2008年杭州别墅市场详细调研报告

杭州别墅市场调研报告青山湖板块第一部分杭州宏观环境分析第一节行政区位及人口分布第二节历史文化及现代人文第三节经济实习第四节人居生活第五节自然生态及旅游资源第六节文化事业第七节前景目标第二部分杭州市城市发展规划第一节城市规模第二节空间结构规划第三节城市绿地第四节城市交通第五节重点区域发展规划解读第一部分杭州别墅市场的概述第一节杭州房地产市场的发展状况第二节杭州别墅市场的发展状况第三节杭州别墅板块之间的比较第二部分杭州别墅青山湖板块第一节杭州别墅青山湖板块区域环境分析第二节杭州别墅青山湖板块的优势与特点第三节杭州别墅青山湖板块房地产市场的分析第四节杭州别墅青山湖板块主要楼盘分析第三部分杭州08年别墅市场的预测附件相关别墅房产政策汇集第一部分杭州宏观环境分析第一节区域宏观环境分析1，行政区位及人口分布杭州是浙江省省会，全省政治、经济、科教和文化中心，是全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。杭州市区中心地理坐标为北纬3016、东经12012。杭州市辖上城、下城、江干、拱墅、西湖、高新（滨江）、萧山、余杭8个区,建德、富阳、临安3个县级市,桐庐、淳安2个县。全市总面积16596平方千米，其中市区面积3068平方千米。2006年末，全市户籍人口为66631万人，其中市区人口41417万人；全市人口密度为每平方千米401人,其中市区每平方千米1350人；全市人口出生率为871，死亡率为586，自然增长率为284。据2006年5人口抽样调查资料显示，全市常住人口为7731万人，与2000年第五次人口普查相比，增加了8523万人。2，历史文化及现代文化杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有2200多年历史。杭州是华夏文明的发祥地之一。跨湖桥遗址的发掘显示，早在8000多年前，就有人类在此繁衍生息。距今5000多年前的良渚文化被史界称为文明的曙光。杭州曾是五代吴越国和南宋王朝两代建都地，是我国七大古都之一。被13世纪意大利旅行家马可波罗赞叹为“世界上最美丽华贵之城”。杭州古称钱唐。隋开皇九年589年废钱唐郡，置杭州，杭州之名首次在历史上出现。五代时的吴越国（公元907年978年）在杭州建都。南宋建炎三年（1129年），高宗南渡至杭州，升杭州为临安府。绍兴八年（1138年）,南宋正式定都临安，历时140余年。民国元年（1912年）,原钱塘、仁和县并置杭县。民国十六年（1927年），划杭县城区等地设杭州市，杭州置市始此。1949年5月3日,杭州解放，从此揭开了杭州发展的历史新篇章。3，经济实力2007年，杭州努力实现速度、质量、效益相统一，经济总量和人均GDP水平均实现大跨越，GDP总量突破4000亿元，达410389亿元，按可比价计算，比上年增长146，分别快于全国和全省平均水平32和01个百分点；按户籍人口计算，全市人均GDP突破6万元大关，达61313元，增长136，根据年平均汇率计算，突破8000美元，达8063美元。2007年，杭州市坚持以促进经济发展和解决民生问题为着力点，切实解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题，使更多的群众享受到经济又好又快发展的成果。全年市区城镇居民人均可支配收入突破2万元大关，达21689元，增长140，全市农村居民人均纯收入为9549元，增长121，城乡居民收入基本保持同步增长。近年来，市委、市政府紧紧围绕“两个率先”的指示精神，把建设全面小康社会作为杭州经济社会发展的主旋律，在“两个率先”征程中实现了关键性的突破，杭州市全面小康实现程度为9358，快于全省平均水平638个百分点。全市已基本实现全面小康，进入了建设全面小康社会新阶段。4，人居生活（1）居民收入坚持以促进经济发展和解决民生问题为着力点，使经济发展成果惠及更多群众。据抽样调查，2006年，杭州市区城镇居民人均可支配收入19027元，增长146，扣除价格因素，实际增长132，比上年提高11个百分点。其中工薪收入增长113；财产性收入增长942，占居民家庭收入的比重提高22个百分点。全市农村居民人均纯收入8515元，增长112，扣除价格因素，实际增长99，比上年提高27个百分点。其中工资性收入人均为4772元，增长105，农民家庭人均经营净收入为3011元，增长98，财产性收入、转移性收入分别增长278和181。年末城乡居民储蓄余额达255524亿元，增长166。（2）居民消费随着收入水平的提高，城乡居民的消费支出不断增加。据抽样调查，2006年，杭州市区城镇居民家庭人均消费性支出14472元，增长77；恩格尔系数为333，下降15个百分点。全市农村居民家庭人均生活消费支出6674元，增长112；恩格尔系数为330，下降27个百分点。（3）居住条件城乡居民居住条件不断改善。2006年，全市住宅新开工面积72136万平方米。其中经济适用房开工建设123万平方米，竣工119万平方米，公开摇号7351套共66万平方米；拆迁安置房开工建设63万平方米。实施市区危旧房改善工程，完成9个危旧房改善试点项目，建筑面积达84万平方米。至2006年末，市区城镇居民人均住房使用面积2097平方米，比上年末增加027平方米；农村居民人均住房面积6646平方米，比上年末增加046平方米。（4）市场价格物价水平基本稳定。2006年，杭州市区城镇居民消费价格总水平上涨12，涨幅低于上年05个百分点。其中居住类上涨45、医疗保健和个人用品类上涨33、家庭设备用品及维修服务类上涨28、食品类、烟酒及用品类分别上涨13、12；交通和通讯类持平；衣着类下降02、娱乐教育文化用品及服务类下降14。工业品出厂价格上涨31，原材料、燃料、动力购进价格上涨61，分别比上年回落04和08个百分点。5社会保障社会保障体系进一步完善，为构建和谐杭州提供了坚实基础。至2006年末，全市参加基本养老保险人数为25334万人，失业保险人数为14577万人，基本医疗保险人数为20850万人，工伤保险人数为13209万人，生育保险人数为12889万人，分别比上年末净增2576万人、2740万人、2079万人、2106万人和3248万人。征地农转非人员社会保障制度进一步健全，至2006年末，全市已有3129万征地农转非人员参加养老保险及享受各类生活补贴。6福利与救助整合政府救济与社会帮困资源，继续加大社会福利与救助力度。至2006年末，全市拥有各类福利院、敬老院211所，床位16454张，收养人员9520人。全市享受城镇最低生活保障人员16447人，享受农村最低生活保障人员63810人。农村“五保”对象和城镇“三无”人员集中供养率分别为9013和9870。建立市、区、街道、社区四级帮扶救助圈，完善长效帮扶救助工作机制，继续实施助困、助医、助学、助房等援助措施。组织开展第六次“春风行动”，募集社会捐赠资金2499万元，救助困难家庭10467户，救助总额达262082万元。5,自然生态及旅游资源1生态资源杭州有着江、河、湖、山交融的自然环境。全市丘陵山地占总面积的656，平原占264，江、河、湖、水库占8，世界上最长的人工运河京杭大运河和以大涌潮闻名的钱塘江穿城而过。杭州西部、中部和南部属浙西中低山丘陵，东北部属浙北平原,江河纵横，湖泊密布，物产丰富。杭州素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”、“人间天堂”之美誉。杭州属亚热带季风性气候，四季分明，温和湿润，光照充足，雨量充沛。全年平均气温175，平均相对湿度696，年降水量1139毫米，年日照时数1762小时。杭州生物种类繁多，国家一级保护动物有13种，二级保护动物有55种，二级保护植物有13种。全市平均森林覆盖率为628。矿产资源有大中型的非金属和金属矿床。临安昌化出产一种世界罕见的鸡血石，为收藏石和图章石中的珍品。2旅游资源杭州拥有两个国家级风景名胜区西湖风景名胜区、“两江一湖”（富春江新安江千岛湖）风景名胜区；两个国家级自然保护区天目山、清凉峰自然保护区；五个国家森林公园千岛湖、大奇山、午潮山、富春江和青山湖森林公园；一个国家级旅游度假区之江国家旅游度假区；全国首个国家级湿地西溪国家湿地公园。杭州还有全国重点文物保护单位14个、国家级博物馆5个。全市拥有年接待1万人次以上的各类旅游景区、景点120余处。目前杭州正在以“三江四湖一山一河一溪三址”为重点发展观光游，以把西博会打造成世界级会展品牌为目标发展会展游，以举办2006年世界休闲博览会为契机发展休闲游，形成观光游、会展游、休闲游“三位一体”的新格局，合力打响“游在杭州”品牌。6、文化事业1文化设施至2006年末，全市拥有公共图书馆13个，总藏量903万册，文化馆14个，博物馆（纪念馆）51个，剧场16个，群艺馆3个，音乐厅2个，全国重点文物保护单位24处（群）。新增国家级文化产业示范基地2个，有5家画廊被命名为“中国诚信画廊”，有5个广场被命名为“全国特色文化广场”。2007年杭州第二批重要规划项目将进行，根据规划将形成“两轴、两带、六区、七心、多点、特色街区以及均衡分布的文化服务网络”的总体空间布局结构，并形成“15分钟文化圈”。延安路文化轴线、曙光路体育场路文化轴，将成为“两轴”。钱塘江文化带、运河文化带，则为“两带”。杭州还将形成更多的特色街区，在清河坊等9条特色街区之外，将新建中国（杭州）文化艺术星光大道、夏衍影视文化街、笕桥历史文化街区及五里塘河风情街4条特色街区。在博物馆方面，将在上城设吴山博物馆、皇城遗址陈列馆；在江干设钱塘江博物馆；在拱墅设大运河博物馆；在西湖区设湿地博物馆；在滨江设杭州科技博物馆。同时，市民身边的图书馆也将更多，将新建杭州图书馆新馆和浙江图书馆二期（含浙江数字图书馆），在下沙副城文化中心预留杭州图书馆分馆用地，并大量完善区级图书馆。此外，还规划在西湖文化广场内设置省群艺馆新馆，同时新建杭州群文活动中心，并在下沙副城新建市群艺馆分馆。水上巴士将有更多线路站点未来的水上巴士，将分为三条大的线路京杭运河线（三堡船闸余杭塘栖）、余杭塘河线（西溪湿地京杭运河）和钱塘江线（三堡船闸六和塔）。与此同时，水上巴士将有更多的站点，共计16个水上巴士公交停靠站，以及15个水上巴士旅游停靠点，并在拱宸桥设立1个水上客运中心站。在三堡船闸附近、余杭塘河上、武林门，还将各设立一个停泊服务区，以供水上巴士停泊和补给。（2）文化艺术2006年，全市文艺作品创作获国际级奖项3个、国家级奖项65个、省级奖项135个市属广播、电视作品获国家级奖项21个，省级奖项59个。成功举办和承办第二届中国国际动漫节、第十五届金鸡百花电影节等重大文化活动。努力拓展对外文化交流领域，全年引进和输出文化交流项目88批次、1552人次；年末全市拥有各类专业艺术表演团体19个。全市有8个项目被列为国家首批非物质文化遗产保护项目。（3）广播电视广播电视节目丰富多彩,更具特色。至2006年末，杭州拥有电视台2座22套节目，广播电台9座18套节目，全市电视覆盖率和广播覆盖率分别达到9959和9977。全市有线电视入户数达17708万户，增长96。其中数字电视在全国率先实现整体转换覆盖百万用户的目标。有线电视“村村通”工程继续推进，全市有3543个行政村和13980个自然村开通有线电视，有线电视覆盖率达到9514。（4）新闻出版2006年，全市共出版报纸1798亿份、杂志078亿册、图书268亿册。7，前景目标中国共产党杭州市第十次党代会提出，今后五年杭州的奋斗目标是实现从中等发达水平向发达水平的历史性跨越，人民群众经济生活殷实富足、文化生活丰富充实、政治生活生动活泼、社会生活安全有序、环境生活舒适便利，人人生活更幸福，身心更健康，初步打响“生活品质之城”品牌。第二部分杭州城市发展规划第一节城市规模（1）人口规模2000年市区总人口为38976万人，2005年为430万人，2020年为530万人；2000年市区城市人口为25372万人，2005年为313万人，2020年为445万人。（2）用地规模2000年市区城市建设用地为22901平方千米，人均9026平方米，其中中心城区为20475平方千米，人均8593平方米；2005年城市建设用地为29039平方千米，人均9277平方米，其中中心城区为25653平方千米，人均9033平方米；2020年城市建设用地为45300平方千米，人均10180平方米，其中中心城区为36992平方千米，人均9998平方米。第二节空间布局结构（1）城市发展方向城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。（2）城市布局形态从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。（3）组团职能与用地功能组织中心城区由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。承担生活居住、行政办公、商业金融、旅游服务、科技教育、文化娱乐、都市型和高新技术产业功能，逐步形成体现杭州城市形象的主体区域。主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成，是全省的政治、经济、科教、信息、文化中心和旅游中心。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。规划城市人口175万人，城市建设用地16701平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。沿江地区为居住生活区和公建区并预留远景城市商务中心用地，南部为商贸、居住生活区，东、西部为工业区和文教科研区。规划城市人口105万人，城市建设用地10224平方千米。临平城由临平城区、星桥、运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主的综合性工业城。北部为工业区和配套生活服务区，中部为公建区和居住生活区，南部为物流园区。规划城市人口40万人，城市建设用地4720平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干的综合性新城。北部为教育科研区，南部、西部为工业区，中部及东部临江地区为居住生活区。规划城市人口50万人，城市建设用地5347平方千米。六大组团分成北片和南片，北片由塘栖、余杭和良渚组团组成，南片由临浦、瓜沥和义蓬组团组成。吸纳中心城区人口及产业等功能的扩散，形成相对独立、各具特色、功能齐全、职住平衡、设施完善、环境优美的卫星城镇和城镇群。塘栖组团由塘栖、仁和镇组成，是省级历史文化保护区，城市北部的休闲旅游观光基地和临平工业区的配套服务基地。东部为居住生活区，西部为工业园区。规划城市人口10万人。良渚组团由良渚、瓶窑镇组成，是城市西北部以良渚文化和生态农业为主题的文化休闲旅游基地。严格保护良渚文化遗址群，合理控制人口和建设用地规模。北部为良渚遗址保护区，西部、东南部为居住生活区，西南为生态农业旅游区。规划城市人口10万人。余杭组团由余杭、闲林镇和仓前镇南部组成，是城市西部的近郊住宅区和高教科研基地。西部为居住生活区，南部为休闲度假别墅区，东部为教育科研区。规划城市人口18万人。临浦组团由临浦、义桥、戴村镇组成，是城市南部未来高新技术产业发展的主要基地。北部为居住生活区，南部为高新科技园区。规划城市人口14万人。瓜沥组团由瓜沥、衙前、坎山镇组成，是城市东南部以临港工业、轻纺工业、服装加工为主的综合性工业区和区域性物流中心。北部为工业区和物流园区，南部为居住生活区。规划城市人口15万人。义蓬组团由义蓬、南阳、河庄、新湾镇组成，是城市东部大型综合性工业发展基地（江东工业区）。东部和东南部为工业区，西部和西南部为居住生活区，北部和东部临江地区为生态旅游区。规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右六条生态带在各组团之间、组团与中心城区之间，利用自然山体、水体、绿地（农田）等形成绿色开敞空间，划定生态敏感区，避免城市连片发展而影响生态、景观和城市整体环境水平。规划建设六片绿色生态开敞空间灵山、龙坞、午潮山风景区西湖风景名胜区；径山风景区北、南湖滞洪区闲林、西溪湿地风景区；超山风景区半山、皋亭山、黄鹤山风景区彭埠交通生态走廊；石牛山风景区湘湖旅游度假区；青化山风景区航坞山新街绿化产业区（大型苗木基地）；东部钱塘江滨海湿地保护区生态农业区。双心双轴双心即湖滨、武林广场地区旅游商业文化服务中心；临江地区钱江北岸城市新中心，钱江南岸远景城市商务中心。双轴即东西向以钱塘江为轴线的城市生态轴；南北向以主城江南城为轴线的城市发展轴。杭州规划发展方向第三节城市绿地（1）生态景观绿地结合杭州的自然生态环境，建立“山、湖、城、江、田、海、河”的城市生态基础网架，重点建设“四园（四个近郊森林公园）、多区（水源保护区、湿地保护区、风景名胜区）、多廊（滨水绿廊、交通绿廊）”，形成“两圈（内外圈）、两轴（钱塘江、运河）、六条生态带”的生态景观绿地体系。近郊森林公园在绕城公路沿线，主城与副城及组团之间，利用原有的农田、河流及自然山体，营建新街大型苗木园、城北运河景观森林公园、乔司北森林公园、湘湖南体育休闲公园四个近郊森林公园。水源保护区在钱塘江水源保护区、苕溪水源保护区内，建设生态涵养林，以保证城市饮用水水源质量。湿地保护区保护和维持湿地的生态功能，在钱塘江入海口划定钱塘江滨海湿地保护区；在东塘、闲林、西溪、南、北湖滞洪区，划定五片湖泊低洼湿地保护区。风景名胜区根据风景资源的不同特性，在具有较好自然景观与人文景观价值的区域，设立风景名胜区，除西湖风景名胜区外，包括径山、东明山、灵山龙坞午潮山、超山、半山皋亭山黄鹤山、青化山、石牛山风景区、良渚遗址保护区等风景名胜区。绿色廊道在钱塘江两岸、苕溪、京杭运河、上塘河、余杭塘河、浦阳江、西小江、凰桐江、萧绍运河、北塘河等沟通城区与郊区的主要河道两侧设置宽30米以上绿带，形成城区各类绿地与城郊自然山水基质之间的生物廊道。高速公路绕城公路以外两侧各控制宽100250米绿带；铁路两侧各控制宽50100米绿带；国道、省道、主城、副城及组团之间的主要联系通道两侧各控制宽3050米绿带；乡道与乡道、村道之间两侧各控制宽20米绿带，形成联系自然与人工环境的绿色通道。（2）城市绿地以创建具有杭州特色的国际花园城市和国际风景旅游城市为目标，高度重视城区，特别是旧区的绿化建设，积极开辟沿江、沿河、沿路绿带，合理配置各级公园绿地，建设好居住区、工厂、单位内附属绿地，发展垂直绿化和屋顶绿化，提高城市道路绿化水平，重视城市林木种植，实现“乔、灌、草”的合理配置，以绿篱代替围墙，提高绿化覆盖率和绿化效果，形成融山、水、林、园、城为一体，点、线、面相结合的城市绿地系统。重点建设好一批精品绿地。主城充实、完善西湖风景名胜区现有公园和景点，加快环西湖绿地建设；重点建设城北体育公园、城西公园、城东都市生态公园、城市新中心公园、运河公园、凯旋公园、西塘河公园、太庙遗址公园等八个市级公园；每个行政区建设两个以上面积35万平方米的区级公园；加快实施沿路、沿河绿色廊道，城市主要道路按每千米不少于1000平方米绿地的要求，设置块状绿地；完善居住区配套绿地的建设，按服务半径合理配置社区公园，适当改造现有公园和广场，提高整体绿化水平；结合历史文化遗存建设海潮寺公园、高家花园、江城古树公园、香积寺公园等，结合旧城更新增加绿地，逐步达到半径500米范围能见到不小于1000平方米的绿地。江南城萧山城区以扩大北干山、西山公园两个市级公园为重点，道路、滨水绿地为构架，结合文物古迹的保护，建设江寺公园、祗园寺公园等；临江地区以沿江开放式绿地、广场为重点，建设钱塘江滨江公园、西兴大桥桥头公园两个大型市级公园，在远景城市商务中心设置江南中心公园、世纪公园等市级公园。滨江区以沿江100米绿化带及城市主干路两侧绿带为主要绿色构架，建设市级公园滨江中心公园；结合区中心的建设，辟建绿化广场，建设区级中心公园；结合居住区规划建设，合理配置各级公园绿地。临平城以临平山公园、临平城北公园和运河带状公园三个市级公园为重点，沿路、沿河绿带为构架，结合城市中心广场、居住区、临平工业区的建设，均衡配置各级公园绿地。下沙城绕城公路两侧保留总宽300米绿化带，设置城市绿地，作为二、三类工业的隔离带和城市公园。开辟沿江宽100米绿带，建设下沙桥头公园、九堡中心公园两个市级公园，结合广场建设区级公园，结合居住区、高教园区的建设，合理配置各级公园绿地。外围组团每个组团建设一个面积510万平方米以上的公园，各组团根据不同的环境特色，合理组织绿地系统。其中塘栖以运河两岸的绿带为重点；良渚以良渚国家遗址公园为重点；余杭充分利用自然山体及历史文化遗存；瓜沥以航坞山为中心建设公园；临浦以浦阳江及自然山体为重点；义蓬以沿江、道路绿地为构架，重点建设中心公园和广场。人均绿地25平方米，其中人均公共绿地15平方米，城市建设用地绿地率为38，绿化覆盖率为41。第四节城市交通1交通发展战略杭州市总体规划提出了“加快道路交通建设，完善城市道路网，优先发展公共交通，合理引导小汽车发展，加快城市交通管理的科技含量，推行智能化交通。形成路网完善、功能明确、结构合理、管理先进的综合交通网络体系。“2城市道路网系统杭州市总体规划提出“以快速路为主骨架，结合主次干路，组成以方格网为基础，环路加放射线，功能明确、级配合理的城市道路网系统。“其中“一环三纵五横“的城市快速路系统为一环即绕城公路，全长123千米，采用高速公路标准，主要疏解过境车流并对入城交通起分配作用。三纵由南北向的上塘路中河路复兴大桥四季大道，320国道（杭枫线）石桥路秋涛路西兴大桥风情大道，东湖路延伸线九堡大桥通惠路组成三纵。五横由东西向的石祥路石大线海宁东西大道，文一路德胜路，天目山路环城北路艮山路，中兴路机场快速路，原320国道（杭富段）之江大桥彩虹大道组成五横。3轨道交通以东西线和南北线组成的“十“字线为骨干，形成一个贯通城市各主要客运交通集散点的城市轨道交通网络。第五节重点区域发展规划解读2006年6月22日，杭州市政府发布消息未来几年内将斥资1500亿元，在杭州的东部地区进行一次大规模改造，其中包括沪杭磁悬浮、“沪杭、杭宁、杭甬、杭长”四条高速城际列车、地铁、运河二通道、新火车东站等。同时，还有一大批城中村将改造，丁桥、九堡、下沙等地将建起大型居住区。根据“十一五”时期该地区重大基础设施项目建设计划安排，杭州市建委提出，“决战东部”以建设“一枢纽、两口、两线”为重点。“一枢纽”以火车东站为核心的现代大型综合交通枢纽。“两口”指沪杭高速公路德胜立交入城口和杭浦高速公路大井入城口；“两线”上德快速路和石祥快速路。（1）“决战东部”之新东站地区未来杭州的第一大客运枢纽新东站地区规划分成三个层次新东站地区的定位是以现代化综合交通枢纽东站枢纽为依托，集现代服务业、旅游集散和居住职能为一体的城市新中心。核心区块为23平方公里的站台部分。目前的初步规划为最高聚集人数约为700010000人，这个量相当于目前的上海站和北京西客站。重点建设范围以城市快速路网环为界，总面积约93平方公里，是以交通功能为主、产业辅之的东站新中心建设范围。功能影响范围则以区域廊道和城市功能为界，总面积约786平方公里，用于解决和消化因东站建设所产生和需要的大的功能影响。东站日换乘客流约为25到30万人次东站要建设以火车东站为核心的大型现代综合交通枢纽，是未来杭州市的第一大客运枢纽，城市对外的重要门户，接轨上海的桥头堡。预计沪杭磁悬浮、杭宁、杭甬高速轮轨以及地铁、常规公交、出租和社会车辆等的日换乘客流在2530万人次左右。东站枢纽之三大原则步行“零”换乘地铁、公交、出租车与磁悬浮和铁路方式实现垂直换乘；旅客可以十分便捷的到达东、西广场，也可以十分便捷地从东广场走至西广场或从西广场走至东广场。对外交通、轨道交通、常规公交、出租车和停车场库通过“垂直交通空中连廊地下通道“实现无缝转换，使人的步行距离最小化，换乘实现零距离。终端式交通广场对城市汽车交通而言，这应是一个终端式交通广场。关注上盖物业东站枢纽的主要功能是城市对外交通，地铁是城市内部交通，因此必须注意区分两者上盖物业的不同性质。从产业设置看，上盖公建区包括酒店宾馆、办公和旅游集散；从公建混合区角度，包括酒店宾馆、会晤、办公、会展、商场、市场和零售商业；而地下连接线，则是零售商业、餐饮。（2）“决战东部”之“两口、两线”要创建东部生态交通东部交通则将通过实施“两口、两线”工程得到进一步改善。未来三年内，杭州将增加沪杭高速公路德胜立交和杭浦高速公路大井两个入城口，以缓解彭埠入城口较为拥堵的交通。“两口”建设目前已经启动,将按照“实现交通功能超前、营造优美城市大门、创建交通生态区域”的总体思路实施，在三年内完成。“两线”建设包括了全长139公里的德胜快速路以及12公里的石祥快速路建设，包括了沿线综合整治工程以“畅通东西大动脉，带动两侧大整治，构建东部新景观，彰显城市新形象”为目标。道路两侧各50米范围内和周边相交道路，同时实施撤村建居和“城中村”改造、基础设施完善、违法建筑拆除、整治建筑立面、绿化美化环境、发掘历史文化、调整产业布局、开发沿线土地、整治周边河道。“两口、两线”建设以及整治，还将涉及沿线支小路建设，仅今年就计划新建支小路51条，总长度将近20公里。“整个建设和整治工程将坚持系统性、综合性、畅通性、实用性和景观性的原则。”市建委负责人说。（3）“决战东部”之运河二通道线位基本确定总投资约50亿京杭大运河沟通钱塘江第二通道工程最初于1989年提出，至今已有17年时间的论证和研究。当时提出建设运河二通道的主要目的，是为解决运河杭州老城区段航道等级偏低问题。近年来，由于现有运河穿越杭州市中心，运河货运对运河水质及船运噪声对周边影响很大，同时由于现在运河杭州段上建有很多桥梁，无法提高通航等级，因此运河二通道的建设十分必要。同时，为了保护运河水质，发掘京杭大运河深厚的文化底蕴，实现运河“申遗”目标，运河二通道在解决杭州市区水路交通问题的同时，也承载了更多保护和开发老市河的功能和要求。目前，运河二通道线位已基本确定。京杭运河二通道全长约40公里，设计航道等级为三级，总投资约50亿元。该项目从南到北起自钱塘江八堡附近，穿过杭州经济技术开发区，沿余杭区与桐乡、海宁两市的边界至杭申线航道，利用桐乡境内的原有航道至德清县的五龙桥接原京杭运河。该线位先后穿越下沙大道、德胜路、绕城高速北线、杭浦高速在建、沪杭高速、沪杭铁路、320国道、申嘉湖高速在建等八条重要交通运输通道。目前，在杭浦高速、申嘉湖杭高速等节点已预留通航净空。第三部分杭州别墅市场的概述第一节杭州房地产市场的发展状况1、0607年总体发展概况近年来杭州房价上涨幅度较快，主要由于供求关系的严重失衡引起。杭州是全国第一个实行土地“招拍挂”的城市，土地的不饱和供应令土地成交价格连年倍升，2003年，杭州的土地交易价格涨幅为381，排在全国35个大中城市之首，高额的地价成本直接抬高了房产价格。加上“创业在杭州”一系列引进人才、购房入户等优惠措施，杭州城市人口不断增长，市场对房地产的需求非常旺盛，支撑着杭州房地产价格的不断上升。2006年111月，杭州全市批准预售商品房（含经济适用房）面积78442万平方米，其中批准预售商品住宅面积68924万平方米；商品房预售面积5891万平方米，其中商品住宅预售面积4918万平方米。2006年111月，杭州市二手住房成交19289万平方米，占房地产交易总量的25，比重明显偏低。相对而言，2006年以来杭州市二手房市场受调控影响较大，存量房源的释放缓慢，二手房成交量回升乏力。从各类商品房销售情况看，2006年杭州市商品房中办公楼、商业用房销售保持较高增幅。2007年上半年，杭州市区完成房地产开发投资13139亿元，同比上升70。新开工27975万，同比上升2235，施工面积26573万，同比上升94。竣工面积1063万，同比下降158。2007年上半年市区商品住宅销售27867套，面积367万，分别同比上升493和502。2007年上半年新增住房供应出现下降，市区新批准预售住宅面积3001万平方米，同比下降222。2007年上半年市区商品住房价格76864元/，二手住房73889元/。从增幅情况看，2007年16月主城区住宅平均销售价格（不含经济适用房）同比上升383，二手房价格同比上升28。从城房指数看，6月价格指数1084，比2006年1月上升84，16月价格指数环比涨幅分别为26，06，23，21，05，22。杭州政府针对投机需求、过度投资、超前消费和过度消费等四个方面的不合理需求制定了一系列的政策，过热的市场需求已经开始降温，投资需求已经退潮。通过一系列的市场变化，杭州楼市走向规范，走向平和理性，房价没有出现大起大落的情况，市场基本稳定。从长远发展分析，杭州房价有较大的增长空间。2、土地市场分析07年杭州的土地市场一个突出的现象是不少区域的地价创出历史新高。地价加速膨胀，不少新拍土地价格与周边楼盘当下房价持平，甚至超过在售楼盘房价。在地价与房价之间的相互作用下，开发商对有限土地的竞争刺激了地价的飞速上涨，高昂的地价又刺激房价进一步上升，形成一个“地价房价地价”的循环圈。从07年的土地市场看，杭州土地市场垄断状况加剧，“强者愈强，弱者愈弱”的马太效应愈演愈烈，行业集中程度也越来越高。土地资源向资本雄厚的企业，特别是上市大公司集中。其中52土地为上市公司竞得。国家银根缩紧，央行连续9次加息，从银行获得资金的难度进一步加大，拍地资金越来越多地来源于房地产上市公司的股市直接融资。房产销售火爆的局面，更使得众多已上市开发公司或有上市背景的公司频频出手，成为杭州地产市场绝对主角。在上市公司纷纷抢地的局面下，土地市场的各项纪录被屡次刷新，房价也相应水涨船高。第二节杭州别墅市场的发展状况1，别墅历史发展的三个阶段从上世纪90年代初杭州出现第一批别墅项目起，杭州别墅开发已经历了十多年历程。业内普遍将杭州别墅发展划分为三个阶段。第一阶段城市别墅，拥有别墅之形的城市公寓，各方面局限性很大城西的桂花园系列别墅、林语别墅等曾掀起杭州一次别墅的居住高潮，这一阶段，城西别墅因为可以作为第一居所，自然极受欢迎。于是，城市别墅因其地处城市中心，拥有便捷交通、配套等优势成为消费者关注的高端居住形态，然而，第一代别墅无论是在选址和开发理念上，还是规划设计，建筑施工等方面都存在着极大的局限性。用现在的眼光去看，除徒有别墅的外表外，很难符合现代人对别墅的定义，也找不出别墅的其他元素特征，更不敢遑论别墅所推崇的特殊生活方式了。可以说，所谓城市别墅其实更多的是城市公寓的一种变异，虽然具有别墅外形，但它始终无法弥补自然山水环境的不足，更无法带来真正的别墅生活体验。林语别墅第二阶段城郊别墅，交通、配套滞后杭州目前大部分别墅都处于第二代别墅发展阶段，也就是我们所说的城郊别墅。象闲林、银湖、小和山、良渚等片区，更是成为近几年杭州别墅的主要供应地。其中也不乏有一些别墅精品出现，诸如闲林的桃花源、小和山的浪漫和山、银湖的富春山居等在市场也颇受好评。九溪玫瑰园综观第二代别墅，地理特征较为明显，它们大都地处杭州近郊或远郊，拥有城市所没有的安逸环境以及郊区生态资源。这些片区的别墅开发较早，已经形成一定的区域规模和人气，颇受消费者的关注。但第二代别墅由于地处郊区，在交通、配套上明显滞后，这也是目前郊区别墅普遍面临的难题之一。也从另一个侧面说明了为什么这些郊区别墅大多成为第二居所的原因。第三阶段山水别墅，以无价山水彰显别墅价值从目前杭州别墅发展动态来看，拥有稀缺山水资源的区域已经成为开发商竞相逐鹿之地。随着消费者回归理性，人们更多的看到别墅在价值上的体现，特别是对稀缺自然资源的占有，更成为人们身份和地位“尊贵”的象征和对别墅价值的判断。湖光山社第三代别墅的最大特征，是满足了消费者对自然真山真水的占有；但同时，它还必须满足消费者对都市生活的各类需求，这其中包括交通、配套以及人文上的要求。可以说，山水别墅是一个集自然山水、完善配套、便捷交通以及深厚人文底蕴于一体的终极别墅形态。只有具有如此优势的别墅，才能满足当今社会顶级人士对别墅生活要求。第三节杭州别墅板块之间的比较杭州别墅板块的概况杭州历来与别墅为营，由于西湖等无法拷贝的人文、自然资源成就了别墅的得天独厚，自古以来就有豪门巨贾，文人墨客在杭州建宅，也因此留下来许多深厚的文化积淀。但近几年来包括别墅市场在内的房地产行业都经历了政策调控的动荡，从2003年国土资源部停止别墅用地供应，到2005年的关于“花园住宅转让征收土地增值税”等相关的调控政策，使得别墅市场受到了一定程度的抑制。但随着人们生活水品的提高，越来越多的富豪希望居住在环境优雅，配套完善，生活高档的地方，因此别墅的需求量比较大。杭州不仅有西湖和钱塘江，还有西溪、闲林、小和山、之江、银湖、湘湖、青山湖等区块，由于这些地方独特的自然景观与人文资源，因此在这些区域内形成了各式各样的别墅板块。小和山板块小和山板块历来都是杭州高档房产的集聚地，以休闲度假别墅区和现代大学城为人关注。此板块的特质主要以城市别墅和山水别墅为主，城市别墅融入了主城区大城西板块的发展方向，增加了居住的便利性，山水别墅主要依靠一流的自然景观，北面小和山森林公园，南面午潮山森林公园，环境优美，林木茂盛，空气宜人。高教园区落户于小和山，增添了优越的人文环境。客群主要以浙大教师、私营企业主为主，属于城市精英阶层。其代表项目有浪漫和山、水木清华、九月森林、绿野春天等。而且随着此版块辐射范围逐步放大，省内客群也随之增大。西溪闲林板块西溪湿地原本就是该板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。闲林有很多项目是侧重排屋和别墅的，之所以将西溪与闲林放入一个板块就是将西溪与闲林相结合，形成呼应。板块内产品特征呈现三极化，顶级高端一级，以绿城桃花源为代表，主要以整个浙江省内的高端私营企业主为主，其次是中高端产品，以西溪山庄、西溪风情为代表，杭州本土客源为主，少量的周边区域客源及投资客。职业分布较为广泛多为各行业的中高层领导，个体私营业主等。再一级就是中端产品，以广源盛世嘉园、瑞成花园为代表，客群主要以外贸、IT、建筑、高教老师、金融等高收入行业为主。而且随着可居性的提升，养老型、投资保值型购房者在增多。之江板块2004年8月，杭州市政府把转塘镇纳入之江度假区，转塘一直都是盛产别墅的区块，之江区域可开发土地已非常稀缺乏，开发方向已逐步转向转塘区域。此板块的特质出是传统高档别墅区的形象，杭州别墅在告别了城市别墅后，较早的市场化操作的别墅主要集中在之江国家旅游度假区，出现了一批优秀别墅住宅区，如九溪玫瑰园、西湖高尔夫、西湖花园、东方苑、景月湾等项目。客群以整个浙江温州、义乌等地的较有实力的工商企业经营者为主，另外还有的杭州华侨，职业构成多为各个领域的精英高级领导层。高端产品仍然以全省企业主，精英阶层为主。良渚板块渚区块以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，良渚文化是环太湖流域分布的以黑陶和磨光玉器为代表的新石器时代晚期文化，因1936年首先发现于良渚而命名，距今53004000年。板块内群山延绵，满目苍翠，盆地、山谷与天然湖泊散布其中，香樟、翠竹和原生态植物。形成了文化板块和生态板块的特征，以良渚文化村、新湖香格里拉为代表。排屋产品客群以浙大教师、三墩一带私营业主、金融、IT等高收入行业高管为主。别墅产品客群以杭州人占到多半，企业主和企业高层为主，分为本地人和新杭州人（在杭州有公司或办事处）。也有部分外地客户，如上海。湘湖闻堰板块闻堰镇位于湘湖风景区内，闻堰板块优美的自然风光和优越的人文条件，带动了休闲房产的兴起，而且随着地铁一号线的动工开通，区域可居住性大大提升，缩短了与主城区距离，可居住性大大提升，有成为第一居多的先天条件。以奥兰多小镇、宋城地中海别墅、苏黎士小镇为代表项目，且大都集中在湘湖旅游度假区，世界休闲博览会，提升激发了区块的热度。随着临湖别墅的开发，将构筑一个自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念。别墅产品客群以杭州、萧山大公司的企业主，排屋客群以公务员、医生等高收入行业高管为主，还包括部分华侨。随着区域发展成熟，主城区客群认可度提升，杭州客群比例将提升。临平板块临平位于杭州主城区的东北面，为杭州三大副城之一。又是余杭区政府所在地，交通日益便利，已融入主城区“半小时生活圈”。临平经过多年发展，已成为发展非常成熟的副城，各类配套齐全，该板块的别墅排屋即可以脱离市中心的喧嚣，又可以完全享受到市政的各项服务。板块以远郊城市别墅为主，如华清山庄、保元泽第、临平桂花城为代表，随着地铁一号线开通，乔司板块的转热，临平板块将逐步融入到大城东板块的范围内，将加大与主城区的联系。主力客户群以临平本地及周边城镇为主，杭州主城区购房者占了三成左右。而且随着区域逐步融入主城区，主城区比例会有所提高。青山湖板块临安是森林资源十分丰富的国家生态示范市，全市森林覆盖率达749。青山湖湖面达10平方公里，周围群山环抱、植被丰富、水质良好、风景旖旎，地貌属类十分丰富，湖北面更有300亩美国引进的池杉木。板块内以自然山水别墅见长，如中都青山湖畔、锦绣钱塘、青山湖81号、金基青云山居为代表项目，随着“杭徽高速”即将开通，主城区到青山湖时间缩短到20分钟左右，逐步城为杭州的一个“远郊组团，杭州城市后花园”。杭州客群居多，其次本地临安本地公务员、企业主，少量上海客户。而且随着交通环境的改善，杭州客群比例将得到大大提升。银湖板块银湖板块离武林广场的距离约35公里左右，是杭州市生态环境保持良好的地区，地理环境得天独厚北依午潮山脉，青山叠翠，溪流遍布；周边景区众多，杭州高尔夫球场和富阳国际高尔夫球场相邻，午潮山国家森林公园、黄公望森林公园、灵山风景区、杭州野生动物园等众多景区近在咫尺。成为别墅开发区，以富春山居、五月香山、七里香溪、上林湖为代表项目，随着板块逐步融入大杭州范围，成为杭州远郊一个居住组团。客户群以杭州人为主，也有省内外地人以及新加坡、香港、台湾等地客户委托国内亲戚购买。而且经过多年发展银湖板块已得到杭州客户认可，主力客户仍然以杭州客户为主，随着排屋等产品增多，客户也将呈现年青化。千岛湖板块千岛湖是两江一湖（富春江、新安江、千岛湖）国家级重点风景名胜区的主要组成部分。它地处长江三角洲的腹地，是上海经济区和我国东南一流风景旅游城市杭州的“后花园”。千岛湖距杭州129公里，距黄山140公里，是镶嵌在杭州千岛湖黄山名城、名水、名山这条黄金旅游线上的一颗灿烂的明珠。千岛湖自然资源丰富，生态环境优美是著名的旅游圣地。该区主要别墅有天屿千岛湖山顶度假别墅，千岛湖滨江度假别墅等客服群以杭州人为主，也有省内外地人等，但千岛湖是著名的旅游地，以度假别墅为主。第二部分杭州别墅青山湖板块第一节杭州别墅青山湖板块区域环境分析1、地理位置临安青山湖位于浙江省东部，总面积729平方公里。该区块坐落于沪杭经济社会辐射圈内，东距驰名中外的杭州西湖景区仅为40公里，南临瑶琳仙境，西达“大树华盖闻九州”的国家的自然保护区西天目山国家级风景名胜区，北通清凉世界莫干山，兴建中的杭州至黄山高速公路穿境而过，规划中的杭州地铁、轻轨和沪杭磁悬浮列车将横跨与连接辖区内的经济开发区，在地理位置和交通关系上都处在我国东南地区风景旅游网络的交结点。2、地貌地形特征青山湖属于低山丘陵河谷型地貌。低山包括公山海拔311米、母山海拔171米、青山海拔150米、琴山海拔139米、美女山、低丘、河漫滩等地貌形态。区内地形北、东、南、西北、西南群山连绵，西部属河漫滩，地势北、东、南高、西部偏低、四周高、中心低、等高线50米以下3、气候青山湖气候温暖湿润、光照充足、雨量丰沛、四季分明，属中亚热带季风气候。由于地形起伏，气候在垂直方向上变化较大，一年四季中春秋季短，夏冬季长，季节特征明显。年平均气温159，极端最高气温412，最低气温达131，全年降水量1427毫米，全年日照时数1920小时，无霜期234天。4、土壤青山湖距临安城东9公里，地处南苕溪下游的宽谷盆地，丘陵环绕，地势平缓。域内出露岩层以下古生界地层为主，构造大致可以分为两期。印支期以褶皱为主，并于东北向走向岩石层最为发育。5、植被特征青山湖森林覆盖率达539，其中生态公益林面积2199公顷，用材林面积1090公顷、经济林面积1235公顷，活立木总蓄积量1108万立方米。青山湖植被主要是天然林和人工林，林种包括杉木、马尾松纯林或与常绿阔叶树混交，另有部分阔叶树、灌草、水生植物、及茶园和果园等。6、水资源现有蓄水量1万立方米以上的水塘水库29个，其中10万立方米以上的水库有3个。青山湖水库位于辖区上端，拥有苕溪及斜阳、研里和朱村3条分支水系，总蓄水量预计达到9334万立方米，为区域带来丰富水资源。7、坡度分析总体来讲，青山湖区北南东部坡度较大，山体部分坡度多在25以上，西部坡度较小。高度50米以下坡度多在1525之间，部分在515，极少坡度低于5，西部坡度多在15以下，比较平缓。8、绿化基础青山湖地处丘陵宽谷地带，地势起伏，大面积人工湖，周围群山环抱，山地平缓，适宜于种植，土壤以红、黄壤为主，水肥条件好。本区植物区系为亚热带常绿阔叶植物群落。现在主要树种为马尾松、杉木林、毛竹林、部分阔叶树和果树林。9、水面岸线青山湖水质清晰，水面宽广，面积有1000余公顷，目前水面主要用于渔业养殖，还有部分湖上观赏游览项目和水上运动如跳伞等项目。青山湖现状岸线以自然主，湖岸曲折多变，林草绿带环绕，形成了湖岸清秀，隽永的自然景色，在坝区、岳山坞、牧家桥等处则有部分人工岸线，现状岸主要有堤坝、生活岸线、厂矿岸线、公共岸线、自然绿化岸线、滩涂及农田等。10、视觉景观青山湖总体上具有湖水碧波荡漾、湖岸群山环抱、林水相依景色秀丽的资源特征。聚集着天目山之水而形成的青山湖，淹没岗丘谷地，风光迷人，风姿绰约，山水林自然景色十分秀美。其中公山、母山紧抱大坝，隔湖相望。山上松涛阵阵，修竹林立。湖面青波萦回，鱼儿欢跃，水鸟飞流。清秀隽永的湖水山色给人以心旷神怡之感。11、历史文化临安青山湖区域历史悠久，拥有众多的历史文化遗产，是五代十国时期吴越国创建者钱镠的出生地和归葬地。湖畔建于五代十国时期的功臣塔，比西湖边的保俶塔、雷峰塔、六和塔历史更悠久。第二节杭州别墅青山湖板块房地产市场的分析1、房地产开发投资速度适中。2007年初曾预测临安该年房地产总投资额将为20893亿元，截止6月底，全市房地产行业实际完成投资96296亿元，与2006年同比增长102，较杭州郊区、县936的平均增长速度稍高084，投资总量在七县市、区中排第四位，增幅列第五位。2、施工与竣工面积减少，竣工进入高峰期。07年上半年房屋施工面积1507165万平方米，同比减少2，其中住宅面积1186489万平方米，同比减少59，新开工面积245486万平方米，同比减少158，其中住宅新开工面积211