方便。五、使用的表格、记录（暂无）编制饶永旺2005620审核陈春亮2005621审批何新强2005622公共配套设施接管验收记录年月日NO物业名称委托单位设施名称具体位置序号不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）备注1234567891011121314151617181920委托方代表物业公司代表持有人分发号福州金辉物业管理有限公司企业标准编号福州金辉物业管理有限公司发布目录第一部分物业接管管理规程第二部分业主（用户）交接房管理规程第三部分业主（用户）入住管理规程第三部分相关记录（一）房屋本体接管验收记录（二）公共配套设施接管验收记录（三）机电设备接管验收记录（四）移交资料验收记录（五）钥匙验收记录（六）物业接管验收报告（七）物业项目移交书（八）物业接管移交书（九）业主用户基本信息登记表（十）房产验收确认书房产验收确认书物业管理处NO业主姓名单元号幢室电话验收项目天花板墙面地面门门锁照明灯开关插座窗花其它备注客厅餐厅卧室1卧室2卧室3卧室4卧室5厨房主卫生间次卫生间阳台验收项目地漏排污管给水管洗涤盆给水阀水龙头煤气管水表电表其它备注厨房卫生间阳台空气开关配电箱对讲器门铃其它项目煤气底水表底吨电表底度其它数M3数数钥匙接收序号存在问题整改情况备注123456整改项目7住户验收意见住户签名/日期管理处意见住户签名/日期注以上项目合格的打“”，不合格的在整改项目栏注明，整改完毕合格后在项目上打“”。房屋本体接管验收记录年月日NO物业名称委托单位楼幢号序号不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）备注1234567891011121314151617181920委托方代表物业公司代表机电设备接管验收记录年月日NO物业名称委托单位设备名称型号规格厂家具体位置功率电压电流数量设备配件联系电话序号不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）备注12345678910111213141516委托方代表物业公司代表物业接管移交书NO经双方接管验收合格，物业从即日起交由物业管理公司接管。移交内容详见物业移交清单，双方签证无误。移交方（签章）日期年月日接管方（签章）日期年月日物业移交清单物业名称委托单位建筑面积占地面积绿化面积楼幢数梯位数单元户数序号移交内容备注物业接管管理规程一、目的明确规定了公司对物业进行全面接管的工作程序、工作内容和方法，从而保证物业管理工作的顺利开展，满足业主和用户的需求。二、适用范围适用于本公司与开发商或业主和委员会签订的物业管理委托合同所约定的各类物业项目，包括大厦、住宅小区以及公用设备、设施。三、职责1、管理处楼管员协助工程技术人员对物业的工程技术资料进行接管验收并由文档员归档。2、机电工程技术人员负责对物业接管进行验收。3、管理处主任负责组织对物业进行接管，并办理接管手续。四、工作程序和管理办法（一）工作流程图1、与房地产开发商的接管验收组建物业管理处公司领导、综合部组织接管验收小组管理处、工程部、开发商接管验收验收小组整改开发商再验收验收小组接管管理处资料归档管理处合格不符合2、与业主委员会（业主代表）的接管验收组织接管验收小组管理处、业委员、开发商接管验收验收小组整改业委会再验收验收小组接管管理处资料归档管理处合格不符合明确双方责任业委会整改业委会组建物业管理处公司领导、综合部（二）接管验收的组织物业的接管验收必须建立接管验收小组。接管验收小组的人员由委托方和接管方派人共同组成。人员由以下几部分组成1、接管方的管理处主任和委托方的工程主管或代表；2、接管方的工程技术人员和委托方的工程技术人员；3、接管方的管理处客户主管或其他事务人员。（三）接管验收的主要内容和验收标准1、接管验收是物业竣工验收的再验收，其主要内容是检验房屋建筑主体的安全性和满足物业的使用功能。对于接管原有物业还必须增加接管原管理处的档案资料、财务档案资料和其他物业管理资料。2、验收的标准依据是已颁布实施的房屋接管验收标准（ZBP3000190）和其他相关法律法规。（四）验收的方法主要采取查、看、量、测试等，具体按以下几方面操作。A查阅各项工程竣工验收报告；B根据工程设计资料逐栋、套查验施工质量是否达到要求，并对照工程竣工验收报告，检查有否遗漏验收的项目，发现漏检项目要补验；C依据设施和施工资料查验房屋的各种配套设施是否齐全；D对厨房、卫生间的防水设施要进行24小时的闭水试验，检验其是否漏水、渗水；E对屋面、外墙面、窗户要重点检查其是否渗水；F对供排水管道，特别是预埋部分要进行压力和闭水试验，检验是否渗漏；G对配电、供排水、电梯、安全监控等主要设备、设施要开机进行试运行，检验其安装是否达到设计要求和能否正常运行；H查验各种配套设施是否齐全，有否漏装、漏设；I查验按规定应该移交的工程技术文件、资料，包括主要设备的说明书、合格证是否齐全。J在验收过程中必须逐项填写检查验收记录，并形成物业接管验收报告。（五）接管验收的处理方法1、对于查验不合格的项目，属房屋本体，查验人员应填写房屋本体接管验收记录；属公共配套设施，查验人员应填写公共配套设施接管验收记录；属机电设备，查验人员填写机电设备接管验收记录；属验收资料，查验人员应填写移交资料验收记录，属钥匙移交，查验人员应填写钥匙验收记录；以上记录须经查验双方签字认可，由管理处对以上不合格项目进行统计，并填写物业接管验收报告，并在报告上写明不合格的具体内容、处理方法、整改的意见和完工的期限，由接管验收小组签字认可，然后由委托方组织整改。委托方整改完毕，管理处应组织人员针对物业接管验收报告中不合格项进行复查，直到查验项目合格，查验项目合格后管理处填写物业项目移交书，交接双方签字认可，即可接管。2、对于查验合格的项目，要填写物业项目移交书，由交接双方代表签字，而后即可接管。3、物业逐个项目移交完毕，即可办理物业整体移交手续，由管理处填写物业接管移交书，并经双方签字认可。4、接管验收资料由管理处文档员整理归档备查。（六）使用的表格、记录序号名称标识号存放地点存放时间1房屋本体接管验收记录管理处长期2公共配套设施接管验收记录管理处长期3机电设备接管验收记录管理处长期4移交资料验收记录管理处长期5钥匙验收记录管理处长期6物业接管验收报告管理处长期7物业项目移交书管理处长期8物业接管移交书管理处长期编制饶永旺2005620审核陈春亮2005621审批何新强2005622物业接管验收报告年月日NO物业名称委托单位建筑面积占地面积绿化面积楼幢数梯位数单元户数序号不合格具体内容（应标明具体项目、位置、）处理方法1234567在所属项目中打“”房屋本体公8910111213141516171819共配套施机电设备移交资料其他20续续整改完成期限拟复查时间接管验收