物业公司全套规章制度

物业公司全套规章制度仓库管理办法为确保库存物品的安全，以合理有效的使用，保障各项日常工作的正常进行，特制定本办法一、坚决实行专人保管制度二、公私分明，严禁因私挪用公司财产物品三、仓库钥匙、库存物品由专人负责管理四、凡进出仓库的物品及用具统一由专人负责五、严格做好各种物品的入库/出库登记工作以及仓储工作六、每月严格做到库存物品的清查盘点，并有完整、详细、连续的记录七、定期进行打扫归整，保持空气通畅，严格做好防火防盗防鼠防潮等工作八、因违章操作等自身原因导致仓库物品损坏或丢失的，需照价赔偿。情节严重者，可追究其相应法律责任九、同时，严格做好仓库保管人休息期间的各种交接工作及记录初期火警处理程序1、发现初期火警，在场人员应该（1）即时报告大厦消防监控中心，报告内容包括火警具体地点、燃烧物性质、火势蔓延方向等；（2）立即利用附近的灭火器械扑救，尽量控制火势发展；（3）可能情况下，关闭门窗以减缓火势蔓延速度。2、消防监控中心当值保安员收到现场报告后（1）即时报告当值主管；（2）联络保安部主管，报告情况；（3）密切监视报警地点情况。3、当值主管收到火警报告后（1）带领消防人员，携带灭火器以最快速度到达火警现场；（2）立即指挥在场人员进行灭火扑救；（3）指挥火警现场及可能受影响范围内的人员使用安全通道疏散。4、灭火后，当值主管安排人员留守火警现场，等待公司调查。5、若扑救无效，当值主管即时决定（1）将灭火人员撤离至安全距离内；（2）立即向上级报告；（3）进入火灾紧急处理程序。电动扶梯操作规程（一）准备在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照明。（二）启动1、检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。2、在梯头或梯尾的启动开关处用梯匙启动电扶梯。3、在达到额定转速前，检查电扶梯是否启动自如，若有异常，即按急停按钮停止。4、一切正常交付使用。（三）应急停止紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。（四）转变行程方向1、检查确认扶梯级无乘客。2、停止电扶梯运行。3、待完全停止后，再转向启动。电梯操作规程1、在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。2、用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打至FAN，LIGHT，RUNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。3、关闭控制盒。4、几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。5、若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。6、若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打至HAND即可实现手动控制。7、若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至FANOFF，LIGHTOFF，STOP即可停止电梯运行。8、在火灾情况下，消防中心员工可于消防控制中心控制电梯回至首层基站。飞扬世纪物业管理方案前言飞扬世纪作为观音桥小弯集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。重庆市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。安全安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。优雅高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。第一部分重庆市立青物业管理有限公司简介一、公司简介重庆市立青物业管理有限公司成立于2001年5月，注册资本50万元RMB，物管资质二级。公司现有员工38人，高中级以上职称5人，95以上人员具有专业岗位资格证书。公司于2001年6月开始对嘉信御庭苑实施前期介入管理工作，于2002年6月对嘉信御庭苑实施接管验收并迎来第一批业主入住，因公司对整个业主入住过程进行周密的策划，使御庭苑1、3号楼200余户业主顺利入住。公司现推行质量管理（QMS）、环境管理（EMS）、职业健康安全管理（OHSAS）一体化管理模式，预计于2002年12月通过认证。这在重庆市物业管理行业中首屈一指，并开创物业管理行业的管理模式先河。二、公司总经理介绍公司总经理史官民先生毕业于西安统计学院物业管理专业，是全国高校正规物业管理专业首批毕业生，重庆大学产业经济与现代管理研究生。其工作经历及主要工作业绩如下1、99年领导大坪竞地城市花园创“全国城市物业管理优秀小区”工作，ISO9002质量认证工作。2、2000年开始组建重庆市银鑫物业管理公司，并于当年使银鑫楼通过“重庆市物业管理优秀大厦”评比。3、2001年策划接管加州百合园、重庆国际商会大厦，并于2001年年底领导银鑫物业管理公司通过ISO90012000版质量管理体系认证。4、2001年指导重庆市同利行物业管理公司桃花源小区的创区、市优工作；指导重庆市奥西尔物业管理有限公司新时代大厦创区、市优工作；指导重庆远银物业管理公司二级资质达标工作。5、2002年开始组建重庆市立青物业管理有限公司，并于2002年6月策划并领导了嘉信御庭苑的首批业主入住。三、企业管理理念及服务理念根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，重庆市立青物业管理有限公司采取以下管理理念团队意识和吃苦精神个性舒张和竞争机制先进模式和一体化管理1、队意识和吃苦精神在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、个性舒张和竞争机制在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系（ISO90012000）、环境管理体系（ISO14000）、职业健康安全管理体系（GB/T280012001）一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。第二部分飞扬世纪物业管理目标及策划方案通过对“飞扬世纪”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案一、飞扬世纪管理处组织构架及各部门职责部室主要工作职责总经理1、对董事长负责；2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施；3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理；4、主持新的经营项目的开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。办公室1、对总经理负责；2、人力资源管理工作（含人员的招培训工作）；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。财务部1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的衔接。飞扬世纪管理处1、对总经理负责；2、负责飞扬世纪的前期介入策划、实施工作；3、负责飞扬世纪的接管验收策划、实施工作；4、负责飞扬世纪的业主入主的策划、实施工作；5、负责飞扬世纪的管理和服务的策划、实施工作；6、负责飞扬世纪的多种经营业务的策划、实施工作。7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。二、人员配备情况1、总经理1人。2、办公室2人，其中主任1人，文员兼库管1人。3、财务部2人，其中经理1人（兼会计）、出纳1人。4、飞扬世纪管理处33人。其中经理1人；工程组主管1人，土建工1人，水电工（含强弱电）4人，电梯工（直梯）1人，杂工1人；保卫队队长1人，队员15人（三班24小时）；绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人；业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。总计38人三、管理目标（一）、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率952、年度房屋及设施设备完好率递减33、年度无重大责任事故发生。（二）、目标分解1、财务部（1）、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100（2）、财务分析覆盖率1002、办公室公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100人力资源科（1）、员工培训覆盖率/合格率100（2）、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率80（3）、员工配置优化率比上年提高25（4）、员工骨干/部门负责人无序年流动率2行政公关（5）、内外文件起草合格率90（6）、内外部文件资料收集完整率及保存完好率95（7）、公司本部清洁卫生日检查合格率1003（8）、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率90（9）、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100（10）、合同评审率100（11）、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率98,校对差错率1。后勤保障（12）、合格供方评定率/在合格供方采购率95,（13）、入库物品检验合格率100（14）、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100（15）、库管物品年差错率01（16）、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率853、飞扬世纪管理处业主接待组（1）、管理处各项工作实现PDCA循环率100（2）、业主/租赁户有效投诉处理率100（3）、限时服务承诺实现率95（4）、内外关系沟通成功率80（5）、内外关系信息传递准确率/及时率100（6）、收费困难原因收集分析及时率100,准确率98,正确传递100（7）、物管费收取率90（8）、收费金额差错率1（9）、小区物业管理费半年收支公告率100（10）、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100（11）、业主/租赁户动态档案建档率100（12）、围绕物业所进行的多种中介服务（受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等）、特约服务用户满意率85（13）、社区服务管理策划成功率100（14）、小区/大厦经营性项目盈利率80（15）、业主/租赁户对社区服务工作满意率80。（16）、物业管理年盈利率比上年增加10绿化保洁组（1）、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100（2）、环境卫生日检查合格率95（3）、绿化检查合格率85（4）、小区绿化年成活率95保卫队（1）、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100（2）、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100（3）、一般治安案件年发生率占总入住人口数的1（4）、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率0（5）、机动车辆管理纠纷发生率1（6）、限时巡逻覆盖房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放率100,有效率95,隐患信息传递准确率/及时率100（7）、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率02工程维修组（1）、各项工程管理工作实现PDCA循环率100（2）、设备设施维护验收合格率100，修缮/整治合格率96（3）、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100（4）、设施设备保持完好率95（5）、机电设备检修及时率100（6）、设施设备检修一次合格率95（7）、业主/租赁户的装修方案审批100,过程监视及合格验收率100（8）、保障设备设施安全运行率100（9）、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100（10）、设施设备标识标牌正确率100，完好率98四、服务内容及标准（一）前期物业管理服务内容前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。1、项目设计方案的建议；2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改；3、参与单项工程的甲乙方交接验收；4、参与整体工程的甲乙方交接验收；5、行物业的接管验收及问题的整改、督促；6、接受业主入住前的相关咨询；7、供业主入住前的上门服务。（二）、业主入住管理1、办理业主入住及接房的相关手续；2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。（三）、后续物业管理服务内容1、公共性服务公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目（1）、清洁卫生管理；（2）、绿化日常维护管理；（3）、治安管理；（4）、共用蓄水池的维护管理；（5）、水电管理；（6）、排污设施管理；（7）、道路维修管理；（8）、房屋共用部位的日常养护维修；（9）、物业档案资料管理；（10）、车辆停放及交通秩序管理；（11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；（12）、代收代交水电气费；（13）、根据需要增设的其他服务项目。2、特约性服务特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务（1）、家居设施维修包括维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。（2）、家居清洁服务包括地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。（3）、家居杀虫服务包括白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。（4）、家政服务包括提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。（5）、租赁服务包括物业出租、转让、市场调查、物业估价等。（二）、物业管理服务质量标准1、房屋管理与维修（1）、房屋完好率达到底90以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。（2）、房屋零修及时率达到95以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98以上。（3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90以上。2、设备管理设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95以上。3、供电系统（1）、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。（2）、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。4、消防系统（1）、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。（2）、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。5、电梯（1）、电梯轿厢、井道保持清洁。（2）、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。6、给排水系统（1）、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。（2）、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。（3）、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。（4）、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水，（5）、无长时间停水事故。7、空调系统（1）、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。8、市政公用设施管理（1）、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。（2）、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。（3）、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。9、绿化管理定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。10、环境卫生管理（1）、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。（2）、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。11、治安管理（1）、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。（2）、无重大火灾、刑事和交通事故。12、业户满意率无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95以上。五、管理处人员素质要求及培训计划根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下岗位入职条件（见附件一）和培训计划（见附件二）。第三部分飞扬世纪管理项目启动所需资金情况物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下一、人员薪金（楼宇交付日前之三个月）总经理1名10001000物业经理1名15001500工程主管1名12001200保安队长1名12001200财务经理1名800800行政部经理1名800800技术员4名8003200绿化保洁主管1名800800附加3070作为津贴及福利1132235137235三个月小计为411705二、员工制服（每人两套）112002200三、区外围设施大垃圾桶（生活垃圾）15个50750不锈钢垃圾筒（楼层用）20个801600指示牌（若干）1000大堂及车库广告栏/广告牌5个5002500大堂用吸水/吸坐垫2张200400小计6250四、管理处各办公室用品及设备办公桌椅15套3004500文件柜7套5003500对讲机（含备件）10套120012000电脑2套45009000打印机1台20002000复印机1台1000010000传真机1台15001500保险箱1个15001500管理公司/处用纸张/信封/名片5000饮水机2台100200装订机1台300300照相机1台10001000管理处装修60000会议室家具1套40004000办公细项物品10000小计124500五、工程部用品1、测试仪表个200万用电表个500电流流量度300A个800电流钳式800A个1500电流钳式3000A个1500对地阻值测试表个1500绝缘值测试表（500V1000V）个1500温度计电子数字式个200手提式室内温度/湿度对比测试表个300手提式风量和风速计个1500电源测试电笔支20卷尺1M把30卷尺5M把300钢尺3M把50钢尺1M把300水平尺600MM把250角尺300MM把250小计2、安全设备高空工作安全带降伞式套120050/500反光衣件100耳塞100DB打500耳筒500DB个500安全过滤口罩100CDN打500护眼罩眼镜式个200护眼罩全式个500护眼罩焊接用个1200护镜（焊接用1000GDA）个600手套绵布打200手套皮革打400铝梯1M把1000铝梯1、5M把1500铝梯4M把3000高空工作台6米全护式个15000高压电工全护装套2500连输工具轴流板式车部200手推车部200小计3、工具木锄把50扳手活动150MM把50扳手200MM把50扳手300MM把100扳手450MM把150菊花板身3MM36MM套350组合式4MM45MM套500夹具大力钳（平口）把50O形夹100MM个50O形夹150MM个50O形夹200MM个50O形夹300MM个50虎钳150MM个200钢管工具连弯头套1500切割工具水管用切刀把200铁片用剪刀把100界刀把30剪刀把50紧急爆破工具大手锤个100斧头（消防队用）个150铁笔支100压力钳把800润滑油加油枪把2006角起子（0、5MM16MM）套100管子钳200MM把50管子钳300MM把50管子钳450MM把100管子钳600MM把300拉钉钳把150小计4、手工具螺丝起子平咀形100MMX4MM支30150MMX6MM支30200MMX8MM支30250MMX8MM支30400MMX10MM支30十字形100MMX3MM支30175MMX4、5MM支30250MMX6MM支30350MMX7、5MM支30电子部件专用平咀套40十字咀套40平咀钳把30尖咀钳把30斜口钳把30专线开口钳把100剪线钳把100鲤鱼钳把30水泵钳把60弹簧专用用尖咀钳平咀把300弓咀把300电线护套管钳100A以上把500800A以上把1500手锯金属450MM把50手锯150MM把30手锯木工600MM把100手锯250MM把50手锤电工把50手锤球表1KG把50手锤1、5KG把50手锤套200吊重滑轮1吨套1500铁钻个200木工专用工具套1200泥水工专用工具套8005、电动/机械工具手电钻电池式012MM把1200油压手电钻小把1500大把2500油压式手电锤小把1000锯条式切割机把800片式切割机小把1000大把1500金属磨轮式切割机手提小把1000手提大把1500磨轮床部150060A电焊机部2000气焊枪氧气式套3500乾手机小套1000大套2500高压水枪（手提式）套2000高压气泵（手提式）套2000高压吹风扇（手提式）部1500高压吸尘机（手提式）部1500手提射灯支350气动打钉枪把600小计工具共计30000006、值班室/办公室家具值班工作桌、椅7套4002800工具2桌2张6001200工具柜2个10002000物料架2个10002000工具箱7个2001400文件架7个100700小计10100六、保安部用品值班电筒（充电式）20套1002000雨具20套801600办公桌椅9套5004500小计8100启动预算总计22232050元第四部分合作方式分析根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行第一种完全托管型。该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“飞扬世纪”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为启动资金如果按重庆市物业管理办法的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为22232050531333923元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有；如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。管理用房按照重庆市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积23的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“飞扬世纪”的总建筑面积为38937，其2的比例为77874，3的比例为116811。第二种技术顾问型该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年（以交房前三个月开始计算）。顾问内容包括前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。第三种半托管半技术管理型该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付（标准为我公司的管理人员的一般标准），收取5万元管理费；第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。给排水设备操作规程（一）生活水平泵操作规程1、检查控制柜电压表是否指示正常位置。2、检查水池水位是否正常。3、检查水池液压进水阀是否正常。4、检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。5、仔细阅读交班记录。6、泵组选择开关每日轮换一次。7、将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。8、观察电流是否正常，泵体是否有异声。9、待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动（AUTO）位置。10、每次开启主泵时应排气。11、严禁乱动其他开关和按钮。（二）污水泵操作规程1、控制箱上转换开关拨到“手动”位置。2、按控制箱上“启动”钮，开启水泵排水。3、按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。4、将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态给排水系统维修保养规程1、给排水系统的日常维修保养由维修组技工负责。2、主管工程师每年12月份负责制订和监督实施下年度的系统保养计划。3、维修及保养过程如要限、停水，需提前知会受影响用户。4、根据设备特点重点做好润滑、除尘工作。5、供水泵故障时马上停止故障泵，开启备用泵，以保证大厦供水。6、污水泵故障时应马上采取措施，降低集水井水位。7、所有系统的维修保养工作结束后应填写水泵房设备检查表、潜水泵设备检查表、消防泵房设备检查表。8、给排水设备的故障应于5小时内修复，无法解决的应马上通知受影响用户，并报告上级领导，限期修复。给排水系统应急处理方案推荐（一）给水系统1、水泵（1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。（2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。（3）及时报告主管工程师安排维修。2气压罐（1）发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。（2）由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。（3）即刻报告主管工程师安排维修。3垂直管网（1）发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。（2）排空管网积水后，更换或修补破损管道。（3）如一时无法修复应报告主管工程师。4下水池出水管（1）发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵。（2）即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。5下水池进水管（1）发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。（2）即刻报告主管工程师，由其安排维修并于事后写维修报告。（二）排水系统1污水井（1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。（3）即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2排污管道（1）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。（2）关闭破裂管对上的用水设备。（3）调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。（4）报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。3通知用户（1）给排水系统发生故障后应马上由主管工程师预计修复时间。（2）4小时可修复的故障应马上由服务中心通过消防广播通知受影响的用户。（3）需超过4小时修复的故障，管理公司应书面通知受影响的用户。工程部紧急措施方案发现烟火时当工程部员工发现酒店内有烟火时，以下几点必须注意1、切勿急躁,保持冷静2、用最近的电话通知总机，拨零接通3、报上你的姓名、部门、及员工号4、说清楚发生地点（数层及道听部位）5、说清楚是什么东西在着火6、留在现场直到消防队员来到7、确认酒店所有工程部区域、所有员工已得到火警通知8、听从火警控制中心关于水、电、煤气、空调通风、直燃机、锅炉等重要设备的控制指令工程部的员工已接受过消防相关培训，用灭火器消灭较小火焰；如果没有可能灭火，则尽可能减少助长火势的因素，如关门、窗、可燃气体闸等，然后立即离开现场。勿试着去消灭用灭火器不可能消灭的火源。如果不能确定，则限制住火或烟的区域，并立即撤走。生命宝贵,请务必注意您自己的安全。切勿使用电梯切勿恐慌电梯应急程序1所有工程部员工只要发现电梯故障都应该立即通知值班工程师。2工程部维修人员应设法了解电梯现处何楼层，及被困人数。工程部维修人员立即到达电梯所在楼层，同时确定电梯维修公司是否应知道并给予帮助及维修服务。如果是，致电电梯维修公司以使其采取应急措施。3工程部维修人员应通知当班的大堂经理或前厅经理电梯紧急情况。大堂经理接到通知需立即前往电梯被困楼层，并确认是否应通知总经理，留在附近与被困在电梯中的人交流并建议他们采取什么行动。4工程部维修人员将停留在此楼层直到电梯维修公司人员来到，然后尽可能地配合电梯维修公司人员给予协助。5急救工作完毕，当事员工及当班工程师应书写报告，叙述紧急状况已消除，电梯已恢复正常运转，并详述维修过程。注意当确实发现有客人或其它人被困在电梯中，切勿试图只凭酒店人员去营救人员，应该在电梯维修公司及受权处理此事的人的协助下进行。严重漏水及煤气泄漏应急措施给排水1、漏水一般引起原因是由于管件老化引起的管道破裂、低温、供水系统压力的变化等。在漏水事件中，首先找到供水开关，切断水源，然后打开泄水闸。2、利用一切可用之物,防止漏水渗入电梯、强电竖井等危险部位,并将电梯升到最高楼层,防止机件受损。3、特别注意变压器、照明与动力控制柜、电气设备、电线槽附近发生漏水时。如果不能避免漏电，关闭电闸确保员工安全及设备安全。4、工程部员工应立刻行动抢险,尽量减少漏水造成的财务损失，并协助客房部一起将积水排出。5、消火栓水系统破裂请立刻前往20层平台水管井关闭消火栓水系统供回水总节门,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水管井泻水,在压力降低后设法封堵损坏的管路与节门。6、水喷淋系统破裂后,应立刻关闭本层的水喷淋系统节门，并打开泄水阀门。7、恒压给水系统（1）发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。（2）水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。（3）及时报告主管工程师安排维修。8、排水系统1污水井（1）发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。（2）污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。（3）即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。2排污管道（1）排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。（2）关闭破裂管对上的用水设备。（3）调集沙包挡住电梯口和强电井。（4）报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。3通知相关部门（1）给排水系统发生故障后应马上由主管工程师与主管预计修复时间。（2）4小时可修复的故障应马上由工程部秘书通过电话通知受影响的部门。（3）需超过4小时修复的故障，工程部应书面通知受影响的部门。漏气1、在煤气泄漏或煤气起火事件中，首先立即通知保安部。如果泄漏严重，无论是在煤气站还是在别的地方，勿去碰触任何开关，勿去碰触任何电气设备。2、打开排气装置，关闭煤气闸，并切断煤气来源对煤气总挚的位置和开关方法应了解掌握。3、如果煤气起火，用水降温并防止爆炸。所有电源开关及闸应关闭以防止爆炸。4、如果煤气起火发生在厨房，关闭所有闸门，同时用灭火器或防火地毯灭火。请注意起火的原料再采用水灭火。锅炉、直燃机燃气泄漏应急预案1、工程部员工在平时巡逻时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应小心处理。对煤气总挚的位置和开关方法应熟练掌握（电动、机械两种）。2、锅炉、直燃机燃气发生泄漏时，当燃气浓度没超过爆炸下限20时，应及时准确报警和切断燃气总管上的阀门及非消防电源，并启动事故排风系统。3、锅炉、直燃机火焰熄灭时应执行正确的停炉、停机程序。4、任何人发现燃气泄漏事故后，立即告知安保中心及工程部。5、工程部接到燃气泄漏信息后，立即通知就近员工赶赴现场维持秩序，同时立即通知有关主管部门、工程部人员携带工具、设备赶赴现场。6、管理和操作人员应坚守各自岗位，不得擅离职守；并组织指挥无关人员迅速撤离危险区域。7、工程部经理立即到达现场担当现场指挥，统一调度分派各部门人员。8、到达现场后，要谨慎行事，不可开灯开风扇及任何电挚。必须打开所有窗门，关闭煤气或石油气挚，严禁现场吸烟。9、安保人员维持好现场秩序，同时协助工程人员抢险。10、工程部人员协助安保人员对现场进行疏散，对其他员工及顾客进行解释安慰，并告诉其他部门员工及顾客故障将马上消除。11、迅速查清燃气泄漏处，采取正确措施，排除泄漏点。12、当事故排出完毕，应按操作规程，准确恢复和启动设备，重新启动时炉膛应进行彻底的吹扫，直至投入正常运行。13、现场恢复原状后，设备人员迅速查明原因，根据现场实际情况组织实施修复，修复过程中应尽可能减小对顾客与营业造成的影响。14、故障消除后，各部门将现场恢复原状，同时向总经理汇报故障消除。15、如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。16、事故消除后，工程总监应在2个工作日内将事故报告以书面形式向酒店汇报，事故报告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。停电与电力故障1、若供电局预先通知酒店暂时停电,应立即将详情和有关文件呈交酒店2、电工值班时加强巡视高低压变配电设备的运行工况3、当酒店发生突然停电时,工程值班人员立即通知相关部门,并马上投入紧急抢修,严格按规范进行倒闸操作恢复供电检查生活水系统,直燃机,锅炉等重点设备，并检查故障原因4、发生事故或重大设备、人身事故和发现严重事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。5、发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或干净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。6、发生电气火警时，应立即切断电源，用粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。紧急事件处理后1、就紧急事件的结果做一个全体通报。2、其它当班人员的责任是根据特殊相关情况而定，按需要重新进入正常运作。3、将事件及有涉及人员记入工作日志。4、并检查危险区域内设备的安全运行状况工作服清洗合同一、服务内容、方式和要求1、服务内容A、甲方委托乙方清洗员工制服；B、乙方根据协议要求，提供甲方员工制服清洗服务；2、服务方式A、乙方根据甲方要求水洗或干洗制服、保证质量、热情服务；B、乙方负责甲方制服清洗服务，并保证星期六、日及所有国家法定假日的期间正常提供清洗服务；3、服务要求A、乙方根据甲方要求，为甲方提供员工制服清洗服务，并保证服务质量；B、乙方接受甲方要求，清洗后制服无污渍、油迹、及其他可去除污染物；二、甲方责任1、负责需清洗衣物的运送2、交接衣物事先填好洗衣清单，确认件数或套数，并由双方签字认可；3、乙方给予甲方优惠，但甲方要保守此商业秘密；三、乙方责任1、乙方按照甲方要求清洗制服，保证质量，热情服务，数量当面点清；2、因乙方失误造成质量不合要求的，乙方负责重新清洗，费用由乙方自负，如因乙方保管不善致使衣物遗失、损坏或在清洗过程中衣物被污染并不可去除，乙方须给予同等衣物价值赔偿；3、按照双方协商时间及时交货，不延误甲方使用；四、清洗费用（见附件；按协议价格收取）五、支付方式1、乙方于每月底与甲方核实洗衣清单，双方认可后乙方向甲方发出付款通知书或发票；2、甲方在收到乙方付款通知书或发票后六个工作日内，一次性向乙方支付当月清洗服务费；六、协议期限本协议期限自至七、协议终止与延长1、若由乙方原因未能履行本协议规定，甲方可书面通知乙方终止协议，而由此给甲方带来的经济损失，甲方可要求乙方对有关损失进行赔偿；2、甲、乙双方应认真履行协议，甲、乙双方如需延长或终止协议，必须在协议期满前一个月通知对方；八、本协议附件为协议不可分割的一部分九、其他1、未尽事宜，或甲方有需乙方另外服务时，双方本着友好合作的原则，协商解决；2、如需要更改此协议内容，须双方一致同意；本协议壹式贰份，甲、乙双方各执壹份，自双方签字之时生效。甲方、XX房地产发展有限公司及乙方XXXXX物业管理处XXXX洗衣中心代表人（签章）代表人（签章）年月日年月日公寓管理服务标准一、房屋共用部位的维护和管理公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。二、共用部位及设施设备的运行维护管理1、定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。2、在不受外界客观情况的影响下，保证公寓的供暖、供水、供电、供气、有线收视和通讯正常运行。3、公寓公共设施设备完好率保持在98以上。4、正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。三、环境卫生服务标准1、清理公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。每天定时清扫一次；垃圾每天清运一次；及时清扫积水和积雪；及时清理乱堆乱放物品，乱张贴的宣传品；随时清理公寓内公共部位的废弃杂物。保持环境整洁有序。标准目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。2、清理楼道、楼梯及公共设施设备。擦洗各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、电梯轿箱，更换电梯轿箱地垫；定期清理门窗玻璃、天花板、暖气片、管道等部位的灰尘；雨雪天气门口放置防滑地垫，设置提示牌等。标准楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。3、每天定时清扫公寓内的公共卫生间、洗浴室、开水房、洗衣房；冲洗洁具、擦拭墙壁、拖洗地面、巡视检查设施设备、放置卫生纸、清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。标准地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，随时放置卫生纸，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。四、安防服务标准1、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访或临时居住人员，在可能涉及人身安全的地方设置明显标志及防范措施。2、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序，并注意维护车辆安全。3、进行安全知识的宣传教育，使住宿人员掌握基本的安防知识和技能。4、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。、制定紧急突发事件处置预案，进行培训和演练；积极配合公安机关等部门处理安防事件，作好公寓综合治理。6、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。7、来访人员进行登记，晚间限时离开，未经允许，严禁留宿。8、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。五、绿化服务标准公寓内绿化植物摆放位置合理、定时养护、保持叶面干净无灰尘，无病虫害、无枯死等现象；根据季节及时更换摆放花卉植物。六、供暖服务标准供暖期提前试水调试，按时送暖。保证室内标准达到16，及时处理供暖中出现的问题。七、维修服务标准1、24小时受理报修，一般情况下10分钟内维修人员到场，维修及时率100。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向保修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。维修结束后，将地面清理干净，物品归位，经用户签字确认方可离去。维修满意率100。2、定期对公共照明设备系统进行巡查，及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98以上。八、接待服务标准1、文明服务、礼貌待人。对来访或住宿人员，及公寓居住人员热情接待、认真受理；对提出的问题和需求进行认真耐心地解答和帮助解决。2、认真、全面、详细、准确地登记来访、住宿和公寓居住人员的基本情况，并备存登记资料，以便提供服务和查询。3、按照公寓管理规定，及时办理入住和迁出手续，保证公寓物品的及时回收，损坏处置，相关费用的收取结算；以及提示迁出人员个人物品的携带搬迁。4、对公寓居住人员的信件报刊，及时准确地收取投递，不出现迟投、错投、漏投等差错，保护个人重要信件的安全。供配电设备运行管理规程1、每天定期巡查供配电系统设备，包括（高、低压室，变压器室，发电机房），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。2、发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知主管工程师安排处理。3、用电高峰或潮湿天气期间，应每班两次关灯检查接头是否有过流放电现象，发现异常马上处理。4、未经主管工程师同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，须经主管工程师批准并做记录。5、严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。6、高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。7、与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现缺失立即追究。外借钥匙应做好登记并按时追收。供配电运行安全操作规程（一）双回路供电供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运行方式。（二）电源转换1、停电应按先停低压后停高压，送电应按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。2、为避免变压器并列是运行，当两路电源的一某路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”的警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3分钟内完成。完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。（三）发电机供电1、为防止发电机向变压器倒关电，发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”的警示牌。2、市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸”的警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。管理处档案管理工作环节一、资料的收集1、设立档案室，采取系统化、科学化、电脑化的先进手段，建立相应的规章制度，对所有档案进行严格管理。2、资料的收集坚持内容丰富的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大信息资料的来源渠道。从时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料；从空间上讲是指物业构成的方方面面，大到房屋本体、公共设施，小到一草一木都有详细的资料收集。二、资料分类整理收集后的所有信息，统一由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，根据档案的来源、信息的内容、表现形式等特点进行细分，做到条理清晰、分类合理。三、资料归档管理1、归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行