常州港龙万福路s03地块项目申请报告书

常州港龙万福路S03地块项目申请报告常州安邦南汇工程咨询有限公司常州港龙房地产开发有限公司二OO八年三月八日目录第一章申报单位及项目概况4一、项目申报单位概况4二、项目概况5第二章发展规划、产业政策和行业准入分析21一、发展规划分析21二、产业政策分析24三、行业准入分析24第三章资源开发及综合利用分析26一、资源开发方案26二、资源利用方案26三、资源节约措施27第四章节能方案分析28第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析31一、项目选址及用地方案31二、土地利用合理性分析32三、征地拆迁和移民安置规划方案33第六章环境和生态影响及交通条件分析34一、环境影响识别34二、环境影响分析34三、交通条件分析37第七章经济影响分析38一、经济效益分析38二、项目对国民经济、区域经济的影响分析42三、行业影响分析44第八章社会影响分析45一、社会影响效果分析45二、适应性分析46三、社会风险及对策分析46四、社会评价结论47第九章结论与建议47一、结论47二、建议49附件1、成本费用及效益指标测算表2、开发公司营业执照、外商投资企业批准书3、开发公司开发资质证书4、规划部门审定的修建性详细规划方案图5、建筑底层和主要楼层平面图6、地下室及地下停车平面图7、环保部门出具的环评批复意见书8、国有土地使用权出让成交确认书、国有土地使用权出让合同（经土地公开出让后签订，享有新开发权的合同）及所有附件（土地使用条件和要求、公建配套建设意见书、出让地块控制性规划图、出让用地范围图、拆迁范围图）9、咨询单位营业执照10、咨询单位资格证书11、咨询工程师执业资格证书12、咨询单位机构代码证13、咨询单位税务登记证编制人员裴国忠韦忠勤审核人裴国忠审批人韦忠勤注册投资咨询工程师编制单位常州安邦南汇工程咨询有限公司常州港龙房地产开发有限公司二OO八年三月八日第一章申报单位及项目概况一、项目申报单位概况企业名称常州港龙房地产开发有限公司企业类型外资企业（台港澳合资）注册资本贰仟万美元投资总额贰仟玖佰捌拾万美元企业地址常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼301室批准日期二OO七年八月六日经营年限贰拾年股东（发起人）投资者名称注册地出资额甲香港公民吕进亮先生香港出资460万美元乙香港公民吕永怀先生香港出资440万美元丙香港公民吕永南先生香港出资260万美元丁香港公民吕志聪先生香港出资400万美元戊香港公民吕文伟先生香港出资440万美元暂定资质等级按贰级标准从事房地产开发经营业务经营范围从事房地产开发建设、出租、出售、转让及配套服务（凡涉及国家专项规定的，取得专项许可手续后经营）常州港龙房地产开发有限公司是由港资合资的一家专门从事房地产开发的有限责任公司，公司注册资本2000万美元，公司注册所在地为常州钟楼开发区。现公司有员工25人，具有各类技术职称的技术人员有20人。符合从事房地产开发的暂定资质要求，公司本着“团结、勤奋、求实、开拓”的精神，以人为本，以公司健康长远发展为己任，保障和促进公司战略目标。公司定位建优质、精品工程，建适用于广大百姓的“民心”工程，为常州房地产业的和谐与稳定尽一份绵薄之力。根据公司提供的资产负债表可以看出，截止2007年10月底，公司总资产8778754181元，负债合计104282178元，资产负债率119；说明企业自8月份成立以来尚没有产生大的负债。二、项目概况1、项目名称常州港龙万福路S03地块项目2、建设单位常州港龙房地产开发有限公司3、项目建设地点项目地块位于市政府极力打造的城市副商圈的中心，东临新城首府项目，西临凯纳商务广场，南临通江大道，地理位置优越，交通出行便捷，周边有一定的配套设施和相当的消费居民，为了进一步提升本区域内物业形象以及给市民提供一个良好的商业、办公及消费环境，本项目定位为一个集商业、办公、主题性消费为一体的综合房地产项目。区位图4、项目建设规模开发项目用地总面积8090，总建筑面积45024（其中地上建筑面积36405，地下建筑面积8619）建筑容积率为了45。机动车停车泊位258辆（其中地上7辆，地下251辆）；非机动车停车位1580辆。5、项目投资20319万元人民币6、项目规划与建筑设计目标（一）建筑设计情况（1）项目概述地块位置本项目位于万福路以北，凯纳商务广场以东。用地面积8090平方米。（2）设计依据开发商提供的规划设计条件及有关地方法规规定。1）万福路SO3地块控制性详细规划2）常州港龙房地产开发有限公司建筑设计任务书3）江苏省城市规划管理技术规定（2004年版）国家相关规划设计技术标准1）中华人民共和国城市规划法2）城市道路交通规划设计规范GB50220953）城市用地竖向规划规范CJJ83994）城市环境卫生设施设置标准CJJ2789国家相关建筑设计技术标准1）汽车库建筑设计规范JGJ100982）建筑设计防火规范GB5001620063）汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067974）民用建筑设计通则GB5035220055）商店建筑设计规范JGJ48886）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2006年版）（3）产品主要特征城市综合商业街区就其项目规模而言，他不仅仅是城市中单一的商业项目，而是同常州市中心金融商贸区融为一体的商业街区空间，因此，街区是本项目的主要特征。地标型建筑群落面对激烈的市场竞争，本项目必须是不同于普通商业建筑形态的，具有强烈个性的高品质商业建筑群落。丰富业态构成引入多样化的商业业态，使之真正成为满足城市居民购物、餐饮、休闲、娱乐活动的优质城市商业载体。多样化城市户外休闲空间本项目做为城市空间体系中的一分子，不仅仅要满足自身需求，同时也应为城市户外空间体系的一个组成部分起到应有的作用。功能分区图（二）规划设计情况（1）规划结构引入人车分流概念，保证了交通的通达性及步行街区的安全性。以城市商业广场为核心，采用放射性方式向各商业单体深入，最大可能的向城市展示商业街区的优美形象，吸引人们的关注，引导人们的进入。采用由东到西，由南到北逐渐降低的方式构筑建筑群体关系，既为满足北向日照的需求，又同已建成商业步行街具有良好的体型关系。（2）功能分布广场区位于地块的东部，是城市空间向各商业街区块深入的过渡空间，同时也为城市提供了一个完整、有效的户外空间场所。大型商场及高档商务办公楼地块东南角向西北向纵深发展，沿万福路设置商业街出入口，方便顾客的进出。利用地块东北边设置货流场地及后勤入口，减少对中心商业活动的干扰。沿建筑东北向设置商务办公楼入口，保证了商务办公活动的相对独立性。（3）交通独立的服务交通流线沿地块西面边界设置了独立的后勤服务流线，满足后勤服务及物流的需要，同时，将后勤服务对商业活动的干扰降至最低，更是保证了步行商业街区的安全。通达流畅的立体步行交通体系通过广场空间引入的商业步行交通体系，流畅便捷；沿多个方向向外界设置出入口，方便各向人流的集散；通过多方向、多方式的立体交通设施，同开放式平台空间相结合，最大化的发掘商业店铺的商业价值。交通图（4）景观空间景观核心沿路设置的商业界面，不仅最大化发掘了沿广场展开的各商业店铺铺面的商业价值，同时成为市民休闲、商家举办商业展示活动的理想场所，真正成为本项目的中心景观节点，乃至成为城市空间体系中的区域景观节点。步行街区景观体系以本项目步行商业街区结合立体平台空间所构成的步行景观体系，结合景观设施的设置，使顾客的购物过程真正成为一个美妙的体验之行。景观设施及景观小品充分展现商业特色和休闲需求的景观设施，营造浓厚的商业氛围。突出购物人群休憩、交往需求，设置休息坐椅、阳伞、凉亭、零售亭、林阴树等景观设备，以细致的态度、充足的设施，体现对顾客的贴心关怀。效果图（5）消防设计沿街商铺均按建筑设计防火规范的要求设有车行及人行消防通道，高层紧急消防通道以及机动车道为骨架，且利用硬质铺地、绿地，形成可到达各楼座南、北两侧的应急消防通道。所有道路交叉及急转弯处的绿化皆考虑为低平草坪，以备紧急状况下碾压之需。在室外按规范要求配置消防栓。（6）人防设计人防设计以平战结合为宗旨，平时用途为地下停汽车库，战时为二等人员掩蔽所，抗力等级为6级，防化等级为丙级，防水等级为二级，防航弹等级为二级。设计满足人民防空地下室设计规范GB50038942003版及人民防空工程设计防火规范GB5009898的要求。（7）主要经济技术指标指标参数单位1总用地面积8090M22总建筑面积45024M23地上建筑面积36405M2商业建筑面积10788M2其中办公建筑面积25617M24地下建筑面积8619M2G层商业面积1781M2地库建筑面积5570M2其中自行车库建筑面积1268M25建筑占地面积3636M26建筑密度457容积率458绿地率119日照间距113210汽车泊位258辆地下车位251辆地上车位7辆11非机动车停车位1580辆（三）建筑设计情况（1）平面功能大型商场及商务办公楼G、一、二、三、四层为大型商业，五十九层为高档商务写字楼，标准层面积为1610M2。商业步行街区商业步行街区由多种规模的商业店铺组成，可容纳各种商业形态的店铺，可做零售店、品牌专卖店，休闲场所，四层可做品牌专卖、餐饮、休闲场所，以及做为中型的专业商品卖场，使各种商业形态合为一体，体现真正的一站式购物、休闲需要。地下空间大致分为三个部分位于广场及商业街下部的地下室功能包括有地下机动车库及商业街区所需的部分配套设施和服务设备用房；位于商场下部的地下室，其中部分为机动车库、非机动车库，部分为地下机动车库及相关设备用房。车位图（2）建筑造型体型构成重点考虑商业建筑的特性，并在继承和发展传统的前提下，通过对体量关系的错列、重构，构成丰富的空间体型系统；同时，切合于传统的城市空间肌理之中。建筑材料运用金属、玻璃等现代建筑材料，同石材等面材形成强烈对比，激发城市空间形态的勃勃生机，形成激情四射的商业形象；同时，使建筑散发出强烈的时代气息。色彩运用大量的玻璃面外围护体系，使建筑内部空间向外得到了充分展示，使每个店铺都成为展示其内在品质的橱窗，通过商品的展示，构筑了五彩缤纷的商业世界。（3）消防设计建筑物的间距、防火分区及安全疏散均满足建筑设计防火规范GBJ16872001年版、高层民用建筑设计防火规范GB50045952001年版、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006779及人民防空工程设计防火规范GB5009898的要求。（4）给排水设计情况室内给水（冷热水）、室内（污废水、雨水）、雨水回用系统；消防给水（消火栓、喷淋系统）；水源取自城市给水管，由基地周边通江南路市政道路上给水管引入一根进入本项目。通江南路现有城市给水管，可直接满足6层以下建筑生活用水需要；地块内多层建筑由城市给水管直供，高层建筑设给水增压站，水源由通江南路引入，管径为DN200。排水设计排水要求及排放位置根据当前市政方面要求及甲方提供的资料，排水体制采用雨、污分流制，部分雨水汇集后排入雨水设备调节池。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。污水排至室外经管道收集后，接入市政公共污水管。污废水系统通江南路现有D1000市政污水管进污水处理厂。项目内可使用DN400的污水管与其相联，解决污水处理问题。雨水系统屋面雨水采用重力流排除系统，由管道排至室外。部分雨水汇集后接入小区雨水回用中水处理站调节池，作为中水水源的补充。初期雨水和多余的雨水排入市政公共雨水管道。项目内可使用D700的雨水管道，解决雨水排放问题。（5）电气方案设计情况设计范围10/04KV变配电系统（用户变）；电力配电系统；照明系统；建筑物防雷；按地系统及安全措施；火灾自动报警系统；有线电视系统；通信、信息网络系统；安防系统。变配电系统通江南路现有10KV电源供应，项目地块可按规划要求设计开闭所，并与供电部门协调，引入项目。低压配电电压为220/380V。各单体每层均有配电间（内附竖井），用来敷设垂直干线和设置层配电箱。对于单台大容量或重要负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式。消防用电设备、电梯等设备用电均采用专用回路。一级负荷（含消防设备）；采用双电源供电并在末端互投。二级负荷；采用双电源供电，并在适当位置互投。三级负荷；采用单电源供电。各个人防区域的照明、电力各自成配电系统，独立回路配电。照明系统根据使用性质、功能要求和使用条件，按不同标准分别选取照度标准且符合相关国家规范。配合建筑装潢需要，采用并新型节能型灯具及光源。照明控制推荐智能型。各重要场所、出入口、疏散通道、重要机房等处设应急照明及疏散指示标志。项目内道路、建筑小品，建筑物泛光照明等同期进行设计。建筑物防雷及安全接地系统按年预计雷击次数及建筑物使用功能划分建筑防雷类别，并进行防雷设计。各建筑物设总等电位联接。配电系统接地采用TNS型式，综合接地电阻不大于1欧姆。火灾自动报警系统采用控制中心报警系统。物管设消防控制中心。控制中心内有集中火灾报警控制器及联动控制设备。各单体建筑按需设置区域火灾报警控制器。有线电视系统采用HFC模式，860MHZ邻频传输系统，并开通双向宽带综合信息服务。通信、信息网络系统每户设智能化系统配线箱和标准RJ45数据口。户内采用综合布线技术，以满足多媒体及计算机数据通讯的需求。进户线数和电话、电脑插座配置数满足使用功能需求。由通江南路现有电光览接入，按有关专业部门要求配置通信机房及有线电视机房。安全防范系统配置用界安全防范系统、公共区域安全防范系统、商业、办公场所安全防范系统和安防监控中心。管理与监控系统依据需要设表具数据自动抄收及远传系统、建筑设备监控系统和物业管理系统。8、资金筹措情况项目总投资20319万元，公司注册资本为2000万美元，实际投资总额2980万美元，按2008年元月8日的外汇牌价1美元等于72791元人民币换算，符合建住房2006171号文件关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，注册资本金不得低于投资总额的50的规定。其余通过银行贷款和到预售条件后由预售方式筹集，根据估算第二年的预售额完全符合要求。9、项目提出的背景新的一轮城市发展，呈现的最为鲜明的特点就是城市人群进行了重新洗牌。原来的老常州人，曾经的城郊人，外地有文化基础的新常州人以及各地外来居民的进入，常州传统意义上的人员结构已经发生了根本的变化。这些人进入常州后，根据自己的经济条件、社会基础以及文化状况，把传统的居住范围进行了全面的洗牌。一个崭新的人群分布和居住范围正在形成。居住人群和居住区域的重新划分，为商办地产的发展提供了良好的机遇。现在的常州商办地产的开发，我们仅仅看到一些专业市场在寻找区域经济带来的机遇，比如武进市湖塘针纺织品市场、长江自由贸易中心等专业市场，他们从常州经济发展的特点作为出入点，形成了商业机遇。满足了生产与流通、消费的市场需求。产生了良好的经济效应。不论现在开发的莱蒙西赢里，还是嘉宏商业街区，不论在商业定位和商业机会点上，并没有有效研究常州的商业结构，也没有研究常州的人群构成的变化，更没有研究人们消费结构的变化，还是以炒概念，拼资源着手。常州新一轮的城市发展格局，已经为常州的商业奠定了较好的商业基础，各种产业的良好的布局也提供了人群的居住区分，而常州被一天天做大的饼子，更成为商办房地产的发展基础。至少，常州可以存在逐渐完善延陵路商业中心的商机，区域商业中心的机遇以及社区型商业的机遇，这些商业机遇都是商业房地产发展的可见性商机。进一步还要区划的话汽车、家具、时尚等等，每一个人们关注的生活内容中，都会为商办房地产提供大量的发展机遇。由于历史的原因，常州城区的发展受到很大的局限，相应的，常州的商业等服务业发展也受到了很大的束缚，这种束缚体现在地域布局上就是显得过于单一，主要都集中在常州市中心，尤其是集中在从文化宫到南大街的一个狭小区域。这样的传统商业格局是自发形成的，它虽然保证了核心区商业的成功，但从消费者的角度看，由于商业中心的过于集中，给消费者带来了极大的不便，该中心不仅在交通距离上离消费者过远，而且该中心商业区的机动车和非机动车的交通压力过大，已经出现了严重的交通拥堵和停车难等问题。随着常州城市建设的扩张，城市人口在迅速增加，市区范围在迅速扩大，目前，常州已经体现出一个大城市甚至特大城市的基本架构。原有的商业格局已经严重不适应常州的经济和社会发展，也已经严重影响到常州市民生活质量的迅速提升。项目地块位于市政府极力打造的城市副商圈的中心，因此，具有较好的发展前景。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析一、发展规划分析房地产业是中国新的发展阶段的一个重要支柱产业。房地产业的持续稳定和健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。常州的经济发展中已经具备了一定的商务写字楼市场基础。具备了一大批贸易型企业、服务业企业以及智力型企业。常州的商务写字楼市场的机遇则应该首先以此为切入点。在地段的选择上、产品设计上都充分兼顾这些人群的需求，并考虑未来常州经济和城市规划的格局，让需求者获得最适合的商务写字楼。常州市房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。拟建项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，将对营造城市副商圈创造良好的投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。项目与常州市城市总体规划20042020相符性分析、与用地性质及主城区发展方向、结构的相符性第三十二条城镇协调发展政策措施严格执行土地使用制度。节约用地，合理用地，严格按照土地利用总体规划和有关规定使用土地。项目对土地的使用与常州市国土资源局出让该地块时确定的用途完全相符，设计为商业、办公用途。第四十条主城区空间发展方向常州主城区空间发展方向为“拓展南北，提升中心”。第四十二条主城区由中心、高新、城西、湖塘、城东、新龙、新港、武南等八个组团组成。其范围和主要职能分别是高新组团西起德胜河，东至青洋路，北起沪宁高速公路，南至城北干道和新机场路。主要功能为发展机电一体化、电子、软件产业、新材料、生物医药等高新技术产业及行政中心、大型生活社区、现代旅游休闲区，城市北部商贸副中心。项目所处区域为市政府确定的副商圈区域，符合这一规划的要求，可以有效缓解市中心所带来的商业压力，促进城市经济的发展。、与城市停车设施规划的相符性第七十四条发展战略目标以路外停车停车场库等为主，路边停车为辅，采取多种形式的停车方式，增加停车泊位。同时加强停车设施需求管理，实现供应与需求之间的平衡，达到停车井然有序。社会公共停车用地按10平方米/人预留。新建及改建住宅区停车泊位力争达到每两户设1个停车位；大型商业、行政办公、文化娱乐、体育等设施按照有关规范配建停车场库，鼓励在中心城区和居住区建设多层停车库楼。第七十六条规划布局1居住小区、大中型公共建筑配建停车场库、楼是路外停车泊位供应的主体，约应占停车需求总量的85；社会公共停车场作为配建停车场的补充和调节，约应占停车需求总量的15，其中在城市支路和繁华商业大街等合适地段时段设置的满足短时停车需要的路内公共停车泊位约占社会公共停车需求量的10。项目建有大型地下停车场，机动车停车位258辆，其中地下停车251辆，地上停车7辆，非机动车停车位1580辆，机动车计算指标商业按50辆/万平方米、办公按50辆/万平方米；非机动车计算指标商业按750辆/万平方米、办公按300辆/万平方米设计。这一数量与城市居住区停车设施规划的要求完全相符。（三）与城市绿地规划的相符性第一百零七条各类绿地规划4附属绿地2单位绿地新建设单位绿地率原则上不低于30。根据单位性质不同而定工业、商业金融、仓储、交通枢纽、市政公用设施等单位，绿地率不小于20，机关团体、文体娱乐、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不小于35，对环境有大气、噪音等污染的厂矿企业单位，绿地率不小于30。有条件的单位如机场、码头、火车站、汽车站等城市窗口单位可适当增加绿化面积。项目属于商业、办公性质，设计绿地率为11，与城市绿地规划的要求不相符，可通过与园林局协调，补交绿地建设费或异地补建的方式加以解决。二、产业政策分析根据国家发改委2005年第40号产业结构调整指导目录，拟建项目不属于限止类、禁止类，属于允许类；根据江苏省发展和改革委员会二OO四年六月三日发布的江苏省鼓励投资产业指导目录和常州市人民政府发布的关于印发常州市当前限制和禁止发展产业导向目录的通知，拟建项目也不属于限止类、禁止类，属于允许类。根据国土资发2006296号关于发布实施限制用地项目目录2006年本和禁止用地项目目录2006年本的通知，本项目不在限制用地项目目录和禁止用地项目目录内。限制用地项目目录2006年本中虽有“十四、其他项目下列项目禁止占用耕地，亦不得通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地1机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施项目”。本项目与以上规定不发生茅盾。因此，本拟建项目符合国家和地方产业政策的要求。三、行业准入分析1、拟建项目为房地产开发，承办单位常州港龙房地产开发有限公司，公司成立于2007年8月13日，有江苏省常州工商行政管理局颁发的企业法人营业执照，公司又于2007年12月7日取得江苏省建设厅颁发的中华人民共和国房地产开发企业资质证书，资质等级为暂定贰级，有效期限为1年，有从事房地产开发的资格，项目建设规模符合开发公司的资质条件。符合建住房2006171号关于规范房地产市场外资准入和管理的意见中规定设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期外商投资企业批准书和营业执照的要求。2、拟建项目符合国家、行业部门制定的相关标准规定拟建项目用地面积、结构布局、容积率、建筑密度、日照间距严格执行地块规划要求的有关规定；建筑物按照建筑设计防火规范GBJ1687规定，确定建筑物的耐火等级，建筑物之间的间距满足建筑防火规范的要求，道路布置满足消防车通行的要求，并按规定设置室外消火栓。以上分析，可见项目建设单位以及该拟建项目均符合房地产准入标准的规定。第三章资源开发及综合利用分析一、资源开发方案本拟建项目不涉及资源开发。二、资源利用方案本拟建项目占用的重要资源为国有土地和建筑材料，土地是通过出让方式取得，出让人为常州市国土资源局，位于市政府极力打造的城市副商圈的中心，东临新城首府项目，西临凯纳商务广场，南临通江大道。总用地面积8090平方米。具体利用要求见主要经济技术指标。项目占用建筑材料主要有砂、石、砖、水泥、钢材、商品混凝土、预制构件和新型墙体材料等。项目建材采用低放射性材料，减少建材对室内空气的污染；选用生产能耗低、技术含量高、可集约化生产的建筑材料或产品；选用可重复、循环使用的建筑材料和产品；根据实际情况尽量选用可再生的建筑材料和产品；选用无毒、无害、无放射性、无挥发性有机物、对环境污染小、有益于人体健康的建筑材料和产品；采用已取得国家环境标志认可委员会批准，并被授予环境标志的建筑材料和产品。其有害物质含量符合建设部的相关要求。三、资源节约措施对本项目所占重要自然资源土地的利用遵循中华人民共和国城市土地管理法和城市规划条例中规定的加强城市用地的规划管理，合理用地、节约用地的原则进行规划设计的。对建筑材料的节约主要从施工技术、材料的选择、加强管理、严格核算以及循环利用角度着手，采用资源丰富的、常用的建筑材料。对于五大建材，还可从以下几方面着手，节约资源。1、节约水泥的措施根据设计需要，选择合适的水泥品种和强度等级；级配相同的情况下，尽量使用粒径大的骨料；选用合理的砂粒；确定合适的水灰比；合理掺用外加济；充分利用水泥活性及其强度富余系数；合理掺加粉煤灰。2、节约钢材的措施集中断料，合理加工；在加工程序上做到合理，有序；充分利用短料、旧料；避免以大代小，以优代劣。3、节约砂、石料的措施优先选择商品混凝土；对少量混凝土、砂浆进行集中拌制；可能的情况下利用石屑、废水泥块代替砂、石。4、节约木材的措施尽量采用组合式定型钢模板、大模板、滑模、爬模等代替木模板；改进支模办法，采用无底模、砖胎模、升板等；优材不劣用，长材不短用；木料制作时要量套锯，提高出材率。5、节约砌体材料的措施确保工程质量，在次要部位充分利用断砖；合理堆放，减少二次搬运带来的损失尽量少用或不用凝土砖。第四章节能方案分析“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。新建房屋要贯彻节约用地、节约能源的方针。一直以来，公用建筑始终是能源消耗的大户。因此，我国制定了一部有关公共建筑节能设计的综合性国家标准公用建筑节能设计标准。对于项目区内建筑物的节能措施，严格按民用建筑节能管理规定和民用建筑热工设计规范（GB5017693）的要求，根据本地区气候特点，从建筑物隔热、保温、通风和排湿等方面来综合考虑。首先从商业、办公房地产的更新改造上讲，一是要调动一切技术构造手段，达到低能耗，减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热工环境光、声、热、气流等和人体工程学的基础上人体对环境生理、心理的反应，创造健康舒适而高效的室内办公环境。具体而言，要从建筑群整体布局设计考虑生态节能比如外墙采用智能呼吸式双层幕墙、采用高效保温隔热玻璃及遮阳蔽阳调光装置、水源热泵及地源热泵技术的有效应用等等。同时，加强设备更新改造，提高节能效益比如把传统的照明灯具更换为节能灯，将卫生间开关式水龙头更新为感应式水龙头等。其次，管理出效益，物业公司在对商业、办公房地产管理过程中，可通过制定科学合理的措施，来降低能耗，提升物业品牌，降低物业管理的成本。具体讲，一要针对节能问题制定有效的规章制度，并责任到人，并加强监督检查；二要加强对全体员工进行节能教育培训工作，宣传国家资源节约法律法规和方针政策，弘扬先进典型，曝光浪费行为，不断提高员工的节约意识；三要通过向入驻写字楼的客户宣传节能的意义，宣传节能常识，使客房养成随手关灯、节约用水，经常检查电器是否有必要开启等良好的节能习惯。再次，从设计的角度着手，注意控制体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。窗户大小与空调负荷关系甚大，窗墙比适当控制；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳,如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，以便夏季减少太阳辐射热，冬季又得到日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。应加强隔热层并有架空通风层，还可在空间层内贴热反射材料；采用坡屋顶，利用阁楼通风散热。围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。按照国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知（国办发199972号）文件的要求，从2000年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖。拟建项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐侯性好、使用寿命长的新型节能双玻塑钢窗，提高门窗的气密性。积极推广使用节省原料土,保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重，有利抗震，并有利于提高劳动效率。尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，室外采用节能型钠光源照明，公共楼梯安装人体感应照明灯。拟建项目电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。节约水资源，室内给水设备优先采用节水型卫生设备，生活污水进行无害化处理，处理后的水用于浇洒道路和小区内绿化。通过以上项目节能情况介绍，可以看出项目符合民用建筑节能管理规定的要求。有很好的节能措施。第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析一、项目选址及用地方案项目地块位于市政府极力打造的城市副商圈的中心，东临新城首府项目，西临凯纳商务广场，南临通江大道。占地总面积8090，宗地用途为商业、办公、住宅综合性质，出让年限商业、办公为40年，住宅为70年。项目周边有一定的配套设施和相当的消费居民，地理位置优越，交通出行便捷，该处为市政府极力打造的城市副商圈的中心。项目的选址和用地方案与这一要求完全相符。二、土地利用合理性分析项目地块挂牌出让时规定的使用条件和要求主要有主体建筑物性质为商业、办公、住宅，套型建筑面积90平方米以下的住房面积占住房总面积的比重不低于30，建筑容积率为45，建筑密度为45，绿地比例25以上。从项目通过评审的规划设计方案中主要经济技术指标的情况看，项目总建筑面积45024平方米，建筑物性质为商业、办公，建筑容积率为45，占地面积3636平方米，建筑密度为45，绿地比例11，地上汽车停车位7辆，地下汽车停车位251辆，非机动车停车位1580辆。项目土地的利用除绿地比例低于出让时的要求外，其余都符合出让土地的使用条件和要求。且遵循常州市区土地利用规划规定的集约和有效使用土地的原则，建设的用地规模不突破破省下达的控制指标。绿地方式可通过与园林局协调，补交绿地建设费或异地补建的方式加以解决。根据开发项目公建配套建设要求意见书的要求（见下表），属于区内配套的项目，在项目规划方案设计时均已考虑，汽车库的建设为258辆，也与常房发200675号关于印发的通知文件内容相符。本地块主要公建配套设施设置要求单位平方米项目建设规模安置去向权属中学645区外配套公益性公建小学541区外配套公益性公建幼托548区外配套公益性公建防保站24区内配套非营业性文化中心103区外配套增建非营业性居委会用房122区外配套增建非营业性社区服务中心122区外配套增建非营业性物业管理服务用房146区内配套非营业性供电开闭所按专业要求区内配套公益性公建给水加压站按专业要求区内配套公益性公建燃气调压站按专业要求区外配套增建公益性公建派出所39区外配套增建非营业性街道办事处39区外配套增建非营业性垃圾中转站365区外配套增建公益性公建公共厕所12区内配套公益性公建非机动车库1901区内配套非营业性汽车车位6844（228辆）区内配套营业性（除人防和地面车库）三、征地拆迁和移民安置规划方案本拟建项目取得的土地为净地，政府已完成征地、拆迁及安置工作，于2007年12月31日交付。符合国家及省、市、区的土地利用规划要求。第六章环境和生态影响及交通条件分析一、环境影响识别经调查，拟建项目周围没有明显的土壤污染源，外界对该项目的环境影响主要是噪声影响、施工扬尘和机器、机动车尾气对大气的影响。主要表现在以下几个方面表151建设项目环境影响识别表可能产生影响的性质及程度环境要素有利影响无明显不利影响一般不利影响较严重不利影响严重不利影响主要影响因素和污染因子大气环境施工扬尘、机器及车辆尾气；营运期餐饮油烟、车辆尾气等地表水环境CODCR、TP、NH3N、SS声环境商业噪声、车辆噪声土壤固废排放景观房屋建筑社会经济二、环境影响分析1、规划设计对环境影响分析实践证明，项目规划设计的成效往往决定生态环境的优劣。规划或设计的败笔常常给生态环境造成致命的影响。因此，项目生态环境保护应首先重视项目的规划设计。拟建项目建设将始终以保护生态环境为中心，在环保、绿化、安居、道路、管网等方面进行系统的规划设计，使物质能源在项目内有序循环转换，获得低能耗、无废气、无污染、生态平衡的建筑环境，使自然和环境形成良性循环系统，达到经济效益、生态效益和社会效益的较好统一。首先，从规划设计节能、维护结构节能等方面体现能源利用新理念，保护生态环境。其次，从集约土地资源、减少占地污染，从保护水资源、减少污水排放，从珍惜生物资源、保持动植物种类多样性等方面，多元化节约自然资源、保护自然资源。再三，在规划设计中坚持以人为本的设计理念，更多关注老人、儿童和残疾人的生活需求，营造和谐健康友爱互助的购物和办公环境。2、项目施工对环境影响分析在项目建设施工中，机器设备运行产生的噪声，建筑材料冲洗的废水，运输装卸扬起的粉尘以及建筑废物等均对周围生态环境产生不良影响，应分类控制。噪声建筑施工中产生的噪声均为暴露级。包括进出车辆噪声及设备运行噪声，施工中要采取各种减震消音措施，降低噪声，达到场界达标。有必要时须采取隔声降噪措施，确保项目所在地噪声达GB1234890工业企业厂界噪声标准中I标准，昼间55DBA，夜间45DBA。同时避免夜间施工，尽量减少噪声影响，如确需夜间施工，向常州环境监察大队申领夜间施工许可证后方可施工。废水建筑废水一般呈弱碱性、且含有泥砂，施工现场必须设置沉淀池，废水经沉淀后排入污水管网处理。粉尘根据建设部有关规定，对建筑粉尘应采取有效措施控制。施工单位必须采取增湿及封闭措施，尽可能保护大气环境质量。同时，施工期间应定期、定时洒水，避免施工扬尘对环境的污染。固体废弃物要求施工单位对固体废弃物及时清理、有效利用。不准乱堆乱放，以免影响环境和交通。3、项目营运期环境影响A废气商业餐饮油烟异味经净化，专用烟气道排放。以上废气污染物排放不会对周围居民及生态环境产生较大影响。B生活污水本项目的生活污水用管道收集并经化粪池处理达接管标准后接城市污水管网，不会对周围居民及生态环境产生影响。C固体废物生活垃圾，采用分类袋装，由环卫所统一清运，卫生填埋，不会造成二次污染。D噪声本项目内停车场合理布局及在小区内设禁鸣牌、限速，公共设施选用低噪声设备，高噪声设备安装消音降噪设备，加强项目内环境管理，并通过绿化带降噪等采取隔音降噪措施后，对周围声环境影响较小。综上所述，本项目施工期严格管理，将施工扬尘和施工噪声对环境保护目标的影响降至最低。运营期燃气排放量较少，生活污水排入城市污水处理厂处理，生活垃圾袋装及时清运，不会对环境产生明显的影响。建设项目改善了该地区的环境、景观，社会、环境效益明显。因而建设项目具备了环境可行性。三、交通条件分析1、项目建设期间将会对交通条件带来一定的影响，主要体现在大型施工机械的进出场运输、建筑材料的运输和土方工程施工时运土卡车的运输。解决的办法是利用深夜进行大型施工机械的进出场运输；或与交管部门协调办理相应的运输手续并避开交通高峰期进行。项目位于新建成的通江南路北侧，通工南路较宽，为双向六车道，而车流量并不算太大，应该不会对交通造成大的压力。2、项目内车流交通组织采用外环路系统，在项目三面规划道路，最大限度的将机动车和人行流线分开，周边的道路可以组织车流及消防，结合公共景观体系形成完善的、安全舒适的步行活动系统；停车以地下停车为主，适当设置地面临时停车位；通过以上设计，使得内部交通安全有序，完成了人行系统与中心绿地的有机结合。第七章经济影响分析一、经济效益分析经济效益分析定义和假设本项目商办物业分3年预（销）售，销售收入计入本项目效益中。本项目会所等公建设施的经营管理及项目的物业管理用房交有关专业物业单位进行管理，本财务效益分析对该部分暂不予考虑。本项目计算期为3年（含建设期2年）。1、项目本身的经济效益分析（1）销售收入与营业税金及附加估算本开发项目用地面积8090，总建筑面积45024（其中地上建筑面积36405，地下建筑面积8619）。根据国家、省、市当前房地产价格走势及钟楼区已开楼盘售房价格情况，结合本项目实际测算如下本项目建成后能提供商业、办公物业建筑面积计37826平方米（含G层），均由开发公司进行预销售。拟于第一年预售30，第二年预售40，第三年销售余下的30，结合地区实际和对相邻楼盘的调查，预销售价可定为办公房地产第一年为5500元/平方米，第二年为5650元/平方米，第三年为5800元/平方米；商业房地产第一年为10000元/平方米，第二年为10200元/平方米，第三年为10400元/平方米；地下G层商业房地产第一年为4100元/平方米，第二年为4200元/平方米，第三年为4300元/平方米经测算该楼盘开发总销售收入为26225万元。详见附表二经营收入预测表2、开发成本与费用估算项目投资估算的范围本项目投资估算包括建设用地内的土建设备安装工程和建设期内发生的其它费用，售房费用按销售收入的3计取，本估算不包括建设期利息；本项目的工程建设投资估算中，不包括各类用房的二次装修费用。投资估算编制依据建设单位提供的基本设计方案和有关前期工作的基础资料；江苏省建筑工程造价估算指标常州市建设工程造价信息常州市有关部门建设收费标准参照近期本市同类工程的主要指标；主要设备采用现行市场价格。建设投资经估算，本项目建设总投资为20319万元，其中建筑安装工程费用7362万元，其它建设费用11350万元（含土地费用10088万元），开发经营费用820万元，销售费用787万元。详见附表一建设投资估算表附表三总成本费用表勘察、设计和前期费等按省市规定及市场价分别计取。建筑安装工程费、配套建设费等按概预算定额及同类项目的平均水平估算。管理费按工程直接费的300计。不可预见费按工程直接费的600计。3、税金及利润分配土地契税、营业税金及附加分别按土地挂牌成交价的4和销售收入的555计。土地增值税按国家有关规定，按增值额占扣除项目金额的比例分别按增值额未超过扣除项目50的，税率为30；增值额超过扣除项目50但未超过100的，税率为40；增值额超过扣除项目100但未超过200的，税率为50；增值额超过扣除项目200的，税率为60计算。结合常州市具体规定执行。所得税按销售利润的33计。结合常州市具体规定执行。净利润项目计算期内完税后利润为3317万元。公积金、公益金按税后利润的15提取公积金、公益金。详见附表四损益表4、盈利能力及经济影响分析主要财务指标财务内部收益率2116财务净现值I81627万元静态投资回收期259年含建设期动态投资回收期273年含建设期年投资利润725测算表明，本项目在财务上可行。详见附表五现金流量表附表七项目投资利润率计算表4、不确定性分析盈亏平衡分析本项目销售盈亏平衡点按以下公式计算销售盈亏平衡点建设投资/销售收入销售费用营业税金及附加081即当本项目销售收入达到21358万元时，项目可保本。2、敏感性分析从建设投资、营业收入二方面因素的变动对项目影响程度进行单因素敏感性分析，在建设投资增加或营业收入降低10的情况下，项目的主要财务指标受到一定影响，分析结果表明，建设投资和营业收入两个因素对项目的效益比较敏感。5、财务评价结论拟建项目具有较好的内部收益率，有基本的贷款偿还和自身平衡能力，且有一定的抗风险能力。售价与销售进度是拟建项目能否达到预期效益的关键。在相关政策允许的情况下，可提前进入销售。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够的关注和重视，建立一支良好的销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。建筑工程不可预见因素很多，工期、质量、成本、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目的顺利进行。由上可知，该项目经济效益良好，并具有较强的抗风险能力，通过该项目建设有利于提高建设单位自身经济实力，增强企业发展后劲，提高职工收入及福利水平。与此同时，该项目可为常州市中心城区的建设公共事业建设作出贡献。二、项目对国民经济、区域经济的影响分析常州宏观经济分析常州市处于沪、宁、杭三角区域的中心地带，是中国经济体制综合改革试点城市和长江三角洲最早开放的地区之一。改革开放以来，常州市国内生产总值持续以高速度递增，成为中国城市综合实力“50强”和投资环境“40优”城市。1国民生产总值2007年全市地区生产总值预计完成1880亿元，比上年增长156，人均地区生产总值超过5800美元；财政总收入预计完成414亿元，比上年增长495，其中地方一般预算收入158亿元，比上年增长329；三次产业结构比例为3459637，服务业比重比上年提高12个百分点。全社会固定资产投资也有较快的增长。2人口截止2007年底，市户籍总人口为3574万人，比上年底增长08，其中男性1797万人，占总人口的503。分地区看，市区人口为2247万人，比上年底增长10；溧阳市为776万人，增长04；金坛市为550万人，增长03。3生活水平当一个国家和地区的人均GDP达到3000美元左右时，居民的消费开始从温饱为主的基本型消费向满足为主的享受型消费转变，恩格尔系数明显下降，交通通讯、文化娱乐教育等消费比重迅速上升；对住房、轿车的需求呈快速增长趋势。据市统计部门测算，2007年，全市城镇居民人均可支配收入将达14411元，农民人均纯收入将超过6970元，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入将分别增长12和11。2007年，常州人民生活发生巨大的变化，生活质量进一步提高、文化设施进一步普及。随着经济的快速发展，政府更有实力为百姓的美好生活锦上添花。商办房地产是一个城市创造文化与财富的特定空间，商办房地产的品牌形成，需要产品的差异化特征、商务文化特征、服务经营理念、城市历史记忆和地域标志性物业作为保证。它体现了城市的财富观念。对于促进城市的现代化、经济地现代化都将具有巨大的推动作用。本项目的建设，将对区域经济发展产生一定的影响，有利于当地相关产业的发展，发挥投入产出的乘数效应。项目完成后，可增加商业、办公房地产建筑面积36405平方米，可上缴营业税金及附加、土地增值税、企业所得税为2591万元。有利于增加国民经济收入，提高本地GDP的人均水平。另外，本项目的建设也产生了间接的影响，推进了区域城市化的进程，促进区域经济的协调发展。三、行业影响分析常州房地产行业综述自1998年以来，常州市房地产市场快速发展，房地产投资连续多年保持快速增长。尽管受宏观调控政策影响，但2006年常州市房地产投资仍然达到171亿元,增速高达近50。2007年房地产开发投资规模继续扩大，全年房地产开发累计完成投资225亿元，比上年增长316。近年来常州市房地产投资情况528亿元1710亿元1142亿元838亿元58714970363128700204060801001201401601802003年2004年2005年2006年0001000200030004000500060007000房地产投资增长率在商业、办公房地产供应方面，2007年上半年办公楼累计批准预销售1116万，同比增长1261。常州市的房地产业起步较晚，但数量众多，在行业内，新城房产、武房集团和创业房产等本地企业成为了房地产开发的主导，本拟建项目对常州市房地产行业