火柴厂片区回迁安置（火柴厂宿舍区棚户区改造）项目申请报告

第一章总论第一节项目名称及承办单位一、项目名称火柴厂片区回迁安置（火柴厂宿舍区棚户区改造）项目二、项目承办单位市市政投资有限公司三、项目建设地点项目位于市城区运河中段河西，车站西路北，八铺后街南，八铺居委东，原火柴厂家属院宿舍区。四、申请报告编制单位单位名称市工程咨询公司工程咨询资格证书编号工资甲资格等级甲级发证机关国家发展和改革委员会第二节申请报告编制的依据一、国家发改委、建设部印发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、国家及省市有关政策、法规和文件三、项目总体规划四、住宅建筑设计规划五、市城市总体规划六、城市居住规划设计规范七、市各类建筑取费标准八、2011年市统计年鉴九、项目承办单位提供的有关设想及基础资料第三节申请报告编制的范围根据建设单位的委托，本项目申请报告编制范围主包括（1）项目提出的背景及建设的必要性（2）建设地点和建设条件（3）建设规模和建设内容（4）设计方案（5）项目进度安排（6）环境保护和节能（7）投资估算及资金筹措（8）财务评价与社会效益分析第四节项目单位基本情况一、法人情况市市政投资有限公司是经市人民政府批准，专门从事城市重点城建项目和市政基础设施建设的投融资、资本运营和经营管理的企业法人，是市政府城市建设领域重要的投融资平台之一。公司经营范围包括市政基础设施项目投资与咨询、市政基础设施经营和房地产开发。公司按照市场化运作的模式，通过多种形式、多种渠道，广泛吸引社会资金，对城市基础设施建设项目进行投融资，搞好城建国有资产经营管理。主要职能是完成政府确定的重大城市建设项目的投资、融资、建设、运营、管理等任务；经营盘活城建国有资产，确保城建国有资产保值增值；通过扩大社会融资规模，破解城建资金瓶颈制约，减少政府财政负担；充分挖掘利用城市有形无形资产，通过招标拍卖、有偿转让等方式，实现城市资产的变现增值，从而实现经营城市的发展理念。2009年，公司加强与金融机构的战略合作，积极落实城建重点项目和市政基础设施建设投融资，为城区共青团路、洸河路、车站南路升级改造、古运河核心景区改造等重点城建项目和全市农村住房项目建设的顺利实施提供了强有力的资金支持。同时，多元化开展城市设施经营和项目运营，促进公司的可持续发展。2010年，在市住建委的领导下，积极为楼路、运河路升级改造工程等重点城建项目融资，同时，继续探索城市经营渠道，全力做好城区重点保障性住房建设项目幸福嘉园，2011年开工建设火柴厂片区一期回迁项目A、B、C座楼及沿街商业工程，为改善低收入困难群众家庭基本住房创造良好的条件，努力把这项惠民工程建设成为让政府放心、让群众满意的安居家园。随着我市投融资体制的不断深化改革，公司将继续发扬“勤奋、高效、诚信、务实”的企业精神，努力解放思想，开拓创新，跨越发展，为我市的经济发展和城市建设做出积极地贡献。二、法人代表简介公司法人代表王成忠，男，汉族，1971年5月生，金乡县人。1991年7月参加工作，1994年12月加入中国共产党，大学学历，高级会计师，注册会计师，国际注册内部审计师。198909199107在华东师范大学经济系基建财务与信用专业学习。199107200311在市建筑安装工程公司工作，历任会计、财务处副处长、副总会计师兼财务处处长、总会计师，党委委员。200311200806任圣大建设集团董事、副总经理兼财务总监，党委委员。200806至今任市市政投资有限公司执行董事（法人代表）、总经理、党支部书记。曾在财务与会计、中国内部审计、齐鲁珠坛、施工企业管理、财会通讯、商业会计等刊物发表论文十余篇。荣获2006年度省会计学会优秀论文评比三等奖。市青年联合会第八届委员会委员。第二章项目提出的背景及建设的必要性第一节项目提出的背景一、市概况是省17个省辖市之一，是全国优秀旅游城市、省重要的工业中心城市、资源开发型区域经济中心。全市现辖市中区、任城区、兖州市、曲阜市、泗水县、邹城市、微山县、鱼台县、金乡县、嘉祥县、汶上县、梁山县12个县市区和1个省级高新技术产业开发区高新区，共155个乡镇（街道），6631个行政村居。总面积11万平方公里，总人口81827万人。历史文化悠久，文化底蕴深厚，文物古迹众多，旅游资源丰富。迄今已有六千余年的开发史，是轩辕黄帝、少昊帝的出生地，是孔子、孟子、颜子、曾子、子思子五大圣人的故乡，素以“孔孟之乡，礼仪之邦”著称。境内现有古遗址300多处，古建筑群70多处，古墓葬60多处，其中国家级重点文物保护单位19处，省级49处，市级145处，为省之最。曲阜的“三孔”、邹城的“四孟”闻名中外，水泊梁山名扬四海。嘉祥武氏祠汉画像石刻被史学界称为“汉代历史百科全书”。巍峨壮观的峄山有“岱南奇观”之称。碧波万顷的微山湖有“日出斗金”之誉。元明时期京杭大运河的开通赋予城区“江南水乡”的特色。是国内外重要的旅游热点地区。文化旅游资源独具特色，东有三孔四孟、西有水泊梁山、南有河湖湿地、北有中都佛苑，形成了儒家文化、始祖文化、运河文化、水浒文化、佛教文化交相辉映，“东文西武、南水北佛”的旅游格局，被评为“中国优秀旅游城市”。区位优势明显，地理位置优越，交通比较便利。从全国范围看，恰好位于华北、华东两大经济区的结合部位；处在东部沿海通往西部内陆的过渡地带，是全国性的西煤东运、北煤南运、西气东输和南水北调的必经通道。从局部范围看，位于鲁西南地区、苏鲁豫皖四省结合部位，距周边城市济南、泰安、枣庄、徐州、临沂等均不足200公里。目前，各种运输方式俱全，京九、京沪、兖石铁路在境内穿越，四条国道和京福、济菏、日东三条高速公路交织成网，京杭大运河贯穿南北，千吨级船队可直达长江，内河航运能力占全省的80以上。曲阜机场已获国家发改委立项，并有望今年下半年通航，今年已开始开工建设的京沪高铁在曲阜市设有站口，市的立体交通网络基本形成。自然资源丰富，物产品种优良，开发潜力巨大。盛产小麦、玉米、水稻、棉花、花生、畜产品和渔湖产品等，粮食总产占全省的十分之一，淡水产品占全省的四分之一，是省重要的商品粮生产基地和鲁西黄牛、小尾寒羊主要产区。金乡大蒜、鱼台大米、小尾寒羊、微山麻鸭等具有较高知名度。矿产品种多、储量大，主要有煤、稀土、石灰石、石膏、重晶石、磷、铁、铜、铅等70余种。煤炭总储量250多亿吨，占全省一半以上。电力装机容量900余万千瓦，占全省六分之一。淡水资源充沛，地表水年可供量达48亿立方米，地下水年可采诸量14亿立方米，多年平均可利用水资源量127亿立方米，是省淡水资源最富集的地区之一，占全省的六分之一；境内河流众多，南四湖湖面1260平方公里，是我国北方最大的淡水湖。稀土矿储量1275万吨，居全国第二位，具有较大的工业开采意义。石灰石主要分布在东部山区，总储量20亿吨。2010年，在市委、市政府的正确领导下，全市上下坚持以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七大和十七届三中全会精神，认真执行国家、省加强改善宏观调控一系列决策部署，坚持“科学发展跨越发展”总基调，积极应对各种困难和挑战，在挑战中抢抓机遇，在困难中开拓进取，经济整体保持了平稳较快增长，各项社会事业获得全面进步，全市经济社会实现又好又快发展。国民经济实现平稳较快增长。初步核算，2010年全市实现地区生产总值25428亿元（注1），比上年增长129（注2）。“十一五”期间年均增长143。分产业看，第一产业3204亿元，增长35；第二产业13565亿元，增长131；第三产业8659亿元，增长154。在第三产业中，金融业增加值587亿元，增长115；批发和零售业增加值2195亿元，增长251；住宿和餐饮业增加值388亿元,增长143；交通运输、仓储和邮政业增加值1375亿元,增长186；房地产业增加值560亿元，增长71。三次产业对GDP贡献率分别为27、592和381。三次产业结构比例为126533341，与上年相比，一产提高05个百分点，二产下降16个百分点，三产提高11个百分点。人均地区生产总值达到31500元按现行汇率折算为4653美元，比上年增加3008元，按可比价格计算增长119。2010年财政实力不断增强。全市地方财政一般预算收入完成1693亿元，增长257,“十一五”年均增长205。地方财政支出完成2519亿元，比上年增长269，“十一五”年均增长235。财政收支保持平衡。国税、地税实现两税收入3261亿元，增长254。其中，国税收入1940亿元，增长249，地税税收收入1256亿元，增长264，两税收入占GDP的比重达到126。金融支撑能力稳步提高。年末金融机构各项存款余额22563亿元，比年初增加3607亿元。其中城乡居民储蓄存款余额12751亿元，比年初增加2021亿元；各项贷款余额13664亿元，比年初增加2377亿元。银行现金收入50168亿元，比上年增长239；银行现金支出50693亿元，比上年增长246；全年货币净投放525亿元，比上年增加304亿元，增长1377。二、城市建设及建筑、房地产业、环境保护工作保情况2010年全市建筑业生产效益稳步增长，全市资质以上建筑企业372家，减少3家，完成建筑业总产值2772亿元，增长334；实现利税171亿元，增长199。房地产开发增长加快。房地产开发完成投资1346亿元，增长634。房屋施工面积16249万平方米，增长299；房屋竣工面积2314万平方米，增长90；商品房销售面积3354万平方米，增长298。其中商品住宅销售面积3150万平方米，增长300。商品房待售面积239万平方米，下降273。全力推进中心城区重点项目建设，城市综合服务功能明显提高。全年园林绿化完成投资49000万元，新增园林绿地面积1687公顷，人均拥有公共绿地面积98平方米。市政设施建设完成投资81560万元，新建、升级改造道路16条，新增道路长度363公里，新增道路面积1425万平方米；道路升级改造305公里，面积121万平方米。对110条城区小街巷实施综合整治，共计整理背街小巷24公里。城市市政公用设施建设更加完善，城区新增供热面积300万平方米，供热总面积达1507万平方米；燃气普及率达966；城区日供水量达12万立方米/日，城区供水普及率达到100；积极推进供热“汽改水”工程，将城区的100座自备换热站整合为52座中心换热站。城区污水集中处理率均达86以上。全年调整延伸公交路线5条，为市民出行提供了方便。环境保护工作取得新进展。全市共完成环保投资532亿元，其中城市建设环保投资297亿元，“三同时”环保投资60亿元，老污染源治理投资171亿元，南四湖流域湿地生态建设及塌陷地复垦投资16亿元。环境管理工作进一步加强，建设项目“三同时”合格率及执行合格率均为100；完成限期治理项目178个，关停污染重、能耗高、浪费资源的企业18家，完成了COD、二氧化硫减排目标任务。环境污染得到进一步控制，全市地表水水质明显改善，各主要河流、湖库COD浓度较上年下降121，城市饮用水源达标率达到100；城区空气环境质量得到了明显改善，大气污染指数为83，全年达到空气质量二级标准的天数为331天。三、市人民生活情况城乡居民生活水平进一步提高。据抽样调查，2010年全市城镇居民人均可支配收入16992元，增长121，人均消费支出10424元，增长122。市区人均可支配收入19826元，增长119；人均消费支出12500元，增长112。城市居民家庭恩格尔系数365，比去年同期下降05个百分点。农村居民人均纯收入7450元，比上年增长152人均生活消费支出4216元，增长83。农村居民恩格尔系数为379，上升12个百分点。城乡居民居住条件继续改善。城市居民人均居住面积309平方米。农村居民人均住房面积348平方米。就业保持稳定增长，社会保障进一步加强。全市城镇新增就业人员91万人，其中下岗失业人员再就业51万人。城镇登记失业率控制在36以内。全市企业养老保险参保人数达到640万人，征缴养老保险费294亿元，为126万名离退休人员发放养老金214亿元；机关事业单位养老保险参保人数201万人，征缴养老保险费183亿元；农村养老保险参保人数1320万人，养老保险费收入38亿元城镇基本医疗保险参保人数达1998万人，征缴基本医疗保险费125亿元，支付医疗保险待遇115亿元失业保险参保人数601万人，征缴失业保险费295亿元，发放失业保险金21亿元。社会福利事业继续发展。全市收养性社会福利单位床位20964张，收养各类人员18602人。城镇建立各种社区服务设施1319个，社区服务中心20个。全年接受社会捐赠63596万元。社会救助制度逐步建立。全市已初步形成了以低保为主体、临时救济为补充、社会互助为辅助、优惠政策相配套、基层社区组织为依托的“五位”一体社会救助体系。2010年全市城市低保对象23791户、50073人，发放低保金10254万元；救助农村低保对象88754户、181003人，发放救助金162649万元；供养农村五保19951人，年投入供养资金51553万元。四、项目的提出背景根据市城市总体规划，市将以发展市区为中心建设组群结构大城市。市的发展根据全省经济发展战略，进一步完善城市规划，确立了东拓西跨，南联北延的城市发展格局，使城市的产业结构、用地布局、基础设施、生态环境优化配置。火柴厂市为破产企业，厂址位于城区南部车站西路北，城区古运河中段以西，周边基础设施差，危旧房多，道路不通畅，影响城市形象，严重制约城市跨越发展。为进一步加快全市改造建设步伐，尽快改变脏、乱、差的落后面貌，推进城市化进程，建设生态宜居新市区，经市政府及有关部门批准，中区区委、区政府研究决定，以“政府主导拆迁，净地市场运作”为指导原则，对该片区规划范围内的房屋实施拆迁改造。为更好地贯彻执行拆迁政策，维护拆迁当事人的合法权益，保障拆迁工作的顺利进行，根据国务院城市房屋拆迁管理条例、建设部城市房屋拆迁估价指导意见、省城市房屋拆迁管理条例和市政府市城市房屋拆迁补偿安置标准规定（济政发200212号）等有关拆迁法规、政策、结合本片区的实际情况，对拆迁居民进行合理回迁安置（因2009已拆迁完成，故执行原城市房屋拆迁管理条例）。第二节项目建设的必要性一、符合国家政策的要求随着改革开放的不断深入，房地产在整个国民经济建设中的显著地位和积极作用越来越显露出来，目前，我国住宅制度已进入实质性阶段，国家主要政策包括（1）取消福利分房，实行货币化分配制度；（2）大幅提高租房租金；（3）取消48项建设项目收费，千方百计降低住宅建设造价，搞活房地产开发企业。从目前我国住宅市场需求和政策导向看，我国住宅建设正面临着新一轮发展周期。该项目符合国家产业政策要求。二、符合市城市发展总体规划的要求一个城市建设和发展到一个较高水平时，总是伴随着人流、物流、资金流和信息流的竞相溶入，随之而来的便是大规模的基础设施建设和房地产开发建设并与之协调和配套,市已经具备了这样的开发建设基础。原片区周边有大量的平房和棚户，所建房屋形状参差不齐，居住、工业、仓储、商业、渔业等用地混杂，土地利用率极低，基础设施落后，严重影响了周边容貌。该项目的建设实施能够改善该片区居民的居住生活环境，有利于推进城区改造升级，有利于改善市容市貌，提高环境质量。该项目的建设是城市规划发展的具体要求，是促进城市建设的必要条件。三、符合居民对新型住房的需求当前，居民购房十分看重住房质量，“规划设计是否合理，功能设施是否齐全，物业管理是否完善”已经成为居民买房时最为关心的问题。但是，“房屋利用率低，住房面积小”，“小区缺乏整体规划，附属设施不完善”的问题在市区仍然存在。伴随着经济的迅速发展和人们生活观念的变化，高层和小高层住宅也越来越受到广大居民的青睐。目前，城市的土地资源正日益减少，在寸土寸金的城区，高层、小高层住宅与多层住宅相比，在同等建筑面积下可节约大量用地。所以建设小高层、高层建筑，无疑是有效利用土地的最佳途径。特别在当前，国家实行严格的土地占用管制，建设用地总量有限，高层、小高层住宅建设势在必行。该项目回迁建设房屋为四栋小高层建筑和地下人防（车库）工程。小高层住宅具有如下高端品质。一是科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高的建筑质量水准。二是住宅保值空间大，既可居住，也可用于办公，商业价值高，升值空间大。三是该住宅分布在市区，位置优越，交通方便，环境良好。四是住宅在通风、采光上均优于多层，在户型设计上比多层有更大的空间余地。五是在设备硬件上更具有潜在优势，具有良好的景观空间，可以为城市造景，增添一道风景线。同时，又有较好的户外景观效果，自然环境与社区景观相融和。登高望远，开窗见景，身居高层，可以增添几分生活情趣和品味。六是有利于土地资源的合理利用，有效用地、节约成本。七是小高层带有电梯，为住户提供了生活方便，避免了“爬楼”的艰难，为众多消费者竞相青睐。第三章建设条件及建设地址第一节建设条件一、地形地貌项目建设区域属于泰沂山前冲击扇的下缘，为黄泛区交错地段，地势东北高，西南低，东北部有连绵起伏的山峦、丘陵，西南部是地势低下的湖洼，中部为土地肥沃的平原，整个地形波浪起伏，西北倾斜度大。地势北高南低，地形坡度万分之二左右。地面标高3538M；以平原地形为主。二、气候条件条件市地处暖温带，季风性大陆气候，四季分明，春季干旱少雨，多风，夏季高温多雨，秋季气候温和、降雨稀少。冬季干旱寒冷，雨雪稀少。年平均温度为135摄氏度，月平均最高温度29摄氏度，日最高气温416摄氏度，月平均最低气温41摄氏度，日最低气温194摄氏度，全年平均降水量为7019毫米，年平均蒸发量为16547毫米，年最大蒸发量18195毫米。年平均日照时数为2400小时。常年主导风向为SSE风，平均风俗23M/S。历年最大积雪厚度015M，最大冻土厚度03M。三、水文地质条件市河流大部分属淮河流域南四湖水系，主要河流有大汶河、小汶河、泉河、京杭运河（梁齐运河）、排渗河。梁齐运河是以北地区主要排水河道，从市西南部流经，县内长107KM,丰水期流量2965M3/S,枯水期有短期断流。项目建设区地层自上而下有第四系、上侏罗统蒙阴组，上二迭统上石盒子组、下二迭统下石盒子和山西组、上石炭统太原组、中石炭统本溪组、中下奥陶和寒武式。区内地基承载能力为110KPA考虑，地下水常年水位1012M，根据地震烈度区划图（1990），该区地震烈度为67级。四、基础设施条件区域内基础设施已经实现了“七通”（通上水、通下水、通路、通讯、通电、通气、通暖）。道路东临城区古运河中段，南靠车站西路，北依八铺后街，交通四通八达。供水区域内为地下水源，地下水源来自城市规划内的承压水层，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率95以上；排水由市政排水管道排水，排水畅通；供电由市政变电站供电网供电；通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通；通暖由市政集中供暖网络系统供暖；通气本项目采用市煤气公司提供的天然气，气量较足，完全能够满足居民生活用气需要。五、外部运输条件项目建设所需的砖、砂、石子等建筑材料，以及钢材、木材等材料均可采用公路、水路运输解决，且运力充足，能够满足项目建设需要。第二节建设地点该项目位于市中心城区南部，东临城区古运河中段，南靠车站西路，北依八铺后街，西为八铺居委。项目总用地面积约193公顷，建设用地133公顷。从用地功能来看，规划地块周边住宅、商业医疗等配套设施较为成熟，与未来周围规划的住宅建筑相应配套，发展潜力大。项目地块呈方形，场地较为规整，地势平坦，基地现状高差起伏不大，地址条件良好。拆迁工作已由市土地储备中心完成，进场即可进行建设，属于适宜建设用地。第四章建设规模和建设内容项目安置区总占地面积约193公顷，建设用地133公顷规划建筑总面积29555平方米。安置住宅建筑面积22555万平方米，地下室5120平方米。安置总户数280户，绿地率36，建筑密度22，容积率170。主要技术经济指标见表41回迁安置区主要技术经济指标表411规划总用地193公顷其中道路及停车场用地060公顷建设用地133公顷绿化用地4788M22地上总筑面积22555M2住宅面积22555M23地下建筑面积5120M24容积率1705绿化率366建筑密度227规划户数280户8停车位168个9停车率6010日照时间满足大寒日3小时第五章规划布局与工程方案第一节规划设计方案一、设计依据1、中华人民共和国城乡规划法（建设部2008年）2、城市居住区规划设计规范（2002年版）3、国家康居示范工程建设技术要点4、城市规划编制办法（建设部1991）；5、住宅建筑设计规范6、商店建筑设计规范7、省市城市总体规划8、市城市规划管理简明技术规定（2006年版）9、基地现状图（11000）及现状航拍图片10、市规划局的规划设计建议书11、政府有关主管部门批文12、国家相关规范和规定二、规划设计方案（一）、指导思想坚持以城市总体规划为根本依据的原则，依据现有实际，统筹安排，长远规划，结合区位特点，打造居住区的特色和景观个性。努力建造设施现代化、管理科学化的新型商住综合居住小区。通过规划设计充分实现项目的社会效益、环境效益和经济效益。通过本项目的建设推动市城区旧村改造的进程。合理布局，因地制宜，适应城市总体规划和格局，提高地段综合效益，满足城市长远发展要求。依据现有实际，统筹安排，长远规划，从硬件到软件都体现出高水平、高质量、高起点，体现出设施现代化、服务规范化、管理科学化的新型社区。1、古典与现代的结合古典的园林设计与现代的居住空间的完美结合。2、自由，动态，开放，渗透的设计理念疏散结合，建筑组合疏密结合，形成不同的组团空间，创造良好的空间环境。绿化空间也属密结合，大空间与小空间相结合，创造不同的空间意向。3、采用现代的设计思想，突出人性化的设计，创造既满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住、休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住社区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态的人居环境的综合体。特别关注以下几个方面（1）空间环境提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。（2）生态环境注重人工与自然环境的综合与协作，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。（3）文化环境融合居住文化、教育文化、娱乐文化，强调与清华园的密切关联，努力渲染这一特殊的社区文化环境的氛围，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使新农村社区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。（4）智能环境预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。（二）、规划理念以人为本适应居民的活动规律，因地制宜，为居民创造方便、舒适、优美的生活环境。新型休闲、和谐的居住社区绿色生态家园，回归自然，以绿色、环保为基调的生态社区；新型的适应未来需求的生活方式以小汽车和快速捷运系统为主的交通方式、环境优美的居住空间、齐备而便利的生活配套服务设施，构成了新型的生活方式；科技化，信息化的住宅系统从规划、设计到建造、用材、物业管理等各方面大量采用高新科枝和新材料、新发明，让居民充分享受科技文明带来的各种便利；邻里交往空间的营造强调“交往、互动”，提倡邻里交往，营造多种自然、轻松的交流空间，倡导和谐的社区氛围，利于邻里交往，满足人自身的物理和心理要求，创造社区活力。因地制宜科学合理布局在使用地的各种影响因子用地现状、地形地貌、地质、噪音、景观条件等的综合分析的基础上，因地制宜，科学合理布局,科学划分功能地域，以达到充分利用土地资源的目的。（三）、规划原则1、符合城市总体规划，突出地域特色。将商业和居住有机整合、互为依托，努力创造良好的城市空间形态和形象。2、坚持“可持续发展”的原则。3、突出“复合景观”的设计理念。将各种景观在空间上有机整合，相互烘托。4、体现“以人为本”的经营理念，突出人性化设计。5、总体风格的协调统一原则，将建筑空间与区内外城市重要景观空间联系起来。注重整体规划的城市氛围感、建筑风格的城市品质感、园林景观的城市艺术感、生活方式的城市现代感、生活配套的城市时尚感；在住宅设计上注重住宅的居住健康性舒适性、便利性、安全性、高尚性、环保性。6、坚持科学合理、节约用地的原则。综合考虑建筑、道路、绿化等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观和环境效益统一，努力节约用地，开发空间，提高土地利用率。7、在设计理念、建筑形式和风格、建筑技术和设备上有新的突破，增加高科技的含量。8、“环境优先”原则，应有完整的绿化规划。根据所在地区的气象条件，使建筑物的朝向、间距、自然通风和院区绿化达到最佳程度。9、加强配套设施的建设，通过本项目建设提高城市服务设施水平，并使之更加完善。10、“可操作性”原则，通过建设控制指标，与管理紧密衔接，便于项目的管理和实施。（四）规划设计布局方案1、空间布局根据场地规划特点，总体规划布局大致呈现东西向的布置方式。以最大限度的争取良好的朝向，住宅间距保证每户均有足够的日照和采光。主要户型以一梯两户套型为主，适量一梯三户套型。在楼的宅间绿化空间设置绿地园林、水景和建筑小品，将观赏性与休闲性相结合，归属全体居民使用，是相互认识熟悉、互助的地方，是邻里交往、游乐休憩的主要场所，是防灾避难和疏散的有效空间，是居民交往的主要外部场所。大尺度中央景观区是整个小区的内环境形成有文化、有特色、有生命力的社区空间。为了避免建筑形象的单调和为何空间的压抑感，利用建筑层数变化，以加强节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并且与绿化相融合。另外，在住宅建筑形成的多层次轮廓为背景的前提下，公建形成与其体量及高度上的对比，使整个小区的核心部分成为统领全区的景观重心。2、功能布局规划立足实际，面向未来，按照高起点、高质量、高标准的原则进行合理分区和功能布局。同时面向住宅消费市场，正确处理规划中社会效益与经济效益、超前性与操作性之间的关系，实现自然景观与人文景观、时代特色与地方特色、近期与远期的有机结合。3、建筑平面设计（1）住宅设计住宅主要为10层，整个小区共设计了多种大小不同的基本户型（户型面积从75M2到150M2不等），达到住宅套型的多样化，为回迁住户提供充分的选择余地，多种空间形式，打破了传统室内空间音调封闭的六面体形式，使空间生态变化更具情趣。住宅设计中除考虑日照，通风登记本因素，做到南厅南主卧。户型设计把握时代，充分满足人们的居住心里需求，并符合当地级周边地区居民的日常生活习惯及价值观，户型设计主要体现一下几点（1）分区明确从居住的功能与私密性考虑，以人的行为为基本出发点，充分保证内外动静，昼夜分区，具体表现为通过平面深浅、空间转换等手法，做到视线、声音的隔绝，符合住户的心理要求。（2）、厨卫的合理布局以小康生活为基准，再出为设计中，在保证使用安全的情况下，充分考虑合理的程序，适宜的人体尺度，据此安排各种应有的厨卫设备，特别做到洗厕分离，同时，卫生间地面采用下沉式设计，使管线不进家，保证维修更新的方便。（3）辅助空间辅助空间作为生活中比不可少的空间，再设计中得到重视，每户设置门斗作为更衣换鞋之过渡空间，户内尽可能增加壁柜和吊柜等储藏空间，预留空调室外机位和冷凝水管，以保证住宅里面的整齐美观。4、整体立面设计立面风格以简洁典雅的现代住宅风格为主，外立面采用分段式处理手法，材料以外墙漆和面砖为主。通过不同颜色涂料的搭配是整个建筑色彩协调鲜明。白色、灰色的墙面。宽敞明亮的玻璃窗，这些元素相互协调，尺度统一，不仅建筑形体错落有致，使小区天际线更加丰富，而且小区的整体现代风情相呼应。5、建筑造型及风格特征建筑外部造型方面，以线、面、块的建筑语言构成间接明快的建筑，体现时代特征，表达建筑与居住的内涵。其中住宅单体重点处理了住宅中的一些可变因素，如阳台、栏杆、凸窗等。随单元层数的变化，高低错落，形成丰富的外部建筑形体。立面风格以现代风格为主，在注重美观的同时尽量抛开一些繁琐的装饰构件，结合建筑本身的功能和平面来实现丰富的立面效果，色彩主要采用米白和深灰的外墙面砖，以体现小区的时代感，沿街用一些鲜明的色彩来点缀。整个小区的颜色总体以淡雅为主，局部点缀又使之显的活泼开放，与周边环境合城市风格相协调。6、道路交通系统道路交通组织和停车重点体现“便捷、安全、景观”三六特色。本项目交通组织单独进行规划，设有两个出入口，主要车行出入口设置在车站西路上，在八铺街主要设置为人行出入口，小区居民通过主要人行出入口进入小区的绿化步行系统。进入小区车辆能够方便到达每一组建筑。小区地面上尽量不设置地面停车区，车辆进入小区后可从最便捷的地下车道直接进入地下停车场，从而将机动车限制在小区中心景观区外。在道路设计中同时考虑搬家、救护、消防等应急情况，临时允许机动车进入庭院，既突出了适用便捷，又满足了庭院内部的安全与安静。小区车行系统能够兼备消防通道功能小区行车系统能够兼备消防通道功能，市消防车能方便进小区，并到达每一幢建筑。结合辅助消防通道，满足消防安全要求。小区自行车考虑就进停放，方便停取，不影响室外环境为原则，就近停放在局部架空层或地下室中，经反复推敲，选择不利朝向作为停放自行车。停车区的人流能够便捷进出宅庭院入口，使用方便。小区车行系统和步行系统都结合景观考虑。道路分级与外部空间环境相匹配，步行系统自成一体，南北相互贯通，车行和步行系统达到了步移景异，小区主入口车行道路幅7米，中央环形车道路幅6米，均带绿化步行道，建筑组团之间道路路幅5米，机动车位按市规划要求配置，并预留一定空间，以满足可持续发展要求。7、绿化系统尽可能为住户与自然环境的沟通提供方便，使住宅融入绿化景观之中，是绿化系统规划的首要原则。在整个社区设置大小不同的组团绿地，不仅和中心绿地构成完善的绿化系统，而且社区居民提供了舒适的生活环境。环境是整个社区的灵魂，良好的环境设计能切实改善居民的生活质量和提高整个社区的品位，建筑、阳光、绿树、盛开的花卉被越来越多的人们所接受，人们在追求更好的居住条件的同时，也在关心着自己的生活质量。社区设计本着人建筑环境的协调统一的原则，使建筑和环境相互渗透，使人们的活动已不只局限于斗室之中过安静的日子。社区的环境绿化结合了建筑道路的布局，形成了各具特色的社区景点（1）、以绿为主是社区绿化的着眼点。乔木下面有灌木，灌木下面有花草的复层种植结构，是强调以绿为主的具体体现，是增加绿量的基本保证。（2）、社区用地结合建筑走势，在组团和道路布置上也极力与行人参与其中，创造动静结合的园林环境，避免了居民不可参与其中的弊病，人们能在树荫下乘凉、聊天、散步，天真活泼的孩子们能在泥土和石缝中寻找小动物；老人们买菜回来能有个歇脚的地方。（3）、建造自然起伏的多变地形，令人感到轻松、温馨与浪漫，更富有诗情画意。在园林植物的选择上倡导以乡土植物为主，用一些适应性强、观赏价值高的外地植物，改善社区的植物种植结构。8、景观及灯光由于在规划布局上的巧妙处理，小区获的了较大的绿地率，较大建筑间距亦使各建筑之间成为庭院绿地，与大尺度中央景观区相联系，避免了中心绿地孤立及利用率低的问题。在整体环境设计中，突出了布局的整体性、景观的完整性和视觉上的动态性，充分利用小区组团的动态空间，分别配置了各不相同、可供不同年龄层次活动的休闲场所。随着城市建设的快速发展，以可持续发展的环保节能理念为指导，并将美学、环境心理学、生态学等应用到照明体系中，使人性化的艺术品与城市的自然环境及文化氛围融为一体，形成独具特色的照明体系，满足人们的环境品质需求。并尽量降低光环境污染，减少能源浪费，做到真正的绿色照明。9、设备管线布局根据规范要求，设备管线总平面设计应统一规划，全面考虑，合理安排层次、走向、坡度等，并应力求适应维修和改扩建的需要；同时，明设管道应排列整齐，并应根据不同用途以不同颜色分别标明。给排水、热力等管道沿区内道路依次布置并留有检查井，采用直埋方式，埋深不小08M。10、竖向设计竖向设计应满足以下要求（1）合理利用地形地貌，减少土方工程量。（2）满足各种管线的埋设要求。（3）有利于建筑布置与空间环境的设计。（4）对外联系道路的高程与城市道路高程平顺衔接。道路标高的确定，即考虑新建筑物的要求，又要兼顾与保留建筑物的结合，使其排水便捷通畅，规划后该小区地势北高南低，东高西低。规划后排水便捷。人行道需设无障碍和防滑措施。地面排水一般采用单侧设雨水口收集排放，其数量根据汇水面积、流量、道路纵坡确定。建筑物室内外高差取015045M。第二节建筑设计方案一、设计依据1民用建筑设计通则（JGJ3787）2住宅建筑设计规范（GB503682005）3建筑设计防火规范（GB500162006）4高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）5人民防空工程设计防火规范（GB5009898）6居住建筑节能设计标准（J103212006）7公共建筑节能设计标准（J107862006）8屋面工程技术规范（GB5020794）9汽车库建筑设计规范（JGJ10098）10其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文二、建筑设计方案火柴厂片区回迁（火柴厂宿舍区）安置项目总占地面积19300平方米，规划地上建筑总面积22555平方米，地下人防工程5120平方米。片区总户数280户，绿地率36，容积率170。小区建筑为二类建筑，建筑防火等级为二级。建筑合理使用年限为50年。（一）、指导思想（1）、创造鲜明、和谐的主体城市形象。（2）、体现深厚的文化底蕴及人文环境；创造休闲舒适的居住环境。（3）、精心的平面布局并兼顾投入成本。（二）、住宅建筑平面设计住宅平面设计力求灵活、适用、新颖。合理布局，优化设计。住宅均保证明厨、明卫、明卧、明厅，日照窗地比满足规范要求。房屋开间进深适当，门、窗尺寸及位置符合采光、通风的要求。室内房间布置以起居室为中心，合理安排各厅、室及厨房、卫生间的位置，既满足日常生活的需要，又满足住室隐秘性的要求。本小区具有以下户型特点1、中小的户型设计兼顾大户型设计，体现户型的多样化。满足不同年龄段和不同收入家庭的现实需求。2、住宅选型以75150平方米为主，符合国家关于90平米小户型占总户数70以上的规定。明厅、明厨、明卫，采用新技术与新材料。3、每户均保证一定数量的居住空间朝南。4、住宅设计原则为“三大、一小”，即起居厅、厨房、卫生间面积相对较大，而卧室面积相对较小。5、每户进户设计适当的过渡空间，有良好的自然通风。所有房间保证科学合理的窗地比。6、厨房、卫生间保证足够的使用和操作面积，符合现代居住生活趋势。所有厨房均设集中排烟道，卫生间设集中管井，避免管线明露。7、结合立面造型，预留空调室外机位置。（三）、建筑剖面设计小区住宅楼为10层，住宅楼标准层高为28M，架空层高219M；其它建筑层根据各自的功能要求确定层高。建筑室内外高差为01503M。（四）、建筑立面设计住宅建筑立面设计以现代风格为主格调，并与周边规划相协调，形成典雅、和谐、优美、舒适的居住空间。建筑形态大气而不失亲切，为小区塑造了独特优美的整体形象。住宅立面设计力求简洁大方，同时又有局部的质点及色彩对比。住宅建筑采用坡顶，色彩以灰色调为主，设计采用的空间及立面构成手法均应充满现代气息，在建筑细部上运用飘窗、坡顶阳光室等建筑元素，结合小区的具体环境和未来发展加以组合和创新。小高层建筑以现代建筑风格为主，现代与传统建筑风格相结合。小区间相互变化的色调及装饰处理与绿色的树木、蔚蓝的天空、碧绿的湖水形成和谐的有机整体。（五）、建筑装修住宅建筑填充墙体采用加气混凝土砌块，符合本市发展节能墙体材料的要求。户内分隔墙采用轻质隔墙，以尽量增大户内使用空间。入户门采用“三防”型防盗门，窗为节能型钢塑窗，外窗采用中空玻璃，以满足建筑节能要求，外窗气密性等级不低于4级架空层地面采用防潮地面；住宅楼地面为浮筑楼板，以满足楼板的计权标准化撞击声压级不大于75DB；厨房、卫生间地面为贴防滑砖地面（带防水层），墙面皆为混合砂浆墙面，顶棚为混合砂浆顶棚，内外墙刷环保型乳胶涂料厨房、卫生间、阳台地面标高皆低于其它地面20MM屋面平屋顶处为膨胀珍珠岩保温屋面屋面排水为有组织排水，雨水管采用PVC落水管室外坡道为混凝土坡道，散水为800宽细石砼散水。商业公建的建筑装修标准根据需要具体确定。第三节结构设计方案一、设计依据1建筑结构可靠度设计统一标准GB5006820012建筑结构荷载规范GB5000920013砌体结构设计规范GB5000320014混凝土结构设计规范GB5001020025建筑抗震设计规范GB5001120026高层建筑混凝土结构技术规程JGJ320027建筑地基基础设计规范GB500720028建筑地基处理规范JGJ79919高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ69910其它现行国家、部委、省市有关规范、标准和条文二、基本设计参数1建筑结构安全等级为二级。2建筑结构可靠度采用的设计基准期T取50年。3抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为005G，设计地震分组为第2组。4小高层住宅建筑建筑抗震重要性分类为乙类建筑，地震作用须符合7度抗震设防烈度的要求；其它多层建筑抗震重要性分类为丙类建筑，地震作用须符合6度抗震设防烈度的要求。5、抗震等级各建筑的框架抗震等级应根据各自的参数依据现行规范进行确定。三、上部结构方案1、小高层住宅采用现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。2、商业公建结构采用全现浇钢筋混凝土框架结构体系。3、框架结构建筑物外墙均采用空心砖墙，内墙为砌块墙；砖砌体结构建筑物墙体均采用加气混凝土砌块。墙体皆按结构规范要求设置构造柱、圈梁，并设置墙柱拉结筋，以满足结构抗震设防要求。四、基础设计方案1建筑物拟采用筏板基础或桩基础2具体的基础形式应根据实际的地质勘察资料和结构荷载情况确定。五、结构荷载1基本风压W040KN/M2，地面粗糙度取A类。2、雪荷载035KN/M23、主要楼面和屋面荷载标准值按建筑结构荷载规范取值住宅20KN/M2库房50KN/M2商业35KN/M2厕所、阳台、楼梯25KN/M2六、结构材料1、本项目建筑物主体结构混凝土强度等级基础垫层混凝土为C15；基础混凝土强度等级为C30；其它处皆为C35；2钢筋采用HPB235级和HRB335级钢筋；3砌体材料强度等级为MU10，砌筑砂浆地面以下采用M50水泥砂浆，地面以上为M50混合砂浆。七、未说明的其它结构问题皆按国家有关规范、规程执行。第四节给排水设计方案一、设计依据及设计范围1、建筑专业方案资料。2、国家颁布的现行有关规范和标准。3、设计范围规划基地内室内外给排水，消防设计。二给水方案1、需水预测（1）小区规划人口约为1000人，依据居住小区给水排水设计规范居民生活用水定额为160升/人日，则最高日生活用水量为160立方米。（2）市政、公建、绿化用水量为取上述的20，用水量为32立方米。（3）未预见用水量及管网漏失水量未预见用水及管网漏失水量按其最高日用水量的10计，则该用水量为16立方米。综上所述，规划该居住小区最高日总用水量为208立方米。2、供水水源及水压（1）水源取自市政给水管网，拟从城市干道各引入DN200给水管，引入后在个分区地块内成环布置，以满足整个小区生活和消防用水。市政水压按025MPA考虑。（2）水质水质符合生活饮用水卫生标准GB574589。（3）给水系统建筑物内部采用下行上给式供水方式。供水系统根据建筑高度的不同分成2个不同的压力分压。低压生活供水系统16层建筑、市政供水供应。中压生活供水系统710层建筑生活用水、室外消防。3、管网的布置为了提高供水的安全可靠性，管网的布置采用环状与枝状相结合的方式。主干管以环状网布置，支管以枝状网布置。在主要道路上布置给水主干管。三消防设计1建筑物按二类建筑防火标准设计，耐火等级为二级。2消防水量根据消防规范小区同一时间内按发生一次火灾计，一次火灾灭火用水量为20升/秒，一次着火时间按2小时计，则小区室外消防用水量为140立方米/日。对于小区室内消防用水由变频调速供水设备供水，消防用水量为室内消火栓系统15升/秒，同一时间内按2个消火栓计算。3消防水源室外消防用水取自城市自来水网，两路DN200给水管在基地内呈环状网布置，环网上按间距不大于120M布置地上式三出口消火栓,消防栓采用半地下防冻式。室内消防用水储存在消防专用水池内，消火栓系统按火灾延续时间2小时。4消防系统室内消火栓系统管网竖向成环，按规范要求在公共建筑走道公共部位及消防电梯前室布置单出口消防栓，其间距保证任何部位有两个消防栓的水枪充实水柱同时到达，充实水柱按10M设计。消火栓系统采用单开门铝合金消火栓箱，DN65单出口消火栓，19口径水枪，25M麻织水笼带；消火栓布置间距能够满足两只水枪同时到达室内任意部位。5每层按规范配置磷酸铵盐干粉手提式灭火器。干式灭火器采用MP6型，每个灭火器作用面积75M2。6建筑疏散楼梯在数量、间距、疏散宽度等方面均应满足消防要求。四、排水方案1排水体制本着高起点、高标准的要求，室内排水采用污、废水合流制排水系统；室外排水采用雨水、污水分流制排水系统。污水经生化处理消毒后排入市政污水管网，雨水排至市政污水管网。2、排水系统（1）雨水雨水流量按市暴雨强度公式计算，重现期为一年，雨水管管径按雨水流量计算；各管段流向布置，根据竖向规划及水系分布进行考虑，本着就近排入水体的原则进行布置。最小管径D300，最大管径为D600。规划后，排水应畅、迅速、无积水现象。（2）污水污水流量按给水量的90计，住宅楼、公建楼的污水需经化粪池初沉，然后流入污水管。五、管材1、室外给水管选用实壁给水塑料管，橡胶圈接口；室内给水管选用CPVC塑料管，专用胶粘接。2、室内排水管选用硬聚氯乙烯排水塑料管，粘接；室外排水管选用排水塑料管，橡胶圈接口。3、热水管选用薄壁紫铜管及配件，焊接。4、消防喷淋管DN150选用无缝钢管，内外热镀锌；DN100，选用热镀锌钢管，管道连接；DN100，卡箍连接；DN100，丝扣连接。第五节供热设计方案一、热负荷计算小区供热负荷全是采暖负荷，负荷分为两部分，一是居民住宅采暖，二是商业公建建筑采暖。规划采用平均热指标法进行计算，小区冬季采暖负荷表如下小区采暖计算表采暖用户采暖热指标W/M2采暖面积M2采暖负荷MW居民住宅7022555158合计158二、热源规划拟以市城市供热系统作为总热源。三、管网规划1采用钢管，地沟铺设。主干管为D200及D175，各单元楼的主干管管径控制为D100，管线在小区内呈枝状布置。2采用供回水双管循环系统，供回水管同向铺设。3供回水温度为85/60。4供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。第六节燃气供应方案一、用气量小区引用管道天然气作为气源，小区居民气化率为100，按户均用气14N立方米/日计算，小区用气平衡表如下小区用气平衡表用户定额用气量户类型N立方米（户/日）用气户数N立方米/日居民04280112二、气源市煤气公司中压管道接入该区，建设煤气调压站，调压后供给用户。三、管网1采用中低压两级管网系统。2管道一律采用塑胶管，埋地铺设。第七节供电及电信设计方案一、设计依据1、建筑、结构、给排水等有关专业提供的资料。2、国家颁发的有关设计规范和标准。（1）供配电系统设计规范（GB5005295）（2）10KV及以下变电所设计规范（GB5005394）（3）低压配电设计规范（GB5005495）（4）建筑物防雷设计规范（GB5005