六安市马家庵蔬菜批发市场项目建议书

六安市马家庵蔬菜批发市场项目建议书安徽XXX有限公司二XX年XX月XX日目录第一章概述2第二章项目选址及建设条件11第三章建设内容及建设规模14第四章规划设计方案16第五章公用工程和辅助设施方案20第六章经营方针和营销策略22第七章项目实施规划24第八章投资估算与资金筹措25第九章财务分析26第十章结论与建议28第一章概述11项目名称六安市马家庵蔬菜批发市场12项目地址六安市马家庵蔬菜批发市场位于六安市裕安区韩摆渡镇境内。北临镇北路，路北侧为规划中的生活区，并有312国道与合武高速铁路经过；西临镇西路，路西侧为规划中的工业园区；南临董台子路，路南侧为预留中的发展用地；东临镇东路，路东侧为规划中的居住区与生态区。13建设单位本项目建设单位六安市京皖房地产开发有限责任公司是安徽中兴建设集团下属的一个子公司，是一家实力厚、起点高、理念新的综合性房地产开发企业。公司于2004年11月份在六安市注册成立，公司法人王永法，注册资本金贰仟叁佰万元，具有国家叁级开发资质，公司有管理人员40人，高级工程师2人，中级工程技术人员10人。京皖公司开发的独山现代城，项目位于六安市裕安区独山镇，属六安市招商引资项目，项目总建筑面积15万平方米，项目规划建设有商业步行街、购物中心、多层住宅区、高档别墅、星级酒店、农贸市场、幼儿园、政府行政中心以及占地近35亩的生态水景公园。目前已基本完成项目建设。公司目前正开发独山红色旅游项目独山苏维埃城。14项目建议书的编制内容及深度在对该建设项目外部环境现状及各影响因素分析的基础上，论证该项目建设的必要性和社会意义，提出该项目的规划方案，估算工程的投入成本，对建设工期作初步安排，并对本项目的投入进行社会效益分析，最后提出该项目建设的初步意见。15项目建议书主要技术政策、依据及编制原则服从城市总体规划，既要满足建设项目的使用功能和经济要求，又要保护城市环境，丰富城市景观。研究项目的投资环境，客观地对项目的投入和产出做出分析。遵循经济效益、社会效益、环境效益和综合效益并举的原则，全面规划，合理布局，综合开发，配套建设。遵守国家及地方的有关法规，以及国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施。16项目背景六安市位于安徽西部，大别山北麓，江淮丘陵西缘，俗称“皖西”。是大别山区域中心城市。现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市159个乡镇、8个街道、85个城市社区、2846个村民委员会。总面积17976平方公里。总人口70164万人。有29个民族，以汉族人口为主，少数民族占07，以回族居多。2009年，全年生产总值（GDP）584亿元，按可比价格计算，比上年增长133。其中，第一产业增加值1384亿元，增长64；第二产业增加值2377亿元，增长21；第三产业增加值2079亿元，增长92。三次产业结构由上年的247384369调整为237407356。按常住人口计算，人均生产总值9637元（折合1411美元），比上年增加869元。全员劳动生产率139404元/人，增长147。六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。312、206、105国道、宁西高速公路、合九铁路、宁西铁路、淠淮航道纵横全境，六安至合肥骆岗机场仅需1小时，交通十分便捷。六安资源丰富而独特。这里水源充沛，水质优良。全市地表水资源总量999亿立方米，境内有淠河、史河、杭埠河等7条主要河流。新中国建立后，先后建成了佛子岭、梅山、磨子潭、响洪甸、龙河口五大水库。以五大水库为依托兴建的淠史杭综合利用工程，是我国最大的人工灌区，也是世界七大人工灌区之一。灌区控制面积覆盖皖豫两省13万平方公里，设计灌溉面积100万亩。境内有木本、草本植物3800多种，各类水陆栖生脊椎动物500多种。盛产110多种名特优稀农副产品和1400余种中药材，粮、油、棉、麻、茶、茧、板栗、肉禽、羽绒、水产等产量多数居全省第一，六安瓜片、皖西白鹅及其羽绒、霍山石斛等称甲全国。境内已探明矿藏30多种，铁、金、铅、锌、石英石、花岗石、水泥灰岩等储量甚丰。裕安区位优越、交通便捷，是中原与东南沿海的交通要道。宁西铁路、沪汉蓉铁路、合九铁路、阜六铁路，宁西、商景、合武、合阜四条高速及312、105国道交汇于此，距合肥骆岗国际机场70公里。裕安物产丰饶，是著名的皖西白鹅、六安瓜片、苏埠大麻、河口圆竹的主产地。韩摆渡镇位于裕安区西南片区，北邻分路口镇，南邻城南镇，六苏公路贯穿全镇，将韩摆渡镇的主要的村和居委会串联为一体，镇下辖13个村，2个居委会，总人口53万，是老淠河的湾区、畈区，土质为沙土地，适宜种植蔬菜。韩摆渡镇的胡萝卜丝、白萝卜丝、苦菊、西兰花等蔬菜远销东南沿海城市，成为当地的特产之一。各村之间的村村通道路纵横交错，交通十分便利，马家庵位于韩摆渡镇的东北方向，东北紧邻六安市的西大门十里桥，正东就是目前开发强度最大的城南镇，地理位置最为优越。马家庵现有人口4160人，人均收入3600元（主要统计的是村农业和村经济收入），外出务工收入难以统计，据走访了解，外出务工收入每人约25万元，占家庭收入的60以上。马家庵信用社年存款6000余万，贷款5000余万。韩摆渡镇卫生院位于马家庵，周边的陆集、百市集、白酒店、官塘、祁家岗以及城南镇的四望山村均参与马家庵集市贸易，节假日、农闲时赶集人数达6000余人。在经过深入调查研究基础上，为加大六安市农贸市场开发建设，六安京皖房地产开发公司拟利用位于六安市中心约9公里，市区西南边一块整块地，总用地面积约317公顷，其中净用地面积约245公顷，建设六安市马家庵蔬菜综合批发市场。17项目建设的必要性农业是关系国计民生的重要基础产业，党和政府都是十分关心农村经济发展的问题。国家的国民经济和社会发展第十个五年计划中明确提出，从2001年开始的“十五”时期，是新世纪初我国经济和社会发展的重要时期。农业面临着结构战略性调整的重大任务和我国即将加入世界贸易组织的新形势。农业承担着支撑经济发展和社会稳定的重要任务。这一时期，是我国农业和农村经济发展进入新阶段后的一个关键时期，“十一五”期间，繁荣农村经济，建设社会主义新农村依旧是我国现代化进程中的重大历史任务。当前，我国农产品流通方面却存在着比较严重的问题，制约着农村经济的发展，主要表现在两个方面一是农产品流通信息不畅，市场调节具有盲目性。二是农产品批发市场培育滞后，功能作用难以有效发挥。我国农产品流通已形成以批发市场为枢纽的流通体制，目前全国有农产品批发市场4500多家，已远不能适应现在供求质量提高新阶段的需要。因此实施农产品批发市场建设，抓紧建设农产品流通体系是加快农产品流通的必由之路。项目建设的必要性具体主要有以下几个方面一是解决当地“三农”问题，全面建设小康社会的需要安徽省是我国最大最重要的农产品生产和消费基地之一，其流通形式的现代化发展必将对我国农产品生产与流通方式的改变产生一定的示范效应。六安市马家庵蔬菜批发市场的建设对解决好当地“三农”问题都将产生巨大的促进作用，它的全面建设与发展无疑会对当地全面建设小康社会作出积极的贡献。二是六安市现代农副产品流通的需要安徽是农业大省，六安市的农副产品资源更是得天独厚，当地农村及农副产品流通市场无限广阔，但六安农副产品流通体系建设十分落后，农民“卖菜难”问题长期得不到更好的解决，不但成为六安农村经济发展的严重制约因素，也限制了农民生活水平的提高，也损害了广大农民的身心健康。因此，要发挥六安农副产品资源优势，实现六安奋力崛起，提高当地农村经济建设，促进“农产品进城”和“工业品下乡”，就必须建设一个纵横贯通、无缝对接的城乡商品双向流通体系。三是培育一批农业产业化龙头企业的需要通过建设六安市马家庵蔬菜综合批发市场，建立坚持以市场为导向，立足现有加工能力的改组、改造，加快当地农产品尤其是蔬菜加工、保鲜、储运技术和设备的引进、开发，加强对农产品加工企业的扶持，使当地农产品加工水平有较大的提高，农产品加工业有一个大的发展。通过大力发展六安市马家庵蔬菜综合批发市场，不断调整农业产业化经营。鼓励采取“公司加农户”、“订单农业”等多种形式，大力推进农业产业化经营。支持农产品加工企业、销售企业和科研单位带动农户进入市场，与农户形成利益共享、风险共担的经营机制。采取财政、税收、信贷等方面的优惠政策，扶持一批从事农产品生产加工和流通的重点龙头企业加快发展。四是解决当地部分农村剩余劳动力就业的需要目前，我省的农村农动力严重过剩，大部分都选择了外出打工，截至2008年底，全省进城务工农民近1000万人，其中输往省外的农村劳动力800多万人。项目全面建成后，将大大拓展了当地就业渠道，保守估计可直接增加就业岗位1000个以上。五是畅通供求信息，解决“买难”、“卖难”，提高农民收入的需要由于消费者收入和消费水平不断提高，市场需求瞬息万变，买方优势地位日益显现出来，生产什么、生产多少的决定权已由生产者转变为消费者，消费者成为企业命运的“主宰者”。但长期以来，由于受计划经济的影响，墨守成规的农民习惯于重生产轻销售，重数量轻质量，不愿在科技应用、品种更新上花精力，因而使农产品生产地区结构和品种结构不能适应变化的消费需求，农产品品种结构单一，大路货多，适销对路的名优新特产品和科技含量高的农产品少，出现了“买难”和“卖难”并存的奇怪现象。这就需要加快农产品流通市场建设的步伐，建立适合农副产品流通的市场，并依托农产品批发市场建立农产品市场信息中心，对省内外农产品市场进行调查和研究，及时发布省内外农产品市场供求信息，引导当地农民调整产业结构，生产适销对路的农产品。18项目建设的意义全面建设一个经营品种齐全、层次分明、便民利民、辐射皖西的六安市马家庵蔬菜综合批发市场，是贯彻落实党的十七届五中全会和全国经济工作会议精神，建设社会主义新农村的重要举措，是新时期扩大内需、拉动消费的重要手段，也是省农村商品流通改革和农产品批发市场建设试点工作的重要内容。当前，我国农业和农村经济发展正处在新阶段的爬坡时期，特别是加入世界贸易组织以后，深化农业结构调整，稳定增加农民收入，提升农产品市场竞争力，比以往任何时候都更为紧迫。大力推进农产品流通领域的建设，是促进农产品流通的必然选择，对于促进农村繁荣和社会进步，全面建设小康社会具有重大意义。通过六安市马家庵蔬菜综合批发市场的建设，将在更大程度上解决了当地农民“买难”、“卖难”的问题，有利于促进当地农村经济的发展，充分发挥六安市农产品资源优势，提高农产品的附加值，实现农业增效、农民增收，提高城乡居民生活质量。19结论本项目建设有利于搞活农产品流通，加快形成一个立足六安，面向安徽的一个六安市农副产品流通和销售网络，对加快六安市农业建设发展步伐，进一步搞好六安市及周边地区农副产品供应，提高农民收入，提高人民生活水平都有较好的推动作用。同时，该项目的实施必将推动六安市农业结构调整和农业产业化的发展进程，对繁荣农村经济也有着至关重要的作用。项目的建设规模较大，建设前景非常广阔，全面建成后，经济效益和社会效益都十分显著。第二章项目选址及建设条件21项目选址211项目位置项目拟用地范围如图北至康乐街（规划路）；南至董台子路（规划路）；东至镇中路（规划路）；西至镇西路。其中六苏路为现状穿城县级道路。六苏路与镇西路交口处的现状南北向道路为老六苏路。212项目区域概况马家庵项目位于六安市裕安区韩摆渡镇境内。韩摆渡镇位于裕安区西南片区，北邻分路口镇，南邻城南镇，六苏公路贯穿全镇，将韩摆渡镇的主要的村和居委会串联为一体，镇下辖13个村，2个居委会，总人口53万，是老淠河的湾区、畈区，土质为沙土地，适宜种植蔬菜。韩摆渡镇的胡萝卜丝、白萝卜丝、苦菊、西兰花等蔬菜远销东南沿海城市，成为当地的特产之一。各村之间的村村通道路纵横交错，交通十分便利。213区位优势分析马家庵位于韩摆渡镇的东北方向，东北紧邻六安市的西大门十里桥，正东就是目前开发强度最大的城南镇。各村之间的村村通道路纵横交错，交通十分便利，地理位置最为优越。22建设条件221地形、地貌、工程地质市境因受大别山外围低山支脉延伸的影响，形成了东南高、西北低的波状单斜面倾覆地形。市境地貌较复杂。东南岗丘地势起伏不平，范围广，耕地多，林地比重大。小华山一带有成块草山，宜于放牧，有利于发展畜牧业市境范围内的工程地质条件简单，按照沉积物岩性大致可以分为四区。基岩裸露区市境东部，红色砂岩偶有露头，岩石风化强烈，风化带内有一些粘土，其容许承载力在3050吨平方米，地基很好，是重工业建筑的首选基地。222气候与气象四季分明，对建设没有太大影响。223交通条件靠近公路，交通便利，离火车站9公里，距六安汽车客运西站仅7公里。224公共设施条件1、供电县城区供电系统和供电容量近年来基本保持满足社会需求的状况，特别是对生活设施的供电是完全保障的，市政现状供电设施和供应电源点可以满足项目需要。2、供水县城区市政供水管网系统完善联通，供水管网系统常水压为030MPA，可以满足项目的建设运营需要。3、排水本项目市政排水系统为雨污分流制，管网系统健全，能够受纳项目排出的经过预处理后达标的生活污水。第三章建设内容及建设规模31建设指导思想1、尊重城镇总体规划，并与裕安区马家庵镇发展相协调，与用地周围相协调。2、顺应基地的地形与整块用地的地形，因地制宜进行布局，适应当地的气候条件。3、总体布局应符合社会的发展，人性化、多元化、园林化与城市化的发展方向，反映现代民生的新特色，体现六安地区的地域性特征。4、由于本项目总建筑面积约254万平米，总体布局及单体设计都应考虑分期建设的可能性，使其在分期建设中能逐步形成完整的阶段性建筑群，满足不同阶段的需求目标。32建设规模及建设内容项目占地面积44457亩，建筑面积合384992平方米，综合市场（含农贸市场）建筑面积约13518832平方米,客运站面积是208502平方米,普通商住房底层为门面,二到三层为居住建筑面积约863838平方米。普通住宅房面积为514592平方米，中高档住宅面积为911106平方米。市场使用功能应满足独立的、完整的蔬菜综合批发市场的运行的需求，包括蔬菜批发、农副产品交易、商业贸易一体化及相配套的辅助用房。韩摆渡镇政务区整体搬迁在C3地块；提升项目区在韩摆渡镇的中心位置。规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的镇经济政治中心、商贸物流集散地、休闲娱乐场所的功能，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施。蔬菜综合批发市场内容组成包括蔬菜批发、小商品批发、农贸市场、政府办公用房、公共配套服务用房及部分安置与开发居住用房等各类建筑物，以及休闲广场、停车场、庭院与步行街等室外空间设施。第四章规划设计方案41指导思想应用现代城镇设计手段，吸收优秀批发市场规划的成功经验，考虑到由于社会变革而造成的人员结构及人员要求的多样性，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理，用地经济，设施完善，生活方便，环境优美的批发市场，以适应不同层次客户的要求。充分体现以人为本，注重科技和可持续发展，适应国内批发市场发展的趋势。坚持社会效益、环境效益和经济效益并举，“为人服务，为后人着想”是批发市场建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成批发市场建设的良性循环的基石。降低能源消耗，包括建设过程和使用阶段。充分利用自然资源，降低常规能源的消耗。注重“再生能源”的使用，推广应用环保节能材料，发展生态社区。42设计理念本项目总体规划划分为三大区域蔬菜综合批发市场区、公共服务区（政府、酒店、车站）、居住区。总体布局中充分考虑各功能区的相应关系，相辅相成，缔造出统一，完美的绿色区域。1、每块用地沿建筑四周都有方便的道路交通网，提高使用效率。2、蔬菜综合批发区位于场地的中部，道路四通八达，交通方便。满足各方人流的汇集，营造出交易市场的氛围，同时又起到其他用地与西边的工业区的分隔效果。3、公共服务区域有独自的绿化景观，营造出和谐、统一、绿色的办公环境。4、居住区，景观通透，相互借景，结合道路以一条中心景观带穿叉其中，提高居住环境的品质43规划方案用地情况蔬菜综合批发市场总用地约1118公顷，建筑面积约134万平米；居住区用地面积约116公顷，建筑面积约102万平米，居住人数约3500人道路交通从各个分区的使用性质和功能要求出发，并结合场地实际规划的道路网，道路形式可分为三类1、蔬菜批发区外围主要采用实际规划中的道路网，内围主要采用步行内街与景观结合的形式，从而达到购物与交流的直接对外开放形式。同时在场地中间位置布置了一集中式的草坪广场，供集中停车使用，以方便货运车辆有组织有限制的流动。2、居住区主要采用自由式主道路加支状宅前路的形式，形成“通而不透”的交通流线，使车辆进入小区后，能缓速运行，从而保证小区内部人员的安全通行。相邻地块间通过入口广场与商业门面之间的塑造，加强邻间相互之间的沟通与交流。3、公共区域，各区域独自分开，具有自己的活动空间。政府区使用主体广场加环状车行道路，既满足了基本的交通需求，也提升了地块的整体形象。配套设施的布置对于批发市场，完善的配套将对小区的价值将会产生较大的影响。因此规划中在批发市场建公共服务区（政府、酒店、车站）、居住区等配套设施。绿地规划通过建筑体量不同、建筑层数变化、空间疏密结合形成一系列开放或封闭或半开放半封闭的景观视廊。整体景观可概括为三横一纵“丰”字型景观构架，“三横一纵”景观轴线加各分散的景观节点，将各个区域联成一个有机整体。“三横”即北部住宅区三个住宅小区由东到西形成的景观轴线一，三个住宅小区由东到西形成的景观轴线二，中部从政府区前广场向西至蔬菜批发区主体建筑的景观轴线三；“一纵”指从北端住宅区的中心广场向南至蔬菜批发区的休闲广场、停车广场最后到南端住宅区的中心景观区形成的一条主要景观轴线。各种形态、规模的绿化形成了不同风格、不同形式、不同审美特征的多样化景观空间，创造出生机勃勃的高效生态绿色蔬菜综合批发市场区，为促进当地地经济发展增添浓厚的一笔。主要技术指标项目占地29638148平方米；总建筑面积384992平方米；综合市场（含农贸市场）建筑面积1351882平方米客运站208502平方米普通商住房底层为门面,二到三层为居住863838平方米；普通住宅房514592平方米中高档住宅911106平方米；容积率13第五章公用工程和辅助设施方案51土建工程地质有待现场勘察。气象、水文基本风压03KN/M2基本雪压05KN/M2抗震设防烈度7度建筑、结构建筑的风格体现现代风情，力求创造一种独特的建筑风格。主要结构形式市场为框架结构，部分为砖混结构，住宅为砖混结构为主。52给排水用水量总用水量为600M3/日，（按人均耗水量200L/日）。给水系统利用城镇管网的水压直接供给，作为生活给水及消防给水。排水系统采用雨污分流制，污水排入室外化粪池处理后，再组织排入市政管网。雨水由路面雨水井收集流入市政管网。消防室外布置地上式消火栓。53供电及电讯供电电源由城镇电网供给。照明照度标准活动区域30LX。道路515LX光源选择住宅以白炽灯、节能荧光灯为主，道路以高压钠灯为主。管线敷设室外电缆直埋敷设，单体建筑分支干线采用穿钢管沿地、墙、天棚吊顶、或管道井敷设，室内分支线采用沿地、墙、天棚暗敷。防雷接地本项目无高层建筑，属三类防雷，防雷接地电阻不大于1欧。电讯分片、分区设置室外电话分线箱，电信电缆再直埋入引入单体建筑内粉线分线箱。单体建筑内分线箱至各用户电话管线采用穿管沿地、沿墙暗敷。设有线电视共用箱，有线电视共用箱至用户终端管线沿地、沿墙暗敷。第六章经营方针和营销策略61经营方针随着人民生活水平的提高，消费者对批发市场提出各种各样的要求，对批发市场的功能、配套等因素将要求更高。同时批发市场的配套服务设施和经营管理水平也同样直接影响批发市场的人气、商气。为此，在经营上应做到以下几点树立品牌意识，开发精品批发市场。未来的房地产业，开发商的品牌和信誉将成为消费者认同批发市场的首选因素，品牌销售将成为主要的销售渠道。因此在本项目的运作中，开发商一定要不断加强品牌宣传，树立良好的品牌，有现代化跨世纪的眼光，无论从批发市场的规划建筑本身，还是公建设施，物业管理等方式，都要有长远考虑，顺应现代人的要求，尽量营造出安全、方便、舒适的批发市场大氛围。在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。完善批发市场的配套管理。提高批发市场管理水平是今后市场竞争的主要手段。要充分发挥公司的业务特长，建立一支优秀的管理专业队伍。62营销策略针对项目的定位，确定目标客户群。确定项目整合传播策略，在对项目进行分析的基础上，统筹卖点，作好广告宣传工作。项目包装。做好项目的包装工作，对施工现场、销售现场重点进行包装，形成良好的气氛，精心设计宣传品，把预期的品质和形象投射到客户脑中。价格策略。确定良好的入市时机，并抓住客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象。采用物业管理先行介入手段，直接体现以后的服务承诺。建立并培养一支优秀的销售队伍，招聘专业营销人员，做好人员培训和销售管理，及时反馈销售信息。第七章项目实施规划71项目实施的各阶段本项目实施规划总体可以归纳为三个阶段，第一阶段完成前期调研和编制项目建议书及可行性研究工作，第二阶段完成初步设计、设备订货和施工图设计，第三阶段完成土建施工和设备安装及调试至交付使用。72建立项目实施管理机构项目的建设工作将由六安京皖房地产开发有限公司负责，办理勘察设计和施工的委托手续及签订相应的合同和协议；提供设计必需的基础资料；申请或订购设备和材料；承担各项建设准备以及建设工作，直至完成项目的建设收尾等各项工作。73项目建设计划项目实行一次规划，分期建设、分步实施，小块起步、滚动发展的开发方式，先开发农贸市场、C2地块安置房、老六苏沿街门面的开发，而后再开发老六苏路以北地块的批发大市场、京皖家园、客运站停车场等单体工程，拟开发建设期为五年（20112015年），2011年拟开发面积39760（其中住宅面积为1585885，商住面积为249012），2012年拟开发面积60000，2013年拟开发面积60000，2014年拟开发面积105000（含部分批发市场），2015年拟开发面积125000（含部分批发市场）。总建设周期约为5年。第八章投资估算与资金筹措81工程概述项目占地面积44457亩，建筑面积合384992平方米，综合市场（含农贸市场）建筑面积约1351882平方米,客运站面积是208502平方米,普通商住房底层为门面,二到三层为居住建筑面积约863838平方米。普通住宅房面积为514592平方米，中高档住宅面积为911106平方米。市场使用功能应满足独立的、完整的蔬菜综合批发市场的运行的需求，包括蔬菜批发、农副产品交易、商业贸易一体化及相配套的辅助用房。82编制论据根据工程方案及有关文件。建筑工程费参照全国统一建筑工程基础定额2000年安徽省综合单位估价表六