徐闻县富骏农资超市及农资配送中心可行性研究报告

打造湛江农资超市“沃尔玛”徐闻县富骏农资超市和农资配送中心可行性研究报告项目合作投资单位湛江富骏房地产开发有限公司报告编制徐闻富骏农资超市及农资配送中心项目组本报告目录一、报告概述项目概况项目主办单位概况项目投资及效益二、项目建设的背景和必要性政策背景分析农资行业发展现状及趋势徐闻农业经济发展状况项目建设的必要性三、市场分析与经营方案相对优势分析经营模式及策略四、项目选址与建设条件项目地址位置现状项目地址建设条件五、项目建设方案建设规模与布局构建农资运营体系六、项目评价企业效益评价社会效益评价七、结论与建议一、报告概述项目概况11项目名称徐闻县富骏农资超市及农资配送中心。12项目性质新建。13项目投资及合作单位湛江富骏房地产开发有限公司（项目投资）、徐闻县供销社（项目合作）。14经营模式农资超市渠道分销配送中心服务加盟网点。农资超市实行“大农资”超市卖场一站式购齐的零售模式，采取接从厂家采购、直接销售供应农户的“零环节”货真价实的大卖场零售方式。以农资超市为核心，集农资零售、农资采购、农资展示、农资推广、农户服务等功能于一体，推动富骏农资分销业务和农资销售网点的发展。农资仓储式批发农资产品仓储式批发是富骏农资的重点业务之一，以优质低价的农资产品批发供应带动富骏农资加盟网点的建立和发展。因此，富骏农资将直接与国内农资主要品牌生产厂家建立经销代理的战略性合作关系，从源头上保证富骏农资产品质量，从货源上保证富骏农资的长期稳定供应，从采购上保证富骏农资产品的低成本优势；同时，直接与国内省级以上农资公司建立长期的合作销售联盟，确保农资产品品种（国产和进口优质农资产品）的多样化，以及低价促销推广的优势。农资配送中心农资配送中心是富骏农资供应链的核心，是富骏农资超市和农资批发供应以及网点销售的物流供应保障。农资仓储、农资配送中心、农资超市零售、农资销售网点构成了富骏农资供应链体系。农户服务富骏农资的农户服务体系由测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心等四大中心构成，让富骏农资的农户“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得好”。富骏农资网点以农资仓储式批发和配送中心为平台，逐步在全县重点乡镇村建立富骏农资加盟网点，实行“六统一”服务，即统一采购、统一配送、统一标识、统一经营、统一服务、统一价格。建立富骏农资便利销售服务网络，形成由大农资超市和乡镇村农资网点相结合的富骏农资营销服务体系。15经营农资品类肥料系列（包括化肥、氮磷钾肥系列、复合肥、生物肥系列）、农药系列、生物农药系列、种子系列、植保系列、农膜系列、农机农具及农用设备设施、其它配套农资系列等。16项目建设规模及内容项目建设地点综合性一体化的农资超市、农资仓储区、农资配送中心和办公、服务中心，集中建在徐闻县徐城镇城南九头铺村县供销社的地块。项目建设期15年（2011年至2012中期）。项目主体建设规模及内容项目占地面积50亩,总建筑面积90000平方米。其中农资超市10000平方米，农资仓储区20000平方米、农资配送中心2000平方米、服务中心大厅（测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心）2000平方米、办公区1500平方米、农机具货场和其它配套建设45000平方米。项目投资及效益项目预算总投资15亿元，正常年农资年销售额6亿元，实现销售利润4600万元，税金1200万元。项目投资利润率3066，投资利税率3866，投资回收期（含项目建设期）55年。项目资金筹资方案项目所需资金全部由项目投资方和项目合作方自筹解决。项目土地项目建设用地面积50亩，项目土地从二方面解决，一是属徐闻县供销社在徐闻县徐城镇城南九头铺村县的20亩地块；二是在该地块的紧邻周边新增征用土地30亩。项目主办单位概况作为徐闻县富骏农资超市和农资配送中心项目的主办单位徐闻县供销合作社联合社（简称徐闻县供销社），成立于1953年2月，是全县供销合作社的联合组织和领导机构。全系统在职干部职工1174人。现有下属独立核算单位20个，其中直属公司8个，基层供销社12个。主要职能是研究制订全县供销合作社的发展战略和发展规划，指导全县重要农业生产资料和农副产品经营，进行组织、协调、管理、服务。徐闻县供销社属下的徐闻县农业生产资料公司成立于一九五三年二月，2000年1月改制为“徐闻县农业生产资料有限责任公司”。徐闻县农业生产资料有限公司是徐闻县供销社以及全县“农业生产资料主体经营企业”，承担全县农资分销、配送供应、服务的经营职责。该公司2005年被国家商务部列定为全国“万村千乡”市场工程试点企业。该公司的农资经营网点遍布全县城乡，现拥有农资经营和连锁加盟店210多个。其中被列为国家商务部“万村千乡”市场工程农家店185个，省经贸委“万村千乡”市场工程农家店36个。农资仓库一座面积1000平方米，农药批发部4个，农资门市部7个。规范整合徐闻农资经营、建立徐闻大农资的规模化、专业化经营，不断满足徐闻农业经济和农户对农资的需求，是徐闻县供销社以及徐闻县农业生产资料有限公司的发展计划。充分发挥县供销社和农业生产资料有限公司经营优势与湛江富骏房地产开发有限公司的资金优势，双方进行“强强合作”，是建立徐闻大农资、规模化、专业化经营的良好机遇，也是徐闻农资市场发展的迫切需要。二、项目建设的背景和必要性政策背景分析中国是一个农业大国，徐闻是广东的农业大县。“三农”问题是全国工作的重点、热点和难点。农资是重要的农业投入生产资料，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的物资保障和基础。大力发展农资零售分销和物流配送，是增加农民收入的有效途径，也是实现全面小康的有力保证。党的十七届三中全会做出了新形势下推进农村改革发展若干重大问题的决定，对促进农村长期繁荣、农民持续增收、农业稳步增效进行了全面部署。中央一号文件明确指出扩大国内需求，最大潜力在农村；实现经济平稳较快发展，基础支撑在农村；保障和改善民生，重点难点在农民。2008年12月30日，国务院办公厅下发了关于搞活流通扩大消费的意见明确要求完善农业生产资料流通体系。继续推进农业生产资料连锁经营，重点培育大型农业生产资料流通企业，加强农业生产资料现代物流设施建设，保障市场供应。加强农业生产资料市场调控和监管，促进市场竞争，降低流通成本，切实减轻农民负担。引导和鼓励农业生产资料流通企业为农民提供技术、农机具租赁等多样服务。为加快完善农业生产资料流通体系，促进农业发展和农民增收，2009年3月9日，商务部颁发了关于完善农业生产资料流通体系的意见明确提出总体目标培育若干家销售额超100亿元的大型农资流通企业，建设改造一批农资连锁门店和区域性配送中心，通过三到五年的努力，初步形成以乡、村两级经营网络为基础，以农资交易市场为平台，以大型农资龙头企业为重点，区域性连锁配送为骨干，布局合理、经营规范、运作高效、协调发展的多元化、连锁化农资流通体系。主要任务发展农资现代流通网络。引导供销社、农业服务站、邮政、农资生产企业等终端网络资源加强合作，实现优势互补。支持农资物流配送中心建设和改造，完善配送、信息功能，提高农资统一配送率，依托农资连锁网络优势，构筑农产品收购、加工、销售和日用消费品下乡等流通渠道，提高农资流通网络“双向流通、双向开拓”的功能，实现“一网多用”。继续推动各地连锁经营企业统一纳税，减少重复抽检等问题，促进农资连锁经营跨区域发展。农资流通行业发展现状及趋势近年来，通过实施“万村千乡市场工程”，在全国农村逐步推行农资物流配送，满足农民消费需求，促进了农业产业和农资市场的发展。但由于农资物流配送中心进入农资流通领域时间还不长，目前还存在不少问题流通环节过多,流通成本过高。传统农资供应企业基本上没有真正做到直接面向终端的农民客户，特别是省市一级的供销社所属的农资供应物流企业，其销售的产品往往经过若干级经销商最后才到农民手里，这就造成了流通环节多，成本居高不下。我国农资物流成本一般占总成本的3040，世界发达国家物流成本一般控制在10以下。农资流通方式陈旧，管理难度大。传统农资供应物流业的运作模式基本是仓储基础上的调拨，由于目前仓储容量不足，库店布局不合理、规模小，导致农资从采购到销售终端需要多次的储存，效率低、流通费用高。大部分县一级市场基本还没有建立起规模化大型农资超市，缺乏农资大型零售和分销商“一站式、一体化、规模化、规范化”的龙头带动和辐射作用。近二年一些地方以农资超市为龙头带动农资连锁经营网络发展的经验证明，规模化的农资超市对带动农资连锁经营网络发展起到非常重要的作用。服务单一，缺少服务功能。随着“三农”经济的发展，农村和农民对农资供应营销服务需求不断提高，如测土配方施肥、科技、信息、产品多样化、一站式购买、金融支持等增值服务。这些增值服务为满足农民对农资“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得好”的需求十分重要。农资市场秩序混乱。农资经营“小、散、乱”是县域农资市场的基本现象。由于没有影响力的农资经营品牌带动，以及监管无力、管理主体繁多，农村市场常常成为假冒伪劣农资的倾销地和批发地，假冒伪劣农资坑农害农的事件常常发生。中国一万多亿元的农资市场，前景广阔。要促进农资市场又好又快发展，在中央政策的支持下，应着力于经营模式创新和现代零售、分销、连锁经营体系的构建，这是农资流通行业和农资投资商的基本共识。近二年，在全国主要农业市、县已开始建立或正在筹建大型农资超市和农资配送中心，扶植农资“沃尔玛”成为各级政府的目标。2009年8月国务院下发关于进一步深化化肥流通体制改革的决定后，化肥经营权被放开，吸引了更多民间资本逐利化肥终端渠道，外资和国内关联投资机构非常看好中国这个大农资市场，积极参与投资及经营。如中化化肥控股集团，该集团于2010年5月设立了全资子公司中化肥美特农资连锁有限公司，在山东平度投资开业经营国内第一家真正意义上的现代化“大型综合肥美特农资超市”。肥美特农资超市面积5000多平方米，分化肥、种子、农药、农机具、农膜和科普宣传六大功能区，商品品种超过3000种，从工厂直接采购，销售给农户，最大化地压缩了渠道层级，极大地降低了农资产品的成本，保证实施“以批发价格零售给农民”的定价策略，同时以大型卖场为平台，还将向终端客户提供农技服务、金融服务、配送服务和信息等多附加值服务；还提供专家坐诊、种植示范、农技课堂、测土配方等多种专业的农资服务。肥美特农资超市将按三年三阶段的方式进行建设。2010年为探索起步阶段，在山东平度等农资需求旺盛的农业区域建设45家试点；2011年为试点推广阶段，将建设区域逐步扩大到国内其他较成熟的地区，建设3050家肥美特超市；2012年为体系构建阶段，完成100家肥美特农资超市的建设，构建标准化的中化农资超市体系；并通过多种方式宣传推广，致力于将“肥美特”打造成为农资流通领域的著名品牌。农资流通已经进入大型现代化农资超市运营阶段，这将加快农资流通现代化建设的步伐。徐闻农业经济发展状况徐闻是广东农业大县。全县总面积18626平方公里，其中耕地713万公顷，辖14个乡镇、1个街道办和1个省级经济开发区，5家大型国营农场，总人口71万人，农业人口占80以上。2007年、2008年、2009年，全县生产总值分别为5960亿元、6297亿元和6505亿元；其中农业生产总值分别为4727亿元、4808亿元和5005亿元，农业生产总值平均占全县生产总值的7753；农民人均收入分别为5710元、5712元和5980元。近十年来，徐闻县以特色农业为主的经济发展迅速，现代农业取得了明显成效，建起南亚热带农业示范区20个，形成了菠萝、香蕉、外销蔬菜、芒果、糖蔗、甜玉米、珍珠、对虾等十大商品基地，先后被评为“中国菠萝产业龙头县”、“中国香蕉第一县”、“中国冬季蔬菜龙头县”、“中国果菜无公害十强县”和“全国绿色食品原料标准化生产基地（菠萝）”。现代农业快速发展，全县分别建立起经济联合总社、经济联合社和经济合作社，全县建立农民专业合作组织42个。2009年，徐闻县被国家定为全国农技推广示范县、被省定为全省现代农业科技示范县。徐闻县农业经济的快速发展，为农资生产提供了广阔的市场。按全国平均农业生产总值农资投入比例30计算，徐闻每年农资总需求在10亿至15亿元以上。徐闻较大的农资市场价值与“小、散、乱”农资市场经营现状形成鲜明的反差。在徐闻县建立一家大型农资零售、分销和配送中心龙头企业，迫在眉捷。项目建设的必要性符合国家相关的产业政策。该项目符合国务院产业结构调整和发展目录，如上所述，国家对加快发展农资流通和连锁经营的政策性支持、扶持不断加强。符合国家的行业发展规划。促进现代物流和流通业发展是国家的重点行业发展规划之一，也是广东省重点重点行业发展规划之一。农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的物资保障和基础。搞好农资供应，对实现现代农业建设、农业增产、农民增收具有十分重要的意义。符合徐闻县政策和发展规划。徐闻是广东农业大县，农业经济在全县经济社会中占用十分重要的地位。多年来，徐闻县委、县政府以政策支持、产业引导、资金投入、科技服务、市场促进等有效措施，促进了徐闻农业经济的快速发展，取得了显著成效。徐闻县林海武县长于2010年3月3日在徐闻县第十四届人民代表大会第六次会议上提出以发展农村经济作为新农村建设的重点，着力推进特色现代农业建设，争当全市现代农业发展龙头。农资是现代农业发展的生产资料投入的保障，因此，农资项目符合徐闻县“港口建设、临海工业、现代物流、城乡建设”四位一体发展战略和农业产业发展规划。农资项目的建设是推动徐闻经济快速发展的需要。富骏农资超市及农资分销配送中心平台的建设，除繁荣徐闻农资市场外，还可带动徐闻商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、运输、金融等相关行业的发展，增加徐闻的就业机会，推动徐闻经济的快速发展。项目的建设有利于加强农资质量的监管。农资产品质量安全监管体系建设是农资市场秩序的根本措施。本项目建有的农资质量检测中心，对农资进行源头监管，从源头上提高和确保农资产品质量，确保农民消费利益。项目的服务功能建设更加满足于农民对农资消费的需求。测土配方施肥和农业科技服务服务功能，使农户和种植户“懂得用、用得好”农资；农资质量检测功能，使农户和种植户“放心买、放心用”农资；农户金融服务功能，为农户和种植户提供“农资金融服务”，让农户和种植户“买得起农资”。从而实现农户和种植户对农资“放心买、买得起、放心用、懂得用、用得好”的需求综上所述，本农资项目的建设具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。三、经营方案相对优势分析区位优势徐闻县位于祖国大陆最南端，是大陆通往海南岛之咽喉，是海南国际旅游岛的“后花园”，交通发达、功能配套。以海安港为中心的港口建设、服务功能不断完善；粤海铁路的要道；湛徐高速公路年底通车；全县县城、乡镇、村道路四通八达，纵横交错。发达便利的交通网络，加快了徐闻现代物流业的发展，为现代农资流通发展提供了物流保障和优越的条件。特色优势徐闻现代特色农业优势明显，潜力巨大，已形成32万亩北运蔬菜基地，23万亩反季节香蕉基地，20多万亩优质菠萝基地，甘蔗30万亩，10万亩甜玉米基地，5万亩良姜基地等。建起南亚热带农业示范区20个，形成了菠萝、香蕉、外销蔬菜、芒果、糖蔗、甜玉米、珍珠、对虾等十大商品基地。徐闻现代特色农业的规模发展，为现代农资流通提供了较大市场空间。市场优势徐闻现代农业经济的快速发展，为现代农资流通提供了较大市场空间。徐闻农资的需求量、农资产品结构、以及农资市场规模，比湛江各县区都具有明显的市场优势。徐闻每年农资总需求在10亿至15亿元以上，其中化肥占65以上。经营模式及策略富骏农资的经营模式为农资超市渠道分销配送中心增值服务加盟连锁网点。实行“六统一”服务，即统一采购、统一配送、统一标识、统一经营、统一服务、统一价格。销售渠道为农资超市直接销售；本县分销商销售；加盟网点直接销售。农资项目的经营模式首先建立在以“农资超市和农资配送中心”为核心的采购供应、批量销售、渠道分销、配送体系基础上。在此基础上，建立完善“测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心”等四大主要服务功能，之后再进一步建立“农产品购销交易服务”的辅助功能，逐步实现“农资和农产品双向流通”运营方式。通过“农资超市和农资配送中心”实现批量销售、看样订货、预约订货、电话订货，实行配送上门，开通农资下乡的“快车道”和“直通车”，实行高效快捷供应配送服务。农资超市功能批量销售功能。仓储开放式陈列产品，明示标识，现场选购、现场批量销售。实现信息化的超市管理系统运作。主要农资产品包括肥料系列（包括化肥、氮磷钾肥系列、复合肥、生物肥系列）、农药系列、生物农药系列、种子系列、植保系列、农膜系列、农机农具及农用设备设施、其它配套农资产品系列等3000多个品种。展示和订货功能。农资超市3000多个农资品种，既是销售产品，又是产品展示和作为订货样品。通过农资超市展示样品，实现提供看样订货、预约订货、电话订货的订货服务功能。信息服务功能。运用超市信息化系统收集、整理、分析农资产品供、销、存信息，定期印发农资产、供、销信息，为农户和专业户提供农资消费选购指南。农资配送中心功能采购功能。配送中心汇集农资超市、各加盟网点门店、以及分销渠道的产品需求计划，并结合库存和市场供应情况，制定采购计划，向供应商统一采购。分销功能。与各分销渠道商、种植大户、各网点门店签订供销合同，落实订货计划，组织分销供应。配送调运功能。根据农资超市、各分销渠道商、种植大户、各网点门店的要货计划，进行统一配货送货、统一调运。分装功能。根据各分销渠道商、各网点门店的销售要求，对肥料等农资产品进行分装，以满足各分销渠道商、各网点门店的销售要求。储存功能。应季农资的储存、正常销售农资的储备库存。信息采集功能。配送中心连接采购和销售的中心环节，是整个农资供应链的协调中心，因此，配送中心也是农资的信息中心，承担着农资经营的信息采集功能。服务中心功能测土配方施肥服务中心功能。采取与县农业技术部门合作方式，配套测土配方设备和技术人员，推广测土配方施肥，为农户提供测土配方施肥服务，帮助农户更好地科学、合理、高效用肥。农资质量检测中心功能。建立产品采购质量监控制度，建立产品抽检制度，配套检测设备和人员，并与技术监督部门和工商管理部门协作，定期检测农资产品质量情况。向用户承诺“假一赔十”的质量保证。农业科技服务中心功能。建立信息、技术服务平台，与全国主要农业科技以及农资厂商建立长期合作关系，为农民提供政策咨询服务、农业技术服务、农资产品价格信息服务等。农户金融服务中心功能。与县信用合作联社、市主要信用担保公司建立合作关系，为农户、种植专业户、分销商提供购销信用担保和资金支持的金融服务，实现“农资金融”的服务模式。农产品购销交易服务辅助功能在做好农资主营业务的同时，利用农资营销网络资源以及农户资源优势，建立农产品购销交易服务平台，为农户和农产品购销商家提供农产品购销交易中介服务，逐步实现“农资和农产品双向流通”运营方式。农资产品策略一线农资商品I类公司直接代理的知名品牌厂家直销农资产品、国内省一级农资经营商的农资产品。在品类上，包括紧销化肥、农药、进口农资产品等。这类产品是公司的主打优势产品，由公司直接销售至终端用户，占公司经营主要的利润收入，并具有较大的利润操作空间。二线农资产品II类公司直接经销的厂家直销农资产品、国内省、市农资经营商的农资产品。这类产品是徐闻市场比较畅销、农户普遍常用的农资产品，属公司争取较大市场份额的产品，利润操作空间适中，农资超市自销，以及各分销商和各加盟门店销售，并给予各分销商和各加盟门店较大的利润空间。三线农资产品III类这类产品为紧跟型、推广型和特定型的农资产品。紧跟型产品是具有市场潜力、但近期销量不大、将来成为公司竞争优势的产品；推广型产品属于市场推广的绿色、科技类的农资新产品；特定型产品属于用量少但紧缺、或者用户特定的农资产品。紧跟型、推广型和特定型的农资产品采取代销方式与厂家或省、市农资经营商合作，进场费、广告费和推广费由厂商直接投入。四线农资产品IV类这类产品为代购产品，根据各分销商、各加盟门店、大户提出的指定订购产品计划，代为采购供货。四、项目选址与建设条件项目地址位置现状农资超市、仓储、配送中心、服务中心、公司办公区的建设地址拟选择在徐闻县徐城镇城南九头铺村县供销社权属的地块，该地块面积为20亩。由于项目建设用地面积为50亩，因此需要在该地块的紧邻周边地块新增征用土地30亩。该项目地址在县城中心附近，交通十分便利，完全辐射4050公路范围内全县主要种植基地的乡镇和村庄，包括南至海安、龙塘、南山、城南、红星农场；西至大黄、迈陈、角尾、西连；东至曲界、锦和、外罗、下洋、前山、海鸥农场、友好农场；北至下桥、南华农场、勇士农场。符合现代农资超市和分销配送的商圈要求。项目地址建设条件该项目地址场地、地质、交通、供电网络、供水、通讯等条件具备，符合项目的建设条件，只需配置配套建设区内道路、供电、供水、通讯等基础设施就可。五、项目建设方案建设规模与布局项目规划总用地面积33333平方米（50亩），总建筑面积为90000平方米。建农资配送中心综合楼一幢，用地面积为12000平方米，共6层，建筑面积56000平方米。其中一层前为农资超市，建筑面积10000平方米，后为农资配送中心，建筑面积2000平方米；二层建筑面积12000平方米，设农产品购销交易服务平台，面积为5000平方米，公司行政和业务办公，面积为2000平方米，服务中心大厅（测土配方施肥服务中心、农资质量检测中心、农业科技服务中心、农户金融服务中心），面积为1500平方米，餐厅