2008年上海房地产市场发展和07年市场总结报告

12007年上海房地产市场回顾与思考罗欣瞻2007年，在“严管土地，看紧信贷”为核心的宏观调控政策下，上海房地产市场总体呈现以下特点房地产业增加值占全市GDP比重略降；房地产开发投资规模大、增幅小；国内贷款占本年资金来源比重下降；市场供应出现“四降一升”，市场需求出现“两个增长”；商品房价格上涨较快。为促进上海房地产市场稳定发展，文章就当前市场需要关注的几点情况提出一些初步的建议。一、上海房地产市场基本情况1、房地产业增加值占全市GDP比重略降2007年上海房地产业增加值78164亿元，比上年增长87，占全市GDP的65，比重同比下降01个百分点，对全市经济增长的贡献率为44。2007年上海房地产业税收收入（包括营业税、企业所得税、土地增值税、印花税等）达到45147亿元，比上年增长243，占全市税收收入的7，比重同比回落18个百分点。2、房地产开发投资额创历史新高房地产开发投资规模大、增幅小。2007年上海房地产开发投资额创历史新高，达到130753亿元，比上年增长25，占全社会固定资产投资的293，比重同比下降32个百分点。2007年各月上海房地产开发投资运行情况30101619599666513075319862362505001000150012月13月14月15月16月17月18月19月110月111月112月投资额亿元增幅10505101520252006年投资额2007年投资额2006年投资增速2007年投资增速2虽然上海房地产开发投资额的绝对量达到了有史以来的最高值，但增幅大大低于“十五”期间年均131的水平。2007年各月投资增幅呈“V”字型走势。上半年房地产开发投资均呈现增长态势，最高增幅达到198，但总体增幅呈逐月缩小趋势；下半年起出现同比下降，之后降幅有所扩大，至第三季度降幅开始缩小，全年比上年增长25。商品住宅投资占房地产开发投资比重下降。从上海房地产开发投资结构看，随着宏观调控政策措施的贯彻落实和市场自身调节作用的显现，商品住宅投资占房地产开发投资的比重下降。2007年，上海商品住宅投资83753亿元，比上年增长02，占房地产开发投资的641，比重同比下降14个百分点；办公楼投资15751亿元，增长267，增幅同比高出51个百分点，并高出全部房地产开发投资242个百分点，占房地产开发投资的12，比重上升23个百分点。20052007年上海房地产开发投资结构及增长单位2005年2006年2007年指标比重增长比重增长比重增长房地产开发投资100611002310025商品住宅739226559364102办公楼8222797216120267商业用房8230012251112225其他用房977612632511744房地产开发投资占全国比重下降。从全国范围来看，2007年上海房地产开发投资总额（130753亿元）列江苏（251586亿元）、广东（251005亿元）、北京（199582亿元）、浙江（182084亿元）、山东（151907亿元）、辽宁（149758亿元）和四川（133149亿元）之后，居全国31个省、市、区的第八位，位次比上年下降3位；投资额占全国（2527965亿元）及东部地区（1563964亿元）的比重分别为52和84，比上年分别下降了14个和19个百分点；增幅（25）分别比全国（302）和东部地区（26）低277个和235个百分点，排名全国31个省、市、3区的倒数第二位，仅高于西藏（72）。3、国内贷款占本年资金来源比重下降2007年金融政策对房地产市场的调控作用已有所显现。上海房地产开发企业国内贷款55843亿元，比上年下降29（2006年增长191）；占本年资金来源的219，比重同比下降45个百分点。从资金来源的其他几种渠道看，其他资金占比上升较快，达到524，比上年上升79个百分点，主要由于个人按揭贷款增长较快。2007年上海房地产开发资金来源构成情况个个个个个个584个个16个个个个个个256个个个个229个个个个219个个个个523个个个个294、上海房地产市场供求情况市场供应出现“四降一升”。一是房地产企业购置土地面积和完成土地开发面积双双下降。由于近年来上海土地供应趋紧，2007年，上海房地产企业购置土地面积14144万平方米，比上年下降73，这已是连续第四年下降了（20042006年购置土地面积分别比上年下降293、274和305）。同时，受“以熟地出让为主”的土地“招、拍、挂”政策影响，上海房地产开发企业土地开发力度明显减弱，共完成土地开发面积1372万平方米，下降453。二是商品房新开工面积下降。2007年上海商品房施工面积1076672万平方米。其中本年新开工面积225175万平方米，比上年下降19，本年新开工面积中，商品住宅163394万平方米，下降226，降幅比上年扩大76个百分点。2006年、2007年上海商品房施工和新开工面积区域分布单位区域施工面积新开工面积42006年2007年2006年2007年内环线以内1781708894内外环线间319317298302外环线以外503513614604从区域分布看，2007年外环线以外商品房的施工面积比重超过一半，内外环线之间不到三分之一；新开工面积的六成以上分布在外环线以外区域，而内环线以内不到一成。三是批准新建商品房预售面积下降。据市房地产交易中心统计，2007年上海批准新建商品房预售面积2251万平方米，比上年下降184。其中商品住宅1748万平方米，下降184。四是商品房空置面积下降。2007年末，上海商品房空置面积73546万平方米，比上年底下降65。其中商品住宅空置27397万平方米，下降317。在全部商品房空置面积中，空置1年以下基本处于正常销售阶段的有43658万平方米，下降218。其中商品住宅15989万平方米，下降489。“一升”是商品房竣工面积小幅增长。2007年，上海商品房竣工面积338012万平方米，比上年增长32，其中商品住宅275245万平方米，增长2，占全部商品房竣工面积的814，比重同比下降1个百分点。从竣工商品住宅的区域分布看，外环线以外区域的比重超过全部商品住宅竣工面积的六成。2007年上海竣工的商品房及商品住宅区域分布比重（）区域竣工面积（万平方米）住宅竣工面积住宅全部338012275245100100内环线以内425902642412696内外环线间10546078720312286外环线以外189962170101562618市场需求出现“两个增长”。一是新建商品房销售面积增长221。2007年，上海全年新建商品房销售面积为369496万平方米（其中，现房销售107615万平方米，期房销售261881万平方米），比上年增长221，增幅分别比一季5度、上半年和前三季度回落162、36和11个百分点。2007年上海新建商品住宅销售面积327917万平方米（其中，现房销售92177万平方米，期房销售23574万平方米），比上年增长254，超过销售历史最高年份2004年323374万平方米的规模，扭转了近两年新建商品住宅销售连续下降（2005年下降12，2006年下降81）的趋势。二是存量房交易面积增长167。据市房地产交易中心统计，2007年上海存量房交易面积199259万平方米，比上年增长167（上年下降134）。其中存量住宅交易面积171505万平方米，增长247（上年下降145）。存量房与新建商品房交易面积之比3565。5、商品房价格上涨较快2007年，上海商品房销售价格水平同比上涨31，其中商品住宅销售价格水平上涨34。商品房销售价格水平累计环比上涨88，其中商品住宅销售价格水平上涨93。二手房销售价格水平同比上年上涨38，累计环比上涨108。2007年上海房屋销售价格水平涨跌情况单位指标同比环比房屋销售总计3493商品房3188住宅3493二手房381082007年上海商品房平均销售价格每平方米8361元，比上年上涨1165元，其中商品住宅平均销售价格每平方米8253元，上涨1214元。2007年上海房价上涨较快，主要有以下三方面的原因一是供给相对不足。受宏观调控政策影响，近几年来上海土地供应较少，特别是市场化住宅用地（即非配套住宅和中低价住宅用地），造成商品房新开工面积持续下降，市场供给相对紧张，形成阶段性有效供给不足的局面，造成房价上涨。同时，少数房地产企业在利益驱动下放慢上市供应节奏，甚至采取捂盘的方式，这在一定程度上加剧供求紧张的局面，也助长房价的上涨。6二是自住需求释放。自2005年初国家对房地产行业实施宏观调控以来，部分潜在的自住需求者推迟了购房计划，但是经过两年多的观望，房价并未出现明显下跌，并且自2007年第二季度开始，上海房价出现较快上涨的态势，这部分前期潜在的需求在2007年较为集中释放，在短时期内造成需求量快速上升，从而拉动房价上涨。三是投资需求上升。在当前流动性过剩及人民币升值的大背景下，持有房屋资产也是一个重要的投资选择。在房价上涨预期的诱导下，投资性需求有所上升，从而扩大需求总量，推动房价的上涨。6、居民居住条件得到进一步提高2007年末，上海城镇居民人均住房建筑面积322平方米；人均住房居住面积165平方米，比上年增加05平方米。居民住宅成套率达到947，比上年提高07个百分点，居民居住条件得到进一步提高。2007年全市建成与住宅同步交付的公建配套设施面积32947万平方米。全年拆除住宅建筑面积690万平方米，比上年下降187。动迁居民49万户，下降361。年内完成旧住房综合改造1000万平方米。截至2007年末，全市符合廉租条件累计登记家庭为30431户，其中已有30254户家庭享受了廉租住房保障，占符合条件家庭数的994。享受廉租住房家庭比上年末增加7857户，廉租住房受益面进一步扩大。7、个人购房贷款余额增幅高于房地产贷款余额增幅据中国人民银行上海总部资料2007年末上海中资银行人民币商业性房地产贷款余额为513076亿元（比年初增加45738亿元），比上年增长107。其中，房地产开发贷款余额200494亿元（比年初增加4177亿元），增长71；个人购房贷款余额308963亿元（比年初增加41608亿元），增长156。个人购房贷款余额增幅分别高出全部房地产贷款和房地产开发贷款余额49个和85个百分点。从上海中资银行人民币商业性贷款余额结构看，2007年末，房地产贷款余额占各项贷款的309，比上年下降04个百分点，其中本年新增房地产贷款占全部新增贷款的256，下降77个百分点。7二、当前上海房地产市场值得关注的情况1、房地产市场供求不平衡当前上海房地产市场存在供求不平衡的情况，主要体现在两个方面，即供求结构不尽合理和供求数量不平衡。供求结构不尽合理主要反映在一是受经济利益驱动，房地产开发商偏好建造大户型高档房屋，而适合广大中低收入群体改善居住条件的中低价位、中小户型住宅供应不足；二是用于安置城镇居民动迁的房屋建设地址偏远，交通条件差、居住成本高，工作、生活均不方便，不能做到适销对路。供求数量不平衡主要表现为一是由于上海地域狭小、土地资源十分有限，与改善性、投资性需求量庞大存在较大的不平衡，这种不平衡还表现为供求的区域性与需求的全国性乃至全球性之间的矛盾；二是在当前流动性过剩、人民币升值、股市财富效应的背景下，以及经过一段时间对房地产调控政策的消化后，市场需求正不断增加，特别是2007年第二季度起有一个短时期集中释放的过程，一度造成市场供不应求的局面；三是近几年上海土地供应趋紧，加之受2006年九部委“十五条”调整住宅套型结构比例政策的影响（上海对已经规划许可但未开工项目暂停发放施工许可证，进行集中清理，暂缓了项目开发进度），造成当前市场供给出现紧张，形成阶段性的有效供给相对不足。2、房价上涨较快当前上海房价上涨较快，这导致上海旧区改造过程中拆迁补偿金额不断提高，一定程度上延缓了旧区改造的进展，不利于提高市民的居住水平；而旧区改造进程的延缓，又影响到上海市政建设的推进，对提升上海城市功能带来不利影响。房价上涨较快又增加上海住房保障体系实施的难度，抬高廉租住房的补贴标准，增加住房保障成本。房价上涨较快还增加全社会的运行成本，影响外来资本投资上海，也不利于人才引进，从而一定程度上影响了上海的综合竞争力。3、住房保障效果有待进一步提高由于上海目前尚无经济适用房，住房保障工作主要通过廉租住房保障的形式实施。截至2007年底，在上海全部享受廉租住房保障政策的家庭中，实物配租户的比例不足13，实物配租比例偏低一定程度上影响上海住房保障制度的8实施效果。三、促进上海房地产市场稳定发展的几点初步建议1、有效控制需求总量，促进市场供求基本平衡土地的稀缺性决定了商品住房供应的有限性。在这一客观现实条件下，应采用控制需求的办法使房地产市场达到供求总体平衡。结合当前实际，应控制好三个方面的需求一是投资性、投机性需求；二是外来需求；三是过度消费需求。控制的力度应满足有效需求的形成要与有限的供应基本相适应。2、进一步发挥政府保障职能认真贯彻全国住房工作会议精神，充分发挥政府保障职能，不断完善住房保障体系，建立健全经济适用住房制度，加快出台上海经济适用住房建设计划。根据不同人群，设计相应的住房保障制度，做好低收入者的住房保障，扩大廉租住房实物配租比例，加大适