中山市房地产市场调研报告

1中山市房地产市场调研报告2目录一、市场研究（一）、中山概况（二）、2010年中山房地产市场（三）、2011年上半年中山房地产市场（四）、中山西区房地产（五）、深入分析1、中山的购买力究竟有多大2、对于大户型的思考3、中山哪里的房子好卖4、中山房地产的下一个增长点会在哪里5、中山房地产存在泡沫（六）、城市横向对比二、产品研究（一）、热销产品调研（二）、建筑设计（三）、园林设计三、地块研究（一）、地块概况（二）、周边市场调研（三）、项目发展建议3市场研究中山概况（引自政府部门2010年末的统计数据）一地理位置中山市位于位于广东省中南部，珠江三角洲的中部，北连广州市，东与深圳市、香港隔海相望，幅员189195平方公里。总人口2435万人，户籍人口1408万人，年平均温度22C。中山是我国伟大的革命先行者孙中山的故乡，又是著名的侨乡，有旅居世界五大洲87个国家和地区的海外侨胞、港澳台同胞80多万人。4二行政规划中山市是广东省辖地级市，是中国伟大民主革命先行者孙中山先生的故乡，辖石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5个办事处，小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等18个镇以及1个国家级高新技术火炬开发区。三经济概况初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）103604亿元，按可比价格计算，比上年下同增长167，总量和增速均居全省第五位。其中，第一产业实现增加值3189亿元，增长29；第二产业实现增加值63794亿元，增长173；第三产业实现增加值36621亿元，增长168。三次产业结构由上年的35613352调整为31616353。全市常住人均生产总值42047元，折5384美元，增长151；户籍人均生产总值73198元，折9374美元，增长155。民营经济加快发展，实现增加值47112亿元，增长172，占全社会GDP的比重达455。5工业生产快速发展。全年完成工业总产值301842亿元，增长191。工业增加值60585亿元，增长176。工业对GDP增长的贡献率达614，拉动经济增长103个百分点。建筑行业稳步发展。全年建筑业实现增加值3209亿元，增长121。房屋建筑施工面积84885万平方米，下降102；房屋竣工面积36287万平方米，下降230。四固定资产投资固定资产投资平稳增长。全年完成固定资产投资34277亿元，增长68，增幅提高05个百分点。从投资构成看，基本建设投资14119亿元，增长88；更新改造投资2962亿元，下降124；房地产开发投资11001亿元，增长316。全年商品房销售额11350亿元，增长344；商品房销售面积37213万平方米，增长259。从经济成份看，国有投资5238亿元，增长79；集体投资2462亿元，下降168；外商及港澳台投资8062亿元，下降55；私人及其他投资18515亿元，增长175。国有、集体、外商及港澳台、私人及其他投资结构调整投资结构继续改善。第三产业投资力度继续加大，全年完成投资19972亿元，增长153，占全社会固定资产投资6的583。其中，金融业、交通运输仓储及邮政业、房地产业、卫生社会保障和社会福利业等行业成为第三产业投资的亮点，分别增长141倍、11倍、287和126。第二产业投资14284亿元，下降32，其中，工业投资14230亿元，下降35。第一产业投资021亿元，增长288。五消费市场全市城镇居民年人均可支配收入18897元，农村居民年人均纯收入9283元，分别增长95和132，扣除价格因素，实际分别增长81和117。居民家庭恩格尔系数，城镇为379，农村为408。全年城镇（不包括农户、乡镇企业、私营单位及个体户）在岗职工年平均工资24953元，增长97。全年实现社会消费品零售总额33111亿元，增长197，扣除价格因素实际增长179。分城乡看，城区消费品零售额14817亿元，乡镇消费品零售额18290亿元，分别增长195和199。分行业看，批发和零售业实现零售额28691亿元，增长193；住宿和餐饮业零售额4349亿元，增长213；其他行业零售额067亿元，增长13倍。7六对外贸易据海关统计，全年进出口总值23132亿美元，增长234。其中，出口15610亿美元，增长274；进口7522亿美元，增长158。实现贸易顺差8087亿美元，增加2330亿美元。从贸易方式看，一般贸易出口4682亿美元，增长293；加工贸易出口10926亿美元，增长266，占全市出口的700。从经营主体看，国有企业出口1401亿美元，增长266；集体企业出口2665亿美元，增长109；外商投资企业出口10009亿美元，增长310；私营企业出口1531亿美元，增长310。从出口商品看，机电产品出口9889亿美元，增长290；高新技术产品出口3415亿美元，增长187；服装及衣着附件出口1763亿美元，增长325；鞋类、玩具、塑料制品等产品出口1397亿美元，增长105。从进出口市场看，对主要贸易市场的出口全面增长。对欧洲、美国和香港三个主要贸易市场的出口分别增长346、276和222，共计12099亿美元，占全市出口总额的775。8利用外资平稳增长。全年新签利用外资项目294个，下降250；合同规定利用外资819亿美元，下降183；实际利用外资金额719亿美元，增长95。制造业仍是外商投资的主要行业，实际利用外资额593亿美元，占全市的840；外资资金来源地主要是港澳台、欧洲、美国、日本和英属维尔京群岛，全年实际投资608亿美元，占全市实际利用外资额的861。（数据来源中山市统计局）92010年中山市房地产市场、宏观经济走势2010年，中山市国民经济继续保持健康稳定的发展势头，全年本地生产总值103604亿元，同比增长267。其中，全市对外贸易额23135亿元，同比增长278，外向型经济进一步加强。2003年,49712004年,610142005年,817562006年,103604020040060080010001200（亿元）中山市本地生产总值GDP走势分析图数据来源中山统计信息网固定资产投资增长迅速。2010年全市固定资产投资34277亿元，其中房地产投资11001亿元，同比增长385。近年来，中山房地产市场蓬勃发展，房地产开发面积也逐10年攀升，预计11年全市商品房供应量较大。数据来源中山统计信息网、2010年宏观调控政策回顾1金融信贷利率调整2010年1月1日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率05，上调金融机构存贷款利率027；2010年4月28日央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率05，上调人民币贷款基准利率027；2010年5月17日央行上调金融机构贷款利率0272010年7月11日关于调整个人公积金存款利率的通知2010年9月5日关于调整个人公积金贷款利率的通知2003年2004年2005年2006年54804151046777319311813292905510738330173中山市0306年商品房开发量变化商品房施工面积（万平方米）商品房竣工面积（万平方米）11外汇准入调整2010年6月1日关于房地产市场外汇准入和管理的意见2010年6月13日关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知住房消费信贷制度调整对于购买套型建筑面积在90平方米不含以上住房的，贷款首付提高到三成，同时，购买90平方米以下住房首付款20的比例，必须坚持以“自住房为主”这条原则，要防止利用银行贷款购买多套住房行为。2土地政策9月5日关于加强土地调控有关问题的通知。11月7日关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策通知，严控土地，加强土地调控、保护土地，调整建设用地有关税费政策。3税费政策国家税务总局5月30日出台关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，抑制投机和投资性购房需求，进一步加强个人住房转让营业税征收管理。7月11日关于住房转让所得征收个人所得税的通知。128月19日关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知。9月8日关于个人转让房产征收个人所得税问题的补充通知。个人住房开征营业税、个人所得税。加大交易成本、遏制投资。非普通住宅开征土地增值税。4国六条5月17日国务院提出促进房地产业健康发展的六项措施5月29日国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见调控政策对10年中山房地产市场的影响加大土地市场的竞争，10年中山地价有了大幅提高，土地越来越集中于资金雄厚的开发商手中；信贷调整，考验开发商的融资和醒目运营能力，对一部分实力较弱的本土开发商造成压力；税费调整，加大交易成本，遏制投资，在稳定房价上起到一定的作用；进一步规范市场秩序13、市场成交数据近年来，房地产做为新兴的支柱型产业，在中山社会和经济中占据着越来越大的比重，房地产市场发展较快。成交量分析据统计，20022005年中山一手住宅销售面积保持着年均25的增长幅度，2005年全年销售面积315万平方米，成交金额8723亿。2010年是中山房地产蓬勃发展的一年，与前几年的温和型增长相比，今年的住宅市场开始升温。据统计，2010年中山一手住宅成交约430万平方米，同比增长365；成交金额1288亿元，同比增长476。按照每套平均面积90平米计算，10年住宅成交47778套。05年成交35000套，02年10年总计约130000套。按照中山总人口240万，每户3人计算，需住房80万套，市场尚有84的缺口（不计算二手、福利分房、自建房等）。1619190826266314994298万平米2002年2003年2004年2005年2006年中山一手住宅成交分析（面积）40834851672387231288亿元2002年2003年2004年2005年2006年中山一手住宅成交分析（金额）14成交价格分析2010年，中山一手住宅成交价格稳步上扬，城区和镇区平分秋色。据统计，2010年12月中山一手住宅成交均价为3400元，其中中心城区成交均价为3600元，对比2005年12月数据（全市均价2870元，城区3100元）可以发现，城区和镇区价格同步上涨约500元/平米，升幅183，全年价格呈线性上升走势。数据来源中山市国土资源在线土地成交分析2010年，中山市土地市场交易活跃，土地价格飙升。全市土地转让共6419宗，产价总值4811147万元。全年土地转让面积12174万平方米，较2005年增加1624万平米，增幅153；平均转让单价从05年的282元2006年中山市住宅成交走势（单价）01000200030004000月份元/M2成交单价（元/M2）267229852735299628592757299129793118306332683394成交单价（元/M2）（城区）3114341233053287331933923427340234443442356835961月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月15/M2跃升至395元/M2，增幅达40。、主要区域楼盘扫描东区楼盘产品年末均价（元/M2）主要卖点朗晴轩120140M2三房（带入户花园）单位4500（毛坯）地段、教育、小区环境水云轩三房、四房、复式4800（毛坯）地段、小区环境帝景东方小高层，三方为主4900（毛坯）地段、蓝钻星座单身公寓4300（简装）地段、投资价值顺景新一居二期小高层4400（毛坯）周边配套西区楼盘产品年末均价（元/M2）主要卖点明景坊39平方米一房单位4100（简装）地段、总价低16翠朗华苑两房两厅、三房两厅2800（毛坯）园林蓝波湾三房两厅3800（毛坯）地段、小区配套、环境碧翠华庭两房两厅、三房两厅3200（毛坯）交通石岐区楼盘产品年末均价（元/M2）主要卖点中仪花园海伦堡小高层、高层，45135M23900（毛坯）投资小户型汇星豪庭两房两厅、三房两厅3600（毛坯）大信海岸家园两房两厅、三房两厅3900（毛坯）环境、配套颐和山庄190250平方米单位4200（毛坯）地段，环境南区楼盘产品年末均价（元主要卖点17/M2）万科城市风景情景洋房、联排别墅洋房3700，联排别墅5400（毛坯）品牌、小区环境永安新城两房两厅、三房两厅3900（毛坯）地理位置、周边配套碧堤湾畔洋房、别墅洋房3700（毛坯），别墅7400（毛坯）小区环境、发展商品牌、综合分析供应量巨大固定资产投资快速增长，房地产建设步伐加快，开发面积大幅攀升，大型项目纷纷动工，预计近两年市场供应量巨大。需求旺盛尽管政府出台了一系列调控政策，但仍未减弱市民购房的信心，10年住宅市场需求旺盛。主要表现在以下几个方面1本地购房者是置业的主力军。18本地居民以及在本地工作和投资的人士，是中山住宅市场长期稳定的客户层。随着生活水平的提高，其购房能力有了很大提升，二、三次置业已经见惯不怪，其对住房的要求亦呈现高端和多元化的趋势，越来越注重小区环境、生活配套、教育配套、物业管理服务和交通的便利性等。2外地客层看好中山。中山是传统的侨乡，濒临港澳、珠海和广州，凭借其优越的生活环境和便捷的交通，吸引着上述地区的购房者，形成了以度假和投资为目的需求点。产品朝优质、多元化方向发展近年来，中山房地产市场逐渐走向成熟，在需求的多样性和资源的稀缺性共同影响下，产品正朝着优质和多元化方向发展。一方面，开发商已经不局限于住宅本身，而把更多目光投放到小区环境的建设、居住文化的营造和产业的嫁接等方面，并衍生出如会展商务、教育社区等复合型的产品；另一方面，在建筑类型上也有很大的拓展，单身公寓、酒店式公寓、小复式、类别墅产品作为市场的生力军，受到一部分人士的追捧。价格理性上涨，预计升幅扩大中山2010年12月底一手住宅成交均价为3400元，其中19城区为3600元。纵向分析，今年楼价的升幅183，与前几年相比有明显提升，但仍属于理性的水平。横向对比，与珠海、广州、深圳的高楼价相比，“洼地效应”明显，10年广州全市住宅成交均价为6315元，珠海成交均价也在6000左右，深圳更高，相比之下，中山目前的房价有着较大的上升空间。土地供应减少，开发成本增加2010年，中山住宅市场的全面升温，土地交易市场亦开始火热。从中山市住宅建设规划20102010可以看出，十一五期间（20102010年）全市商用住宅用地供应继续减少，土地资源的稀缺性日益显著，直接增加了开发商的开发成本，并进一步推高房价。2020062010年商品住房用地指引0051152252006年2007年2008年2009年2010年平方公里中心组团其他区域数据来源中山市住宅建设规划（20102010）竞争态势分析外地开发商争相进驻，群雄逐鹿中山楼市。近年来，不少开发商开始转变思维，纷纷调兵遣将，把资源更多地投向二线城市。与上海、广州等大城市相比，二线城市的优势主要包括开发成本低、市场空间大以及自然环境优越等方面，以上几点，加上优越的交通条件，形成了中山吸引外地开发商进驻的法宝。万科、中海和中信已抢先喝下头啖汤，远洋、富力和保利亦划地为盘，更多的地产大鳄也将纷至沓来。外地开发商有着雄厚的资金实力、丰富的开发经验和品牌运作力，日渐成为中山房地产市场的一股强大力量。21城市圈扩张，大盘开发亮点突现“六纵五横”交通路网、环市路、轻轨、高速路构成了中山交通的骨架，随着公共交通的完善和私家车拥有率的提升，市民的生活半径有了极大的拓展，城市生活圈正在扩张。近年来，位于城区近郊、镇区的大型区域性楼盘开始涌现，并受到不少买家的追捧。不难发现，这些区域性楼盘有着如下特点1、体量大。动辄上千亩的开发量，分数期开发。2、开发商实力雄厚。以雅居乐等本土实力雄厚的开发商和外地大型开发商为主，在资金、品牌和资源整合上有着较大优势。3、开发方式上，采用滚动式开发，环境和楼盘自身配套是楼盘的主要卖点。区域性大盘的出现将调整现有的竞争格局，单一化的“地段”竞争将减弱，开发商的资源整合力是不容忽视的竞争点。镇区遍地开花，城区走向高端中山市在中山住宅建设规划20102010中提出了“十一五”期间要逐步推行“组团式”发展战略，具体分为中心、东部、西北和南部四个住宅组团。其中，东部、西北、南部和22中心组团中的沙溪港口等地均属于镇区。近年来，镇区住宅市场发展迅猛，2010年镇区住宅成交2827万平方米，占全市成交比重的657，成为推动中山房地产市场上升的强大引擎。0510年住宅成交区域比例变化镇区有着丰富的土地资源和无可复制的自然环境，而且，由于经济发展迅速，工业企业密集，镇区的消费能力不容忽视，本地居民和企业中高层管理人员是住宅市场的主力客户群。不仅如此，部分镇区如坦洲、三乡，更因其临近珠海和港澳，受到外来市场的强大拉动，呈现价量同涨的态势。中心城区在中山的规划发展中强调了其作为政治中心、商业中心和居住中心的职能，随着环市路和广珠轻轨的开通、市政配套的升级、旧城改造的展开以及博览中心等大型项目的推进，中心城区的区位价值将得到极大展现，使得中心城区在与镇区楼盘的竞争中占据明显的高地，为中心城区楼价2005年城区,3880镇区,61202006年镇区,6570城区,343023的上涨提供了充足的空间。因此，目前城区和镇区楼价差距较小的局面有望逐步拉大，城区市场将朝着高端的方向发展。2011年上半年中山市房地产市场（一）、2011年经济运行情况17月份，中山市国民经济继续稳步增长，呈现出工业稳步发展、投资增长加快、消费较为活跃、财税继续增收、金融24运行稳定的良好发展态势。经济运行主要特点如下一、工业生产稳定增长，内源型工业增长提速全市工业生产持续快速发展，规模以上工业企业完成总产值181158亿元，同比增长（下同）1870，增幅比上月回落112个百分点。其中，装备制造业实现工业总产值41293亿元，增长1057，占规模以上工业的2284；五大支柱产业完成工业总产值95813亿元，增长1911。其中电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业和金属制造业分别增长4083、3111和2312。内源型工业增长加快，民营企业实现工业总产值61910亿元，增长3201，比全市水平高1331个百分点；外商及港澳台投资企业实现总产值111087亿元，增长1189，增幅比上月回落1个百分点。二、固定资产投资加快增长，房地产市场持续畅旺全社会累计完成固定资产投资20290亿元，增长3094，比上月提高037个百分点。其中，基本建设、更新改造和房地产开发投资分别为8193、782和9172亿元，分别增长2405、下降1414和增长8938。从产业构成看，25第二、第三产业投资分别为7844和12444亿元，分别占投资总额的3866和6133。其中，第三产业投资总量不断扩大，增速高达3782。全市房地产开发投资增长不断加快，占全社会投资总额的4520，增长8938，增幅比上月提高438个百分点；商品房产销两旺，商品房施工面积114320万平方米，增长4260；销售面积25943万平方米，增长3689；销售额8920亿元，增长6145。三、消费需求稳步增长，物价水平有所上升全社会实现消费品零售总额22693亿元，增长185，增幅比上月提高01个百分点。其中，批发和零售业零售额19690亿元，住宿和餐饮业零售额2959亿元，分别增长183和193。受食品类价格持续走高影响，市场物价继续呈现结构性上涨。与去年同期相比，居民消费价格（CPI）上涨26，涨幅较上月高04个百分点。其中，服务项目价格下降40，消费品价格上涨49。食品类、居住类价格继续在八大类消费价格中居领头羊地位，同比分别涨89和50。四、对外贸易稳步发展，利用外资快速增长26受出口退税政策调整影响，出口增速继续放缓。全市进出口总额14087亿美元，增长870。其中，出口9881亿美元，增长1436，增幅比上月回落015个百分点进口4210亿美元，下降262,降幅比上月扩大029个百分点。贸易顺差达5675亿美元。从贸易方式看，一般贸易出口3367亿美元，占全市外贸出口总额的3411；加工贸易出口6514亿美元，占全市外贸出口总额的6592。按主要出口商品看，机电产品出口6310亿美元，高新技术产品出口不断增长，达2088亿美元，增长4560，所占比重达2113。利用外商投资快速增长，全市新签利用外资项目176个，比上月增加20个；实际利用外商直接投资497亿美元，增长3066，增幅比上月加快655个百分点。五、财政收入快速增长，金融运行情况良好全市地方财政一般预算收入5191亿元，增长3255；一般预算支出3955亿元，增长1203。国地两税收入12145亿元，其中国税收入7771亿元，地税收入4374亿元，分别增长3020和2759。金融形势稳定。7月末，金融机构人民币各项存款余额达143531亿元，比年初增长812。居民储蓄存款余额84445亿元，比年初增长140。各项贷款余额为68827亿元，比年初增长2043。本月贷款投放对27象主要是中长期贷款和个人消费贷款，分别比年初增长3019和2103。（二）、上半年房地产投资概况今年2月份以来，中山市房地产开发投资各月增速均在80以上，呈现持续高位运行的态势。18月份，全市房地产开发投资10555亿元，同比增长（下同）8458。主要表现出以下特点一、内、外资房地产开发企业投资同步增长。内资和港澳台及外商企业分别完成投资8370和2185亿元，分别增长6850和19089；二、投资资金充裕。投资额与资金比为1202。资金来源共21337亿元，其中以包含定金及预付款、个人按揭贷款的其他资金为主，到位9221亿元，占资金来源的4322；利用外资快速增长，到位658亿元，增长222倍；三、施工规模继续扩大。房屋施工面积117992万平方米，增长3553；住宅施工93095万平方米，增长4365。新开工面积44667万平方米，增长1941；其中住宅新开工面积37617万平方米，增长2443。竣工面积13719万平方米，增长1917；住宅竣工11281万平方米，增长3169；28四、市场需求不断增加，销售势头保持畅旺。商品房销售面积31026万平方米，销售额10995亿元，分别增长3695和6590。住宅销售面积和销售额分别是27837万平方米和9553亿元，同比增长3325和6126。（数据来源中山国土资源在线）（三）最新市场报告、政策法规1遏制房市投机须力捧现房销售制，取消期房销售制。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升的问题，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，以促进房地产市场可持29续发展。点评商品房预售制度现已成为开发商囤积楼房、推动房价上涨的手段。把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，预计将成为国家对房地产宏调的又一强力手段。2调控效果与目标有差距，发改委建议严格限制炒房。国家发改委价格司司长曹长庆7月25日表示，房地产宏观调控措施与政策目标之间差距还很大，建议强化各级政府对住房市场调控的责任，严格限制炒房。点评针对房地产价格不断的上涨，国家近年来不断出台“国六条”等一系列稳定住房价格的措施，但与政策目标相反房价不断上涨。预计类似政策会不断出台。、上月中山市房地产宏观情况上月城区房地产总成交面积1083万/平方米，同比下跌15，环比上升6，6月份成交额446亿元，同比上升3，城区6月份房地产均价首次突破4000元/平方米，达到4122元/平方米创历史新高，同比上升215。针对目前深圳购房团的兴旺，中山“价格洼地，价值高地”的地位日趋明显。306月均价同比统计3392412205001000150020002500300035004000450006年07年6月份成交情况同比统计431108344612702468101214面积（万元/平方米）成交额（亿元）06年城区07年城区、土地成交情况1招标信息日期招标信息位置面积（平方米）价格（万元）拍卖日期317月2日G21119051东区长江村景观路长江派出所侧72804000元/月（出租）7月17日7月6日P04110047三角镇蟠龙村83118460938月7日7月6日P04110048三角镇结民村4478112485358月7日7月6日P21119014东区库充村土名“木桥”376486211968月7日7月12日P03110054东凤镇伯公村268362173698月14日7月19日G29119056五桂山镇长命村121058111008月3日7月23日P02110055南头镇民安村2533326608月22日2拍卖信息拍卖日期拍卖信息位置面积（平方米）用地性质起拍价格427G20110034西区沙朗村悦记围784708商业、住宅67万元/亩67G23119035石岐区东明路东侧6253住宅100万元/亩81G15110050中山火炬开发区番中公路侧3131010商住约589万元/亩32824G20110108西区彩虹规划区1397551商住约80万元/亩829P26110049南区沙涌村、竹秀园村1644142商住约60万元/亩912G23119102石岐区员峰村1301257商业、住宅约80万元/亩914P03119112东凤镇小沥村89601住宅178579万元/亩、部分楼盘概况1奕翠园销售情况现售组团户型现售套数面积（平方米）均价（元/）交楼标准物业管理费（元平方月）车位（个）价格（元月）四房两厅68157169三期三房两厅261191515500毛坯2328225033备注奕翠园3期预计8月份开盘，现接受诚意金登记2凯茵新城销售情况复式4288311现售组团户型现售套数面积（平方米）均价（元/平方米）交楼标准物业管理费（元平方月）四房两厅217142146三房两厅184119129两房两厅29479103雅湖居复式62005800毛坯三房两厅9299110岭峰18三期两房两装234备注后续组团有岭峰18三期第二组团。3颐和山庄销售情况备注颐和山庄四期预计8月份开售，总体规划图显示四期园林景观不及三期，预计四期共有洋房28幢，别墅6套，均价上升至50006000元，四期内无独立的体育及会所设施。4帝璟东方销售情况现售组团户型现售面积（平方均价（元/）交楼物业备注现售组团户型现售套数面积（平方米）均价（元/）交楼标准物业管理费（元平方月）复式4197289颐景苑三房两厅11844500毛坯1635套数米）标准管理费（元平方月）三房两厅（一楼）213378975送前后花园200（含两车位）150地下室二期三房两厅613995810毛坯23备注帝璟东方一、二期基本售磬，三期洋房单位8月推出。5华鸿水云轩销售情况36现售组团户型面积（平方米）均价（元）交楼标准物业管理费（元平方月）车位（个）价格（元月）车位售价（元）四房两厅170二期五房两厅1705700毛坯23一房一厅6047国际公寓四房两厅9479000豪装（含家具）前10年免70025013万备注水云轩洋房单位已售磬，现主要销售国际酒店会馆。6中海翠林兰溪园现售组团户型面积（平方米）均价（元/）交楼物业管理费（元/车位价格37标准平方/月）（元月）两房两厅76中海翠林兰溪三期三房两厅1101223200标准装修152507万科城市风景销售情况现售组团户型均价（元/）交楼标准物业管理费（元/平方/月）车位价格（元月）二房三房万科城市风景三期四房4900毛坯2382508大信海岸家园销售情况38现售组团户型面积（平方米）均价（元/）交楼标准物业管理费（元/平方/月）车位售价（元）三房两厅130F区四房两厅1604600四房两厅160200大信海岸家园C区复式2805100毛坯128万9建华花园销售情况现售组团户型面积（平方米）均价（元/）交楼标准物业管理费（元/平方/月）建华花园2期独立别墅400100010000毛坯建筑面积25花园05备注811日3期开盘，3期别墅为小单位，均在300平方至1000平方左右。3910朗晴假日销售情况现售组团户型面积（平方米）均价（元/）交楼标准物业管理费（元/平方/月）车位价格（元月）三房110120朗晴假日长提四房140未定毛坯1楼1元，1楼以上18250备注现暂未定价，只接受内部认购登记。11聚豪园销售情况现售组团户型面积（平方米）均价（元/）交楼标准物业管理费（元/平方/月）车位价格（元月）四房两厅151聚豪园二期三房两厅1141215500毛坯0925040两房一厅8595别墅23581016000018、7月广告投放参考资料中山日报1广告投放概况7月各房地产项目广告总投放量39次，总投放费用17592万元，有17个楼盘共投放39则广告，平均每个楼盘投放23次。39则广告中占一半为半版广告且广告以硬性广告为主。其中远洋城投放费用超凯茵新城26个百分点，达3276万元，成为7月广告投放之冠。楼盘次数价格（元）活动地区远洋城4327600宣传产品发布会东区凯茵新城3259200岭峰18三期开盘火炬开发区奕翠园4176400宣传三期葡萄园东区中南服饰广场5171600开盘西区41万科城市风景193600宣传三期庭院洋房南区缤城286400和乐美居开盘西区星港湾186400城市绿洲商铺及少量精装单位港口镇蓝波湾豪庭381600宣传蓝波湾豪庭西区中信美景康城276800宣传花庭美宅港口镇顺景新一居二期276800二期公开发售东区君兰豪庭375200B区帝景即将登场横栏镇名雅豪庭453200开盘石岐区阳光翠苑143200促销剩余空中叠墅五桂山镇名仕经典世家143200E座即将开盘西区领东上筑143200介绍发展商品牌及中央组团即将开盘五桂山镇皇爵商业城143200开盘火炬开发区丽江花园121600宣传丽景盛园港口镇2每月广告投放前五7月广告投放费用前五楼盘中仅有一个商业地产项42目，可见房地产项目仍然是主流，且投放费用前五楼盘均为近期7月开盘或即将开盘的项目。居首位及次位的两楼盘均以全版广告为投放重点。7月广告投放前五楼盘32760025920017640017160093600050000100000150000200000250000300000350000价格（元）32760025920017640017160093600远洋城凯茵新城奕翠园中南服饰广场万科城市风景3地区广告投放量7月广告投放次数最多区域是西区，主要由于中南服饰广场开盘共投放5侧广告及蓝波湾豪庭加大广告投放量以促销其剩余货量所致。处于第二位是占总比例26的东区，该区域近期有众多楼盘推出新货或开盘，因此广告投放量大增，同时预计下半年该地区各楼盘竞争将会相当激烈。43各区投放广告比例2628310105108东区西区南区石岐区港口镇五桂山镇火炬开发区横栏镇、7月中山楼盘动态及销售优惠楼盘活动楼盘位置现场优惠7月4日顺景新一居二期二期公开发售东区7月5日森美时代花园7585于大信举行现场展销会东升镇7月7日名雅豪庭开盘石岐区97折，一年物业管理费，7月份出生客户购房获3000元44现金回赠7月8日奕翠园一桥两轨给珠三角带来全新投资契机透视房地产投资新攻略论坛东区7月14日巴厘晓筑申领VIP卡三乡镇7月15日缤城和乐美居开盘西区98折，现金利是1888，送中山商报一年7月15日中南服饰广场开盘西区带三年租约，十年回报百万7月15日远洋城尊荣卡登记东区7月20日凯茵新城岭峰18三期第一组团开盘火炬开发区7月21日名仕经典世家E座开盘西区7月21日翠朗华苑翠朗华苑与您共同见证西区45魅力无限的长洲7月22日远洋城产品发布会东区7月25日奕翠园奕翠园3期记者招待会东区7月26日碧翠华庭三期推出西区7月28日万科城市风景三期开盘南区7月29日中信美景康城二期开盘暨全面封顶仪式港口镇开盘当日认购二房优惠5000元三房、四房优惠100007月新盘扫描时间项目均价元/平管理费（元）装修标准户型7月4日顺景新一居二期50000813毛坯三房、四房、复式、别墅（售磬）7月7日名雅豪庭47002毛坯两房、三房、四房7月15日缤城和乐美居400015毛坯一房、两房、46三房7月20日凯茵新城岭峰18三期70002标装两房、三房、四房7月21日名仕经典世家E座480018标装一房、两房7月26日碧翠华庭三期360015毛坯两房、三房、四房7月28日万科城市风景4900238毛坯二房、三房、四房4300标装7月29日中信美景康城二期380013毛坯二房、三房、四房47中山西区房地产西区位于中山市区的西部，是城市发展的新兴区域，我司地块位于西北部元峰桥，紧邻主干道中山一路，两面环水。48西区的楼盘不多，新盘更少，发展速度相对于石歧等区要慢，但其日益浓重的商业氛围不断加速了区域的繁荣。下表是西区近年来的主要楼盘。名仕经典世家、中仪花园海伦堡、蓝波湾等楼盘规模较大，其中又以名仕经典世家价格最高，达到6000元/平米以上。49从去年年底开始，西区的利好消息一直不断，先是岐江边西区商业城地块的拍卖，再就是雅居乐进入西区发展，另外就是顺彩虹大道向北的片区开发势头强劲。在这个过程当中，人们看到的不仅仅是商业地产，也是市政府对西区开发的宏图展现，逐渐提升西区的居住素质，营造中高档的居住区。一、商业模式发生变化其实以前的西区商业只是狭义上的商业，主要是酒店等娱乐商业和一些特色商业为主。从西区商业发展态势来看，专业市场正在向沙溪移动，西区商业模式正在向城区模式靠拢，进入更加综合的商业形态。房地产的产品正在逐步多元化，除了翠景、蓝波湾所代表的大型住宅区外，商业地产也正兴起，投资型公寓、专业MALL等也正兴起，开发商也在看中西区的商业发展前景。首先就是西区拥有足够的消费人群，这个群体结构比较复杂，需要中高低档商业，另外随着西区房地产发展和配套设施的不断完善，西区会吸引更多的人前来置业，推动商业地产模式的发展。50二、西区居住功能提升据了解，在西区新一轮的三产规划中，连片发展、大量凝聚人气商机，促成整条富华道东西呼应也是政府的主要意向。西区逐渐形成了以富华道东西向为中心，辐射南北的发展势头。从市政府对西区的规划可以看出，西区的居住功能正在加强。目前很多基础设施正在完备当中，利用西区广场开发的契机，通过人流、物流、商流、资金流的急剧经营，辐射周边地区。在这一规划调整的过程中，商贸流通业、交通运输业、住宿及餐饮业、房地产业等面临新的产业提升和规划方面的做大做强。事实上，近年来，西区房地产商住公寓的兴起，国际酒店正准备扩建一栋新的商厦，已经显出商业地产的兴旺。随着大信、雅居乐等大型卖场和房地产项目的进入，连同长洲翠景花园一带已经形成大型住宅区；蓝波湾大型住宅社区日臻成熟，其二期蓝波湾豪庭正在开发当中；沙朗一带，彩虹片区和附近已经有几个项目在动工，和东区线形的发展方向不一样，西区正在以块状的形态慢慢展开。51通过对2010年和2011年上半年中山市房地产市场的调研，汇总了统计局、房管局等部门的权威数据并加以分析，我们着重想探讨几个问题1、总体的市场趋势是怎样的2、当前的市场是否存在泡沫3、都是哪些人在买中山的房子4、中山楼盘的营销模式是怎样的52中山的购买力究竟有多大香港新鸿基集团的奕翠园三期开盘将近半个月，8栋400多套房子已经卖得七七八八，只等着“十一”黄金周做最后的冲刺了。可经过调查我们得到一个消息这几百套房子，大部分是被中山人买走了，原先预计的香港、深圳客所占的比例反而不大。中山的购买力究竟有多大确实值得我们好好思考一番了。近一两个月，业内流行的说法是“走出去，请进来”，很多楼盘把宣传做到了深圳，摩拳擦掌地想把深圳客引进中山，而确实也有一些楼盘做到了。这好像隐约在向人传达一个信号中山的本地购买力已经接近饱和，开发商应该把眼光放到更远的地方去了。奕翠园在开盘前蓄水期的营销宣传也是这么做的从深圳、香港拉来近10辆大巴，乘客全是扶老携幼的看楼客；邀请专家、业内人士举办“一桥两轨”论坛，从交通上拉近中山与深圳的距离；在深圳与广州设路展，吸引外地客眼球可是，付出与收获、结果与判断都大相径庭。中山人在奕翠园一轮轮宣传攻势中，也感受到了香港楼53盘做事的专业、开发商的理念、楼盘的综合素质。这最终也使得奕翠园在中山人的追捧下，还是用令人骄傲的销售业绩交下了答卷。看来，中山人的购买力还大有潜力可挖，关键在于楼盘怎么去挖。中山人喜欢眼见为实、讲实际、爱扎堆，这些大家都知道了；可中山人在这一两年房地产热潮的洗礼下，心态也慢慢发生了变化，开始认品牌，看开发商实力、追求个性化居住空间。如果开发商忽视了这些追求，自然也就很难看清中山人荷包里到底还有多少钱，心目中还有多少需求。54对于大户型的思考走马中山楼市，你会发现，中山房地产市场户型越来越大了。而且，越是地段好质素高的楼盘，越热衷推出大户型。比如，远洋城一期最小单位为140平方米以上；帝璟东方前期推出的房子除几套大面积的复式单位外，房子基本销售一空，而其即将于年底推出的单位，以大户型为主，80平方米的两房、110平方米的3房设计的单位都很少被安排在朝北或西北位置；颐和山庄，正在进行内部登记的单位也是以大户型为主。富逸臻园、华鸿水云轩、奕翠园等楼盘也是以大户型为主。一些占地面积不大位置较好的楼盘推出的也是以大户型为主。目前，不少开发商都将主力户型面积设计在120平方米以上，在某些楼盘，160平方米的房子没有占据最佳位置，180平方米的房子才被开发商视为尊贵之选。综观目前的中山楼市，无论是在户型方面还是景观设计方面，楼盘的同质化现象都比较严重。比如时下比较时尚高端的户型都采用相似的设计客厅与书房共一个阳台、主人房卧室紧连入户花园、超高型的空中廊院等。而一些大户型在设计方面，一味求大，功能尚未明显区分。比如，有些120多平方米的房子，看起来和原来的一梯55两户的97平方米的房子实用面积差不多。一些150多平方米的房子，还是设计成三房。而在朝向景观方面，开发商往往将大户型安排在景观、朝向最佳的楼盘中心地带，而将两房或者110120来平方米的三房安排在景观差、朝向差靠路边的地带。对于大户型，各楼盘的营销策划经理大致有相似的看法，“我们这个楼盘为高尚住宅，多次置业的高端客户是我们最主要的目标客户群。而这些客户在买房时，最看重的是房子面积要大，朝向与景观要好。”但中山的楼市正在悄然起变化。随着房价的不断上调，城区楼盘在冲破5000元每平方米后不断走出新高。就收入中等偏上的白领而言，因房价上涨带来的购房压力越来越大。以房价5000元每平方米计算，买一套100来平方米的房子还可以承受。而一套140平方米的房子，算上税费、装修费用等，接近100万元。目前，房贷利率不断调高，以年贷款利率7计算，贷款60万元，每年的利息就得42万元。事实上，目前租一套两房，每月的租金价格大多在1000元2500元左右，以这样的利息计算，买房不如租房。对于老板级人物而言，这样的房价心安理得接受就行了。但老板级人物人数毕竟有限，他们大多拥有多套住宅，市场需求相对饱和。国家发改委和国家统计局日前发布的调查显示，今年二56季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨63，而深圳商品房价格上涨超过143。随着房价泡沫的不断吹大，新一轮宏观政策已经开始。据中华工商时报报道，深圳多数银行日前已收紧房贷政策，一些银行将按揭贷款首付比例提高至四成，多数银行已全面停止办理二手房按揭贷款。深圳房价之所以高得离谱，主要是因为炒房者的频频炒作。有不少深圳人士算了这样一笔账以目前的房价计算，在深圳购买一套100平方米的房子，房价至少在150万元以上，以贷款100万元为例，按年贷款利率7计算的话，每年光贷款利息就得7万元，而你租一套3房，每年的租金也不用这么多，事实胜于雄辩，买房不如租房。“当房价高到大家都不能承受时，房产泡沫总有一天会破灭的。”不少深圳人认为，深圳的房价已经见顶。就居民收入与需求而言，中山自然不能和广州、深圳相比，楼价也不可能向这些城市看齐。随着国家宏观调控政策的进一步出台，在房贷利率不断调高与市场承接力有限的情况下，炒房的机会成本提高，房价上涨的空间越来越小。就目前中山楼市而言，开发商更应该考虑中等收入阶层这个最大的购房人群，该人群需要的是户型紧凑、朝向与景观均好的精致两房或者小三房。57中山哪里的房子好卖根据市场反馈回来的消息，在城区楼盘和镇区楼盘之间，城区楼盘依然是人们购房的首选。曾经有一段时间，人们钟爱郊区和镇区大盘，如今市场出现“回归”的迹象。近期城区开盘的几个楼盘都取得不俗的销售业绩，其中几个楼盘大部分客户都是二次或者多次置业的业主，例如奕翠园、远洋城等。富逸臻园目前来询问其楼盘的客户也多是多次置业的业主，除了青睐富逸地产的品牌之外，就是看重富逸臻园的地理位置，作为中山城区为数不多的几个楼盘，其便利成熟的生活圈受到许多多次置业者的喜爱。据远洋城负责人介绍，远洋城在开盘当日推出的180套单位已经售罄；奕翠园三期开盘不足半个月，400多套房子已经销售大半。为何城区楼盘会成为目前置业首选与郊区、镇区楼盘相比，城区大盘有什么优势吸引买楼“回城”风潮原因一孩子上学方便就教育资源来说，城区无疑吸引了不少多次置业人士的目光。郊区和邻近镇区的楼盘尽管环境较好，但配套问题也更突出，尤其是教育配套。绝大部分郊区盘即便有学校，也58都是贵得可以的“贵族学校”。原因二降低生活成本很多人认为住在“乡下”生活成本就降低了，但是如果你所在楼盘的配套跟不上，公共设施跟不上，生活成本同样很高。比如一些楼盘没有菜市场，没有小区超市，买东西要去几千米以外的地方，同样也加大了生活成本，如果在城区工作，来往交通成本也增加不少。特别是在公共交通跟不上的情况下，买一辆私家车也成为必需。所以说，买房也不能只以房子本身的价格来决定，要认真衡量一下房子的价值。长期居住下来，生活成本的累积也不是一个小数目。原因三度假因素被放大许多郊区楼盘在推广时期都会打出“度假”牌，但是房子的真正价值还是在于居住，如果买来不住仍然是一种浪费。所谓的“52”、“61”生活模式在经过实践之后，很多业主觉得不实用。况且每次在一个地方度假也没什么新鲜感了，在房屋长期空置之后，一些人遂决定“弃郊回城”，在城区买一套高素质住宅成为置业的首选。原因四城区居住的吸引力59随着中山城市的发展，楼盘的开发质量也在不断提高。近期开发的几个项目，在园林绿化、物业服务、户型设计、小区定位上都有一个很大的提高。市中心楼盘也面临着新的发展契机，市中心配套逐渐完善，娱乐休闲、健身场所、教育资源、市政规划等日趋成熟，城区功能分区明确，改善了楼盘周边环境。楼盘自身素质也在不断提高，开发商凭借自身实力，将小区打造成各种风情，尤其是园林的设计成为开发商吸引高端买家的重要卖点。在目前中山城区的不少楼盘中，园林风格各异，花草树木、喷泉、水池、亭台楼阁等各种元素巧妙搭配，景色可观可赏。社区内也有儿童活动中心、老人活动中心、健身设施等。居住在城区，交通更加便利。而从未来的发展趋势来看，城区住宅的升值潜力也更大些。60中山地产的下一增长点会在哪里通过对中山房地产市场现状的分析，我们再来探讨一下市场的下一个增长点会在哪里当然，此次探讨的“未来增长点”不是简单地围绕哪个楼盘、哪个区域为述说要点，毕竟一个楼盘或区域都是片面的，只能代表几个月或半年的现象。而这次的探讨将是集中在“先城市后楼市”的问题上。这里不得不提的就是轻轨