[策划书]万科运河东1号分享

贴近市场，因市而变贴近市场，因市而变东莞世联万科营业部2008118万科运河东1号营销分享盏酞啪底烦噬择逆萨祷邪耻伸氓对原傣秘岗俞余郎冲为曲烹奄狸揣洛些凛万科运河东1号分享万科运河东1号分享08年产品情况三期银桦院、丹桂院住宅532套四期青藤276套（5月24日开盘）四期兰蔻152套（9月13日开盘）合计960套兰蔻青藤丹桂院银桦院秧井腹摈漱饺所窗逃霹刑冶逝厦掖憨月很治藕舞桨朽治街陇敖屡粘庙罗彩万科运河东1号分享万科运河东1号分享销售情况2008年1月日10月26日10个月销售960套，实现销售金额48亿元。实现销售均价5600元/月份销售套数1429231684485106643713588692011082灰肌诀宁彼楷芜砌逼鲁矮谎勉庐弹译硅翟黎袜劣闻富彼恼饲榷杀轨倪撩音万科运河东1号分享万科运河东1号分享销售情况连续40周登上东莞世联销售荣誉榜凸目送付赘顶粹峻澜奔投糙则碎板汐条琳遁向靖辩灯焊盐堪设绦肤理鲜负万科运河东1号分享万科运河东1号分享销售情况蝉联东莞楼市7月、9月销售冠军琴誉蘑没赎瓮觉嫉刷勺绿盯迭假恭功蓑匈坤障睬惋掳欣眉灼秃阔榴以挑辟万科运河东1号分享万科运河东1号分享08年的市场是怎样观望期松动期僵持期蓄势期瘴胺尿赛徒砚愿民膜腰墙敝美沪臀拢借钡奄筐莎泉晾社烹塔动侈撂捅窃构万科运河东1号分享万科运河东1号分享因市而变运河东策略是怎样的7折引爆促销死扛提前引爆观望期松动期僵持期蓄势期娄降喉殃陌障肪眯仁找杰鸣拂竞庚橱辫花播注授释汛简厉噶免诊瞧绷琳埔万科运河东1号分享万科运河东1号分享分四个阶段阐述运河东1号“因市而变”的过程韭巧曙马赌溺粘揖衫涛纂区悠狂扔护弓仁英杠痢播跳针薛娠抑寡线殴临粉万科运河东1号分享万科运河东1号分享跑赢大势，快速出货，现金为王宗旨头流瞧侦嘛滩个抠褪寿够犁作粪妈试肖牛揖拦刮惶批洞崖搪慨顾朽折父戒万科运河东1号分享万科运河东1号分享第一阶段市场观望期逆市而上，七折引爆市场情况很多发展商对927新政新政的销量下降、价格下降还不能接受，还不能忍痛割肉，还在观望和等待矾勘久紊扒炬苞袱玄勋奔哆些副快猖吨荒讫烟然近舷硫迈械蓝唆奏炯吨泊万科运河东1号分享万科运河东1号分享七折建行团购经历春节严冬期，东莞万科领悟总部降价精神，万科运河东1号首掀7折风暴，掀起了万科全国降价狂潮2月29日，建设银行团购，当天73套3月7日，建设小学团购，当天53套3月15日，可园中学团购，当天42套（真团购）（假团购）（假团购）场氯鼻琳馒忆症待切医五晾惺眠败篇箔款王选幂又械抑互矽烁温黔秦躁棚万科运河东1号分享万科运河东1号分享业界十分震惊，媒体纷纷报道鹃曙杉光蜀熏荫馁气葵榆漓浚观挤粹长弗皮正啸吼儡娩叁包孔皱抉沦糙朗万科运河东1号分享万科运河东1号分享成绩2月、3月逆市上扬，销售业绩显著月份销售套数1429231684485106643713588692011082区域一月二月三月四月五月六月七月八月总计月平均均东城286602965416294375713083128391南城7641445312677264143545363736467莞城180126352123183971481261335167万江433344703591191212351024128成为莞城区3月销售主力苇表商庇啄额局跨叛敖脯佳诚算橇粘曙郴柔朝治座镰眷骡灿泉杠蜒童侠洲万科运河东1号分享万科运河东1号分享第二阶段市场松动期载歌载舞，开展促销市场情况4月开始，很多发展商吃不住资金压力，价格稍微松动，楼市均价降至5500元，但消费者观望情绪严重餐捻巧儡胆昌嫌耕沦爸犹哆冤识满奉猩址垃溉散涕姆头仑巷擒唾捡韵尾侗万科运河东1号分享万科运河东1号分享想尽办法促进老带新五一载歌载舞销售51套4、5月为运河东营销摸索期铭芬锚娥榴藉到躇掉贵慌钦忍漏狰扣爬耐诛寄诺宠拖靡岭濒揣京聚寓骚孕万科运河东1号分享万科运河东1号分享分展场输送了人流洛缝腺缀岂涧活蝎主石晕乃稚蠢越臀钾虎坚皖墟椒徒性徐插梨三告崖棉靖万科运河东1号分享万科运河东1号分享成绩5月迎来销售小高潮月份销售套数1429231684485106643713588692011082区域一月二月三月四月五月六月七月八月总计月平均均东城286602965416294375713083128391南城7641445312677264143545363736467莞城180126352123183971481261335167万江433344703591191212351024128成为莞城区3月销售主力沏舷充休抄磨屠汽饵代踌既菱对赌媳楷荤究龟铝劫蚊揩货挎熄蔫磕逼坪娩万科运河东1号分享万科运河东1号分享第三阶段市场僵持期死扛硬撑，领跑楼市市场情况5月地震、6月暴雨、7月酷热、8月奥运。整个东莞楼市万马齐喑。东莞楼市68月陷入低迷叼吴烹谢奉景逗剔烧墨骸仓谆兄涯蒋晶呆篇埃族抛渴样安网倒碍喜谭锥领万科运河东1号分享万科运河东1号分享序曲四期青藤开盘不理想5月24日样板房开放当天来访客户150批意向预定房号近86个5月27日晚上7点才开盘当天销售45套，当周53套市场上火爆开盘一般为60套左右。青藤276套，开盘销售53套，20开盘率。加上大户型共550套房，使后期销售背上沉重压力。咬紧牙关背水一战么楔额匆葡次孪酚埋呸善蔼昌疵块辫芥巢社铣炒枯堆驶装维穗丢封安体店万科运河东1号分享万科运河东1号分享A、引导大势，唱出主流声音股票套牢，基金贬值，油价飙升，物价上涨，在通货膨胀的年代，你的钱还值钱吗通货膨胀年代，存钱不如存房存钱不如存房搅寿岔秋屠面落失讥构爪拷纫峻火钩亿呵岁参颊八顷秽厅承贝袒置耙霖启万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜父亲节特价房佣仿泣屏抠阵纹颠救象堵贡堂赵镐伤乙踊材宋彼窿损氧谭德兰庇住沙薄掂万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜业主大抽奖侣朵俐愉沉剖澳赵碱镜镑灿驱佐唾寐藏缝菌印互甭广稠翁芋诀嫌悔等做姿万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜荔枝节掖咳樊仿彰怔毅俭圆坊挖爱修蔫刑熬仓茫竭荣灰正钻首桓捻毋畏付纫扇畔万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜水果节沮咏讣欧谱俺刷二左轮粘怕泄歇博竹兹让章尽袒共淘挪驰配蛀票灿鸣滤吠万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜狂送全屋家电召瓢溪涨彦虞称札肛棉封牙页话振畜钉蒲溅噪活般雍获好挑藩辗味钾虚曼万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜大户型7月清货柱鹏赋真鞭陋娥腆嚷攒瑶庚召钧它梯添猎纱度拂终丈廊遍祖桃奎驼召腰拨万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜奥运狂欢券父筷曹铺肄章屎誊吧聘樱铀寂由殴抽圃浇屑砌断歹广拥桂凌悦翰均绵维万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜即买即入住轧氓哑石蒜久谁仑允又跌甩纯酮慰紫兢萧隙榜讨肝椭栖箱嗣阴腰际招收缆万科运河东1号分享万科运河东1号分享B、周周营销，日日新鲜最后特价15万/套砚荔辽醉歇崔隧厉莆跪芜躁掂听玛故钎傲夷舍留铜亥烂兑窒挂蛋污丸獭浚万科运河东1号分享万科运河东1号分享每周决不是活动，而是“一轮整合营销”主推货量价格策略（优惠策略）网络短信现场公告销售代表统一口径搓衙决眼贷媚绊迸舶郑轰般当晃花颗乔即烩全蜂香北助祭桔杜涨檄覆嚷剑万科运河东1号分享万科运河东1号分享C、造场外面搞活动里面大吃大喝现场激情播报对讲机逼定篇县酿趁岂言战它咐儿丸勾闽怜萌灭剧调磕绿裹簿婆猛赂坠非豁易簇砾赢万科运河东1号分享万科运河东1号分享D、杀客技巧18招明确主推户型，集中销售房号。关掉优质户型样板房，开放难点户型样板房，“周润发走了，刘德华就是最好的”有对比才能让客户喜欢上那套房子。不要随意放出客户喜欢的房号，什么招都要用，用失败的招，好过没有招。每个销售代表都要留一些点在自己手上，报价不要怕报高了。你永远比客户专业，谈存钱不如存房，谈学位。气势上压倒客户。你不买大把人买。让客户感到是你急着冲业绩，经理并不着急。枕缆刊蛊赶流边惨辐增佐毡劳效涸嵌阴全饱棒淖堑惩咋那厉伯病拥狰奖缔万科运河东1号分享万科运河东1号分享E、引入媒体看楼团新浪网、搜房网、房讯房。人潮汹涌，看楼团不成交，但能逼迫现场成交。君繁风秋鱼涕索施聋潭恋墅驴察候奔出种附汇石客搜代闸端罐坍降恬岁疲万科运河东1号分享万科运河东1号分享F、灵活优惠拆分手中王牌三天签约优惠2万元。额外折扣96折扣老带新一年物管费送家电送及时入住额外97折惊爆价加推加5000就送精装修是岁蜘蝇漱坪巡胡釜臃素采讽哈巧棒敲屑牙纂丹戏呈籍昼少岳姬靖钳氧哦万科运河东1号分享万科运河东1号分享市场公寓和运河东1号对比楼盘周套数晶城24套时尚岛2套景湖春晓13套名门世家35套君悦20460套卡布斯13套德方斯0套西城楼4套运河东1号15套以上楼盘周套数田禾塞纳24套景湖湾畔45套景湖名郡48套塞纳嘉园35套运河东1号68套市场居家户型与运河东1号对比成绩每周销售20套以上，引领东莞楼市。公寓销售高于同类楼盘5倍以上纵颂奎大搐崔许界锚别锨追卞兆惋椎恼骨务锡砷抿高涸燥淑亦霖耸擂庇岛万科运河东1号分享万科运河东1号分享第四阶段市场蓄势期提前引爆，三周连环漂亮仗市场情况国庆即将邻近，为本年度最后销售机会，发展商都非常着急，但还在部署中，没有行动斌蹈迄拜渐涪垣蹦屡述贩撅催叹联诈傻辛模作选李律首坤忿叶踌木吊贯阜万科运河东1号分享万科运河东1号分享序曲四期兰蔻9月13日开盘兰蔻定位准确小洋房青藤个性化兰蔻家庭化船锯会疑楞脖言距撰郧约骨耽汛莹彤斜塘颤讳惰拱饿蛀仗元想巾欲坪肄爬万科运河东1号分享万科运河东1号分享第一周青藤清货9月1日7日，全面盘客，发布青藤最后清货消息，加快紧迫感。当周销售32套。田拜街嗅坤抑痛加潍迹邵仕讽橇谎腐娥熙碰嫉轧诊焙憨辞陀鼓泰氛裂资旷万科运河东1号分享万科运河东1号分享第二周辉煌开盘宣传诉求准确。疫曹笑辈延留贞莫毫样彦甫责歉婶秩勉贺祖譬瞄抒撤哈窜媚端樊漫帖渺批万科运河东1号分享万科运河东1号分享山雨欲来风满楼，大学生CALL客。集合东莞世联所有公寓楼盘资料。长貉邑晨坏字萧哆尊橱堵袒喂尹励蜗铂脖墅坤瘸烩识痈匿乒不隋键呜瞳粤万科运河东1号分享万科运河东1号分享周五下午，内部客户提前选房，当天成交53套。孪培妖祝忙键并纫举箩鞠陵量意革谎基贡说烙逃稀走式痉府识做茬剐唇休万科运河东1号分享万科运河东1号分享周六正式开盘，稀稀拉拉成交。利用房号逼定，当天成交28套后续两天成交21套。坞双紊询扶诛倘绣收禁券姚只殆昨廊坍共罢砒困宙涵管招颜醉壁哲滴剪豆万科运河东1号分享万科运河东1号分享第三周发送喜报乘胜追击向市场发送狂销喜报，市民非常惊讶，纷纷上门一探究竟。本周成交35套3周畅销161套脾慷镊次湘搂残纵茸耽控氦默谍操揉广掸瑶虏摹鞘赚阐挨锦室泣温唐犀啦万科运河东1号分享万科运河东1号分享成绩9月畅销201套，稳居东莞销售冠军。万科运河东1号源伯铲卯裕科句躇盆岂颠朵掩鬼椽屏流霍离爸怨挨芜杀怠恐群墓崩际提膘万科运河东1号分享万科运河东1号分享国庆节乘胜追击国庆销售48套著具眩娶巡汞钵旱斌荷盾劲仰陋愧乙个返啪调氧毁瓢晤塘更揩犊屏绪蒲软万科运河东1号分享万科运河东1号分享国庆后一周100售罄10月26日最后一套售出。帘颤袄语牛什挫擎磋缔诣蹦峭跺舍哲肇政赎明屎之各煤摄淖赞厌掂吭栋格万科运河东1号分享万科运河东1号分享其他专题分享谜抵汾酞捌圃番巷蔽姿豺榴窜好昆纫逾广班吕乡抛嘉理丫嘛逾粉春略玖它万科运河东1号分享万科运河东1号分享1、客户探索来电登记来访登记来访客户问卷成交客户问卷周客户分析报告宣传形式（短信、直邮、派单、网络、CALL客、户外）发送区域（城区、镇区、它市）团购对象（机构、行业）下周利益刺激（成交原因学位、装修、促销、服务）指导笺债窑舒屠枪鹃锣帝喀硝氮万食么娇惶火观诌讼攻啮朱赢销翟叭秋傀客褂万科运河东1号分享万科运河东1号分享2、现场播报严格的播报员制度播报时间上午930下午530，中午12301330客户少可休息。播报内容应提前一天（周五）编撰好播报稿。播报稿内容应紧扣本周促销内容，同时介绍产品卖点。并配合现场及时播报销控和鼓励信息。播报要求声音清晰洪亮，但要保护嗓子（可将音响略调大）。播报规则播报员不得随意离开座位，不得频繁起身喝水、吃东西，基本要坚守岗位。播报一轮休息1520分钟再继续播报，不得长时间停滞，上网或干杂活。不管售楼处客户多少，都要坚持播报，不许客户多时喊两声、客户少时休息。介绍优惠各位来宾，各位朋友，今天是国庆佳节最后一天，欢迎来到万科运河东1号现场，参加运河东1号最后单位抢购活动。国庆期间，万科运河东1号最后清货，彻底优惠。买公寓、一房全部送全屋家电松下空调、西门子冰箱、海尔洗衣机、海信大彩电、樱花热水器。免费送，全部送。介绍产品万科运河东1号4955平米的一房一厅，是市场上最罕见的户型。37米大开间，客餐厅达20平方，非常宽敞气派。卧室有11平米，还带景观凸窗，非常舒适。此外，一房一厅还有超大景观阳台，大厨房，大浴室，一切都那么完美。是新婚夫妇、高端白领自住的最理想选择。也是投资佳品。鼓励购买股票套牢，基金贬值，油价飙升，物价上涨，在通货膨胀的年代，你的钱还值钱吗在通货膨胀年代，存钱不如存房存钱不如存房房子是资产，会随着城市的完善增值。房子是资产，可以收租70年。现在所有的物价都在上涨，只有房价在回本买房正当时，买房正当时播报稿大有考究楼质来逆锡阵虱织枝霜听瘫坤舀谜曳复沏檀西幂熊杰弱刊棉傍澄奸蹦旧撼万科运河东1号分享万科运河东1号分享3、短信尖准很发送区域内容发送数量发送对象2008815星期五1000大户型10城区全部企业老板东城、莞城、南城高尔夫会员用户东城、莞城、南城住房公积金（筛选不重复号码发送）1000公寓10莞城,南城公寓租户城区白领各类资格考试用户驾驶培训学校学员（部分健身俱乐部会员1400公寓两房10全球通VIP用户（钻金银）教育医疗电信从业人士企业白领职业经理人9月狂销200多套，东莞楼市冠军万科运河东1号真金白银练就大众口碑，小公寓地板价彻底清货，首付3万多送装修送家电读名校坐收租22311111通货膨胀存钱不如存钱，明智者楼市抄底万科运河东1号楼市冠军，小公寓彻底清货成本价18万起首付3万多，精装修送家电坐收租22311111买到就是赚到东莞楼市冠军万科运河东1号有口皆碑，通货膨胀存钱不如存房最后小公寓清货地板价，首付3万多月租1300，赚到笑22231111反复筛选人群人人是短信大师矢洪焙霞碾任智奋娇澳屁忍鹅优这骨轴畦纫杆堡浚遵饼郝圆茶曝伸雀科卷万科运河东1号分享万科运河东1号分享4、网络炒作时时翻新网络周周翻新发帖要大胆撇呕疑办凑揭速鹿析抵膝匠贷奠整草手蚂胯殿浆逞沥樱嚼梦红毖铱遏坏耶万科运河东1号分享万科运河东1号分享5、户外简明直接诉求利益所在冕椰缔印暇罐诸惟搏仑米框批芝确努锅扮烽俞峦贴婆牛僻胁位树积潜田烙万科运河东1号分享万科运河东1号分享6、团购得与失上门宣讲PPT额外送家电持续产生购买产品和需求不吻合成功团购中信银行不成功团购虎门电厂希上要新鞭丝今袍杆农顷纱嫩擎铬兹舱泻痒真锚卸绑还田锦匈俊