浅谈如何改进房地产企业稽查方法

1/7浅谈如何改进房地产企业稽查方法以偷税案例分析摘要房地产行业具有开发周期长、税种多、会计核算复杂等特点，房地产企业偷逃税的现象较为普遍。因此，税务稽查部门迫切需要针对房地产企业检查建立一套机制，改进稽查方法，加大稽查力度，打击偷税漏税，降低税收成本，规范纳税行为，保障财政收入。关键词房地产企业，税务稽查，打击偷税随着城市日新月异的变化，房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展，为税收增长提供了充足的税源，已经成为国家和地方财政收入的重要来源。马克思曾经说过“税收是国家的命脉，是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担，任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为，只要存在税收，纳税人就存在偷逃税的主观动机，这给税务稽查带来了新的挑战。一、我市房地产企业偷逃税手段及对应的稽查方法我市房地产企业偷逃税手段有很多，下面以一个案例来阐述其主要手段及税务机关采取的稽查方法。案例JS房地产开发公司偷税案纳税人基本情况JS房地产开发公司为我市的一家私2/7营企业，成立于20XX年3月份，现有职工43人，主要从事房地产的开发和销售。20XX年，该企业申报销售收入2047万元，销售成本1605万元，应纳税所得额为210万元，入库应纳所得税额69万元。20XX年1月至20XX年12月所得税申报数与账面记载一致。企业的偷逃税手段及税务机关采取的稽查方法出售车库等款项不记收入采取审阅法，指对稽查对象有关书面资料的内容进行详细审查、研究，发现疑点线索，取得稽查证据的一种检查方法。稽查人员通过审查竣工验收证明及房产证，发现该公司所开发的甲工程项目已经竣工验收并取得了市房产管理局于20XX年9月5日颁发的该工程项目房权证，通过对上述房权证所列项目的逐一登记审核并汇集，发现该工程3号楼车库面积平方米，5号楼车库面积平方米，6号楼车库面积平方米，8号楼车库面积平方米，10号楼车库面积平方米，1号楼门市面积平方米，2号楼门市面积平方米；通过审核从销售部门调取的楼盘销控表发现大部分车库及商铺已作售出标记，后又经进一步查对该单位所提供商品房买卖合同发现已出售车库21个,累加面积共平方米，金额65万元；销售商铺7个，累加面积共平方米，金额49万元；以上金额共计万元，且合同载明款已付清。但是通过账务检查，发现该企业未将上述款项计入预收账款账户,3/7账面也未反映该部分产品销售收入，根据取得的证据资料，该企业会计承认了该部分车库及商铺已收取款项，但未入账也未申报纳税的事实。经计算，查补该公司营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元，企业所得税万元，土地增值税9万元。未按期结转实际收入采取核对法，指对书面资料的相关记录，或是对书面资料的记录和实物进行相互核对，以验证其是否相符的一种检查方法。稽查人员通过检查企业预收账款等账户，一是发现至20XX年12月31日账面预收账款余额1035万元，经测算该预收账款余额占企业申报年销售收入比例高达；二是预收账款账户未进行明细登记。经分析存有利用该账户隐匿收入之嫌，税务稽查人员首先根据预收账款账户的账面记录按所对应的原始凭证详细内容一一进行登记，将所收取的款项按楼盘楼号进行明细登记并汇集排序；其次将企业所提供的房权证中所列楼盘楼号进行了明细登记并汇集排序，将二者进行比对。通过审核比对发现取得房屋所有权证部分的预售收入为628万元，已按15比例预提企业所得税,上述取得房屋所有权证部分的预售收入628万元至20XX年底仍未按规定确认为实际收入申报纳税，造成少缴企业所得税24万元。以商品房抵顶工程款不记收入4/7采取详查法，指对稽查对象在检查期内的所有经济活动、涉及经济业务和财务管理部门及其经济信息资料，采取严密的审查程序，进行详细地审核检查。稽查人员通过审核从销售部门调取的楼盘销控表及交房记录，发现部分商品房已在楼盘销控表上作售出标记，但通过检查账务未发现账面记有与之对应的预收账款,账面也未反映该部分销售收入，也未结转相应的销售成本,通过深入调查了解，得知该部分商品房属兑换、抵顶产品，经进一步审核企业所提供的各项合同，发现企业与部分建设单位及供应商所签“抵顶、兑换合同”中，标明“经双方协商用商品房抵顶工程款或材料等款项”，经询问及详细核查，对方已按合同规定为开发企业进行了工程施工或供应了货物，但开发企业未将该部分兑换产品作销售收入记账，也未申报纳税，该企业采取此手段少计收入738万元。经计算，结转配比的成本费用后，查补该公司营业税万元，城市维护建设税万元，教育费附加万元，企业所得税19万元，土地增值税15万元。利用成本费用账户调整当期利润采取重点抽查法，指根据事先掌握的纳税人的情况，有目的地选择一部分会计资料进行重点检查。稽查人员为确保企业计入开发产品成本的费用是真实发生的，税务机关有针对性地审核了企业所提供的帐薄凭证等资料，其中5/7重点审查了企业“预提费用”、“产品开发成本”及“销售成本账户”等账户，发现企业“预提费用”账户列20XX年预提某小区暖气增容管道费75万元，计入开发产品成本,经进一步审核相关的账薄及原始凭证发现该部分开发成本20XX年已结转的销售成本为24万元。该企业通过“预提费用”账户调整当期利润，少计应纳税所得额24万元，少缴企业所得税6万元。二、健全检查机制，改进稽查方法上述案例中详尽的反映出房地产企业常用的偷逃税手段和税务机关采取的稽查方法。但是，可以看出，这些稽查方法运用的成效如何，明显受到稽查人员的知识水平和工作经验的限制。目前，如何通过税务稽查，减少偷税逃税行为的发生，是摆在税务机关眼前的一个难题。笔者认为税务稽查部门可以通过建立一套规范的检查机制，改进稽查方法，加大稽查力度。一是查前健全税收指标预警机制，保障稽查选案准确。税务管理局与稽查局建立健全管查联动机制，管理局要健全税收分析机制，按照采集的重点税源户信息分析比对，对辖区监控的重点税源企业开展税源调研工作，及时了解掌握重点税源情况，依据房地产行业纳税情况的历史数据，建立税收指标预警机制，及时向稽查局输送案源。稽查局通过分析房地产企业的税收负担率、成本利润率、企业所6/7得税负担率等指标，分析房地产企业纳税情况的真实性、准确性，并作出综合评定，及时发现房地产企业的偷漏税行为，实现税收的及时、准确预警，保障稽查选案准确。二是查中健全房地产企业的关联检查机制。根据房地产业的经营特点,利用交叉稽查等方式，广泛采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段,及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税情况等方面存在的问题,这样可以形成一套全系统范围的联查配合机制。在日常检查中，以企业的财务账簿为依据，沿交易链条逆向检查，辨别交易的真实性和价格的公允性，尤其是对于关联交易更应该高度警惕。不应单纯依照检查计划或者管理上的隶属关系，只对单户企业的问题进行检查，而应将涉嫌的关联企业也列入检查范围。对于房地产企业收入的确认时间、确认条件、成本项目的构成重点检查，结合同一行业的平均情况，考虑收入与成本的配比原则，杜绝虚减收入、虚增成本的现象。三是查后健全房地产企业违法行为处罚机制。根据心理学家华生所创立的老行为主义激励论，通常，处罚的形式和力度与逃税的诱发力呈负相关关系。处罚的形式越单一，力度越小，对偷逃税者来说诱发力越大。20XX年乌鲁木齐市地方税务局稽查局对10家房地产企业进行了专项检查，共查补税款1746万元，但是罚款只有1207/7万元，罚款占补税数比率只有，这降低了税务机关的执法约束力。笔者认为针对房地产企业的涉税违法行为，应该加大处罚力度，严格依照税收征管法的规定，对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施，确保国