2010年杭州远洋杭一棉地块产品初步定位设计建议报告

2010年杭州远洋杭一棉地块产品初步定位设计建议报告产品初步定位设计建议报告远洋杭一棉地块营销管理部2010年5月杭州历来以“一城山水半城湖”享誉海外，在杭州城市中心区的老建筑中，众多依山傍水的小别墅、花园洋房成为王候、高官、富商的私人公馆与府邸，而随着城市的变迁，以往这些真正代表尊贵地位与身份财富的城市别墅早已成为了公众场所，顶层人士对天地、院落、别墅的欲望与需求只有在远郊实现。城市别墅，弥足珍贵城市别墅的回归，正是千万人居住品质的回归项目整体相关情况分析知名地产公司产品借鉴项目产品亮点设计建议A、B地块产品基本定位杭一棉地块初步产品定位建议报告目录杭一棉项目位于杭州市拱宸桥西侧，属于桥西板块。项目东侧紧邻京杭大运河，距市中心5公里，距西湖风景区7公里，地理位置优越，为市中心优质景观资源地块。项目区域环境和配套条件十分优越，项目临近运河文化广场、拱宸桥、地域文化价值突显；周边配套齐全完备，临近文澜中学，具有巨大升值空间和开发潜力。杭一棉地块项目区位桥西板块地处杭州市中心北面。2007年上半年以前区域厂房林立，破旧不堪，到了08年年底，区域内高楼林立（多数为住宅商品房），在建加上刚交付的商品房项目超过十个。板块内0708年销售均价在13000元/左右，目前售价约23000元/，以毛坯为主，区域内还包括了几个经济适用房项目。随着区域整体发展，区域居住及购房人群以外地新迁入新杭州人等人群为主，目前区域人气尚未真正形成，商业氛围有待增强。项目区位杭一棉地块1、杭州城市发展的下一个重点与核心是“运河板块”，目前像烟花大会、地块推出、城市规划、道路建设、环境整治、文化建设等一系列举措中，运河板块都成为重点。2、城市主流观点运河板块将成为继钱江新城之后，又一个城市高规格、高品质、高价值打造的核心区块。3、运河板块目前的几个大力发展的区域分别为运河商务区、桥西高尚居住文化区、北部运河新城、创业创意新天地、田园等，杭一棉所处的正好是桥西板块核心，毗邻运河商务区。4、桥西板块目前成型的利好运河景观工程、高家花园、运河历史保护区、运河博物馆、运河广场、三大主题博物馆、大关路/丽水路/大兜路建设、桑卢、品牌教育学校（文澜、育才）等。5、周边商业、市场密集，欧商、百安居、联华等都已较为成熟。6、桥西高尚居住文化区随着众多楼盘的交付已逐步成型，品质也将会随着区域住宅物业价值的提升得以提高，区域内商业配套将随着近期开发建设逐步成型。区域发展项目指标及规划ABA地块城市顶级别墅B地块高端精装景观公寓地块名称占地面积（）容积率地上建筑面积（）限高（米）户型政策备注A地块3411604FF66FF7238811290以下套型面积占总建筑面积30B地块509532FF66FF31189206090以下套型面积占总建筑面积30B143700FF66FF9393312幼儿园合计84916146734幼儿园项目关键词城市中心、运河沿岸、城市低密度豪宅居所定位发展诠释项目将成为运河桥西板块中心最具代表、而且是第一个引领区域高端住宅的产品，项目将运河居住文化的精髓融汇其身，以其自身稀缺的景观资源、生态文化和历史景观文化引领整体市场目光会聚在运河沿线，共同构筑区域高档居住集群，形成与西湖、西溪、钱塘江高尚居住区并行的住宅经典。项目定位高端城市类稀缺产品（城市别墅和稀缺欧式经典高层），以运河景观特色为主诉求，与远洋公馆综合体CBD核心居所定位城市中心、综合体诉求有所差异。项目形象定位跻身千万级豪宅一线项目高价格实现高端占位拉升区域价值，建立顶级城市豪宅话语权A地块以“独有的景观资源独立的私家园林独特的产品价值”定位运河首席别墅豪宅，以构建顶级物业为项目源动力，树立产品标杆；B地块将镌刻极具符号特征的经典建筑，打造与众不同的经典建筑类型，以建立区域城市豪宅形象典范。产品定位定位核心城市中心、成熟高品质居住、一线运河生态景观、花园；静谧悠然、稀缺低密度住宅与高端豪装住宅组合、具备千年运河文化底蕴的城市绿洲，它见证北杭城中心国际水岸豪宅的开端。我们是唯一的，我们蔑视竞争，我们追求突破，我们的定位是FF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FF领袖杭城国际顶级水岸公园住区定位诠释领袖杭城国际顶级水岸公园住区“领袖杭城”代表一种阶层的标签，意味着他们，是这个城市权贵的代表他们，是具有高学历，见多识广的人他们，常是朋友圈中的精神领袖、风云人物他们，崇尚国际融合性的文化理念他们，是讲究生活品质，注重生活细节的人他们，认为豪宅代表自己他们，更是崇尚私家游艇、庭院垂钓这些富人运动的人“国际顶级水岸公园住区”提供了一种全新的国际公园生活体验我们，提供国际化理念的规划和建筑形态我们，提供全新的社交场所，倡导全新的生活价值理念我们，提供尊贵与私有的园林和景观资源我们，提供高端生活所相应衍生的情趣空间水疗SPA、温水泳池我们，提供离开喧嚣城市后的身心愉悦空间我们，提供与众不同的生活居住意识我们，提供领袖杭城国际顶级的生活方式定位思考1、尽量考虑“类”别墅产品，因为别墅、排屋的价差依旧非常明显，特别是住别墅的顶端客群回到排屋的心理落差太大，难以接受。2、户型面积合适的区间为500850，以效益成本、市场发展的角度、客户需求并综合考虑到地块容积率的要求，主力户型选择500600较为恰当，有效提升项目市场竞争力，个别景观较好的位置（临近运河、景观视线较好）设置600以上大户型。3、单价合适的区间为6000065000元/。因为我们这个项目是一个标杆，在景观上、地段上、产品类型上、装修上均没有可比性，参考杭州其他区域的别墅的价格，我们认为合理的价格在60000元/左右，但效益最大化的方式是定在60000元/以上的价格区间内。（必须找到杭州市场从未出现过的价值利益点，才会成为真正的N01）。4、总价合适的区间为30005000万。选择3000万的原因是考虑到项目的区位和景观优势，完全可以吸收市场主力高端客群，并有效拉高接受总价，受众面广。选择40005000万的原因是考虑将小众顶端别墅客群拉到本区间，回归城市的第一居所，并同时享受到别墅的生活感觉，追求奢华的享受型生活需求，因此，销售速度会因绝对值的限制，周期较长。A地块定位思考定位思考1、以高层景观生态豪宅落地，结合运河优势资源、现代化高科技配置打造高端文化生态居住豪宅。2、在市场形象上必须打造具有独特风格和鲜明特征的产品，必须在内部空间的打造、户型设置、园林景观的规划以及科技智能、配套上建立具有独特的价值利益点，以支撑高价格的定位形象；3、户型面积合适的区间为170250，以满足城市中心主力高端改善型需求，满足市中心自住功能，满足改善型舒适三房、奢华四房的有效需求，提升项目市场竞争力。4、单价合适的区间为3500040000元/（含40006000元/装修），与顶级高端类别墅物业形成一定差价，满足高端改善型居住需求。5、总价合适的区间为600万1000万。在满足城市高端居住价值的基础上与类别墅产品在总价上产生一定的差距。B地块定位思考国内案例参考星河湾龙湖万科溢红、滴翠、醉黄、吟白你爱谁案例1北京星河湾向星河湾学习整体规划园林景观立面标签户型设计装修品质产品细节卖给住过别墅的人精装每一寸土地北京星河湾北京星河湾地块周边原状北京星河湾整体规划顺应地形、变化有序，北高南低、打破常见南北兵营式排列，保持建筑错落之美，以代征用地作为项目的核心配套资源加以利用。大围合，性均好，代征用地做公园北京星河湾园林景观主动创造场地高差立体园林景观，主动创造场地高差，形成自然起伏，有效增大绿化面积，并且使园林景观产生丰富的层次感，同时增强了首层住户的私密性。重绿植轻硬地、重木轻草北京星河湾园林景观对周边环境进行改造，将社区环境向外延伸北京星河湾园林景观同纬度树种移植水体大循环北京星河湾整体可养殖水域1FF66FF2万立方，利用地势营造自然落差，把生态公园一期亲水池塘二期亲水池塘青年沟有机融汇在一起，形成水体大循环。开展北温带园林改造工程，把园区的30万土壤做了改良。并在全世界同纬度国家寻找树种移植到北京，并在周边建立苗圃在园林小品的选材上，多选用石、（黄蜡石，用于景观营造；大理石用于地面铺贴、木进口梢木等天然材料。座椅、栏杆、灯具等造型独巨匠心，与建筑统一和谐。）北京星河湾园林景观精装每一寸土地北京星河湾建筑设计西班牙建筑风格，以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，建筑成为区内外景观的主角之一。通过平面的多座向布局，加之单体立面丰富的变化，形成起伏多变的天际线。质朴的材质，柔和的色彩北京星河湾建筑设计住宅首层抬高1FF66FF5米，可使地下车库直接采光通风。1FF66FF5米的高差形成坡地的立体绿化，自然延伸到楼墙窗前，首层推窗触绿又可避免了视线干扰。住宅首层抬高北京星河湾建筑设计立面标签延续广州、北京星河湾外墙均采用澳洲沙岩和加拿大佛漆广州星河湾北京星河湾北京星河湾产品细节用多阳台取代飘窗台，使住户有更多与外部景观接触的开放空间。采用隐形管道设计，建筑物外立面找不到外露的管道。专门做一些小飘台用于收藏空调室外机，二期把空调冷凝管也装入墙体，三期更考虑到空调室内机的美观性。无外露管线立面设计细节丰富，檐口富于变化。建筑符号的重复运用“八角亭”成为整个社区外立面的标志性符号，这种建筑符号的重复利用，形成星河湾独有的风格。北京星河湾产品细节下部石材处理精雕细琢，入口部位的着重装饰。市内标准的室外木栏杆铜包件北京星河湾产品细节车行道采用沥青铺面及隐藏式沙井盖设计，减低震动及噪音，也令社区景观富有对比度和层次感。采用铁艺围墙实现“透绿”北京星河湾产品细节将可在顶部绿化的异形井盖隐蔽在灌木丛中，扩大了绿化覆盖面积，而且使路边绿化更具立体层次感北京星河湾户型设计将别墅的设计元素充分运用到高端公寓的设计中客厅层高高于其它房间延伸功能空间，拓展阳台的观景功能大面宽，短进深佣人房也都带独立卫生间，方便使用主卧带步入式衣帽间和功能完备的独立卫生间浴室的门框特地用花岗岩垫高有效防潮以保证门的经久耐用北京星河湾装修品质石材、木套线踢脚处的交接处理浴室间的细节处理厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理，不仅美观而且可增强安全性。面盆与石壁间的角线均用石材镶边，边角打磨后还精心雕饰出纹理。北京星河湾装修品质精美的地面拼花北京星河湾装修品质黑胡桃木子母门比普通门加厚40。人性化的扶手在广州星河湾，他们曾经提出一个业界著名的“五把尺子”来要求规范自己第一把尺子市场认不认同第二把尺子对手认不认同第三把尺子专家认不认同第四把尺子业主认不认同第五把尺子自己认不认同随着星河湾在北京的开发建设，星河湾再次提出了一个新的五把尺子来进一步提升自己第一把尺子，是业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业；第二把尺子，是星河湾的景观要做到50年不落后；第三把尺子，是企业要有全国性甚至国际性的品牌；第四把尺子，是星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩；第五把尺子，是星河湾在这个行业里要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。星河湾的五把尺子北京星河湾的成功之道企业文化产品设计产品价值成品、精致、装饰配套、景观、环境、细部舍得、用心、创新管理技巧领导驻场、流程灵活、采购同行案例2北京龙湖向龙湖学习景观出众，惊艳展示全国标准，成本优化细节品质，人性服务客户体验强化景观和生活意向，让人找到家的亲切感。卖给热爱生活的富太太。FORYOUFOREVER北京龙湖景观出众更多采用大量的软景，少量硬质铺装小尺度上注重植物层次的搭配注重色彩搭配，运用色彩对比，形成视觉冲击北京龙湖景观出众五层垂直绿化一层78米大乔木；二层45米小乔木、大灌木；三层23米灌木；四层花、小灌木；五层草坪；儿童戏水场景供来访客户小孩游戏通过示范区和样板间展示未来生活场景，通过体验营销感染客户生活中水池场景调味品真实呈现北京龙湖惊艳展示女儿房生活中的儿童桌真实的生活冰箱全国标准北京龙湖龙湖要求项目90采用标准化产品，10自行创新。售楼处只有五种标准，在风格、立面等方面不允许随意改变。保证整体风格的延续，并可以快速复制。花盛香醍售楼处香醍漫步售楼处标准化的操作思路滟澜山联排别墅香醍漫步联排别墅不同城市、项目之间在标准化的同时，在景观、装修标准、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。成本优化北京龙湖严格控制成本，材料尽量选普通的材料同纬度选择植物，保证成活易打理，节约成本自建苗圃基地，快速更换的同时节约成本细节品质北京龙湖温馨的入口处理马桶插座高度的考虑铺满鲜花的垃圾箱示范区中的雨伞刻有企业理念的井盖善待自然的环保理念人性服务北京龙湖秉承“善待你一生”的服务理念，贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，形成美誉度。示范区每需有多少银杏落叶也写入物业管理人员的工作指引里企业文化客户、使命、服务龙湖的成功之道产品设计产品价值流程、体验、展示景观、样板房、细部、服务管理技巧战略先行、流程设计、复盘思维在借鉴、参考国内知名开发商的成功项目后，我们发现细节对于项目品质的重要性，也发现成功项目的价值来源，印证了远洋“向细节要品质”的公司理念，以此我们有针对性地对杭一棉AB地块作了相对较为全面的产品规划设计指导建议，作为整体产品定位的基础和参考依据。A市场定位本项目作为未来市中心别墅类第一居所，在产品设计上可更多的将项目的功能实用性与极致经典的建筑风格相融合，并有效结合私家园林景观资源，注重打造个性与生态，开发优势亮点设计，并突出项目绝佳的地段、高品质的产品配置、高效的安全性和优越的低密度住宅产品价值。本项目别墅产品要在充分吸收杭州老别墅以及目前多种风格别墅的特征及优势，充分运用现代领先建筑表现手段和技术手段，将经典的建筑风格以当代最领先的方式创造城市创新别墅类型的第一居所，这也正是唯一能让这种城市别墅的回归、开创城市别墅的雍容、华贵再现的先决条件。A地块城市中心、坐享一线运河生态景观、天地共享的低密度水岸别墅住区都市繁华核心圈内的低密度产品、欧洲经典皇家建筑风格、低密度原生态环境、不可复制的唯一性和国际全方位安保系统、作为第一居所的顶级豪宅社区形象定位创新欧洲皇家建筑园林豪宅主要包括两方面的基本内容一是传统别墅风格（如巴洛克等）特征在当前时代背景下的演绎和变化；二是经典价值产品对于建筑理念、私家园林的充分发掘与深入。创新欧洲皇家建筑不是纯粹的传统巴洛克等建筑风格，它是新古典主义建筑的延续和发展，是在借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期后期大师帕拉迪奥ANDREAPALLADIO之代表作圆厅别墅的建筑精髓，并追求整体恢宏与庄重，和谐对称，庄严壮丽，精致完美的基础上，以现代人的审美需求和生活理念来打造富有经典价值和美感的作品。创新欧洲皇家建筑园林豪宅BAROQUETOWNHOUSE新古典主义建筑是文艺复兴运动在建筑界的反映和延续，提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰；特点是高台阶、粗柱廊、厚山花，一般以粗大的石材砌筑底层基础，以古典柱式和各种组合形式为建筑主体，加以细部装饰。整体构图追求雄伟、严谨，使得建筑整体具有一种庄严典雅的气势。比照罗马建筑的经典元素，新古典主义在檐口、栅花、线条等方面可以说都是世界建筑菁华的集大成者，它在建筑比例上严格符合人性的适宜尺度，这也是新古典主义至今仍在世界领域被广为采用并且不断发展演变的经典艺术价值。唯有尊者才能登临，才能所享新古典主义皇家建筑风格强调建筑、空间礼仪感有高大的门头，有过渡的圆厅和高挑的空间，有一定的礼仪空间，形成很强的导向感，塑造出古典的尊崇感和高贵气质，给人一种纯洁、端庄、高贵的美感。建筑风格新古典主义皇家建筑风格形体组合富于一定的变化，立面细节丰富而且细腻，着重体现尊贵和价值；可部分采用质感强烈的石材或砖以提升价值感外立面的颜色的选取应以简洁、清爽的色调为主；在统一的风格指导下，可通过材质和立面颜色组合的变化形成差别，避免单调。建议从传统欧式建筑风格（如巴洛克）中汲取元素，在欧式建筑中融合现代实用主义风格，将私家园林景观、水文化等独有的资源结合在一起，并让美与经典成为社会衡量本项目居住标准的体现，因此，在设计中应注意做到北戴河怪楼奇园中海北滨1号建筑立面建议石材、钢筋等传统与创新混合型材料的使用旭日左岸上海顶级别墅世茂山庄高尔夫郡银湖绿洲江南园本项目外墙西班牙、法国进口砂石锻造成宽一米以上的整石粗糙斑驳的石质立面，赤陶屋顶厚重大气的毛石原材竖墙，暗色系的砖石立面相拼而采用印度/巴西全进口天然花岗岩石材干挂即使，具保温性能外墙保温材料，结合石材与木材的运用，颜色搭配需有体现尊贵、档次感、价值感门、窗室内用凯庭门窗，一律采用节能型双道密封结构的中空玻璃，别墅大门均为名贵紫铜锻制门，体温感应式设计彩色塑钢落地窗断热冷桥中空玻璃彩铝落地窗，可直观大淀湖水景，窗框采用氟碳烤漆落地窗、金属与烤漆，创新材料的合理运用，大门选取名贵木材与金属材质的完美演绎建筑立面建议石材、钢筋等传统与创新混合型材料的使用根据指标，以双拼别墅为主，少量独幢考虑，符合客户对于高端城市别墅的渴求。通过个别户型产品的非标差异和供应稀缺，制造热点。产品户型面积段配比建议，参考市场去化及存量建议500850M；主力面积段500600M；庭院及花园150200M。产品层数建议设置地上3层，地下1层；产品、户型建议产品设计要点设计要点注重私家园林的打造，在建筑风格上摒弃杭州先前别墅类型，打造具有标杆性和唯一性的独特产品类型；注重别墅私密性打造，提高安保、物业和智能化相关配备；临河地段设置少量600平方米以上大户型，创造良好私家园林和水系条件；独幢拉大间距，错向排布；双拼以入户方式的变化和错开产生私密性；地上三层，地下一层，地下面积100150平方米；南北双入户花园设计；下沉庭院、阳光地下室设计；后院南向设置，保持良好的采光；私家园林设置相关连廊、情趣小品，打造私人专属空间；产品采用科技、智能全装，“软件”和“硬件”上均保持市场领先；打造阳光室内车库，双车位设计；户型设计原则充分、合理、奢侈、有节制的张扬。舒适的平面布局和丰富的空间划分。空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出别墅的功能优势。以合理的尺度保持家居的亲切感和被包围的安全感。可以彰显别墅特质的重点空间应当局部放大，比如起居室、主卧室等。注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。户型设计要点设计要点地上面积区间400500平方米，总建筑面积500600平方米；地上花园面积150平方米，控制在150200平方米；（尽量保证前后侧向三个花园空间至少4间卧室，保证双主卧套房空间，23间次卧。设计时应保证尽可能多卧室朝南，保证一层带主卧；每层至少1个公共卫生间（若有卧室，均需带独立卫生间）；每层均设有公共空间如家庭厅、健身厅等；23层设置露台空间，一层有入户门廊配置；保证一层客厅、餐厅挑空的尊贵性；带一部载重48人小电梯；起居室面宽5FF66FF1米以上，保证每层都有厅；地上每层层高在3FF66FF5M左右；地下室层高在2FF66FF5米以上；一层主要功能包括卧室、餐厅、家庭厅、中西橱；二层主要功能空间为主次卧室；三层为书房、卧室；设备间与佣人房置于地下；地下室作为娱乐休闲空间，考虑设置男女独立主人功能设施，如桑拿房、SPA、红酒坊、收藏间、台球室等，并充分考虑利用动线设置保持各功能区的私密性；（三间卧室/主卧套房/客厅/起居厅FF66FF一层玄关20M2客厅50M2中式厨房20M2西式厨房20M2餐厅30M2早餐厅卧室卫生间20M250M2二层家庭厅15M2主卧室50M2主卧室卫生间15M2主卧室更衣室20M2儿童卧室一15M2卧室一卫生间15M2地下室SPA30M2健身房20M2台球室25M2设备房15M2洗衣房10M2储藏室15M2工人房15M2面积1210M2面积2130M2面积3130M2三层衣帽间起居室10M215M2公用卫生间商务书房商务书房卫生间10M220M210M2客房30M2桑拿室20M2总面积110M2总面积580M2基于功能性和舒适性打造的原则注重精装修花园，私家花园的面积不应该小于150平方米/户。庭院内容前院、中院、后院、侧院、下沉式庭院等，庭院的面积不宜过分分散，前院和侧院的面积可相对压缩，后院南向的面积宜大，且作为重点设计，前院的设计应结合组团绿地设计。在建筑设计中考虑到主要功能空间对景观的利用，做到庭院空间和建筑空间相互贯穿、补充，室内室外融为一体，庭院景观和室内功能和谐统一。通过灰空间、景观内庭院、步道天穹等手法的运用强调室内外空间的交流，柔和室内外空间的过渡。原则功能合理分区是建筑空间规划的灵魂，私家园林是住宅私密的本质基于别墅私密性的考虑，对别墅类物业进行有效的动静分区，并在功能区域的区隔空间上加强尊贵感和仪式感，形成住宅居住的私密保障，并以此加强建筑空间本身居住的舒适性和尊贵感；而私家园林作为业主私人享有的独立功能空间外，更能体现住宅之间的距离感和庄重感，增强别墅物业的私密性。因此，应注意以下住宅私密空间设计必选动作选修动作（楼王或样板房可选用）功能附加装修风格8/个性化的装修风格体现豪宅居家特色4/卧室配置指纹门锁迎合私人空间需求2/智能控制系统达到集中控制目的3/灯光感应智能系统迎合实用性需要1/基本安全智能化设备迎合居住私密需要5/外墙保温设备体现高尚住家环保理念7/地暖系统迎合舒适型居住需求6/中央新风系统体现生态生活需求建筑单体内装要点园林强调私密性和独享性，以新古典主义风格与具有庄重仪式感的连廊相融合。一条主景观轴横纵分向延伸，各种水系及高大的树木列队欢迎，社区中心是豪华的景观亭，放眼望去，有着强烈的凯旋而归的仪式感。另一条轴线由广场、草坪、丛林、水景等组成立体休闲空间，形成公园式组团景观。充分利用建筑与地势的高差关系，并设计大量的人工地形，配以浓郁的自然植物林景观，达到欧式新古典风格与自然景观完美结合的效果。独立私家园林设计别墅私密性安全保障原则1、坚持以“景观第一、兼顾朝向”的原则，根据景观资源的不同，利用不同的户型，创造性的布局少量独栋别墅；在规划上更多的体现业主的私人空间，提升公共空间的利用率，扩大私家花园；2、注重别墅私家花园的独立性和私密性；3、注重物业智能化安保系统的配备，加强监控系统和智能化可视门禁系统，打造极具安全的私密居住空间；4、加强物业管理，提升管理和服务水平。别墅亮点设计建议主要针对底层销售抗性，目前市场上流行底层赠送户外花园，倘若另有实用室内面积的赠送，如在底层实现阳光半地下室，结合下沉庭院，那么底层将因为实现超值，而顺利实现价值认知定价。底层阳光半地下室结合下沉庭院在入户口的处理上，目前多以同一平面一梯两户，如能将入户口错层化，将大大的提高住宅私密性，将类别墅的品质再一次提升到一个新的高度。入户入户入户入户入户入户别墅亮点设计建议错层入户设计，提升产品品质提供一间方正的位置，不界定具体功能，客户根据自己的灵感和需求进行定位。可以是健身房、阳光室、棋牌室、茶室，亦或其他。这个空间相对独立，不影响其他生活动线，也可以是可封闭露台。别墅亮点设计建议定制DIY，提供灵感空间可以考虑在入户花园、顶层花园打造情趣空间，增加项目产品可观赏性的同时，增加业主娱乐、休闲等需求空间别墅亮点设计建议打造个人情趣空间庭院抬高示意庭院的边界采用挡墙的形式，沿道路的位置采用种植槽和挡墙结合的形式处理，增加空间的趣味性。庭院抬高可以使地下室地面化。别墅亮点设计建议庭院抬高和采光地下室别墅亮点设计建议在花园、庭院或者是主卧，充分挖掘更多舒适空间争取更多赠予空间（地下室、露台）A地块别墅目标客群低密度豪宅社区总价大于2000万高档低密度社区联排独栋1000万总价2000万中高端别墅社区总价小于1000万财富阶层财富阶层准财富阶层中产财富阶层本项目目标客群A地块别墅目标客群购房特征追求景观、文化唯一性千年运河景观、文化价值具有唯一性。具备境外生活、生意背景运河地脉与水域商贸文明息息相关。寻找都市隐居、注重私密繁华后的静谧，回归心灵的宁静。重视大宅风范体现庄重与高贵，注重空间仪式感。低调的奢华，智慧的彰显注重低调、奢华；注重圈层门当户对，身价昭然若揭。他们是有形的资产阶级城市是他们赖以生存的母亲在物质充裕以后，更渴望精神的回归他们是60年代生人经历文革、饥荒、上山下乡历时纯精神的时代在饥肠辘辘中成长在改革开放浪潮中，把握机遇开公司、办企业深知赚钱的艰辛却始终胸怀理想他们现在是社会的上层掌握着金钱和权利完全有能力主宰自己的生活隐于都市显于尊贵A地块别墅目标客群来源客群分析主力客群杭州及浙江省内在杭置业的顶级亿万级富豪年龄特征3555岁。收入特征资产8000万以上，年稳定收入500万以上。身份特征创业成功的大型民营、私营企业家背景、境外企业高管、上市公司大股东、区域产业发展带入的投资创业主、富二代、高利润行业（如风投、金融等）创业者。需求特征多次置业者为主，成为城市顶级居住第一场所，注重社区的纯粹、安全、品质。客户来源浙江省甚至长三角。客户特性描述家庭人口24人，有专门的家政人员、专属司机，低调，居住只选市场公认的豪宅，有一定的个性化需求，注重精神层面、健康、心情的放松，对服务品质很挑剔，对专属的感觉很好，受圈层影响较大，关注经济、国际资讯、社交。他们通常都有城市公寓豪宅与城市郊区别墅，目前以52或43模式居住。客群中还有一类比较特殊，它们不是个人，而是极具实力的企事业单位与上市公司，它们购置的目的就是为了重要贵宾的款待，和五星级酒店的豪华套房比较，这里是最安全和温馨的场所，并充分体现品味与档次。别墅装修设计建议作为30005000万的别墅类产品，建议项目采用“软硬”全配的全装修，注重整体装修交付，以尊贵、奢华为整体装修的原则，装修注重园林、户型产品、私密空间、地下室等多功能区位的装修，以高价值来成就高价格，建议装修标准至少在10000元/平方米以上。别墅亮点建议别墅精装修的亮点在硬质装修上主要突出环保/健康的利益点；软装上主要突出奢华品牌与高端豪华；别墅园林主要突出每户都有一处有历史故事的乔木或植物群，并具备良好的私密性的保护作用；别墅智能化主要突出安全、未来科技两方面；别墅各主要配套系统的设定主要突出低碳/生态的功能；对独立的大别墅（可直观运河、公园），建议提前施工成样板兼接待中心，并配置泳池。B形象定位高层景观公寓，融合低密度产品，形成统一、协调风格；在产品设计上可更多的发挥舒适性居所的功能，并全面结合景观资源，突出项目绝佳的地段、高品质的产品配置与优越的景观资源。在形式和风格上，在延续低密度物业典雅、尊贵的皇家建筑形态的基础上，强化浓厚的建筑符号特征和鲜明的产品特征，打造皇家经典欧式古典韵味的建筑，在内部空间、户型设置、园林、科技和配套上建立独特的价值利益点；注重景观价值，并在产品配置上加大科技含量，提升项目附加价值。B地块城市核心区，顶级国际经典皇家大宅都市繁华核心圈、运河畔高品质欧式经典大宅定位目标打造新城市主义顶级皇家大宅独一无二的风格新城市主义双生态立体皇家园林尊贵奢华空间仪式奢华顶级智能科技顶级大宅与众不同的建筑奢华之上的韵味物管智能化社区配套社区规划外立面公共空间建筑风格园林户型产品分支产品价值的客户敏感点编号产品价值敏感点客户敏感等级应对策略高中低1户型满足2园林超越3公共空间满足4社区配套（会所等）超越5外立面超越6建筑风格满足7社区规划满足8精装修满足9智能化超越应对敏感策略满足客户期望，超越客户期望。市场户型面积情况其他市场高端住宅杭州高端住宅050100150200250300350400450500550前期产品定位建议考虑本项目高层作为第一居所改善型需求，建议以舒适三房、奢华四房作为项目主力户型，适当配比大户型，减少小户型配比。200400是杭州市场豪宅的主要面积段A建筑平面户型面积与户型配比面积配比180以下约20200300约65300以上约15前期产品定位户型设计建议A建筑平面【户型设置建议】名称户型功能户型占比总建筑面积套数（套）户型功能备注11房89“11”房2厅1卫22FF66FF5（争取）26757300小户型豪宅，豪华套间功能房三房1703房2厅2卫2529730175三卧室，保证奢华主人套间31房200“31”房2厅3卫2529730148配备双主卧，双套间四房2404房2厅4卫151783874双主卧，带工人房，中西厨设计复式3404房3厅4卫7FF66FF5891926双主卧，三厅、跃层结构，挑高、带工人房、中西厨设计复式4204房3厅4卫5594614双主卧，跃层结构，挑高、工人房屋顶花园基于本项目高层以舒适三房、奢华四房作为项目主力户型，以作为第一居所改善型需求。因此，在参考了杭州高端市场的去化和存量的情况后，我们发现，整体市场三房、四房的舒适和奢华的户型面积段基本为170280；同时，考虑远洋公馆二期产品的同类竞争（二期户型均在220以上）和本项目的差异性高端定位（远洋公馆A01为高端普通住宅，A02为升级版高端豪宅，而本项目定位为具有独特经典价值的顶级奢华公寓），为避免同类竞争，同时考虑产品总价和别墅的总价差，我们作出以下户型建议前期产品定位户型设计建议A建筑平面【户型在规划布局中的建议】名称户型功能户型占比总建筑面积套数（套）户型功能备注11房89“11”房2厅1卫22FF66FF5（争取）26757300小户型豪宅，豪华套间功能房三房1703房2厅2卫2529730175三卧室，保证奢华主人套间31房200“31”房2厅3卫2529730148配备双主卧，双套间四房2404房2厅4卫151783874双主卧，带工人房，中西厨设计复式3404房3厅4卫7FF66FF5891926双主卧，三厅、跃层结构，挑高、带工人房、中西厨设计复式4204房3厅4卫5594614双主卧，跃层结构，挑高、工人房屋顶花园建议在杭一棉项目中保留20左右的89户型,但可以规划成单独按楼座或区域设置,可设计成类似70年产权的酒店化公寓,在朝向上可在45范围内考虑,增加后期可变空间,提高实际使用效率FF66FF减少拼合的比例,减少拼合带来的政策风险FF66FF建议面积300以上户型全部考虑为跃层,其中只在10层以上设置,享受运河景观资源的面积最大,享受园区核心景观的面积次之FF66FF建议170以上户型单元全部实现一梯两户的高品质格局FF66FF前期产品定位户型价值点建议A建筑平面功能区关键点功能描述入户方式尊贵性体现单元电梯直接入户，另设工人（工作）电梯；卧室功能核心功能保证尺度主人房配有书房、衣帽间、洗手间；卧室开间4FF66FF25米；目前市面衣帽间和洗手间的尺度大小有别，为体现居住舒适度，衣帽间和洗手间的空间尺度要求越来越高，最高有达以上；工人房适当配置豪宅产品对于工人房有着独特的需求，工人房设计侧重于独立性，与主人活动区域的分割；客户需求日益强调工人房的尺度和通风性，特别是工人房的人性化设计，对于部分客户，工人房的大小可接近客房尺度，可放置二张床；240以上考虑设置,240以下户型仅考虑储藏空间会客厅核心功能保证尺度彰显主人身份的关键区域，强调会客厅的尺度与采光性，豪宅客厅开间应大于5米，同时增设家庭娱乐厅、气派圆厅等，多数豪宅项目配有露台、阳台等，注意空间延展和景观面，。花园增值点结合入户方式，赠送入户花园，增加物业增值点和生态效果；赠送面积增值点豪宅客户同样注重产品所带来的利益获得，赠送面积1020左右，一方面能够实现项目溢价能力的提高，同时能够更好平衡客户心理；当前市面项目的赠送面积空间的实用性日益增强，单独使用能力增强，功能变化也更为灵活。对于高层住宅而言可以考虑露台、楼顶花园等；餐厅与厨房基本功能尺度感及体现主人的生活品质最为重要，豪宅应增设西式餐厅（早餐厅）和厨房；层高保证尺度为体现豪宅的奢享和房屋功能所需，层高应在3FF66FF23FF66FF6米；强化高档住宅户型核心功能配备前期产品定位小户型设计建议“定制房型”。选择部分单元作为定制户型，根据客户的需求，可将户型设置为豪华一房或者实用两房，即在一房的基础上划出一个功能区域，如书房、工作间等。注重卧室和卫生间的打造。此公寓的户型面积相对较小，户型设计上更注重生活享受的舒适度。卫生间不仅面积要大，功能也要全。干湿分离，同时配备按摩浴缸和淋浴房等；卧室空间布局不能太局促，要充分体现惬意感受；设置衣帽间或套房卫生间；错层露台。露台的设计使得高层公寓有了别墅的庭院般享受，同时增加户型面积（增值空间），丰富居室的建筑空间。观景飘窗。飘窗的窗台高度较低，既有大面积的玻璃采光,又有宽敞的窗台,在视觉上可以延伸室内空间。同时，不但可以享受充足的室内光线，还可以饱览室外秀美景观。合理安排楼座。考虑小户型总价低，成交快，客户定位较为宽泛，为保证大户型客户的尊贵感和荣耀感，建议在产品楼幢设置上小户型独立2幢楼设计，建议设置在景观位置相对欠佳、人气较旺的地块东北角。广州星汇云锦87平米一房两厅户型图该户型各种空间功能完备，一房的设计更强调室内空间的舒适感。带有大面积露台和观景窗台，不论高层、低层的视野都很开阔。户型借鉴步入式衣帽间多功能卓台观景露台（按摩浴缸）功能齐全厨房可考虑此处增加露台前期产品定位前期产品定位三房户型设计建议“舒适房型”。“170、200平米”户型在销售策略以样板房作为引导的同时，根据客户的需求，提供或部分提供定制方式户型空间。双主卧设计。在保证主人套间大面积设计的基础上，对于部分大户型可以设置自带卫生间的双主卧。落地窗。厅房采用大面积落地窗的设置使居室更显大气、开阔，室内空间得到延伸。区隔布局。在整体设计上区分动与静、客与主、工人与主人，以及合理的动线。户型借鉴上海星河湾双主卧设计200平米之户型奢享尺度，再现荣耀多厅设计工人房入户电梯前期产品定位独立工人区间。工人有独立进出住户通道和电梯，工人卧室均为小套间，彰显主人尊荣。中西式双厨房。在厨房的设计上，我们可以设置开放中西式双厨房，满足高端人士对不同生活方式的追求；同时，可在西式厨房设置吧台区域。奢享主卧空间。增加书房、休息区等超级套房设计，270度景观视野，以及考虑男女主人尊贵感的体现，设置双走入式衣帽间。奢享主卧配备。主卧卫生间极具奢华空间尺度，多头、多件配备主卧卫生间，如区分男女主人台盆、座厕等，带有桑拿和按摩功能的淋浴房。前期产品定位四房大户型设计建议前期产品定位金都城市芯宇四房拼合户型240FF66FF36户型借鉴优秀拼合户型，具备豪宅气度与韵味，不失大盘风范。缺点主卧少步入式衣柜，书房离其太远，没有工人房独立工人电梯主人尊享电梯原小户型位置工人通道家庭厅8米宽景阳台户型借鉴上海星河湾工人套房270度景观主卧西餐区圆厅套房主卧书房带卫生间316平米四房，奢华极致，堪称豪宅。独立屋顶花园设计。部分顶层跃层户型考虑设置顶层独立屋顶花园，体现项目大气、尊贵的同时满足业主休闲小憩的需求。奢华超大主人套间。在跃层户型的设计上，考虑设置动静分区，二楼以设置超奢华主人套间为主要功能，配备全套奢华卫浴、书房、衣帽间等。顶级三厅布局。充分利用“空中别墅”产品设计客厅、餐厅和家庭厅三厅，一楼保证客厅和餐厅的舒适、宽敞；二楼设置家庭厅，供家庭成员休闲娱乐。别墅式挑高设计。一层大客厅、餐厅实现挑高处理，体现产品的尊贵感和荣耀空间尺度，体现顶级奢华生活的高贵。前期产品定位跃层户型设计建议户型借鉴亿城西山华府约300平方米户型独立屋顶花园超大主人套间客厅带阳台花园超大客厅设计区域楼盘名称物业类型装修情况上海世茂佘山庄园别墅精装修广州汇景新城高层、别墅精装修广州金海湾花园高层公寓全装修上海檀宫别墅精装修武汉武汉F天下纵横别墅精装修上海紫园别墅精装修上海绿宝园别墅精装修大连颐和园别墅精装修北京玫瑰园别墅精装修北京东山墅别墅精装修在近几年，“中国十大豪宅”的排名榜上大部分的楼盘均为精装修楼盘。从上海、深圳等发达城市看，精装修已经成为高端楼盘大趋势，逐渐形成衡量楼盘品质的又一大指标，相对毛坯房来看，精装修房更容易表现楼盘的档次和风格，本案更需如此。前期产品定位区域楼盘名称物业类型装修情况上海世茂佘山庄园别墅精装修广州金海湾花园高层公寓全装修杭州东方润园高层公寓毛坯、精装修南京钟山国际高尔夫别墅别墅精装修大连颐合园别墅精装修上海绿宝园别墅精装修北京玫瑰园别墅精装修上海汤臣一品高层公寓精装修北京东山墅别墅精装修深圳中信高尔夫别墅别墅精装修区域楼盘名称物业类型装修情况上海汤臣一品高层公寓精装修上海华府天地高层公寓全装修上海香缇花园高层公寓毛坯、精装修上海锦麟天地高层公寓精装修上海翠湖天地御苑高层公寓精装修北京柏悦居高层公寓精装修上海财富海景花园高层公寓精装修上海济南路8号高层公寓精装修深圳蝴蝶谷高层公寓毛坯深圳香蜜湖一号高层公寓别墅毛坯2006年2007年2008年中国历年十大豪宅装修情况列表本项目高层装修参考楼盘装修情况单价（元/平米）新绿园精装6000金色海岸精装6000东方润园望族壹号精装，其他毛坯7500阳光海岸精装7500万象城悦府精装6000蓝色钱江精装5000水岸枫庭精装5000盛世钱塘毛坯/金基晓庐毛坯/城市之星精装6000九树公寓精装3500公元沐桥精装30003500银马公寓毛坯城市芯宇3号楼精装，其他毛坯6000昆仑公馆精装未知雅戈尔隐寓精装未知云龙十一景星公馆（小户型）精装，其他毛坯3000蔚蓝公寓精装3000从杭城高端公寓的市场分析，20062009年，装修尤其是精装修豪宅逐步在市场中显现出来，并从销售层面显现了不俗的光彩，销售热度只高不低，开创杭州精装修豪宅的热销态势。前期产品定位观杭州豪宅市场装修情况再现将定制进行到底前期产品定位装修亮点建议定制部分家居。局部部位装修在于起到画龙点睛的作用，建议需要作为特定的亮点来诉求，必须突出产品独特的魅力特征，在整体风格的把握下，引进高端奢侈品牌作为项目的独特设计，并追求一定个性化及特有性。如定制国际级名家知名品牌的门把手、水龙头或者灯饰等。定制装修风格。提供34种不同的装修风格可供客户选择，其设计者是国际著名装饰行家为本项目户型定制打造，其采用定制选择的方式满足业主个性化需求及对国际前沿品质的拥有。新古典主义装修模拟图前期产品定位定制风格参考现代派装修模拟图前期产品定位定制风格参考简约风格装修模拟图前期产品定位定制风格参考前期产品定位中式古典（装修模拟图定制风格参考前期产品定位装修标准B配套、配置标准再现将定制进行到底B2C式国际品牌精装修定制国际著名厂商一线产品装修建材选定参考德国“洛托”牌五金配件意大利蓝箱（BLUEBOX）集团机组和空调器霍尼韦尔（HONEYWELL）智能温控霍尼韦尔（HONEYWELL）智慧家居系统集成德国杜拉维特DURAVIT汉斯格雅HANSGROHE顶级卫浴系列英国“恒富立”HUMPHREY四防实木子母双开门国际品牌木地板、墙地砖国际品牌进口壁纸西门子（SIEMENS）电器面板意大利法尼尼（FERRANINI）橱柜家居韩国三星SAMSUNG原装电子密码智能锁钥匙、密码、刷卡三种方式开启FF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FFFF66FF前期产品定位前期产品定位应对豪宅市场的发展趋势，科技技术和材料应用必不可少，具体措施参考如下1、保温隔热系统，运用节能建材，节约能耗；2、高性能保温隔热玻璃门窗系统；3、增设地源热泵等技术，保障生活质量；4、24小时中央新风置换系统；5、灯光不同模式设置系统，如影院、就餐、读书模式；6、中央吸尘系统；7、同层排水系统；8、智能家居管理系统；9、高速信息系统；10、科技住宅精装修之建议前期产品定位楼盘装修情况单价（元/平米）新绿园精装6000金色海岸精装6000东方润园望族壹号精装，其他毛坯7500阳光海岸精装7500万象城悦府精装6000蓝色钱江精装5000水岸枫庭精装5000盛世钱塘毛坯/金基晓庐毛坯/城市之星精装6000九树公寓精装3500公元沐桥精装30003500银马公寓毛坯城市芯宇3号楼精装，其他毛坯6000昆仑公馆精装未知雅戈尔隐寓精装未知云龙十一景星公馆（小户型）精装，其他毛坯3000蔚蓝公寓精装3000杭州豪宅市场装修单价建议根据以上项目定位，结合当前市场类似项目的装修投入，建议本项目的装修标准应在顶级高端的装修水平上，建议在7000元/平方米以上，超越以往项目装修水平和标准。前期产品定位公共部位B配套、配置标准B地块公寓部分作为高规格小区开发，其公共部位如小区大门、入户大堂、建筑挑高空间、车库等可参照奢华的星级酒店设计理念，选用高档装修材料，配以国际顶级家具、豪华灯饰、雕塑、配饰等，体现高贵与气度，体现与皇家建筑风格相匹配。前期产品定位小区大门以香港高档楼盘“岚岸”为例1）香港楼盘“岚岸”大门设计有气质有内涵，车辆与人行分门而入，方便管理。2）车辆进入大门后，马上可在气派风雨棚上下客或马上进入地下车库，业主则步行进入大楼，地面很少看到车辆停靠。底部架空建议为增加项目公共活动空间和绿化面积，增强建筑景观视野的均好型建议本项目底层架空5米。前期产品定位前期产品定位营造园林景观香港银海一号架空层形成泛会所概念增加业主休息交流场所连接内外大小环境丰富建筑立面空间线条香港浪澄湾架空层入户大堂建议充分利用建筑底层架空的优势，打造约2层高的入户大堂，包括星级酒店的内部装修等，彰显尊贵身份。前期产品定位香港半山一号香港领都住宅大堂样板深圳半岛城邦架空层入户大堂地下车位前期产品定位建议小区车位力争做到11FF66FF5，利用自然光照，打造生态型车库。深圳半岛城邦车库设置采光天井深圳半山兰溪谷车库，采用引光、引水、引景的生态型车库室外连廊前期产品定位建议在前楼进入后楼的过道设置上，尽量避免传统的道路规划设计，应着重考虑客户入户的仪式感和庄重感，加强客户的尊贵感和荣耀性。前期产品定位会所功能B配套、配置标准完美的人文生态小区的建设，离不开功能的延伸和对人性需求的诠释，“金字塔层”的人的生活方式，不仅只有私密的个人专属生活领地，更需要的是一种同阶层的对话和交流，一种能体现身份地位的配套服务来表达，因此，我们更希望把本项目配套会所打造成完美的人性化社交平台，至尊私属的人性化服务为江山级人士的打造完美顶尖居住小区的最好演绎。前期产品定位楼盘配套上海世茂佘山庄园主人别墅旁边将设有客人、管家和保镳的3栋别墅，主任别墅设有游泳池、按摩池、大型家庭影院、鲨鱼池、保龄球场和度身订做的私人大酒窖等基本设施，拥有占地20多万平方尺的园林。上海紫园1000亩建造国际一流超级大会所及双语