e5东滩房地产组织管理手册-215doc【详细】

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WFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789营销管理和服务的各流程中充分体现，尽可能使流程的关键环节由专业部门完成，需要多方协调的环节尽量减少。促进管理绩效的原则组织设计要能促进管理绩效，因此在部门、岗位的职能与职责设计上尽可能的清晰和专业化，减少多头负责。提高运作效率的原则为提高管理效率，组织设计时尽量扁平化，授权充分，减少责任重叠，在总部机构设置时基本上采取三层的简单机构，同时对不能的职责范围在总部和项目公司之间采用分层次授权的方法，包括各类方案的审核权限、采购权限、成本管理权限等，尽量减少责任的重叠。管控模式的选择根据房地产行业的特点和公司的实际情况，公司总部对项目公司在短期20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789通常总部对项目公司的管控模式按照管控的深度分为财务管控型、战略管控型和操作管控型三种，财务管控型通过资本纽带，依靠公司治理结构，以财务指标进行管理和考核，在组织上总部不设具体业务部门；战略管控型依靠公司战略规划进行管理和考核，通过财务控制、战略规划与控制和人力资源管理等手段进行管控，在组织上总部不设具体业务部门；操作管控型通过总部业务管理部门对下属企业的日常经营运作进行管理，直接对重要的关节操作管理，总部设置专门的业务部门。城发公司管控摸式由于城发公司以房地产开发为主业，急需在总部形成专业能力以及房地产业固有的高风险等特点决定了城发公司在短期海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789时接受两方面的领导在执行日常工作任务方面，接受原职能部门的垂直领导；在完成特定任务（即这一矩阵式组织的目标）过程中要接受项目负责人的横向指挥。任务一旦完成，组织成员仍回到原部门工作。在矩阵式管理模式下，我们将强化项目总经理的职能，在强调项目完整独立运作的同时，强化上海总部专业的整合能力。在矩阵制的管理模式下，项目总经理（或实际履行项目总经理职权的执行总经理）负责对项目总体进度、质量、安全以及建安成本的管理，各职能部门通过项目计划接受项目负责人的横向指挥，公司以项目计划为前驱动而不是总部职能部门任务驱动的模式运作，项目公司对职能部门拥有部分考核权。项目公司人员分为两类，一类为长驻项目公司人员，接受项目总经理直接领导，一类为直接服务于项目公司的职能部门人员，接受双重原职能部门和项目总经理的双重领导，在职能部门人员中，财务与营销人员采用总部直接派驻的形式进行管理。组织机构的设计和职能的分配将基于上述的基本原则和模式的选择20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第三部分、职能架构概述组织机构图实线表示业务管理；虚线表示业务指导说明项目公司的销售部和财务部，分别是总部营销部和财务部派驻机构，业务管理归总部部门。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789组织职能架构概述职能架构框架职能构架是实现顺畅的总部/项目公司管理的前提。架构包括三个层次总部项目强相关部门强相关部门指该部门的主要工作与开发项目的进度质量关联较大，在城发公司，下列部门被定义为强相关部门项目拓展部、营销部、开发部、工程技术部、招标采购部、成本管理部。总部项目弱相关部门指该部门的主要工作与开发项目的进度质量关联相对较小，在城发公司，下列部门被定义为弱相关部门投资管理部、财务部、法务部、综合协调部、企管部、人力资源部。项目公司只纳入到城发房地产业务管理框架下的项目开发公司，属于投资管理部以投资性质参与的公司不在此列。在矩阵制管理框架下，项目弱相关部门（除财务部以外）对项目公司主要以职能服务为主，强相关部门职能管理和职能服务的角色，在项目目标的实现方面承担职能管理角色，在为项目配套的如设计、报批、各类业务办理等方面承担职能服务角色总部和项目公司关键权责划分框架总部和项目公司的关键权责划分是业务流程设计的主要依据之一，也是实现总部对项目公司有效管控的重要海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789第四部分、部门职责部门职责目录1部门通用职责2成本管理部（CB）3招标采购部（CG）4财务部（CW）5法务部（FW）6开发部（KF）7工程技术部（JS）8企业管理部（QG）9人力资源部（RL）10投资管理部（TZ）11项目拓展部（XM）12营销部（YX）13综合协调部（ZH）14项目发展委员会（FZW）15项目公司财务部（XMCW）16项目公司工程部（XMGC）17项目公司合约预算部（XMHY）18项目公司销售部（XMXS）19项目公司综合部（XMZH）20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789部门通用职责1部门规划及管理贯彻执行集团、公司及行业有关政策、制度，负责本专业管理标准及规章制度的编制及修定，并实施；根据公司战略发展规划，负责编制本部门业务规划及年度和月度工作计划；负责指导、监督所属岗位的业务工作。2部门日常工作管理配合完成公司对相关部门的绩效考核工作；负责本部门员工的关键绩效考核指标的建立；根据公司绩效管理制度及考核指标，负责本部门员工的绩效考评工作；负责部门预算项目的编制、控制及执行；负责本部门各类统计报表的编制、汇总及上报工作；配合公司行政部对本部门所使用的设施、设备及办公用品进行日常维护、管理工作；负责提出本部门的培训需求，并配合行政部进行培训实施；负责组织本部门员工的海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789成本管理部部门职责1岗位设置图部门总经理综合管理岗造价工程师岗备注造价工程师按专业设置，分为土建和安装（增加会计师）2部门使命负责公司的成本管理体系的建立、策划、动态成本管理以及成本分析与改进，是公司的项目成本控制中心3部门职责31成本管理体系负责项目整体成本控制，建立和完善公司成本控制体系；负责公司项目成本战略的策划、制定和实施；负责建立项目目标成本责任体系，并负责落实与考核；建立成本监控预警机制。3成本策划负责在产品可研阶段进行成本测算；负责公司目标成本的监控与调整；负责参加对建筑方案设计、初步设计的经济性评审，评审通过后按要求编制目标成本指导书；20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789负责对各投标单位的经济标书进行评价。33成本动态管理负责收集、整理公司范围的有关成本信息，并负责对成本信息进行汇总及甄别；负责监督、指导各部门建立动态成本信息台帐；负责对目标成本控制范围海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789招标采购部部门职责1岗位设置图部门总经理招标采购岗备注招标采购岗根据不同的专业重点设置23人2部门使命综合管理岗负责对项目的工程、材料、设备、服务的招标与采购管理以及供应商的管理，确保低成本和及时的获得项目建设所需要的工程、材料和设备的供应。3部门职责31供应商管理负责收集供应商信息，包括对供应商的评价信息，建立供应商信息库。负责建立对直接采购供应商的评价流程，并定期组织评价，建立和维护合格供应商清单；负责组织成本管理部、项目公司、工程技术部等相关部门/人员对工程供方进行资质预审；负责对供货不合格供应商的信息反馈和督促整改。按照招标领导小组的要求，负责公司各项招标组织工作。32材料及设备采购按照公司招标领导小组要求，负责确定项目材料的采购方式（包括授权给项目公司的采购）；负责项目设备及材料采购总体计划的编制和调整。根据项目公司的采购要求，负责编制材料采购月度实施计划，20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789执行日常的采购作业；负责对授权范围海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789财务部部门职责1岗位设置图部门总经理审计岗2部门使命会计岗出纳岗财务分析岗负责公司的资金、资产进行管理，并进行财务统计、核算、分析；3部门职责31全面预算管理负责公司的全面预算管理；协助确定公司经营目标，协助编制经营计划，动态跟踪调整。全面的分析、评价。3会计核算与资金管理从货币角度如实记录、反映公司业务活动和资产债务情况；按规定准确及时地向集团、税务局等外部单位提供会计报表；负责支出管理、费用报销，日常借款、业务性款项支付、有价单证、现金管理等各种财务收支办理；负责公司会计档案管理。33融资管理负责拓展融资渠道；负责确保贷款资金到位、统筹安排展期及还贷。34税务管理20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789负责公司税务筹划；负责纳税申报、税款缴纳等各项事务办理。35财务分析与公司决策支持对项目立项时对经济效益进行测算，提供战略决策支持；认真审查各类经济合同，提供战术性决策支持；定期组织财务和专项分析、提供决策分析。36项目公司财务管理建立项目公司财务监管体系；委派和考核项目公司财务主管（经理）；审批项目公司财务预算方案；不定期进行项目公司的财务审查，预防财务风险；对超过预算和单笔支付权限的费用支付进行审批。37海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789法务部部门职责1岗位设置图部门总经理法务专员2部门使命为公司提供各类法律支持服务，是公司的法律风险控制中心3部门职责31法律审核对总部商务合同的法律审核。3合约管理编制和修改企业的格式化合同；合同法律知识培训；合同签订前商务谈判中的法律咨询服务；对项目公司权限海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789开发部部门职责1岗位设置图部门总经理副总经理设计管理2部门使命产品策划负责房地产开发项目的投资可行性研究、项目策划、概念设计和方案设计管理和产品研究3部门职责31可行性研究参与项目预先可行性研究，负责对项目拓展部的市调报告和预先可研报告提出专业建议；组织项目可行性研究，并负责在项目可行性论证和策划阶段提出产品设计原则、要点和草案，并就有关设计思路与可研咨询单位沟通、评估；负责按照招标程序向招标领导小组推荐合适的可研外包单位；将可研报告提交项目发展委员会进行论证。32产品定位根据公司的项目进度安排，为产品概念设计和可行性研究提供规划控制要点；负责向招标领导小组推荐概念设计单位，并负责进行的概念设计，最终完成前期产品定位。33规划设计（方案设计）负责向招标领导小组推荐规划设计单位，负责与规划设计单位的沟通联系，并组织项目方案设计的评审；34协助扩初及施工图设计评审负责向项目公司提供已定案的建筑方案及规划的详细参数，并参20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789与审核扩初设计任务书和设计评审；负责参与施工图设计和重大设备材料选型方案的评审；参与项目公司所组织的对涉及外立面、景观及重大建安成本的变更的评审。35协助商务谈判协助项目拓展部参与有关的项目商务谈判，提供专业意见。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789工程技术部部门职责1岗位设置图部门总经理副总经理专业工程师综合管理技术资料管理注项目专业工程师按专业设置，短期海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789导小组对设计单位的评选；负责编制扩初设计、施工图设计任务书，并组织对扩初设计、施工图的评审工作。负责对设计单位设计质量、进度的管理以及限额设计的控制；负责对因公司战略方案调整所导致的相应的设计调整；参与项目公司、施工单位的施工图技术交底。33工程技术管理负责审定设计院提供的主要项目材料清单及设备参数，参与主要设备的招标采购；负责主办重要建筑装饰装修材料的选型工作；在项目公司协助下，对重大施工方案组织专家进行评审。在项目实施过程中，负责为项目公司提供重大工程技术问题的技术支持服务；必要时，参与项目公司所组织的项目例会以及各种技术交底和答疑；负责工程标准化管理，包括工程管理制度的建立和完善；定期检查项目公司工程管理工作程序是否符合公司统一要求；负责业主重大投诉的技术核查，并向项目公司提出处理解决方案；与公司人力资源部协作对工程技术人员进行专业培训、考查；负责组织开展公司四新技术应用管理。34变更管理负责（重大）设计变更的审核、批准；参与项目公司所组织的对涉及重大建安成本的变更的评审；负责协助项目公司对涉及顾客变更的重大技术和设计方面的评审。35工程进度、质量与安全文明管理负责各项目工程进度、质量、安全文明施工情况检查、督促；负责跟踪各项目工程质量通病防治情况，并做出总结；参与工程项目的验收；对公司合作的施工单位、监理单位进行评价；进行工程信息收集、总结，建立工程案例信息库。参与对工程供方的资质预审及评价。36技术资料管理20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789负责项目设计技术资料、文件的收集和管理；负责对项目公司技术、施工资料管理的督促、检查；负责项目完成后归档资料的审核；37成本管理负责落实以公司目标成本为限额的扩初及施工图设计；负责监控设计变更的成本，确保满足目标成本的要求；38工程合同管理负责监督工程合同执行工作，参与合同履约评估；参与审核工程施工合同、材料采购合同、顾问服务合同；39其他事务负责外围工程技术专家团的组建和管理。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789企业管理部部门职责1岗位设置图部门总经理企业管理岗备注计划考核岗计划考核岗设两人，分别负责东滩公司和城发公司计划与考核。2部门使命负责组织制定企业发展战略，公司管理体系建设和优化，部门绩效的评价，保证整体管理工作的有效性，提高公司效率和竞争力。3部门职责31公司战略研究公司发展战略，并就公司的战略调整给予提议。32综合计划管理负责组织落实集团下发的综合计划；负责组织公司的年度综合计划制订以及分解到各部门；负责部门月度工作计划以及项目节点计划的跟踪与监督。33部门绩效评价设计部门和项目考核方案；负责收集各部门的关键绩效数据和工作目标完成情况，并组织对职能部门的绩效考核20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据项目节点完成情况，组织对项目公司的绩效考核。34ISO体系ISO标准和公司的管理要求设计和维护ISO9000体系；ISO文件控制；组织评审ISO9000系统文件；安排海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789人力资源部部门职责1岗位设置图部门总经理人力资源主管岗2部门使命人力资源助理岗员工管理岗根据企业发展战略需要，提供人力资源方面的有效支持；在企业海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789负责公司员工的培训管理（包括项目公司）工作；拟定培训计划；执行培训计划；评价培训效果和督促各部门海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789投资管理部部门职责1岗位设置图部门总经理副总经理投资战略研究岗2部门使命投资管理岗股权事务管理岗负责管理公司的各项投融资活动，制订和实施各类投融资计划，为公司高层决策收集相关信息、进行决策分析以及提供相关服务。3部门职责31投资战略研究根据公司整体发展战略，制订本公司投资战略，包括投资的行业、地域和区域、时间计划以及投资策略。根据投资战略，寻找各类投资机会。负责评审其他部门提供的投资机会。委托项目部、开发部和其他中介机构进行尽职调查，并审核尽职调查报告。32长期投资管理根据公司整体发展战略，结合项目拓展部、开发部及项目公司等提出的项目投资计划，会同财务部共同编制各类投资计划（年度和季度）。对公司对外投资（包括短期投资及长期投资）实施过程中的进度、资金使用情况、可能存在的风险及风险的应对措施等方面的管理。汇总公司上年度对外投资的规模及投资收益，并分析取得成绩的原因及没有实现目标的原因。20082009年中国房地产策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789根据财务部的年度资金使用计划及年度投资计划，参与项目部、开发部对项目的预可研，提供初步投资分析意见。负责对开发部组织的房地产项目可行性研究进行投资可行性方面的评估，参与可行性研究评审。负责投资过程管理，对正处于投资阶段的项目公司，根据项目公司、项目部等提出的投资需求及进度，会同财务部共同编制投资进度安排表。会同财务部根据每个季度报表分析，对公司持有的项目公司股权、资产或其他物业等的投资收益、现金流量作出整体分析等。负责组织相关部门进行房地产项目的后评估工作。33短期投资管理根据证券市场、债券市场、货币市场及其他金融市场等资本市场上各种有价证券的情况和其他投资对象的盈利能力编报短期投资计划。根据公司财务部的资金盈余情况所编报资金状况表，共同协商短期投资的时机及投资方向，包括购买股票、企业债券、金融债券、其他金融衍生产品、国库券、特种国债、委托理财、委托贷款等。负责编制短期投资项目计划书及合作协议等。34股权事务管理参与本公司及被投资公司公司章程、议事规则、重大决策程序及关联交易议事规则等文件的起草。负责处理本公司及被投资公司的各类股权事务，包括股东会、董事会、监事会关于投资会议的各类决议的制作及决议档案保留等负责本公司及