【商业地产】天津滨海浙江大厦可行性研究报告-60页-2007年

滨海浙江大厦可行性研究报告天津滨海浙商投资控股有限公司（筹备组）2007年1月目录第一部分项目概况1第二部分项目开发可行性研究分析4一、项目开发背景4二、项目立地环境分析20三、项目市场分析32四、项目开发方案46五、项目财务测算56六、风险分析58第一部分项目概况滨海浙江大厦是在天津滨海新区纳入国家总体发展规划的宏观背景下确立的。为了更好的服务环渤海、辐射“三北”，搭建天津滨海新区与外省市沟通，促进相互投资、贸易和信息服务平台，天津市人民政府决定建设天津滨海新区“外省市商务区”。滨海新区“外省市商务区”选址于响螺湾，并致力于将该地区建设成滨海新区中心商业商务区的标志性区域（摘自“天津市滨海新区响螺湾商务区投资指南”）。“响螺湾商务区”将提供优惠条件，为兄弟省市来津设立窗口、参加滨海新区建设，实现互利共赢。今年以来，各省市纷纷到该地区实地考察，商谈投资，达成了一批合作项目协议。市政府从中选择了10个条件比较成熟、带动效应较好的合作项目进行签约，签约总建筑面积达171万平方米，总投资额119亿元，“滨海浙江大厦”是10个签约项目之一。“滨海浙江大厦”座落在响螺湾商务区中心地段，成为该区域标志性建筑。滨海浙江大厦效果图项目名称滨海浙江大厦项目开发单位天津滨海浙商投资控股有限公司项目建设内容占地面积199万平方米，规划建筑面积1295万平方米。拟建成集SOHO、公寓、裙楼商业于一体的建筑群。第二部分项目开发可行性研究分析一、项目开发背景1、京津冀联合经济圈，未来中国经济增长“第三极”。目前我国已初步形成了以上海为中心的长江三角洲经济圈，以广州、深圳为中心的珠江三角洲经济圈和以北京、天津为中心的京津冀经济圈。国家统计局公布的最新数据显示2005年，我国国内生产总值达到182321亿元。作为改革排头兵的深圳、浦东和天津滨海新区，其GDP总量分别达到492690亿元、2000亿元、1600亿元的成绩。而长三角、珠三角和京津冀三大经济圈，更以占全国10多一点的人口创造了占全国358的地区生产总值。三大经济发展圈的分布图1、1三大经济圈珠三角城市群覆盖的空间地域范围包括广州、深圳两个副省级城市，珠海、佛山、江门、东莞、中山5个地级市和肇庆、惠州等县级市。其土地面积为22万平方公里，占国土总面积的023；人口为2625万人，占全国的204。长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括1个直辖市上海；3个副省级市南京、杭州、宁波；11个地级市江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山，共15个城市。土地面积10万平方公里，占全国总面积的1；人口7570万，占全国人口总数的59。京津冀城市群的空间地域范围涉及两市一省，包括北京、天津两个直辖市和河北省的唐山、保定、廊坊3个地级市，以及秦皇岛、张家口、承德、沧州等县级市。土地面积326万平方公里，占全国的034；人口2762万，占全国的215。表一三大经济带基本情况比较土地面积人口区域绝对值（万平方公里）占全国比重（）绝对值（万人）占全国比重（）长三角1002410413000589珠三角22050234547204京津唐32590346371215合计15488161238001008全国960100130000100表二三大经济带经济发展概况比较单位亿年份项目2003年GDP增长率2004年GDP增长率2005年GDP增长率占全国比重人均GDP珠三角1158615613394132181161699239842长三角25738118287751363385913417226045京津冀145961081620211183371329328728摘自国家发改委统计数据表三2005年三大经济带横向比较项目全国长三角珠三角京津冀GDP182321338591811618337总人口13亿1300045476371人均GDP14024260453984228782进出口总额14000亿5024亿4110亿1925亿外商直接投资620亿263亿115亿159亿表四主要区域拉动力比较项目长三角珠三角京津冀总量浦东总量深圳总量滨海新区GDP3385921001811649269183371610总人口13000185万4547800万6371140万人均GDP26045113500398426050028728116200进出口总额502419004110182861925500外商直接投资263311111529691592531备注表中GDP、人均GDP单位为亿元人民币；进出口、外商投资为亿美圆。以表三数据，对三大都市圈所属的行政区的经济基本状况进行比较（1）经济社会发展水平从GDP水平看，长三角区域的江浙沪为最高，京津冀次之，珠三角最低。但人均GDP看，江浙沪人均GDP为全国水平的185倍，广东284倍，京津冀为205倍，排序相反。（2）开放度在进出口总额方面，长三角最高，占全国进出口总额的3731，珠三角为4110亿美元，占全国总量的2935，而京津冀仅为1925亿美元，占1375。外商直接投资方面，江浙沪为263亿美元，占全国实际吸收外资总量的424，广东115亿美元，占185，而京津冀为159亿美元，占256。总体分析，长三角居首，珠三角次之，京津冀最后。根据以上对各区域经济社会发展基本情况的分析，我们主要的判断为（1）长三角无疑为全国经济社会最为发达的地区，不但人均GDP全国第一，而且开放度、创新能力也是名列前茅，表明这一区域经济实力强劲，基础扎实，发展潜力雄厚。（2）珠三角的突出优势是其开放度相当高，特别是其外向型特征明显。进出口总额接近江浙沪二省一市，能力超强。（3）京津冀的各项指标在三大都市圈中是较弱的，特别是这一区域的外向型和开放度方面的指标，与其他两个都市圈之间的差距明显。这些指标可以表明京津冀区域内地区间的发展差距大，地区间协作联系在2005年以前也是比较松懈的，京津冀并没有明显地体现出区域整体性运作、协作联系的特征。但是，无法忽视的是，长三角和珠三角除了经济基础雄厚外，关键点是以浦东和深圳为代表的经济特区拉动作用明显，特别是深圳，GDP占珠三角的总量27，浦东仅仅185万人口，GDP占长三角的62。同时，天津滨海新区在这方面也同样表现出突出的优势，人均GDP在2005年首次超过浦东，占京津冀经济圈总量的87,体现了良好的发展态势。正如浦东对应长三角、深圳对应珠三角，一个经济圈的形成和发展离不开强大的拉动力，而深圳和浦东两个经济特区的确立，成为上述两大经济圈发展的引擎。当党的十一届五中全会将“加快天津滨海新区的改革开发纳入国家总体发展战略”中，天津滨海新区成为中国第三个经济圈京津冀经济圈的发展引擎。2、滨海新区投资比较分析21天津滨海新区的基本情况天津滨海新区开发建设滨海新区，是1994年天津市委、市政府积极落实党中央、国务院改革开放的战略部署，从服务环渤海及我国北方经济发展的战略高度，结合天津实际做出的一项跨世纪发展的战略决策。经过全市上下十几年的奋斗，天津迎来了重大历史性机遇。党的十六届五中全会和十届全国人大四次会议通过的国家“十一五”规划建议和纲要，明确指出要“推进天津滨海新区的开发开放”，将滨海新区纳入全国总体发展战略布局。国务院下发了国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见（国发200620号），市委召开了八届八次全会，对推进滨海新区开发开放做出全面部署，标志着天津滨海新区作为国家级经济新区正式进入了实施阶段。天津滨海新区位于天津东部临海地区，包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港，以及东丽区、津南区的部分区域。规划面积2270平方公里，海岸线153公里，常住人口140万。经过十多年的开发建设，滨海新区取得显著成绩。生产总值由1993年的112亿元增长到2005年的160863亿元，年均递增206，人均生产总值达到142万美元。财政收入由236亿元增长到3172亿元，增长124倍。外贸出口由5亿美元增长到185亿美元，增长36倍。累计实际利用外资159亿美元，世界500强中70多家跨国公司在新区投资了152家企业，滨海新区已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。今年一季度，新区经济保持了持续快速健康发展的良好势头，实现生产总值41225亿元，增长204；完成工业总产值113041亿元，同比增长352；实现合同外资1598亿美元，同比增长255；实际利用外资928亿美元，同比增长446；外贸出口达到5016亿美元，同比增长431；完成固定资产投资13837亿元，同比增长276，实现了“十一五”规划第一年经济发展的高起步。22、天津滨海新区的功能定位在2006年5月26日，国务院下发的“国务院推进滨海新区开发开放有关问题的意见”中，将天津滨海新区进行如下功能定位依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为中国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。推进天津滨海新区开发开放，是在新世纪新阶段，中共中央、国务院从中国经济社会发展全局出发做出的重要战略部署。天津滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区和天津经济技术开发区、天津港保税区、天津港区以及东丽区、津南区的部分区域，规划面积2270平方公里。经过十多年的开发建设，天津滨海新区已经具备了进一步加快发展的条件和基础。推进天津滨海新区开发开放，有利于提升京津冀及环渤海地区的国际竞争力，有利于实施全国区域协调发展总体战略，有利于探索新时期区域发展的新模式。推进天津滨海新区开发开放的主要任务是以建立综合配套改革试验区为契机，探索新的区域发展模式，为全国发展改革提供经验和示范。走新型工业化道路，把增强自主创新能力作为中心环节，进一步完善研发转化体系，提升整体技术水平和综合竞争力。充分发挥区位、资源、产业等综合优势，加快基础设施建设，积极发展高新技术产业和现代服务业，努力提高综合竞争力和区域服务能力，提高对区域经济的带动作用。国务院明确了天津滨海新区成为“国家综合配套改革试验区”，使天津滨海新区成为继深圳和浦东后中国第三个“国家综合配套改革试验区”，并给予了一系列的政策支持。包括鼓励天津滨海新区进行金融改革和创新。在金融企业、金融业务、金融市场和金融开放等方面的重大改革，原则上可安排在天津滨海新区先行先试。本着科学、审慎、风险可控的原则，可在产业投资基金、创业风险投资、金融业综合经营、多种所有制金融企业、外汇管理政策、离岸金融业务等方面进行改革试验。支持天津滨海新区进行土地管理改革。在有利于土地节约利用和提高土地利用效率的前提下，优化土地利用结构，创新土地管理方式，加大土地管理改革力度。开展农村集体建设用地流转及土地收益分配、增强政府对土地供应调控能力等方面的改革试验。推动天津滨海新区进一步扩大开放，设立天津东疆保税港区。为适应天津建设北方国际航运中心和国际物流中心的需要，按照统筹规划、合理布局、创新体制、分步实施的原则，借鉴国际通行做法，在天津港东疆港区设立保税港区，重点发展国际中转、国际配送、国际采购、国际转口贸易和出口加工等业务，积极探索海关特殊监管区域管理制度的创新，以点带面，推进区域整合。给予天津滨海新区一定的财政税收政策扶持。对天津滨海新区所辖规定范围内、符合条件的高新技术企业，减按15的税率征收企业所得税；比照东北等老工业基地的所得税优惠政策，对天津滨海新区的内资企业予以提高计税工资标准的优惠，对企业固定资产和无形资产予以加速折旧的优惠；中央财政在维持现行财政体制的基础上，在一定时期内对天津滨海新区的开发建设予以专项补助。（摘自国务院关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见）这是继2005年6月，国务院给予上海浦东新区“国家综合配套改革试验区”政策后，又一个国家级改革试验区，标志着天津滨海新区突破了地区概念，成为中国对外开发的窗口。3、滨海新区与浦东经济特区的比较3、1今年15月两地经济指标比较滨海新区与浦东新区主要经济指标对比计量滨海新区浦东新区指标名称单位绝对值绝对值1地区生产总值亿元76406205第一产业亿元14308第二产业亿元53757254第三产业亿元225061012全部工业总产值（现价）亿元2017073851838771843固定资产投资亿元273583382488347第一产业亿元048400第二产业亿元183074184458156第三产业亿元9003207204251054社会消费品零售总额亿元8080142163061285出口总值亿美元8193285169781616直接利用外资合同数个2122864741直接利用外资合同金额亿美元25381902272110实际直接利用外资金额亿美元140833318084197国内招商实际合同数个个3163421368区县级财政收入亿元4427201826555区县财政支出亿元3619121724907经表中对比分析可以看出天津滨海新区具备极强的发展潜力。按照现行价格统计的工业总产值15月累计数和固定资产投资总额上滨海新区已经超过浦东新区，但在投资结构发展方面，滨海新区第二产业投资占总投资的68，而第三产业占30。另第二产业投资增速明显高于第三产业，工业投资比重过大。（后面就此方面进行详细阐述）而社会消费总额仅为浦东新区的一半，表明新区城市功能尚不完善，还有较大的潜力可以挖掘。3、2两地比较优势分析滨海新区上升为国家战略后，将和深圳、浦东的地位同等重要，但滨海新区本身具有相当的相对优势，且其的发展模式和深圳、浦东也不一样。区位优势不可替代滨海新区位于我国华北、西北和东北三大区域的结合部，地处环渤海地区的中枢部位、东北亚中心，京津和环渤海湾城市带的交汇点，拥有153公里的海岸线，是我国北方地区进入东北亚、走向太洋的重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚、西亚和欧洲的亚欧大陆桥的东起点，拥有“三北”辽阔的辐射空间。滨海新区的开发和开放，将有效地带动整个天津经济的发展，使之成为环渤海地区的一颗明星，并在经济区域中发挥独特的重要作用。土地等自然资源丰富、劳动动力资源充足自然资源对经济发展的效率、经济结构等都具有重要的影响作用。丰富低廉的自然资源禀赋为经济高速增长提供了基础。滨海新区腹地广阔，自然资源丰富，拥有大量的荒地、滩涂、盐田和石油、天然气、原盐、地热、海洋资源等，如表1、表2。土地、石油、地热和海洋资源等为新区形成以现代制造业和现代服务业为主的产业结构提供了有力的资源保障。其中丰富的待开发的土地资源更是为新区建设、经济发展提供了巨大的空间。滨海新区总面积相当于浦东的四倍多，且其中有1214平方公里盐碱荒地，仅这一块就相当于浦东新区整个面积的两倍多，有相当一部分是不适宜耕种的重度盐碱地，可作为生态和建设用地的空间很大，这在国内外大中城市是不多见的。还有大面积的湿地自然保护区和平原水库，生态环境基础较好。此外，滨海新区常住人口达107万，通过新区开发和相关政策吸引了相当大量的外地人口，滨海新区劳动动力资源充足。功能聚集优势滨海新区具有集港口、经济技术开发区、高新技术园区、出口加工区和保税区于一体的功能聚集优势。天津港是中国北方最大的国际贸易港口，货物吞吐量位居世界十强。与世界170多个国家和地区的300多个港口有贸易往来。2005年货物吞吐量完成241亿吨，集装箱运量480万标箱。天津港的进出口货物70以上来自北京、河北、山西、内蒙古等省市，集装箱运量60以上来自“三北”地区。2005年，天津口岸进出口货值8193亿美元，其中55来自北京、河北和西北地区。天津经济技术开发区主要经济指标多年来一直在全国各开发区中处于领先地位。天津港保税区已成为服务华北、西北地区和北方最大的保税通道，进出区货物总值中60以上是外省市创造的。产业优势滨海新区的产业定位主要是致力于发展制造业和现代服务业。就整个产业结构现状而言，滨海新区产业结构为二、三、一型，19942004年第二产业增速在绝大多数年份中均高于第一和第三产业，2004年，第二产业增加值占全市生产总值达698，凸现新区在第二产业的发展优势。从三地比较来看，如图1、2，滨海新区和深圳均表现为比较明显的工业化主导模式，其中滨海新区第二产业所占比重最高、增速也是最大的，尽管第三产业的发展速度正在逐步接近第二产业，但总规模依然偏小，比重偏低；无论是从比重还是增速看，浦东新区已经初步表现出工业与服务业双主导的产业模式了，其中第三产业比重已经达到4695。因此，从产业升级的角度看，浦东的产业更为先进，滨海新区目前仍然以第二产业为主。具体的行业比较，在功能聚集优势带动下和政府积极推动下，滨海新区已经形成了优势比较突出的电子信息、石油开采及加工、海洋化工、现代冶金、汽车及装备制造、食品加工和生物制药等七大主导产业，具备了比较雄厚的产业基础，形成了高新技术产业群。这些产业科技含量高，产业链长，辐射功能强。目前，已经成为我国重要的大型石化基地、冶金基地，IT制造业居全国前列，石油套管产量跻身世界四强。全国1000多家企业为新区的产品配套。三地比较则表明，制造业是滨海新区、浦东、深圳三地的主导行业，深圳侧重于机械和化工；滨海新区和浦东同样侧重于电子信息、冶金、生物制药、汽车等行业，浦东在产业上已经形成规模和在成套设备方面也具有优势，滨海新区制造业虽已具备一定基础，但总体构成单薄，尚有很大的发展空间。综合改革模式比较围绕现代制造业改革消除基本制度障碍滨海新区成为全国继上海浦东之后第二个综合配套改革试点，其作为区域中心的地位大大提升。然而，由于滨海新区开发发展尚处于初期阶段，当前其综合改革特点是仍然消除基本制度障碍、围绕现代制造业改革。同时，上海浦东新区已经开始突出综合配套改革，在确立改革方案和工作机制方面已经先行一步。深圳则强调完善改革的工作机制，对改革机构本身进行改革。滨海新区全局性的改革刚刚由开发区和保税区不足40平方公里的范围扩展到新区全境，尚缺乏实践经验的积累。同时,因为经济发展还处于制造业扩张的产业发展阶段，所面临的困难和要解决的问题都是围绕着制造业的发展和提升而出现的。因此，滨海新区的改革还处在消除基本制度障碍的基础性改革阶段。在这种背景下，天津滨海新区的改革将围绕着创建全国规模最大、水平最高的现代化制造和研发转化基地来进行。改革具体措施包括创建全国一流的科技研发转化基地、建立土地整理储备制度、探索建立功能区带动行政区发展的联动机制、创建开放程度最高的东疆保税港、建立并充分发挥“产业发展基金”的作用等。由此可以预见较之于上海浦东、深圳，滨海新区在当前及今后一段时间里发展现代制造业上具有相当的优势。经济发展模式比较活力强、发展空间大与上海浦东、深圳开发开放之初相比，滨海新区的开发发展，是在科学发展观及“五个统筹”重要思想指导下，以市场推动为主，相关优惠政策支持为辅的开发发展，而不是主要依靠政府直接给予较多资金投入。此外，滨海新区的开发发展所处的经济环境也大不一样，当前我国加入世贸组织的过渡期即将结束，将迎来真正意义上的全面开放，国际制造业转移的步伐明显放缓，新区持续健康的发展唯有依靠提高自主创新能力、提高科技与技术水平。与上海浦东、深圳相比，目前滨海新区的经济规模较小。此外，与浦东、深圳相比，滨海新区国际化程度相对也较低，从进出口贸易总值来看，虽然滨海新区近年增长很快，但是总量远比如浦东和深圳。如2004年浦东深圳进口总值分别为32378亿美元和77846亿美元，而滨海新区则只有13699亿美元。但正因为是以市场推动、技术创新为主要动力，滨海新区开发发展才显得更具有持续性和活力；同时正是因为经济规模相对于丰富的自然资源尚小、国际化程度尚低，滨海新区开发发展才显现出巨大的潜在发展空间。近十年来，滨海新区的经济展现出了勃勃生机，生产总值由1993年的112亿元增长到2005年的160863亿元，年均递增206，人均生产总值达到142万美元。财政收入由236亿元增长到2484亿元，增长95倍。外贸出口由5亿美元增长到185亿美元，增长36倍。累计实际利用外资159亿美元，世界500强中有70多家企业在新区投资，已成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。随着环渤海经济圈的迅速崛起，引发了新一轮外商投资滨海新区的热潮，使滨海新区的发展更为迅猛，经济活力已经超越浦东及深圳。2000年来滨海新区增长速度始终快于浦东和深圳，2004年滨海新区的经济增长分别超出浦东和深圳37和27个百分点。80年代深圳开发带动珠三角，90年代浦东开发带动长三角，新世纪初期，党中央、国务院把规划和建设好天津滨海新区作为国家区域经济发展战略的重要组成部分，为其发展创造了重大历史机遇。滨海新区必将成为中国经济的“第三增长极”，带动环渤海地区成为中国21世纪发展最快的地区之一。二、项目立地环境分析本章旨在通过对滨海新区总体规划、产业发展趋势、交通以及项目基地的定位和政策分析，提出在滨海新区核心区域响螺湾区域建设写字楼和酒店公寓的可行性进行论证。1、滨海新区总体规划11、空间布局一轴沿京津塘高速公路和海河下游建设“高新技术产业发展轴”一带沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”三个城区在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城八个功能区先进制造业产业区、滨海高新技术产业园区、滨海化工区、滨海中心商务商业区、海港物流区、临空产业区、海滨休闲旅游区、临港产业区（规划）。12、功能定位天津滨海新区的发展定位是依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚，建成高水平的现代制造和研发转化基地，北方国际航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。经过15年左右的努力，把滨海新区建设成为具有国内领先、国际一流的技术和管理水平，具有较强自主创新能力的现代制造和研发转化基地；建设成为服务辐射能力强、运转效率高的北方国际航运中心和国际物流中心；建设成为特色鲜明、风景宜人的国际旅游目的地；建设成为具有综合竞争力和世界影响力，服务和带动区域经济发展的改革创新先行区；建设成为以人为本、要素集聚、生态良好的最适宜创业和人居的现代化海滨新城。到2020年，新区生产总值达到10000亿元，年均递增135，工业总产值达到24000亿元以上，口岸进出口总值达到5000亿美元以上。按照空间布局，滨海新区将规划建设7大功能区。其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的103平方公里的先进制造业产业区；生物、纳米新材料研发和制造的25平方公里的滨海高新技术产业区；石油化工、海洋化工、精细化工的80平方公里的滨海化工区；50平方公里的中心商务商业区；天津港、保税区和散货物流区的100平方公里的海港物流区；集航空运输、空港物流、民航科技为一体的102平方公里的临空产业区；75平方公里、海岸线长14公里的海滨休闲旅游区。2、滨海新区中心商务商业区规划塘沽区将按照建设中心商务商业区的规划，在塘沽中心城区50平方公里范围内，将重点开发建设响螺湾、于家堡、天碱解放路、新港船厂、蓝鲸岛、东西沽等地区大力发展金融保险、商务商贸、中介咨询、会展旅游、休闲娱乐、房地产等现代服务业，形成滨海新区的金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、国际性文化娱乐中心和高品质的生态居住中心。3、响螺湾商务区塘沽响螺湾商务区是滨海新区中心商务商业区的标志性区域，位于塘沽区海河南岸，与海河外滩公园隔河相望，规划总面积为171平方公里，规划人口为1万人。该区重点发展商务、金融、办公和商业服务业，将建成滨海新区的国际化综合商务区。商务区规划建设30座20层以上的高层写字楼，投资方锁定为中央相关部委和全国各省市自治区，这样气势恢宏的各省市驻外机构总部级的基地，在国内也是首屈一指，将大大提高滨海新区的城市载体功能。目前响螺湾商务区的基础配套设施建设非常顺利，在完成了土地平整后，已经开始道路、排水等基础设施建设，包括建设全长89公里的9条道路，完成响螺湾商务区一期面积171平方公里的道路和排水工程建设。预计整个工程将于今年11月中旬竣工。随着滨海新区重大项目的纷纷启动，与之相配套的交通项目也将陆续启动。4、进驻企业的特殊政策1）、所得税企业自盈利年度起，前5年按实际缴纳的塘沽区留成部分给予财政支持和奖励，后5年按实际缴纳的塘沽区留成部分的50给予财政支持和奖励。2）、营业税自企业缴纳营业税之日起，缴纳额的塘沽区留成部分，5年内给予50的财政支持和奖励，第六年至第九年奖励比例每年递减10。3）、企业在工商、税务、规划、建设、人防、市政、市容、园林等审批事项环节中享有特别优惠。4）、兄弟省市政府部门、机构和企业高层管理人员的子女入托、学等有关教育方面享有特别优惠。5）、在投资、报件、注册登记手续方面，由“响螺湾商务区”投资项目服务办公室提供统一的代理、代办手续。5、交通路网分析51、滨海新区大交通路网分析511、高速公路海滨大道唐津高速津汕高速国道112高速京津塘高速津晋高速穿港高速京津高速响螺湾商务区“五横三纵”的高速公路网络。“五横”国道112高速；连接天津到北京的京津高速（第二高速）北京天津塘沽的“京津塘高速”连接天津到山西的津晋高速连接天津到大港的穿港高速。“三纵”连接天津到河北唐山的津唐高速；连接天津到汕头的津汕高速；新建穿越整个滨海新区的海滨大道。512、轨道交通黄万铁路李港铁路北环铁路东南环线铁路京山铁路津港轻轨津沽轻轨津汉轻轨滨海轻轨津滨轻轨京山铁路响螺湾商务区滨海新区与中心城区的轨道交通基本为高架轻轨，包括正在运行的津傧轻轨，2007年连通滨海新区天津站；连接天津到汉沽的津汉轻轨；连接天津到大港的津港轻轨；连接天津到塘沽的津沽轻轨；连接塘沽汉沽大港的滨海轻轨。52、项目地周边交通分析响螺湾商务区是滨海新区中心商务商业区的标志性区域，与海河外滩公园隔河相望，规划总面积为171平方公里，规划人口为1万人。该区重点发展商务、金融、办公和商业服务业，将建成滨海新区的国际化综合商务区。目前，中钢集团、浙江商会、深圳和利丰投资公司等10个单位，已正式签订投资协议。响螺湾商务区地理位置优越，距离开发区7公里，距离保税区10公里，目前塘沽区正着手解决海河两岸的交通问题。“十一五”期间，塘沽区计划在海门大桥和海河大桥之间规划包括跨海河开启桥在内的9条过河通道，全面连通海河南北两岸。规划中的9条过河通道包括8座开启式桥梁及一条跨海河隧道，将全面连通规划中位于海河北岸的于家堡中心商务区、海河南岸的响螺湾地区、位于大沽地区的新城镇卫星城。目前，响螺湾商务区的基础配套设施建设非常顺利，在完成了土地平整后，已经开始道路、排水等基础设施建设，包括建设全长89公里的9条道路，完成响螺湾商务区一期面积171平方公里的道路和排水工程建设。预计整个工程将于今年11月中旬竣工。三、项目市场分析浙江大厦由三部分组成写字楼、酒店公寓和裙楼底商。由于裙楼底商为大厦配套项目，在本章中将着重分析天津和滨海新区的写字楼和酒店公寓的市场需求情况。1、天津市写字楼市场分析截止到2004年，天津市写字楼总供应量约为122万平米，集中在三大商圈，即小白楼、南京路和友谊路。三大商务区写字楼供应量比例为其中小白楼占38，南京路占30，友谊路占32。2005年天津写字楼市场新增项目9个，总建筑面积为438万平方米。而同期的天津写字楼实际成交面积总为22万平方米，同比2004年上涨15，其中租赁型写字楼成交面积为54万平方米，销售型写字楼成交面积为166万平方米。进入2006年以来，预计天津写字楼市场将新增进入市场的项目有12个，总建筑面积约为39万平方米。预计2006年天津写字楼总成交面积将为约24万平方米，同比2005年上涨9，其中租赁型写字楼成交面积将为约6万平方米，销售型写字楼成交面积将为约18万平方米。2、天津市区写字楼售价和租金分析天津市写字楼租金、售价水平一览表项目名称项目地址类别面积售价（元/平方米）租价726层写字楼7090平米阳面9000阴面8100，每加一层50元只售不租创展大厦河西区南京路10号2729层公寓/待定只售不租友谊大厦河西区友谊路与黑牛城道交口写字楼130300平米8800起价，如贷款收付40，十年还清300平米以上可租，28元/平米/天（含物业，水电另付）付三押二金皇大厦河西区南京路20号写字楼100300平米只租不卖36元/平米/天电费另算092元/度付一押三大安大厦河西区友谊路41号写字楼55383平米六楼起价10000每层加50100元3元/平米/天付三押一泰达大厦河西区解放南路256号/浦口道10号写字楼73380平米只租不卖28元/平米/天（含物业）电费另付09元/度付一押一图书大厦河西区小白楼写字楼/只租不卖21元/平米/天（含物业）电费另付付三押一广银大厦河西区绍兴道丁家桥写字楼/起价7300元/平方米2元/平米/天，不含水电物业，季度付款国际大厦南京路写字楼/只租不售8元/平米/天恒华河西区大沽南路与琼州道交口商务公寓1509000元/平米2元/平米/天物业费3元/平米/月空调单收048元/度付三押二恒华帝豪河西区大沽南路与琼州道交口VIP商务写字楼150以上980010300元/平米25元/平米/天物业费65元/平米/月今晚报大厦南开区南京路358号写字楼只租不售4元/平米/天（含物业费）电费另收国华大厦河西区大沽南路857号写字楼9层起价8600元/平米，均价9000元/平米，物业费49元/平米/月空调单收费09元/度25元/平米/天（含物业费）公寓100180100至2003500元/月5000元/月河川大厦和平区南京路写字楼最小2002元/平米/天（含物业）远洋大厦河北区远洋广场1号酒店式公寓120170只租不卖32元/平米/天（含物业）付一押三丽晶国际商务大厦河西区围堤道53号增号写字楼物业费18元/平米/月未定从上述表格中可以分析在销售型写字楼中，市区价格普遍较高，起价一般在8000元/平米以上，平均价格在850010000元/平米。在出租型写字楼中，由于各种写字楼存在着硬件投入和地段商务氛围的差异，差价较大。顶级写字楼仍属国际大厦，租金在9元/天。其他写字楼的租金区间一般为25元之间。甲级写字楼在34元之间。3、天津市区写字楼租户分析主要的租赁商的企业所属的行业是金融业，保险业，制造业和贸易物流业。承租商的特别关注的区域是很集中的。大多数跨国企业选择国际商场和津汇广场。有很少一部分选择小白楼附近的地方。小到中型的写字楼目前很流行。63的承租的面积在300平方米以下。有些小型的企业选择在酒店和高档的公寓办公。大面积的租用写字楼（超过1000平方米）的很少。保险和贸易公司是租用大面积写字楼的主要客户。欧美企业，具有很强的租金支付能力，他们一般选择等级较高的写字楼办公。国内租用A级写字楼的只限于金融业，保险业和物流贸易类行业。国内企业对于A级办公楼的需求在逐年的增加。房地产行业和专业的咨询机构对写字楼的需求也在增加。天津的房地产市场正在吸引越来越多的海外和国内的房地产开发商和投资商，同时专业的咨询公司也在扩大在中国的业务，这样会带动天津金融和保险业的发展。4、滨海新区写字楼市场综合分析项目名称项目地址类别面积售价（元/平方米）租价滨海金融街第三大街滨海金融街写字楼/高层9000多低层8000多高层3元多/平方米/天低层2元多/平方米/天豪威大厦第三大街/15元/平方米/天华辉大厦第二大街写字楼/075元/天/平米天保金海岸开发区第三大街太湖路写字楼/均价6000还未开盘占地面积100万平米，建筑面积160万平米瑞丰大厦开发区第二大街写字楼200300/27元/平米/月第四杰座泰达大街与黄海路交口洋房式写字楼147289起价6580元/平方米均价7000元/平方米只卖不租开发区银座大厦第二大街写字楼4301200025元/平米/月从上表中可以看出，滨海新区的写字楼实际供应量不大，整体销售和出租情况良好，基本销售价格水平在700012000元/平米，与市区价格相差不大。从租金水平看，一般甲级写字楼的租金水平维持在253元/平米天。与市区一般写字楼水平相差不大。但是，滨海新区目前的宏观背景已经发生了巨大的变化，用历史的眼光来评判未来的发展是没有依据的，预测未来滨海新区写字楼市场的走势必须参照浦东新区的写字楼发展状况，为项目制定科学的发展规划。5、上海写字楼比较分析51、经济发展状况上海市近5年保持12的经济增长。1990年2005年上海浦东国民生产总值增长表2005200420031999199819971996199020002001200205001000150020002500年份GDP（亿元）浦东新区则保持20以上的经济增长势头，这一点与天津和天津滨海新区的发展是一样的。52、外商直接投资随着长三角经济圈的崛起和浦东新区开发开放步伐的加快，上海吸引了大量的外资进入。2001年至2005年，平均每年外资投入量保持在110亿美圆左右，波动不大。表明上海长期为外商投资看好，预示天津和天津滨海新区也将保持这样的发展趋势。在经济持续增长，外商投资长期保持较高水平的基础上，上海的写字楼市场近几年以来供不应求。53、上海和浦东写字楼市场分析531、上海甲级写字楼供应量、吸纳量和空置率1999年以来，上海一直保持着吸纳量高于投放量的趋势，截止到2006年一季度，甲级写字楼的空置率仅为2。截止到2005年底，上海甲级写字楼供应量为325万平米。以2005年为例，浦东写字楼的供应量高于其他地区，显示了新区的领头羊作用。从上图中显示，截止到2005年，浦东甲级写字楼总量总量为上海市的30。空置率为6。54、价格和回报率自99年以来，上海甲级写字楼的租金平均每年保持一定的增长趋势，经过了新区开放头两年的震荡期后，在第三年产生了17的增幅。后经过回落，保持4的平均增长速度。对本项目有较大的参考价值。预计本项目的建设期为2年，按照浦东的趋势，到第三年正式第一个价值高峰期，投资写字楼的客户将获得较高回报。上表显示，上海投资写字楼的客户的年回报率稳定在75以上，这对于浙江民间资金应该有一定的吸引力。销售价格则显示逐年递升的趋势，2005年平均价格为3870美圆/平米。相当于天津的3倍，但随着天津滨海新区的崛起和天津北方经济中心地位的确立，天津特别是滨海新区的写字楼市场前景光明。55、天津滨海新区近期住宅市场分析由于项目组合中，计划建设一部分销售型酒店公寓，因此对滨海新区特别是塘沽区住宅市场进行分析。551、滨海新区上半年住宅市场分析2006年上半年除1、2月份外，天津商品房成交量走势总体趋向平稳。1、2月份受春节影响，成交量出现低谷；6月份由于国家宏观调控政策出台，市场呈现观望局面，成交量有所下滑。整体来看，全市商品房成交价格保持在5000元上下，走势平稳。市内六区成交价已超过6000元/M2，保持一个稳步上涨的趋势，月均上涨速度约2。塘沽区、开发区房价处于新四区和五县之间,保持一个中档水平。塘沽地区受滨海概念的影响，房地产成交市场持续升温，以及区域整体消费水平的提高，成为继南开区之后，住宅商品房市场成交最为活跃的区域，市内各六区占成交量绝大部分的局面已经完全被打破。由于滨海新区概念给市场带来的乐观预期，相信滨海地区的成交量将会继续保持不俗表现。552、塘沽区成交量分析从销售量来看，开发区所占比例最大约为45，其次是塘沽津塘路北部地区为383，新港地区1582。553、成交价格分析2006年上半年塘沽区商品房住宅销售均价为4755元/平方米，开发区销售均价为6637元/平方米。到2006年6月，塘沽区可售房屋的市场报价平均已经达到5109元/平方米，开发区目前市场报价平均达到6913元/平方米，比2005年末分别增长了1606和866。塘沽区、开发区今年的住宅市场价格均较2005年又有所提升，但相对涨幅逐渐趋缓，而且塘沽区的涨幅较开发区大。554、塘沽区新近开盘项目项目名称所属板块剩余户型目前均价销售情况备注贻景花园1105200余房10套尾盘贻正嘉合1305300余房多层13套尾盘水域未来城1501805500临水6200售出3套729临水组团开盘裕川家园海洋高新103、1245400已售70318上市贻信康庭135（少量102、110）5600余房多层10套（顶层）；高层70余套（西房山、顶层）尾盘世纪向阳居1385500已售803月底上市林立鑫铭水岸塘沽中心140、1555600余房20套尾盘贻成尚海国际1605400已售50停盘贻芳嘉园1064800已售90尾盘紫云国际新港135180（少量103）5600余110套尾盘爱丽榭150（127）7300已售9056开盘万通新城国际60、80、1008000A3已售出200余套小户型伴景湾泰达居住1802447800二期已开2栋的50大户型御景园邸三期1847800余房120套（7月未售）78开盘东方名居138、1426400138余6套7月初再次公开滨海新城开发区中心150、170、200630073003套15079交换空间天津海选见面会7月份，销售步伐迟缓，大户型成难题通过调研分析，各在售项目的销售均价涨幅微弱，大多数项目价格仍保持在3、4月份的水平，侧面反映出塘沽、开发区在售项目销售速度缓慢。从实际销售情况摸查看，项目月度销售量明显减少，销售现场到访客户甚少，市场需求的观望态度十分严重。在售产品以大户型为主，该类户型的消化在上半年已释放多数，加之税费政策的调整，大户型成为销售难点。近期亮相项目项目名称所属板块开发商建筑规模面积区间销售均价亮相时间上市时间弘基天城塘沽中心弘基置业2栋30层左右高层中小户型居多未定7月中旬9月底新馨家园新河地区永丰地产5栋24、27层高层701105000以上7月中旬9、10月份贻成尚北海洋高新贻成集团21栋2833层高层50130未定7月中旬8月中下旬天保金海岸泰达居住天保房产临三大街24层高层6016058008月中旬10月份中小户型将唱响主旋律以上项目均为7月份在市场中的亮相项目，媒体投放以路牌、车体为主，预计在9、10月份将集中上市，大多以中小面积为主力户型，目前处于项目咨询期。目前，塘沽及开发区已经成为外来人口以及各类人才的聚集地，使得聚焦效应日益显现。这其中就包括数量众多的应届毕业生以及工作不久的年轻人和一些具备一定资金的中小投资者，加之本地人口的刚性需求，这类人群恰恰就是小户型的购买群体。小结滨海新区住宅市场前景乐观，但要详细分析消费者心理，以小户型公寓房为主力房型的楼盘，将成为今后一段时期的主力军。四、项目开发方案夜景透视图1、方案说明本项目座落在天津市塘沽区“响螺湾”商务区中心地段，占地面积199万平方米，规划建筑面积1295平米（含地下部分）。拟建成集写字间、酒店与SOHO办公、裙楼商业于一体的建筑群，序号业态建筑面积备注1地下278万M2地下两层建筑，设备房及停车场2商业裙楼188万M2服务配套、会务3办公建筑454万M2/4酒店及SOHO375万M2/合计1295万M2其中，公寓户型的设计趋势是更人性化、舒适化，户型面积以一室、两室和三室为主。面积有三种区间4560平米，90平米和140180平米，强调大客厅，有标准的厨房和卫生间，还可以注入一些新的元素，包括开放式厨房，佣人用间和后门等。公寓标准层平面写字楼标准层平面2、项目开发成本滨海浙江大厦工程预算表（续一）一类费明细（以初装修计算）面积造价序号工程和费用名称单位万元指标备注一地下1土建工程27800778428003基坑支护M27800528190工程桩1295001036804给排水系统27800111405消防系统278001946706暖通系统278002781007电气系统278002781008电梯27800222809弱电系统278001334810小计278001045363760二裙楼1土建工程18800188010002室内初装修188005643003外檐装修188005643004给排水系统1880094505消防系通系统188005643007电气系统188002441308电梯1880024061289弱电系计18800439462237三办公1土建工程45400454010002室内初装修4540013623003外檐装修4540013623004给排水系统45400227505消防系统454004541006暖通系统454009082007电气系统454006721488电梯454004541009弱电系统454003177010小计408600102962268面积造价序号工程和费用名称单位万元指标备注四酒店SOHO1土建工程37500375010002室内初装修3750011253003外檐装修3750011253004给排水系统37500188505消防系统37500300806暖通系统375007502007电气系统375005251408电梯375003751009弱电系统3750026257010小计37500840052240五室外工程1土建工程70001402002围墙M850516003管网工程70002453504绿化工程3000301005小计1017046645一类费用合计1295003401072626滨海浙江大厦工程估算表（续二）二类费明细配套成本合价序号费用名称单位取费基数取费标准（万元）备注1市政基础设施配套10170020020342非营业性公建配套101700003供热建设费10170016516784自来水配套101700252545排水配套101700252546电力配套费（含一户一表）KVA101700197020037有线电视1017006618通讯101700220合计630400前期费用明细序号费用名称单位取费基数取费标准合价备注1墙改费1295002431002设计招投标129500067803施工招投标管理费129500564704标底预算编制费1295004518/5设计费12950045582706测绘费1295001316807规划费129500225908环评费129500112909质量监督费12950016202210地质勘察费1295004518011工程监理费129500202590012施工图纸审查费1295002259013商品房登记手续费1017009915014商品房销售面积计算费1017002203015商品房销售许可证登记费10170015153016施工临时水电1295005648017散装水泥基金1295001129018竣工档案编制费12950011142019合同审查费1295000339020沉降观测费12950035453021消防及电器检测费1295003389022规划竣工测量费1295003389023防雷监测费1295001129024室内空气质量监测费12950015194025物业开办费1017008814026文明施工措施费12950081036027商