2008年青岛房地产市场年终回顾与2009年预测报告

中国指数研究院中国房地产指数系统12008青岛房地产市场年终回顾与2009年预测一、宏观经济环境分析2008年以来，在中国经历了年初雪灾、汶川地震、金融危机等的考验，在面对国内外复杂多变的形势下，青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济继续保持平稳、协调的发展态势。20002007年青岛实现了GDP年均157的增长幅度，其中20032005年增幅均超过了16，分别为163，167，169，2007年GDP增幅达到了160。2008年前三季度全市实现生产总值GDP32465亿元，增长145，增幅同比回落17个百分点。其中，第一产业增加值1562亿元，下降14；第二产业增加值17296亿元，增长13，回落35个百分点；第三产业增加值13607亿元，增长182，加快04个百分点。三次产业比例关系由上年同期的47541412调整为48533419。图1青岛市历年GDP变化情况图050010001500200025003000350040002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度单位亿元024681012141618GDP增幅数据来源青岛市统计局青岛城市人均可支配收入近年保持良好增长态势，近十年来人均可支配收入保持年均1262的上涨速度（考虑价格指数影响）。2008年前三季度，青岛市城市居民家庭人均可支配收入为1525483元，比去年同期增加208405元，中国指数研究院中国房地产指数系统2同比增长158，扣除价格因素实际增长99。城市居民家庭人均消费性支出1110322元，比去年同期增加106155元，同比增长106，扣除价格因素实际增长49。前三季度城镇失业人员就业1402万人，同比增长139；9月末城镇登记失业率291，同比下降007个百分点。图2青岛市历年城镇人均收入变化情况图020004000600080001000012000140001600018000200002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度单位元505101520城镇人均可支配收入增幅数据来源青岛市统计局2000年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在20以上，其中20032005年达到40以上，受宏观调控影响，于2006年一度下降到587，之后又开始缓慢增长。20002007青岛规模以上固定资产投资占GDP的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。）可分为三个变化阶段20002003保持平稳，保持在2030；20042005年所占比重大幅提升，在2005年达到5205之后便开始下降，到2007年已降为4319。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化。2008年以来全市投资结构继续改善。前三季度青岛市完成固定资产投资15783亿元，增长224，增速同比回落18个百分点。三次产业投资分别增长692、151和299，其中，第一产业投资增长同比加快677个百分点,第三产业投资增长加快2个百分点。三次产业投资结构由上年的16552432调整为22519459。“双高”行业投资下降，其中电力投资下降485，石油中国指数研究院中国房地产指数系统3加工、炼焦业投资下降351，黑色金属冶炼及压延业投资下降128，纺织业投资下降122。图3青岛历年固定资产投资变化趋势图02004006008001000120014001600180020002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年110月单位亿元0102030405060708090规模以上固定资产投资增幅占GDP比重数据来源青岛市统计局二、商品房市场分析1、商品房价格分析图4青岛历年商品房销售价格变化图01000200030004000500060002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位亿元0510152025303540商品房销售价格增幅数据来源青岛市统计局、中国房地产中国指数研究院中国房地产指数系统4指数系统（CREIS）20002002年，青岛市商品房价格呈稳步上升趋势，2002年达到2186元/平方米；20032007年房价高速上涨，年均增速176，2007年达到5192元/平方米，同比上涨221。2008年以来，商品房价有所回落，111月商品房销售价格为5205元/平方米，同比增长026，涨幅比110月下降了19个百分点。2、房价收入比分析图5青岛历年房价收入比变化趋势图0246810122000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年前三季度房价收入比数据来源青岛市统计局、中国房地产指数系统（CREIS）近年来，青岛房价收入比稳定上升，增幅变化不大，2007年比2000年上升2个点，其中20002004年持续在8点左右徘徊，2005年与2006年均维持在9点，受物价上涨因素影响，2007年达到94。2008年前三季度青岛市房价收入比达到107。房价收入比的持续上扬表明相对于居民可支配收入青岛的商品住宅价格上涨依然过快。中国指数研究院|中国房地产指数系统月报|2008年第12期2008中国房地产指数系统表1房价收入比试算表指标200020012002200320042005200620072008前三季度城市人均可支配收入元8016873187211007511089129201532817856152548商品住宅价格183119742186240629663604425351925103户均可支配收入（每户按31人计算）24849627066127035131232534375940052475168553536472899商品住宅套价（每套按100平米计算）183100197400218600240600296600360400425300519200510300房价收入比747387786909094107数据来源青岛市统计局3、成交情况分析11月份全市住宅成交面积为2394万平方米，环比下跌26，成交套数环比下降241。其中政策性住房成交364套，成交占比达到157，比上月下降2263个百分点；非政策性住房成交1948套，比上月增加120套。从以上成交数据来看，本月商品住宅成交大幅下降，主要是由政策性住房成交显著下滑所致。虽然16日青岛市出台关于支持居民购买住房的意见，提出了多项刺激居民购房的相关政策，但短时期内对于刺激楼市成交的效果并不显著，青岛楼市将持续低迷。图62008年以来青岛商品住宅市场月度成交情况中国指数研究院|中国房地产指数系统月报|2008年第12期2008中国房地产指数系统0510152025303540200801200802200803200804200805200806200807200808200809200810200811单位万平方米806040200204060成交面积成交面积环比数据来源中国房地产指数系统（CREIS）从11月各区域住宅成交量来看，由于受整体环境低迷的影响，四方区、黄岛区、崂山区、胶南区和莱西区住宅成交量均呈环比下降趋势；其他各区县由于政策性住房的上市或者是降价促销、政策刺激等因素的影响，住宅成交量有所上涨；其中市南区表现最为明显，由于政策性住房项目金湖路专家公寓的热销直接拉升了总成交套数和总成交面积，促使市南区本月住宅成交量涨幅度跃居全市第一，涨幅达到29388。11月户型成交相对比较集中，面积在80100平方米的户型共计成交823万平方米，占成交总面积的39；而户型在180平方米以上、60平方米以下的户型成交相对都较小，占比分别为3和4。可见，市场需求仍以中等户型为主。在价格分布上，11月青岛住宅成交价格占比变化趋势相对于10月有显著变化。总体仍向中低价位倾斜，6000元以下占72。其中30005000元/平方米价格段成交比重从上月的56下降到本月的28；主要是因为10月份大量上市的保障性住房直接拉低了总体价格，本月成交以商品房为主；8000元/平方米以上的住宅成交占11，比上月提高了3个百分点。从总体上看，目前青岛购房者所能承受的价格有限，大部分消费者都无法承受目前高昂的房价。中国指数研究院|中国房地产指数系统月报|2008年第12期2008中国房地产指数系统从区域看，11月市南均价跌至今年以来的最低点，仅为7990元，主要受两大政策房项目影响所致，其中成交130套的金湖路专家公寓，均价不到6000，成交8套的康佳花园，均价不到2000；市北区自2008年以来销售均价走势一直相对比较平稳，枕海山庄项目（均价为5109元/平方米）的热销将市北区的整体销售均价拉低至6668元；四方区住宅成交价格表现小幅上涨，环比上涨1251个百分点，主要是因为该区域本月销售项目主要为商品房；李沧区本月政策性住房销售与上月持平，销售均价为5480元/平方米，环比下降41。图72008年11月份市内四区商品住宅成交均价对比02500500075001000012500150001750020000市南区市北区四方区李沧区单位元/平方米504030201001020200811200711环比数据来源中国房地产指数系统（CREIS）4、价格指数分析表22008年11月青岛城市综合指数及各分物业指数变化表城市综合指数住宅指数HEDONIC指数写字楼指数商铺指数指数值1220110553017111348环比变化34211环比幅02403203007007中国指数研究院|中国房地产指数系统月报|2008年第12期2008中国房地产指数系统度2008岛房地产发展研究报告中国指数研究院中国房地产指数系统9图8青岛房地产指数图0300600900120015001800城市综合指数住宅指数HEDONIC指数写字楼指数商铺指数11月10月9月8月数据来源中国房地产指数系统（CREIS）2008年11月，青岛楼市成交总体呈现平稳上升趋势。11月城市综合指数、住宅指数、HEDONIC指数、写字楼指数、商铺指数均小幅上涨，其中综合指数为1220点，比10月提高3个点，环比涨幅为024；住宅指数为1105点，比10月提高4个点，环比涨幅为032；HEDONIC指数为530点,比10月提高2个点，环比涨幅为03。与住宅指数趋势相似，写字楼指数和商铺指数分别为1711点和1348点，比10月均提高1个点，环比涨幅均为007。由于本月写字楼和商铺项目的报价与上月相比变化不大，因此，指数变化不大，仅提高了1个点。三、房地产开发经营情况1、房地产开发投资分析19972007年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均22的增长速度。从青岛历年房地产投资额变化图中可以看出房地产投资额增长率波动较明显，其中1999、2001和2005年分别达到437、37和376的高增长率；2006年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率2007年下降到87。2008年111月，青岛市完成房地产开发投资33511亿元，较去年同期上涨1494，增幅较110个月下降了295个百分点。2008岛房地产发展研究报告中国指数研究院中国房地产指数系统10图9青岛历年房地产开发投资变化情况图0501001502002503003504002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位亿元01020304050房地产开发投资增幅数据来源青岛统计局2、需求分析2000年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，在2000年实现352的增长速度后，20022004年增长率以年均83的速度平稳增长，2005年跳跃式增长达到最大值433，全年实现销售面积73995万平方米，20062008年持续急速回落，2006年商品房销售面积首次出现负增长，尤其是2008年下降趋势较明显。2008年111月，实现商品房销售面积62665万平方米，同比下降431，增幅较110月提高13个百分点。销售面积的持续回落彰显了国家宏观调控政策的效果，整体市场观望气氛浓厚。图10青岛历年商品房销售面积变化趋势图2008岛房地产发展研究报告中国指数研究院中国房地产指数系统1101002003004005006007008009002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位万平方米1260612182430364248商品房销售面积增幅与销售面积相对应，青岛商品房销售额近年来稳定增长，2007年已达到43336亿元，增长率为85。2000年以来青岛商品房销售额保持了年均309的增长速度，其中2005年达到了742高增长率，之后增幅开始逐渐回落。2008年111月，青岛市完成商品房销售额32619亿元，同比下降了406，增幅较110月下降了049个百分点。图11青岛历年商品房销售额变化趋势图0501001502002503003504004505002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位亿元205102540557085商品房销售额增幅3、供应分析2000以来，青岛市商品房新开工面积增幅波动较大，呈现跳跃式发展，整2008岛房地产发展研究报告中国指数研究院中国房地产指数系统12体趋势逐步放缓。2002年增幅出现负增长（为06），达到历史低位，2003年一度上升至3724，之后又出现下降上升下降的变化趋势，2007年降幅为018。2008年111月，商品房新开工面积102775万平方米，同比下降1431，较110月下降682个百分点。施工面积增幅自2002年降至32后，2003年提高至233，之后开始缓慢回落。2008年111月，商品房施工面积为358217万平方米，同比增长1527，预计未来施工面积还可能继续加大。竣工面积近年来受宏观调控政策影响大幅下滑，20062007年连续出现负增长，分别下降196和18。2008年111月，全市商品房竣工面积为49926万平方米，同比上涨2108，增幅较110月下降1226个百分点。图12青岛历年供应指标变化趋势图050010001500200025003000350040001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位万平米3020100102030405060施工面积新开工面积竣工面积施工面积增长率新开工面积增长率竣工面积增长率数据来源国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS）4、供求分析19992005年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面。从2006年开始，销竣比均大于1，出现了供不应求的局面，2008年111月销供比达到126，供需矛盾得到了初步缓解。2008岛房地产发展研究报告中国指数研究院中国房地产指数系统13图13青岛历年销竣比变化趋势图01002003004005006007008009001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位万平米1030507090110130150销售面积竣工面积销供比5、土地市场分析近些年，青岛土地开发面积波动明显，2006年受政策影响出现反弹达到94895万平方米的高峰，比2005年增长62605万平方米，同比增长1939。2008年111月，青岛市土地开发面积9955万平方米，同比上涨294，增幅较110月下降1973个百分点。土地购置面积经历了两个增长阶段，19992003年以5017年均增长率逐年增加，在2004年受宏观调控影响回落到低于2000年的水平，之后持续平稳增长，到2006年反弹到74774万平方米的水平，仅次于最高水平2003年的77694万平方米。2007年受一系列宏观调控政策，青岛市土地开发面积与购置面积均大幅下降，降幅分别为551和212。2008年111月，土地购置面积29589万平方米，同比回落4453，增幅较110月提高155个百分点。图14青岛历年土地开发和购置面积变化趋势图2008岛房地产发展研究报告中国指数研究院中国房地产指数系统14010020030040050060070080090010001999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年111月单位万平米10050050100150200250开发面积购置面积开发面积变化购置面积变化四、房地产企业运行分析进入2008年以来，青岛房地产企业的日子都不好过，资金紧张、产品滞销、行业分化现象明显，等等，这些都是其在低迷形势下的真实表现。1、销售不畅，行业分化明显2008年110月，青岛市实现商品房销售面积54871万平方米，同比下降562。自2008年以来，各大房地产企业都面临着销售难的问题。销售量的下降必然导致存货上升，必然为后续发展造成压力。销售不畅，一方面是由于整体环境严峻，市场低迷；另一方面主要是因为企业产品不能够很好地适应市场需求。一些资金压力不大的企业相对而言，他们的产品就能够较好地适应市场，满足社会需要。在低迷的形势下，更加容易形成“大鱼吃小鱼”的行业分化现象，如果谁能够熬过这个冬天，那么它就可能成为行业的“地产航母”，反之，则可能退出行业舞台。因此，建议房地产企业在2009年，一方面可以在保证利润的基础上适度降价，以拯救当前的市场信心；另一方面就要从自身做起，不断提高企业产品品质，使之能够较好地适应市场需求。2、开发速度和规模有所降低，企业拿地速度放缓2008年以来，大部分青岛房地产重点企业对于