写字楼办公物业运营工程维修部运营手册

编号XXXXMGC文件受控号XXX办公物业运营商工程维修部运营手册编制审核批准受控状态分发号发布日期201年月日实施日期201年月日序号文件编号文件名称页码0文件目录1部门工作内容2组织架构/人员编制31工程部主管岗位说明书32工程部弱电主管岗位说明书33工程部暖通主管岗位说明书34工程部空调主管岗位说明书35工程部暖通给排水领班岗位说明书36工程部弱电领班岗位说明书）37工程部强电领班岗位说明书）38工程部综合领班岗位说明书）39工程部暖通给排水技工岗位说明书310工程部弱电技工岗位说明书311工程部维修电工岗位说明书312工程部综合维修工岗位说明书41工程部部门职责42值班管理制度43设备机房巡视管理制度44设备维修保养管理制度45设备外包维保管理制度46工具物品领用管理规章制度47临时用电管理制度48机房管理制度49能源统计管理规章制度410设施设备档案管理规章制度51工程资料管理操作规程52设备保养计划编制及实施操作规程53楼宇照明系统设备的维护保养规程54强电竖井操作规程55低压配电柜操作规程56避雷系统检修检测操作规程57电梯机房运行管理规程58弱电系统巡视检查规程59消防自动控制设备的维护保养操作规程510消防泵房的维护保养操作规程511消防蓄水池（生活水箱）清洗保养操作规程512给排水管网的维护保养操作规程513中水系统的维护保养规程514给水设备设施运行操作规程515土建装饰维护保养操作规程516地源热泵运行管理规程、锅炉房运行管理规程517入室维修工作标准规程518水景景观设备维护保养作业指引519电动工具操作指引520电梯巡查管理作业指引521维修工具、测量用具管理、操作及自校作业指引522房屋和共用设备设施普查管理作业指引523停车场管理系统维护保养作业指引524特种设备及安全用具使用、检定作业指引525电缆设施巡查维护作业指引526工程设备（设施）编号规则作业指引527有限空间作业指引528高位水箱保养规程529工程前期接验收操作规程530燃气调压站（箱）的维护保养操作规程531房屋、设备普查操作规程532热交换站运行操作规程533隔油池清掏操作规程534化粪池清掏操作规程535变配电系统操作规程536门禁、可视对讲系统维护保养作业指引6记录表格清单1目的确保各设备设施正常运行，为业主创造一个安全、快捷、舒适的环境。2范围适用于工程部日常维修和运行人员。3职责31工程部主管负责制定本部门工作维修保养计划及方案。32工程各专业人员坚决执行本部门的工作安排及计划。4工程部日常工作41负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。42对建筑物及所有机电设备的日常运行管理及维护保养。43对物业未尽人意之处提出整改方案。44对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。45对客户进行有偿服务。46为物业管理提供有关工程询问。47服从公司及服务中心各部门领导交办的其它工作。5工程部各专业工作51强电专业511配电室、公区配电箱、配电柜，楼层强电间512电梯机房、设备机房、空调供暖设备513车库照明、楼层照明、园区照明、泛光照明52给排水专业521生活水泵房、中水机房、消防泵房、消防补水间、热交换站522园区市政给排水管线、污水井、化粪池、雨水井、水泵接合器、污水泵房523楼层管道间、消火栓、喷淋系统53综合维修专业521房屋普查维修532园区公用设施土建、门窗等服务中心534楼层公用设施535日常维修工作54弱电专业541电话、网络机房542消防、监控系统543门禁、可视对讲系统544红外报警系统一、人员架构（根据实际编制）11负责项目维修部日常管理工作；12负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；13负责部门员工业务指导及培训工作；14负责制定并实施本部门长、中、短期工作计划；15负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神；16负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；17负责制定并组织实施设备设施维修保养计划，确保设备设施正常运行；18负责编制年度工程开支和能源预算；19负责编制实施节能降耗方案，有效控制项目能源耗费；110负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；111负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；112负责组织对技术文件、图纸和设备档案的接受、建立和管理工作；113负责组织处理突发性设备设施的维修工程，建立应对突发事件的应急机制；114负责项目二级库房的管理工作；115负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；116完成上级领导交办的其它任务。1建立强电专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。2负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。3定期对各系统的用电情况进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本。负责项目二级库房的管理工作；4负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡检等工作的管理。负责检查本部门的各项工作实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；5负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6负责配电专业维修人员的技术培训、督导、考核和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。7负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查跟踪维修。做好回访工作。8负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。9对设备安全、人员安全管理全程监管。10负责组织召开部门例会，安排工作，传达公司会议精神负责协助处理因维修服务产生的顾客投诉及紧急事件；负责参加项目新增工程改造项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准；11负责组织对新项目的房屋主体、机电设备设施进行接管验收及其配套设施的完善工作；负责对设备维保单位的监督检查，确保符合合同约定；1编制建立本专业设备设施台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程。2编制本专业设备的巡查、检修制度及年、季、月度维保计划，并组织实施。3巡回检查等各项制度落实情况；各种预案检查落实工作。4编制本专业年度培训计划，负责员工的技术培训、督导、考核和评估工作。5负责与其它专业或部门的协调合作。定期对各系统的水、燃气、空调系统等能源进行统计、分析，制定合理的运行模式。掌握相关设备的操作程序和应急处理措施；6对新工作申请估工、估料，并组织施工，对完工的新工作，填报实耗材料和工时。7负责本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。8努力提高班组的凝聚力、执行能力。9定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；10严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；11协助经理处理各类突发故障，并组织进行抢修；12监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1建立空调专业设施设备台帐、图纸资料、维修档案、运行及操作流程，确保所管设备的正常运行。2负责协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度工作计划，并组织具体实施。3定期对空调系统的用电、用水、用气等能耗进行统计、分析，制定合理的运行模式，控制能耗成本（画预警图、做出预算）。4负责本专业日常设备运行、设备保养、设备检修、设备巡视等工作的管理。5负责本专业设备故障、顾客投诉的分析、解决。并处理应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6负责运行人员的技术培训、督导、考核和评估工作，制定部门员工日常培训的计划、组织与实施。7负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本专业进行日常工作的督导和检查。8负责环境因素和危险源的识别、评价及运行控制，编制运行方案，并组织实施。9安排换季空调系统清洗、检修、检测工作，保证空调设备系统正常运行。1负责协助主管制定周、月、年度工作计划，并组织具体实施。2负责所管理区域内暖气、给排水、消防水等用水，系统设施、设备的维修、运行的管理工作。3负责处理本专业顾客投诉的分析、解决。4负责与其他专业或部门的沟通、协调。5负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。6负责对本专业日常工作的督导和检查。负责有限空间工作严格管理。7及时跟进入户维修、返修工作。8负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。9参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。10定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；12严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；1负责弱电机房（电话机房、有线电视、网络机房、消防中控机房、闭路监控机房）内设备的日常维护管理及运行监测；2负责社区弱电系统（电话系统、电视系统、网络系统、消防系统、安防系统、楼宇自控系统）的维护和检修。负责各弱电系统图纸保管、整理工作。3严格执行各项操作规程及各项规章制度；4根据计划做好相关设备的月、季、年度检测维护工作；5管理弱电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急使用；6负责防火、防潮、防静电工作，保证弱电机房的工作环境达到设备的运行要求；7承接入室维修服务工作，满足业主个性化需求；8对设备运行、维护和保养工作实施管理。9检查本专业员工日常工作质量及各项工作记录10参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。1负责强电机房内设备的日常维护管理及运行监测；记录设备缺陷、跟踪解决。2严格执行各项操作规程及各项规章制度；认真严格执行北京地区电气设备有运行管理规程。严格执行停送电操作组织措施，技术措施。3根据计划做好相关设备的月、季、年度检测维护工作；负责安全用具安全检测记录归档工作。协助配合供电部门做好各种工作安排、实施。4管理强电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急使用；5负责防火、防潮、防静电工作，保证强电机房的工作环境达到设备的运行要求；6承接入室维修服务工作，满足业主个性化需求；7做好入室维修服务回访工作。8对设备运行、维护和保养工作实施管理。9检查本专业员工日常工作质量及各项工作记录。10参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。11定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；12严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；13协助主管处理各类突发故障，并组织进行抢修；14监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1负责制定本专业的周、月、年度工作计划，并组织具体实施。2负责本专业日常管理及巡视工作。3负责本专业新工作的估工估料，并组织施工。4负责本专业工具的管理。5负责与其他专业或部门的沟通、协调。6负责本专业日常维修工作的管理和统计。7负责本专业排班、值班工作的管理。8负责本专业员工日常培训的计划、组织与实施。9负责对本专业日常工作的督导和检查。10负责对本专业工作的提高和改进提出意见和建议。11完成领导交办的其他临时性工作。12参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。定期对公共区域及设备间进行检查发现问题及时处理；13严格按照维修服务标准，组织员工处理各种报修并作好记录；14协助主管处理各类突发故障，并组织进行抢修；15监督协调材料、工具的使用情况，定期向主管反馈材料、工具的质量以及使用情况；1负责水泵房设备的日常运行、巡视、保养和故障的检修。2负责供水管线的巡视、保养和故障的检修。3负责水箱的清洗、消毒，并负责水箱间和供水的安全、卫生。4负责消防水泵的盘车、试泵，确保消防水泵随时启动，运行可靠。5负责排水系统的巡视和维修。6负责对公共区域供水、排水设备的巡视、维修。7负责对化粪池、隔油池清掏供方的工作进行监督。8负责顾客报修的维修工作。9参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。1负责可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱电设备实施接管验收工作，收集、汇总相关技术资料。对接管验收工作质量负责。2熟悉小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作使用方法。3严格执行弱电设备维修保养计划，安全操作规程和维修保养规程，确保正常运行，坚持遵守操作，杜绝责任事故。设备运行中出现异常情况时，弱电技术员应在5分钟内赶赴现场进行抢修，对于本单位无能力完成的维修服务中心，上报上级领导，及时联系专业公司进行维修，尽快恢复正常运行状态。4按日、周、月、季、年检制度对控制室、设备房及管线进行巡视检查，掌握设备的运行状况，做好运行记录。发现问题，正确处理，及时向上级报告。5认真负责地解决业主在使用弱电设备遇到的实际问题。6积极钻研技术，不断提高专业技术能力，注意改善弱电设备设施的技术性能，充分发挥其使用功能。7参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。遇有强电设备维修时寻求工程部强电电工技术支持1负责所有电气设备的维护检修工作；负责电气设备的巡检工作，负责设备缺陷的记录、跟踪消除一切安全隐患。突发事件时，认真执行及时启动各种预案工作。2熟悉本项目情况、布局及各类电气设备的使用性能、作用；协助工程部搜集管理、整理各种电气设备资料，能够熟练运用现有图纸资料分析和解决电气设备故障。3严格执行操作工作流程及各项规章制度；认真严格执行北京地区电气设备有运行管理规程。严格执行停送电操作组织措施，技术措施。保障人身安全和设备安全。4协助其他专业人员完成日常维修和公共设施保养维护工作；5承接入户维修服务工作，满足业主个性化需求；6配合客户服务部办理房屋验收工作；1严格执行各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。2负责管理区域内土建、装饰的维修、巡检。3始终把防火等安全制度贯彻到工作中去，要牢固树立安全第一的思想。4确保工单按时完成，不得积压。5员工在使用机具时要注意爱护，严格按正确的方法操作，防止机具本身造成损坏，延长机具寿命。6服务中做到宾客至上，微笑服务，使业主及客户都能够满意。7爱护工具和公物，视工具为第二生命。8负责顾客报修的维修工作。99参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。1严格执行各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。2熟练掌握管理项目中央空调系统情况,设备技术性能及操作规程。3按规定及时巡检各层楼温度及机组运行情况,发现故障及时排除并认真做好记录。4监督保养单位做好对机组的保养。5保持机房设备的清洁,做到无油渍、无积水、无灰尘。6遵守员工守则和各项规章制度,服从上级领导的安排。7相应公司号召，做好设备设施的节能工作。8参与本部门环境因素和危险源的识别、评价及运行控制。工程部是实施园区设施、设备正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性、具有较强时间、空间的规律性，它是为业主（使用人）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映园区服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是一、负责公司物业以服务为中心的项目接管验收工作。认真整理竣工资料归档、不断完善、搜集相关资料，图纸资料补充工作。及时准确提供图纸、资料查询工作。二、负责管理区域内的机电设备、各种管道、房屋主体业主（使用人）室内水电、公共设施等运行、维护、检修、设备缺陷消除工作。处理一般性故障，确保建筑设施完好，机电设备不带任何缺陷正常运行。三、负责管理区域内的水电气暖等能源供应工作，掌握相关设备的操作流程和应急处理措施。按照工程管理时间规律性，提前安排各种设备换季维修、维保工作。四、负责业主（使用人）二次装修的审批、装修现场巡查、装修验收、监管及阻止违反装修管理规定的装修行为。配合安防部门全程监控动火证签发及工程实施全过程。五、负责公共能源管理统计，建立项目能源台帐，改进设施设备运行条件，提出安全合理的节能方案。定期统计水、电表数据，并负责水电用量分析与上报工作。六、负责处理业主（使用人）一般性维修服务，提供免费或有偿性维修服务，并保证服务质量。七、负责计量仪器、仪表检测管理工作。八、制定的设施设备维修保养计划工作。跟踪各项生产管理、实施工作。九、严格执行安全生产相应国家法律、法规、严格执行各工种安全操作规程。消除一切不安全因素、及时准确消除设备运行缺陷。确保人身安全、设备安全。十、紧急事件处理过程中及时启动各种预案，严格按照预案流程执行。十一、遵守公司规章制度，勤奋工作，时刻注意公司形象，相互学习努力提高安全生产业务水平，完成公司领导交办其它工作。1目的确保各机房的值班及交接班工作正常、有序。2范围适用于工程部的值班及交接班工作。3职责31工程部主管负责本部门排班情况的审核和批准。32工程各专业主管负责本专业排班制定和排班的调整。4制度41排班411各专业主管于每月日根据人员配置和工作计划，安排本专业人员的排班情况，并编制排班表，报工程部主管。412工程部主管对排班表的可行性、合理性进行审核，审核无误后，下发给各专业。413各专业将排班表在本专业工作场所明显位置张贴，并确保每名员工明确各自的当班日期、时间。42排班的调整421排班表原则上不允许进行调整，员工如有特殊情况需调整排班的，需提前三日向本专业主管提出申请。422专业主管根据申请人申请原因和本专业人员安排情况确定是否批准调整排班。423专业主管对排班情况进行调整，需及时变更排班表，报工程部主管批准后，报人力资源管理中心后，方可进行调整。43排班原则431每名员工的月工作时间不得超过国家规定的法定工作时间。432每名员工每一班次不得连续超过12小时。433确保管理区域内24小时有维修人员能够处理客户报修。44机房值班人员工作内容441清扫机房内环境卫生，确保机房环境整洁；442按规定时间、频次、内容对工作区域进行巡视；443监控、检查设备运行情况并进行记录；444按工作安排、保养计划对设备进行操作、保养；445处理当班期间的异常、紧急情况。45交接班451值班人员必须按照排班表按时上岗，未经部门或专业负责人同意，不得擅自离岗或替班。452接班人员必须提前10分钟到岗，做好接班前的准备工作。453接班人员必须详细阅读交接班记录和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，有不清楚的问题必须向交班人员详细了解情况，交班人员有责任主动向接班人员介绍本班工作情况，并在交接班记录表中详细记录。454在交接班时间时，接班人员未到岗或交接手续不齐全时，交班人员应继续值班并及时向上级反映情况，直到接班人员到岗办完手续，才能离岗。455当班员工在当班期间遇有重大或疑难事故未排除时，未经部门主管批准不得交班离岗。456严禁在事故处理过程中进行交接班。交接班时，如遇突发性事故，应由交班人员负责处理，接班人员积极配合，待系统和设备完全恢复正常后，报告工程部主管，经同意后交班人员方可离岗。457接班人员带病或酒后坚持上班，交班人员有责任不与其交接，并及时报告相关负责人，统筹安排。458交接班时，必须严肃认真，一丝不苟，做到交底清楚，接时明白，做好交接工作的记录和签字手续。46交接班一般应包括以下内容461设备运行情况；462需继续处理的问题；463上一班的异常、特殊情况；464需交接的工具、物品、钥匙等情况；465需明确交代的其它事项。466每班交接前负责值班区域卫生的清扫工作。5质量记录及表格51交接班记录表1目的为确保各机房设备的安全、正常运行，规范公司设备的管理，特制定本巡视管理制度。2范围本巡视管理制度适用于项目园区、服务中心全部设备的日常巡视。3职责31服务中心工程部主管编制巡视制度，并监督实施；32工程部各专业主管对本专业所管理的设备安排巡视，负责机房设备运行状况；33工程值班人员负责本职责范围内机房设备的巡视。4巡视周期41强弱电竖井由强电巡视人员每天进行巡视记录一次；42强电人员每半月对电梯系统维保工作进行查验一次；43生活水泵房由水专业、暖通值班人员每天巡视记录2次；44通排风设备由暖通人员每半月巡视记录一次；45消防泵房及稳压泵房由水专业巡视人员每日巡视记录一次；46污水泵设备由水专业人员配合强电专业人员巡视，汛期时每日巡视2次，平时每周巡视1次，检查设备运行状态；47消防系统、监控报警系统、门禁系统、停车场管理系统、对讲报警系统由中控室值班人员24小时监控，发现问题记录在记录表内，并及时报修，弱电维修工不定期进行巡视。48每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等；每1个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。49特殊天气配合安保部门加强巡视。5巡视管理51对于外包维保设备工程专业人员严格按照合同约定进行维护；外包维保单位签定安全生产协议。52设备机房巡视表必须用硬板夹挂在机房醒目的位置，专业巡视人员按规定的时间进行巡视；53设备巡视以机房为单位，巡视内容详见设备机房巡视记录表；54严格按照机房设备巡视记录表中的内容逐项巡视检查，设备运行良好打“”，不正常打“”；55巡视中发现设备故障隐患及时维修或报修，维修内容及结果详细记入异常情况处理结果栏内，记录在设备缺陷记录表中并跟踪维修及时消除隐患。设备需要大、中修或换件的同时记入设备台帐的历次大、中修记录栏内；56生活水泵、污水泵、消防泵房的设备由暖通专业巡视人员，巡视中发现本专业设备设施出现故障时要及时审报、维修；57各专业巡视记录表（详见6质量记录及表格），按时由工程部各专业主管签字确认、汇总、装订后统一保管。6质量记录及表格61机房来访登记表62强弱电竖井每周巡视表63空调、水竖井每月巡视表64消防高位水箱间日巡查记录65生活水泵房日巡视记录表66中水泵房月巡视记录表67消防水泵房日巡视记录表68低压配电室日巡视记录表69停车场管理系统养护记录表610风机房/屋面风机月巡视记录表611污水泵巡视记录表612室外污水井巡查记录表613地库照明系统日巡视记录表614园区附属设施周巡视记录表615楼内公共区域月巡视记录表616压力表更换记录表618室外雨水井巡查记录表619安防设施日巡视记录表620门口对讲机周巡查记录621楼内门窗周巡视记录表623楼体季度巡查记录表624隔油池巡查记录表625园区水景观使用期内日巡记录626园区照明设施日巡视记录表627测温记录表628消防设施巡视记录表629化粪池清掏巡查记录630防火卷帘门巡查记录表631应急照明、疏散指示标志月巡检632热交换站巡查记录表633压力表更换记录1目的为确保各机房设备的安全、正常运行，规范各项目设备机房的管理，特制定本维修保养制度。2范围本管理制度适用于服务中心全部机房设备的日常维修保养。3职责31工程部主管负责制定设备维修保养检修工作计划，并组织实施；32工程部各专业主管对本专业所管理的设备安排、监督维修保养；33工程维修人员负责本职责范围内的设备维护保养检修、巡视等工作。4维保周期41配电室设备由强电维修人员每半年紧固、检测、清扫除尘工作、维修保养记录一次；42强电竖井由强电维修人员每月进行维修保养记录一次；43电梯设备由强电主管（安全员）、强电工程人员配合每半月监督外包维保人员进行维修保养，安全员监督维修保养质量并记录一次；44生活水泵房供水管道、阀门、配电设备设施由水、配电专业维修人员配合，每季度维修保养记录一次；每季度检查1次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵。配电柜除尘、紧固、缺陷故障处理，生活水箱清洗1次；45中水泵房设备由水、强电专业维修人员配合，每年维修保养记录一次；46锅炉房设备每年换季时，开机前、停机后由工程部专业人员配合进行监督检查维保单位维修保养情况记录一次，详见锅炉供热操作规程；47通风设备由强电、暖通维修人员配合每季度维修保养记录1次；48消防泵房及消防稳压泵房、房顶消防水箱由安保部联合水、电专业维修人员配合每季度检查1次润滑情况；每年养护1次室内、外消火栓、接合器等工作；49通讯网络机房由弱电维修人员每月维修保养一次；410对讲、防盗系统由弱电维修人员每月维修保养一次；411消防弱电系统由弱电人员每月维修保养一次；412监控、防盗系统、门禁系统由弱电维修人员每月维修保养一次；413工程部参照以上设备维保周期编制年度年度设施设备维护保养计划，可根据设备实际情况适当调整维保周期。5维修保养实施51工程部主管于每年一月二十五日前编制完成本项目次年的年度设施设备维护保养计划，并经服务中心经理核实、报到公司财务管理中心和企划管理管理部各一份；52设备的维修保养以机房为单位，维保内容详见维修保养记录表；53工程部各专业根据年度维修保养计划及各机房设备的维护保养记录表内的维保内容按时逐项进行检查、维修、清扫除尘，即使设备运行正常也必须按时检查、进行清扫工作；54对设备维保结果详细记入维保结果栏内，设备需要大、中修或换件的同时记入设备台帐的历次大、中修记录栏内；55工程部主管根据年度维修保养计划对本项目的设备维修保养质量检查一次；56企划部品质管理中心不定期对服务中心设备的维修保养记录检查，对于检查结果不符合要求的限期整改，逾期不改的在公司办公例会上通报。6相关性和支持性文件61北京市房屋及其设备小修服务标准62设备维修保养标准7质量记录及表格71年度设施设备维护保养计划72设施设备保养记录表1目的对设备外包维保工作加强管理，确保设备外包维保的服务处于受控状态，确保外包维保设备维保质量、设备安全运行。2范围各服务中心管理区域锅炉、电梯、化粪池、消防中控、门禁系统的弱电工程，防水等所有的工程部无法自行实施的维修、改造方面的工作。3职责31本制度由工程部主管负责编写；32公司企划部负责对外委项目工程实施严格有效的控制，并参与5万元以上工程招标与工程的验收工作；33工程部主管根据实际情况负责上报外委项目施工维护工作实际情况，并将外委施工纳入年度保养计划，服务质量情况以书面形式报公司，公司根据现有维保单位服务质量综合考虑分析再安排维保单位，批准后实施；34工程部各专业主管负责对与本专业相关外委工程配合、落实及验收确认工作；35公司财务管理中心负责外委工程资金审核和资金准备。4流程41工程部主管根据各设备、设施使用情况提出需要整改、更新、维护、保养、维修等内容的外委服务中心，以书面形式上报公司；42报告中应说明施工的部位、名称、维护保养维修的内容以及预定施工的时间、所需资金的概（预）算、和技术方向的可行性分析等；43各外委工程项目中心的工程部专业主管，应做好对外委服务中心的管理工作，监督、检查施工单位施工质量，使用材料质量；44在每天的巡查、督导等工作过程中，应同时检查、注意外委工作人员是否遵守物业公司要求的行为规范，如发现问题，必须及时纠正；45外委单位在设备维保过程中出现维保质量、服务质量问题，服务中心工程部及时对维保单位下工作联系单，要求维保单位立即改正，以保证设备正常稳定运行；46在设备外包维保后，属于维保质量问题，影响设备正常运行的，根据设备故障影响后果，扣除外包维保工程尾款；任何外委项目工程完工后都须进行工程验收。47设备外包工作联系单及维修保养记录表由工程部各专业次月初汇总、装订后，交给工程部主管统一保管。工程验收完毕，负责监督该项目工程的专业主管，应在工程验收报告书上签署意见，必须由项目部经理签字确认，工程验收报告一式三份，财务一份、服务中心工程部一份、公司品质管理中心一份；48设备外包设备维保合同到期前一个月，工程部对维保单位进行维保评价，填写设备外包维保方评价表，内容包括设备维保效果、维保服务质量、人员技术力量及问题纠正记录等，报行政管理中心、企划部品质管理中心各一份。49公司企划部每月组织公司各个项目工程主管对公司各项目进行工作质量检查。410外委项目施工付款工作由合同执行部门负责监督。5相关文件51外委施工合同6质量记录及表格61工作联系单1目的确保各项目对工程维修所使用工具、物品的有效管理和控制。2范围本规章制度适用于工程人员领取、使用工具和物品的管理。3职责31工程部主管负责制定本部门员工配备工具的种类、数量。32工程各专业主管负责本专业员工领用工具、并建立公用工具台账和个人领用工具台账对所领物品进行确认、核实。33工程维修操作人员负责本人所配备工具的保管、养护，及从库房领用工具、物品在使用期间的保管和安全使用。4制度41配发工具411工程部员工配发工作所必需的工具或工具箱。配发工具时，各专业主管负责确认、核实员工所在岗位所需工具的种类和数量，经项目经理审核、批准后予以发放。412工程人员应将工具整齐放置在工具箱内，并将工具箱放在指定的位置。411工程人员必须保持本人工具箱的整洁。工具箱内附工具清单以备清点。412工程人员在日常使用工具时应爱护使用，在使用完毕后应检查工具的完好情况，并及时擦拭、保养。413员工配发的各专业安全工具只能用于本专业工作当中，不得做其它用途，不得私自外借或携带出工作区域。414各专业主管半年至少对本专业员工所保管使用的工具进行一次核对和检查，以确保工具的齐全、完好。各种安全工具检测、安全有效期、安全性由工程主管全面负责。415工具在正常使用的情况下发生损坏，由工程部门工具保管人及时报告专业主管，工程部主管审核后予以更换；工具由于使用不当、保管不当、未进行有效保养或私自拆卸造成的损坏，由使用工具保管人负责赔偿或重置。42领用工具421工程部员工由于工作需要需从库房领用工具时，领用单上除有常规领用签批服务中心外，需由工程部主管在个人工具领用台账上做工具领用的登记，并由工程部主管和领用人共同对工具进行检验后，在登记记录上签字确认后，方可领用。422领用的工具应严格按照工具的操作规范进行操作。423领用的安全工具必须有安全检测合格证，安全有效。安全工具检测合格证认真存档。以备查阅安全有效期、再检测等工作的实施。424公用工具领用，专业主管在公用工具借用登记表上登记，使用人签字确认。使用完毕，使用人应对工具进行清洁后，及时交还主管。主管和工具使用人对工具共同进行检查，确认工具完好后，进行登记、确认。425物品领用426工程人员在工作过程中需领用物料，应填写领料单，并经专业主管审核、工程部主管批准后，方可到库房领用。427领用物料按相关流程和制度执行。5质量记录及表格51个人工具领用台账52公用工具借用登记表53公用工具台账1目的规定临时用电活动的管理措施2范围此规定适用于各项目辖区内全部用电单位及个人3职责工程部强电专业具体实施与监督4管理规定根据北京市三电办的文件精神及北京地区电气规程汇编的相关规定，为确保园区安全用电，对园区临时用电，做规定如下41园区内各业户及施工单位，如要在现有的线路上增设和拆改线路时需报园区工程部审批，待批准后方可实施。完工后经工程部验收合格方可使用。不得擅自增设和拆改供电线路，不得擅自改动保护定值。42各用电单位如进行施工或其它临时用电，应服从园区电力电量的统一管理和指挥。提前申报用电量并填写工程临时用电申请单，经工程部审批后，填写停送电申请单，方可在指定区域配电箱用电，不得以各种借口削弱和抵制规定的执行。43各用电单位和个人，应认真执行本规定，积极配合园区供电部门的检查。44对拒不执行违反规定的，移交国家有关部门，按相关法律规定处罚；造成严重后果的追究其刑事责任。5相关文件51设备/设施运行维护流程52设备管理规定6质量记录61临时用电申请单1目的为确保园区内各机房的安全和设备的正常运行，规范各项目设备机房的管理，特制定本管理制度。2范围本管理制度适用于各项目管辖范围内的全部机房的日常管理。3职责31工程部主管对本服务中心管理的设备机房管理情况进行监督、检查和指导。32专业主管负责制定所管辖设备的安全操作规程和规章制度，并对本部门进行日常工作的督导和检查。33工程部各专业主管带领员工对本专业所管理的设备机房运行、维护和保养工作的实施。34工程巡查人员负责本人职责范围内的机房进行日常的维护保养工作。4管理制度41机房出入管理制度411机房作为管理区域的重要核心部位，除负责本机房巡视、运行、保养、维修等工作任务的工作人员在工作期间，其他任何人员不得随意出入设备机房。412本公司除本岗位当班工作人员外的其它人员因检查或其它原因需进入机房时，需在机房来访登记表上将来人工作单位、来访目的、来访人数、携入物品、进入时间进行如实登记，并签字确认，经机房值班人员核对无误后，方可进入机房。在离开机房时需在机房来访登记表上将携出物品、离开时间如实登记，并签字确认，经机房值班人员核对无误后，方可离开。413非本公司工作人员出于参观、检查等目的出入设备机房时，需经各项目经理、主管批准后，方可在指定的陪同人员陪同下进入机房。进入机房参观人员进入机房前需在机房来访登记表上进行登记，进入机房后不得随意拍照、在机房内吸烟或触摸设备操作部件。414维保单位对设施设备进行维修和保养等目的需进入机房时，需按照合同要求进行相关施工作业。工程部主管委派由专业人员进行监督检查。42设备机房基本管理要求421工程部主管为管理区域内的每个机房指定专人为“治安防火责任人”，并将安全管理部发放的“治安防火责任人标识卡”张贴于机房的明显位置。422对相关制度、安全操作规范等文件应镶嵌在统一的镜框内整齐悬挂在机房内的明显位置。423每月机房安排人员对机房内的地面、设备表面、管线、控制箱、开关盒及办公桌椅等进行清洁，确保其上无灰尘、污渍、杂物。424机房内除巡视记录、机房来访登记表、粘鼠板更换记录等工作必需的记录，不得放有其它物品。425任何设备机房不得存放易燃、易爆等危险物品；不得作为仓库存放与机房工作无关的物品。426机房内的温度、湿度需控制在规定的范围内，重点机房内悬挂温、湿度表。427机房内的管线保温层完好、无破损、脱落现象。428设备名称、工作状态、阀门状态等标识齐全、完好、一一对应，并易于观察；悬挂于设备、阀门等处的标识统一进行悬挂。429机房内各种设备、管线、阀门、仪表等无锈蚀和跑冒滴漏现象；4210设备机房内应按规定配备灭火器具、并随时检查，有效期限，并按时更换。确保可以随时启用。4211凡有配电柜、重要线缆的设备机房要在门口处安装挡鼠板，机房内要放置粘鼠板，粘鼠板更换记录表中要注明粘鼠板的放置日期、有效期限，并按时更换。4212凡机房内的高、低压配电柜前必须铺设绝缘胶垫。43设备机房特殊要求431配电室4311停送电和倒闸操作、填写操作票严格按照北京地区电气设备运行管理规程由单人操作，禁止两人同时操作，进行操作时需有高一级别强电专业人员进行监护。4312配电室必须配备停电应急照明灯具，并确保应急灯处于完好状态，可随时启用。4313配电系统设备运行中需检修时严格执行工作票、倒闸操作票制度，必须挂上相应的警示牌，严防误操作。4314配电室、楼层配电间房门防小动物措施完备，门口处配备60公分高挡鼠板。432水泵房4321凡在生活水泵房从事作业的员工必须具有有效期内的健康证，并随身携带。必须在水泵房明显位置张贴4322卫生主管部门核发的卫生许可证、水质监测报告（有效期内）必须在水泵房明显位置张贴。4323水箱封闭，并上双锁。4324水箱溢水口安装不锈钢金属网罩。4325紫外线消毒器处于开启状态，凡紫外线灯管自然损坏的要及时更换。4326排水沟随时清理，确保其内通畅、无杂物。4327消防水箱出水管后端所有管线、设备均涂成红色，并在管线上标明水流流向；消防水泵标明所带区域；消防管线阀门处于常开状态。悬挂阀门（开、关）状态标识。消防泵房、消防设备安保部负责每日检查工作。4328水泵房防小动物措施完备，门口处配备60公分高挡鼠板。433电梯机房4331电梯机房挂吊设备上应有载重量标识。4332机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间。悬挂温湿度表。4333各电梯机房张贴维保单位各项管理制度。4334紧急救援设备齐全有效。4335电梯设备、环境清洁无导电灰尘。4336机房内消防器材应放在显著位置，并随时检查，保证灭火器良好，在有效期内。5质量记录及表格51机房来访登记表1目的规范社区能源统计管理，保障社区能源正常供给。2范围适用于各服务中心的能源统计管理工作。3职责31工程部负责人负责监督、抽查本部门员工对能源统计及日常巡查检修的操作行为，并组织安排相关工作内容。32工程部主管负责按照相关工作计划内容组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。33工程部人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。4管理制度41能源消耗统计的管理411工程部在接管验收时，应与开发商明确社区内能源计量方式及物业管辖范围。412各项目定期由工程部专业技术人员负责抄表统计各户（已入住）和公共设施设备及代收代缴部门能源消耗情况，记录在水、电能源预警曲线图中。413各项目定期由工程部统计核算社区内能源消耗情况，报工程部负责人及管理处财务内勤，并将业主能源消耗报管家部。414各项目定期由工程部各专业主管将代收代缴费用明细，以书面形式报工程部负责人确认，由工程部负责人报财务管理中心，财务管理中心根据费用明细制作缴费通知。415按照公司品质管理中心能源预警曲线图文件要求，按时填报相关表格。416工程部负责人根据能源统计情况定期组织部门人员进行讨论，提出合理化建议以及节能改造方案，报公司企划部品质管理中心审核。5支持文件6支持记录61能源预警曲线图1目的规范社区公共设施设备档案管理，为设施设备维护提供依据。2范围适用于各工程部对各项目设施设备的档案管理。3职责31工程部负责人负责监督、抽查本部门员工对社区各类工程图纸、机电设备技术资料的使用、借阅、整理、存档、更新工作，并组织安排相关工作内容。32工程部主管负责按照相关工作内容组织人员并予以实施，监督、检查人员操作的规范性。33工程部人员按照上级领导安排的相关工作内容进行具体实施。4管理制度41设施设备档案的建立411建立设备设施档案目录，设施设备档案归档范围4111接收归档本管理处所辖范围内各类设施设备档案。4112技术文件（装箱证、合格证、使用操作维修说明书、结构图纸和线路图、备件规格、验收清单等）。4113安装调试记录及验收报告。4114定期巡查、检修、保养记录和更换零部件记录，整改记录重大故障及处理记录等。4115设施设备档案卡须形成电子版，并将更新情况定期记录存档。412设施设备档案收集与整理、分类、立卷4121工程部人员收集设施设备的相关资料，移交客服综合管理部统一保管。4122按名称分类组卷，将一组内容上具有有机联系的材料组合成一个保管单位。卷内文件排列依照档案管理目录形成顺序排列。4123一个保管单位编一个流水号，一件编一个件号，然后编写卷内目录、备考表和卷面，立卷归档时归档号依照类别编流水号。413设施设备档案记录的建立4131根据从开发商移交到物业的设施设备档案、资料建立设施设备台账。4132根据设施设备台帐建立年度设施设备维护保养计划。4133日常对设施设备的巡查需填写设施设备巡查记录表。4134日常对设施设备的保养需填写设施设备保养记录表。4135对于验收过程中发现的问题建立设备缺陷记录，及保修期内发现的遗留问题需及时整改。42设施设备档案的借阅421编制分类案卷目录的检索工具。422凡需借阅须履行登记手续。5支持文件6支持记录61年度设施设备维护保养计划62设施设备台帐目的确保工程资料收集完整、保存完好。1范围本操作规程适用于服务中心对所涉及工程资料的收集、保管、使用等相关工作2职责21工程部主管负责图纸资料借阅的监督审批22工程部专业主管负责工程资料的保管和借阅登记；23各项目主管负责非本服务中心人员借阅工程资料的批准。3流程31基本要求311工程资料必须按专业、系统、性质等内容分类整理，不断完善并进行保管。312工程部领班要对所保管的资料建立目录和索引，以便于查找使用。313工程竣工资料的保管要求按记录控制流程中的相关要求执行。32工程资料的分类321工程资料分为接管验收资料、设施设备基础资料和日常工作形成的资料类。322接管验收资料3221接管验收资料是指公司正式接管委托管理服务中心后，由开发企业移交给物业管理企业的规划、设计、施工、验收等相关的竣工图纸、资料。33接管验收资料应包括以下内容331各项目开发批准资料4311各项目批准文件；4312用地批准文件；4313建筑执照；4314拆迁安置资料。332政府验收合格资料4321工程竣工验收证书；4322消防工程验收合格证；4323市完善配套办公室小区综合验收合格证书4324用电许可证；4325供用电协议书；4326用水审批表、水费收缴合同书；4327卫星地面接收设施许可证；4328电视共用天线合格证；4329电梯使用合格证；43210供暖系统验收合格证。333工程技术资料建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸等工程的全套竣工图纸及各类公共设备使用说明书、调试报告等。4331地质勘察报告；4332工程合同及开、竣工报告；4333工程预决算分项清单；4334图纸会审记录；4335工程设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录；4336隐蔽工程验收记录；4337沉降观察记录及其沉降观察点布置图；4338竣工验收证明书；4339钢材、水泥等主要材料的质量保证书；43310材料、构配件的鉴定合格证书；43311配电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书；43312浆、混凝土试块试压报告；43313水、供暖管道的试压报告；43314配电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。43315其他资料（六图二书，按1/1000比例尺的）A现状图；B规划总平面图；C道路规划图；D竖向规划图；E市政设施管网综合规划图；F绿化规划图；G居住小区的详细规划说明书；H环境预评价书。334接管验收资料及资料移交清单由服务中心工程部统一保管。335设备设施基础资料336设备设施基础资料指能反映设备设施基本状况的原始资料。337设备设施基础资料应包括以下内容4371建筑、结构、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；4372设备安装图纸；4373设备使用保养说明类资料；4374设备初始调试、测试相关资料；4375依据以上内容编制的设备档案卡；4376其它所需资料。338服务中心工程各专业人员需依照设备基础资料对本专业管理的设备建立设备卡片，设备卡片应做到登记覆盖受托管理的全部设备且设备基础信息齐全。339设备设施基础资料应分类存放，由工程部主管统一保管，资料借阅时按相关规定办理借阅手续并按期归还。如属各专业需经常使用的资料可经各项目工程部负责人批准后，由各专业办理借阅手续后，由各专业负责保管，资料借阅使用后按相关规定办理借阅手续并按期归还。3310日常工作形成的资料。3311日常工作形成的资料是指工程部在日常工作中由于维修、巡视、保养、检查等活动而形成的相关记录资料。3312日常工作形成的资料应包括以下内容43121巡视记录；43122设备运行记录；43123设备日常保养记录；43124设备维修记录；43125设备巡视、检查记录；43126设备试运行操作记录；43127服务工作单记录；43128维保单位工作时形成的与设备设施有关的资料；43129国家强制检测特种设备的检测结果。3313日常工作形成的资料由各项目工程部负责人根据本项目设备情况和资料使用情况确定汇总周期，由工程部各专业按确定的周期汇总、装订后交综合管理、客服部统一保管。3314维保单位工作时形成的与设备设施有关的资料，项目工程部应索要并保存。3315工程资料的查阅、复印3316公司内部人员查阅、复印记录、资料必须经项目部经理同意后，方可办理查阅或复印，并在图纸借阅记录表上进行登记。3317公司外部人员查阅、