2008年上半年张家港房地产市场研究报告

2008年上半年张家港房地产市场研究报告第1页共22页创建时间200858第一章住宅市场研究一、市场综述2008年上半年，张家港市住宅市场总体呈现出如下特点。1、市区新盘上市量少。上半年新开楼盘仅有城西新区的城市风景，公园八号已于5月10日开盘。2、去化速度放缓。从4月份上市的城市风景来看，截至5月初，已售出房源仅为开盘推出房源总数的30左右。3、房价维持增长趋势。年前张家港市区商品住宅的平均价格约为5500元/左右，年后随着蓝湖湾、公园八号等高档项目的入市，金城花园、汇景豪苑等项目二期价格走高，张家港市区住宅平均价格预计将达到6000元/的水准。4、购房者持币观望的心理持续。受年前央行“二套房”贷款政策以及六次加息的影响，上半年上市房源少选择面不大，下半年张家港市区有多个楼盘将开盘，购房者持币观望心理导致城市风景去化速度较为缓慢。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第2页共22页创建时间200858二、住宅供销分析（一）供应分析从2007年2008年上半年张家港市区住宅供应情况来看，呈现出如下特点。1、总体供应量适中，总供应量约在40万50万，与张家港市区40万人口的比例基本相称。2、从供应的产品来看，130150的三房占据主流；从销售价格来看，以城南暨阳湖板块为最高，以湖滨国际为例达到6500元/；城西新区各楼盘销售价格因为区位条件的不同各有千秋，购物公园旁边的汇景豪苑开盘均价已达到5800元/。表11张家港市区主要在售楼盘一览表（数据来源综合张家港网上房地产及市调数据）区域楼盘名称区位产品类型预售面积（）主力户型（）开盘时间销售价格（元/）去化率金城花园（一期）国泰路暨阳路交汇处多层、小高层83871两房96100三房1301472007年5月410090汇景豪苑（一期）购物公园西侧多层、小高层4024763两房110、三房1301502007年11月580085城西城市风景暨阳西路多层、小高层385027两房100三房1331502008年4月500030城北都市水苑泗杨路3581小高层、高层6042177两房110、三房1301502007年3月450090城南湖滨国际暨阳湖东首小高层、高层约80000三房148154四房163167小户型精装修公寓53992007年度6500902008年上半年张家港房地产市场研究报告第3页共22页创建时间200858雅美阁花园南苑东路小高层59万两房89100三房1301502007年6月550090（二）去化分析2007年2008年上半年张家港市区住宅销售去化情况来看，呈现如下特点。1、2007年去化较快，进入2008年后去化速度放缓。对比2008年4月8日开盘的城市风景与2007年11月18日开盘的汇景豪苑（一期），截至5月初，城市风景去化率（按套数计算）仅为285，而汇景豪苑（一期）去化率已达到85。尽管因区位、产品品质、开发商品牌等条件不同，造成去化速度有所差异，但在同期央行“二套房”政策、六次加息等调控政策作用下，去化速度差异过大一定程度上揭示了2008年上半年张家港市区住宅市场进入了缓慢去化期。2、大盘、名盘以及性价比较高（低价位产品质量较好）的楼盘领跑张家港市区楼盘销售榜。湖滨国际、丽景华都等大盘名盘无论是从去化套数还是从去化率上均较一般楼盘强；金城花园则以超低的价位入市，在区位条件相对不错的情况下，去化套数、去化率等两项指标均领先于城西新区其他楼盘。3、从各楼盘销售的均值来看，单个楼盘年均去化面积约为40000。湖滨国际、丽景华都等大盘名盘因前期运作成功且在暨阳湖绝版湖景资源的作用下，2007年去化面积较一般楼盘稍多，去化面积在6000070000左右。4、从户型情况来看，滞销的户型分为两种，110左右两房以及160以上大户型滞销情况比较明显；从楼层情况来看，顶层、2层以下楼层滞销情况明显。此外，在汇景豪苑、奥洋雅美阁花园等2007年度新开盘楼盘，车库销售进度较为缓慢。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第4页共22页创建时间200858表122007年2008年一季度张家港市区主要在售住宅项目销售去化表（注明数据来源张家港网上房地产）区域项目名称开盘日期预售面积（）预售套数去化套数去化率（套数）滞销户型滞销楼层销售均价（元/）城市风景080408385027130372850多层90两房3F以下、顶层5000汇景豪苑07111840247631961668470车库2F以下楼层5800城西金城花园0705088387147546516945095左右两房、180左右大户型2F以下楼层4100城北都市水苑07032860421774183468280车库、1367三房15、16顶层4500城东奥洋雅美阁07062847339582161948980顶复、车库1F、顶层5500湖滨国际070508约800005875449270200以上大户型、130以下三房1F、顶层、68F6500城南丽景华都070112约1000007696738750160以上大户型、110左右两房2F以下楼层、顶层65002008年上半年张家港房地产市场研究报告第5页共22页创建时间200858三、新盘供应分析与2007年2008上半年住宅市场供应量对比，2008年张家港住宅市场供应将呈现“井喷式”增长。1、从供应的楼盘数量来看，下半年纳入统计的入市住宅数量达到9个；从供应量来看，建筑面积达到120万，剔除大盘分期开发因素，年内张家港城区住宅上市量将达到约70万。2、从楼盘的规模来看，20万以上的大盘达到4个，10万以上的住宅达到有2个。3、从楼盘供应的区域来看，主要集中在城西新区、暨阳湖板块；从产品要素来看，中新置地、沙钢宏润房产、海澜港城等品牌开发商加入竞争；供应的主流产品均为130以上的大户型产品；产品的高层化趋势较为明显。在众多因素的作用下，下半年新上市的住宅项目将进一步拉高张家港城区房价。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第6页共22页创建时间200858表132008年张家港市区新上市住宅项目统计表（数据来源综合网络及市调数据）所属板块楼盘名称区位产品类型建筑面积（）主力户型（）预计开盘时间预计销售价格（元/）中联皇冠城西CBD南侧小高层、联排别墅25万1301502008年7月未定公园八号购物公园内小高层、高层4万10315008年5月10日均价7500中新甲江南小河坝路南别墅、小高层、高层2104344/2008年8月7000左右汇景豪苑（二期）购物公园西侧小高层约13万1301502008年7月6500左右金城花园（二期）国泰路暨阳路交汇处小高层、高层约8万13015008年5月25日5500左右城西新区国泰四季花园（西望尚品）百桥路与暨阳西路交汇处小高层约2万457508年5月20日60007000（装修）蓝波经典湖滨国际东侧小高层约6万1301402008年5月5700左右蓝湖湾暨阳湖西北侧4幢171，1幢26层692441402602008年5月8500暨阳湖一号暨阳湖西北侧别墅16万3004002008年9月13000以上暨阳湖板块湖滨国际“洋装丽舍”暨阳湖东侧高层约2万53992008年5月600012000（精装修）城东帝景豪园梁丰生态园西侧多层、高层、别墅24万1301502008年8月未定2008年上半年张家港房地产市场研究报告第7页共22页创建时间200858四、住宅市场动态信息（一）项目预售情况2008年上半年张家港市区领取预售许可证的楼盘仅有5个，已开盘的项目有城市风景、锦绣江南、翔禾庭院；即将开盘的项目公园八号、湖滨国际（29精装修公寓）。预计下半年开盘项目将远远超过上半年。表14张家港市区房地产项目预售许可证颁发情况（数据来源张家港网上房地产）项目名称开发商区位预售证号预售面积（）物业类型发证日期开盘日期公园八号华建房产购物公园内2008张家港房预售证第007号3268677普通住宅4月14日5月10日城市风景天港房产暨阳西路与百桥路交汇处2008张家港房预售证第005号385027普通住宅3月21日4月8日锦绣江南骏马房产乘航东苑路北侧2008张家港房预售证第004号4195825别墅2月4日/半岛国际新城置业暨阳湖大道与港城大道交汇处2008张家港房预售证第003号153154写字楼1月25日/翔禾庭院翔禾房产乘航东苑路南侧2008张家港房预售证第001号2394362别墅1月2日1月21日湖滨国际新城置业暨阳湖东首2007张家港房预售证第032号4239892普通住宅（29）20071011预计5月中下旬汇景豪苑（一期）实业房产沙洲东路北侧、购物公园西侧2007张家港房预售证第028号4024763普通住宅、别墅2007723200711182008年上半年张家港房地产市场研究报告第8页共22页创建时间200858（二）楼盘动态信息表152008年上半年张家港市区主要住宅项目动态表板块楼盘名称动态信息公园八号5月10日开盘。（一次性付款优惠2，一次性首付80，按揭首付20）中联皇冠4月下旬清水湾门面房临时接待点开放，预计6月底7月上旬开盘。规划12600水系。中新甲江南3月份设置临时接待点于国泰时代广场中信银行大厅；加入“筑家会”可享受99折购房优惠，咨询56997970。5月18日起分别在锦丰、金港、塘桥、杨舍市区推出“新房新车”联展活动。城市风景4月8日开盘，以5000元/较低价位开盘，2008年张家港市区第一个开盘项目，现场签约优惠80元/。金城花园二期即将于5月25日开盘。城西新区汇景豪苑二期即将于7月份左右开盘，物业顾问狮城怡安。湖滨国际4月8日样板房公开，预计5月下旬开盘。29“洋装丽舍”精装修公寓600012000元/，面积5399。蓝湖湾2月份，位于馨苑度假村的接待处开放。4月26日“系迎奥运、爱我地球”张家港市青少年阳光滑轮大赛。4月底已接受预定，预定方法为交20万定金指定房号，目前开出02幢，目前东户已预定完，西户只剩下5楼以下。暨阳湖板块暨阳湖一号3月28日起推出系列报纸广告。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第9页共22页创建时间200858（三）主要个案研究（1）公园八号总建筑面积约6万总套数约300套户型面积80300（主力面积130150）预计开盘时间2008年5月10日预计售价7500元/左右价格区间70008000元/土地年限70年/50年车位情况车位比约为11，有产权证，预计售价11万元/个。派克公寓公园八号的酒店式精装修公寓，土地使用年限为50年，暂未开建，预计60套左右。点评公园八号项目位于张家港购物公园内，该项目销售的好坏将反映张家港市民对购物公园、城西板块的认可程度。该项目自2007年10月积累客户，至开盘前积累客户约500批左右。从前期报价的情况来看，该项目对外报价由8000元/调整到目前7500元/，表明尽管该项目位于购物公园内，但价格高走存在较大的抗性。从与该项目销售人员的沟通情况来看，客户对该项目较好位置（高楼层视野好通畅性好）的房源较认同，低楼层房源预计销售时抗性较大。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第10页共22页创建时间200858表16公园八号开盘销售数据统计表（数据来源市调数据）开盘时间2008年5月10日认筹方式一次性付款98折优惠，首付80；按揭首付20。推盘数量101套客户积累数500批左右成交套数开盘当天50余套（开盘当天成交约30多批，关系户成交10多批），开盘后一周流水销售8套（原积累客户）一次性付款/按揭付款3组/47组（约数）滞销房源两房、低楼层房源销售抗性（1）价格过高（未成交客户认可6500元/均价，时机均价7500元/）；2008年上半年张家港房地产市场研究报告第11页共22页创建时间200858（2）等待中新甲江南、中联皇冠等大型住宅项目。（2）湖滨国际“洋装丽舍”总建筑面积约18000总套数约250套户型面积5399预计开盘时间5月下旬预计售价均价约8500元/价格区间600012000元/土地年限70年交付标准精装修交付配套情况室内新风系统、分质供水系统、24小时供热水、周边防翻越报警系统、家庭报警系统、彩色可视对讲。点评湖滨国际是张家港市高档住宅的典范，在市场上具有较高的知名度。“洋装丽舍”是湖滨国际最后一幢高层（即29），29建筑结构为点式构造，3梯10户，特点主要体现在小户型、精装修。由于项目处在暨阳湖生态园内，景观生态资源不可复制，观景效果不同导致该幢价格区间大，在600012000元/之间。在使用功能上，29具有办公功能。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第12页共22页创建时间200858目前市场上可以和湖滨国际“洋装丽舍”比较的项目不多。但该项目高档、高价的特点，将考验市场对高价产品的接受能力。（四）住宅车位销售情况表17张家港市区部分住宅车位销售情况参考表（数据来源张家港网上房地产及市调数据）楼盘名称车位面积（）售价（元）是否有产权国泰时代花园15140,00070年产权丽景华都12128,00070年产权公园八号/100,000左右70年产权汇景豪苑15110,00070年非独立产权2008年上半年张家港房地产市场研究报告第13页共22页创建时间200858第二章写字楼市场研究一、市场综述2007年2008年张家港市区写字楼市场基本呈现出如下特点。（1）从区域情况来看，供应量主要集中在市区人民路CBD板块、长安路附近，城西新区写字楼供应量稀少。（2）从供应的产品性质来看，以商住楼性质的写字楼为主，甲级写字楼欠缺，如恒隆广场、亨通广场、世纪商务会馆等。（3）从写字楼租赁市场来看，张家港市区的写字楼租金维持在1518元/日左右；从销售价格来看，目前张家港市区人民路CBD写字楼价格在70008000元/。（4）从后续写字楼供应的趋势来看，写字楼供应的重心将转向城西新城CBD，甲级写字楼的供应量增大，相应的写字楼市场价格将有一定程度的提升。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第14页共22页创建时间200858二、在售项目分析表212007年2008年上半年张家港市区在售写字楼项目概况（数据来源张家港网上房地产）项目名称区位等级开盘时间建筑面积（）主力户型面积（）市场价格（元/）单位租金（元/日）去化率亨通广场市中心商住楼2006年底5000787150左右6500141695国泰时代花园人民路北侧纯写字楼2006年约4万65左右、550800018左右70世纪商务会馆人民路南侧纯写字楼2007年800020007500左右/100根据表21数据，对2007年2008年上半年张家港市在售写字楼项目状况进行梳理，可得（1）从供应情况来看，张家港市区写字楼楼盘数量少，总供应量较少。（2）从供应的项目面积划分来看，涵盖从65小户型到2000整层面积。从销售情况来看，65左右、150左右的户型去化速度较快，550左右的大户型去化相对缓慢。（3）从销售价格来看，人民路CBD由于商务、政务配套完善，销售均价稳定在8000元/左右水平。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第15页共22页创建时间200858三、新盘供应分析表222008年下半年张家港市新开盘写字楼项目一览表（数据来源综合张家港网上房地产及市调数据）项目名称区位建筑面积（）户型面积（）物业类型开盘时间销售价格公园八号（派克公寓）购物公园内5万103150小高层、高层5月10日均价7500湖滨国际“洋装丽舍”暨阳湖东侧约2万5399高层2008年5月600012000（精装修）半岛国际暨阳湖西侧21098276小高层2008年6月15000左右暨阳湖皇冠暨阳湖西侧约6万一房70、两房170、三房230小高层、高层2008年11月10000以上天霸商务馆城西CBD5万单位面积48两幢22F塔楼2008年7月8000中联国际大厦城西CBD52万8001000/层高层未定出售情况未定骏马写字楼城西CBD38万/高层/华建写字楼城西CBD42万/高层/华盛国际城西CBD55万SOHO办公5090；公寓135左右高层/根据表22统计数据分析，可得结论（1）下半年张家港市区写字楼项目数量多，总量较大。上市项目9个，预计上市量将达到20万左右。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第16页共22页创建时间200858（2）从供应的区域情况来看，主要集中于城西新区与暨阳湖板块，预计新上市写字楼项目总体均价将达到8000元/左右。（3）从产品的规划及用途情况来看，半岛国际、暨阳湖皇冠与华盛国际具有一定的相似性，土地性质均为办公，使用年限为40年，水电煤气费用均为商业标准，但产品的使用功能上偏向于公寓（住宅），在于地段、价格、户型等方面略有差异。四、重点个案分析（一）半岛国际区位暨阳湖生态园总建筑面积21098容积率13绿化率30停车位数110（个）总户数80户土地年限40年户型面积276装修标准日立电梯（感应式活体指纹门禁）内部配套商务酒店、高档购物中心预计售价15万元/左右点评该项目位于暨阳生态园内，占据绝版的自然生态资源，属于区内配套商务办公楼。项目定位为公寓式办公，生态园内的2008年上半年张家港房地产市场研究报告第17页共22页创建时间200858绝版景观奠定其价值。预计开盘价15万元/。在打造附加价值上安装感应式活体指纹门禁日立电梯，与其他楼盘形成差异化。动态信息该项目已经于1月25日拿到预售许可证，预计将于5月底6月初开盘。（二）天霸商务馆总建筑面积约45000户型面积户均面积48停车位数248（个）预计开盘时间2008年7月预计售价8000元/以上其他信息已接受电话咨询，售楼处即将对外公开土地年限40年车位情况车位无产权，租售未定卖点66米挑高空间；5A级智能化；戴德梁行驻场物管；绿色空中廊庭。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第18页共22页创建时间200858点评该项目作为城西CBD商务区先期建设的项目，在产品规划上采用双塔组合设计，打造绿色中庭，营造绿色内庭氛围；66米层高无论是对自住型客户还是投资型客户都具有很大的杀伤力。辅之以开工早，入市快，预计将在本板块内呈领跑态势。动态信息预计该项目将于7月份左右开盘。第三章商业市场研究一、市场综述张家港市区商业市场主要表现出如下特点。1、按照商圈划分来看，可以把张家港市区商业划分为三个商圈。即以沙洲路步行街为中心的主城区商圈，其特点为租金高，少有新商业项目上市，沙洲路步行街商业租金高达30元/日左右；以香港城为中心城东商圈，其特点为以香港城大型商业带动周边商业消费，租金市场约为34元/日；以购物公园为核心的城西新区商业圈，其特点为建立在高规划起点之上，以张家港购物公园为中心，辐射整个城西新区，同时在社区商业规划上街铺较少，目前购物公园的租金价格约在36元/日。2、从目前正在租售的商业项目来看，主要为综合型商业体、专业市场，如张家港购物公园、香港城、金茂名家居广场等；街铺较少，随着城西CBD五大项目下半年上市，裙楼商业将占据2008年下半年张家港市商业市场的重要位置。2008年上半年张家港房地产市场研究报告第19页共22页创建时间200858二、在售（已售）商业表31张家港市区已售（在售）商业销售价格统计表（数据来源张家港网上房地产）区域项目名称物业类型面积区间（）销售价格（元/）估价时间金茂名家居广场专业市场301008200左右2007年10月城东香港城综合商业体255013000150002007年6月11城中城街铺200左右9000137002007年6月（1F街铺）304033000480002007年1月2F134916624579502007年1月亨通广场裙楼（3F）334349697477052007年1月（1F）13239680562007年7月城中东方银座独立商业（25F）1300左右6125左右2007年7月城西金地华城街铺90左右，170200870095002007年7月2008年上半年张家港房地产市场研究报告第20页共22页创建时间200858今日生活广场小型综合商业体5020001F7700元8800；2F6500；3F59002007年12月购物公园综合商业体100500不等1095021900（根据租金市场10年收回投资模拟计算）2008年3月综合表13数据，对张家港市区商业市场作分析，可得1、从区域情况来看，现状情况张家港市区商业市场城中、城东商业的优于城西新区。从价格来看，以城中最高、城东次之、城西稍低。但从城市的发展来看，城西新区是张家港未来城市发展的重心，且规划中的住宅小区沿街商铺较少，商业供应以集中供应为主，从远期价值来看，城西新区商业项目有较大提升空间。2、从销售面积的划分情况来看，商业项目销售以200以下的铺面、沿街门面为主，整层或者整体出售的较少，可以借鉴的项目不