商业银行住房抵押贷款防范风险新思路

商业银行住房抵押贷款防范风险新思路商业银行住房抵押贷款防范风险新思路刘青孙雪聪辽宁师范大学辽宁大连11602G【文章摘要】2009年以来,在全球金融危机影响下,我国实施的宽松货币政策为中国经济的率先回升做出了重要的贡献然而,在天量信贷的背后,其留下的风险同样需要我们提高警惕目前,调控房地产市场的政策频出,防范商业银行个人住房掘甲贷款风险显得至关重要本文通过我国商业银行5Z住房掘押贷款风险表现与成因分析,提出了商业银行个人住房贷款风险防范的新思路【关键词】商业银行抵押贷款风险防范按揭20L0年7门,巾围东方资产管理公司向社会止式发布的20L0中国金融不良资产市场调查报告指出,2009年我国天量信贷将会导致不良贷款生成的概率增人,由此导致的新增不良贷款将会L住2012年后集中出现2011年6J,银监会出炉的上半年商业银行不良贷款统计数据,截至二季度末,我同境内商,IL,银行不良贷款余额45491亿元如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在风险进行有效的识别与控制,那么,个人住房贷款可能成为商,【银行一个不容忽视的风险源闳此,通过分析我国日前商业银行个人住房抵押贷款现状及风险成,探讨防范其风险的新思路,对于我同商业银行个人住房抵押贷款业务的健康发展具有重要意义一,我国个人住房抵押贷款现状与风险表现一我国个人住房抵押贷款现状近儿年来,我国银行业与房地产市场结下小解之缘房地产市场确实给银行业带来了丰厚的利润然而,正所谓”水能栽舟,亦能覆舟”银行,IK存房地产市场船的案例也时有耳闻L1L仃披露的北京”森豪公寓”645亿元虚假按揭骗贷大案,海浦发银仃126亿兀虚假抵押案,部已为银行业个人化膀贷款业务的风险管理敲响R警钟为抑制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展,我目政府在土地,金融,税收等方面不断加人训控力度,各种宏观调控政策频出从”新嘲八条”到”L5条”,”沪九条”,从房产税改革剑限购令,再到住房抵押贷款利率和存款准备金率的不断上涮,这一系列政策导向的影响,使购房者的还款能力籽会受到重人影响,从而容易引发系统性的个人住房贷款风险根据巾人民银行最新发布的中国货币政策执行报告,截止20】年3月术,我国商业银行住户贷款逐渐走低,住户贷款同比增长283,比年初增加7557亿元,同比少增1661亿元其中,个人住房贷款比年初增加2810亿元,同比少增2015亿元随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增长,个人住房抵押贷款不良率也开始逐渐上升个人住房贷款的现状足增速趋缓,难以寄挈于通过总量快速增长来缓释不良贷款率因此,商业银行应注意风险的防范,采取有效的措施规避风险二商业银行个人住房抵押贷款风险表现我国商业银仃个人住房抵押贷款业务丰要面临的风险包括信用风险,利率风险,抵押物风险,假按揭风险,流动性风险等近日,中国银行总行通过组织全辖对1O0家重点城市的房地产按揭贷款业务进行的真实性检查结果显示,中国银行的零售贷款业务总体上健康,有序,但同时也发现一些项目存在虚假贷款现象,有的涉及金额较人且已经造成贷款损失其中,假按揭风险已成为商业银行住房抵押贷款业务的主要风险来源L,拔高楼价蓄意制造”零首付”发生”虚假按揭”贷款的楼盘价格一般都比当时同地段同类型的楼房售价高出2050不等,开发商通过人为虚增房价,最大程度套取银行资金,客观上造成银仃发放”零首付”贷款,将所有风险转嫁给银行北京市”森豪公寓”就是一起典型的假按揭案例”森豪公寓”的升发商华远达公司从2000年12月丌始,通过企业职T,职工家属,以及多方介绍拉拢来的数白位自然人,以购买该房产项目的名义,与公司签订销售曼一贝代商业MODERNBUSINESS合同,公司以这些”购房人”的名义从银行获得按揭贷款截罕2002年6月,通过”森嚎公寓”获得645亿元贷款2,编造,伪造贷款人资料通过公司内部或关联企业员R或工亲属参与购房,并以个人名义向银行巾请按揭贷款,由房地产公司统一负责偿还肝发商借用或5114息使用他人身份资料申请按揭贷款,虚假借款人中请资料中大多显示其捎任厂长,经理,董事长等职务,月薪水平从几千到JL万不等,但实际卜这些借款人人多学历较低,无稳定的职业,并且通常有着相同的地域特征如为外来人员,办理暂住证的时NJ可能比较接近,断供时间也较接近等3,恶意重复售楼,售后再抵,抵后再售有些升发商对已经全款销售的房屋不做销售备案,义向银行申请按揭贷款有些开发商预售商品房后,不到房地产管理部门办合同备案手续,通过隐瞒销售事实,义以开发项H含预售商品房部分办理建工程抵押登记,从银行取得贷款甚至有些扦发商在没有取得抵押权人同意的情况下,隐瞒开发项目已设定抵押的事实,擅自销售商品房4,统一划拔首付款或还款”发商虚拟交易事实后,通常先后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账,用于缴付首付款,或直接虚开首付款收据作为向行申清贷款的凭据贷款发放后,一般也是南开发商统转账或提现后代替相关借款人还款二,商业银行个人住房抵押贷款假按揭风险成因分析L,住房抵押信息的不对称商,LKE行所拥有得人力,物力,财力总足有限的在我国,由于借款人收入和负债信息的核实困难,相配套的个人信用登记,共享,奖罚体系仍处在构建阶段,历史数据的积累也/1足以对不同类型借款人口后还款的概率作出判断因此,借贷双方的信息不对称性,导致商业银行根据非真实信息和缺失信息所作出的贷款决策的准确性降低,住房抵押贷款风险也必然会加大2,银行风险防范意识不强2008年以来,商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查根据银监会个人住房按揭贷款的规定,个人每月按揭贷歉还款额不得超过个人家庭月可支收入的50但实际上,我圈居民在办理住房按揭贷款时,很少能够满足这样一个最皋本的标准由于银行部分工作人员T作不负责任,违反操作规程,甚至与借款人串通逃避制度约束,CLOT”,部分银行为实现自身的短期效,采取对住房按揭盲日扩张的态势,甚至违规经营,未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件,以及我曰较多的贷款炒房现象进一步加大了住房抵押贷款的风险3,银行信贷制度和法规不健全风险控制是商业银行永恒的主题银行业作为高风险行业,风险控制能力的强弱是评价一家商业银行经营管理水平的重要标准R些商业银行信贷管理制度流丁形式,贷款审杏重书面形式的合法性审查,轻真实性审查,存在部分客户资料反映不真实的现象风险管理的流程仍是片段式的任务流,侧重于单个环节的风险控制,与信贷管理仝过程不相匹配,至今尚无一套完整的对_丌发商和按揭项目的风险识别标准及办法,也缺乏风险评估专业人十及十甘应的组织机构,JXL险识别干U控制能力较筹另外,我同现行法律对现房抵押的规定/1够明确城市房地产管理法和担保法没有明文规定和禁止期房作为抵押物,而建设部发布的城市房地产抵州管珲办法明文规定期房可以作为贷款抵押物,但是该办法既不是全国人大及其常委会制定的法律,也不是国务院制定的行政法规此,将期房作为抵押物申请个人住房抵州贷款没有合法依据,给银行贷款带来风险4,房地产开发商自有建设资金不足,资质级别低房地产业资金密集型的特点,决定着玎发商需要大量的开发资金但是,银行对肝发类贷款的要求非常严格,对开发商自身资质级别要求也较高房地产开发商自身资质级别较低,难以通过正常途径获取商业贷款相对开发类贷款言,按揭贷款的取得因审批门槛低,实际贷款日的隐蔽性强等特点,便促成了一些开发商舍难求易,转寻求实施假按揭的”出路”三,商业银行个人住房贷款风险防范的新思路L,建寺信用评价制度,构建信用服务体系作为我围”十二五”期问进行社会信用体系建设的纲领性文件,由国家发改委牵头,中圈人民银行等多个单位参与1二作的社会信用体系建设规划的编制T作已经有序展开建立有企业信用等级评价制度,将信用等级作为国有业考核评价的重要依据,全向加强围有企的风险管理和内部拧制建立上市公众公司,非上市公众公司以及经曰家主管部门批准I社会公众公开发行金融产品企业的信用等级评价制度,严格防控涉及社会公众利益企业的市场信用风险同时建立债务人的信用评价制度,在仞次申请贷款,正在使用贷款以及再次申请贷款时,使用债务人信用评价报告,时提示和有效防范风险,依法规范债权人和债务人关系2,加强个人住房抵押贷款风险控制与管理商业银行要树立F确的风险观,J口强对假按揭风险的防范意识,关键是要加强对开发商和项目的审查和管理,把住风险源头同时,要重视对借款人中请资料的真实性审查,通过加J虽贷前调杏,贷款审批,贷后管王单以及合理评估房价,及时发现虚假按揭迹象,规避和消除假按揭风险在审核房地产按揭贷款项目的准入时,商业银行应选择品牌良好,资金实力雄厚,无不良信用记录的开发商和市场定位准确,有一定竞争能力的楼盘项日加强埘扦发商关联企业或高级管理人员在其他企业任职情况的调查和了解对项日施工进度缓慢,销售小住或建筑质量较差的楼盘原则上不应准入要对开发商实力和过往经营业绩进行调查分析,重点分析按揭贷款项目的合规风险,完工风险和市场JXL险对已签订按揭贷款合作协议并已发放贷款的项F1要进行贷后跟踪管理,对项目建设进度,销售进展,已发放贷款金额及质量情况,存任的风险点等进仃定期书面报告在发放个人住房抵押贷款前要认真调查,业务人员要对购房人的身份和资信情况认真进行核实,判断购房人的经济收入来源是否充足,稳定,是否提供虚假身份资料和个人经济状况证明材料,及时发现疑点零售信贷部门加强对合作项目的跟踪监控,做好贷后评价,对批量集中申请,金额较大的按揭贷款,须认真俭壹具还款文易规律干U还款来源,及时查出还款交易和还款账户有异常的贷款,及时发现风险隐患此外,应培养和聘请一些高水平的房地产评估人员,对房屋价格风险进行严格把关,尤其是在二手房业务拓展中,要避免一些评估机构出于自身利益考虑人为高估抵押物价值,增加了商业银行个人仲房抵州货款的风险3,完善个人住房抵押贷款立法制度从发达家的经验来看,建立完善的法律,法规体系,加强对个人住房贷款的法制管是促进个人住房抵押贷款发展的重要前提卜了措施我国要建立民上法制的和谐社会,商业银行的风险防范,客观上需要相法律规范作为保障女【1颁R布住房抵州贷款法,制定房地产抵押贷款的法规,叮以为银行处置抵押房产,合法有效低成本地收回贷款创造良好的前提条件,同时规范了商业银行发放住房抵押货款的过程4,大力发展住房融资中介机构,完善金融市场的中介环节个人住房抵押贷款假按揭现象产生很大程度上是为我国住房买卖过程中,缺乏诸如律师楼的中介机构的参与在我国香港地区,当借款者从银行取得_R按揭贷款的款项时,往,土小是直接交到开发商手里,是委托律师楼对款项进行监督与管理,这样”发商手11的权限就得到了最火限度的规制当升发商想利用这笔款项时,必须得刽相关的建筑理机构出具的工程进度和用款需求证口J,才可以向律师楼进行申请得到这笔贷款款项这样的措施可以有效地防治开发商擅自挪用贷款,从而维护了资金流通的环节,减少假按揭犯罪的发L牛圃【参考文献】1,张衔春和谐城市下房地产市场中假按揭的防范与管理经济师201082,薛瑜试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范商场现代化200965,2010中国金融不良资产市场调查报告H