三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目可行性评估报告

目录第一章总论1第一节项目基本情况1第二节编制依据及研究范围4第三节结论及建议5第二章项目建设的背景及必要性7第一节项目建设的背景7第二节项目建设的必要性12第三章市场分析14第一节本项目公寓的概念14第二节三亚度假公寓情况介绍14第三节本项目与其他项目相比较的优势19第四节本项目前景预测19第四章项目定位21第一节功能定位21第二节市场定位22第三节项目建设方案和规划设计定位25第四节设计定位28第五节入市姿态及推广时机定位29第六节销售方式定位30第七节物业管理定位31第五章建设地点及建设条件32第一节建设地点32第二节建设条件32第六章建设规模及建设内容38第七章建筑建设方案39第一节项目总体规划方案39第二节单体建筑方案43第三节结构方案49第八章公用工程50第一节给排水工程50第二节电气53第三节燃气设计58第四节道路、广场、停车场与绿化58第九章消防及安全62第十章环境保护及节能65第一节环境保护65第二节节能措施68第十一章项目组织及劳动定员70第一节项目组织70第二节劳动定员70第十二章项目建设管理及招标投标72第一节项目建设管理72第二节招标投标72第十三章项目实施进度74第十四章投资估算与资金筹措75第一节投资估算75第二节资金筹措79第十五章财务分析与评价80第一章总论第一节项目基本情况一项目名称三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓（一期）项目二建设单位概况一建设单位二建设单位概况三项目拟建地点项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心区约5公里。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻）。四项目定位项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品质的居住享受。五项目主要建设规模及内容三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目总用地面积4201公顷，项目分二期开发建设。本报告研究的是一期项目。项目用地面积1817公顷（27255亩），总建筑面积33876145M2（其中地面29814519M2；地下4061626M2）。项目拟建设（1）7幢2228层高层公寓，总建筑面积30586954M2；（2）会所，建筑面积408091M2；（3）幼儿园，建筑面积3232M2；（4）地下汽车库，建筑面积25579M2；（5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。六项目总投资及资金筹措项目建设总投资12502640万元，其中土地费用1771575万元，前期工程费用284010万元，建筑安装工程费用8897895万元，基础设施费用471734万元，开发期税费88579万元，工程建设其他费用397701万元，基本预备费591146万元本项目建设总投资12502640万元。向国内银行申请中期借款80000万元，银行中长期借款按年利率774计算利息。其余4502640万元通过业主自筹及滚动开发利用盈余资金及预售款解决。七主要技术经济指标详见下主要技术经济指标表。序号名称单位数量1总用地面积M21816852总建筑面积M233876145序号名称单位数量地面总建筑面积M229814519计容积率建筑面积M228710571公寓M228100256会所M2287115其中幼儿园M232323不计容积率建筑面积（架空层面积机房层面积）M21103948地下总建筑面积M24061626地下汽车库M225579人防区M2121357其中非人防区M2134433自行车库M21382754其中会所地下层M21209765建筑占地面积M216130216建筑密度897容积率1588绿化率659住宅总户数户2202机动车停车数辆778地下停车数辆68310其中地面停车数辆9011非机动车停车数（地下）辆2400总投资万元12502640（1）工程费用万元9369630（2）工程其他费用万元304443112其中3开发期税费万元8857913财务内部收益率税后438814财务净现值税后万元6935015序号名称单位数量15投资利润率173016投资利税率418017投资回收期（税后）年364第二节编制依据及研究范围一可行性研究报告编制依据1签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；2民用建筑设计通则（GB503522005）；3住宅设计规范（GB500961999）（2003年版）；4高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）（2005年版）；5建筑设计防火规范（GB500162006）；6城市居住区规划设计规范（GB5018093）（2002年版）；7城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001；8其他现行的标准、规范、定额；9建设单位提供的相关资料。二研究范围研究工作的范围包括建设的背景及必要性、市场分析及预测、建设地点及建设条件、建设规模及建设内容、建筑建设方案、公用工程、消防、环境保护及节能、项目组织及劳动定员、项目建设管理及招投标、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务分析与评价等。第三节结论及建议一研究结论三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，毗邻约80公顷的鹿回头高尔夫球场，其得天独厚的区位优势、引导潮流的设计理念、高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计、优良的建筑品质、高档、完善的功能配置，在为国内外高端人群带来高品位居住享受的同时，也将为海南新佳旅业开发有限公司带来可观的经济效益，同时为三亚鹿回头半岛增添一道亮丽的景色。研究表明，三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓环境条件得天独厚，市场极具潜力，建设条件十分优越，项目顺应了三亚房地产市场发展的需要，符合行业发展趋势，符合三亚市城市发展规划要求，项目具有良好经营效益和社会效益，项目可行。财务分析表明，项目盈利能力强，极具投资价值。二建议1切实做好项目前期工作，如工程地质勘察、规划设计、环境影响评价等。2应切实做好与外部供水、排水、供电等工程的衔接，以保证项目建设及投入使用期的需要。3应切实做好资金筹措，落实资金，保证项目顺利实施。第二章项目建设的背景及必要性第一节项目建设的背景一海南省和三亚市旅游业快速发展海南岛是中国南海上的一颗璀璨的明珠，是仅次于台湾的第二大岛，中国陆地面积较小，海洋面积最大的省。土地总面积33920平方公里，森林面积1714700公顷，森林覆盖率达51。海南岛处于亚洲太平洋经济圈的中部，北隔琼州海峡与雷州半岛相对。中部有五指山、黎母岭山地及台地，四周有宽窄不等的平原。海南岛交通方便，有遍布全省的星级酒店等现代化设施，为人们提供了高档次的食、住、行、游、购、娱旅游条件。适宜的气候和优良的沙滩使这里遍布最理想的海水浴场和避暑胜地。根据海南省旅游发展总体规划纲要，海南省未来20年旅游发展总目标为，建成世界著名、亚洲一流的度假休闲旅游目的地。随着国人的生活水平逐步迈向小康，旅游已不再是奢侈额外的休闲活动，而是一个人不可或缺的生活内容，旅游业已经成为经济发展最强劲的产业之一。黄金周长假期的实施，使旅游业大为火爆，拉动了第三产业的迅速发展，成为经济新的增长点。三亚，钟灵毓秀，如诗如画，是现代人返朴归真、天人合一的理想旅游度假之地请到天涯海角来，椰风海韵醉游人。美丽的三亚，正以她的热情的胸怀，每天都迎接上万世界各地朋友来享受健康，体会时尚，感受美丽。特别是随着近几年海南对外全力打造的健康岛的形象，三亚举办了一系列国际文化体育盛事，扩大三亚的知名度、美誉度和影响力，使三亚成为世人瞩目的焦点，使得三亚作为全国唯一、世界著名的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注，致使三亚人气不断上升。近年来，三亚旅游业的得到前所未有的发展。三亚优越的自然环境不仅吸引众多游客来旅游，而且还吸引了众多投资者来三亚投资兴业，全国和来自世界各地的旅游者来三亚打高尔夫、赏岛屿、泡温泉、潜水、疗养等。特别是春节、五一、十一黄金周期间，三亚的旅游业的发展更是盛况空前。巨大的客源市场，为旅游地产的崛起夯实了基础。全省各项旅游业接待国内外游客由1997年的856万人次上升至2006年的160502万人次，平均增长速度达到15。2006年全省旅游旅游饭店客房开房率5249，旅游收入14143亿元，其中境外旅游收入1786亿元，境内旅游收入12357亿元；旅游饭店接待人数12855万人次。2006年，三亚市列入统计的旅游宾馆160家，比上年增加11家。其中，五星级宾馆7家，四星级宾馆18家，三星级宾馆25家，二星级宾馆22家，一星级宾馆6家，其他待评宾馆82家。拥有客房24032间，比上年增加2032间，增长92；拥有床位44146张，比上年增加4676张，增长118。旅游饭店客房开房率531。全市接待旅游过夜人数4549万人次，比上年增长119。其中，接待海外旅游者3888万人次，比上年增长834；接待国内旅游者41602万人次，比上年增长80。全年旅游收入654亿元，比上年增长275。其中境外旅游收入1706621万美元，比上年增长1291。2007年111月，全市接待旅游过夜人数47786万人次，比上年同期增长195，旅游收入7126亿元，增长227，实现财丁两旺。海外旅游者增速高于国内旅游者增速。111月，国内旅游者43168万人次，增长178；海外旅游者4618万人次，增长383，比国内旅游者增幅高出205个百分点。旅游饭店客房开房率597，比上年提高66个百分点。二三亚市旅游房地产具有广阔的发展空间作为我国唯一、世界著名的热带滨海城市，三亚以其独特的旅游资源、舒适的生活环境和优越的自然环境，三亚旅游业的发展稳步向前，推动了三亚旅游房地产的发展，正日益成为广大房产投资者追捧的对象。2007年111月，全社会固定资产投资9330亿元，增长595。固定资产投资主要特点有（1）房地产开发投资保持快速增长。111月，房地产开发投资4162亿元，比去年同期增长604，其中住宅投资4125亿元，增长733，占房地产开发投资总量的991。房屋施工面积299万平方米，增长575；商品房销售面积8991万平方米，增长474。（2）第三产业投资增幅高速增长。111月，第三产业城镇投资4828亿元，比去年同期增长672，比全社会固定资产投资增幅高77个百分点。（3）投资资金来源充足，利用外资明显增多。111月，全社会固定资产投资到位资金12982亿元，比去年同期增长853，比同期全社会固定资产投资增幅高258个百分点。其中，自筹资金8559亿元，增长11倍；国内贷款1412亿元，增长163倍；利用外资194亿元，增长近20倍。许多事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士纷纷在三亚投资置业，度假、过冬成为外地人置业三亚的主要目的，并把三亚作为其“第二居所”、“第三居所”地。旅游产业已成为对三亚影响力最大、拉动力最强、贡献率最高的优势产业。自2002年以来，三亚房地产慢慢脱离海南房地产泡沫经济的阴影，开始复苏，并朝着良性的方向发展，三亚的旅游房地产持续了一轮又一轮的升温。发展至今已五年有余，在一批有实力、有品牌的旅游房地产开发企业不断打造下，现形成了亚龙湾、三亚湾、大东海三大旅游房产投资、度假区。三亚海棠湾开发正紧锣密鼓地进行，引得各大财团纷纷来到三亚，准备进行旅游房地产投资，其中包括长江实业、霍英东集团。三亚旅游房地产的业主现已遍布世界各国，三亚旅游房地产不断向前发展并走向国际化。建筑风格已形成了美国的夏威夷、澳大利亚的黄金海岸、印度尼西亚的巴厘岛、墨西哥的坎昆、泰国的芭提雅等建筑风格。同时三亚借鉴国外旅游度假胜地房地产业的开发经验，吸取其先进的开发理念，充分挖掘本土文化特色，利用三亚优越的生态环境和人居环境，依托丰富的独特的旅游度假资源优势，突出休闲度假和健康长寿适于居住的主题，努力把三亚建成国际知名的休闲度假胜地和国内外富裕阶层的第二居住地，初步开创了自己的建筑特色。三本项目的建设顺应了海南省和三亚旅游业的发展，顺应了人们对旅游房地产发展的需求三亚市旅游业的飞速发展使得各类投资者，度假、休闲和第二居住地置业者看好三亚市旅游房地产，而随着旅游房地产购买者的涌入进一步带动了三亚经济和旅游业的发展，形成了旅游业和旅游房地产业的双向良性互动。当房地产市场整体出现波动时，更容易体现出旅游房产投资的抗风险性。旅游房产是旅游与商业、度假休闲、房产的交叉与结合，开辟了房产一个新的领域。海南省和三亚市拥有明媚的阳光、风景如画的海滨和气候宜人的暖冬，这些得天独厚的生态景观，为旅游房产的发展提供了沃土，依附资源优势，海南省和三亚市成了旅游房产的领先者。三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人们对到三亚过冬、度假充满热情，客观上拉动了庞大的市场需求，造成了三亚近几年推出的房产特别是海景房大多数被岛外人士所购买。三亚房地产特别是海景房产具有较大的市场需求。据一项调查统计表明，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。在第一届中国旅游房地产会，在人们最喜欢的旅游地产发展的城市调查问卷中，排前三名里海南有两个城市被首选，第一是三亚，第二是北京，海口是第三名。可见海南旅游地产在内地人心中的地位。目前，从三亚到海口的东部沿海，具有良好海岸线、沙滩和美丽自然景观的土地即将被各大旅游投资和房地产开发商瓜分殆尽，土地的稀缺性和不可替代性充分地显现出来。海南新佳旅业开发有限公司拟在三亚市鹿回头半岛进行旅游项目投资及房地产开发。公司拥有三亚市鹿回头半岛2178亩土地使用权。鹿回头项目分为三期第一期为鹿回头高尔夫球场，目前已建成投入营业；第二期为三亚锦江高尔夫酒店及30万平方米的酒店公寓；第三期为海南明申三亚FAIRMONT大酒店项目及约40万平方米的酒店公寓。本项目为三亚鹿回头新佳公寓（一期）项目，本项目所在地位于三亚市鹿回头半岛，西北临鹿回头湾，东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭，距三亚市中心约5公里。拟建地依山傍海，具有得天独厚的区位优势。项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品位的居住享受。第二节项目建设的必要性目前我国房地产业已形成为一个开发、经营、管理、服务等多种经济活动的高附加值的综合性产业。房地产业是商品经济的重要组成部分，是经济发展的先导产业，在国民经济中处于支柱产业的地位，是经济发展的“寒暑表”。房地产业具有较大的产业关联度，房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、金融保险业等行业的发展，建筑业和建材业的发展又涉及到机械、钢铁、石油等几十个工业部门的发展。根据有关部门统计，房屋建筑成本中，70的是原材料的消耗，而这些原材料则需要众多行业来提供。海南省、三亚市的房地产业在经历了上世纪九十年代的经济泡沫后，经过十几年的休养生息，充实、调整多种政策手段，近些年出现房地产复苏的迹象，总体势头趋于看好。特别是一些市场定位明确、经营理念新颖、地块优势明显、品牌内涵丰富的高水平、高内质的房地产，仍存在较大的发展空间，市场前景仍然乐观。随着海南房地产和旅游房地产业的逐步回升与发展，新的投资理念和营销方式悄然兴起，一种“买生活方式”的时代已开始步入海南房地产业，由买方市场引发的这场需求与供给变化正在改变着海南省和三亚市房地产业的投资理念和发展趋势。根据三亚市城市发展规划，三亚市在未来要建成国际影响的滨海旅游度假城市。本项目的建设顺应了当前海南省和三亚市房地产的发展趋势，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。本项目的建设是必要的。第三章市场分析第一节本项目公寓的概念本公寓是集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，是一种旅游业和房地产业有效结合的旅游房地产品种。通常该类房产并不是业主日常居住的第一住所，而是在特定的时间和特定的需要下才用于自住，比如冬天养生、节假日度假、养老居住等，但平时闲置时，可以通过酒店物业管理公司进行日常的管理、维护和代为出租，甚至托管经营。第二节三亚度假公寓情况介绍三亚独特的自然条件和日趋成熟的城市环境日益吸引人们的关注。这里四季如夏，鲜花盛开，素有“东方夏威夷”之称。三亚市围绕建设“国际性热带滨海风景旅游城市”的目标，以“旅游度假、生态示范”为个性特色，大力营造城在绿中、城在花中、城在水中的大生态环境。环境的不断改善，城市品位的显著提升进一步增强了三亚的城市吸引力，给度假旅游房地产的发展创造了良好的商机，地产投资成为三亚新热点，具有旅游、休闲度假概念的旅游房地产受到越来越多投资置业者的青睐。自2002年以来，三亚在以亚龙湾、三亚湾、大东海三大旅游房产投资度假区开发了多个具有典型意义的度假公寓，并普遍取得较为成功的销售业绩。通过近期对三亚市旅游房地产市场情况调查，三亚市旅游房地产市场具有如下特点一投资置业者多为岛外客户购房者百分之八十以上来自岛外，江浙、上海和北京约占百分之五十。另外韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家购房约3。本地市民购买力低。三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007年112月销售总套数9951套，面积8858万M2，岛外销售8739套，面积7597万M2，岛外市场占总销售套数的8782，占总销售面积的8576。12月销售总套数338套，面积286万M2，岛外销售294套，面积253万M2，岛外市场占总销售套数的8698，占总销售面积的8846。二不同套型新建商品住房成交情况。小户型和大户型销售的套数和面积各占半壁江山，2007年112月90M2以下的商品住房销售5967套，面积3923万M2，占总销售套数的5996，占总销售面积的4429。12月销售90M2以下的商品住房216套，面积136万M2，占总销售套数的6391，占总销售面积的4755。三新建商品住房供给与销售情况2007年，结转可售面积10380万M2，其中上年结转可售面积4498万M2。112月批准预售商品住房9208万M2，与上年同期相比增长1169；实际登记销售面积8858万M2，与上年同期相比增长3471（112月产权式酒店销售963万M2，与上年同期相比增长148；一线海景公寓、别墅销售面积1415万M2，与上年同期相比增长283）。12月商品住房销售面积286万M2，与上月相比减少47，占上年全年销售总量的4。四新建商品房平均售价情况2007年112月，普通商品住房平均售价5456元/M2，产权式酒店平均售价12185元/M2，一线海景公寓、别墅平均售价13016元/M2，商业用房平均售价8540元/M2。综上所述，三亚市房地产市场运行平稳，结构合理，供求平衡，价格升幅较大。三亚市区内现有可销售商品房不多，市场状况是供不应求，如“山水国际”一期、“芙蓉花园”一期、“凤航大厦”、“三永凤凰城”二期等。市区内正在施工或即将开工的项目人气很旺，虽然没有开始预售，但购房者登记排号非常踊跃，卓达“东方巴哈马”“林荫河畔”、“芙蓉花园”二期、“和兴家园”E1栋等，登记报名的人数已超出供应量。由于市区内可卖的商品房少，一些个人建的房子，旧的楼房改造成小户型都对外地人进行了销售。三亚的商品房主要分为三亚湾度假区、大东海旅游区、东西河两岸、市区内商品房和亚龙湾度假区。亚龙湾度假区的房地产近年来快速发展和不断升温，依托其国家旅游度假区的品牌，得天独厚的资源和特殊的购房客户，形成了具有鲜明特色的地产板块。“天域二期”、“亚龙湾五号”、“申亚翡翠谷”、“华宇产权酒店”已成功开发销售。“爱琴海岸”、“申亚翡翠谷”、“公主郡”以高尚的品质、特色的设计、人性化的功能，吸引了众多客户，很受市场欢迎。“清平乐”、“蓝色海岸”、“时代海岸”等楼盘销售较旺。五业者的购房目的就购买旅游房地产的目的而言，以投资增值为目的占35，以养老为目的占30，以度假休闲为目的占25，单纯以自住为目的占10。六三亚房地产市场调查明细表通过对本项目区域类似项目进行调查，将调查结果列表如下序号楼盘名称地理位置价格区间建筑面积总户数销售情况1金陵海景花园大东海一线海景14000元以上6890736M2414户90以上2山海天大东海一线海景17000元以上48万M2324户803时代海岸三亚市区均价9000元52万M2804汇丰国际凤凰路（市区）4500元以上75145M2905清平乐三亚市郊均价4500元15万M21500户806蓝色海岸（兰海花园三期）三亚湾8000元起价17万M2907圣芭芭拉三亚湾800022000元21673M2224户808美丽新海岸三亚湾均价9000元238500M2未发售9半山半岛鹿回头半岛15000以上48411M2（一期）售完10凤凰水城市区500020000元130万M2一期80本项目项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品位的居住享受。本项目具有得天独厚的自然资源优势，项目定价策略采用差别化战略，为市场提供与众不同的产品或服务，以满足客户的特殊需求。项目不论在建筑规划设计、施工、销售和交付使用后的物业管理方面均应创造出自己的特色。通过对三亚市已经推出的可比房地产项目的分析可以发现以下几个特征1三亚市兼具海景和山景的地产资源越来越少，一线海景房可供销售量也越来越少，本具有其他类似房地产没有的优势。2商品房销售价格自2005年以来呈现攀升现象仍在持续，旅游房地产价格具有上涨的空间。3越来越多的项目提供精装修的商品房，表明精装修商品房已经得到市场的认可，这是三亚房地产的发展趋势，建议该项目应考虑这一趋势。4从户型面积统计可以发现，在户型设计上，各项目越来越趋于认同面积在80至140平方米之间的中小户型，这迎合了三亚房地产购买人群的需求，也是该项目要力推的主力户型。5投资置业客户中，绝大多数为岛外客户，这其中客户群体最为集中的是上海以及周边的浙江和江苏省份，其次为北京及东北三省，再次为西南的成都、重庆等。6购买客户中，多以购房投资、满足休闲度假及养老为主要目的。第三节本项目与其他项目相比较的优势本项目与其他项目相比较具有如下优势1地理位置优越，项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，距三亚市中心约5公里。项目拟建地西北临鹿回头湾，东南临小东海，西南靠鹿回头岭，东北眺南边海岭。2大盘项目，建筑密度较低，容积率较小，园林绿化大，紧邻高尔夫球场，生态环境好。3建筑设计科学合理，具有良好的观山看海条件，使住房户户前后自然通透，景观效果佳。4五星级标准的装修、配套和服务。5管理经营方式多样灵活，分自住型、半自住型、委托经营管理兼短期自住度假型，适合人们的不同需求。第四节本项目前景预测本着尊重市场、依据科学的原则。在以下部分的财务评价中，运用的经济数据，如价格，是参考目前该项目附近区域的房地产销售价格，并结合本项目实际情况确定的，属于较为保守的预测价格；成本，是按较高可发生的成本估算，因此，从理论上来讲，本项目的实际收益率将会高于本项目以下预测的理论收益率。三亚作为著名的旅游度假目的地，越来越受到人们的关注，而位于三亚鹿回头半岛的新佳公寓（一期）项目将为三亚旅游房地产业增添新的亮色。而随着三亚整个经济环境和旅游环境的逐步改善、发展，房地产价格依然会有稳步上涨的趋势。可以预期，本项目具有较好的市场前景和较大的盈利空间。第四章项目定位第一节功能定位三亚是中国唯一的热带滨海旅游城市，其独具魅力的自然环境使其成为国内外人们最理想的居住地，商品房销售价格不断走高，房地产市场前景十分看好。三亚鹿回头新佳公寓坐落于鹿回头半岛的新佳公寓依山傍海，其得天独厚的区位优势；引导潮流的设计理念；高品位居所与旅游度假相结合的多样化户型设计；优良的建筑品质；高档、完善的功能配置。项目定位为品位高尚、设施配套齐全的集居住、旅游休闲度假为一体的高档公寓，为国内外高端人群提供高品位的居住享受。结合该项目所处的区域及所吸纳的以房产投资、商务休闲度假、家庭度假和养老度假为主要目的的目标客户的需求，项目的功能应该体现休闲度假功能，具有度假酒店的管理、服务特征。结合三亚这几年旅游房地产已有的开发经验和存在的教训，建议将该项目功能定位为酒店式的物业管理公寓。依据如下1更迎合市场对度假房地产的需求特征，满足异地置业者对房屋存在形态和管理形态的需要。2能产生附加收益。由于酒店管理公司所提供的管理和服务，很大程度上提升了房地产产品的附加值，因此，从由普通房地产到酒店式转化的投入成本与产生的收益来看，预计将会产生一定的附加收益。3对酒店式管理模式已经有着完善而成熟的经验，基本可以规避经营管理上存在的市场风险、合约风险。4酒店式管理有益于延续房地产产品和企业的品牌效应，为企业持续开拓三亚房地产市场树立良好的社会形象。第二节市场定位市场定位实际上就是选择买家，确定项目的目标购买者和目标使用者是哪一类人。一家庭市场细分根据这几年三亚市滨海房地产购买市场的情况分析，并结合该类项目的功能定位，该项目主要目标家庭客户群应包括下列3个部分1经济富裕的年轻阶层年轻夫妻，无子女或单身人士。2注重生活质素的成熟家庭处于事业颠峰时期的中青年夫妻，子女已基本毕业或独立工作。3财力雄厚的中老年人中老年夫妻，子女已建立了家庭，并有了事业基础。二区域市场细分1以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。但由于该地区客户经济较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力最强。因而在宣传推广中，侧重于不动产投资、稀缺资源投资会比强调酒店经营收益更有吸引力；同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。客观影响因素长三角地区房价的持续攀高，客观上为三亚房地产对该地区人群的吸引力起到推动作用。三亚房地产处于恢复发展期，也能吸引着该地区人群进入炒作以期待增值。同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假、投资地点。2以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭一时的冲动而决定一项投资或一项消费。因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破,更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导并产生强烈的购买欲望和购买行为的。一项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当一部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区并不逊色于上海地区。在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下，到三亚购旅游度假物业，一方面可以满足休闲度假、家庭度假和养老度假的需要，另一方面在三亚房价和北京还有一定差距的情况下会显得较为轻松。3韩国、日本、美国、德国和俄罗斯等国家为主的海外市场随着一系列国际和国内的重大活动和赛事在海南和三亚举办，海南岛和三亚市的知名度不断提升，同时由于三亚独特的自然环境和气候条件和对三亚成为国际性滨海城市的预期，三亚受到越来越少海外投资置业者的青睐。因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为（1）区域市场应为长三角地区、“三北”地区和海外投资置业。（2）家庭市场应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭具体细分，该项目的细分市场应是第一类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层（在工作地拥有一至两套住宅，并有富裕资金）享受型市场第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人（子女出资）养老型市场第三类市场以稀缺资源投资增值为主要目的的投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目的的岛外商务型市场第三节设计定位综合三亚市最新房地产市场行情和同类可比项目的售价策略，以及本项目的预测盈利状况，公寓整体定价策略如下第一阶段。本阶段为市场导入期，为了尽快使市场接受本项目，在销售价格上采取低开策略，以迅速抢占市场份额。销售平均实收价格为18000元/M2；第二阶段，本阶段为市场上升期，由于前阶段的市场成功开拓，使得本项目逐渐形成一定的认知度，并取得良好的市场形象和销售业绩，因此价格主体应呈现上升趋势。销售平均实收价格约为20000元/M2；第三阶段，本阶段为市场成熟期，由于前两个阶段的顺利进行，使得本项目呈现旺销趋势，价格走高自是情理之中。销售平均实收价格约为22000元/M2。各个阶段价格策略组合，最终要实现20000元/M2以上的平均销售价格。备注考虑销售折让因素，在制订实际销售门市价时要略高于以上实收价格。考虑海景视野、山景和相对于高尔夫球场的差异，该项目价格策略建议采用两极化的政策，以利于最大限度地吸纳客户。选择景观及楼层相对较差的套房，制订有竞争力的起价，并根据质素调整不同套房的价格，令景观较好部分的套房承担更多的成本，从而使售价水平更能被大部分的客户所接受，以快速回收资金。第四节入市姿态及推广时机定位三亚房地产项目销售有别于内地其他城市的房地产销售特点，最主要的体现在销售时机上。由于三亚房地产项目的购买市场多数来自内地，而目标消费者又是流动的，所以增加销售截面尤为关键，就是说，项目在具备了基本的销售条件后就要及早入市，以争取更多的流动购买者。针对三亚房地产市场的独特特征以及该项目的自身特点1项目使用资金量大，自筹资金无法完成项目建设，后续资金除了部分依赖银行贷款以外，还要部分依赖销售回款；2潜在的目标购买者是流动的，不能采用常规的轰炸效应来快速聚集目标人群；3项目规模大，待售套数多。综合上述分析，建议该项目入市的姿态为1销售现场整体环境营造完善2物业管理模式、服务配套、收费标准及有关的文件已确定3销售方式及有关的一系列法律文件已经基本准备就绪（除预售许可证外）。首期进入市场形式预登记。第五节销售方式定位销售方式对销售进度的影响也是比较大的。根据项目的特性、投资方式、资金回笼计划等具体条件，将能够更加顺利地达到销售目标的销售方式确定下来。建议该项目的销售方式是1以零散发售为主，并适当考虑集团购买的因素，销售时要进行阶段性的分层分区控制2采用委托代理销售和自销相结合的方式3采用按揭贷款、分期付款和一次性付款三种付款方式第六节物业管理定位本项目将采用酒店式模式进行日常的管理，酒店管理公司对本项目业主的物业统一按照五星级酒店管理标准进行管理和服务。本项目建成后将委托有丰富酒店管理经验的酒店管理公司经营管理（待定），以确保本项目交付后的高效、高品质管理与服务。第五章建设地点及建设条件第一节建设地址三亚鹿回头新佳高尔夫海景酒店公寓位于海南省三亚鹿回头半岛，距离三亚市中心区约5公里，前临南边海岭，后靠鹿回头岭，西北眺鹿回头湾，东南傍小东海。建设地点独特的地理位置，使其成为难得的度假居住地，足不出户，就可欣赏旖旎、清幽的碧海蓝天与翠绿的热带山林，是建设高档滨海度假项目的理想用地。三亚鹿回头新佳公寓项目用地为B15、B16、B17、B18、B19地块，沿鹿回头岭展开长度约1800米，地块腹地深约250多米，总用地面积为4201公顷。其中B17位于路西侧的山坡地上，地势最高，坡度最陡，平均坡度为18。B18、B19坡度次陡，平均坡度为8。项目分二期开发建设。本次开发建设一期，项目用地面积为1971公顷（B15、B16地块）。第二节建设条件一气候条件三亚地处热带，属季风热带气候区域。受南海海洋气候影响较大，终年气温高，寒暑变化不大，四季温暖，年均气温238，月最高气温2536，月最低气温在10以上；年均降水量丰富，晴日年300天以上。三亚没有真正的冬季，夏去秋来，秋去春至。盛夏，除中午短暂一段稍有炎热外，早晚有海风吹拂，十分凉爽；严冬，北国冰封，万里雪飘，三亚却春意盎然，绿遍天涯。地区气温20以上，三亚成为难得的全年全天候避寒、消暑、度假、旅游的好去处。二地形地貌及地质条件（一）场地位置及地形地貌项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，鹿回头岭东北部山脚的B15、B16地块，项目用地面积1971公顷。项目地西靠鹿回头岭，南邻B17地块，东邻在的高尔夫球场，规划城市道路从项目地西侧通过，交通便利。场地地貌单元属滨海沉积阶地及剥蚀残丘，除靠近山坡的部分较陡外，现场地大部分已填土整平，地形平坦。（二）地层岩性场地内埋藏的地层有人工填土层（QML）、第四系全新统海陆交互相沉积层（Q4MC）、第四系中更新统海陆交互相沉积层（Q2MC）、第四系坡积层（QDL）、第四系残积层（QEL）、燕山期（R5）花岗岩及寒武系（）泥质板岩。现将场地内埋藏地层的野外特征自上而下依次描述如下（1）素填土（QML）（“”为地层编号，下同）褐黄、灰黑色，主要由碎石及中砂组成，结构松散，局部上部含植物根系。（2）中砂（Q4MC）浅灰、褐黄、灰白色，石英质，含1525的粉粘粒，稍湿饱和，松散稍密状态。（3）粉质粘土（Q2MC）褐黄、灰黄夹浅灰色，含约1020的砂，局部夹少量碎石，可塑硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。（4）粉砂（Q2MC）褐黄、灰白色，石英质，含约1520的粉粘粒，饱和，稍密中密状态，局部松散状态。（5）粉质粘土（QDL）褐黄、灰黄色，夹约2030的砂，局部夹有碎石，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。（6）粗砂（QDL）褐黄色，石英质，含约1520的粉粘粒，饱和，稍密中密状态。（7）中风化花岗岩（孤石）褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状。（8）粉质粘土（QEL）灰白、土黄、褐黄色，原岩结构清晰可辨，夹2030的强风化硬块，硬塑状态，干强度及韧性中等，摇震无反应，光泽反应稍有光滑。（9）强风化花岗岩（R3）黄褐、褐灰色，节理裂隙很发育，大部分矿物已风化变质，岩石较破碎，呈碎块状，砂砾状或土夹块状，岩块用手可折断，为软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为级。（10）中等风化花岗岩（R2）褐黄、肉红等色，节理裂隙发育，部分矿物已风化变质，岩芯呈块及短柱状，合金钻头可钻进，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。（11）微风化花岗岩（R1）肉红、青灰色，节理裂隙较发育，节理裂隙间偶见有铁质氧化物浸染，金刚石钻头可钻进，为坚硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。（12）强风化泥质板岩（）（R3）褐黄、褐灰色，大部分矿物已风化变质，节理裂隙很发育，岩芯呈土夹硬块状，少量块状，岩块用手可以折断，为极软岩，岩体破碎，岩体基本质量等级为级。（13）中等风化泥质板岩（）（R2）褐灰、青灰、褐黄色，部分矿物已风化变质，节理裂隙较为发育，节理裂隙间被铁质氧化物浸染呈褐红色，岩芯呈块状及短柱状，为较软岩，岩体较破碎，岩体基本质量等级为级。（14）微风化泥质板岩（）（R1）青灰、褐黄色，节理裂隙稍发育，岩芯呈短柱状及长柱状，为较硬岩，岩体较完整，岩体基本质量等级为级。三亚地区地质构造为第四系海相沉积所形成的细砂、粘土等。据历史记载和海南地震局资料，三亚市区未发生过强烈破坏性地震，按中国地震烈度区划图（1990）和海南省地震烈度区划图，三亚地震基本烈度为6度。设计基本地震加速度值为005G。三工程场地地震安全评价根据中华人民共和国防震减灾法（自1998年3月1日起施行）的规定，凡新建、改建、扩建的建设工程，必须达到抗震设防要求。而重大建设工程和可能发生严重次生灾害的工程，必须进行地震安全性评价。海南省人民政府于1996年12月曾发布第98号政府令，提出海南省工程场地地震安全性评价管理办法，对于必须进行专门地震安全性评价的工程做了比较详细的规定。按照上述文件规定，本项目不在必须进行地震安全性评价工作的重要工程表的范围之内。按照国家颁布的地震裂度区划图，本工程抗震裂度定为6度。四外部建设条件一给排水本项目主要用水有生活用水和绿化用水。项目所在地紧靠市政道路，道路上均敷设有300MM以上的供水管网，本项目供水有保证。本项目采用雨污分流制，雨水可直接排入市政雨水管，污水可直接排入市政污水管。二供电本项目供电采用市政供电。项目所在地市政路上敷设有市政电缆，项目可直接接市政电缆供电即可满足项目供电需求。三通讯本项目所在地的通讯设施可满足本项目的需要。四协作条件本项目的建设得到各方面的支持，前期工作正在有序进行，外部协作条件良好。五交通项目位于三亚市区，距离三亚市中心区约5公里，前临南边海岭，后靠鹿回头岭，西北眺鹿回头湾，东南傍小东海。所处的地理位置良好，交通方便。六环境条件本项目位于三亚市鹿回头，视野开阔，观海、观山效果好，是建设高档滨海度假项目的理想用地。环境条件良好。七原材料供应三亚市各类建筑材料充裕，原材料供应有保证。第六章建设规模及建设内容根据海南及三亚市旅游、房地产的发展需求；市场调研及本项目的区位优势，拟建设为国内外高端人群提供的高档公寓。三亚鹿回头新佳高尔夫海景公寓项目用地为B15、B16、B17、B18、B19地块，沿鹿回头岭东北部山脚展开，总用地面积为4201公顷，项目分二期开发建设。本次开发建设一期，项目用地面积为1817公顷（B15、B16地块），总建筑面积33876145M2（其中地面29814519M2；地下4061626M2）。总户数2202户。本项目建设内容包括（1）7幢2228层高层公项目，总建筑面积30586954M2；（2）会所，建筑面积408091M2；（3）幼儿园，建筑面积3232M2；（4）地下汽车库，建筑面积25579M2；（5）配套公用工程设施，包括给排水、电气、空调、道路、广场、绿化、围墙等。第七章建筑建设方案第一节项目总体规划方案一设计原则及理念设计的核心理念创造出高品位居住和旅游度假相结合的热带海景高档公寓。设计的主要原则1满足高端居住者的居住功能；2满足其他业主度假观光、休闲旅游、居住娱乐的功能；3符合三亚市的总体规划；4充分考虑客户的实际需求的经济承受能力，配套适宜、实用的公共建筑，重视整体楼盘户型设计的多样性和合理性。5结合海景、山景、高尔夫绿地景观、园景景观，创造起伏变化的建筑群体效果，尽可能地拓展居住区的海景环境空间，同时减少建筑对山体的遮挡和对高尔夫球场的压迫感，将建筑融于大自然的整体环境中。6建筑单体与总体均注重“通透性”，以充分发挥地域气候的优越，创造出有特色的热带风情小区。二总平面布局项目拟建地点位于海南三亚鹿回头半岛，鹿回头岭东北部山脚的B15、B16地块，项目用地面积1817公顷。场地内地势较为平坦。场地西南面为鹿回头岭，东南傍小东海，西北面为鹿回头湾，东面紧临约80公顷的鹿回头高尔夫球场（已建成，小东海即与高尔夫球场毗邻），规划城市道路从项目地西侧通过，交通便利。区内规划根据基地现状，地块南北长，东西窄，地块被西北面和东南面的海所环抱，东面为鹿回头高尔夫球场，西面为鹿回头岭，此基地有着一个360度的景观面，因此，建筑布局依地形呈长条形布置，主景观朝向为东南、东北，次朝向为西南，占据了所有的景观方位，满足了所有公寓户型的“海景房”需求。为创造自然、宜人的休闲度假环境，除了利用现有的景观资源，还在地块内营造近人尺度的景观空间，通过点、线、面的结合，形成“两带三区五点多线”的规划结构。“两带”7幢公寓楼呈线性从北向南排列，建筑把地块划分为东、西两个带形区域，西面临山，因此，此区域延续山体风格，形成自然景观区；东面紧紧毗邻高尔夫球场，借助此有利条件，在此区域开辟出一定的参与性活动空间，把小区的人员活动引向于此，如游泳、网球、篮球等，使人驻留，同时也避免了西区往来人流的影响（小区与山岭之间为市政道路，小区的主、次出入口均设在与道路连接一面）。“三区”为了建筑与景观互相交融，保持建筑的通风与通透，建筑底层均设计为架空空间，引入绿化。地块基底形成一个连通的景观公园，西面为生态花园活动区，建筑的底层架空区为人工与自然相结合的休闲区，东面的大型室外活动场地同时成为人工景观区。“五点”整个小区规划在重要的节点处都形成了放大空间，共有五处重要的活动节点小区主入口处、会所前后广场、配建幼儿园、临着高尔夫球场的两个室外游泳池，这几个地方都是人流比较密集之处，规划中通过放大空间来强调，同时也有很强的导向性，小区的各种活动意向都汇集于此。“多线”在小区的整个布局中，跟随人的活动流线，步移景异，形成了多条视觉通廊，无论在何处，都很容易使人视觉感观得到延续，漫步于此，真正有了休闲、放松、舒适、惬意的感觉，使整个度假公寓的价值得到提升。交通设计整个区域通过一条海景大道与外部联系，因此，规划沿海景大道开设三个出入口，北端的为小区主要出入口，最南端的为小区次要出入口，还有一个是专为幼儿园服务的出入口，主、次出入口之间距离较长，同时也符合本地块的建筑线形排列的需要。小区内有一条主要道路与各高层公寓的西侧入户相连接，道路宽4M，与主、次出入口相交接，也是小区内的消防通道。主道路在1号和2号楼处、7号楼处形成环通，其余与之相交接的均为景观道路，路面宽可做成隐性的4M（即铺装绿化带加上实际行走的12M），具体结合景观共同设计，在紧急情况时，也可作为消防车道使用。景观与绿化小区西面的山岭由于景色比较单一，因此，在小区的西部景区，引入自然景观，作为山体的延续，同时利用场地的高低起伏条件，做出自由的、富于变化的、高低错落的跌水、山坡、丛林，使人在从外部进入小区的过程中，一直感受着自然。同时，结合此处地下车库的一些功能性管井、楼梯间，做些有特色的小景小品，错落点缀于其中，使建筑融于景，景又附着于建筑，两相结合，营造更惬意的休闲环境。中部，小区建筑的底层架空，把西部的景观引入，在此形成一个交汇点，一直延续到建筑东部的功能性景观空间。东面主要是健身活动区，有游泳、网球、篮球等，会所也与之相交接，因此，东面以人工景观为主。自然景观建筑景观人工景观形成了小区的景观主线，由此再过渡到高尔夫球场的自然景观和远处的海景，使人无论是在低处还是高处，都能得到连续的视觉享受。还进行了地下庭院绿化设计，根据功能需要，7栋高层均设置了一层和地下层的双层入户大堂，地下车库与建筑单体之间不是通过单纯的连廊联系，而是在高层与车库之间设置了露天的地下庭院。地下庭院绿化不仅丰富了景观的空间层次，同时也使车库形成了良好的采光、通风与排烟。竖向设计场地内地形总体呈东南角高，西北侧低的态势，规划根据周边城市道路设计标高情况和排水需要，对大部现状地形不作大的变动，挖填方量基本平衡。建筑依地形形成错落的景观，以减少土方工程。道路依地形建设，各主要道路坡度控制在17之间。人防设计按照平战结合的原则，在地下车库布置人防空间，人防建筑面积按三亚市地下人防规范要求设计。消防设计沿建筑物长边设消防车道。主要车行道路宽7M，在地块内部的通车道路最窄处宽度大于或等于4M，穿越建筑的道路宽度和高度均大于等于4M，可以满足消防车通行的需要。在高层住宅的组团路尽端设置1515M，消防回车场。各建筑的间距均满足消防要求。各个地块内沿主干道按100M间距设置消防栓，供应消防用水的管道管径不小于DN150。无障碍设计从以人为本的设计理念出发，充分体现对残疾人的尊重和关怀，考虑老年人对使用空间的要求。小区各级道路纵坡不大于25；人行道有台阶时均设轮椅坡道。单体设计上电梯房单元入口作112的坡道，坡道口均设置提示盲块，方便残疾人自由出入；电梯房各单元电梯考虑做无障碍设计，公共走道不小于12M。小区安防设计小区安防采用电子安防网络，