2015年5月沈阳房地产市场研究监测报告

2011年5月沈阳房地产市场研究监测报告2011年05月公司地址沈阳市和平区总统大厦C座1101室02422815第一章政策法规5楼市动态5行业动态7第二章本月新品上市9一、本月新品上市情况9二、开盘速递11第二篇市场动态篇41三、商品房供求关系分析41四、本月各区商品房成交情况分析42第二章商品住宅市场42一、商品住宅供应量分析42二、商品住宅供应户均面积分析44三、商品住宅成交量分析45四、商品住宅供求关系分析45五、商品住宅成交套均面积分析46六、本月各区商品住宅成交情况分析46七、各物业形态成交面积分析47八、本月商品房成交排行前十50第三章环线市场分析50一、本月商品房各环线供应与成交比例分析50二、一环内市场分析51三、一至二环间市场分析554五、三环外市场分析55第四章别墅市场分析56一、本月别墅市场走势分析56二、别墅各产品成交走势分析57第五章商业市场66664第六章区域市场运行状况研究与分析64一、铁西区64（一）区域市场供应与成交情况65（二）区域市场典型项目分析66二、和平区70（一）区域市场供应与成交情况70（二）区域市场典型项目分析712三、浑南新区74（一）区域市场供应与成交情况75（二）区域市场典型项目分析76四、沈河区79（一）区域市场供应与成交情况79（二）区域市场典型项目分析81五、大东区8885六、于洪区（北于洪于洪新城）87（一）区域市场供应与成交情况87（二）区域市场典型项目分析89北于洪89于洪新城91七、皇姑区9995八、沈北新区96（一）道义地区98（二）辉山地区100九、东陵区1010104棋盘山板块104南部东陵地区108十、苏家屯区111（一）区域市场供应与成交情况111（二）区域市场典型项目分析11115一、土地供应分析115二、土地成交分析118第三篇媒体统计127第一章本月媒体投放总体分析127一、本月报广投放总量127二、近期报广投放走势128第二章各大媒体投放对比分析128第三章各类物业类型报广统计111111641144289商品房成交量1221812409156发改委将全国检查明码标商品住宅供应量206126564546商品住宅成交量价售房1006599870785月全市商品房供应量为P5114万平方米，环比下降4289详见P5个5月商品住宅的供应量为12656万平方米，环比下降4546百分点达21创历史新详见P44高本月商品房成交主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交P5比的51详见P54本月别墅产品的成交78万平米，环比下降二环内购房必须如实申报2559，成交149套家庭住房情况详见P59P6本月商业用房成交895万平方米，环比下降1156详见P65首套房首付比例调至四成本月共有142宗土地推出，土地供应面积为54705万平,土地供P7应量环比上升26,与去年同期相比上升278详见P117本月共有175版，投放金额为109771217交2北一路万达广场铁西区一环内476860前19464P8十4中海城于洪区二至三环间29707472281楼市调控难放松传央行见6保利心语花园铁西区二至三环间2661841477452849恒大绿洲于洪区二至三环间208157116610澳海西湖印象铁西区二至三环间16866112154P52第一篇市场资讯篇第一章政策法规类别序号时间资讯内容联祥观点“五一”起售房单位必须在该观点的发布主要是打击价格欺宏观资讯12011421醒目位置为每套房明码标诈的行为，对房产市场基本无影价响。沈阳资讯2201147首套房首付比例调至四成对高端客群的影响较小，主要是针对中低端客群的影响较大。发改委将全国检查明码标价售房根据国家发改委的有关规定，“五一”起售房单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。郑州市区内多家楼盘明码标价政策执行效果并不理想。在山东已经开盘正在销售的楼盘售楼中心，依然没有看到有关一房一价的价格公示表。国家发改委表示，消费者一旦发现开发商、二手房中介没有按照一房一价、明码标价的规定执行，可以向价格主管部门进行投诉。最近，国家发改委及各地价格主管部门将在全国展开大范围的检查，将商品房明码标价的政策真正推行下去。存款准备金率上调05个百分点达21创历史新高5月12日晚，中国人民银行（央行）决定，从2011年5月18日起，再度上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。这是央行今年以来第五次上调存款准备金率。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到了21的历史高位。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去4个月里先后4次上调存款准备金率。同时这也是央行自去年以来准备金率的第十一次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达到21的高位。据估算，此次上调后，可一次性冻结银行资金8折团购特惠即将收官”、“VIP认筹2万抵051万平米上升幅度达116，而且还在缓慢攀升过程中。据了解，该数据主要是指未销售的一手住宅，按照上海近一年来每月平均去化速度，即某地区过去开盘楼盘的剩余量和新开盘的剩余量总和的售空速度计算，这些可售余量可供消化近10个月。近几年，上海可售存量最高是2008年底的846万平方米左右，最低点是2010年初，只有475万平方米。74月底，上海内环以内商品住宅可售余量为7469万平方米，较9个百分点。近期上海内环内高端项目上市量有所提升，但由于限购等因素，部分客户有钱不能买，因此对于上海市中心的高端产品销售也带来相当压力。五月楼市现升温征兆楼市买卖双方的博弈仍在继续。上海五一假日楼市房展会昨天闭幕。此次房展会上打折楼盘仅占两成左右，购房者期盼的大范围降价并未到来。受调控影响，许多计划9992，创近4个月以来新高。央行研究部党组书记焦瑾璞表示，金融机构头寸普遍偏紧，但全面收紧的银根不可能一直绷着，有可能6、7月份会有所松动。重庆将于明年实施房地产交易管理条例楼市买卖双方的博弈仍在继续。被业内看作楼市风向标的上海五一假日楼市房展会昨天闭幕。此次房展会上打折楼盘仅占两成左右，购房者期盼的大范围降价并未到来。受调控影响，许多计划2万小高6000一次性98折，贷款首付达9园中高590060享99折洋房6500北一路万达广场开盘开盘当天1万抵201151485万平均价2万，一次7500性97折贷款99折开盘当天一次性付款95折贷款97折五洲会绿卡五矿万泉公元开盘201152217万平高层11000995五洲会金卡99老带新9952万诚意金抵五万房款果舍添香开盘高89折，一次201152215万平小高层7600性98折天润广场开盘开盘当天1万抵2万，一次201152169672平均价17折贷款99折LOHAS上院开盘2011521约18万主力价格在一次性98折，贷款99折62万主力价一次性98折，贷款99折498万平高层750099折，VIP客户享受总减2000的优惠。凯荣禧乐都21万高别墅一次性98折，贷款享99折12000群升沈阳新天地开盘金交2万抵8折贷款99折瑞赛圣居苑开盘高层49005500一次性客户97折，贷款客户2011528约19万平多层4500460098折。中海寰宇天下开盘2011528约40622均价78万小高层66万高层6700元，另享受一次性97折，贷款99折的优惠。10二、开盘速递1、2011年5月8日北国奥林匹克花园开盘N项目简介项目名称北国奥林匹克花园外立面材质洋房砖涂料高层涂料开发商中体产业总户数5建筑面积20万绿化率5元/平最早开盘小高6000中高5900洋房时间201158均价6500交通情况公交线路2万2222、16584444758119085小高三室两厅两卫126小计1512666两室二厅二卫960152775小计541002两室二厅二卫102149256666三室二厅二卫116599255555洋房三室二厅二卫16三室二厅二卫149629254444小计2北国奥林匹克花园位于苏家屯区浑河新城雪松路和雪莲街交汇处，属于国家体育总局旗下的中体产业集团，是中国房地产四大连锁品牌之一，更是中国体育复合房地产第一品牌项目是以沈阳市场极为稀缺的低密度的花园洋房和多层为主，配合少量小高层和高层的多物业形态并存的高品质小区，可以满足各种客户的购房需求。项目分5万，其中住宅建筑面积45万，商业建筑面积5000，运动会所1500。项目总占地为15万，建筑面积为20万。周边有医院，自身有幼儿园。交通较为便利，有未来的地铁四号线和74建筑面积277600绿化率15产品类型高层公寓物业费77、25455084105055485合计840100N开盘状况日期开盘/加推建筑类型价格（元/）开盘优惠推案量（）套数推案描述本次开盘共推出4，7两栋高层开盘当天公寓共285万平2万42万平方米。建筑面积2776万平方米，是集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、14休闲等多种功能为一体的大型城市综合体，项目东起兴华街，毗邻铁西区新建的文化广场重型文化广场；西至景星街，与东北三省最大的纺织服装集散地沈阳国际纺织服装城仅一街之隔，南临小北一路，与国际知名品牌瑞典宜家家居、土耳其星摩尔购物广场遥相呼应，北至北一中路，北一中路向东是沈阳第一条跨城高速路，东西快速干道。本次在皇朝万鑫地开盘，开盘共推出2栋为4、7两栋楼，共840套房源。项目经过长期的蓄水期，到开盘之前共摇号近1500个，客户交纳认筹金1万开盘当天一次性97折贷款99折。项目销售时以2009建筑面积47109平方米绿化率1127格现代简约交通情况147215245274292118225毛坯（一单元精装修）莲花街站装修情况N五矿万泉公元开盘户型配比类型结构面积区间套数比例销售套数销售率一室5557191117894767577191110526612601111146724615三室11015557合计172100107622N开盘状况日期开盘/加推建筑类型价格（元/）开盘优惠推案量（）套数推案描述16开盘当天一次性付款95折贷款97折五洲会绿本次开盘推出二期5五洲110002会金卡17万平楼，共20层，两个单元，17299老分别是一梯二户和一梯三带新995户。面积段为55124平2万诚意金抵五万房款五矿万泉公元住宅项目位于大东区小河沿板块原小河沿动物园东门附近。项目占据一环内大东、沈河双区核心地脉，交通发达，区位价值十分珍稀。中街、五爱、南塔、滂江四大商圈环绕；大东区教育局幼儿园、朝阳街第一小学、万莲小学、育源中学、奉天高中、市第一中学等多所名校提供全程教育体系；陆军总院、省医院、金秋医院、省肿瘤、解放军464建筑面积20万平方米绿化率25产品类型高层住宅物业费12元/平/月最早开盘外立面风时间20090815格现代152550高层二室76807571040二室848616751440小高层111105100三室1272211221050合计19610091464N开盘状况日期开盘/加推建筑类型价格（元/）开盘优惠推案量（）套数推案描述本次开盘推出三期开盘当天一次2，9折15万平19625层2个单元2梯8折户。7700左右，经过一天的销售项目整体去化量在50左右。N项目点评该项目位于沈阳市大东区沈辽路二街、周边医疗、教育、交通配套设施齐全，项目优势户型方正，通透。居住密度相比一环内来说较小不过该项目周边环境嘈杂，房屋建筑质量相对较差。5、2011年5月21日天润广场开盘N项目简介19项目名称天润广场物业地址沈阳市大东区津桥路7号开发商沈阳神洲天润置业有限公司总户数2600占地面积9元/平/月最早开盘外立面风时间20100924格现代207，116，259，150，11165086高层公一室40451271650寓（精装修）4550607254165055127166N开盘状况日期开盘/加推建筑类型价格（元/）开盘优惠推案量（）套数推案描述本次开盘推出6公寓7层、9层、11层、12层、20115开盘开盘当天1万高层21层、24层，一个单元2平16821抵72万平方米；地下总建筑面积762万平方米，是集住宅、公寓、办公、大型购物中心为一体的城市综合体项目。其中5栋住宅、1栋公寓、1栋办公楼、购物中心约18万容积率8建筑面积684万平方米绿化率5最早开盘时间2011521均价6500元/平21公交线路214路、150路、188交通情况路、286路、浑南新区1线。其装修情况清水他交通机场高速。N开盘状况8万264同时享有一次单元，2T4户。面积区间在性4785平之间。98折，贷款99折的优惠N4楼户型配比类型结构面积区间套数比例销售套数销售率一室一厅一卫4715高小计15层两室二厅一卫822916小计16总计264100189715LOHAS上院位于LOHAS上院项目位于沈阳市浑南新区新隆街，延续金廊血脉、承接大浑南核心区中轴，借势大沈阳经济区崛起，十二届全运会东风，稀缺价值与升值前景无可限量。从本项目到奥体中心商圈，五里河商圈，三好街商圈，仅10分钟的车程，距太原街商圈，中街商圈，南塔商圈，五爱商圈仅需二十分钟左右的车程。地铁旁，名副其实的地铁站口物业。公交线路包括214路、150路、188路、286路、浑南新区1线等多条公交线路，22编织立体交通网络，畅达城市各处，选择乐活选择环保低碳的出行方式，品质高层住宅。本项目开盘推出的是4楼一栋高层产品，排号近150组，开盘地点选择在海之润酒店的一楼宴会厅举行，开盘当天到场客户约5万方米容积率2建筑面积7824万平方米绿化率6小计16高层两室二厅一卫69964661008小计4661008总计59810049781N户型配比华府丹郡是沈阳本土品牌地华锐世纪继华府新天地之后的全新力作。位于苏家屯沈苏快速干道东侧，沈阳体育学院北侧。周边交通条件便利，直达沈阳南站奥体中心、桃仙机场，新沈阳南站近在咫尺。周边分布浑南医院、沈阳体育大学、区政府、绿岛足球学校、沈阳新会展中心等片区重要建筑。华府丹郡为高层项目采用新古典主义的建筑风格，将怀古情怀与现代生活需求相结合。临近未来沈阳南站及沈阳地铁4号线、10号线。地铁旁，名副其实的地铁站口物业，8建筑面积1275平方米绿化率2112429高层二室二厅一卫7141157782411574三室二厅二卫104281072079120281071881总计26110022185N开盘状况日期开盘/加推建筑类型价格（元/）开盘优惠推案量（）套数推案描述一次性客户98折，贷款客户本次开盘推出98万平261高层8，1梯5户其中7500户享受全款减9F17F未推。2000的优惠巴塞罗那晶座位于沈阳市铁西区云峰北街5平方米，项目园区内供应2栋2建筑面积166000平方米绿化率40产品类型多层、高层物业费1425时间入住时间2010年底交通情况114241277278装修情况清水N开盘状况28211817本次开盘项目266141179210949541667多层三室100102619550106108619541667小计4524195一室446001111114846484600212121二室777077765757791278821401三室11412421400小计188元/平最早开盘时间20101021万21812000性98折，贷47、68969826640720876640714212小计1621004527联排26027027别墅9总计21810062284奥园国际城，位于苏家屯南京南街1188号（会展中心对面），南侧有会展中心，东侧有5建筑面积45万平方米绿化率621二室74861052642三室1201241912652666总计150100524866群升沈阳新天地HOLSER动力街区项目由政高省长携招商团在上海招商时引进，是沈阳市政府确立的重点工程、东陵区二区一街特大重点项目。并由政高省长亲自为该街区提名为“沈阳新天地”。坐落在沈阳市文化路的“群升沈阳新天地HOLSER动力街区”，与中国鞋城为邻，位于东陵区小南街延伸规划路以东、文化路以南、南塔东路以西、南塔街区间规划路以北本次开盘是该项目历时近半年的蓄水期后首次公开发售，开盘地点选择在位于项目售楼处。由于项目前期蓄水时间较长，累积的诚意客户相对较多，开盘当天到场客户近200组，所以开盘当天到场客户很多，整个开盘相对火爆。本次开盘开发商共推出2栋高层住宅4楼，5楼各一个单元，共150套产品作为首批上市新品推出。整个开盘采用摇号选房，并且开盘当天凡是选房成功的客户均可享受2万诚意金顶05建筑面积145157平方米绿化率6高层二室二厅一卫82158555916三室二厅二卫1216小计1282607二室二厅一卫811051100971011794158三室二厅二卫11510511001211100多层1900161168421125小计4424949总计1791008648多层179多层8一个单元以及前期剩84700贷款98，约19万余房源。瑞赛居圣苑坐落于皇姑区黄河北大街270号，开盘位子在售楼处，当天选择摇号方式推出2栋高层两梯4户与2梯5户，多层开了8楼的三单元12户及其剩余房源，当天来访150组左右成交86套左右，交诚意金一万摇号，一次性97贷款98。主力户型为86104的中小户型，多层由于面积过大成交效果不明显。高层2号楼起价4900左右，17号开盘起价5400。N项目点评项目东侧临近沈阳师范大学，南侧为民族艺术学校和沈师大附中，周边紧邻多个成熟社区，市政机关、医疗、学校、银行、酒店、娱乐一应俱全。型多以84106为主。辅助大户型多层、洋房等户型设计合理。100元/月/平方米最早开盘外立面风时间201008格欧式交通情况125、175、176、205、209、228、242、装修情况清水267N本次开盘所推D28二室9619850778小计29775165555高层1275三计992540404总计7N开盘状况日期开盘/加推建筑类型价格（元/）开盘优惠推案量（）套数推案描述当日推出14万平方米，环比下降4289，商品房供应套数为12880套，经过上个月的喷井式放量本月明显呈现惯性回落。其中本月商品住宅供应面积为12656万平方米，其供应面积占当月总供应量的9095，商品住宅供应套数为1195万平方米，其供应面积占当月总供应量的6414万平方米，环比下降4289，同比下降215122大东区194东陵区于洪区19浑南新区128苏家屯区62166沈北新区铁西区本月依然位居首位，作为目前刚需最主要的选购区域，铁西区一直凭借兴旺的人居氛围以及完善的生活配套设施倍受开发商与购房者倾昧，区域整体供求关系一直处于平稳上升期。而本月沈北新区供应量表现十分抢眼，整体供应量跃居全市次席，沈09万平方米，成交量环比上升156，同比上升254552151050供求比本月供求比为1089，依然处于较为良好的供求关系格局中，刚需为主的沈城楼市41使得目前市场成交量依然维持较为平稳的高位运行中，同时楼市调控的不断深入使得开发商明显加快了推售力度，商品房供应量放量趋势不减，市场供求活跃度获得较好的保障。四、本月各区商品房成交情况分析沈北新区苏家屯区和平区东陵区957沈河区和平区56万平方米，环比下降4546，同比下降2491，商品住宅供应套数为1101222铁西区铁西区205皇姑区于洪区皇姑区东陵区21浑南新区于洪区苏家屯区东陵区1苏家屯区浑南新区8668912所占比超越铁西区成为本月各区供应的第一名，沈北新区近几年土地持续放量，特别是住宅用地因为相对低廉的价格成为开发商囤地的主选区之一，二环内限购令的出台为区间以外的414平米，环比上升明显。虽然沈阳是以刚需为主的市场，但是改善型需求者也是占有相当比重的，特别是近期楼市调控的深入，限购、限贷政策的影响使得很多改善型需求者对于户型大多采用一次到位的选择，舒适型大户型产品，如洋房、大户型平层产品等近期需求量明显上升，所以也导致本月商品住宅供应上套均面积供应上明显提升。44三、商品住宅成交量分析单位万平商品住宅成交走势图单位套25087万平方米，环比下降078，同比上升2515，共成交11054552151050供求比本月供求比为1079，目前供求关系表现上来看依然处于良性循环周期中，楼市调控的深入使得不少开发商明显加大的推盘力度，使得目前整体市场供应量十分充足，市场流通中住宅产品可选性强，虽然楼市调控已经使得市场观望氛围有所形成，但在目前刚需依然较为充足的前提下，市场整体依然保持着较强的供求活跃度。45五、商品住宅成交套均面积分析单位平方米商品住宅套均面积走势图150100500商品住宅套均面积本月商品住宅成交套均面积为9057712172北一路万达广场铁西区一环内476860194644中海城于洪区二至三环间297074722816保利心语花园铁西区二至三环间2661841477452849恒大绿洲于洪区二至三环间208157116610澳海西湖印象铁西区二至三环间1686611215第三章环线市场分析一、本月商品房各环线供应与成交比例分析N本月各环线商品房供应比例分析一环内154一至二环间6一环内0三环外一至二环间7二至三环间二至三环间428三环外二至三环间本月供应比例占428，三环外比例占7，两者整体占全市商品房供应量的785，城市外扩建设的不断深入以及项目配套设施的不断完善都使得目前二50环以外的区域价值快速提升，特别是在当前二环内市场接近饱和，地价不断攀升的背景下，二环外广阔的空间以及土地储备资源都使得开发商投资拿地的热情不断高涨，也使得目前这两大区域已经成为沈城在售楼盘项目最为集中的片区。另外近期的楼市调控特别是二环内限购政策的实施更进一步促进了目前这两大区间房地产市场的活跃度，未来整体供应量所占比应该会更进一步有所提升。N本月各环线商品房成交比例分析一环内12三环外22一至二环间一环内15一至二环间二至三环间二至三环间51三环外本月商品房成交面积仍是主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交比的51，占全市商品房成交的一半，三环外成交量也达22位居次席，但相对偏远的区位以及配套的不完善都使得该区间短时间内很难有所质变。目前二环内限购使得不少有购房需求但受限的客群将目光转向二环外，其中二至三环间由于临近市区且楼盘相对集中，楼价相对适中且产品可选性强，另外配套相对完善，交通便捷等优势使得该区间成为目前沈城购房者首选区域，特别是如万科、保利、中海、金地、华润等许多大品牌开发商的项目都汇聚于此更进一步带动区间房地产市场的整体供求活跃度，所以该区间成交量一直稳居全市首位。二、一环内市场分析N一环内市场供应走势分析51单位万平一环内市场供应走势套数5060004550004046万平米，环比略有下降，同比上升1824；而商品住宅供应169万平米，环比下降2248，同比略有下降，而从整个一环内市场供应走势来看，土地资源的匮乏、地价的高涨、区域市场的饱和都使得目前一环内市场整体供应处于下滑趋势内，特别是商品住宅的供应受客观因素影响最大，整体下滑趋势较为明显。N一环内市场成交走势分析单位万平一环内市场成交走势套数5040004554万平米，环比基本无变化，同比下降21225万平米，环比略有上升，但同比下降409，从本月商品房与商品住宅成交量来看，目前一环内非住宅类产品已经逐步成为市场成交的主体之一。另外从目前整个一环内市场成交走势来看，土地资源稀缺导致高地价、高房价，特别是二环内限购令的实施使得商品住宅类产品成交明显下滑，目前整个区域市场成交正处于缩量下滑52的趋势中。三、一至二环间市场分析N一至二环间市场供应走势分析单位万平一至二环间市场供应走势套数701000090006080005070004060005000148万平米，环比上升1422，同比下降76；商品住宅成交1602万平米，环比上升19，同比基本无变化。该区间优越的地理区557万平米，环比上升605，同比下降58；商品住宅供应5218万平米，环比略降，同比下降4011。该区间目前是沈城楼市中在售项目最为集中区域，品牌大盘云集，万科、保利、中海、华润等全国百强知名开发商都在该区间内有项目在售，特别是楼市调控对于二环内项目的影响使得目前二环外，特别是二至三环间这种临近市区且相对配套较为完善的区域未来潜在商机更加突出，所以虽然目前整体放量不如去年同期，但是在政策面不出太大变动的情况下，未来应该还是会在上升通道中运行。N二至三环间市场成交走势分析54单位万平二至三环间市场成交走势套数120120001001000080800060600040400020200000二三环间商品房成交面积二三环间商品住宅成交面积二三环间商品房成交套数二三环间商品住宅成交套数本月二至三环间商品房成交664万平米，环比上升1994，同比上升6984；商品住宅供应5161万平米，环比上升986，同比上升48174万平米，环比下降4994；商品住宅供应4972，同比上升9568。三环外区间相对低廉的低价以及未来可期的巨大升值空间使得这两年土地集中放量十分明显，开发商囤地显现突出，楼市调控的深入使得未来市场走势更加不明朗化，所以很多前期囤地的开发商为55了规避风险，回拢资金，明显加快了推售力度，近期该区间商品房供应大幅放量就是最好的证明，并且该区间整体放量趋势应该会有所延续。N三环外市场成交走势分析单位万平三环外市场成交走势套数6070005060005000404000479，同比上升5999万平米，环比下降2858，同比上升5182。本月虽然成交环比有所下降，但从同比呈现大幅上升来看，在楼市调控不断深入的背景下，区间成交走势依然好于去年同期，说明目前楼市调控对于三环外这样的区域整体影响并不明显，该区间虽然距离市区较远，但整体楼价相对较低，相关配套建设速度明显加快，特别是沈阳地铁建设的加快，使得区间空间区位的劣势逐步淡化，该区间也是目前沈城中低收入刚需购房者主选区域之一。第四章别墅市场分析一、本月别墅市场走势分析56单位万平别墅成交走势图单位套878万平米，环比下降2559，同比上升151，成交149套。楼市调控对于别墅这种只针对少量高收入客群的产品影响还是相对有限的，从今年目前整体的成交走势来看也明显好于去年同期各月，特别是今年别墅产品新品上市较多，供应量应该可以获得充分保障的前提下，在政策面没有太大变动的情况下，后期成交走势应该还会较为平稳。N本月别墅产品成交面积分析别墅81607140612051004802401200独栋成交面积独栋成交套数本月独栋产品成交1719552151050成交量目前市场上独栋产品普遍为存量产品，所以户型面积区间跨度较大，但是认可度较高的还是4451402825062004151002500独联体成交面积独联体成交套数本月独联体产品成交2142平米，成交7套。独联体产品虽然具备具备独栋产品的部分特性，但是整体特性还是偏重联排，产品特点不突出，但明显高于联排的售价使得该类产品市场认可度一直不高。N本月独联体产品成交面积分析独联体65465014544012825020615041002500双拼成交面积双拼成交套数本月双拼产品成交550574万平，成交111套。联排产品作为目前高端别墅市场供应的主力军，其经济实用性高以及总价适中的特点使其一直就是高端客群普遍认可的别墅产品。从近期成交走势来看，明显高于去年同期水平，并且至二月份冲高回落后走势已经趋稳。N本月联排产品成交面积分析联排7625052004150201500叠拼成交面积叠拼成交套数本月叠拼产品成交111489平米，成交5套。由于叠拼产品在别墅产品中整体性价比最差，产品品质感不强，所以导致市场认可度一直不高，市场需求量偏低，产品基本上处于下滑期。N本月叠拼产品成交面积分析叠拼252151050成交量本月叠拼产品成交主力面积在200260平之间，特别是200240平的产品认可度最高。62第五章商业市场一、供应量分析单位万平商业用房供应走势图套数2595万平方米，环比下降1156，同比上升18294万平米，同比上升95，环比下降25900700600500400002001000001001100210078（排除2月份市场特殊情况不做参考），目前商业市场的供求关系明显呈现较为严重的失衡现象，供不应求的局面一直未获得明显改善，特别是目前楼市调控对于商品住宅市场的限制使得很大一部分有投资意愿的客群将资金逐渐转向商业地产领域，市场需求量快速攀升与后续产品供应不足使得供不应求的局面短时间内很难获得改善。第六章区域市场运行状况研究与分析一、铁西区区域整体评述本区域在近些年产品高速更新换代后逐步进入平稳发展阶段，目前在售楼盘依然较多，金地、万科、恒大等品牌开发商的入住使得本区域整体楼市趋于成熟，商品房价格趋于平稳上升趋势，部分早期开发的楼盘进入尾盘销售阶段，但未来还有新产品加推，64很多开发商已经把拿地的目标放到二环以外地区，区域市场竞争明显加强并逐步进入平稳发展阶段。（一）区域市场供应与成交情况N商品房与商品住宅供应量走势单位万平铁西区商品房与商品住宅供应走势图套数608000700050600040500064，同比上升611，供应套数96，同比上升58万平米，环比上升228，同比上升484，成交套数01，同比上升7折贷款99折凯荣禧乐都多层多层多层6500中高层一次性96折，贷款98折中高层小高层5500（2）主力户型目前铁西区客群分成两大部分，二环周边主要以刚性需求为主，主要需求是在8090平米左右，以多层产品为主，随着生活配套逐渐完善，项目去化情况较好；一环内板块随着品牌开发商不断进驻，区域品质感提升，项目单价涨幅较大，主要以改善型需求客群为主，以100200大面积产品为主，主要面向中高端客群，尤其以金地，新湖、华润等项目最为畅销，此外由于政策限制二环内商品住宅市场发展，小面积公寓产品应时而生，主要在8折优惠；5月28日A1115146中庭楼王开始盛大认筹，预计均价8000元/平梦想西铁城目前就剩704，同比下降546，供应套数1006套；商品住宅供应面积为15199967万平米，环比下降6，同比下降54，供应套数980套，本月商品房有较大幅度减少，相对于10年，也出现了大幅度较少趋势，目前和平区浑河以北地区以发展比较成熟，太原街板块发展成熟，土地供应量较少，大部分区域以公寓、商场、酒店作为主要供应产品，为办公人员提供便利；长白岛地区为主要商品住宅供应区，主要以住宅、公寓为主，环境较好，适宜居住。N商品房与商品住宅成交量走势70单位万平铁西区商品房与商品住宅成交走势图套数92，同比下降28，成交套数777套；商品住宅成交面积为586014，同比下降42，成交套数546套，本月商品房成交有较大幅度的回落，成交量进一步出现下滑趋势，由于和平区浑河以北地区以商用公寓、酒店、住宅为主要产品，区域发展成熟，土地供应量较小，产品价位比较高并处于平稳上升期，在加上国家一系列打压房价政策的出台，对于商品房成交有一定影响。长白岛地区还处于高速发展阶段，目前主要以住宅为主要产品，加之许多开发商加推频繁，产品多元化，未来发展潜力很大，许多购房者慕名而来，成交量比较客观。（二）区域市场典型项目分析和平区位于市内五区的中心地带，商品房市场起步较早，目前主要分为三大区域，一环内市场尤其土地稀少，商业聚集，主要以中小户型高层产品以及商业网点为主，单价相对较高，适合青年置业者以及投资型客户，青年大街大街沿线一直是沈阳的金廊地带，五星级酒店以及高端商业的聚集圈，主要以大面积豪宅产品以及办公，商场等项目为主，单价均在万元以上，多为超高层建筑，无不体现城市中心价值，目前该板块不断有新项目入驻，如嘉德广场等，多以综合体项目为主；长白岛板块位于浑河南岸，景观资源丰富，加之万科、远洋、中海等品牌开发商进驻较早，板块价值已得到众多购房者认可，目前该区域主要以大面积瞰景高层以及小部分洋房产品为主，自住舒适度高，单价基本在800014000万/平，主要针对中高收入改善型客群，该板块土地资源有限，未来即将有万科新项目开启，区域价值不断提升。整体来看，目前和平区地少但区域价71值高，品牌开发商较多，各板块项目单价较高，主要适合中高端客群。1、和平区在售项目汇总明城新北市中环星座万锦和平里凤凰城华润中心悦府雅宾利沈阳嘉里中心华丰嘉德广场新世界花园深航翡翠城万科城世茂五里河远洋和平府新加坡城万科鹿特丹花园中海国际社区长河湾和泓国际2、产品研究（1）销售价格本区域长白地区主要以高层以及洋房为主打产品，高层单价在800011000左右，洋房单价在1000019高层6800高层7800高层7400折，一次96贷款97中海国际社区高层6900高层9000高层7800一次性98折贷款99折优惠世茂五里河超高层14500超高层18000超高层16000一次性98折，贷款无汇景新世界高层9000高层11000高层10000一次99折雅宾利高层81万平，环比涨幅明显，4月份供应量偏低，主要是由于为了迎接传统的“金九银十”，环比上升了158万平，商品住宅环比上升了122，同比上升了82万平，环比上升484万平，浑南新区高端项目较多，以中大户型为主，因此套均面积偏大。（二）区域市场典型项目分析1、浑南地区典型在售项目汇金地长青湾曙光大厦保利达江湾万科金域蓝湾恒大江湾金地滨河国际荣盛爱家郦都首创国际城沈阳国际贸易中心荣兴国际蓝调金地国际花园浑河湾名流印象文化街三号院清河湾泰莱16区UWORLD优品天地金地檀郡清河湾沿海赛洛城LOHAS上院博信双E港2、产品研究（1）销售价格浑南新区主要以高层和洋房产品为主，高层价格为两种，一种为高端产品，均价一般在80009000元/平米，精装高层均价在1000012000元/平米；另一种为普通住宅，均价在62007200元/平米。洋房的均价在700012000元/平米，由于产品品质的差距导致价格相差较悬殊。本区域在本月加推楼盘比较多，例如首创国际在5月20日看盘，推出了一栋贷款99折高层5000高层6500高层5900一二期尾盘以及新推出的名流印象左名流印象右城市。一二期共12幢楼。B座一次性97折，中心普通写字间普通写字间普通写字间赠送空调800088008500荣兴国际蓝调公寓8200公寓8800公寓8500一次性98，赠送海尔空调LOHAS上院高层6200高层6800高层6500一次性98，贷款99折的优惠（2）主力户型浑南新区逐渐成为高端项目云集的区域，尤其近两年，高端项目如泉涌一般，整体77主力面积在140平米以上，以洋房和景观豪宅为主，以满足改善性需求的购房者，针对客群也主要以中高端为主。另外也有部分100平米以下的中小户型供应，同样满足了刚性需求的购房者。再加上政府南迁的概念热炒下，两者皆宜，使得整个浑南新区这个月处于火爆的状态。表典型住宅项目在售产品情况表项目面积范围（平米）主力面积区间（平米）洋房1572141608写字间40605A甲级写字间（一整层）近沈阳国际贸易中心1200普通写字间（一整层）近9000荣兴国际蓝调公寓886674886674恒大江湾高层86186高层86148万平米，环比下降777，同比下降9948万平米，环比下降7716，同比下降997，同比下降445；供应套数8折贷款天地（住宅）高层8100高层9600高层850099折东森总部商务广场高层11000高层1011，同比上升7292万平米，环比下降7776，同比下降777万平米；环比下降2152，同比下降2602；成交套数699套；商品住宅成交面积为505万平米，环比下降1526，同比下降47，大东区商品住宅成交套数62期（观庭）组团5900高层78折贷款99折6400高层7000高层6800五矿万泉公元高层2期5415折古田和睦城高层7000高层88折开盘优惠（2）主力户型该区域整体以高层、多层住宅为主，中街板块的精装修公寓也占该区域产品一部分体量。目前，该区域公寓产品主力户型仍以小户型为主，面积段为2期开盘，推出5786高层100余套，12018折；贷款99折果舍添香三期徽庄开盘，一次性付款98折，贷款99折优惠中房上东花墅目前销售为41期房源，一次性98折贷款99折古田和睦城该项目一直未取的预售许可证，产品也没有大肆宣传，推售进度缓慢，客户购房后未签商品房买卖合同，所以一直都没有新品推出。六、于洪区（北于洪于洪新城）本月许多大开发商在北部于洪地区拿地，其中中铁万科、远洋地产已经开始动工宣传，76085万平米，环比下降5045，同比下降07，供应套数1656套；商品住宅供应面积为17518408万平米，环比下降49，同比下降2772664118；供应套数2678套；商品住宅成交面积为22009789万平米，环比下降159，同比上涨805折，一次性98折，贷款99折，共推出264套。推出5、7、85折；一次性付款99折。阳光尚城推出园区北侧7高层共27层、81套房源，推按量8100打造舒适生活恒大绿洲高层5100提前预定9折喜迎六一1000（折前）70006100100个宝贝笑脸征集碧桂园银河城高层不限购1221七、皇姑区区域整体评述由于一环内土地少本区目前没有新的项目建设，项目大多分布在该区的南面和四台子板块；随着保利溪湖林语和瑞赛居圣苑的开盘，四台子板块逐渐被客户看好，前开购房的客户也比以前增加，珠江五校的入住周边的配套也逐渐完善，预计后期价格会有所上涨；塔湾地区依然是中海寰宇天下为主，本月该项目推出三栋高层，销售状况较火爆，其余项目没有新品推出，仍旧持续销售。（一）区域市场供应与成交情况N商品房与商品住宅供应量走势9674828万平米，环比下降4821，同比下降912674828万平米，环比下降467，同比下降9028，供应套数264套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现下降态势来看，由于限购令的影响开发商则减少对二环内那地，新增项目匮乏，客户需求量不断减少，供应套数面积持续走低。N商品房与商品住宅成交量走势单位万平皇姑区商品与商品住宅成交走势图套数2025001816200014121500108100064500200皇姑商品房成交面积皇姑商品住宅成交面积皇姑商品房成交套数皇姑商品住宅成交套数本月皇姑区商品房成交面积为774077万平米，环比上升了860671万平米，环比上升14，成交套数860套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，虽然本月同环比均呈现小幅上升态势，但是幅度并不大，现在整个区域市场正处于产品尾部去化，积累客户预推新品阶段。94（二）区域市场典型项目分析1、皇姑地区典型在售项目汇总瑞赛居圣苑保利溪湖林语丽江苑哥本哈根新干线花园东方尚城城建北尚阳光尚品西提国际苏堤春晓怡林名门亿海阳光沈阳大学经典新汉城黎明昆山苑书香人家中海寰宇天下沈阳天地广厦摩卡公馆上新阶2、产品研究（1）销售价格该地区多层产品均价大约在56005800元/，中高层85008700元/，高层710077700790995，同比上升509769444万平米，环比上升9299，同比上升52996，供应套数1771套，商品房与商品住宅运行趋势基本一致，所以从本月同环比均呈现大幅上升态势，由于二环内土地不断上涨，多数开发商则选择土地相对便宜且不受限购影响的二环外发展，许多大开发商的入住更不断吸引其他开发商的到来，以至于整个区域市场供应情况稳步提升。N商品房与商品住宅成交量走势单位万平沈北新区商品与商品住宅成交走势图套数2086109万平米，环比下降201，成交套数971826071万平米，环比下降1854700高层5400高层5000中铁人杰水洋房6000洋房6700洋房67700荣盛香缇澜山一期联排8000联排11000联排8600一次性98折，贷款99折；龙湖香醍漫步一期独联体8000独联体9600独联体8700一次性97折优惠（2）主力户型目前选择该区域的客群还是以中小户型的刚性需求客户为主，高层4075区间面积为该区域的主力供应产品，功能齐全，总价较为适中，销售状况较好，而100120面积以上则较一般，别墅依然以7700联排877小高层114117联排165205联排180200原香墅洋房95165洋房120157万平米，环比下降7889，1088，供应套数479套；商品住宅供应面积为980711，供应套数740套，由于上个月集中备案放量创近年来新高，所以导致本月出现惯性回落的趋势，但就目前区域实际情况来看，由于前期区域内土地供求十分活跃，特别是南部桃仙等板块受建设大浑南、全运会以及市政府南迁等概念的持续热炒，而且楼市调控对于该区域影响也并不明显，所以随着未来新项目的不断增加，区域整体供应量应该会有所放大。N商品房与商品住宅成交量走势单位万平东陵区商品房与商品住宅成交量走势图套数121200101000880066004400220000东陵商品房成交面积东陵商品住宅成交面积东陵商品房成交套数东陵商品住宅成交套数本月东陵区商品房成交面积为4004，同比下降2646，供应套数76万平米，环比上升55，供应套数45双拼27145沈阳世茂爵世山联排182186联排182186独联体257260独联体257260锦联上水溪谷独联体180B组团，全为多层产品，面积区间在60140平。现在卖产品享有一次性98折的优惠博荣水立方现买产品仅剩5套洋房，在8月份会有新品推出，为二期的A组团电梯洋房产品，13层一梯两户。现无优惠。别墅产品一次性的客户，5天之内到账的可享受98的优惠，小高层圣罗伦斯一次性每平减200元，贷款每平优惠50元。在近期会有小高层产品推出。璟悦香湾本月主推的是6期的洋房产品，一次性97折，贷款98折，老带新的客户赠送老业主一年的物业费。绿洲悠山美地一次性98，贷款99折富力塞戈维拉双拼和联排含3000元/平的精装，所有产品一次性享98折的优惠，未来暂无产品推出。汇置公园里在近期开盘，推出的产品有联排别墅和洋房产品，联排均价为12万元/平，洋房为800元/平。廊桥国际小高和高层产品已经售罄，现卖产品只有多层。一次性99折优惠110十、苏家屯区5月苏家屯政府板块的项目整体的价格都在上涨，持续政府南迁的概念，再加上二环外不限购的影响，周边的项目处于持续的热炒状态，奥园国际城5月的价格上涨200300元/平，唯美尚品上涨100200元/平。销售速度也较快。十里锦城在售产品所剩房源很少，处于尾盘的状况。（一）区域市场供应与成交情况N商品房与商品住宅供应量走势单位万平苏家屯区商品房与商品住宅供应量走势图套数454500404000353500303000252500202000151500101000550000苏家屯建面苏家屯住宅建面苏家屯建面套数苏家屯住宅套数随着市中心南移、建设大浑南、全运会等众多热炒概念的影响，苏家屯区销售形势一片大好，本月商品房供应量为8843万平米，环比下降2586，同比上升40089，供应1282套；商品住宅供应量为8685万平米，环比下降7799，同比上升3999，供应1253套；本月出现下降走势属于理性调整范畴。N商品房与商品住宅成交量走势111单位万平苏家屯商品房与商品住宅成交量走势图套数181800161600141400121200101000880066004400220000苏家屯商品房成交面积苏家屯商品住宅成交面积苏家屯商品房成交套