1000亩商业地产可行性报告(2009年5月作） 三晋国际商贸物流城

三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE1OF44三晋国际商贸物流城120万平米华北第一大商贸物流总部山西晋中经济开发区项目可行性研究报告报告编制单位山西三晋渤海投资有限公司中国脑库深圳综合开发研究院深圳市合和地产顾问有限公司2008年01月30日三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE2OF44第1章项目定位总论511项目背景512可行性研究结论8第2章项目背景和发展概况1521项目提出的背景1522项目可行性报告的编制过程17第3章项目开发的必要性、迫切性1831本项目是山西省“产业结构调整，商贸物流先行”政策的内在产物发展现代商贸物流是山西省调整产业结构、发展现代服务业的必由之路1832本项目是山西省社会消费品市场快速增长与批发业发展滞后的矛盾的必然要求1833本项目是山西“百亿采购外流”现状的必然产物山西呼唤一个能够统御全省、对抗邻省的现代化大型商贸物流中心1934晋中开发区商贸物流园需要一个龙头项目引领商贸物流业的发展大市场、大商贸、大流通带动大产业、大发展、大繁荣2135本项目是晋中市承接“大太原商圈”溢出效应的重要项目大洗牌，大机遇；借势太原，超越邻省2136本项目是晋中市在城际产业竞争获得优势的重要项目大商机迎来大竞争，抢占先机刻不容缓21第4章规模、业态定位及其市场可行性2241项目业态定位及建设规模2242物流交通条件和辐射范围分析2343项目业态及规模可行性分析之一汽配交易市场2444项目业态及规模可行性分析之二五金矿机交易市场2545项目业态及规模可行性分析之三化工交易市场2746项目业态及规模可行性分析之四小商品交易市场28第5章财务可行性分析及社会效益评价2951项目静态投入产出分析2952项目财务评价3153社会效益和社会影响分析3154国民经济评价3255不确定性分析32第6章项目建设、招商与经营旺场措施3361建立项目实施管理机构3362分期建设3363施工准备3364竣工验收3365招商开业3366项目招商策略3467经营管理及经营做旺对策3468开发商经营管理团队及运营能力评估36第7章项目建设选址与资源评述3971项目选址的资源要求3972本项目建设地址的资源评述39第8章环境保护与劳动安全4181建设地址环境现状4182项目主要污染源和污染物41三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE3OF4483项目拟采用的环境保护标准4184治理环境的方案4185环境监测制度的建议4186环境保护投资估算4187环境影响评论结论4288劳动保护与安全卫生42第9章可行性研究结论与建议4491可行性研究结论4492存在问题及提请政府支持事项44三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE4OF44第1章项目定位总论山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展“十一五”规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。根据政府相关部门对物流园区的规划及物流产业的指导性意见，山西省物流规划的重点是沿大运高速公路经济带规划建设太原、大同、运城、侯马四大物流园区，形成以太原为中心的物流体系布局，以“资源型”物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点。三晋国际商贸物流城，紧扣政府产业发展思路，顺势而生。本项目根据山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要产业结构调整战略规划思想，立足现代物流和商贸服务业，依托项目所处地理优势，为满足山西省现代物流业和商贸服务业的快速发展而提出，目的是充分利用太榆物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动山西省以太原为中心的商贸物流基地的形成，为晋中市和山西省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。11项目背景111项目名称三晋国际商贸物流城112项目承办单位承办单位山西三晋渤海投资有限公司法定代表人裴剑113项目拟建设区位、地点项目拟建设区位晋中市经济技术开发区地块地址108国道与汇通路交汇处114承担可行性研究工作的单位山西三晋渤海投资有限公司负责研究工作的统筹管理工作；中国脑库深圳综合开发研究院、深圳市合和地产顾问有限公司承担市场调研、市场定位、投资分析等相关工作。115研究工作依据山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；晋中市经济技术开发区规划局控制性详细规划。116产业背景山西商人曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE5OF44滥觞于春秋的晋南盐业贩运，成就了中国最早的商人。绵延至17世纪初到19世纪中叶，晋商以雄厚的资金实力、先进的经营管理、优秀的商业文化，广拓经营领域和活动范围，其所经营的盐、铁、棉、布、皮毛、丝绸、茶叶、金融等商号店铺已遍设全国通都大邑，并远涉欧洲、日本、东南亚和阿拉伯国家，一时间“晋商”与“徽商”并驾齐驱，称雄国内商界长达500年之久。晋商的辉煌，推动山西成为当时的“海内最富”，而且有力促进了中国商品经济的发展、城镇的兴起和对外贸易的发展，极大丰富了中国的传统文化尤其是商业文化。然而，在20世纪初叶，这支囊括四海、驰骋九州的商帮，这股延绵千年、独步中华的商业血脉，却随着大清王朝的终结，在纷飞的战火中、在西方殖民的铁蹄下，嘎然消沉。由极盛到极衰，一百年来，山西商业元气，始终未曾恢复。改革开放以来，山西省经济得到了迅速全面的发展。2005年山西省国民经济高位平稳运行，综合经济实力进一步增强。初步核算，全年全省生产总值突破4000亿元，达到41212亿元，比上年增长125。其中，第一产业增加值2579亿元，因粮食减产下降54，对GDP增长的贡献率为36；第二产业增加值23079亿元，增长159，对GDP增长的贡献率达到674；第三产业增加值15554亿元，增长116，对GDP增长的贡献率达到362。第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增加值3438亿元，增长148；房地产业增加值1065亿元，增长16。全省人均生产总值12320元，按现行汇率计算达到1530美元。“十五”时期全省生产总值年均增长131，高出计划目标5个百分点。生产总值总量在全国的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生产总值排位由2000年的第20位前移至第15位。2005年山西省三次产业比例由上年的74537389，调整为6356377。与上年相比，第三产业比重下降12个百分点，第三产业发展速度和比例有待进一步提高。煤炭是山西省的经济命脉。山西依托煤炭资源优势，采取非均衡发展战略，所有的产业都是煤炭的配套项目。经济结构以高度依赖煤炭资源、原材料工业为主，具有典型的资源型、初级化特征结构档次低、运行质量不高、高购入、低产出，高速度、低效益，区域经济结构性问题日益突出。在党中央“十一五”规划的指引下，新一届山西省政府提出全面调整经济结构，优化产业布局的战略思路，全方位勾画了山西省“崛起中部”的宏伟蓝图。针对山西长期低价输出能源产品，又高价买进消费品（轻纺工业消费品60以上需要从外省调入），蒙受严重双向价值流失的不利局面，山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展“十一五”规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。发展现代商贸物流业，按照市场需求，积极地调整产业和产品结构，促进产业、产品的优化组合，实现资源在产业间和产业内部的优化配置，形成最优的产业结构，使山西的资源优势转换经济优势和市场优势。扩大第三方物流在山西产业结构中的比重，降低山西物流成本，提升山西经济的可持续发展能力和综合竞争力。发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途省发展改革委山西省产业投资指导目录2006年本中第“二十四、服务业”明确规定“1电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；2粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”为鼓励发展的产业。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE6OF44山西商贸物流业仍处于起步阶段，商贸物流企业占地规模、资产规模较小，经营分散，布局不尽合理，所从事、涉及行业有限，与现代商贸物流业的要求相距甚远，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大差距。物流业主要表现在三个方面1）一是物流总成本占GDP比重偏高。据统计，山西省工业企业物流成本占GDP的比例高达40，而我国平均水平在20左右，国际上发达国家的水平一般在1012，美国在10左右。2）山西省的物流形态还比较落后，服务项目单一。物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。3）资源型物流比重偏高，缺乏产业产品作为经济支撑，运输难以形成回流，效率较低。商贸业主要表现在九个方面1）业态不全，除服装批发较成熟外，其他行业尚未形成具有全省辐射能力的大型专业市场。2）规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造。在建筑上空间尺度不合理，建筑立面和外形趋同，标识性差。交通上没有系统组织，人性化不足。3）经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵。4）交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。5）配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。6）经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。7）商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。8）物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。9）消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。山西商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行为推动山西省现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。本项目土地来源于三晋渤海投资有限公司通过政府出让拍卖获得，土地产权明晰，房产可自由转让。经过全面、翔实的市场调研和论证分析，我们认为将该项目定位为“120万平米华北第一大商贸物流总部”，符合山西省政府长远产业规划和晋中经济开发区产业规划，是山西省政府实现“形成以太原为中心的物流体系布局，以资源型物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”产业目标的客观需要。本项目的建成，将为山西省乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进太榆物流中心的快速形成，带动晋中多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE7OF44益。12可行性研究结论根据国内宏观经济运行态势、国家鼓励发展的产业、山西省战略规划的产业结构调整方向及市场需求分析，本项目具有非常广阔的市场需求前景。121地块概况该地块位于晋中市经济技术开发区108国道与汇通路交汇处附近。地块首期可建设用地面积约230亩，总体规划用地约980亩，总规划建筑面积约120万平方米，首期拟规划建筑面积17万平方米。122优越的地理位置本项目地处“太原南扩、榆次北进”的核心地段晋中市经济技术开发区，是“太榆一体化同城建设”的战略开发区域。项目毗邻108国道，坐拥山西省“北、中、南”三大物流中心之中央枢纽地利。地块距晋中市区榆次区10公里，距太原火车站约15公里，距太原机场约8公里，距火车站北营站5公里，距高速公路出入口1公里，直临108国道并与汇通路（原“太榆路”）连接直通太原市区。位于迎泽路的太原市火车站将于2010年前南迁至北营，将大大缩短与本项目的距离。公路、铁路、航空的便捷顺畅，为本项目构筑了立体化物流交通网络。123项目总体定位120万平米华北第一大商贸物流总部三晋国际商贸物流城，规划占地面积980余亩，拟建设建筑面积逾120万平方米（其中市场部分约90万平方米，配套部分约30万平方米），可容纳15000余企业和商户进场经营。本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为山西省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为山西省乃至华北地区规模最大的物流商贸总部基地。124规划指标和规划原则项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。1241用地性质商业用地三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE8OF441242可建设用地面积首期已取得土地约230亩，总规划用地约980亩1243容积率181244建筑密度451245绿地率151246建筑面积首期已取得土地规划建筑面积约17万平方米，总体规划建筑面积约120万平方米1247其它规划要求按山西省有关建筑规划设计规范文件执行。125首期用地项目功能组合首期已取得用地规划建筑面积约17万平方米，其中1252汽配博览城（街区式交易市场）约13000平方米1253商务配套区（办公、酒店、公寓）40000平方米126“4大市场，9大功能”概述针对目前山西省城乡居民日常生活消费品大量高价外购的现实，依托山西资源型产业向制造型产业发展的趋势，本项目将紧扣山西省产业优势和产业发展方向以及山西3300万人口的消费需求，建设4大省级批发交易市场，市场总建筑面积达90万平方米；同时建设仓储、物流、商务、居住等配套功能，配套建筑面积约30万平米。其中（1）生产资料市场（60万平方米）华北五金矿机市场（30万平方米）山西汽配交易市场（20万平方米）华北化工交易市场（10万平方米）（2）生活资料市场（30万平方米）中国北方小商品商贸城（30万平方米）（3）配套功能（30万平方米）仓储物流（10万平米）酒店办公（5万平米）商务公寓（15万平米）在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通壅堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，打造地标性商业，成为山西省现代商贸物流业的一面旗帜。其中（1）批发4大省级批发交易市场4大省级批发交易市场，总建筑面积达90万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE9OF44（2）物流引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合配合政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。（3）仓储建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、省级总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引省外日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。（4）会展建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引省内外供求双方见面商洽，打造“永不落幕的博览交易会”。（5）文化建设“晋商文化广场”，复兴晋商文明建设“晋商文化广场”，将传统山西建筑、雕塑艺术与现代环境艺术相结合，将千年晋商文化与现代商贸物流理念相融合，成为晋商文明现代复兴的标志性场所。、（6）商务商务、会议中心，提升商务环境建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。（7）购物使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城以市场内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以山西“晋菜”美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为榆太区域首屈一指的美食文化中心。引进各种配套零售商业和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。（8）观光不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。每个季节、假日，本项目将举行美食节、晋商文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引山西省及华北周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。（9）居住让广大经营户扎根山西，乐业安居建设大型园林式配套宿舍，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根山西，乐业安居。127项目辐射范围及预期交易额面向山西，辐射华北，建设1000亿元大市场依托山西能源运输所构建的较为发达的高速路网，本项目在3小时车程内可全方位辐射山西省内主要市县，具有成为省级物流枢纽的立体化交通网络资源省际交通系统也较发达，5小时车程内可辐射石家庄、郑州、包头等周边省份的重要城市。目前整个山西省专业批发市场整体特点为“规模小，业种单一，产品档次较低，幅三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE10OF44射范围窄，经营方式传统，管理粗放，物流配送等产业配套不完善。”本项目将立足太原、榆次，面向整个山西省，并向北辐射内蒙包头、向南辐射河南、向东辐射河北，具有成为1000亿元大市场的辐射潜力。在本项目建成运营后，本市场将面向山西省内主要地、县城市，建设货物配载中心，条件成熟的城市将投资建设二级配套批发市场，形成一个紧密协作的超级商贸物流网络。128项目总体建设分期首期工程计划2008年10月动工，2009年9月竣工交付，2009年10月开业运营；二、三期工程将于20102013年建设，预计整体开业时间为2013年9月；整个建设周期56年。129首期土地项目建设进度项目将于2008年10月项目奠基动工，2009年9月竣工，并于09年10月前开业，预计建设进度如下时间工作内容08/0308/0408/0808/1008/1209/0109/0308/0408/0609/0709/0809/0909/10向政府提交可行性研究报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批首期17万平米建设竣工首期招商开业1210项目静态投入产出分析1212社会效益和社会影响分析本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。货流、人流、资金流、信息流，本项目以120万建筑规模、1000亿交易金额，必将成为山西省又一财富引擎，成为山西省发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE11OF44据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福山西（1）7万个就业岗位交易市场将容纳15000余企业和商户进场经营，以每户直接产生4人就业计算，将产生6万就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近10000就业需求；总计整个商贸城就业总数将不少于70000个岗位。（2）1000亿商品交易额4大市场涵盖了山西省重点优势产业生产资料市场和3300万人口日常消费的方方面面，加上对周边省份的辐射，本市场年商品交易额预计超过1000亿元巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。（3）15个衍生行业本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少15个衍生行业的发展。（4）每年3000万客流量本项目建成运营后，预计每天吸引510万人前来采购、消费、观光，每年将产生3000万客流量，这将产生庞大的消费需求。（5）每年上亿税收本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。按每户年综合工商税费1万元计算，仅交易市场部分就可贡献15亿元税收。（6）工业产业孵化基地“以市兴工”，市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。本项目将成为本地重要的“工业产业孵化基地”（7）复兴晋商文明，革新商业观念现代商业文明，带来的不仅仅是财富的冲击，更重要的是观念的革新本项目汇聚全国商业精英，将带来丰富多彩的商业理念，将全面革新山西省本土人士的商业观念，刺激商业文明的复兴。（8）推动产业升级，造福山西人民现代商贸物流业的发展，将直接改变山西省目前单一的产业格局，优化山西省的产业投资环境，提升山西省的产业投资形象。1213国民经济评价将该项目定位为“120万平米华北第一大一站式商贸物流总部”，符合山西省政府长远产业规划和晋中经济开发区产业规划，是山西省政府实现“形成以太原为中心的物流体系布局，以资源型物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE12OF44产业目标的客观需要。本项目的建成，将为山西省乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进太榆物流中心的快速形成，带动晋中多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。1214项目可行性总体评价12141项目的定位符合国家产业政策导向，符合山西省产业发展战略规划，具有强大的市场需求基础，市场可行性高。12142项目充分利用太榆物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动山西省以太原为中心的商贸物流基地的形成，为晋中市和山西省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。12143项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。12144项目能带动14个衍生行业的发展繁荣，具有很大的乘数效应。12145项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。12146项目投资商拥有丰富的大型商贸物流市场开发经验，招商经营措施具有前瞻性好可操作性。1215存在问题及提请政府支持事项12141尽快完善市政配套和物流基础设施由于开发区尚处于起步阶段，基本上没有什么市政配套。开发区要引进项目，引进投资，给投资者信心，政府要加快建设和完善开发区内必要的市政配套，这样开发区的招商引资才有可能取得成功。由于本项目的建设对山西省经济的发展具有举足轻重的意义，因此，我们建议，政府在本项目旁建设市政配套设施包括公交汽车站、长途汽车站、长途货运站等。这些配套设施，连同本项目四周的市政规划道路特别是项目南面的市政道路，我们希望在项目建设过程中，政府能同步开展施工建设，以给予我们投资者信心。12152避免同类项目重复立项、恶性竞争大型物流专业市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。正因为如此，大型物流专业市场没有政府的大力支持也是很难成功的。一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性，在晋中市不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，两败俱伤，造成土地资源和社会资源的严重浪费。另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。12153给予经营户适当的税收优惠同时，政府还应做好优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过23年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE13OF44三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE14OF44第2章项目背景和发展概况21项目提出的背景211晋商曾经创造了山西乃至中国商贸史上的奇迹山西商人曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。滥觞于春秋的晋南盐业贩运，成就了中国最早的商人。绵延至17世纪初到19世纪中叶，晋商以雄厚的资金实力、先进的经营管理、优秀的商业文化，广拓经营领域和活动范围，其所经营的盐、铁、棉、布、皮毛、丝绸、茶叶、金融等商号店铺已遍设全国通都大邑，并远涉欧洲、日本、东南亚和阿拉伯国家，一时间“晋商”与“徽商”并驾齐驱，称雄国内商界长达500年之久。晋商的辉煌，推动山西成为当时的“海内最富”，而且有力促进了中国商品经济的发展、城镇的兴起和对外贸易的发展，极大丰富了中国的传统文化尤其是商业文化。然而，在20世纪初叶，这支囊括四海、驰骋九州的商帮，这股延绵千年、独步中华的商业血脉，却随着大清王朝的终结，在纷飞的战火中、在西方殖民的铁蹄下，嘎然消沉。由极盛到极衰，一百年来，山西商业元气，始终未曾恢复。212发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途改革开放以来，山西省经济得到了迅速全面的发展。2005年山西省国民经济高位平稳运行，综合经济实力进一步增强。初步核算，全年全省生产总值突破4000亿元，达到41212亿元，比上年增长125。其中，第一产业增加值2579亿元，因粮食减产下降54，对GDP增长的贡献率为36；第二产业增加值23079亿元，增长159，对GDP增长的贡献率达到674；第三产业增加值15554亿元，增长116，对GDP增长的贡献率达到362。第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增加值3438亿元，增长148；房地产业增加值1065亿元，增长16。全省人均生产总值12320元，按现行汇率计算达到1530美元。“十五”时期全省生产总值年均增长131，高出计划目标5个百分点。生产总值总量在全国的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生产总值排位由2000年的第20位前移至第15位。2005年山西省三次产业比例由上年的74537389，调整为6356377。与上年相比，第三产业比重下降12个百分点，第三产业发展速度和比例有待进一步提高。煤炭是山西省的经济命脉。山西依托煤炭资源优势，采取非均衡发展战略，所有的产业都是煤炭的配套项目。经济结构以高度依赖煤炭资源、原材料工业为主，具有典型的资源型、初级化特征结构档次低、运行质量不高、高购入、低产出，高速度、低效益，区域经济结构性问题日益突出。在党中央“十一五”规划的指引下，新一届山西省政府提出全面调整经济结构，优化产业布局的战略思路，全方位勾画了山西省“崛起中部”的宏伟蓝图。针对山西长期低价输出能源产品，又高价买进消费品（轻纺工业消费品60以上需三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE15OF44要从外省调入），蒙受严重双向价值流失的不利局面，山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展“十一五”规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。发展现代商贸物流业，按照市场需求，积极地调整产业和产品结构，促进产业、产品的优化组合，实现资源在产业间和产业内部的优化配置，形成最优的产业结构，使山西的资源优势转换经济优势和市场优势。扩大第三方物流在山西产业结构中的比重，降低山西物流成本，提升山西经济的可持续发展能力和综合竞争力。发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途省发展改革委山西省产业投资指导目录2006年本中第“二十四、服务业”明确规定“1电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；2粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”为鼓励发展的产业。213山西商贸物流业仍处于起步阶段，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大差距山西商贸物流业仍处于起步阶段，商贸物流企业占地规模、资产规模较小，经营分散，布局不尽合理，所从事、涉及行业有限，与现代商贸物流业的要求相距甚远，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大差距。物流业主要表现在三个方面1）一是物流总成本占GDP比重偏高。据统计，山西省工业企业物流成本占GDP的比例高达40，而我国平均水平在20左右，国际上发达国家的水平一般在1012，美国在10左右。2）山西省的物流形态还比较落后，服务项目单一。物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。3）资源型物流比重偏高，缺乏产业产品作为经济支撑，运输难以形成回流，效率较低。商贸业主要表现在九个方面1）业态不全，除服装批发较成熟外，其他行业尚未形成具有全省辐射能力的大型专业市场。2）规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造。在建筑上空间尺度不合理，建筑立面和外形趋同，标识性差。交通上没有系统组织，人性化不足。3）经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵。4）交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。5）配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。6）经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。7）商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。8）物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE16OF449）消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。山西商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行为推动山西省现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。214山西三晋渤海投资有限公司通过竞拍合法获得项目用地本项目土地来源于山西三晋渤海投资有限公司通过政府出让拍卖获得，土地产权明晰，房产可自由转让。经过全面、翔实的市场调研和论证分析，我们认为将该项目定位为“120万平米华北第一大商贸物流总部”，符合山西省政府长远产业规划和晋中经济开发区产业规划，是山西省政府实现“形成以太原为中心的物流体系布局，以资源型物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”产业目标的客观需要。本项目的建成，将为山西省乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进太榆物流中心的快速形成，带动晋中多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。212项目发起人和发起缘由项目发起单位山西三晋渤海投资有限公司法定代表人裴剑项目发起缘由山西三晋渤海投资有限公司由山西和深圳三家专注于商业地产开发与商业运营管理的大型公司共同投资发起，由上市公司渤海物流提供经营支持。通过对山西省和晋中市产业结构和产业发展趋势的深入研究，认为在山西省政府进行产业结构调整的战略发展规划中，非常需要一个服务于现代物流业和商贸服务业的商贸物流基地，本项目正由此发起。22项目可行性报告的编制过程本项目可行性报告2007年10月开始编制；2007年1月30日经发起人评审讨论通过。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE17OF44第3章项目开发的必要性、迫切性“太原南扩、晋中北进”,晋中市经济技术开发区，是“太榆一体化同城建设”的前沿阵地。如何利用天然的区位优势，在“太榆同城一体化”过程中抢占先机，是晋中市经济技术开发区面临的战略选择。三晋国际商贸物流城，规划占地面积980余亩，拟建设建筑面积逾120万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。建成后将成为山西省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为山西省乃至华北地区规模最大的物流商贸总部基地。这将是晋中市经济技术开发区借势太原，形成山西省最重要的商贸物流集聚地的重大机遇。31本项目是山西省“产业结构调整，商贸物流先行”政策的内在产物发展现代商贸物流是山西省调整产业结构、发展现代服务业的必由之路产业结构单一，高度依赖煤炭工业，典型的资源型、粗放型产业结构严重制约了山西社会经济的全面协调和可持续发展。山西省委八届七次全会“十一五”规划把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一，重点是沿大运高速公路经济带规划建设太原、大同、运城、侯马四大物流园区，以太原为中心布局，以“资源型”物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点。大兴商贸，大举物流成为山西全面振兴的必由之路山西省现代物流“十一五”发展规划提出争取到2010年，全省物流业增加值达到1500亿元，第三方物流实现500亿元，现代物流业对GDP和财政收入的贡献率达到20左右。32本项目是山西省社会消费品市场快速增长与批发业发展滞后的矛盾的必然要求321“十五”时期山西省社会消费品零售总额年均增长142，超过GDP增速11，呈现强劲的发展势头2005年全省生产总值达41212亿元，比上年增长125；全省实现社会消费品零售总额14012亿元，增长149，增幅居全国前列。“十五”时期全省生产总值年均增长131，高出计划目标5个百分点。生产总值三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE18OF44总量在全国的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生产总值排位由2000年的第20位前移至第15位。“十五”时期全省社会消费品零售总额年均增长142，高出计划目标62个百分点，超过GDP增速11，呈现强劲的发展势头。322、按“十五”时期社会消费品零售年均增速推算，到2008年，山西批发业年交易额应达到367亿元，比2005年增长121亿元，年均增长40亿元。新增批发消费需求呼唤大型现代化批发市场的出现。“十五”时期社会消费品零售总额年均增长142，按此速度，到2008年，山西批发业年交易额应达到367亿元，增长121亿元，年均增长40亿元。如此大的增加量，急需新型具有竞争力的大型批发市场的出现323、与快速增长的消费市场相反，2005年山西批发业交易额比2004年反而下降172这说明山西批发采购需求正以每年80亿元左右的速度向周边省份外流建设具有竞争力的数百亿元规模大型批发市场对山西来说已迫在眉睫2005年全省实现社会消费品零售总额14012亿元，增长149其中，批发零售贸易业实现零售额11873亿元，增长133，增幅居全国前列。但批发业仅实现交易额2463亿元，比2004年下降172，山西批发业发展与社会消费品发展相比严重滞后。33本项目是山西“百亿采购外流”现状的必然产物山西呼唤一个能够统御全省、对抗邻省的现代化大型商贸物流中心据统计，山西每年有数百亿元的生产资料和生活资料的采购来自与石家庄和郑州的批发市场。目前的山西省，尚没有，没有一个可以现代化、集约型的大型物流商贸中心。目前山西批发业多从郑州、石家庄外购，远距离运输和多层级分销导致山西批发采购成本大幅增加，消费价值流失严重。河南、河北批发业“瓜分晋市”的尴尬局面，急需一个可以辐射全省、统御全省、对抗邻省的具有数百亿元规模的现代化大型商贸市场与之抗衡。表12005年山西省与周边省份主要社会消费品批发零售指标对比省份山西河南河北人口（万人）3345（100）9376（280）6829（204）全民生产总值（亿元）412121053520101166人均生产总值（元）123201123614814城镇年平均可支配收入（元）891486689107农村年平均可支配收入（元）289028713481三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE19OF44社会消费品零售总额（亿元）其中城市的消费品零售额县的消费品零售额县以下消费品零售额14012（100）902826232361335843（240）180521657428958029529（211）1382515704批发零售贸易业零售额（亿元）其中批发业实现零售额11873（100）2463278042（234）25413（214）表22004年山西与周边省份亿元以上商品交易市场比较山西全国排名倒数第4，远远落后于周边的河南、河北、内蒙等省份年份市场数量摊位数营业面积单位成交额成交额排序地区个个万平方米亿元/万平方米亿元批发零售全国33652229818124775209261027211169498581浙江4963101211192445537464417695702江苏45622331816662252419323413577973山东31620274114169158224371923132064广东2931267997463213158991168742125河北237284965236000892105917670338911河南1026369124312075034406696822内蒙古372193315001131700127842225陕西26122973951385474598726山西2316604692138958767191山西省物流规划纲要指出要抓住机遇，发挥区位优势，依托能源原材料，积极发展现代物流业，依托交通干线和网络，建立以太原为中心，以大同和侯马为主要节点的大市场、大流通的物流格局。三晋国际商贸物流城的建设，正是顺应这一市场趋势，将山西省大力发展商贸物流的规划与构想落实到实处，承接这一光荣的历史任务，创造巨大的社会效益和经济效益。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE20OF4434晋中开发区商贸物流园需要一个龙头项目引领商贸物流业的发展大市场、大商贸、大流通带动大产业、大发展、大繁荣珠三角、长三角和华北地区石家庄、郑州等邻省的商贸物流发展模式，说明了发展大型专业化市场对地方产业的发展，在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面都将发挥重要作用。晋中开发区商贸物流园的规划，紧紧抓住了山西产业调整的历史机遇。作为园区商贸物流的龙头项目，三晋国际商贸物流城的建设，将全面提升晋中市的城市物流、区域物流、国际物流的能力，形成大商贸、大市场、大吞吐、大物流格局，并可望形成“以贸促工，三产带动二产”的良性产业发展局面，大大促进地方经济，发展民生，是高瞻远瞩的城市运营大手笔。35本项目是晋中市承接“大太原商圈”溢出效应的重要项目大洗牌，大机遇；借势太原，超越邻省太原目前是山西最大的小商品、五金机电、汽配汽贸集散地，但目前太原的各大专业市场普遍存在规划落后、设备简陋、交通拥堵、管理粗放、产权不清等弊端，对城市的交通、管理、市容市貌的压力越来越大，各大市场正处于升级换代的关键时刻，急需转移到更具备物流商贸条件的区域。华南、华东等经济发达区域的经验表明，传统市场最终将通过“拆、迁、移”，在拥有更便利的物流交通资源的城乡结合部建设新的市场集群来跨越性的完成历史升级。传统市场的拆迁改造，即是大势所趋，也是难得的历史机遇。而且这种历史机遇在城市化进程中通常是五十年一遇的，错过了这个难得的历史机遇，也就错过了大发展难得的历史机遇三晋国际商贸物流城的建设，将凭借毗邻太原、连接空港的区位优势，在“太榆同城一体化”进程中抓住历史性的机遇，充分借势太原，已优越的地段、先进的规划、卓越的运营，将太原传统市场悉数集聚在晋中，使晋中成为统帅全山西商贸物流的总部基地。36本项目是晋中市在城际产业竞争获得优势的重要项目大商机迎来大竞争，抢占先机刻不容缓如此大的市场需求，如此好的市场机遇，势必带来激烈的市场竞争和区域竞争，尽管晋中地区在这种竞争中有很强的地域优势，但是如果周边城市或周边区县看到这种商机，三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE21OF44势必将加入到竞争中来。不能抢占先机，晋中市将失去一次非常难得的产业大发展的市场机遇。博弈论指出，在激烈的市场竞争中，先采用行动的一方具有无可比拟的先动优势。据了解，太原已有多家经济实体意欲开发这块新型商贸物流市场，我们必须以“先发制人”的策略打破其地域优势。第4章规模、业态定位及其市场可行性41项目业态定位及建设规模三晋国际商贸物流城，规划占地面积980余亩，总投资额达45亿元，拟建设建筑面积逾120万平方米（其中市场部分约90万平方米，配套部分约30万平方米），可容纳15000余企业和商户进场经营。本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为山西省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为山西省规模最大的物流商贸总部基地。针对目前山西省城乡居民日常生活消费品大量高价外购的现实，依托山西资源型产业向制造型产业发展的趋势，本项目将紧扣山西省产业优势和产业发展方向以及山西3300万人口的消费需求，建设4大省级批发交易市场，市场总建筑面积达90万平方米；同时建设仓储、物流、商务、居住等配套功能，配套建筑面积约30万平米。其中（1）生产资料市场（60万平方米）三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE22OF44华北五金矿机市场（30万平方米）山西汽配交易市场（20万平方米）华北化工交易市场（10万平方米）（2）生活资料市场（30万平方米）中国北方小商品商贸城（30万平方米）（3）配套功能（30万平方米）仓储物流（10万平米）酒店办公（5万平米）商务公寓（15万平米）42物流交通条件和辐射范围分析421大物流交通网络为本项目建设数百亿元大市场和辐射西北省份提供了充分的交通条件4211坐拥立体化物流交通网络4小时车程辐射全山西330万人口；5小时车程辐射陕西、内蒙古等省三晋国际商贸物流城，地处“太原南扩、晋中北进”的核心地段晋中市经济技术开发区，是“太榆一体化同城建设”的战略开发区域。项目毗邻108国道，坐拥山西省“北、中、南”三大物流中心之中央枢纽地利。地块距晋中市区榆次区10公里，距太原火车站约15公里，距太原机场约8公里，距火车站北营站5公里，距高速公路出入口1公里，直临108国道并与汇通路（原“太榆路”）连接直通太原市区。位于迎泽路的太原市火车站将于2010年前南迁至北营，将大大缩短与本项目的距离。项目“三小时高速通达”大同、朔州、忻州、吕梁、阳泉、临汾、长治、晋城、运城等大中小城市。5小时车程辐射石家庄、郑州、内蒙古包头等城市。项目距太原火车站15公里，榆次火车站7公里，铁路网十分发达。项目距太原机场10分钟车程，42条航线直通全国30个城市和香港。公路、铁路、航空的便捷顺畅，为本项目构筑了立体化物流交通网络。422项目辐射商圈立足太榆，面向山西，辐射内蒙、陕西等西部省份，成为华北物流批发业辐射西北的桥头堡目前整个山西省专业批发市场整体特点为“规模小，业种单一，产品档次较低，幅射范围窄，经营方式传统，管理粗放，物流配送等产业配套不完善。”本项目将立足太原、榆次，面向整个山西省3300万人口，并向北辐射内蒙包头、向西辐射陕西等西部省份。在本项目建成运营后，本市场将面向山西省内主要地、县城市，建设货物配载中心，条件成熟的城市将投资建设二级配套批发市场，形成一个紧密协作的超级商贸物流网络。三晋国际商贸物流城项目可行性研究报告PAGE23OF4443项目业态及规模可行性分析之一汽配交易市场431山西汽配市场需求分析建设省内最大的汽车汽配交易中心，其必要性和迫切性仍来源于巨大的市场需求和市场前景。山西拥有庞大的公路外运量山西省是全国重要的煤炭和矿产资源大省，也是全国闻名的煤炭外调大省，山西省的煤炭外运量非常高，现有铁路是煤炭外运的瓶颈，煤炭的公路外运量也非常的大。山西省统计局最新数据显示，2007年全省外运出省煤炭突破5亿吨大关，达到53628万吨，同比增长1498，创历史新高。其中通过铁路出省煤炭40773万吨，同比增长1621；通过公路出省煤炭12855万吨，同比增长1122。山西省是最重要的重型卡车市场山西省是全国重型卡车保有量的大省，目前全省注册的重型汽车已超过20万辆，而且还在以每年2到4万辆的速度在增长。2005年该省公路运输量占铁