滨才小桃家项目整体定位及发展战略报告中期成果汇报

滨才小桃家项目整体定位及发展战略报告中期成果汇报滨才小桃家项目整体定位及发展战略报告中期成果汇报谨呈黑龙江省滨才房地产开发有限公司报告结构3企业目标及项目核心问题21项目本体条件96项目市场定位48项目整体发展战略区域背景研究城市发展背景分析城市总体发展研究5机会分析及项目发展策略城市房地产市场研究区域房地产市场研究区域总体发展研究市场客户研究7利民开发区与松北区区隔较为明显,相对松北区距市区较远,资源优势稍弱FF66FF利民区目前规划情况利民开发区主要建成区目前集中在学院路长青大街以东利民大街以西部分，路南侧比北侧繁华，商业相对兴旺。哈大齐工业走廊呼兰河工业园区的建立将大大推动区域的快速前进。加拿大三五集团的大型商业商贸项目、顺迈集团的医院及地产项目、绿地集团的商务项目也已经开始规划实施。松北区利民开发区江北地区示意图中心城区南京路学院路区位条件项目与市区及周边省市均有良好道路连通，但目前仅主要依靠松花江公路大桥与市区相连且公交线路少与周边市区的联系大庆哈大高速伊春哈伊高速黑龙江哈黑高速三环路与四环路是江北地区两条主要交通干道与城市中心区联系目前仅一公路大桥与市区连通,公交线路少,由地块经公路大桥至市中心约25分钟车程FF66FF路线学院路利民大道松北大道松花江公路大桥市区未来交通改善二十道桥建成后，南京路与其连通，将成为另一主要交通道路。南京路学院路哈大高速松北大道四环路哈黑公路哈伊高速二十道桥松花江公路大桥江北交通示意图交通状况学院路与哈伊高速是目前地块的主要进入方式，二十道桥建成后，与其连通的南京路将成为另一主要交通道路，改善地块的进入性主要进入方式学院路与哈伊高速是目前地块主要进入方式。其他进入方式沿地块西侧香港大街可进入地块，此外，昆明大街等两条街道南北向穿过地块，但均需经由学院路进入。进入方式在未来的改善二十道桥建成后，南京路与其连通，将改善地块的进入性，成为另一主要交通道路。地块内南北向规划路的建立也将给地块的进入性带来改善FF66FF地块进入性学院路哈伊高速二期一期规划路村庄昆明大街高压走廊高压走廊预留用地预留用地教育用地回迁用地湖地块南临学院路，北侧为村庄，西侧为香港大街东边界为哈伊高速地块北侧村庄华夏计算机职业技术学院学院路地块四至学院路哈伊高速二期一期规划路村庄昆明大街高压走廊高压走廊预留用地预留用地教育用地回迁用地湖地块中有两条高压走廊,无法进行入地处理,周边配套缺失地块内有两条西南至东北走向高压线走廊,从地块中穿过,占地共区域开发成熟度低，周边开发项目少,现有配套集中在学院路东侧至利民大街一段,主要面向学生,商业档次不高FF66FF不利因素二期一期高压走廊高压走廊预留预留教育回迁良好的空气与自然资源、自然湖泊、学区氛围都是地块可利用的良好资源条件地块所处区域空气质量好,绿化率高,有良好的宜居环境FF66FF地块含面积约14FF66FF地块位于学院路以北,周边有多所学校,形成良好的人文氛围FF66FF二期一期高压走廊高压走廊预留预留教育回迁资源条件地块总占地面积约1965FF66FF5含湖52约195高压走廊2待定4FF66FF2高压走廊125FF66FF1预留用地226FF66FF4预留用地1必须建学校9FF66FF8教育用地约13二期用地不含湖55FF66FF8一期用地相关规定容积率面积万平方米技术指标地块本体条件评价项目总总占地接近两百万平米,属于大规模项目，具有一定的规模优势，但对于开发商开发、运作能力要求高区域自然条件良好，地块内部有较大面积水面周边学校云集，具有一定人文氛围两条高压走廊严重影响了地块形象，增大开发难度学院路东段开发相对成熟，有一定配套设施，但主要针对学生需求，档次较低规模因素资源条件配套条件交通条件主要依靠松花江公路大桥与市区连接，交通便利性差，短时间内交通改善有限2区域背景研究区域总体发展背景研究区域房地产市场研究哈尔滨市整体发展规划中，利民开发区定位为集居住、办公、教育、产业为一体的现代化新城区利民开发区目前建成区范围主要集中在学院路东侧至利民大街片区还有少量分布在南京路东至哈黑公路片区、北京路片区、柏林四季片区。区域拟规划建立集居住、办公、教育、产业为一体的现代化新城区松北新区哈尔滨市行政办公、文化娱乐中心曾经的热点区域，但由于政府的支持力度下降，发展逐渐趋缓，除住宅外缺乏其他产业支撑群力组团规划为集居住、商务、游憩为一体的现代化、生态园林新城区，区域发展刚刚起步哈西组团以教育科研、体育运动为主，以居住商贸为辅，形成环境优美、配套设施齐全的综合性科教文化区。利民组团产业新城引入医药、食品等企业，建设大学城中心组团（南岗、道里为主）城市核心区哈市的政治、经济、文化、科研、金融、交通中心，配套完善，发展成熟新香坊组团哈尔滨市重要的工业区，重要的农业科研区、重要的物流区；原有老工业企业为主平房区工业基地航空、汽车、铝材加工业基地，机械制造业和绿色产业基地以哈飞为主导，少量食品加工企业规划定位最新的“哈大齐”整体发展规划中，利民开发区定位为哈大齐工业走廊为核心的示范区，区域定位明显提升现状“哈大齐工业走廊”规划建设用地总面积为831平方公里。在江北地区的重要组成部分为呼兰河新型工业园区。呼兰河新型工业园区总规划用地面积69FF66FF3平方公里，其中在利民经济开发区规划面积24FF66FF39平方公里。目前呼兰河新型工业园区已整体开发建设22FF66FF18平方公里，进区企业260个，发展势头强劲。影响呼兰河新兴工业园区定位于形成独立的产业新城，利民作为核心示范区，产业规模将得到扩大地位得到提升。呼兰河新型工业园区规划定位完善内部交通的同时着力加强与主城区联系，目前松花江桥现状难以满足区域发展需求现状区域内主要交通路线学院路与松花江公路大桥连通，由学院路至利民大街经松北大道至公路大桥。是连通城区与江北的主要线路。南京路两侧有部分建成区，是主要交通线路之一松花江公路大桥是目前唯一的过江路线，难以满足未来区域发展的需求，并对区域发展形成制约。未来二十道桥规划于2009年开通，建成后将与南京路连通，大大改善区域的交通状况。南京路学院路哈大高速松北大道四环路哈黑公路哈伊高速二十道桥松花江公路大桥江北交通示意图区域建设交通现有配套主要针对学生群体，居住配套少，降低了区域宜居性；未来区域内生活、医疗配套将有改善现状商业主要集中学院路东段，柏林四季片区，南京路、北京路片区，以学院路最为集中，主要面向对象为学生群体，居住配套少。区内无大型超市及商场，志华商城属区域内较大商业，处于未营业状态FF66FF影响商业总体档次偏低，面积偏小及配套的不完善大大降低了区域宜居性未来发展大型超市正在规划中，医院也已动工，未来区域内的生活及医疗配套将有很大改善。学院路项目位置南京路利民大街123北京路1FF66FF南京路、北京路片区有部分企业，商业配套少，档次不高，其中餐饮29家，旅店8处，服装5家，银行4个。2、学院路东段利民区主要商业集中区，共有商业网点502个，其中餐饮152家、服装饰品类84家、旅店62家，主要面向对象为学生群体，居住配套少。3、柏林四季片区配套以学生群体为主，其中餐饮医药哈尔滨利民医药科技园区主要分布在北京路,占地3FF66FF55平方公里，截至目前共引进医药企业30户投资总额超过15亿元FF66FF食品目前,利民区食品加工企业超过20家,主要集中在北京路东及珠海路段FF66FF项目位置珠海路北京路南京路学院路教育食品医药区域经济产业现状哈大齐核心区的确立为区域带来了新的发展动力，未来规划中“六大主导产业”和“两个重点配套服务业”是发展重点作为哈大齐工业走廊呼兰河新兴工业园区的核心示范区，利民开发区将直接受园区产业发展的推动也促进，为利民区域的发展带来强劲的动力。重点发展产业按照规划，园区将重点发展生物医药、绿色食品、信息及外包服务、教育科技、现代机械制造、旅游文化产业及配套服务区。发展方向未来将重点发展高附加值、高科技含量产业旅游文化产业园生物医药产业园绿色食品产业园机械制造产业园科技教育产业园居住配套信息物流商务区域经济产业规划目前规划的“六大主导产业”中，仅机械制造产业园和旅游文化产业园有实质性进展，且具体内容及进程不明确从发展现状看，六大园区中仅机械制造和旅游文化园有实质性进展，但具体内容及进程不明确。机械制造产业园以哈轴集团为代表，着力打造设施完善服务健全、科技含量高、产业规模积聚、有一定影响力的工业园区。旅游文化产业园规划用地20多平方公里，着力引进创意产业，形成旅游休闲度假区和特色产业文化集聚区，打造旅游文化产业新亮点。物流旅游文化产业园生物医药产业园绿色食品产业园机械制造产业园科技教育产业园居住配套信息商务区域经济产业前景学生是区域内人口主体，在带动区域发展的同时其自身流动性也制约了区域发展目前区域内主要人口由教育人口、产业人口、原住人口三类构成其中教育人口10万左右，约占总人口55，产业人口35万人，约占28，原住村民23万人，约占16年整体规划；基础设施建设1998年产业配套建设；核心项目及大型产业项目开发；核心大企业开始入园房地产业起步城市外溢客户为主流2002年服务完善、规模扩大，企业大量进驻房地产业快速发展产业人口置业逐渐增加新产业园规划启动，中小企业大量进驻房地产业逐渐成熟内部产业人口成为市场主流2005年未来工业园稳定发展房地产业蓬勃发展外部客户再次进入，客户多元化起步期建设期成长期成熟期深圳科技园9年“哈大齐”核心示范区的规划虽然未区域带来了新的发展动力，但从国内类似区域发展规律来看，其发展成熟并带动区域内部人口结构升级变化尚需时日，近期对项目难以形成实质性影响。结论二从区域未来交通建设规划来看，短期内交通状况的改善程度有限，难以对区域的发展带来实质性影响交通建设“二十道桥“是目前可见的唯一交通改善利好，对区域的发展将带来一定的促进作用，但从区域的长期发展来看，仅”公路大桥“和”二十道桥“远远无法满足区域发展的需要，对区域发展难以带来实质性影响南京路学院路哈大高速松北大道四环路哈黑公路哈伊高速二十道桥松花江公路大桥江北交通示意图结论三2区域背景研究区域总体发展背景研究区域房地产市场研究板块特征研究客户研究土地及开发商研究根据区域内在售项目的分布情况，区域市场可以细分为学院路和南京路两个片区普通住宅项目分布在南京路和学院路两个片区内，不同片区形成了不同的市场特征别墅项目集中分布在南京路片区，形成了区域的别墅市场北京路南京路学院路泓林金色地标志华商城禹舜家园米兰DC柏林四季绿海田园华远新家园慧隆苑名流新城学院路片区南京路片区远东大街哈黑公路大众国际美兰八度空间学院路片区基本依托大学城的发展，区域内居住感缺乏，相关配套低端，主要开发普通多层的小户型产品，控制总价针对区域内的大量投资客户。南京路片区产品多样化，出现别墅产品，形成区域内的别墅市场，户型和总价也有较大差异，主要针对养老客户和投资客户。学院路板块在售的主要项目为4个，除了柏林四季项目规模有40万平米，其他项目基本在10万平米左右学院路南京路哈黑公路师大嘉园泓林金色地标柏林四季金泰蓝郡目前主要的在售项目为4个，泓林金色地标二期开盘基本售完，金泰蓝郡推出的1200套中的600余套也于去年年底基本售完，师大嘉园推出1000套中的600余套212000060000金泰蓝郡1FF66FF960以下，同质化现象严重金泰蓝郡泓林金色地标师大嘉园楼盘高层多层412泓林金色地标金泰蓝郡816（万）20师大嘉园总价区间建筑形式多层仍是市场上的最主要的产品形式，仅泓林金色地标有高层产品主力户型面积在60平米以下,总价在915万之间的小面积两居室在各个项目中都是最主流产品。社区规划缺乏统一规划，社区氛围差。园林设计基本没有或仅有简单园林设计。建筑单体产品品质均比较低端。区域内在售项目在产品的各个方面均没有明显差别,产品同质化现象明显。30504060（万）600套，开盘一周销售516万平米金泰蓝郡销售状况2006月29日开始一期认购，6日开盘推出600余套，11月基本售罄，共出售200多套住宅和300多套公寓，总量约为5万平米学院路板块的投资产品销售状况基本良好，年消化量基本在5万平米左右。区域内在售的主要三个项目产品价格差异化很小，均价为2200元/平，总价不超过20万，销售状况各项目对自住型客户吸引力不大，约80的客户为看好大学城发展的投资型客户泓林金色地标（二期）师大嘉园金泰蓝郡楼盘60多层12万平米金泰蓝郡市区中心客户多，有一些外地路过的客户，投资者多2008年4月9日认筹，4月24日开盘均价2200元/平40以下占20，5060占30，6098万平米师大嘉园2006序号0FF66FF8411FF66FF5万13FF66FF6万11万慧隆苑229万15万华远新家园1FF66FF382万5FF66FF22万美兰八度空间220万10万名流新城1FF66FF625FF66FF12万3FF66FF14万柏林印象1FF66FF3212万9万大众国际容积率建筑面积占地面积楼盘南京路片区产品形式多样化，别墅总价在80万100万，多层在20万30万（万）35大众国际名流新城美兰八度51015202530华远新家园总价区间多层、小高层（万）14060100慧隆苑大众国际80120锦园别墅总价区间（联排、叠拼）建筑形式以多层和联排、叠拼的类别墅产品为主，个别项目推出了复式多层等相对新颖的产品形式总价别墅总价80万100万、多层总价20万30万主力户型面积在150200的类别墅、面积在6年开盘，共推出60平联排户型为190300平150260平6万平11FF66FF5万28万29万10万平方米规模叠拼、联排各占50联排多层、小高层多层/小高层/叠拼物业类型2005年8月开盘，销售率60岁以上的居多。收入基本上靠退休金，月收入在1000元左右，家庭经济背景一般。置业目的退休后在这边置业养老定居。置业偏好由于年龄因素，自然环境以及社区环境是其购置房产时最为重要的考虑因素。儿女多在市内或者外地工作，因此，居住面积不是很大，偏好小面积户型。在同等价格水平下，主要考虑的因素是小区的园林绿化以及社区物业管理。对区域未来的发展并不关注。置业关注点自然环境、社区建设、物业管理溢价空间较高陪读过渡型客户距离学校近、过渡性、无明显的溢价空间我们这里还有一些附近高校学生的家长来陪读的，但是数量不是很多。虽然这边高校挺多的，学生也多，但是过来陪读的家长还是不多。典型客户访谈摘要客户特征客户背景多为外地人口。孩子在大学城里的高校上学，因此过来给孩子住在一起，陪孩子上学。年龄一般不到50岁，收入较高，家庭背景较好。置业目的跟孩子住在一起，陪读。置业偏好由于孩子在大学城里的高校读书，因此在置业时通常会选择距离学校较近的位置。其置业通常是过渡性质，一段时间或孩子毕业以后可能就会离开，因此对于小区的环境、物业等因素，并不十分在意。置业关注点区位、总价溢价空间无经营型客户关注投资回报率、收入不稳定，有很高的溢价空间典型客户访谈摘要客户特征客户背景哈尔滨市内的居民为主。在大学城附近购置房产开旅店，自主经营。多为无职业的经营业主。收入多为依靠自主经营取得的收入。置业目的投资经营，在大学城附近自主经营旅店。置业偏好考虑到大学城的学生资源，在大学城附近置业开办旅店，因此，投资回报是其购置房产时最重要的考虑因素。偏好小面积户型，同时购置多次套房产，有的甚至购买了整个单元。房屋的价格以及租金（投资回报率）是其选择是重要的参考因素。收入主要依赖于租金水平。一旦到了淡季，没有了收入来源。很多人在这里买房子都是未来开旅店。他们对于投资的回报率还是比较满意的。因为他们开旅店都是从开始一直到现在，没有中途退出的。当了学生们放寒暑假的时候，这些旅店就都关门了。买了房子出租给学生，自己住的人太少了，大概还不到10。这里比起江南来，升值的速度也慢很多。在江南买房子，半年每平方米就能涨1000元，在这里好几年了也没涨多少。开旅店也不赚钱，只能收回一些管理费、包烧费等费用。置业关注点投资回报率、面积、总价溢价空间很高升级改善型客户收入水平不高、价格敏感、关注社区建设及物业，有一定的溢价空间我是从报纸上知道这个项目的，过来看了看，感觉还可以，就买了。也没有对比过其它项目。平时房子就空着，到了周末有时间就够来住几天。典型客户访谈摘要客户特征客户背景哈尔滨市内居民。工作了一段时间，有一定的积蓄，但收入水平有限，无法接受江南市区的高房价，而被迫到江北购置房产。置业目的主要为了改善目前的居住环境，现有的居住环境不能令人满意。置业偏好工作了一段时间，有一定积蓄，但是收入水平不高。对价格特别敏感，他们又无法接受市区内的房价，而被迫到价格相对便宜的江北置业。这边的环境好，房屋的品质也不错很多人在这边买房子，到了周末过来度假，平时房子就在这里放着。这里的房子我不准备出租或者卖出去，虽然我平时都不在哈尔滨。但是我希望以后回来的时候能有个呆的地方。置业关注点总价、面积、社区建设、物业管理溢价空间一般投资兼主动郊区化中高收入、自然环境、产品形式、投资、溢价空间大典型客户访谈摘要客户特征客户背景3045岁，三口之家，有车一族。教师、公务员、生意人，收入属城市中等偏高水平，有较好的经济积累。在市内已置业。置业目的工作压力大，开始厌倦快节奏的城市生活，渴望一种全新的放松的生活方式，所以选择在郊区置业。休息时可以来此小住，放松身心，家人聚会。置业偏好对自然环境和产品品质均要求较高。产品形式的升级对其有很大吸引力。市内少有的花园洋房、联排等低密度产品很受欢迎，有实力的客户则会选择独栋别墅。置业后未必真的入住，但考虑到房价的快速上涨，就算投资也比较合算。置业关注点产品形式、自然环境、总价、升值空间溢价空间很大我觉得住的江北如果坐公车确实比较不方便，但是有车的话就还好，半个小时开车带着家人在周末或者假期去住住挺好的，那边环境好不像城里那么挤那么吵。这样的话就倾向于买密度比较低的房子，就算就那么放着不住，以后也应该会升值的，江北现在发展的也挺快的。要在江北买房子的话应该不会买板楼了，虽然很便宜但是因为周围配套不好所以目前不会长期住在那儿，要是去度假聚会什么的就想买洋房或者别墅。区域客户外向性强但层次较低，限制了区域市场的进一步发展和价值提升1FF66FF利民区域客户60来源于市区，如道里、道外、南岗；剩余客户有20来源于本区域内客户，另20来源于外埠市县1FF66FF南京路片区购房客户置业目的主要为自住为主2FF66FF本项目所在学院路片区客户置业目的主要为投资1FF66FF学院路板块主流客户为投资型客户，投资回报率成为他们的核心关注点，超低总价、户型面积25平米50平米的小户型成为他们的置业首选。2FF66FF南京路片区的客户因置业目的存在差异，与本项目所在区域客户重叠性较小，该区域客户更关注满足基础生活需要的配套是否完善区域客户来源客户置业目的客户置业偏好总结2区域背景研究区域总体发展背景研究区域房地产市场研究板块特征研究客户研究土地及开发商研究区域内原有土地（哈大齐前）已基本被开发商掌握，但由于区域未来发展的不确定性，多处于观望状态供应现状现有土地已基本出让完毕，但由于区域发展节奏的不确定性，开发商多出于观望状态未来规划未来新增土地供应以产业用地为主，住宅用地供应规模相对较小“哈大齐”核心区土地利用现状图土地市场在“哈大齐”规划利好的带动下，外地实力开发商已经开始进入利民区域开发商上海绿地集团成立于1992年6亿元,房地产施工面积500万平方米。在建面积400多万平方米。绿地商业地产集团、绿地建设产业集团、绿地汽车服务集团和绿地能源集团等四大产业集团已经具有较大规模绿化工程、物业管理等产业也具有一定规模。顺迈集团是台资企业，进入哈尔滨市场已经15年，在哈尔滨等东北地区主要从事房地产项目。针对开发项目，分别成立了哈尔滨天顺房地产开发有限公司、哈尔滨百顺房地产开发有限公司、哈尔滨百立房地产开发有限公司、哈尔滨顺益房地产开发有限公司、哈尔滨顺迈房地产开发有限公司、大连顺迈房地产开发有限公司和大连顺泰房地产开发有限公司等。在哈尔滨的开发项目有“昆仑商城”、“荣耀宝座”、“丽景天地”、“美景天地”、“宏景天地”、“世纪广场”、“得意居”等。但取地开发商多处于观望状态，实际动作小，无明确的开发计划开发商政府土地出让后对开发商没有明确的时间要求和约束，开发时间完全由开发商决定。2006年至今出让的土地中绝大部分尚无任何动工计划。利民新区正处于再次发展的启动期，政府对区域的定位和发展设想将直接影响项目的操作方向。为谨慎发展，各开发商均不急于动工，等待政府的实质操作动向。销售经理目前公司在江北还拿着一块地，但是一直也放着没动，主要原因就是现在区域的整个规划和时间节点政府也都没确定，具体由哈大齐走廊带动的发展状况前景也不太明朗政府部门领导大型房地产开发商已经进入利民区，如绿地集团、北京首创集团（在谈），顺迈集团。顺迈集团在园区内建立了亚洲最大的医院顺迈医院，预计明年初一期竣工投入使用。其他的项目目前还未确定动工时间，绿地集团会开发200万平米进行商业、住宅、办公等用途，一期开发十万平方米，预计今年末至明年初可能会动工。由于区域规划及产业发展的利好不足，前景不确定性大，外来实力开发商多持地观望，难以推动市场发展顺迈项目目前占地20万平米的顺迈医院正在建设中，但具体运营时间和后续开发计划未定三五项目总占地80万平米，规划建设大规模商服娱乐中心，目前土地已经转让给绿地集团绿地项目初步规模建面200万平米，规划建设哈尔滨绿地研发商务城，2008年取得土地，尚无实际动作结论旅游文化产业园综合配套服务区中央商务区科技教育产业园区域背景分析总结”两面性”是最大特点区域具有一定的产业基础，未来发展空间大，但目前各方面的实质性利好不足，未来发展不确定性大；具有一定的市场基础，但市场认知低，仍以低廉的价格和未来的升值潜力为核心竞争力区域市场外向性强，是城市的价格洼地，市区客户有力支撑了市场的快速发展，但客户层次低，限制了区域的价值提升；看好区域发展的外地实力开发商已经进入，但由于区域发展的不确定性，处于多持地观望状态，难以推动市场发展。3企业目标及项目核心问题本项目的开发目标【企业层面】实现企业品牌提升，跻身哈尔滨一线开发商行列增强企业开发能力，推动企业快速成长和发展123【项目层面】项目一定要开发成功，要成为全市具影响力的品牌项目保证资金的快速回现和尽可能高的整体利润【世联对项目目标的理解】企业品牌和项目品牌的建立是以项目的成功开发为前提的；大盘的盈利是品牌的关键指标，但利润的追求是基于安全和成功的保障之下的。项目核心问题项目本体1、规模大、有自然资源、人文氛围浓厚2、高压走廊、配套档次低、周边开发成熟度低区域发展背景1、有产业基础、有发展空间2、产业较初级、发展不确定性大区域房地产市场背景1、价格洼地、外向性强，但客户层次低、限制了区域价值提升2、外地实力开发商进入，但区域发展利好不足，多处于观望状态开发目标1、项目要高度，企业要品牌2、快回现，高利润项目核心问题在项目本体和开发环境都具有两面性的条件下，如何选择项目整体的开发策略，才能够趋利避害，保证项目的成功开发思考问题的路径解决问题的不二法则在正确的阶段作正确的事应势而为我们不仅仅要关注区域，更要超越区域，从城市发展的大势中寻找项目的机会4城市发展背景分析城市整体发展研究城市房地产市场研究市场客户研究定位提升、经济快速发展、外来人口增加哈尔滨是第一条欧亚大陆桥和空中走廊的重要枢纽，是我国与东北亚地区进行经济贸易往来的国际大通道和协调枢纽；哈尔滨06FF66FF8亿元，同比增长13FF66FF5，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑；国内定位我国与东北亚地区进行经济贸易往来国际大通道的协调枢纽，东北地区城市群体中的主要核心。全国重要的装备制造业基地、高新技术产业基地、绿色食品基地和国际冰雪文化名城。区域中心城市的特点吸引了大量外地客群到哈尔滨置业30据相关调查显示，哈尔滨市住宅近30被周边城市人买走。在哈市买房子的外地人多属于“投资落户型”。以大庆、佳木斯、牡丹江等地人居多；6FF66FF8亿元，同比增长13FF66FF5，处于高速发展阶段，对房地产市场的发展形成有力支撑；经济的快速发展将推动房地产市场快速发展，根据GDP增速和房地产市场发展关系判断，哈尔滨房地产业处于高速发展阶段。2004亿元，增幅达到18FF66FF606年下半年、2006543215080506060606080506200会展名城30406000金色莱茵50606800欧洲新城408000观江国际10060008000元/平米”的楼盘供应数量最多，“50006000元/平米”售价楼盘缺失价格分布报达文化嘉园3400元天薇丽景园30003500元保利颐和家园4100元博奥现代城4000元西典家园3800元起大众新城4300元起南郡新城4500元起山水文园3800元立汇美罗湾3400元中北春城46800元爱建新城6000元公园一品600元起经纬3606500元起荣耀上城6000元起滨江凤凰城4000元上和城4400元沃华水岸2400元米兰国际公寓8000元奥城国际公寓6500元起会展名城6200元冬奥村5300元金色莱茵6000元盟科视界6000元山水嘉园4500元正基香江园4300元美晨家园4100元泰富长安城365008000元/平米600065004000450040005000350040003000350060006500价格缺失楼盘价格等高线示意图江北25003500元60006500元/平米开发区及道外与道里区交接带，价格较城市核心区有所递减；40005000元/平米南二环沿线及哈西区域为主，部分道外区楼盘。距离城市中心区域稍远，价格呈自然递减趋势；35004000元/平米以香坊区域为主，（个别道外区楼盘），为承接主动郊区化人群的首要区域；30003500元/平米接近群力新区，顾乡大街沿线，城市扩张的重点发展方向，目前供应量较小，区域价格水平较低。各板块依托不同的区域价值及资源优势，逐渐形成了不同的板块认知江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区特征自然条件优越，价格平台低；缺乏产业拉动，发展动力不足；特征城市核心区位，高档居住区，价格平台最高；特征城市重点新区，现阶段开发量少，区域建设不成熟，板块认知不足；特征热点区域，市场认知度高。大学城、商业、医疗等，配套设施较为完善，后续土地供应量较大；特征传统居住区，商贸集中区，属于内生市场，区域认知较差，对其他区域客户的吸引力不强；特征城市经济中心区，新兴的高端居住区，城市意向强，配套设施丰富，市场认知度高；特征传统工业集中区域，开发量较大，多为旧改项目，价格平台低，成为承接城市被动郊区化客群的主要区域；板块分布城市传统商业、行政中心，城市高端住宅板块，平台价格8000元以上；供应稀缺，将占位城市顶端价值城市核心地段、齐备的设施、浓厚的商业及商务氛围、通达的交通条件、独特自然资源产品形式为多层、小高层、高层主要客户是哈尔滨市的高端客户及本省外市客户，包括政府高官、高校领导、医生、律师、私营矿主以及高端私营业主等区域内均价都达到了8000元/平米以上。主流产品总价在100万以上区域资源产品形式客户特征价格平台道里滨江新兴的城市中心，市场认知度高，平台价格6000元以上；发展已成熟，供应少，城市高端板块城市完善的配套设施及便捷的交通，城市的经济中心区之一，市民认知较高产品形式以高层为主整个哈市高端客户及周边县市客户；会展置业群体大多为成功商人、公司高级白领、公务员、银行职员、投资客等，居住人群文化程度较高区域内均价都达到了6000元/平米以上。产品总价基本都在80万以上区域资源产品形式客户特征价格平台会展片区城市热点开发建设区域，平台价格4000元以上；随着大规模开发，区域价值将快速提升，量价齐升城市热点开发建设区域，城市面貌改观，区域配套逐渐完善，交通便利，教育资源丰富产品形式为多层、小高层、高层。哈市内客户及投资客户、附近企业白领、工人、公司中层领导、教师以及大学毕业生等区域内均价都达到了4000元/平米以上。产品总价基本都在40万以上区域资源产品形式客户特征价格平台哈西片区传统工业区，城市意象弱，平台均价30003500元；区域价值提升动力有限，量升价平工业、运输厂矿企业聚集区，城市意象弱，交通较方便产品形式为多层、小高层、高层客户主要来源于附近居民，部分市内客户。客户一般经济实力较弱，主要以改善生活需求为主，也有部分投资需求区域内均价都达到了3000元/平米区域资源产品形式客户特征价格平台香坊片区传统居住区，内生市场，平台价格4000元，未来发展较为平稳老城区改造，配套比较完善，交通方便，流动人口、做生意的较多产品形式为多层、小高层客户以周边地区为主，有老城区内的大量换房客户，也有大量周边做生意的外地客户及军区客户区域内均价都达到了4000元/平米以上。产品总价基本都在35万以上区域资源产品形式客户特征价格平台道外片区城市新区，市场上唯一的低密度产品聚集区，但开发较晚，板块价值尚未形成，为全市的价格洼地良好的自然环境、松花江江景资源是区域最主要资源优势；配套设施的匮乏和交通瓶颈是目前限制区域发展的主要因素；产品形式为以多层、洋房、别墅、类别墅为主，少量项目中有小高层、高层产品出现市内外溢客户为主，投资客占比大整体价格平台在25003500之间，松北区与利民区之间保持着500元以上的价格差区域资源产品形式客户特征价格平台江北片区随着各区域不同的板块认知的逐渐形成，置业客群开始分化，产品形式逐渐多样化多层、小高层多层、小高层、高层高层高层多层、小高层多层、别墅、类别墅城市重点新区，开发刚刚起步群力传统工业集中区域，开发量较大，价格平台低。客户地缘型客户占5060，南岗、道里等外溢客群占3040，其他区域及外地客群占10。香坊热点区域，配套设施较为完善，市场认知度高。客户地缘客户占到5060，南岗区等中心城区2030，其他区域及外地客群20左右。哈西城市经济中心区，新兴的高端居住区全市中高端客户（白领、中产、私企业主、客户政府官员等）约占6060以上，其他区域（南岗、道里）20，外地客户20。道外自然条件优越，价格平台低；与江南市场的关联性不大；客户投资客户60、本地工作客户20。江北江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区市场发展但各板块发展尚未成熟，城市房价仍呈现明显的圈层结构，与城市中心的距离和区域的城市化程度仍是决定区域价格的主要因素哈尔滨房地产市场仍以城市价值为核心，所拥有的城市资源多少和与城市资源的距离仍是决定房地产价格的主要因素；城市核心的道里和会展片区仍是市场的峰值区，而外围的哈西片区由于发展相对成熟，城市化程度较高，成为了外围市场上的开发热点。江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区6000元以上住宅35004500元住宅25003500元住宅市场发展随着城市发展和膨胀，房地产市场的进一步外扩将成必然，外围市场将成为热点由于土地资源的不可再生性，哈尔滨市区内可开发的建设用地已经十分有限；在城市发展的巨大压力下，哈尔滨的城市框架逐渐向江北、群力、哈西和南部区域延伸；近期内群力、哈西将成为房地产市场发展的热点区域；江北哈西群力香坊中心城区市场发展城市核心区土地供应的稀缺将进一步促进外围市场的快速发展，未来将形成外围价值峰值区城市核心区土地供应以棚户区改造为主，多数为经济适用房或商业项目，未来大规模商品住宅供应主要集中在外围热点区域目前已知住宅土地供应中，中心区所占比例极低；哈西区20060万平米，总建筑规模100万平米；哈西、香坊片区08年内各有100150万左右建面的住宅供应；江北香坊片区中心区土地供应以棚户区改造为主群力片区未来供应较多哈西片区主要供应片区未来供应较多土地供应多新项目较少市场发展哈尔滨房地产市场处于由”单一“向”复合“发展的过渡阶段，市场结构向复合化、立体化发展小户型、低总价吸引低端客户抓住区域价值，突出产品特色，提高产品性价比，捕捉特定客户群体深挖板块价值内涵，寻找细分客户群城市各类客户在城市外围置业，他们会根据自身偏好和支付能力选择相应的板块置业政策条件客户特征市场特征市场机会单一复合城市用地明显不足，政府开始通过规划等各种政策拉大城市框架，四面开花中心区外围房价达到较高水平，供应量平稳，高层产品逐渐成为城市主流。热点区域泛化，部分区域会出现有独特价值诉求的楼盘，产品形式逐渐复合，低密度产品、城市化产品价值逐渐差异化城市中层客户开始外围置业，中高层主动外溢客户明显增加，他们有较强的支付能力，有总价上限，但是对居住品质有更高追求，愿意为好的产品支付高价政府引导发展的热点区域数量有限，大量热点区域依靠市场需求形成外围市场供应土地增加，中心区外围市场供应量及房价同时迅速拉升，以城市传统产品为主流，热点区域主要集中在紧邻中心区的区域最底层客户被迫外溢，无法负担中心区房价而被迫选择中心区外围置业；主流客户仍向城市中心靠拢，城市价值大中心区基本无住宅用地供应，政府规划开始有所侧重，各个城市组团功能定位明确城市边缘区供应量开始迅速扩大，房地产市场区域已扩展至远郊区。各热点区域逐渐分化成多个板块，产品形式多样化、复合化，每个板块逐渐形成独特的定位，针对特定的人群过渡阶段判断4城市发展背景分析城市整体发展研究城市房地产市场研究整体市场分析低密度市场分析客户需求变化研究哈尔滨低密度市场刚刚起步，主要供应集中在江北区域，但尚未形成明确的板块认知我们对低密度物业的定义别墅、类别墅、洋房类产品为主的低层低容积率住宅社区；松北由于距城市中心区较近，环境优势明显，是目前低密度市场的一个集中区。利民开发区同样借助环境等资源优势形成江北地区的又一低密度物业集中区阿城区目前只有一个别墅项目，未形成低密度板块市场松北1、太阳城2、金泰湖滨绿茵3、新新怡园4、世贸滨江利民5、锦园别墅6、慧隆苑640005000元/平144000元/平32810000元/平松北和利民是目前两个主要的低密度产品聚集区，共同形成了江北低密度区域的市场认知从产品形式上看，松北区和利民区的低密度产品均以联排形式为主，有少量花园洋房和独栋产品，风格上无明显差异，产品同质性强。阿城的唯一别墅项目为双拼和独栋。在形式上，洋房产品并没有凸现出自身的特点，没有打造出产品竞争力FF66FF产品面积普遍不大，户型多在300平以下，大户型较少。客户没有对松北和利民区形成差异化认知，阿城项目以其特殊的自然人文优势标定城市新的价值峰值松北联排22014FF66FF600联排3008太阳城花园洋房8014010金泰湖滨绿茵联排15026011慧隆苑利民独栋、联排、花园洋房独栋400联排、洋房220280400世贸滨江产品形式主力户型（平方米）占地（万平方米）项目名称区域松北片区以独栋和联排为主要产品形式，独栋总价多在200万以上，联排总价在130150万之间松北世茂滨江花园洋房新新怡园金泰湖滨绿茵太阳城联排独栋楼盘130500太阳城30506000元/平米，年总消化量在10万平米左右，单项目销售速度23万平米/年松北区的低密度市场目前在售项目有四个，但总的市场供应偏小。太阳城是唯一的纯粹低密度项目，产品有独栋、联排和花园洋房，但项目规模只有5万平米。新新怡园有少量联排，金泰湖滨绿茵有少量花园洋房，世茂滨江项目建设规划未最终确定。依靠松北区离市区近的区位优势，以及部分项目滨江的资源条件，项目单价可实现50006000元/平米。松北哈黑公路三环路四环路市政府世茂滨江区政府金泰湖滨绿茵新新怡园太阳城松花江别墅项目目前在售3个，项目规模小，集中在10万平米左右利民1FF66FF3212万9万大众国际0FF66FF6万11万慧隆苑0FF66FF8411FF66FF5万13FF66FF60100慧隆苑大众国际80120锦园别墅总价区间（联排、叠拼）大众国际慧隆苑锦园别墅联排叠拼楼盘别墅类产品主要为联排和叠拼，无独栋产品，产品层次低端，小区缺乏园林设计，无相关生活休闲配套，居住感不足，项目入住率较低。产品户型面积基本在200平米250平米，总价控制在80万100万元。以低的总价和别墅产品本身的稀缺性吸引市内的中高端客户。利民别墅产品均价在4300元/平米，市场整体年消化量在10万平米左右，项目平均3万平米/年左右别墅类产品月均销售量基本在1015套锦园别墅05年5万平米左右，月销售在12套左右慧隆苑2005年8月开盘，目前销售率为80，年消化量在3万平米，月销售在10套左右大众国际的少量联排产品还未开盘区域内的别墅产品均价在4300元/平米，因社区开发程度、产品形式和相对产品质量产生少量差异。市场整体年消化量基本在10万平米左右，项目平均3万平米，对别墅类产品市场仍有需求。利民市内主动外溢兼投资客户是目前市场上的最主要客户群体，少量养老客户40来自江南，还有周边县市的高端人群以及国外人来投资或者度假，养老功能也很明显锦园别墅客户多为生意人和公务员，购买功能主要是为老人购买养老、总体统计，仍是投资者居多慧隆苑联排产品还未开盘，但有购买意向的基本为江南的私营业主和公务员大众国际客户楼盘利民片区的别墅市场居住感不强，主要为投资和部分养老和普通住宅产品相比，别墅市场的客户购买功能没有太大变化，基本为养老和投资，但客户档次明显提高。因为该区域的别墅项目只有三个，且规模较小，质量偏低，相关配套缺乏等原因，没有形成强烈的低密度市场感知。利民由于缺乏优势的自然资源，利民主要依靠与松北的刚性价差带动项目销售利民500130慧隆苑太阳城30锦园别墅505米，这样会给你很有身份、有成就感、很气派的感觉，而且居住舒服，现在的房子不能给人通透的感觉，很压抑。曾看过哈尔滨的很多项目，但都不太满意，也看过别墅，但觉得跟外的比起来，质量差太多，不像个别墅的样子，所以也没有买。张女士银行经理对目前房子和小区都不满意，主要因为房子太小，小区也太老，相关配套跟不上，所以正在考虑换房，只是还没有找到合适的。喜欢低密度的房子，觉得哈尔滨也就新湖别墅和世茂滨江的项目就不错，对新湖别墅有意向的原因是小区比较完善，成型，整体也比较有别墅的感觉，对世茂滨江有意向的原因是因为开发商是大的上市公司，规划也不错，可以观江景，都是南向的房子，这点很好。其他的项目都太差，跟市里的房子感觉没什么两样，那就还不如直接在市里买了。需求特征中端客户支付能力有限，对总价敏感，注重生活教育等相关配套中端客户OPINION观点INTEREST兴趣ACTION活动支付能力有限，对总价敏感，注重便利的生活配套，会因为市中心较高的房价成为被迫郊区化的人群休闲娱乐的支出受收入水平的制约，只有大众化的休闲活动事业相对稳定或处于上升期，工作压力大关注家庭生活、朋友交流、大众化的娱乐休闲活动受过较好的教育，对未来充满憧憬对总价敏感，可能因为城市中心较高的房价被迫郊区化追求生活的便利，基本的购物、医疗、教育的配套可接受一定距离的通勤公务员、企事业单位员工、外企白领、小生意业主典型中年3口之家，孩子年龄不大，尚在受教育阶段关注电视、信息的收集置业特征与住房价值取向城市中端客户中端客户多为二次置业，以改善型需求为主王女士事业单位文员我现在的房子在市里，是单位的福利分房，但是房子很老了，户型、小区等等都不太满意，如果碰到合适的会考虑换房，但是不能太贵，现在房子都太贵了，另外交通、孩子上学、周围的基本生活需要要满足，稍微远一点也可以接受，坐车半个小时差不多能到就可以。江北的话，现在周围的配套都不好，既然要住那么远，除了交通的问题，孩子上学是个很大的问题，大人来回跑还行，孩子受不了黄女士银行职员我们最近在看房子，一直没看到合适的，因为我现在住在会展区，环境习惯了还想在周围买，住市里上班什么的都方便，不过我和我老公都是工薪阶层，承受能力有限，市里房子太贵了，基本都六七千以上，所以现在也在周围一些地方看，如果户型、小区、交通、基本生活需要能满足的话，可以考虑稍微远一点，我单位的同事也有在周围买房子的，以后城市发展了，趋势会是越走越远的中端客户支付能力有限，对总价敏感，多为三口之家，孩子年龄不大，还在受教育阶段。注重生活的便利性，对交通、教育、购物、医疗等配套有要求。注重房子居住的舒适性，比如户型、朝向、面积等方面。需求特征总价是低端客户置业的最大障碍，注重房子的户型和基本的生活需要低端客户OPINION观点INTEREST兴趣ACTION活动支付能力有限，对总价敏感，是主要的被迫郊区化的人群休闲娱乐的支出受收入水平的制约，只有大众化的休闲活动追求新鲜和前卫，对生活充满好奇感关心朋友，喜欢聚会，郊游等很多群体活动受过良好的教育刚刚走出校门，或者受教育程度不高从事简单体力劳动对总价敏感，是主要的被迫郊区化的人群注重基本的生活需要，尽可能的便利性可以容忍一定距离的通勤主要为毕业刚工作的大学生、刚来哈工作者、蓝领技术工人，单身或新婚的两口之家，未育子女参加工作不久，或者从事服务业、加工制造业等工作，收入不高置业特征与住房价值取向城市低端客户低端客户多为首次置业，由刚性需求支撑的主要被迫郊区化的人群李先生工厂工人我现在在看房子，之前一直都是租房子住，今年我和我老婆准备要孩子了，所以需要买房子，有个属于自己的地方。城里的房子多贵啊，我们买不起，所以就往远走一点，房子也不用太大，五十平米就可以了，够住就行。最好小区周围有个幼儿园，小学，也得为以后打算，大人上班远一点没关系，小孩太小了不行刘女士外企白领现在是住在爸妈家里，离单位上班比较近，生活上也相互有个照顾。目前要准备结婚了，所以在看房子。我刚开始工作没几年，所以积蓄很少，双方父母会资助一些，但是现在市里的房子太贵了，大家也不想有太大的负担，远一点的地方比如江北、群力或者城南那边的房子如果合适的话会考虑，只要交通方便就可以低端客户对总价敏感，支付能力较低，成为主要的被迫郊区化的人群。要求户型较小，设计紧凑，满足基本的生活需要。可以接受一定距离的通勤，对周边生活配套要求不高，能满足基本的购物出行要求即可。需求特征追求生活品质和新的生活方式的城市中高端客户和因经济能力限制而被动外溢的低端客户仍是外围市场最主要的客户群体城市高端客户市内置业区域首选道里滨江片区及会展片区的核心地带，中心城区成熟的生活氛围、丰富的配套设施等城市价值是此类客户置业的最大驱动因素；具有相对旺盛的休闲度假需求，但需求外溢中高端客户对城市资源的价值认知高，但对休闲、度假、品质生活的需求逐渐增加，受支付能力限制，此类消费多在市内及周边解决，对区域环境和升值潜力关注度高中端、低端客户由于价格承受能力的限制，被迫挤压到外围板块，其中以哈西、香坊片区为代表的边缘区域成为承接外溢客群的主要板块；距离工作源、生活源、交际源的远近仍是大部分客户的主要评价标准；中、低端客户流向高端客户流向江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区随着城市的快速发展和中心区价格的上升，城市外溢客户逐渐泛化，中高端外溢群体增大，中端客户开始出现江北片区哈西片区群力片区香坊片区道里滨江片区会展片区道外片区高端中端低端中高端高端中端低端中高端城市发展背景分析总结城市大势23城市发展市场发展市场客户1项目机会城市发展随着城市的快速发展和