2013年近年宏观环境概述，经济和房地产的关系

近年宏观环境概述，经济和房地产的关系2013/11/18宏观经济环境包括经济、政策、技术、社会、自然环境。1、房地产经济环境分析（1）、什么是经济发展一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。（2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。（3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。（4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。（二）、什么是对外贸易对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。（3）、什么是通货膨胀通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节流通中的货币量，使它同商品流通所需要的货币量相适应。而在纸币流通的条件下，因为纸币本身不具有价值，它只是代表金银货币的符号，不能作为贮藏手段，因此，纸币的发行量如果超过了商品流通所需要的数量，就会贬值。例如商品流通中所需要的金银货币量不变，而纸币发行量超过了金银货币量的一倍，单位纸币就只能代表单位金银货币价值量的1/2，在这种情况下，如果用纸币来计量物价，物价就上涨了一倍，这就是通常所说的货币贬值。此时，流通中的纸币量比流通中所需要的金银货币量增加了一倍，这就是通货膨胀。在宏观经济学中，通货膨胀主要是指价格和工资的普遍上涨。通货膨胀之反义为通货紧缩。无通货膨胀或极低度通货膨胀称之为稳定性物价。（在若干场合中，通货膨胀一词意为提高货币供给。因之，若干观察家将美国1920年代的情况称之为“通货膨胀”，即使当时的物价完全没有上涨。以下所述，除非特别指明，否则“通货膨胀”一词意指一般性的物价上涨。）通货膨胀，是指经济运行中出现的全面、持续上涨的物价上涨的现象。纸币发行量超过流通中实际需要的货币量，是导致通货膨胀的主要原因之一。（4）、中国经济，房价和通货膨胀的关系中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。价格和价值严重的背离。相反，房价持续攀升不下，各个行业和人们无法再承受高昂的房价成本了，人们要求加薪应对高昂的生活成本，各个行业提高产品价格应对高昂的生产成本，高昂的房价开始推动各个行业产品价格上涨，再加上货币流动过剩，通货膨胀无法拒绝的来临了。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系。为什么政府迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。可更棘手的问题还不仅仅在这里。如果降房价，面对的是马上的通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，何去何从所以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆，这是最好的办法，我们看到的一切政令也是这个逻辑。不信的话，可以查阅一下近年来政府发布的一系列调控房地产业的措施。可是为什么房价不稳定而且更加的疯长呢剖析高房价1、以土地高额拍卖方式作为增加财政收入的手段，高额的土地价格推高了房价。2、采用了扩张性的货币政策来刺激整个经济，银行大量贷款，货币流动过剩推高了房价。3、没有及时出台有效抑制房价上涨措施，失去了较好的控制机会。4、房地产公示的数据上作假，致使人们无法找到对房地产准确评估的数据，市场自我调节失控。5、囤积土地，捂盘惜售，推高了房价。6、内部认购高价抛售，投机炒卖，推高了房价。7、少部分购房人的刚性需求，被说成房产需求旺盛，造成恐慌抢购房产，推高了房价。8、恶意炒作，跟风攀比，推高了房价。二、房地产政策环境分析近年来,随着国民经济的快速发展和住房体制改革的不断深化,中国的房地产业已日趋成熟和完善,房地产业已成为中国国民经济的支柱产业和新的经济增长点。与此同时,部分城市的房地产市场出现了过热的现象,表现为价格的不合理持续上涨,房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存,市场运作不规范,房地产的投机性需求日益增长等。这些问题不仅威胁着房地产金融的安全,也深刻影响了广大人民的生活以及国家经济的健康运行。为此,从2003年下半年开始,针对持续高涨的房价和增长过快的房地产投资,中国政府果断采取了一系列宏观调控措施。但经过五年多的调控,并没有对房地产市场存在的问题进行根本改善,部分城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结构失衡等问题。中国新一轮的房地产宏观调控于2003年全面展开,相关部门从多个方面共同努力,采取一系列调控房地产市场的政策。政府出台的房地产调控政策既有土地政策、信贷政策,也有经济政策和行政措施,并且在不同时期呈现出不同的特点。具体归纳为以下四个阶段（一）、严控房地产信贷、严格土地供给阶段20032200522003年全国房地产开发投资额同比继续增长了306,商品房屋竣工面积为395亿平方米,销售面积为322亿平方米,商品房销售率达到82,房地产市场供销两旺。针对房地产市场的过热现象,国家出台了一系列调控措施,其政策重点是围绕房地产开发商的资金问题和土地问题展开,具体包括严控信贷,提高项目自有资本金要求,从而提高行业进入门槛整顿清理土地市场,彻查开发区与大型项目,完善各项土地制度,严格控制土地供给总量土地交易实行招、挂、拍,杜绝协议出让土地。其目标在于调控住房供给总量,促进房地产市场持续健康发展,使投资和供应的增长速度适度下降,改变固定资产投资过热的状况,抑制房价上涨的势头。总地来说,此次宏观调控基本达到了严格控制土地供给总量的目标,但明显存在时滞效应。在宏观调控政策出台后一段时间,住宅供给总量增速开始回落,调控效果逐渐显现。2004年6月,全国商品住宅开工面积同比增速152,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后经历了17个月的时间2004年和2005年住宅开工面积同比增速分别下降到117和126,比2003年低了近15个百分点。与此同时,此阶段宏观调控政策也带来了一定的负面效应,也就是带来了地价房价飞涨的新问题。政府宏观调控政策中控制供给和鼓励消费的矛盾在2004年左右爆发。2004年全国房地产开发投资额持续增长,地价和商品房价格也双双走高。据国家统计局资料显示,2004年房地产开发投资13,158亿元,比上年增长281商品房销售额10,376亿元,增长300,土地购置费同比增长199,全国商品房价格同比增长152。2005年初,房价同比增速超过了20,房地产价格上涨过快。（二）、重点抑制房地产价格阶段2005320064根据前面的分析,第一阶段的房地产宏观调控在加强土地供给管理的同时带来了房地产价格飞涨的新问题。2005年的两会上,温家宝第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑,这是房地产市场宏观调控进入一个新的阶段的标志。随后,国家出台了一系列调控措施抑制房地产价格上涨,其政策重点是围绕打击供给环节和消费环节的炒作行为展开,政府主要从提高房贷门槛、提高房地产投资成本和降低房地产投资收益的角度着手抑制房价过快上涨,调控住房需求总量。具体包括提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税等。调控政策要求地方政府及相关部门正确引导居民合理消费预期,将房地产市场引入理性发展的轨道,特别提出打击土地炒作利用税收政策,打击投机性购房等房地产交易行为。本阶段政策推出初期,中国房地产价格继续快速上涨。2005年全国商品房销售价格同比增长幅度达到126,比同期GDP增速高出22个百分点,全国商品房销售量同比增长248,增速与19982004年年均增速26基本持平。这种状况一直持续到2006年下半年,控制需求总量的政策效应开始显露,上海等标志性城市的房价出现增长趋缓甚至下降,宏观调控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全国房价同比分别下降81和06。2006年末住房销量同比增长118,比19982005年年均增速26低了将近14个百分点,滞后期约18个月。（三）、全面治理房地产市场阶段20065200882006年以来,中国部分城市房地产价格出现“报复性上涨”,被暂时压抑的房地产需求开始反弹。2006年5月17日温家宝主持召开国务院常务会议,提出了促进房地产业健康发展的六项措施国六条,新的房地产宏观调控由此拉开序幕。本阶段房地产宏观调控的政策重点是围绕部分地区房价过高、房地产市场结构性矛盾突出等问题展开,主要目的在于抑制房价过快上涨,调控住房结构,促进房地产市场稳定健康发展。与以前的调控政策相比,本次宏观调控政策有了很大的改进,政府主要通过市场化的手段来调控房地产供求结构。具体包括通过信贷政策和税收政策等来抑制房价上涨,同时引导住房需求结构调整通过调节住房供给结构,增加小户型供给比例,来降低当套住房的价格,以缓解住房价格的上涨导致的中等收入阶层住房问题通过住房分类供应机制,兴建廉租房和经济适用房来解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。本阶段的宏观调控政策密集出台,政府从各个方面采取措施全面整治房地产市场,但对房地产价格的抑制作用不大,效果不太明显。一直到2008年初,效果方才显现。据资料显示,2008年1月全国住房成交量首次出现负增长10年来第一次负增长,2008年7月全国住房价格开始下降。（四）、紧缩性的宏观调控政策开始松动阶段2008年9月至今由于受国际、国内经济环境的影响,2008年1月,全国住宅成交面积首次同比下降。2008年7月,全国住房价格开始下降,各大中城市纷纷出台救市措施。为了稳定房地产市场,国家暂时放松信贷,降低居民购房成本,紧缩性的宏观调控政策开始松动。2008年9月16日和10月8日,央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率。为解决广大人民群众特别是中低收入者的住房困难问题,2008年10月22日国务院有关部门采取一系列措施一是降低住房交易税费。自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂时统一下调到1对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,为加强税收优惠政策管理,要求首次购房证明由住房所在地县区住房建设主管部门出具二是扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的07倍,最低首付款比例调整为20。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调027个百分点三是加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设,加大实物配租力度,扩大廉租住房租赁补贴范围,推进棚户区危旧房改造,多渠道改善居民住房条件四是出台城市低收入家庭资格认定办法五是地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策。上述政策的实施有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。根据前面的分析我们可以看出,中国政府针对房地产领域出台的一系列措施,对房地产市场的健康发展起到了一定的作用,房价上涨速度有所减缓,房地产投资增速过猛势头得到有效遏制。但是,由于经济社会形势的快速变化,政府在制定房地产宏观调控政策时,相关决策存在着一些误区,政策执行中发生了一些偏差,客观上导致调控政策并没有达到预想的效果,城市土地价格持续攀升,房价偏高的问题也没有得到真正解决,房地产行业一些深层次的结构性问题更加突出。因此,政府要加强政策舆论导向,引导消费者树立合理的住房消费观念进一步完善房地产市场的信息披露制度,建设信息透明化的房地产市场改善地方政府的绩效考核体系,提高地方政府落实宏观调控政策的积极性针对不同的对象,实施有差别的调控政策,避免“一刀切”。3、房地产技术环境分析技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。技术进步是企业发展的强大动力。新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形成。当前，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调整提出了新的要求。因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。四、房地产社会环境分析房地产企业的社会环境，是指房地产业以外的诸因素所构成的一般环境，主要包括政治环境、经济环境、人文环境和技术环境、地理环境等，还包括那些能影响企业但联系尚不清楚的条件。例如，1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过新合同法，这就是社会环境中政治因素的新变化，它对房地产企业的影响并不是直接的，因为它并非是专门针对房地产企业，但它的潜在作用将会是非常大的。新合同法中对免责条款的限制、对格式条款的规定、以及新法所提出的不安抗辨权等对房地产企业同顾客的购买合同、同施工企业的建设工程合同等都有相当大的影响，一些过去的常用条款今后将是得不到法律支持的，甚至是违法的。随着文本的调整，企业的行为也将随之改变。这种影响是深层次的、长远而又广泛的，它将影响企业的整个行为的过程以及企业所处的整个社会环境的每个角落。（一）、房地产企业社会环境的构成任何一个企业都具有社会性，其组织外的各种因素，对企业构成环境。而企业的特点又形成其独立性，构成行业或产业。每个房地产企业就是房地产业中的一分子。这里我们所讲的房地产企业的社会环境是指房地产产业以外的作用、影响、制约房地产企业的宏观因素称之为社会环境，其主要包括1、政治环境。虽然一定的政治是一定的经济的反映，但政治的反作用是强大的。尤其是在我国的社会主义市场经济体制下，土地归国家所有，且房地产是关系到国计民生的重要产业，政治环境对房地产经营的影响是巨大的。政治环境主要是指影响房地产企业经营思想和方针的重要因素，在国内主要是指党和政府的有关路线、方针、政策、法律和规定等；在国际交往中则涉及各国的体制，如不同政党的政策及政权的更选及其趋势。2、经济环境。经济环境是左右房地产经营企业规模、发展方向和速度的主要因素。主要指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局和战略重点，以及国民经济发展的速度；价格变动状况及其幅度，银行贷款利率、货币投放量、各种税率的变动情况等。对于国际经济因素，则要考虑到国际金融贸易政策、工业结构类型和国民收入水平等。3、技术环境。技术环境是影响企业发展诸因素中的活跃因素，对房地产经营业的影响也颇大。技术进步是企业发展的强大动力。新技术的产生和应用，往往会带动新的产业形成。当前，一个以电子、新材料、新能源、海洋开发、生物及空间技术等六大新技术为基础的新技术革命浪潮正在兴起，大大拓展了人类的生产经营领域，对生产经营结构的调整提出了新的要求。因此，房地产经营企业要密切注视科技前沿的动向和发展趋势，关心与本行业相关的技术发展状况及其成果，充分估计到可能给企业带来的影响，不断推动企业的技术进步。4、人文环境。人文环境对经营企业的微观因素，特别是对市场因素有不可低估的作用。因为人口、购买力和购买动机这三要素是构成商品经营领域市场的主要因素。人文环境主要包括人口因素和文化因素。人口因素是指人口的数量和质量水平、人口布局、年龄结构等；文化因素则包括人们在特定的社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等。5、地理环境。地理环境是指客观存在的自然环境。它是房地产经营的“硬”环境，房地产经营都离不开土地。我们在利用和改造自然界的同时，自然界亦反作用于人类。因此，从地理环境出发来调节房地产经营活动，是企业发展的关键因素之一。房地产经营要考虑的地理因素主要是从两方面着手一是要考虑地理环境对房地产经营的制约；二是要考虑房地产经营活动对周围自然环境的影响。房地产企业研究社会环境的重要性以往许多房地产企业往往只对产业环境下大力气研究，而认为社会环境离自己比较远，研究与否意义不大。这种作法根本原因是企业管理层眼光大过短浅，缺少长远发展的计划，如同治病只治表一样，很难深入地了解问题的根源所在。许多优秀的企业都认真研究社会环境的变化，从而制定企业长远的发展计划和战略。日本的松下公司的创始人松下幸之助曾对外界讲，松下公司的发展规划最长的时间跨度是250年，如果没有深刻的社会研究和发展趋势分析，他们是很难作出这样长远的发展规划的，日本企业名列世界前茅，与此也是有一定关系的。因此，房地产企业应该也必须认真研究其所处的社会环境，社会环境对企业有着不同凡响的重要性1、广泛性。前面我们曾论述过社会环境与产业环境的层次不同。一个企业的外部环境因素的变化，会给这一企业带来或正面或负面的影响，而一个产业所面临的社会环境因素发生变化，所影响的将是这一产业内所有的企业，而且会影响与之相关的其他产业中的企业，这种影响的广泛性是产业环境所无法比拟的。2、深刻性。我们知道环境变化本身只是一种外在表现，其内在的动因是国家、社会生活中深层次的本质性的东西。因此，这种变化带来的往往是重大的、有一定深远意义的影响。社会环境变化正是这样一种环境变化，对企业的基本生存和发展有举足轻重的影响。研究社会环境变化，不仅是从表面上认知事物的外部体现，而且从其发生根源来分析内在的实质。由于房地产企业投资规模大、投资期长、流动性较差等特点，对于外界环境变化的适应能力较弱，因此，房地产企业更应注重日积月累地研究社会宏观环境，以免事到临头，作出错误的决策。举个例子，当中英两国就香港回归问题缔结中英联合公报后的一段时期，许多香港人士认为香港的房地产市场将随九七的临近而跌入谷底，于是纷纷低价抛售手中的房地产，造成人心恐慌。而以李嘉诚为首的长江集团认为此时的人心恐慌只是暂时的现象，随着中、港双方回归工作的稳定进行，香港的房市将不再下跌，而且会恢复原来的市道。由于对香港顺利回归的信心，长江集团大举低价收购别人抛出的房产。果然，不久以后香港局势稳定，房产大幅回升，在许多人大叫上当时，长江集团却赢得丰厚的回报。对于房地产企业来讲，分析环境变化的深层次的实质性的原因有助于正确预测变化趋势，从而掌握商机，先发制人。五、房地产自然环境分析（一）、人类与自然环境人类的自私行为是一种天性，地球的所有物种可能都有一种生存竞争的压力，所以保护自身的生存是生态竞争的唯一，是任何生物本能。人这种高级生物自我保护的意识和能力是地球上所有生物的强者，所以经过数万年的进化与发展，也就成了地球的主宰者。人类的聪明才智及其的探索学习能力与日俱增，保持着人类科技文化的速猛发展。但人性的本能却也在不断退化，特别是随着科学技术与现代化产品的广乏推广与应用，人类与自然的直接接触也就越来越少，人与人之间的协作和交往更为广泛与密切。伴随物质财富的不断丰富，人的生活环境，经济条件也越来越优越，人类的贪婪与享乐欲望也不断上升，其生理惰性也就会不断提升，从而人的肢体器官，各种神经感觉都会发生变化，除了大脑的发达外，可能大部份会走向一个退化。而大脑可能会因为人类的教育模式造成记忆能力的提高，而对自然环境的思维判断能力会下降。人与人的交往与协作能力在提高，人与自然的直接接触的能力在减弱。人类可以通过各种科技手段了解掌握各类自然状态，但人自身对自然的判断感悟能力却在下降。（二）、人类经济发展与房地产面对现今的经济发展，在泡沫经济和经济强政的主导下，盲目乐观，以单方面经济指标来衡量一切的现状，也相对的使得人们对自然状态产生忽略，对自然环境与地质形态的研究探索也更为不加重视。甚至为了经济而牺牲自然生态环境和地质形态。近年来，我国正快速发展房地产产业，并使之成为了中国经济的主业。但这种快速发展的房地产业对自然生态环境和地质形态有没有影响呢会不会给人类自身带来自然与地质灾害呢房地产与自然环境分析为了人类未来的生存发展，我认为我们十分有必要研究房地产（工民建筑的开发）对地球自然环境与地质状态的影响。在此，我特发表如下猜想（1）、房地产（工民建筑的开发）对地球自然环境与地质状态的影响是非常巨大的，其对生态环境及地质变化比起对森林砍伐应该更为严重。（2）、房地产的快速发展会造成全球气温快速上升。（3）、加快陆地干旱进度，使人类快速进入缺水危机。（4）、造成陆地面积增大，海洋及淡水湖泊河流水量快速减少。（5）、造成地球的自转与公转速度有所改变，使得地球的运行轨迹会发生改变。造成地球的生存环境发生恶化。（6）、由于过多的挖掘地层，地质状况将受到影响，地层分裂状况加大，地震、干涝、水灾、沙尘暴等将更为频繁，对人类的危害加大。（7）、由于建筑物不断加高，造成地球整个球体的体积发生变化，造成大气层发生改变，风、雨、雷、电等自然灾害就加大。猜想思维来源球体运动规律及人体学。任何球体的体积、形态、质地发生变化，球体的运行轨迹和速度也会有不同的改变。地球也应该是个生物体，也正如人体一样，各类器官的生物长进化是有一定规律的。人体的每一次手术，都会造成对人体的一定伤害。地球与人类是相同的反应。我们过去由于受到科技能力有限的影响，对地球的研究与探索仅从表层及外围环境着手。正如人体医学的发展一样，过去仅是问诊、把脉，现在可以通过各种高科技工具，可以快速对人体任何部位进行快速诊断。所以，对于地球，我们应该用现代高科技手段进行更为全面体检和普查分析，为地球变化获取更多的数据。房地产未来走势判断1从十八大看房地产业发展趋势2012年11月814日，中共第十八次全国代表大会召开；11月15日，习近平、李克强、张德江、俞正声、刘云山、王岐山、张高丽新一届中央政治局常委亮相，以习近平为总书记的新一届中央委员会以及新一届政府领导人的执政，将会影响我国未来五年至十年的政治经济发展，本次监测简报将对十八大及以往党代会关于房地产政策走向及宏观经济形势进行梳理，并对各个阶段的房地产市场变化进行分析，在此基础上对未来宏观经济环境以及房地产业发展走向进行预判。11近五次党代会期间宏观环境及房地产政策回顾十三大十四大（19881997年）为应对通货膨胀，宏观调控以控制需求和增加供给为主线；亚洲金融危机后，谨慎实施金融政策，扩大内需，竞技平稳健康发展。房地产业政策方面加快住房制度改革，逐步实现住房商品化，个人购买商品房比重提高。十五大期间（19982003年）亚洲金融危机对国内经济冲击的逐渐消失，世界贸易组织的加入、国企改革力度的加大、政策方面全面停止实物分房而实行住房分配货币化等都促使房地产业步入快速发展阶段。十六大十七大（20032012年）在前五年，宏观经济波动较大，经济快速发展主要有房地产投资带动；后五年，受次贷危机等外内因的影响，整体经济形势、房地产业都是一波三折，经历了调控供需、重申支柱产业和严厉调控三个阶段。111十三大以来我国的宏观经济环境图19792011年GDP、CPI等经济指标50510152025300500010000150002000025000197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011元城镇人均可支配收入（左）GDP增速（右）人均GDP增速（右）CPI增速（右）资料来源国家统计局及其他公开资料和网站在1998年以前的二十年间，我国无论是城镇人均可支配收入、GDP增速、人均GDP增速和CPI增速波动都比较大，在1994年CPI增速达到了20以上，是因为我国严重的通货膨胀造成的。这一时期的GDP、人均GDP及城镇人均可支配收入都是在通货膨胀背景下产生的。随后的1999年至今，各项经济指标都趋向平稳，表明这一时期我国经济在平稳健康发展。图19792011年进出口总额02000400060008000100001200014000160001800020000197919801981198219831984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011亿美元出口额进口额资料来源国家统计局及其他公开资料和网站我国自19792011年以来，进出口总额每年都在上升，特别是在2002年以后的十年间，国家进出口总额增长近五倍。强大的进口贸易，对于我国经济发展和创造就业提供了巨大动力和支撑。而自2006年至今，由于受全球经济环境影响和产业国际转移，我国贸易顺差增大，出口增幅加剧，表明国家经济发展稳定。十三大十四大十五大十六大十七大贸易顺差增大十三大十五大十六大十七大十四大在过去的30年间我国经济发展经历高速发展期，对世界经济都起到了巨大的推动作用。但在这一时期，我国物价波动很大，自1997年亚洲金融危机以来，我国经济发展步入稳定快速发展期，GDP基本稳定在10的增速。而在过去的十年间，我国经济又经历了较大波动，前五年主要靠扩大内需和内部投资及出口拉动，而后五年则受到次贷危机的影响，经济出现下行趋势。在当前的经济运行中，仍存在一些矛盾和问题，如流动性过剩问题比较明显，固定资产投资存在反弹的压力以及国际收支不平衡的矛盾日益突出。因而在保持经济快速增长的同时，优化经济结构、提高经济效益是未来几年宏观调控的重点。112十三大以来我国的房地产政策我国的房地产政策在改革开放的30年间经历了数次大的调整，房地产政策与宏观经济环境有着密切关系，其调整是为了更好地为经济发展服务。图19882011年我国房地产政策演变历程201001020304050602010010203040506070198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008200920102011商品房销售价格同比增长率商品房销售面积同比增长率商品房销售面积同比商品房销售价格同比19982003三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三20042012三三三三三三三20042008三三三三三三三2008三三三三2009三三三三2010三三三三三三19881998三三三三三三三三三三三三三三三三三三三三资料来源国家统计局及其他公开资料和网站十三大以来我国主要房地产政策汇总与分析时间及政策名称主要内容主要特点1988年1月，国务院关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案分期分批推行城镇住房制度改革，倡导集资建房、组织建房合作社。/十三大十四大十五大十六大十七大1994年7月，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式。/停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房投资结构，重点发展经济适用住房安居工程，出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府或单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。1998年7月，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知全面推行和不断完善住房公积金制度。标志住房商品化正式开始，确立了以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。2003年8月，国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知增加普通商品住房供应，对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确立了房地产为国民经济的支柱产业，使普通商品房成为市场的供应主体各地要严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须采用招标拍卖挂牌方式供应，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也要采用招标拍卖挂牌方式供应。2004年3月，国土资源部和监察部出台关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。对8月31日后以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。提高拿地门槛，抑制囤地，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，此后所有经营性项目用地须公开竞价出让加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。“国八条”2005年3月，国务院办公厅发布关于切实稳住住房价格的通知要综合采取土地、财税、金融等相关政策措施，利用舆论工具和法律手段，正确引导居民住房消费，控制不合理需求。首次明确提出抑制房价过快上涨。通过提高首付款比例、贷款利率和住房交易税等方式打击“炒房”“国六条”切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉要求“切实调整”，这说租住房。进一步整顿和规范房地产市场秩序，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。2006年5月，关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状进一步建立健全城市廉租住房制度逐步扩大廉租住房制度的保障范围，健全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源与资金来源。改进和规范经济适用住房制度。城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量不得低于居住用地供应总量的70。增加住房有效供给探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70，并优先保证供应。2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见加快保障性安居工程建设。标志加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系的开始“国十一条”2010年1月，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。标志着新一轮房地产调控的启动要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制。增加住房有效供给探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨；保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70，并优先保证供应。“国十条”2010年4月，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知加快保障性安居工程建设。提出要采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设等措施“新国八条”2011年1月，国务院办公厅发布关于进一步做好房地产市场调控进一步落实地方政府责任，加大保障性安居工程建设力度，调整完善相关税收政策，加强税收征管，强化差别化住房信贷政策，严为巩固和扩大调控成果，促进房地产市场平稳健康发展工作有关问题的通知格住房用地供应管理，合理引导住房需求，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制，坚持和强化舆论引导。推进房产税改革试点。要抓好保障房建设和管理。2011年12月，中央经济工作会议要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展2012年6月6日，住建部及时制止或纠正地方放松楼市调控政策住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。2013年2月20日，国务院办公厅出台关于继续做好房地产市场调控工作的通知。“国五条”有关房价控制目标的表述，有别于2011年1月26日国务院常务会议推出的“国八条”。“国八条”中提及的“房价控制目标”，指向的是“新建住房”。而“国五条”房价控制目标则锁定“新建商品住房”我国的房地产政策与国家经济发展规划相吻合，住房制度由计划经济时期的实物分配逐步走向住房商品化，反映出中国经济走向市场化道路的历程。随着市场化改革的深入，其优劣势显现更加明显，如市场的自由化促使了经济发展，但是资本向高利润行业涌入也不可避免，投资投机行为推动了我国绝大多数城市的高房价，使其偏离用途本质。这就产生了近两年的房地产调控政策，目的是将炒房者、不以居住为目的的投机客户及很多舍弃主业而投资房地产的企业挤出房地产行业，是房地产能够回归合理价格，让真正有住房需求的人群可以买得起房、有房住。这是国家发展壮大的必然趋势，也是政府的社会责任，所以，在未来一定时期内，国家关于房地产行业的方针政策不可能会改变。12近五次党代会期间中国房地产形势回顾十三大十四大（19881997年）由于住房制度的改革使得房地产投资规模急速攀升，商品房销售面积从1988年的03亿平方米迅速扩大到1988年的12亿平方米，年均增长16。十五大期间（19982003年）此期间，房地产投资及占固定资产投资比重均持续攀升，商品房销售面积年均增长247，但房价变化较为平缓，年均增长3左右。十六大十七大（20032012年）此时期房地产发展大致可分为三个阶段，20032007年，房地产投资保持25以上的增速，商品房销售均价涨幅10以上；20082009年，房地产市场反弹，销售面积增速达44，价格上涨23；2010年以来，受内外因影响，房地产投资增速下滑，量价过快上涨得到控制。图十三大以来房地产投资及销售情况402002040608010012014016018001234567亿平方米商品房销售额房地产开发企业本年完成投资额商品房销售额涨幅房地产投资增速资料来源国家统计局及其他公开资料和网站自1988年以来，商品房销售额和房地产开发企业本年度完成投资额都在增长，特别是自2003年以来增长更加明显。由于在九十年代我国掀起一股房地产投资热潮导致在93年左右使商品房销售额涨幅和房地产投资增速均达到100以上，产生了巨大的房地产泡沫，随着泡沫破灭，房地产行业进入平稳期，其销售额和投资增速均保持基本稳定的局势。图19881997年房地产投资及销售情况100102030405060000204060810121419881989199019911992199319941995199619971998亿平米商品房销售面积房地产开发企业本年完成投资额商品房销售面积增长率房地产投资占固定资产投资比重资料来源国家统计局及其他公开资料和网站19881998年房地产市场化起步阶段19982003年房地产市场快速发展阶段2003年以来房地产市场调整阶段十三大十四大十五大十六大十七大房地产开发投资由257亿元增加至3614亿元，在固定资产投资中的比重快速上升，1988年之后的十年，占比扩大两倍。投资的快速增长带动市场成交量的迅速提升，商品房销售面积由1988年的仅03亿平方米迅速扩大至1998年的12亿平方米，年均增长16。分析可知，在整个19881997年间，我国商品房销售面积和开发企业本年度完成的投资额都在逐年增长，这是我国房地产市场化的起步阶段，而在19911994年间，我国房地产行业突飞的猛进发展，其销售面积增长率和房地产投资占固定资产比重达到峰值，造成这一结果的直接原因是当时社会对房地产行业的盲目投资，忽略了房地产行业发展的固有规律当时的基本国情，在随后的几年间导致了房地产行业危机的产生，如海南房地产神话破灭等。图19881997年个人购买商品住房比例02040608019881989199019911992199319941995199619971998个人购买商品住宅比例资料来源国家统计局及其他公开资料和网站在19881997年间，作为我国房地产市场化的起步阶段，住房制度改革正从分批分期逐渐向全国推进，房地产市场迅速复苏，个人购买商品住宅比例大幅提高，1988年个人购买商品住宅的比例还不及三成，之后逐年提升，至1998年已近八成，十年间提升了近3倍。图19982003年房地产市场变化10010203040199819992000200120022003房地产投资占固定资产投资比重商品房销售面积增速房地产投资增速商品房价格变化资料来源国家统计局及其他公开资料和网站19982003年即十五大期间，房地产投资和销售均保持快速增长，房价增长保持平缓，这与当时宏观经济的稳定以及房地产市场化的替代作用密切相关。这一时期政府实施扩大内需的方针和积极的财政政策，GDP保持87的年均增长率，人民生活水平得到较大改善，同时基于1998年的住房制度改革和个人消费贷款的支持，房地产市场进入快速发展期，房地产投资增速由之前的剧烈波动转为保持平稳上行趋势，年均增速达到215，在固定资产投资中的比重到2001年已超过二成，商品房销售面积保持247的年均增长率，价格变化较为平缓，年均涨幅仅在3左右。图20032012年全国商品房销售情况20100102030405060商品房销售面积增长率左商品房销售价格变化左资料来源国家统计局及其他公开资料和网站20032007年，调控政策密集出台，房价依然坚挺2003年央行“121”文件拉响宏观调控警报，随后调控政策密度加大，几乎每年都有国字头的文件出台调控房地产市场，但房地产投资仍保持25以上的增速，房价依然坚挺，年均涨幅在10以上。2008年四季度2009年，刺激政策支持下房地产市场迅速反弹2008年，为了抵御金融危机对我国的不利影响，房地产政策由打压转为鼓励，房地产市场经过2008年的短暂低迷后，2009年呈现蓬勃发展，商品房销售面积同比增长44，房价同比上涨23，量价涨幅均达到2003年以来的高点。2010年以来，调控政策持续收紧，量价涨幅得到控制为遏制房价过快上涨，2010年以来，中央出台了一系列房地产调控政策，行政手段和经济手段并用，从抑制需求、增加供给和加强监管等方面对房地产市场进行调整。投资投机需求得到抑制，房地产投资增速出现下滑，2011年增速下降5个百分点，2012年110月增速进一步下滑至15；量价过快上涨趋势得到控制，2012年110月，商品房销售面积同比下降11，商品房销售均价同比上涨68，连续三年涨幅均处于较低水平。13当前房地产业环境与政策分析自2010年开始的本轮调控，已经发挥了巨大作用，调控成果显著。就当前房地产业环境而言，没有之前火热，很多投资投机者离场使得整个行业显得压力重重。在结合当前政策形势，可以看到中央调控政策不会放松，仍将继续执行。政策导向基本稳定，这对于房地产行业来讲，是有利条件，当价格基本触底，潜在客户购房观望心理将消除，政府推地及开发商拿地愿望也将增强，行业将实现持续发展。2未来中国房地产业走势预判21宏观环境经济增速放缓不可避免，调结构更加重要211过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在10以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来510年我国GDP增长率的预测普遍在89之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7，十八大报告提出确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010年翻一番，年均增长718即可达到目标。随着经济增速的放缓，未来宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而不是单纯追求增长速度。表有关机构对中国经济未来增速的预测或规划机构名称预测值十八大报告确保到2020年实现全面建成小康社会宏伟目标，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番2012年3月政府工作报告下调2012年GDP增速至75“十二五”规划20112015年我国经济增速目标为7IMF预计2015年中国GDP增速为94，2020年为95巴克莱银行预计20102020潜在增长速率为8，20202030为6摩根斯坦利预计20112020年我国GD