中原_2008年2月份东莞房地产市场研究报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789一、宏观经济回顾07年国民经济统计公报公布GDP增长114房屋销售价格上涨76初步核算，全年国内生产总值246619亿元，比上年增长114。居民消费价格比上年上涨48，其中食品价格上涨123。商品零售价格上涨38。固定资产投资价格上涨39。70个大中城市房屋销售价格上涨76，其中新建商品住宅价格上涨82，二手住宅价格上涨74；房屋租赁价格上涨26。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789中行预计二月份中国CPI再创新高央行可能加息中国银行二十六日发布的人民币市场分析预计雪灾影响将驱使中国CPI二月份再创新高。整体上看，预计二月份整体CPI同比增幅将达到百分之八点三至百分之八点七的水平。今年一月份国内CPI同比上升百分之七点一，创下一九九六年十月以来新高。中行认为，从数据上看，一月份食品价格涨幅没有明显体现“雪灾”影响，预计雪灾对于物价的影响将在二月份CPI中明显体现出来。中行预计，随着二月份刷新纪录CPI的公布，央行在三月下旬有加息的必要和可能，加息的方式仍可能是不对称加息，而人民币升值速度可能随着中国贸易顺差的降低而逐步降低。央行首次明确2008年“从紧货币政策不动摇”央行副行长易纲近日表态，美国次贷危机的恶化与国内突如其来的雪灾的确令货币政策的决策环境更为复杂，但“在考虑了各种因素之后，我们仍然认为通胀才是目前最为严重的威胁，为此央行将不遗余力地控制通胀”。央行在22日公布的去年四季度中国货币政策执行报告中指出，“2008年特别是上半年的CPI会处在较高的水平上。”易纲明确指出，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇，“无论国内与国际经济环境发生如何的变化”。易纲称，央行主要将通过调整存款准备金率、公开市场操作与窗口指导具体体现从紧政策。值得注意的是，易纲并未提及加息。东莞市1月份CPI同比涨66与全省平均水平持平2008年1月份东莞市居民消费价格总水平CPI同比上涨66，与全省平均水平持平。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789其中，居住类价格同比上涨74，拉动CPI上涨112个百分点。其中，水、电及燃料价格上涨109，建房及装修材料价格上涨32，自有住房价格上涨81。全国贷款激增8036亿银监会酝酿收紧个人房贷1月份全国贷款激增8036亿元让中国银监会监管层感到不安。个人贷款管理办法详细规定了个人按揭信贷的条件和最高贷款金额的限制，是在个人信贷制度安排上的一项紧缩政策。银行业证券分析人士认为，办法用意在告诫各家银行的信贷部门，提高风险意识，尤其是要控制房贷的规模。东莞春节十天刷卡消费68万笔刷卡购房现负增长据东莞银联统计数据显示，鼠年春节（年初一至初十），全市共刷卡消费367亿元，刷卡消费笔数与刷卡消费金额与去年同期相比大幅增长。据分析，刷卡消费笔数和金额的猛增，主要受留莞过年的新莞人增多且喜于刷卡消费的拉动。刷卡消费金额排在前七位的是批发、汽车、酒店、社会服务、超市、家电、地产，消费金额分别为067亿元、046亿元、031亿元、025亿元、016亿元、012亿元。从以上刷卡消费金额排名可以看出，以往一直排在首位的地产，如今只排在了第七位，其刷卡笔数、金额双双出现负增长，分别负增长2829和6166。东莞1月份银行存款大降79亿，贷款猛增创出新高人民银行东莞市中心支行昨日发布统计数据显示，我市银行存款经过2007年末两月强势反弹后，1月份再次出现较大幅度回落，各项存款共减少7979亿元，下降208。1月份，我市信贷市场改变上年末增速放缓趋势，呈现强势反弹，当月新增各项贷款6189亿元，增长279，低于全省贷款增速。根据统计，截至1月31日，全市本外币各项贷款余额227982亿元，同比增长259。1月份贷款无论增量还是增幅均创下近五年同期的新高。从2006年1月起，东莞市银行贷款已连续保持24个月增长势头，2007年更是高位加速上升，全年实现2494的增幅。1月CPI同比上涨71创1997年以来月度新高据国家统计局19日发布的最新统计，受春节和雪灾等因素影响，今年1月份居民消费价格总水平CPI同比上涨71，创1997年以来月度新高。从月环比2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789看，居民消费价格总水平比2007年12月上涨12。其中，居住类价格同比上涨61。其中，水、电及燃料价格上涨55，建房及装修材料价格上涨57，租房价格上涨47。二、政策动向东莞32镇街建设大型商业设施将受商业规划限制从东莞市经贸局获悉，东莞32个镇街都将编制2009年2015年的商业规划。届时建设大型商业设施如大超市、步行街等，将受到商业规划的限制。据悉，东莞32个镇街编制商业网点规划，是国家商务部要求在全国开展县级城市商业网点规划的结果。东莞市国土资源局村不得直接建设村居民公寓凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位统一编制专项规划，否则一律不予审批。每个村居民公寓至少要达到居住组团的规模，即不少于300户或1000人的标准。村居民公寓不得出售给非本村村民，除了市政府同意的项目，房管部门不再核发独院私房房产证。今后，我市将改变由村（社区）为单位直接规划建设村居民公寓的做法，凡建设村居民公寓的，要以镇（街）为单位，统一编制村居民公寓建设和旧村利用改造专项规划，对规划期内的新增人口作出估算，对需要的村居民公寓用地作统一安排，不得使用生态绿地建设村居民公寓。广东不鼓励外资涉足普通住宅开发的建设今年广东将对香港的开放进一步扩大，但不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，限制进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。香港服务提供者进入内地市场的准入条件，目前CEPA开放的具体事项已由152项扩展到192项，开放程度进一步提高。此外，政府将进一步鼓励外商投资高新技术产业、装备制造业、新材料制造等产业，而对一些传统制造业不再鼓励外商投资。限制或禁止高物耗、高能耗、高污染外资项目。并不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设，限制进入房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789土地使用税将调整最高年税额每平方米12元,比原标准5元提高了24倍据悉，征收了近20年的东莞市土地使用税将作出调整。纳税标准从原来的35元/平方米/年调整到了2512元/平方米/年。其中东城、南城、莞城、万江、常平、长安、虎门、塘厦、松山湖等九个镇区房地产用地适用最高年税额为每平方米12元，其中城区、虎门等镇房地产用地等比原标准提高了24倍；工业性用地基本维持原标准不变。另外新调后的标准中，最低税额从原来的3元/平方米反而降至25元/平方米也引起关注。此次经过调整后，不同的地区仍然按照土地收益级差以及用地性质的不同分为五级标准来执行。执行标准分别是25元/平方米/年至12元/平方米/年。其中主城四区、松山湖、虎门、长安、常平、塘厦等发达镇区适用最高标准。据了解，虽然新的标准2008年才公布，但是新税计征的时间将由国务院规定的2007年1月1日计征，也就是说于2007年拿了土地使用证的企业将被追缴这部分由税额调整而少交的税款。新增蓝印户口东莞新购房入户政策将年内出台东莞市可能在今年出台新的购房入户政策，新政策可能以其它城市为学习榜样，新增“蓝印”户口。获取“蓝印”户口的市民，如果五年内没有违法记录，“蓝印”户口可以转为“红印”户口。据了解，持蓝印户口者，在入托、入园和义务教育阶段的入学、申领营业执照、安装煤气和电话等方面享受本市常住户口的同等待遇。因此，如果东莞市真的实行购房可以入蓝印户口，那么，这对于东莞楼市来说是一大利好。也有助于处于低迷中的东莞楼市早日复苏。贷款投放更加严格央行信贷调控由季度转为月度去年12月份，传言央行要求各商业银行按季度上报新增贷款目标，对信贷采取更有针对性的按季度调控，以便有效地针对具体情况出台调控措施，避免每年下半年不得不采取极端手段控制贷款增速。一位监管机构的人士透露说，从今年1月份开始，事实上已经在按月度调控的方式对信贷投放进行控制。而一位来自银行的人士也表示，从目前指标上报、调配，以及资金管理的严格程度来看，1月份开始，实施的实际上就是月度调控。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789国家税务总局近两年内不可能开征物业税最近关于北京市向国家税务总局申请物业税“空转实”的报道令物业税再次成为焦点。不过其后税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。据有关权威人士透露，所谓“物业税试点”是个美丽的误会，北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可能开征。经济适用住房开发贷款管理办法发布2月4日央行网站公布了经济适用住房开发贷款管理办法。第一、从政策出台的背景来看，大力推进住宅保障建设是目前我国住宅产业调整和发展的重头戏，在这一过程中，需要很多配套措施，房地产金融支持相当重要，对从事经济适用房这一微利产品开发的企业来说，为之提供低息贷款合情合理。第二、从政策的内容来看，主要有三个优惠之处一是开发贷款利率可下浮10以内；二是建设项目资本金不低于项目总投资的30，比35的常规要求有所降低；三是贷款期限一般为3年，最长不超过5年，比常规2年期贷款门槛有所降低。第三、从影响和意义来看，对开发经济适用房的企业当然是绝对的利好，一方面在开发信贷持续紧缩的情况下能优先获得贷款，另一方面还降低了融资成本；对银行来说，虽然获得的利息有所减少，但由于经济适用房项目不存在销售难的问题，所以几乎没有任何市场风险，这对于有钱没处投、不敢贷的银行来说，属于低风险、低收益的放贷领域。第四、从政策实施来看，关键在于监管，管理部门既要防范开发商贷款后乱花钱，又要监督商业银行借此名义乱放贷、或与开发商串通允许其把贷款投到别处，从而违背紧缩开发信贷的指导方针及2008年“收紧的货币政策”。三、市政规划今年96项市属重点工程圈定从市城建工程管理局获悉，今年全市在建、筹建的市属重点工程项目有96项，包括市廉租房一期、市篮球中心、东莞火车东站扩建等工程将全面动工。部分重点工程如下2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789小镇60亿建五居住中心石排“慷慨”为农民建房有了新莞人廉租公寓后，石排镇又将有大“动作”了。石排镇将计划投资60亿元筹建五个本地人口居住中心，进而提高本地人口的生活质量。目前，该工程的前期统筹工作正在积极开展中。据介绍，石排镇五个本地人口居住中心工程计划投资60亿元，分别在该镇内石岗、滨江、龙岗、水贝、独洲五个地方筹建，工程总用地面积为26852亩，预计建设住房17670套，将可安排居住人口61831人。“一城两驱三铸造”全力打造东莞道滘商贸中心区道滘镇召开2008年工作动员大会，明确将以“一城两驱三铸造”为工作思路，以城市建设和商贸经济为切入点，力促各项社会建设实现新跨越。今后数年内道滘将致力打造商贸中心区，把广深高速公路出入口一公里区域范围打造成为一个大型的、上档次的、有辐射力的产业化综合商贸中心区。东莞麻涌3000万推进绿化建设新增绿地80万平米2008年麻涌镇计划投入3000万元分步推进绿化建设，新增绿地80万平方米，新增植树137万棵，努力营造生态麻涌，提升城市品位。目前，麻涌镇共有绿化面积5412公顷，绿化率达644。新增绿地后全镇的绿化率有望增加到704。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞积极推行行政区划调整虎门港沙田镇或合并东莞市提出要积极稳妥推行行政区划调整，将完成“一中心多支点”城镇体系格局。推行村居适当合并，推广黄江镇整合村居的做法，将面积过小和经济实力较弱的村组进行合并，建立或合并为新的社区居委会，集中兴建农民公寓。考虑实行港镇合一，推进虎门港和沙田镇的合并设置。东莞今年住房建设计划年内建设6300套廉租房我市今年的住房建设规划正式出炉。记者昨日从市城建规划局获悉，2008年，我市将供应945公顷的住房用地，建设总建筑面积达1498万平方米，为广大市民和新莞人提供1595万套住房。其中，经济适用房和廉租房的建筑面积超过了60万平方米，包括建经济适用房283万平方米、042万套以及廉租房3207万平方米、063万套。四、市场及楼市动态（一）市场动态2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789万科正面回应打折降价是最符合利益的选择万科认为我国的房地产行业还处在比较初级的阶段。住房的投资品属性和金融、投资领域的特定背景，都决定了短期内的市场供求关系可能存在较大的不确定性。当前市场只是一个阶段性的调整，是一个从房价快速上涨到理性回归的调整。在这样的背景下，万科子公司，采取了更为谨慎的定价尺度，而市场的强烈反应也让我们更加坚信，在经历一个理性回归阶段之后，住宅市场将会有更加健康美好的未来。关于“拐点”，万科一向以来的观点是，短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场的内在规律。万科一贯奉行加快周转的经营策略，从之前市场反映来看，这一策略收到了不错的效果，这说明即使是进入调整期的市场，只要产品定价合理，真实的需求仍然是很旺盛的。我们认为这一策略也是最符合万科利益的选择。广东房协将发蓝皮书预测广州房价8500元/平方，全省房地产投资增幅约15广东省房协透露即将发布的广东房地产蓝皮书2008预测今年广州楼市均价每平方米8500元，展望2008年，该广东房地产蓝皮书预测，广东固定资产投资增长的支撑因素仍在，同时也存在一些不利因素，全省投资将会继续保持平稳增长的势头，增幅仍将在15左右，房地产业面临的宏观经济环境仍然向好。全国范围大幅降价后万科一月销量大跌702008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789虽然国内地产龙头企业万科000002近期在全国范围内大幅降价，但其2008年1月份的楼盘销售金额仍让人们大跌眼镜，仅为185亿元，不足去年12月份的三成。根据万科昨天2月18日发布的公告显示，其1月份销售额出现了大幅度的下降。其中，2008年1月份公司实现销售面积23万平方米，销售金额185亿元，分别比2007年同期增长1165和1172。房协预警2007年全市住宅均价5058元/平方米根据新鲜出炉的第四季度预警信息，东莞市2007年全年销售商品房面积573万平方米，较2006年的3794万平方米增长500；商品房实际销售金额295亿元，较2006年的15888亿元增长了829。商品房销售均价达5148元/平方米，较2006年的4187元/平方米增长了2295。而住宅销售在2007年的商品房销售中占到了相当重的比重。数据显示，2007年住宅销售面积达54107万平方米，占到销售总面积的94。住宅销售总额27367亿元，住宅销售均价达5058元/平方米。（二）楼市动态降1800最低4000丰泰城价格调整一步到位受追捧据了解，丰泰城将于3月9日推出200套毛坯房，目前正在接受诚意登记，新推单位最低价格仅仅为4000元每平方米，最高价格在6000元每平方米左右，均价为4500元每平方米。大部分单位价格是4000多元每平方米。最低3600元每平米东莞城区再现低价盘位于育华路与外环路交界处，东莞市经贸学校斜对面的翰林轩就是其中之一。翰林轩最低价格3600元每平方米左右，均价仅仅为4200元每平方米。这个价格在目前东莞楼市价格体系中有些“鹤立鸡群”。据了解，翰林轩是一栋单体楼，12层高，一楼为商铺，二楼以上是住宅。共两个单元，每个单元一梯四户，二楼有个平台花园。翰林轩主力户型为115到150平米的三房，产品可塑性很强，三房可以改成四房。户型设计比较实用，动静干湿分区明确。实用率较高，双阳台设计，阳台面积较大。部分单位可以远眺“神仙灶山”。值得一提的是，翰林轩是现楼发售，购买后就可收楼装修。据了解，翰林轩目前正在实施优惠促销，凡3月16日前购房的客户，均可以享受额外98折优惠，2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789并赠送“36800元大礼包”一份，同时还可以参加“200万元大抽奖”活动，最高奖金为8万元现金，最低可获18万元家电大礼包，中奖率100。花城广场挖地基致学左街三十栋房屋下陷开裂莞城区学左街三十余栋房屋的住户目前正生活在恐慌中，而且这种恐慌日渐加深。受花城广场施工影响，部分墙壁开裂、倾斜的快程度加重，住户们希望城建办能以政府的名义重新聘请有资质的权威鉴定部门，对房屋的实际受损进行评估，并确定合理的赔偿价格。万科光大带头降价东莞楼市加速回归理性万科降价的“鲶鱼效应”登陆东莞。2月29日3月1日，万科、光大两大发展商先后对银行员工发起“团购”活动，活动推出的单位降价幅度达到30以上。这一消息迅速震动了东莞楼市。周末两天，部分楼盘也纷纷发出明降暗降的短信，一场降价风云在东莞楼市悄然酝酿。3月1日，记者先后收到了田禾塞纳河畔和中堂南国雅苑的促销短信。塞纳河畔的短信信息称“新春5600元起，少量特价85折优惠。”而南国雅苑的信息则称“8折劲惠，南国雅苑推出18套妇女节特惠单位，最低至3400元/平方米起。”而据行内人士透露，新世纪地产近期亦可能会有所动作。万科运河东1号打响第一枪原定于3月2日四期项目开盘的万科运河东1号突然提前两天开售，推出丹桂苑六号楼96套房，面向建设银行东莞分行进行团购。当晚，售楼部热闹非凡，购房者排起了长队。据万科相关人员介绍，当晚便销售了超过8成，效果非常好，连他们都始料未及。景湖湾畔新推项目降至5000多元据了解，此次湾畔也是面向工商银行东莞分行、建设银行东莞分行团购。销售价格表显示，新推项目均价在5300元/平方米左右，最低的单位只有4500元/平方米，最贵的楼王单位也不过62006300元/平方米。丰盛名苑极致样板房2月28日鲜亮上市景湖明郡样板房3月1号盛情开放金地博登湖将于3月8日样板房盛情开放2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789五、土地市场（一）新增土地供应本月共有3块新增土地供应，总供应面积为1198万，环比1月下跌8120，相比07年2月只有一块新增供应土地，供应面积同比上涨了41342。（二）土地成交信息本月成交土地共5块，同比去年同期12块成交土地下跌了5833，总成交面积为1515万，环比1月下跌5868，同比07年2月下跌6416，2月土地成交总价共为3005亿元，商住用途占成交地块的20，工业用地占80，其中松山湖成交地块有四块，均为工业用途。近期松山湖用地放量明显，说明政府对松山湖产业园区的建设投入力度有所加强，而作为松山湖的重要配套之一的房地产，也将迎来新的发展机遇。六、新开工及竣工项目（一）新开工项目2008年2月有新开工项目的楼盘共有9个，涉及工程数33个，新开工面积为5550万M2，其中，普通住宅面积为4523万M2，车库面积为1027万M2。新开工项目主要分散在各镇区，城区新开工项目只有东城的花园城二期以及南城的金域中央（四期）。（详见下表）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789（二）新竣工项目2008年二月有6个楼盘有新竣工工程，工程量为14个，城区，镇区各占50，竣工面积为2793万M2，城区集中在万江的理想0769家园三期和南城的映湖山庄。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789七、供求分析（一）新增商品房供应1、新增供应总体情况据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份，共21个楼盘项目新增供应，与1月基本持平，同比07年2月的68个新盘供应下跌6912；08年2月总供应面积为2097万，环比2008年1月大幅下降6928，同比下降2331。可以看出，一方面是由于春节前后是传统的楼市销售淡季，再加上楼市回调，买方观望、卖方热情骤减，推盘速度放缓、推货量也开始缩减。其中，住宅供应量为2013万，共1929套；住宅供应按面积环比下降6465，同比下降272，按套数计算环比下降6916，同比上升3537。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892008年2月份新增供应项目主要集中在东莞市区、寮步、大岭山、常平、虎门、沙田等区镇。具体项目分布见下2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图2、新增供应走势2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年2月，由于春节假期以及宏观政策影响，自1月份的新增供应量回落后继续下滑，环比下跌幅度高达6928，楼市渐入低迷。此外，恶劣的天气也是导致开发商推货热情不高、供应急剧减少的一个原因。3、新增供应物业类型东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年2月份新增住宅供应中普通住宅供应项目7个，供应量为1539万；公寓供应项目1个，供应量为260万；别墅供应项目1个，供应量214万；非住宅市场中商铺供应018万，车库供应066万。环比1月，普通住宅供应有小幅度提高，上升658，主要集中在东骏豪苑（三期）、怡景大厦、金地格林上院、金田花园（三期）、万科运河东1号、翰林轩；大盘丰泰花园山庄入市，使别墅供应有增加趋势，环比提高831，公寓供应有君悦2046；而由于本月商铺和写字楼供应基本空白，非住宅物业供应锐减，较上月下降12，仅为403。4、新增供应区域分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年2月东莞共有8个区镇有新增供应。其中城区供应面积1237万，环比上升3295，占总供应比重为5896，同比上升3551，城区主导成为本月新增供应的一大亮点。从区域分布来看，莞城、虎门、南城是2008年2月份主要供应区域，三个区域新增供应合占总体比例高达7920。其中，莞城新增供应量最大，高达684万，主要集中在君悦2046、万科运河东1号（三期）等项目。虎门则集中在丰泰华园山庄、怡景大厦等项目。（其它区镇项目分布可以查看2008年2月东莞楼市新增供应项目分布图）5、新增住宅供应户型分析东莞中原研究部监测结果统计显示，2月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在三房和四房，其中三房占308，四房占204，反映了目前东莞主流户型结构需求特征。两房户型面积主要在61100（见下图），三房户型面积则分散在81140，其中101140区间的户型基本上都是三房，而四房户型面积主要在141200，可以看出，东莞新增供应中三房、四房户型面积均偏大，四房单位甚至做到180以上，而两房户型的面积集中保持在61100的合理区间，一房则集中在4160区间。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789从新增面积区间分布可得，2月东莞新增商品住宅整体上仍以偏中大户型为主，90以上的住宅共占6214，121以上的住宅占455，大户型主导的市场格局依然没有改变；但值得留意的是90以下中小户型的供应比例则继续保持上升趋势，达到3786，较上月增加45个百分点。可以看出在“90/70”政策的进一步落实下，东莞住房结构在不断调整和优化并趋向合理。（二）商品房成交分析据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月东莞楼市成交量持续下跌，商品房销售面积966万，其中住宅924万，环比下跌6259，同比下跌4386；住宅成交套数环比下降6486，同比下降7529。二月初期受雨雪天气及农历新年影响，楼市处于冰期，春节过后，虽有楼盘降价促销，楼市交易量虽有所回升，但仍然处于低谷徘徊阶段，成交量交去年同期及1月大幅回落，市场观望气氛相对浓厚。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892、商品住宅供求月度走势据东莞中原研究部监测数据统计显示，08年2月份东莞楼市住宅成交面积为924万，环比大幅下跌6259。成交量回落主要原因是，第一，二月初期寒冷天气直接影响了消费者购买热情，因此成交量直线下跌；第二，春节长假造就交易冰期；第三，银行信贷所紧，拐点论频起，知名楼盘调价促销，增强了消费者对楼价下跌的信心，消费多处于持币观望状态，市场观望情绪持续。3、成交区域分析东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年2月镇区成交比重约占六成左右。城区交易主要是金色华庭二期、城市星座三期、西城楼华府等楼盘销售所支撑；而镇区的销售则集中在新世纪领居、中央公馆海德堡、新世纪颐和居、三正财富新地等项目。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789东莞中原研究部监测数据统计显示，整体上2月的成交量环比有大幅度下滑。除了大岭山楼盘成交量有所回升外其余各区镇均有不同程度的下跌。跌幅超过80的有塘厦、大朗、凤岗、横沥、长安、麻涌、东坑、桥头。在热销楼盘中，无一成交量过百，南城的金色华庭二期继续在热销楼盘中排行第一，成交套数为89套。（详见下表）住宅成交热点区域（单位套）住宅成交热点楼盘（单位套）2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789八、成交价格分析1、住宅价格分析1）量价日线走势受农历春节假期影响，春节期间（2月6日2月10日）东莞全市基本没有楼盘交易，整个二月份的住宅日成交量成漏斗型，出现两头大中间小的情况，进入二月份到春节前，日成交量逐日下跌，直到春节期间的零交易期，春节过后，楼市交易量逐步回升，在2月28日当日创下了二月最高成交数量156套。2）、量价周线走势2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892007年一周住宅平均成交119635、1054套，2008年12月周平均成交38527、412套，面积环比去年周平均成交下降678，楼市经历前期有价无市后理性回调。3）、量价月线走势2月全市住宅成交均价5753元/，环比下降73；进入2008年，东莞房价总体呈现量价齐跌趋势，房地产宏观调控组合拳频频出击，9/27房贷新政、东莞取消购房入户政策、货币从紧策略、征收土地使用税等累积效益逐步显现，房价在需求者预期中逐渐走低。4）、住宅需求价格弹性2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789需求价格弹性用来衡量商品需求量的变动对于商品自身价格变动反应的敏感程度。2007年12月以来需求价格弹性呈上升趋势，在价格处于下跌态势中，需求下降的幅度远大于价格的下跌幅度，需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。5）、城区普通住宅价格月度走势2月份城区住宅价格6070元/，环比下降1035，已接近6000元关口。6）、镇区普通住宅价格月度走势2月份镇区住宅价格4495元/，环比下降1818，相比城区，镇区房价降价幅度较大，一方面由于镇区楼盘的品质相比较低，另一方面由于开发商早期在镇区拿地低廉，使得快速回笼资金的开发商具有更多的降价资本。部分镇区大盘与地段较好楼盘价格依然坚挺，如三正财富新地、财富公馆、虎门1号等，主要由于镇区相对封闭缺乏竞争，部分大盘与地段较好楼盘，在较封闭的区域中具有较大竞争优势，在区域市场中具有领导地位。但随着城区楼盘的降价和产品的优越性，镇区需求或将向城区转移。2、区域房价分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892月份，东莞普通住宅均价排在前三位的是长安、虎门、东城。长安一号少量的剩余货量价格持续较高，主要由于其地段优越，具有丰富资源；虎门的虎门1号独特的地理位置也是价格平抑的重要原因；东城作为城区价格最高的一个，与城区均价最低的南城相差超千元，主要由于东城的天骄风景、鼎峰卡布斯国际广场依然保持高价，而南城的新中银金色华庭三期的杀跌出货、天诚康桥等楼盘的大幅降价，使得南城的价格逐渐走低，拉大了两区价格差。从全市来看，2月份共有11个区域普通住宅价格上涨，全部来自镇区，15个区域价格下跌，降价幅度最大的是长安，约11。东莞城区普通住宅总体价格下降，降价幅度在810，其中万江降价幅度最大，作为主城区经济发展较落后的区域，楼价虚高相比其他主城区表现更为明显；东城和南城均有降价，这种降价更多表现为普降，或将会蔓延更大范围。镇区普通住宅价格的升降，大多于镇区产品成交的差异。3、楼盘成交价格分析2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789图表反映了楼盘成交价格区间与成交套数的关系，可以看出均价在50006000元/楼盘成交量最大，均价超过7000元/的楼盘，成交比较零散，4000元/左右的楼盘主要来自镇区，由于这些楼盘综合性价比较低，即使价格较低，销售情况依然不是很好。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞市2月份普通住宅47个楼盘降价，36个楼盘价格所有上升，14个楼盘价格保持平抑。东莞房地产市场观望气候浓重，前两个月成交急速下降，客户对楼盘价格的关心超过对楼盘品质、品牌等的关心，为了刺激需求，部分楼盘采取隐性回调价格策略，而这种大幅度的优惠策略，使得隐性回调逐渐演变成公开降价。万科楼盘价格首先理性回归，在全国引起降价风潮，降价幅度超乎想象。在东莞，万科运河东一号最低7折优惠，均价在5100元/；万科松山湖一号高折扣优惠，折后最低16600元/；万科城联排别墅最高优惠40万元。万科这三个楼盘的剩余货量均不多，大幅降价一方面在试探房价的底线，另一方面可以快速实现资金回笼，毕竟跑得快才是最后的赢者。万科的降价举动使得其他开发商纷纷效仿，反映出东莞房地产的不成熟，但降价对需求者是最大的利好。九、后市展望1、万科领跌东莞楼市影响深远。2月29日晚，由品牌发展商万科旗下的城区主力楼盘万科运河东一号率先上演了“跳水”秀该楼楼盘推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折跳水，最低价4182多元/平方米，毛坯均价5500元/平方米。随后，在万科的示范效应下光大地产、丰泰城等也分别推出了一批最低价4000多元/平方米起，均价5500元/平方米左右的“特价房”或新组团。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789如何看待这次万科领跌东莞楼市总体而言，万科此举将引领东莞楼市快速回归理性，利大于弊。1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免了全年处于“无量阴跌”状态；如果万科不做这个事情，东莞的各个开发商达不成共识，有人想升有人想降，市场形不成一种合力，那楼市就会出现僵持状态，买卖双方都在观望，成交量持续低迷，这种“无量阴跌”对市场是不好的；2、这次快速探底激发了整个市场的人气，这对整个市场是好的，这个市场有人气才有得做；3、万科此次做的快速探底的动作，快速改变了市场预期，购房者的心理价格一下子从70008000元/的高位快速回落到6000元/以下；4、万科快速探底，使得08年上半年东莞楼市走势已经比较明朗，在探底后市场将迎来一波小幅反弹。2、36月东莞楼市将小幅反弹，但反弹高度有限。万科领跌东莞楼市，随后光大、丰泰等大品牌发展商都