丹东知春园四期工程开发建设施工方案

房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第1页共56页丹东知春园四期工程开发建设施工方案房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第2页共56页目录1项目申报单位情况32拟开发项目情况421项目简介422项目申请报告编制单位简介623项目申请报告编制依据624项目申请报告编制原则825项目申请报告研究范围83项目建设背景及必要性931项目建设背景932项目建设的必要性114市场预测13412008我国房地产行业发展预测1342本项目市场预测175项目建设规模及功能方案1851项目建设规模1852内部功能方案196项目建设方案设计2161整体规划设计原则2162项目建设的原则2263建筑设计方案227消防2471建筑及总图消防2472防火分区2473消防给水2474生产防火2575其他措施258水土保持方案2581研究目的2682研究依据279抗震设防2710项目建设进度安排2911项目招投标2912项目组织方案、机构设置及人员培训32121项目组织方案32122企业机构设置33123人员培训3413项目投资估算和资金筹措34131投资估算34房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第3页共56页132资金筹措3414建设用地与相关规划35141场址选择及用地情况35142项目建设用地区域情况3615资源利用和能源耗用分析41151资源利用条件41152能源耗用和公共设施的占用42153节能措施4316环境影响分析47161环境现状47162项目执行标准48163项目在施工建设期的污染防治措施48164项目建成后的污染防治措施5017经济和社会效果分析50171经济效益分析50172社会效益评价5218结论与建议54181结论54182建议54附表、附图、附件目录57房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第4页共56页1项目申报单位情况11企业名称丹东昌隆房屋开发有限公司12法定代表人徐道胜13设立时间1999年9月24日14办公地址丹东市振兴区人民路50号15注册资本人民币800万元16企业营业执照注册号21060000401479817经营范围房地产开发，农贸市场经营，租赁摊床商品房销售。18开发资质等级三级房地产开发资格19企业综述丹东昌隆房屋开发有限公司（以下简称昌隆公司）是东北金城工程四大队的直属企业，成立于1999年9月，注册资金人民币860万元，现有员工169人，其中，中、高级管理人才79人，大专以上学历占61，是具有国家三级资质的房地产开发企业。几年来，在各级领导和社会各界人士的关心支持下，昌隆公司坚持以“质量第一、信守合同”为宗旨，发扬“开拓进取、务实高效”的企业精神，凭借雄厚的经济实力、先进的技术和精良设备，公司逐年高速发展。连续四年成为东北金城总公司“巨人企业”，被丹东市人民政府授予“重合同、守信用”企业和先进单位，被辽宁省委、省政府授予“文明单位”。2000年东北金城建安总公司通房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第5页共56页过ISO9002、ISO14000、OSHMS1800质量、环境和职业健康安全三个国际体系认证。七年来，昌隆公司运用科学的管理手段，在房地产开发领域取得了丰硕成果，在丹东市相继开发建设了军苑小区、福春大市场和知春园小区，累计开发施工建筑面积337万平方米。其中军苑小区被丹东市评为世纪杯样板工程；福春大市场被丹东市评为世纪杯工程，知春园小区24主体被辽宁省质量协会评为优质工程，并在2003年12月8日辽宁日报上公示，9、18主体被丹东市评为世纪杯工程，另有几项工程获丹东市优质工程和创建文明小区等称号。目前公司竞得知春园小区四期工程开发建设权，公司董事长兼总经理徐道胜、党委书记任爱民、董事王世义、谢冰携全体员工将以创新促发展，靠质量赢得市场，将知春园4期工程再创江城新亮点。2拟开发项目情况21项目简介211项目名称“知春园”四期开发建设工程212规划用地面积113公顷213总建筑面积48596平方米214拟建地址春三路东侧，原自来水仓库及周边215建设期限2年房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第6页共56页216投资估算7761万元218资金筹措全部自筹219项目主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总占地面积平方米11300113公顷2总建筑面积平方米4859621住宅建筑面积平方米4180622公建面积平方米67903地下室面积平方米5019未计入建筑面积4居住户数户4645居住人口人14856户均人口人/户327容积率4308建筑密度309绿地率2510停车率1011停车位辆4612居民自行车停车位辆69613建筑高度米2层不大于8米11层不大于36米25层不大于78米14主营业收入万元1066815总成本万元823516建设投资估算万元776117税金及附加万元59218利润总额万元1841房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第7页共56页19所得税万元46020税后利润万元138121销售利润率1722投资利润率2422项目申请报告编制单位简介丹东市国际工程咨询研究中心成立于1997年，具有独立法人资格，是中华人民共和国发展和改革委员会批准的综合性乙级工程咨询单位资质证书编号工咨乙10620070026。中心是固定资产投资行政审核部门行使管理职能的重要参谋和助手。同时，面向社会开展投资领域里的技术咨询、技术服务等业务。23项目申请报告编制依据231中华人民共和国土地管理法；232中华人民共和国城市规划法；233中华人民共和国环境保护法；234中华人民共和国城市房地产管理法；235国务院关于投资体制改革的规定；236企业投资项目核准暂行办法；237建设项目经济评价方法与参数第三版；238投资项目可行性研究方法与案例应用手册；239房地产开发项目可行性研究与经济评价手册；房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第8页共56页2310辽宁省城市房地产开发经营管理规定；2311辽宁省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法；2312辽宁省城市房屋拆迁管理办法；2313辽宁省产业发展指导目录2006年本；2314辽宁省城市住宅物业管理条例；2315辽宁省建设工程概算定额；2316丹东市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；2317丹东市城市总体规划2318关于建立开发建设项目水土保持方案管理联合办公制度的通知；2319关于发布丹东抗震设防重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程范围及其投资管理有关规定的通知；2320项目承办单位提供的相关资料；2321丹东市国际工程咨询研究中心与丹东昌隆房屋开发有限公司签订的编制项目申请报告的技术咨询合同；2322国家有关技术规范、规程和规定，主要有城市居住区规划设计规范GB50L8093；住宅设计规范GB500961999；住宅建筑设计规范GBJ9686；混凝土结构设计规范GBJ1687；建筑设计防火规范GB500162006；高层民用建筑设计防火规范GB5004595；房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第9页共56页低压配电设计规范GB5005495；电力工程电缆设计规范GB5021794等。24项目申请报告编制原则241科学规划，合理布局，节约投资；242以市场为导向，确定项目建设方案和规模；243从实际情况出发，力求近期与远期发展相结合；244合理安排发展用地，保证符合可持续发展的需要；245根据建设内容和规模，合理确定建设期。25项目申请报告研究范围丹东市国际工程咨询研究中心受丹东昌隆房屋开发有限公司委托，承担丹东昌隆房屋开发有限公司“知春园”四期开发建设工程项目申请报告的编制任务，主要进行了以下研究工作1、项目开发单位情况调查；2、项目的建设背景、必要性；3、房地产市场的调查及发展前景；4、项目建设方案及内容；5、项目经济效益和社会效益分析6、项目生态环境及节能分析等。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第10页共56页3项目建设背景及必要性31项目建设背景近年，房地产业虽然受到国家宏观政策的限制，但仍是国民经济和社会发展的重要支柱产业之一。全面启动激活房地产市场，对扩大投资和消费需求，加快城市化进程，具有十分重要的战略意义。随着新世纪的到来，中国的商品住宅已进入一个新的换代期。这是中国住宅建设快速发展进程中的必然阶段，促成这一时期到来的主要原因是311国力增强，人们生活水平的普遍提高，从而对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。312我国的住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。313从中国旧有住宅的布局看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，这也是与我国经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。314住宅科技成果向住宅转化的速度明显加快，目前中国的商品住宅定位已经开始瞄准国际水平、而集合式住宅设计水房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第11页共56页平、智能化配置水平等方面实际上已超过一般发达国家。315建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。316我国的环保和可持续发展已刻不容缓，这也在新的目标上推动住宅建筑向更高层次的发展。生态环保和可持续发展不仅是住宅更新换代的侧重点，也是最鲜明的标志之一，更是21世纪全球研究的主课题。317人们的购买欲望理性增长。正是由于这些原因的形成和不断成熟，中国商品住宅进入一个新的换代期已是水到渠成了。318丹东市，房地产开发在全市经济发展中的地位和作用日益突出，不仅对拉动该县经济增长发挥了重要作用，同时对完善城市功能，提高城市品味，改善市民生活环境和居住水平等方面做出了较大的贡献，房地产业已经成为了该县国民经济的支柱产业。丹东市房地产市场呈现出了许多特点和热点，整个市场的运行是积极的、良性的。32项目建设的必要性该项目在上述良好的发展现状和发展趋势下，抓住契机，以需求为导向，以调控为手段，全面合理地开发和利用丹东市的土地和城市空间，全力建设我市的房地产经济，全面促进丹东市经济、社会的可持续发展。其必要性表现在以下几点房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第12页共56页321该项目的开发，可以改善丹东居民的住房水平，也是城市发展规划的需要。随着丹东市对外开放和招商引资的不断扩大，旅游业的迅猛发展，交通条件的改善，城市基础设施建设的增强和城市整体服务功能的不断提高，丹东市商业、餐饮、高中低档住宅、写字楼、别墅需求呈现出强劲的增长势头。在丹东市市区进行房地产开发，不但可以改善丹东市居民的住房水平，而且也是城市发展规划的需要。322、该项目通过土地利用和市场规范运作，不断优化城市空间结构。房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现。通过土地的合理利用和市场规范运作，并取得最佳效益的目标和实质应是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局；合理利用土地，规范市场动作，将会使丹东市的房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第13页共56页城市空间从整体结构上得到改善和优化。323、该项目通过房地产建筑设计和色彩调配，美化城市形象。城市形象是指公众对城市内在实力，外显活动和发展动力的具体感知，总体看法和综合评价。城市形象是城市特色的具体体现，是城市景观与环境的有形展示。美化城市形象，不仅需要从城市整体上进行科学的形象设计，更需要从微观上，通过房地产的规范运作，达到逐步美化城市形象的目标。该项目的建筑设计和色彩调配从城市历史文化积淀实际出发，重视城市整体和局部的“人、时、空、美“的结合，避免和杜绝建筑设计和色彩的千篇一律和反差太大。通过房地产建筑设计、合理布局和色彩调配来具体实现对丹东市城市形象的美化。324该项目通过经济适用房的合理开发，促进城市可持续发展。城市可持续发展的核心是人的全面发展，它包涵发展、协调、限制和公平的目标和内容，其中公平是其核心的体现。在政府宏观调控下的房地产规范运行，应在提高效率的前提下，将实现开发、运营的公平性、确保“人人有住房”作为基本目标，其中经济适用房的合理开发是必然选择。该项目符合政府关于房屋开发的住房标准的要求，进行总体设计和把握，合理开发丹东市的空间结构，合理设计产品的标准，使丹东市的城市开发得到可持续的发展。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第14页共56页4市场预测412008我国房地产行业发展预测2007年以来，全国房价同比涨幅却呈逐月加快之势。据统计，2007年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨54、64、71、75、82、89、95。特别是刚刚过去的11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达L05，涨幅比L0月份高出1个百分点，再创两年来新高。目前中国房地产市场面临三大矛盾社会保障住房和市场化住房的矛盾，供不应求的矛盾，资金流动性过剩的矛盾。而这些都将因国家政策从治标转向治本的过程中逐步得到解决。2008年整个房地产政策将从治标转向治本。宏观层面，2007年保障房政策的推出及有效执行；操作层面，金融货币政策的紧缩，包括限制开发商银根紧缩，到限制购房人的“第二套房贷”政策；土地供应方面，一方面加大保障住房用地的大量供应，另外一方面严厉打击开发商捂地囤地的行为。这些政策的实施都将有效的解决房地产面临的三大矛盾，但调控的关键和效果还将集中体现于各地对中央政策的执行力度。2O08年要经历奥运会之前和之后两个阶段，奥运会能不能成为房地产市场的分界线，人们都在拭目以待。对于2008年的房产新走势企业要看清，政策仍会影响房产需求。在住房供房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第15页共56页应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。411房地产开发投资增速将放缓。在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2008年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2008年房地产开发投资增速可能会放缓到15左右。412住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。2007年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的9070标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2008年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第16页共56页供给将受到限制。413土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争。2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的“国十五条中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发关于加强土地调控有关问题的通知，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知，这些都显示了中央对土地管理改革的决心和深意，是对2004年国务院28号文国务院关于深化改革严格土地管理的决定，2005年国八条、144号文关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知和2006年国六条的延续。这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第17页共56页资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。4142008年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2008年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2O08年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2008年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2008年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第18页共56页42本项目市场预测丹东市现有人口242万人，其中市区人口75万人，市内人口密度为每平方公里1332人。丹东市内目前的人均住房水平很低，除部分无房户外，大部分的住户为平房和土楼，平房不仅使居民生活不便，污染环境，而且浪费土地，这部分住户急需换成楼房，与邻近的大连和本溪平房棚户区改造率在75以上，每年丹东市内住宅楼建筑面积约有1020万平方米的缺口。随着丹东经济的不断发展，人们把提高生活质量、改善居住条件作为头等大事，对住房要求区位好、大户型、环境美、安全性强的高档住宅小区；还有一大批公职人员，现已不满早已解决的基本安居条件，有着强烈的换房要求，这两部分人群正是售楼的主要对象。丹东昌隆房屋开发有限公司根据以往工程的经验，并分析当前市场需求，决定以6O140平方米的户型为主导户型。5项目建设规模及功能方案51项目建设规模项目总占地面积11300平方米113公顷，总建筑面积48664平方米，其中包括511主要建筑物明细表房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第19页共56页序号项目名称建筑面积平方米备注1住宅409282公建773621商业网点754322公厕4023社区用房7324垃圾收集站403地下室3474未计入建设面积合计48664512主要设备明细表序号名称数量备注1电梯9台2箱式变电亭1处52内部功能方案521规划目标1、以具有21世纪居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住性、舒适性和安全性的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明卫生的示范小区；2、依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和小区与住宅的节能、节材效果，使小区和住宅具房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第20页共56页有较高的科技含量；3、合理组织绿色、交通体系，完善公建布局和高、多层住宅分布，使整个小区具有良好的空间布局形态；4、吸收优秀的地方居住规划特点，创造具有本地区特色的满足居住、生活需要的环境功能。522功能结构项目建成后，将形成三大功能1、居民安置功能，通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为丹东的一个个亮点工程。2、房产开发功能，项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的消费者前来入住，打造的舒适住宅环境。523总图布局“知春园四期开发建设工程规划采用多、高层结合的规划布局，高低不同，错落有致；组团绿地行列式布局，形成建筑群落环抱组团绿地，丰富多彩的空间形态。沿街设置商业网点。小区内设置市场和超市，以方便居民的生活需要。小区出入口的位置充分考虑居民出行规律，区内主要道路房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第21页共56页宽度为7米，小区级道路构成内环式道路网结构，以满足居民日常生活要求。小区规划共建四栋构筑物，其中1、2号楼为11层建筑，3、4号楼为25层建筑；临街设置二层设置网点，地下室面积约为3474平方米，设有地一停车场，公用基础配套设施如配电室、水加压泵房、消防水池、生活水池、热交换站等。小区绿化规划中不设置小区中心绿地，代之以若干组团级绿地，结合院落式景观绿地，形成多处景观结点；根据不同的使用功能，设置休闲广场、活动场、凉亭、花架等，适当配置观赏性花木，满足不同人群的使用要求。小区绿地率25。524户型“知春园”四期开发建设工程设计经典实用，灵活多变。单体采用经典平面，大厅小卧室，明厕明厨；户内可自行分割，户与户之间可自由调整。具体户型以60140平方米的两房、三房为主，并引入大户型复式房作配合。6项目建设方案设计61整体规划设计原则611高绿化低密度；612综合服务配套设施齐全；613户型设计适应“升级换代”居住要求；房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第22页共56页614体现小区独特的整体建筑风格。62项目建设的原则611项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。612项目要贯彻“高效、便捷的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。613项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。614项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观的原则。突出丹东文化，创造建设品牌，成为产地产开发的样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。63建筑设计方案本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。631平面设计房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第23页共56页住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。公用建筑符合现行行业标准，如汽车库建筑设计规范JGJ0098等的有关规定。室外有消防环形车道和休闲广场等。632立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。633结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型基础选型及处理桩基础桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。上部结构建筑群地上部分主要由多层和高层住宅及公用建筑组成，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第24页共56页地上建筑物为钢筋砼框架结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。7消防该项目建筑物平面布置及建设均严格执行建筑设计防火规范GBJ500162006和高层民用建筑设计防火规范GB5004595之规定。火灾危害性为丁级，建筑物耐火等级为三级。71建筑及总图消防各单体建筑物间距满足消防要求；项目区内主、次干道宽度均在5米以上；主要建筑物四周设有环形通道，其宽度不低于6米；小区周围安装避雷设施。72防火分区各主要建筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有2个以上疏散口。对超过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范要求等措施。73消防给水该项目实施后，消防和生活用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，设计水源供应，能满足消房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第25页共56页防水量水压的要求。74生产防火小区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电，交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。75其他措施项目消防安全按消防部门的要求在小区内都配备各种消防器材，并设专职人员24小时对小区各处的火情、险情等进行监控，做好各项安全防范工作。8水土保持方案水土保持法律法规中明确规定，建设项目环境影响报告书中必须有水行政主管部门审查同意的水土保持方案，建设项目中的水土保持设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。建设工程竣工验收时，应当同时验收水土保持设施，并有水行政主管部门参加。可行性研究阶段，应进行必要的现场考察和调查，预测论证开发建设项目各种活动造成的水土流失情况，提出预防和控制水土流失的不同比较方案。对防治水土流失的重点地段、重点工程进行重点分析和论证，提出适合此阶段比较合理的方案。估算水土保持各项工程投资，并将其列入建设项目工程总投资中。同房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第26页共56页时要提出对初设阶段应注意的水土保持问题和建议。81研究目的1、全面贯彻落实中华人民共和国水土保持法及其相关法律、法规，明确项目建设单位防治水土流失的责任、义务和范围。2、在调查工程对工程建设区及周边区域水土保持设施的破坏情况的基础上，预测因工程建设可能造成的新增水土流失量，提出相应的防治对策和具体的水土保持措施，为工程建设的水土保持工作指出方向、提供技术依据，最大限度地减少水土流失及对生态环境的破坏，同时使项目区原有水土流失得到有效治理，生态环境得到改善。3、为水行政主管部门的水土保持监督执法及管理工作提供依据。4、编制工程水土保持方案报告书，对防治因工程建设造成的水土流失，减少工程施工建设过程中和生产过程中对周边生态环境、水土保持设施造成的破坏，减少对周边群众生产、生活造成的影响，保障工程建设和安全运营、促进该地区经济社会的可持续发展具有重要意义。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第27页共56页82研究依据1、中华人民共和国水土保持法。2、中华人民共和国河道管理条例。3、中华人民共和国环境保护法。4、实施条例国务院1993年颁布。5、建设项目环境保护管理条例国务院第253号令，1998年11月18日。6、开发建设项目水土保持技术规范GB504332008和开发建设项目水土流失防治标准GB504342008已于2008年1月14日通过建设部和国家质量监督检验检疫总局的批准，将于2008年7月1日正式实施。7、关于建立开发建设项目水土保持方案管理联合办公制度的通知要求，开发、建设项目在环境影响报告书中未有水行政主管部门审批的水土保持方案的，环境保护行政主管部门不予进行环境影响报告书审批；计划部门拒绝受理其可行性研究报告审批。9抗震设防抗震设防要求是指国务院地震行政主管部门对建设工程定的必须达到的抗御地震破坏的准则和技术指标。它是在综合考房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第28页共56页虑地震环境、工程的重要程度、允许的风险水平及要达到的安全目标和国家经济承受能力等因素的基础上确定的，主要以地震烈度或地震动数表述。丹东地区抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为010G。抗震设防简单地说，就是在工程建设时设立防御地震灾害的措施。抗震设防通常通过三个环节来达到确定抗震设防要求，即确定建筑物必须达到的抗御地震灾害的能力；抗震设计，采取基础、结构等抗震措施，达到抗震设防要求；抗震施工，严格按照抗震设计施工，保证建筑质量。上述三个环节是相辅相成密不可分的，都必须认真进行。根据关于发布丹东市抗震设防重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程范围及其投资管理有关规定的通知要求，丹东市行政区域内建设工程必须按照本规定确定抗震设防要求，到市、县市地震局办理建设工程抗震设防要求审批手续。丹东行政区域内实行审批或核准的丹东市抗震设防重大建设工程和可能发生严重次生灾害建设工程范围目录内项目，项目单位在报送可行性研究报告或项目申请报告时，应附地震局出具的抗震设防要求确定意见。对未按要求提供抗震设防要求确定意见的重大工程和可能发生严重次生灾害建设工程，投资主管部门不予受理项目申请报告或可行性研究报告。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第29页共56页10项目建设进度安排该工程项目拟于2008年8月正式开始施工建设，到2010年9月竣工验收、交付使用。施工进度安排如下1、2008年9月份以前，完成项目前期工作；2、2008年9月份至2010年8月份，完成项目工程施工3、2010年9月份，工程竣工验收。项目实施进度表2008年2009年月份工作阶段8912189项目前期工作工程施工工程竣工验收11项目招投标根据工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和标准招标事项暂行规定中华人民共和国国家发展计划委员会令第9号依法必须招标的工程建设项目在上报可行性研究报告中，必须增加有关招标内容的要求。该项目根据中华人民共和国招标投标法和辽宁省招标投标管理办法的有关规定必须进行招标投标。其招标方式为公开房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第30页共56页招标，通过公开招标，可在较广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的施工单位和生产供应商，以保证工程的质量，降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机构代理招标。按照招标投标法，招标人和投标人均需遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为申请招标、招标事项核准、委托代理机构编制招标文件、发布招标公告、接受投标书、公开开标、组织评标、确定中标人、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。公开招标按招标公告发布暂行办法辽宁省发展和改革委员会通告2O05年第1号的规定，招标公告发布前，必须将招标公告和招标文件送丹东市发展和改革委员会审查取得招标代码，在指定媒介发布的同时抄送省和市招标投标监管网。评标专家抽取要按照辽宁省人民政府办公厅关于印发辽宁省评标专家和评标专家库管理办法的通知辽政办发2O0673号有关规定执行。在中标结果评出十五日内，将招投标书面报告和中标人上报丹东市发展改革委备案后，中标通知书由招标人发出。本项目招标的具体要求详见下表招标基本情况表房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第31页共56页招标范围招标组织形式招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标不采用招标方式招标估算金额万元备注勘察设计77建筑工程4534设备528安装工程50监理49重要材料其他情况说明1、设计和工程监理单项工程总额高于规定标准，必需采用招标方式；2、建筑工程等单项工程总额高于规定标准，必需采用招标方式；3、建筑工程含水量土建工程和水、暖、电等安装工程；4、设备是指电梯、变电亭等；5、重要材料包括在建筑工程之内。建设单位盖章年月日房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第32页共56页12项目组织方案、机构设置及人员培训121项目组织方案根据国家有关规定，该项目实行项目法人责任制、资本金制、招投标制、工程质量监理制和合同制管理。由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹措、建设实施、质量保证、竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。1、项目法人丹东昌隆房屋开发有限公司2、法定代表人徐道胜3、项目领导小组项目领导小组成员姓名性别工作单位职务徐道胜男丹东昌隆房屋开发有限公司董事长刘建华男丹东昌隆房屋开发有限公司工程处负责人汪春莉女丹东昌隆房屋开发有限公司财务处负责人王云清男丹东昌隆房屋开发有限公司安全处负责人李汉奇男丹东昌隆房屋开发有限公司办公室负责人4、项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计等部门的监督作用。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第33页共56页122企业机构设置为适应现代企业管理制度需要，依照中华人民共和国公司法建立企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理。项目实行总经理负责制。机构设置如下图总经理董事会财务总监总工程师副总经理副总经理副总经理人力资源部财务统计部前期部办公室工程部销售部房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第34页共56页123人员培训依靠社会中介组织，对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上岗。项目建成后，物业管理方面需聘用有相关行业经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的专业人员。13项目投资估算和资金筹措本工程执行辽宁省统一建筑工程预算定额，并参考国内其他地区近期类似工程造价指标及本工程实际情况进行计算。131投资估算该项目建设投资估算为7761万元，其中包括工程费用5112万元；工程建设其他费用2497万元；预备费用152万元。详见建设投资估算表132资金筹措本项目共需资金7761万元，全部由项目开发单位自筹解决。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第35页共56页14建设用地与相关规划141场址选择及用地情况1411场址选择“知春园”四期建设工程场址为丹东市春三路东侧,原自来水公司仓库处建设丹东市近郊，距离大、中、小学校、医院都很近，交通也十分便利，适合安居及经商。1412用地情况1土地来源项目总占地面积11300平方米113公顷，以挂牌出让竞买形式取得毛地，该地块成交总价款为450万元。2动迁安置情况动迁安置工作历来在项目建设中是十分重要的，它关系到老百姓的切身利益，是确保社会稳定，工程计划按期实施的重要环节。该地段为土地使用权挂牌出让竞买形式取得，为毛地，土地补偿费用、地上建筑物及附着物等动迂补偿均由竞得人承担。该区域内现有建筑主要为破旧居民住宅（50户棚厦户）及厂房等，布局较为凌乱，基础设施薄弱，建筑密度大，绿化率较底。此次动迁根据丹东市房屋动迁安置管理暂行办法要求，实行以动迁安置为主，一次性货币补偿为辅的原则，其中一次性货币补偿预计需1200万元。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第36页共56页142项目建设用地区域情况1421地理位置丹东市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山、营口，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。丹东地区东西最大横距196公里，南北最大纵距16O公里，总面积149814平方公里，其中市区面积563平方公里。丹东大陆海岸线长12O公里，沿海有大鹿岛等岛屿。1422气候条件丹东地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区。季风明显，冬季多偏北风，北方冷空气经常南下，平均46天就有一次不同强度的冷空气南下过程，引起降温、降雨、大风天气。夏季西风带环流范围北退，副热带环流随之北进，本区多偏南风，使南方低气压系统暖湿气流经常北来，影响我区多阴雾、暴雨等天气。夏末秋初，在东南季风的操纵下，我国东南沿海的台风常随之北上，影响我区。春秋季节是南、北风交替的季节。春季冷空气开始衰弱北退，暖空气北进；秋季则反之。上述天气形势特点，形成我区为温带气候，四季分明。冬季时间最长，夏季次之，春秋过渡季节最短。由于我区背山面海，房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第37页共56页造成南北气候差异较大。南部属半大陆半海洋性气候，北部属大陆性气候。南北冷暖转换时间约差半个月。丹东降水量较多，是东北地区降水量最多区，年平均降水量为881310875MM。全年降水量的23集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本区暴雨集中期。丹东年平均气温为6887，南北温差约2。冬季虽长，南部约506O天12月中旬至翌年2月中旬，北部约7080天12月上旬至翌年2月下旬，但严寒期日平均气温低于一10的时期较短，极端最低气温为385宽甸。夏季虽热但炎热期日平均气温达25或以上时期较短，一般约20天左右7月下旬至8月中旬，而宽甸仅10天左右7月下旬至8月上旬，极端最高气温367凤城。1423地形地貌丹东地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡。地势由东北向西南逐渐降低。按高度和地形特征，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南缘沿海平原区3类规模较大的地貌单元。其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地、台地等小型地貌单元。凤城市北缘和宽甸县北部属中低山区。一般海拔4001000米，侵蚀切割深度3O0500米，主要有花脖子山、八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，还有青椅山、黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第38页共56页丘陵区。一般海拔300500米，侵蚀切割深度100300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50150米。宽甸满族自治县南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高25米，地势略向黄海倾斜。1424水文条件丹东地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5O00平方公里的大江、大河4条，即鸭绿江、浑江、爱河、大洋河。该区雨量充沛，丹东多年平均降雨量为8001200MM。洪水主要发生在7月中旬至8月中旬，其特点是江河洪水量大而泥沙含量小。鸭绿江荒沟最大洪峰流量为17200立方米秒。多年平均径流量为89亿立方米，多年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为450毫米。丹东是辽宁省河流含沙量最少的地区，多年平均悬移质年输沙模数为150吨平方公里。其中鸭绿江多年平均输沙模数为76吨平方公里，爱河为152吨平方公里，大洋河为2420吨平方公里。丹东地区主要水系有鸭绿江，在丹东境内的流域面积为1170O平方公里。流经丹东境内的河长2O3公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在丹东境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在丹东境内流域面积2456平方公里；蒲石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第39页共56页面积227平方公里，全长60公里；爱河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里。大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积58O平方公里；土牛河，河长54公里，流域面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。1425环境质量丹东地区地表水环境质量鸭绿江丹东段江桥以上江段水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到国家地面水II级标准，江桥以下江段水质状况一般，污染指标年均值中高锰酸盐指数、汞、油超标，其余污染指标达到国家地面水III级标准。铁甲水库水质状况良好，达到国家地面水环境质量II级标准。蒲石河、爱河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到地面水环境质量II级标准。大洋河污染指标的年均值除高锰酸盐指标超标，其余污染指标均达到地面水环境质量II级标准。近岸海域水质良好，达到国家海水水质标准二类标准。丹东地区环境空气质量各项污染指标年均值达到国家环境空气质量标准II级标准，影响丹东地区环境空气质量的主要污染物为降尘。1999年降尘的最高值发生在交通区。房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM第40页共56页声环境质量丹东城市功能区噪声监测结果显示0类区、1类区声环境质量较差，昼间、夜间均超标；2类区声环境质量较好，昼间、夜间均达标；3类区、4类区声环境质量一般，昼间不超标、夜间超标。生态环境质量丹东的生态环境质量良好，现已建立各种保护区16处，保护区面积235599公顷，占全市陆地总面积的1587。在所有各类自然保护区中，比较著名的是辽宁白石砬子国家级自然保护区和丹东鸭绿江口湿地国家级自然保护区。在这两个自然保护区中，蕴藏着珍贵的生物多样性和生态多样性资源，具有很高的保护价值、科研价值和经济发展价值。1426交通通讯及投资环境丹东市交通发达，通讯便利。丹东火车站、长途客运站、机场以及浪头港、安民港均坐落在辖区内。铁路公路四通八达，莫斯科一北京一平壤的国际列车通过本区出入境，公路有沈丹高速公路。丹东民航开通全国各地航线。丹东至韩国