中原-塞纳河畔城市花园营销执行方案

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891塞纳河畔城市花园营销执行方案二00七年一月2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892重要说明从传统惯例来言，一月份是大家准备年货的月份（2007年春节在1月29日），消费倾向和重点不适宜做新盘推介，因此我司建议按07年3月开盘这一目标来布署营销计划，同时，本案中会详述如何在内部认购期内及时回笼一部分资金的问题。以三月春暖花开之时作为开盘时间，一方面，年后市民手中资金得到积累，新项目面市促销能取得较理想的效果，另一方面，客户累积、物料准备等都有较充足的准备时间，为项目上市影响力及上市后保持较好的营销节奏作铺垫。计划是否得当，请天纬公司尽快安排讨论，我司便于执行2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893目标总体目标二七年三月五日（二七年三月五日）（星期日）项目正式开盘阶段目标时间阶段计划目标备注2007年1月2日至2007年2月14日筹备期方案修定、长效性广告的准备、实施2007年2月15日至2007年3月4日预热期阶段性广告投入，累积客户（关系客户与市场客户进行内部认购），发放VIP卡2007年3月5日至3月11日开盘期枫丹园A、B、C、D住宅35402007年3月12日至3月31日热销期再完成枫丹园A、B、C、D住宅20302007年4月1日至4月30日促销期再完成枫丹园A、B、C、D住宅2530开盘前完成小区主景观的施工，B栋多层C、D开工，A栋具备交房条件。B栋电梯房进入安装工程阶段。售楼中心装修、装饰完毕。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178942007年5月进入二组团认购第一篇项目市场竞争环境分析一、区域市场现状与趋势1、总体竞争形势延续2006年的平稳势头，2007年的东莞楼市继续稳步发展，市场整体趋于成熟进入理性发展时期，竞争更加激烈，具体主要表现在以下几个方面伴随着东莞房地产市场10余年的发展，开发商实力的增强，市场消费力和消费意识的提高，东莞楼市逐步摆脱了单体、小规模商住楼的开发模式，向小型社区、大规模纯住宅或纯商业办公的方向发展，由于开发规模大、开发成本相对降低、便于修建高质量的建筑和环境好、配套完善等因素，大盘规模化开发经营成为楼市的开发的趋势。据不完全统计，东莞楼市10万平方米以上的项目已经不下30个，50万平方米以上的住宅小区逐渐增多，占地1000亩，开发量100万平方米以上的项目也已经登上楼市舞台。尽管同广州、北京、大连等地的3000亩、万2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895亩大盘相比，东莞大盘的单个体量相对较小，但对于城市常住人口仅260余万人，年成交量不足350万平方米的东莞市场而言，不管你愿不愿意，可以这样认为，东莞的大盘时代已经来临。经过多年的开发、培育和发展，东莞的开发商也逐步成长壮大，并形成了一定的市场影响力，如老牌的中天集团、鸿基集团等。市场宏观经济的良性走势、各种经济实体的多元化发展、一些非老牌的地产公司进入市场，共同来发展和分享东莞的楼市蛋糕，如民营的麒龙房开、金龙公司房开等。出于对市场的看好，广东恒大集团也在东莞风光的走了一回大盘秀，而更多有实力的本地和外地机构也相续进入市场，如振华集团、澳龙房开等。相信2007年将会有更多的地产新贵在东莞的地产舞台上崛起。据了解，2007年城市中心区将保持约200万平方米相对平稳的开发量。主要的开发量将集中在东城、莞城、万江几个区域，以上三个区域将陆续推出的总量预计达到630万平方米，其中湘桥区域定点项目约20个，未来将陆续推出的开发量将达250万平方米。万江根据去年的土地出让情况，预计在年内将有约80万平方米的项目开工上市。万江新区除碧海花园的待上市部分外，市政府规划200万平方米的森活林城也将在推出，如果进展顺利预计近几年有近300万平方米项目开发。在如此大的新开工面积和以往的在建面积双重压力下，市场竞争更加激烈，如何在东莞增长相对缓慢的销售2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317896总量中分取更多的份额，成了各地产公司乃至各板块楼盘营销工作的重中之重，进一步细分市场、实施产品差异化战略、走板块联合道路等等，已会成为2007年房地产市场开发工作的热门话题。经过几年来的培育和发展，东莞的存量房交易日趋活跃，且发展势头增速，交易量和交易价格明显增加，房地产消费形成了一个基本的梯级模式“没房的租房、有房的换房、换房的投资房”。二手房市场初步与商品房市场形成联动的发展，在一定程度上推进了商品房市场的发展。2、万江竞争环境分析。万江在东莞的城市老版图上一直处于配角角色，长期以来给人以交通不便、环境糟糕、缺乏人文气息的印象，但随着大东莞战略的实施、万江新区的建设、南城区政府的重点发展，万江已经今非昔比。凭着连接东莞新老城区，紧连东莞深圳、广州两大交通干道，区域内良好的植被和用地条件等多种优势，吸引了省内外多家具备较强实力的地产机构进入开发行列，一些新的地产思想与东莞本土较为成功的开发经验将在这块土地上演绎出新的东莞地产风云录。截止目前，头桥至万江20万方以上项目就有“圣泉流云”、“贝地卢加诺”、“金龙苑”、“智慧龙城”、“宏2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897泰苹果园”项目等项目，开发量之巨，前所未有，且项目上市时间接近，同质化问题严重，因此“天纬塞纳河畔城市花园”项目想突围而出，在产品构成上、在工程进度上、在营销节点安排上一定得下大功夫，传统的运作方式需要革新，如何争取客户的亲睐是目前工作的重点。二、竞争性楼盘点评（规模、营销效果、价格、户型、品牌形象、营销主题与手法等）1、东莞在售及即将上市大型房地产项目统计区域项目名称开发商开发量（万方）目前状况备注天纬城市花园55二期已于2006年9月开盘，目前销售态热较好。目前销售价格在4200元/平左右。二期产品中70是多层面积在90130平方米。高层与小高层占25，低层占5左右。天纬珠江湾畔铁五建房开5606年11月10日开始进行内部认购（交壹万元订金，开盘后半年内购房抵壹万伍仟元，如没有购房随时可退壹万元）。一期多层一梯二户的120套（面积在120130平三房为主）；多层一梯四户的多层有288套（面积6080平两房、110平三房）。16层高层一梯四户384套；51洋房340套（面积130160平三房四房）。61洋房96套面积在130160平。二期双拼别墅27栋（200平），独立别墅32栋（300平），51洋房80套。三期以高层、小高层、多层为主东城区绿苑省经济房开50经济实用房，已发售，销售态热较好。经济实用房。07年5月开盘销售。目前销售价格在5700元左右。山水静城宏立城房开93一期部分已交房。目前二期销售态势较好。山水静城二期主要为140180平方米的41、51洋房，预计在400套左右。二期还建有300500平方米的TOWENHOUSE。美佳馨苑宏安房开10青年路口，尚未正式发售以多层为主的综合小区。南城区暂未定卓信房开占地100亩暂未定项目定位为高端产品，主要以洋房、TOWNHOUSE为主中天花园中天房开共110目前主推月亮湖别墅区东莞目前少数配套完善的别墅区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898峰景时代驰峰房开多层、小高层多层均价4700元/平方米，小高层均价4900元/平方米，面积从50200平方米。中天世纪新城世纪中天房开100一期联排别墅、回迁户已基本入住，二期山泉别墅正在热销中共中央以260380平方米的TOWNHOUSE为主暂未定名嘉信天和房开50拆迁中市区高层，地段优越，拆迁量较大，定位高档亨特国际亨特房开30销售态势较好，价格约3800元/平方米户型中以85平两房户型为主占19，剩余户型中三房面积在100134平之间占60；四房面积在148230平方米之间（为错层）。五房面积在200230平之间。顶层跃层在300400平方米之间，约占20。小石城泰联房开37一期基本竣工，二期在建定位主要为别墅、洋房等高端产品暂未定沙田区金狮小区省经济38一期已基本竣工经济实用房。销售态势较好城市山水公园金泰房开165已于07年7月开盘48栋。其中3栋111小高层（110130平）；44栋90100平三房；剩余一栋6080平的多层小户型。目前均价约为4720元/平方米。蓝波湾龙润德房开31已动工，现在前期客户积累一期以社区商业项目为主要开发对象。住宅项目的规划设计在修改中初步确定为别墅、TOWNHOUSE、洋房等高端产品仁恒项目未定名上海投资商未定前期规划中乌当二中周围，属招商引资项目，总投资额达10亿。预计以高端产品为主常平区水锦花都三期侨新房开22三期在建项目以多层小高层为主，面积以80、120平方米为主。5月份开始销售。丽水铭苑永茂房开占地390亩，纯别墅区，一、二期销售态热较好。三期正在前期准备中容积率043，绿化率65。共分为三期开发。一期建别墅74户。二期规划全部为沿湖独立别墅。约30多套。一期别墅房型主要分为220平米，240平米和400多平米的别墅。其中240平米的别墅最多，其次为220平米的联排别墅。均价约在8800元左右，最高价在9500元左右南浮宫御园经鑫房开建筑面积约5万方正在热销别墅区独体别墅面积以220、240、260、290平米为主，另有部分350平米左右的面积独立的别墅。联排别墅面规划暂未出台对外销售价格为4288元/平方米。项目在启动前销售价格从4200元/平到5800之间都曾出过价，万江景怡苑明诚地产（香港独资企业）58万现在针对监管局正进行内部认购，预计明年1月份正式开盘，。经济实用房。（多层小高层/别墅/高层均有）从70平300平。一期以多层、小高层为主。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178993、万江区域主要竞争楼盘区域项目名称开发商开发量（万方）目前状况备注万江圣泉流云集成房开58已于2007年9月正式发售，从东莞房地产网预登记情况来看，9月和10月仅销99套房一期以多层为主，。面积在80180平之间，价格3700元/平方米起价，开盘时均价4200元/平方米。贝地卢加诺三力房开22目前在做2万平的社区商业街（低层建筑）及卖场。VIP卡发售到11月11日，正式开盘11月19日现在接受排号登记，享受优先选房、95折，VIP卡每日增值200元，预计11月底进行换卡开始增值。一期产品从61160平方米，二十余种。折后价4100元/平方米起价。项目定位以高端产品路线。年内开盘。一期以41、51洋房以及TOWNHOUSE产品为主，方量暂未确定智慧龙城智诚房开55二期正在基础部分，预计明年初正式开盘，06年底交房。目前一期已基本售完，仅余部分联排别墅和顶层复式，据报价按套卖52万一套（套内面积145平方米，赠送二十多平方米露台）二期现报价4580元起价，共十栋小高层，面积从80170平方米。金龙苑金龙房开31目前一期除2、3号高层以外全部交房价格4588元/平方米起价，销售态势不太乐观（从去年到现在一直价格都没有进行调整，所推的住宅也仅是一期7栋）。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789104、各竞争项目推广主题/卖点及载体选择项目名称核心卖点、推广主题推广阶段主要载体选择大型山水生态城池，别墅社区。国际化生活王国。项目上市楼书、路牌山水静城山水公园社区、城市上游生活。引领东莞人居潮流。胜者之誉、居者之幸。持续销售阶段路牌、报纸（晚报、都市报）园林式、纯自然的森林小城。项目定位中兴世家，品尝香格里拉生活。开盘强销报纸、公交车身中兴世家非常的香格里拉，非常的中国现代生活。持续销售报纸、路牌容山水灵性、多方智慧于一体的适宜生活、休闲的居住场所。楼书、海报智慧龙城龙脉龙城/绝版地段、绝版名城/天地智慧、龙城/城上城第一居所开盘、持续销售报纸、路牌、公交2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911真龙脉，阅读灵山之自然生活篇章开盘上市海报、车身、路牌金龙园生活、渡假、养生持续销售车身、路牌贝地卢加诺瑞士风情小镇，国际人居社区。山脉洋房公寓别墅。项目预热中，正在发售VIP卡累积客户、楼书、房展会、报纸广告、公交站台广告、路牌。圣泉流云山麓生态人居小镇热销中纸纸广告、公园正门设置临时销售中心、售楼车、房展会东莞首席高尚生活特区缔造国内首个“怡生社区”项目定位楼书、海报2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912“世纪生态新城、演绎国际经典”，“生活在TOWNHOUSE，感受别样人生”、“懂生活，懂TOWNHOUSE”，“品自然、品时尚”开盘推广车身、电台、报纸路牌中天世纪新城林城外滩、世纪新城持续销售电台、报纸、展会市内桃源、完美结合的自然住宅社区楼书小石城“完美生活方式”、“半山生活由此开始”开盘持销楼书、路牌、报纸大型教育、生态社区项目定位楼书、报纸美丽小城每一天成熟生活八大标准持续销售路牌、楼书、报纸电台中天花园完美生活尽在中天花园，中天花园社区节持续销售路牌、报纸城市山水公园东莞首席山水公园社区山水生活、公园社区正在热销路牌、展会、楼书2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789135、综述上表的统计表明，未来23年内的供应量将空前巨大，而且具有几个明显的特征1、规模开发楼盘比较多，实力型房开统领市场的局面基本形成；2、各区域、各板块均有较大、较强项目分布，市场分流趋势明显；3、产品同质化现象严重，户型方面两城区高层主要为2房、3房户型，总价控制的趋势明显，其他五城区及城郊结合部的楼盘则仍以多层占主流，3房、4房户型为主力，面积集中在110140平。近年流行的入户花园、注重景观、阳台、社区环境等思想已经普遍能较好体现在户型设计上。低层洋房逐步成为各大楼盘的拳头产品，珠江湾畔、山水龙城、贝地卢加诺、中天世纪新城、蓝波湾等项目都都有大量的类似产品供应。价格方面市区高层的核心价格集中在40005600元；其他五城区及城郊结合部多层产品的核心价格在42004600元；小高层、中高层的核心价格在38004200元；低层洋房产品核心价格在56006000元；TOWNHOUSE、别墅产品核心价格在800011000元。4、未来的竞争将是全面的价格、产品竞争。规划定位、区位地段、区域居住氛围、建筑成本控制、土地成本将成为决定楼盘竞争力和楼盘市场占有率的因素。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914三、市场消费需求分析市场一般消费需求特征1、宏观经济稳定发展，全国固定资产投资稍显过热，房地产业成为固定资产投资重要组成部分，比重超过30，东莞达到20。2、东莞城市社会经济总量增量放大，增长速度较快，城市建设和城镇化率不断加速，城市投资和居住环境大为改善。市民经济收入逐步增加，购买能力进一步增强，消费结构向小康型过渡，但总体承受能力依然有限。3、东莞房地产市场总体持续走好，房价在缓慢中稳步上升，各主要区域楼市发展日渐平衡，但供应总量与年消费总量差距扩大，预计未来2年商品住宅年均实际消化总量在200万平方米左右，产品结构性的供过于求可能出现，受开发周期影响，04年产品供应相对平稳，07年可能急剧放量。产品同质现象严重，行业竞争加剧，市场风险加大。供应单位面积集中在7090平方米和110140平方米之间。两城区核心区域产品结构以高层单体建筑为主力，城郊结合部及其他卫星区域产品供应以多层为主、小高层为辅、配以部分高端住宅，低层低密度住宅项目的供应2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915量出现激增势头。规模化开发成为趋势，城郊结合部成为商品住宅产品的主要供应地势在必然，并被市民接受。三级市场逐步升温，梯级消费有望形成，外来人士成为筑城楼市消费生力军。4、房地产行业政策逐步完善和规范，政府宏观调控加强，房地产金融政策可能收缩，拆迁难度加大，开发成本增多，房地产行业门槛提高。保护消费者权益，促进行业良性发展成为政府行管部门的工作重心。5、置业自住，改善居住条件、多次购房同时成为市场的主要消费特点。广大消费者对产品需求和消费心理显著提高，实用、舒适、时尚、美观、高性价比的产品受到欢迎，地段、价格、配套资源仍然是多数消费者购房置业主要考虑因素，对物业服务的需求和意识进一步加强。6、6080平米的精巧二房和部分91100平米的舒适二房，90100平米的小三房和111130平米的舒适三房是最受到消费者喜爱的户型和面积。4房为希望购买大面积单位，160平米是复式单位的一个主要指标。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789167、多层住宅类型和错层结构单位获得市场持续认可，小高层认同度呈上升趋势；入户花园和建筑朝向对住房消费有较大的影响力。8、市场7成客户接受15002500元/平方米单价，消费者对1530万一套的住宅有较强的购买能力，20万和30万是购房者的两个心理关口，住房消费对房地产金融的依赖性依然很强。9、入户花园和阳台面积并非越大越好，每套住宅两个阳台、钢化玻璃阳台栏杆是市场的主要选择。建筑公共空间讲求朴实、经济，住宅室内应避免异型空间的出现。10、消费者对小区交通和停车要求较高，项目设计需要考虑适度超前，但市场有挖掘成本机会。11、明亮、清爽的外墙颜色和简洁、明快的建筑立面受到市场欢迎，毛坯房仍然是消费者乐于接受的主要交付标准，厨卫初装修和装修套餐有一定的市场机会。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891712、消费者对小区及周边配套需求完善实用，配套设置应该与项目客户定位统筹考虑，并非大而全就等于好。地理位置和价格、配套资源是消费者购房时最注重的3个因素，消费者对物业管理要求呈上升局面。13、消费者对万江评价好坏各半，市场对南城、东城喜爱高温不降，小河居家备选地位稳定确立，乌当形势不明，白云、万江受到冷遇。14、市场成熟程度整体不高，缺乏绝对的品牌项目和开发公司，现有品牌认同度对消费者选择产品影响力有限；15、楼盘宣传推广、消费者信息获知渠道相对传统，信息面较窄。16、“产品创新、服务创优、营销创佳”是项目开发成功的三大要素和必备条件。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918第二篇项目总体营销目标一、短期目标、树立项目的知名度，提升其识别度和美誉度；、利用法兰西休闲风情社区，聚集买家目光，形成市场热点；、推行属于项目专有概念，与其他同质项目区隔；、着力塑造企业的品牌与物业的品牌两个市场亮点，籍“中铁五局天纬地产天纬品质”这个精品树立名牌发展商地位。二、长期目标、树立明确正面的品牌形象；、建立自己的客户网络，软体服务体系；、通过物业形象的推广使企业品牌形象得到进一步确立2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919、为企业今后发售物业奠下坚实基础；第三篇目标市场细分及客户特征、目标市场分析通过以上对市场宏观、微观环境分析，以及对本项目的竞争对手在规模、区位、用地条件等方面的对比以及对市场调查成果的分析，未来的大部分竞争对手都位于东莞城市核心区域的边缘地域和万江新区，且都有着规模优势的大盘特征。面对未来的的激烈市场竞争形势，可以说机遇与风险并存。如何发挥项目自身的特点，找准定位，规避不利因素，确立竞争优势地位就显得甚为关键。二、目标客户定位对于大型房地产项目较汇聚的万江区域开发38万平方米的大型住宅项目，并且在几乎相同上市时间段面临着多个相似品质定位项目的“井喷”式开发。竞争不可避免。甚至可怕。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178920如何尽可能的实现项目的差异化，实现项目的优势除了在开发过程中对产品研发的以及在上市结构和上市时间上进行战术安排、打时间差外。客户细分是项目成功的重要途径。故对项目的客户定位建议如下项目的客户定位主要服务于35岁以上的中、老年二、三次置业的家庭为主，辅以部分第一次置业年轻家庭和买房养老的二元家庭。三、目标客户及其购买力特征1、目标客户群的形象描述1）主流目标客户东莞中、高端客户群体，年龄3560岁的家庭型客户群体；2）重视社区氛围、子女教育的客户群体；3）中老年客户群体；4）年轻家庭群体；5）特殊研究群体公务员、艺术工作者、自由职业者、外地驻东莞或移居者；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789212、客户心理需求一个纯粹休闲的生活社区，绝不把工作和生活捆绑销售，主张把生活和工作完完全全剥离。工作就是工作，生活就是生活，这也应该成为天纬塞纳河畔城市花园的一种气质。3、行业分布总的来说，该类目标客户群基本上是1、中铁五局所属职工及相关业务单位职工；2、东莞市企、事业单位高、退休人员和普通职员、部分中高层管理人员；3、项目周边从事物流、商品交易人群；4、自由职业者；5、地州市较高收入人群等。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178922第四篇项目宣传推广策略一、中铁五局天纬地产企业形象定位社会形象实力雄厚，品质卓越外观形象亲和而富有追求的现代企业内在形象注重文化、团结，充满朝气和凝聚力市场形象追求新理念、新思想，极富创新精神综合形象运作规范，具有强烈的责任心和使命感。三、项目形象定位形象定位万江首个超大型法兰西休闲风情社区2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178923定位缘由国际样板式的生活模式是现阶段成功的概念定位与营销模式，这不仅是房地产发达地区成功模式，也可以为本项目营造更为清晰的、具有品质的社区形象打造坚实的基础，从而也为吸引消费者，获得认同与憧憬做好铺垫具休体现小区案名在宣传中的延展；小区主景观、建筑小品的命名；小区住宅、商业服务中心的建筑局部形象体现，宣传中的法式浪漫生活的演译。三、项目主卖点1、划设计篇山青景美人物交融天纬塞纳河畔城市花园位于东莞市万江改茶路中段，邻近东莞大学工业学院（原东莞工业大学）、阿哈水库等文化、市政设计，而小区更是群山环绕，南面、东面为东莞市环城林带包围，天然植被资源丰富。项目占地3202008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178924亩，规划建筑面积381万平方米，整个小区将分为三期开发，总户数约为2125户，总居住人口约为6800人。项目充分利用原生绿林环境融合现代园林景观优势，挖掘、整合，创造独特的具有“法兰西风情休闲”的特色居住环境。2、户型篇纯粹完美实用精致天纬塞纳河畔城市花园融合了多层、小高层、花园洋房、别墅等多种建筑形态。入户花园、空中超大花园阳台、挑高6米的空中休闲露台、落地大凸窗、转角观景窗等让每个业主都可以轻松享受小区的景观。同时，户型上还充分考虑了人性化设计，户户带有生活阳台、室内所有房间均保证良好自然通风采光效果、卫生间均采用同层排水设计，提升居住品位。3、交通及配套设施篇便捷交通悠然人生项目距市中心喷水池约75公里，车程约12分钟，交通基础情况十分良好，处于东深、东广高速、东莞两城市至万江的十字交汇点上，交通便捷，出行方便。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178925目前抵达天纬塞纳河畔城市花园的公交车有3路（师院工学院）、32路（东山工学院）。4、建材与配置篇居者安心业者放心1、外墙涂料采用自洁性强、环保型法国“申纽利”涂料，外墙瓷砖为高级三色砖；2、屋面为新型倒置式保温隔热处理，最大限度的提高屋面保温、隔热、防水功能；3、电梯为世界著名品牌奥的斯电梯；4、住宅楼梯间为集中管道井，所有管道封闭设置，阳台、楼梯间为铝合金玻璃栏杆及铝合金扶手；5、入户门为名牌“美心”钢质安全门，大部分户型为超宽子母门。5、景观篇灵动空间亲景亲物天纬塞纳河畔城市花园在建筑规划上追求建筑与景观统一、人文生态统一。进入小区，4000平方米超大型休闲广场从主入口延绵至半山而上的500米长景观长廊，这里叠泉、瀑布、小桥、流水、柳岸、庭台、廊架、雕塑小品交相辉映，还有穿插在小区各个角落的休闲石椅、石桌。整个建筑与景观错落有致，层次分明，演绎出建2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178926筑与人无间的亲密关系。6、小区内交通组织篇贴心保障居家无忧充分考虑人流、车流的组织，最大限度实现“人车分流”住户开车理入小区后直接进入地下车道停好车后才上楼入户。主干道路面采用柔性沥青路面，大大降低噪音和灰尘。道路与绿地、水系一起形成错落有致的景观，相对独立的步行系统将各个组团及组团公共绿地串联起来，提供安全、优美、舒适的散上道，形成社区内活动休闲的步行系统。7、商业休闲中心、商业街篇休闲娱乐购物享受商业休闲中心位于项目中部，是一座5000平方米异域风情浓厚的二层建筑。一期1000米商业街，集文化、休闲、生活、综合服务等功能商铺，为社区提供全方面的购物、消费需求。8、专业组合篇实力突显成就未来2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178927本项目由荣获国务院表彰的全国14家大型国营企业之一，年产值达100亿元的中铁五局集团投资，由具有十多年累计开发30余万平方米开发经验东莞天纬房地产开发股份有限公司开发建设。项目由中铁五局集团建筑工程有限责任公司承建。该施工单位于1998年通过ISO9000国际质量认证，具有建筑施工承包一级资质，承建过金筑酒店、通达饭店、星力百华、东莞电力小区、小河天纬城市花园等标志性建筑，在东莞有良好的口碑和信誉，是家非常有实力的专业建筑单位。项目规划设计是广东省建筑设计研究院。营销策划单位是东莞中原物业顾问有限公司，总经理是国内著名咨询策划专家彭远才先生。智能化设计由中铁二局美视达公司设计。园林设计由深圳市建设设计院。物业管理由东莞天纬物业管理有限责任公司。9、区域未来篇城市中央置业西行随着省、市、区三级推动社会经济发展、全面建设小康社会步伐的加快，省委、省政府提出的建设以东莞为龙头的城市经济圈的战略，市委市政府实施的建设“大东莞”和万江新区开发战略以及由南城区委、区政府推进实施的万江整体开发战略先后启动实施。万江正处于这具有战略意义的四大战略举措的交界点的地位，它东承老城、西接新区，是二者联结的纽带以及物资集散地。随着万江新区建设的强力推进，万江商贸走廊建设的启动，作为2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178928连接新老城区交通走廊东段的万江片区的重要地位愈趋突出。同时，广深高等级公路和中心快速环线从北至南贯穿其间，南面接东黄高等级公路，东面是深广铁路、使之成为连接省内外的枢纽，进出中心区的咽喉。省、市、区各级强力推进的四大战略，形成了万江区域跨越式发展的重大机遇。紧紧围绕国家西部大开发以及展开万江区域跨越式发展的战略思路，万江就犹如获得了爆发式的发展力聚合。10、建筑风格篇精雕细凿地标建筑项目主体风格具有浓厚的法兰西风情休闲风格，整体建筑为典雅大气、尊贵精致；建筑立面以暖色调为主，立面线条丰富流畅，细部精湛。11、细部处理篇私密交流静心养身围合式庭院设计让业主拥有更多自主的私人空间的同时增进邻里之间交流。项目楼房之间距离都在18米以上，空间、视觉非常宽阔，加上建筑之间恰当的景观设计，也保障了户与户之间的私密性。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789296米挑高阳台、给业主带来更多物质的实惠和精神享受。入户花园作为由室外到室内的转换空间，使住宅隐私性得到保障，又能增加更多的绿化空间，体现出更多人性化设计理念。12、配套篇心灵驿站腹地生活项目周边邻近五一水库、余灵山脉，一直以来都是都市人静心、休闲、娱乐的好去处。而万江区域内未来几年大规模开发带来的人口迁移不仅改变了这里的大环境与生活品质，更根本性的提高了生活配套、居家购物、出行等的便利，成就真正腹地生活。13、物业管理贴心服务放心管家天纬塞纳河畔城市花园委托天纬物业管理有限责任公司进行管理，天纬物业作为东莞市知名物业管理企业，长期积累丰富住宅管理经验。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893014、建筑定位篇法兰西休闲风情小城法国，以休闲浪漫著称于世，而天纬塞纳河畔城市花园法式的商业休闲中心，法式叠泉流水、法式坡顶设计、法式，生活已不仅仅是生活本身，情趣提升、品质提升。15、文化教育篇素质教育文化传承项目邻近东莞大学工业学院，文化氛围浓厚，小区将建幼儿园、小学。16、产品类别篇多样选择多样组合小区融合了多层、小高层电梯房、花园洋房、别墅等多类型产品，给您的居住提供多种选择。17、原创概念篇院落生活、亲地情结小区分组转围合而建，充分体现亲密邻里关系同时注重户与户之间私密性，让您的生活更加多彩多姿。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893118、功能提升篇体会细节体会关怀小区采用红外对射、设置紧急求助电钮（如遇紧急情况可按钮求助，直同物管公司）、保安巡更系、周界防翻越报警器等。中国电信（2兆高速宽带入户），为小区业主免费安装家政服务系统。小区公共区域设计背景音乐系统。五、项目的营销压力1、各区域同质产品供应量巨大，供应周期比较接近；2、本项目折迁对项目面市带来工程、营销等环节的影响和成本增加。六、项目营销战略长效性宣传电台广告公交车体广告（站牌广告）天华大厦接待点（接待点导视）（看楼车）路牌广告（项目现场）（天华大厦入口）专题片广告（售楼部播放）（接待点播放）（赠送成交客户）。阶段性宣传报纸硬广告和软文配合项目周边单位、聚集点设点宣传。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178932七、项目推广的核心主题语环城林带法兰西风格休闲社区阶段广告语1、天纬地产用实物说话（内部认购期）（持续销售期）；用实力说话国务院表彰的全国14家大型国营企业之一，年产值达100亿元的中铁五局集团投资；由具有十多年累计开发30余万平方米开发经验东莞天纬房地产开发股份有限公司开发。用规划说话项目占地320亩，规划建筑面积381万平方米，整个小区将分为三期开发，总户数约为2125户,总居住人口约为6800人。用户型说话融合了多层、小高层、花园洋房、别墅等多种建筑形态入户花园、空中超大花园阳台、挑高6米的空中休闲露台、落地大凸窗、转角观景窗户户带有生活阳台、室内所有房间均保证良好自然通风采光效果、卫生间均采用同层排水设计2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178933用产品说话_围合式庭院、不少于18米间距；用交通说话项目距市中心喷水池约75公里，车程约12分钟，交通基础情况十分良好，处于广深、广北、东莞两城市至万江的十字交汇点上，交通便捷，出行方便。目前抵达天纬塞纳河畔城市花园的公交车有3路（师院工学院）、32路（东山工学院）。用建材说话外墙涂料采用自洁性强、环保型法国“申纽利”涂料，外墙瓷砖为高级三色砖；屋面为新型倒置式保温隔热处理，最大限度的提高屋面保温、隔热、防水功能；电梯为世界著名品牌奥的斯电梯；住宅楼梯间为集中管道井，所有管道封闭设置，阳台、楼梯间为铝合金玻璃栏杆及铝合金扶手；入户门为名牌“美心”钢质安全门，大部分户型为超宽子母门。用景观说话4000平方米超大型休闲广场从主入口延绵至半山而上的500米长景观长廊；小区更是群山环绕，南面、东面为东莞市环城林带包围，天然植被资源丰富；2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789345000平方米异域风情商业中心、1000米商业街用文化氛围说话小区将建幼儿园、小学；邻近东莞大学工业学院。2、开幕之作，畜势待发（市场认购期）；3、物已精成、震撼出场（开盘强销期）。八、项目推广媒体与手段结合东莞各主流媒体的实用特性和项目的推广节奏，拟在项目开盘前采用多渠道的媒体组合，以达到最有效的提升项目的形象知晓度、品牌知名度的目的根据推广节奏的安排，开盘前推广媒体组合策略如下时间内容媒体平台版式7年1月起项目推介广播电台长期2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789357年5月起天华大厦入口、改茶路户外广告牌根据现场条件8年月起项目简介、前景展望专题片15分钟左右2007年2月15日至3月4日1、项目形象导入。确立公司、楼盘需要的形象；2、认购及开盘销售推广继续巩固楼盘及公司形象主要诉求楼盘新闻、告知活动、销售信息、楼盘形象宣扬、主张生活方式演绎。主要诉求板块热点打造、公司、楼盘形象宣扬、主张生活方式演绎、传播新闻热点。东莞晚报为主，东莞都市报、东莞商报为辅软文2连续的楼盘形象演绎，预计68整版平面广告或软文4篇形式2007年5月起配合形象导入户外媒体广告牌、灯箱、站台、灯杆等东莞繁华地段、万江主要路口、项目地址2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789362007年6月配合认购、销售信息发布、公关活动电视台东莞电视台或东莞电视台某栏目目前至开盘前涉及项目形象、楼盘包装、导视系统结合项目的各阶段的形象工程开展楼盘导视系统等销售中心、看楼路线、看楼车、楼盘导视等2007年9月导入期及开盘现场预热活动，确立楼盘形象，聚集人气销售现场13次大型预热活动、开盘仪式等九、项目宣传推广排期及费用控制1、整体费用预算内容执行时间方式费用预算跟进人/负责人现场销售中心、样板房已着手执行装修、装饰、用品、销售工具（含沙盘、模型洽谈、休闲等用品）部分费用可长期分摊到营销费用中。100天纬公司、装饰公司2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178937楼书、海报12月中旬起设计、印刷。作为楼盘的主要宣传资料，重点突出楼盘的卖点。20万天纬公司、中原公司、广告公司销售宣传资料户型手册1月中旬开始正式认购前户型卖点4万天纬公司、中原公司、广告公司户外户外广告牌1月份传递楼盘的信息。10万天纬公司、中原公司、专业公司2月中旬软文5万媒体宣传报纸广告2月下旬及3月上旬软文新闻报道，主要围绕社区生活、开盘热势等展开。18万天纬公司、中原公司、媒介、广告公司2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178938开盘前一周保持项目的销售热度，持续人气，采用软文硬广告18万06年月4月产品、销售信息8万专题片开盘前项目推介，前景展望3万天纬公司、中原公司制作专业人员开盘仪式2007年3天华大厦接待点、售楼处，参加人员意向性认购登记客户、媒体相关人士、政府相关领导、项目相关合作公司等。8万天纬公司、中原公司等、礼仪公司2007年初参加一些楼盘评选活动，扩大项目知名度和美誉度（如中国东莞十佳人居优秀楼盘推介）38万活动促销公关活动不定周边购房群体较为集中的区域现场等10万天纬公司、中原公司、广告公司等2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178939客户信息平台的建立收集客户资料建议短信平台,发送公益和楼盘信息（以后建议以会员形式加入，可扩大到建立企业网站、会刊等，维护客源，扩大通路）02万元天纬公司、中原公司项目推广费用预计208万元（其中售楼中心、样板房、宣传资料等可长期使用、分摊到各阶段营销费用中）十、推广策略与销售计划控制第一阶段观念树立（内部认购期）销售目标完成内部认购的计划量即完成一期总量1520推广条件楼盘推介广告按计划到位，认购物料备妥。销售价格内部认购价（较开盘价最多10个点优惠，但不公开）。市场价格试探。销售预测达到既定销售量适当加推，照顾关系。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178940风险应对认购不到80量，分析原因，调整供应单位或认购策略。超出100部分应对方案。推广目的塑造项目基本形象，引发市场注意，通过公司内部关系和老客资源，建立基础客户群广告诉求项目启动信息、项目基本情况、主题品牌形象确立广告主题感性主题环城林带法兰西风格悠闲社区；理性主题天纬地产用实物说话；媒体选择报纸、大型户外广告牌，公司内部客户信息平台第二阶段形象推广（市场认购期）销售目标完成市场认购的计划量即完成一期总量2025；推广条件市内接待点启用，路牌到位、样板区启动、主要销售物料（简易楼书、海报等）、付款方式、推广计划全面启动。预售证、合同准备中。销售价格市场认购价（较开盘价多4个点优惠，但不公开）市场价格试探。销售预测认购量达到计划量的90，加强广告推广力度，加推部分中等和一般单位。风险应对推出认购单位未达到计划的50则停止广告宣传，封盘，总结销售不佳的原因，寻找、调整针对策略。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178941推广目的强势宣传、充分造势，力求得到时常知晓、认可；积累、消化潜在大量客户资源；建立项目的的市场形象和市场地位；广告诉求区位优势、产品特色广告主题感性主题环城林带法兰西风格悠闲社区；理性主题开幕之作，畜势待发媒体选择户外广告牌延续（内容更换）；报纸（新闻炒作）；杂志、广播；海报、单张派送（小众传播渠道（短信平台）。促销活动热火朝天的施工场面、施工细节中感人事迹报道第三阶段促进销售（开盘强销期）销售目标完成销售总量的2030推广条件广告宣传配合到位，销售物料到位、样板区投入使用，销售人员培训到位，促销活动有序展开，内部认购的解筹方案确定并通知到位。销售价格市场价格（预留正常公折）。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178942销售预测销售不能突破50，立即分析原因，调整推广战术。风险应对销售不能突破20，立即寻找原因、调整战略。推广目的开盘造势、引起全城关注和社会共鸣；形成销售期的第一次高潮；利用开盘热销局面，酝酿下一轮客源和销售热点广告诉求产品特色、区位优势、环境优势、品牌形象整合诉求；社区环境描述、样板区全面开放、项目盛妆开盘广告主题感性主题环城林带法兰西风格悠闲社区；理性主题物已精成、震撼出场媒体选择报纸、海报派送、户外广告、电台、电视、现场专题片播放促销活动新闻炒作现房突显开发商实力、大型开盘仪式和活动第四阶段保障销售（持续销售期）销售目标完成一期总量2030推广条件广告延续推广（项目热销介绍、分析）、一定的公关活动配合、促销政策。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178943销售价格视销售情况，适