扬州万豪西花园项目市场分析定位报告

2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317890扬州万豪西花园报告2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317891第一部分宏观环境分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317892一、城市概况1、地理位置扬州是江苏省省辖市，位于江苏省中部，南临长江，北接淮水，中贯京杭大运河，踞长江与京杭大运河交汇处，江淮平原南端，是一座融入南京、上海大都市圈的现代化城市。2、行政区划扬州市区现辖3个区，分别是广陵区、维扬区、邗江区，辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。3、交通扬州是苏中地区重要的交通枢纽和物流中心。京沪、宁启、扬溧及绕城高速公路纵横交错，润扬大桥飞越长江南北，宁启铁路四通八达，扬州港国际远洋船舶直达世界各大港口，禄口、浦东等国际机场航班可直达世界各地。扬州作为苏中地区历史文化名城之一、长三角经济圈城市之一以及南京经济圈的主要2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317893构成城市之一，扬州是促进苏北、苏南的协调发展，融入长三角经济体，加入南京一小时经济圈的重要城市。良好的交通设施与区域地位使得扬州拥有经济社会发展广阔的外部空间与区外市场。4、面积与人口（1）地域面积全市总面积6638平方公里，其中市区面积973平方公里。90以上是平原。（2）人口现状截至2005年11月1日零时，扬州市常住人口为451万人，人口自然增长率为077。全市人口中，014岁人口为69万人，占常住人口的1530；1564岁人口为328万人，占常住人口的7273；65岁及以上人口为54万人，占常住人口的1197。与第五次人口普查相比，014岁人口比重下降了178个百分点，65岁及以上人口比重上升了283个百分点。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178942005年扬州人口构成比69万014岁328万1564岁54万65以上扬州市总人口呈缓慢增长势头，人口规模总体保持稳定。但老龄化趋势比较明显，社会未成年人口与劳动人口呈递减趋势。应注意到扬州的老龄化趋势，注意人口结构变化，推出多样化的住房产品，以满足差异化的市场需求。（3）人口发展与城市化水平目标根据预测市域总人口到2010年473万人、2020年482万人；城镇人口至2010年265万人、2020年318万人；城市化水平2005年达到51、2010年56、2020年66。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317895扬州人口发展趋势预测4644734822372653180200400600200520102020市域总人口预测（万）城镇人口预测（万）2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317896扬州城市化发展预测5156660204060802005年2010年2020年小结由于计划生育政策的成功实施，扬州在未来的发展中，城市总人口将保持稳定。城市发展的主轴是把农业人口转变为非农业人口。在未来的15年左右时间内，扬州的城市化水平将达到65以上，按照当前50的城市化发展水平，城市化水平平均每年将会提高一个百分点。扬州现有城镇人口237万人，到了2020年在65的城市化水平下，将会有318万城镇人口。也就是说，在未来的15年时间内，将会增加大约81万的城镇人口，平均每年增加54万城镇人口。按照2005年扬州城市居民人均住房30平方米计算，每年城市化人口就将增加162万平方米的稳定住宅需求。这是扬州房地产保持持续发展的一个重要原因。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178974、城市规模人口规模城市建设用地范围内现状（2001年底）556万人；近期64万人；中期75万人；远期100万人。建设用地规模现状（2001年底）553平方公里，人均995平方米；近期77平方公里，人均120平方米；中期90平方公里，人均120平方米；远期120平方公里，人均1200平方米。二、宏观经济环境分析1、宏观经济发展状况（1）城市总体经济状况“十五”期间，扬州市累计实现生产总值达3422亿元，接近前20年的总和；累计完成财政总收入380亿元，是“九五”总量的29倍。财政收入占GDP比重从2000年72提高到2005年127。2005年完成地区生产总值922亿元，比上年增长150，增幅首次超过省均水平。其中，第一产业增加值86亿元，增长6；第二产业增加值518亿元，增长173；第三产业增加值318亿元，增长143。三次产业结构比为93562345。全年实现财政总收入117亿元，增长26。一般预算收入495亿元，增长262。小结扬州作为苏中地区的经济大市在以上海为龙头的长三角经济圈带动下与以南京一小时都市圈的城市建设中得到了迅速发展，保2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ690317898持较高的GDP增长率，经济社会面貌发生了巨大改变，整个城市的综合竞争力也在不断的提高，具备了进一步发展的良好基础。在可以预期的将来，扬州当前的经济繁荣趋势将会得到不断的延续与强化。（2）扬州历年GDP增长情况扬州历年GDP情况（亿元）505492278864722558930100200300400500600700800900100020012002200320042005扬州GDP的迅速增长不断的增强城市的经济社会实力，也为进一步的发展打下了良好的基础。但是，我们也看到，较之苏州、无锡、常州、南京等江苏其它城市，扬州还有相当大的差距。不过这也在一定程度上预示着扬州未来有着巨大的发展潜力与不可低估的发展能量。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178992、扬州居民生活水平（1）扬州城市居民生活水平概述2006年111月市区居民人均消费支出7625元，增长121。扬州城市居民人均可支配收入（元）72057833870098511137911792020004000600080001000012000140002001200220032004200520061112006年111月，扬州市市区居民人均可支配收入11792元，同比增长131，比110月提高01个百分点。在经济迅速增长的背景下，城市就业机会也大大增加，2004年末，扬州市第二、三产业单位和个体经营户就业人员数为16797万人。这些都是扬州市主力消费群体。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178910（2）扬州居民恩格尔系数水平2006年前三季度扬州城市居民食品支出占消费支出人均为2502元，恩格尔系数为398，2005年扬州城市居民恩格尔系数为408。恩格尔系数反映了居民生活水平，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕。从扬州城市居民当前的恩格尔系数水平我们可以看出，扬州城市居民已跨入富裕阶段的门槛。城市居民消费结构也已发生变化，向舒适型、享受型过渡，其对居住档次、水平的要求也将会越来越高，在住宅上的投入也会逐渐加大。（3）城镇居民储蓄存款水平06年11月末，全市银行业机构人民币存款余额10968亿元，比上月增加44亿元，同比多增01亿元。企业存款、储蓄存款均止降回升。月末，全市企业存款余额2947亿元，比上月增加17亿元，占人民币存款当月新增额的386；全市储蓄存款余额为6744亿元，比上月增加03亿元。人民币贷款小幅增长，中长期贷款增加较多。（4）扬州居民住房水平2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178911历年扬州城市居民住房使用面积23342238215167815190510152025200120022003200420052005年末，扬州市区居民家庭人均住房使用面积2334平方米，比2004年增加096平方米。扬州城市居民的住房面积在不断增加的同时，发生了一些变化不再向前几年那样，呈现高速发展，而是进入了一个相对稳定的稳健发展阶段。3、城市规划及重大市政建设情况（1）扬州市总体规划城市布局城镇发展战略以区域的集聚发展为核心，大力推进市区与江都、仪征一体化建设，培育发展中等城市，择优发展小城市（镇），全面提高城镇发展质量。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178912城镇空间规划以集聚发展模式的节网状城镇空间组织形式，形成一个沿宁通交通走廊、沿江岸线展开的扬州高度城市化地区（即扬州都市区）；一条城镇发展聚合轴（沿大运河、京沪高速公路发展），加强对农业空间、生态控制区、生态建设区的保护，形成疏密有序，集中发展，开敞布局的区域城镇空间组织。市域城镇等级规模加快城市化进程和城镇体系结构调整，完善扬州市城镇发展规模结构，至2010年，全市形成1个特大城市（城市组群），2个中等城市，约30个小城市（镇）；至2020年，全市形成1个特大城市（城市组群），2个中等城市，约15个小城市（镇）。（2）扬州规划发展目标总体奋斗目标确保“三个高于”，实现“两个率先”，力争“苏中第一”。即确保经济增长幅度高于全省平均水平、高于苏中其他城市、高于预期调控目标，在苏中率先全面建成小康社会，率先基本实现现代化，力争人均主要经济指标苏中第一。具体目标确保2010年、力争提前，全市达到人均国内生产总值3500美元，国内生产总值年均增长12以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长98，分别达到2000美元和1000美元，基本实现经济更加发展、民主更加健全、科教更加进步、文化更加繁荣、社会更加和谐、人民生活更加殷实的目标，在苏中率先全面建成小康社会；确保2018年、力争提前，实现全市人均国内生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入比2010年翻一番，全市人均国内生产总值达7000美元以上，城镇居民人2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178913均可支配收入4000美元，农民人均纯收入2000美元，实现向“经济强市、文化大市、旅游名市、生态园林城市”跨越的目标，率先基本实现现代化。扬州市域经济社会发展指标年份名称单位20012002200520102020国内生产总值亿元5055597851213801233309市域户籍总人口万人45164522454458462市域外来人口万人/101520人均国内生产总值美元/人13501490200035008250城镇居民可支配收入美元840945125020004800产业结构比1324803881274883851150398533954748城市化水平4704835105606602008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178914第二部分扬州房地产市场分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178915一、扬州市房地产发展情况1、扬州市房地产发展现状2006年111月全市完成全社会固定资产投资48212亿元，比上年同期增长239,完成全年计划的893。其中规模以上项目完成投资4042亿元，同比增长316。规模以上项目按投资种类分，城镇项目完成投资2213亿元，比上年同期增长296；农村项目完成投资1222亿元，比上年同期增长48；房地产开发完成投资607亿元，比上年同期增长126。扬州市房地产开发投资继续保持增长，06年111月共完成投资659亿元，同比增长116；商品房施工面积7215万平方米，同比增长237；商品房竣工面积1547万平方米，同比下降106；商品房销售面积2185万平方米，同比增长19。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178916扬州历年固定资产投资情况（亿元）144091360417542222424102482120100200300400500600200120022003200420052006111扬州的固定资产投资从2004、2005年开始，固定资产投资幅度显著加大，2004年固定资产投资22242亿元比2003年17542亿元增长了267；而2005年固定资产投资额达到了4102亿元，同比增长84。可以看出，固定资产投资对扬州的经济增长贡献迅速加大，扬州正在步入一个固定资产投资带动经济增长的阶段。在未来的几年内，扬州极有可能继续保持较高的固定资产投资，从而使得扬州经济进入一个快速发展阶段。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178917历年房地产开发投资情况（亿元）17932624386398731460701020304050607080200120022003200420052006111“十五”期间是全国房地产蓬勃发展的5年，也是扬州房地产迅速发展的6年。扬州房地产的迅猛发展是城市居民住房制度改革的必然成果，它是房地产迅速成为一个市场化程度很高的国民经济的一个支柱产业。2、扬州房地产供求关系现状（1）历年扬州市商品房供求情况2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178918扬州历年商品房销售额（亿元）1472180338725261668202040608020012002200320042005（2）扬州房地产市场价格情况扬州商品房价格指数0500100015002000250002年4季度03年1季度03年2季度03年3季度03年4季度04年1季度04年2季度04年3季度04年4季度05年1季度05年2季度05年3季度05年4季度06年1季度综合指数住宅价格指数商业用房价格指数2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178919从图中可以看出，扬州市商品房价格综合指数在2006年第1季度达到了1852，即2006年第1季度商品房平均价格相当于2002年第4季度的1852，在3年零1个季度的时间内商品房价格涨了852，平均每年的涨幅在20以上。扬州住宅商品房价格在2006年第1季度达到了1687，3年涨幅在687，平均年涨幅在15左右。商业类商品房价格涨幅最为惊人，2006年第1季度商业用房价格指数达到了2238，是2002年第4季度的2238，3年增幅为1238，平均年增幅在30以上。这说明，尽管最近3年扬州商品房价格的增长幅度已经超过扬州市国民经济的增长速度，但扬州商品房价格上涨的主要动力来自于商业用房；住宅用房的涨幅大概相当于商业用房的一半。总的来说，扬州商品房价格呈持续上涨趋势，但期间也出现了一些波动，价格波动幅度最大的是商业用房类。事实上，由于政府对部分商品房实行限价，这可能部分掩盖了非限价类商品房价格的真实上涨幅度，或者说，非限价类商品房的真实价格应高于上图中价格。（3）扬州房地产市场受宏观调控的影响进入2006年以来，国家房地产调控政策接踵而来，扬州房地产市场在经历了短暂的调整后，保持了供销两旺的局面。扬州属于二三线城市，正处于成长阶段，土地资源丰富、市场竞争相对平和，相比较一线城市而言，受政策调控影响有一定的滞后性，同时影响也较小。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789203、扬州房地产发展前景预测扬州房地产市场总体呈现供求平衡态势，市场发展比较健康。扬州房价收入比较低，房价稳中有升泡沫较小。扬州目前楼盘以多层小高层为主，品质一般，高端产品缺失。居民购房偏好中等户型（90120M2），户型功能实用性要求较高。居民购房热情较高，楼盘消化能力较强，总价购买承受能力50万左右。居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大。扬州新建商品房市场受宏观调控影响较小，呈价平量微缩状态。扬州市年土地供应量较小，土地价格相对比较低，有一定的增值潜力。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178921二、扬州土地市场交易情况20052006年西区大宗土地成交信息地块编号地块坐落出让面积容积率规划用途成交单价（元）摘牌单位成交时间本地块文昌西路南，孙庄路北侧，西外环路东侧17624415住宅2035江苏万豪房地产开发有限公司2006628188文汇西路与贾七路交叉口西南侧13259416住宅560扬州市邗江安厦房地产开发有限公司2005126111平山堂西路南侧，邗江路东侧，蜀冈西路北侧，扬子江北路西6002590813住宅商业1860浙江北辰建设投资有限公司200627190邗江北路西侧，台扬路北侧18148512住宅1200扬州美特房地产开发有限公司2006717293文昌西路南，中心西路西12988615住宅1860扬州新能源虎豹房屋开发有限公司2006112281宁通公路南，扬瓜路东侧7577215商住1125扬州华利房地产开发有限公司200611272008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789222008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178923第三部分扬州房地产市场板块竞争分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178924一、扬州房地产市场板块发展特征根据扬州房地产市场价格、市政发展规划等可分为东、西、南、北、老城区五个板块，目前住宅市场主要分布在东区与西区，随2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178925着政府“西进南下”规划的的出台，西区集中了全市约60的住宅项目，因此西区作为本项目的重点分析板块。二、扬州西区房地产市场板块分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789261、西部核心组团2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178927西部核心组团以京华城中城为核心，周边出现本地块、和美第、天和国际等约有150万平方米项目即将启动。该区域依托京华城中城商业，逐渐成为西区的住宅开发热点。【京华城中城】开发商扬州京华城中城生活置业有限公司项目地址扬州市国展中心对面项目概况京华城中城占地2000余亩，全部建成后总建筑面积300万；其中商贸区170万，包括一期建筑面积18万的零售中心，住宅总建筑面积130万，分4期建成。小区规划项目一期总建筑面积25万，由小高层、高层、叠加别墅、联排别墅组成，二期项目总建面积40万，由叠加别墅、小高层、高层组成，项目三期总建筑面积28万，四期总建筑面积37万，以小高层、高层为主。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178928销售进度一期开盘时间为2004年10月，2006年4月基本销售结束。目前在售为二期，2006年4月开盘，整体销售率约35。销售价格目前小高层住宅均价3800元/，精装修单身公寓均价6500元/。近期部分房源优惠3565。当期户型配比户型面积比例一房51615两房两厅一卫809530三房两厅两卫10814055四房1501805其他2005项目内部配套LIVINGMALL，包括一座大型购物中心、酒店式公寓、五星级酒店等各种功能的建筑群，总建筑面积135万，中央公园287亩和学校69亩。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178929客群特征政府机关工作人员、私营业主、周边县市的高收入人群。媒体推广方式扬州楼市、扬州晚报、扬州房地产网、项目周边大牌物业管理费普通住宅11元/项目点评该项目整体规模巨大，配套设施齐全，建设周期较长，对整个西区房地产市场价格走势将产生深远影响。是本项目面市时主要竞争对手之一。该项目户型较差，得房率较低。【天和国际】2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178930开发商扬州飞马房地产开发有限责任公司项目地址润扬路文汇西路交叉口西北角项目概况天和国际位于扬州西区中心，占地面积137亩，总建筑面积约为16万，容积率159，项目由住宅和商业两个部分组成。小区规划天和国际规划为1052户，由多层、小高层、高层及叠加别墅共同组成，共33栋，整个小区以多层为主，项目分4期开发。销售进度一期06年11月9日开盘，共推出6栋多层，共132套房源，销售率80。销售价格一期多层均价3950元/。楼层差价5080元/层。当期户型配比2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178931户型面积比例两房两厅一卫949830三房两厅一卫10211430三房两厅两卫12013040项目内部配套内部有大型社区商业。客群特征公安、教师、政府工作人员媒体推广方式扬州电视台楼市、扬州晚报、扬州广播电视报、扬州房地产网、项目周边大牌物业管理费多层住宅05元/月，高层12元/月。项目点评该项目以多层为主，与本项目建筑形态存在较大的同质化，且目前开盘时间较短，后期将有大量房源上市，一定程度上分流了本项目的部分客源。【保集半岛二期】2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178932开发商江苏保集房地产开发有限公司项目地址文汇路与贾七路交叉口项目概况保集半岛总占地面积72345，总建面积108000，容积率15，绿化率40。整个小区由多层、小高层两种建筑形态构成，总户数770户，项目分两期开发。销售进度一期04年6月份开盘，目前已销售结束，二期06年年初开盘，目前销售率96，剩余少量顶层大户型。销售价格目前均价3600元/，与一期相比，整体均价上涨300元/。当期户型配比户型面积比例两房两厅一卫93左右30三房两厅一卫110左右30三房两厅两卫130左右302008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178933四房10项目内部配套13000的海外风情街，完善整个小区的生活配套。客群特征政府工作人员、教师、医生媒体推广方式扬州电视台楼市、扬州晚报、扬州房地产网、项目周边大牌物业管理费多层住宅045元/月，小高层095元/月。项目点评该项目目前已进入尾盘，对本项目不存在竞争之势。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178934【香格里拉花园】开发商扬州华利房地产开发有限公司项目地址兴城西路179号项目概况项目位于西区中心位置，周边商业、教育配套齐全。项目总建筑面积约9万，全部为纯美色调现代建筑。小区由10栋多层住宅、4栋小高层住宅组成。小区规划小区分二期开发。一期10栋多层于06年6月开盘，二期4栋小高层于06年12月开盘。销售进度一期多层于目前销售率为95；二期小高层刚刚开盘，目前销售率约10。销售价格多层均价为3900元/，小高层3800元/。当期小高层住宅户型配比户型面积比例二房二厅一卫9320三房二厅一卫11020三房二厅二卫123132602008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178935项目内部配套32万的园林景观，2400的会所，幼儿园。媒介推广报纸，大牌，车身，电视客群特征客群主要以邗江区的人为主，大多是具有稳定收入的人群，如邗江区政府职员，周围学校的老师等等。项目点评本项目位于扬州西区中心位置，周边配套十分齐全。项目去化情况很好，开盘半年不到多层住宅基本售磬，目前在售小高层住宅部分，预计明年上半年就能全部交付使用。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178936【奥都花城】开发商扬州新能源虎豹房屋开发有限责任公司项目地址润扬路项目概况该项目占地208亩，总建筑面积约26万平方米，是由多层、小高层、高层组成的大型居住区。小区以运动为主题，是扬州首座运动健康住宅小区。小区规划小区分四期开发。一期多层于06年元月16日开盘，二期花园洋房于06年3月2日开盘，三期小高层于06年4月8日开盘，四期高层住宅于06年10月开盘。销售进度本项目06年连续12个月销售率排名全扬州市第一，销售速度惊人。目前前三期已售磬，正在售第四期5栋高层，销售率约60。销售价格项目开盘时的均价为3500元/，目前均价为3800元/。当期住宅户型配比户型面积比例一房一厅一卫3035152008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178937三房二厅一卫9310020三房二厅二卫12355五房二厅二卫15017010项目内部配套各式运动场所，会所媒介推广房展会，报纸，大牌，车身，电视客群特征项目未开盘，但项目定位于高端客户人群，一般低收入的家庭不是该项目的目标客户。项目点评本项目是扬州市有名的房地产开发商新能源虎豹房屋开发有限责任公司开发的，此开发商在扬州市民心中的接受度较高，所以该项目销售率非常好，而外地开发商需要一个被市民接受的过程。此项目目前销售接近尾声，应不会和万豪形成大的竞争，但新能源集团目前在万豪的对面拿下一块地（和美第），这样难免会形成激烈的竞争。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178938【新港名兴花园】开发商苏州新港建设集团有限公司扬州分公司项目地址开发路与顺达路的交汇处项目概况项目为与扬州市西南边，占地175万，总建筑面积28万。小区为多层住宅和小高层住宅，目前在售总建筑面积12万的多层住宅。小区规划小区分两期开盘。一期为37栋多层住宅约800户，二期为16栋小高层住宅。销售进度一期于2005年11月开盘，目前销售率为60。二期小高层住宅暂定为明年4月开盘。销售价格目前多层住宅均价为3385元/。一期开盘时的价格为2285元/，价格呈低开高走。当期户型配比户型面积比例一房一厅一卫705二房二厅一卫909640三房二厅二卫123552008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178939项目内部配套沿街配套商业，会所，中央景观。105的车位配比，价格为1800元/。媒介推广报纸，大牌，电视客群特征客群主要以项目南边的大学城，扬子科教园的职工为主，年龄集中在3545岁之间，买房者大多是用与自己居住。项目点评本项目目前的销售情况一般，但由于地处西部，和万豪靠的较近，而且考虑价格上相对于万豪的优势，对万豪今后的销售会有一定的竞争。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789402、西北组团西北组团主要以扬州天下花园、中兴锦苑等项目。该组团距离老城区较近，周边配套齐全，价格方面有较大的优势。【扬州天下花园】开发商浙江北辰建设投资有限公司项目地址扬子江北路项目概况项目所在地块横跨扬子江路，维扬路和邗江路，占地900亩，总建筑面积约65万。项目于06年11月中旬刚刚举行了奠基开工仪式，首期项目预计在明年的3、4月份开盘。小区规划小区分四期开发。一期规划为34栋4F的多层住宅、45栋联排别墅和12栋独立别墅，总建筑面积18万。后面三期暂无规划。销售进度项目未开盘，预计在明年的3、4月份开盘。销售价格价格目前暂未定，据有关人士介绍预计开盘时的价格将达到4400元/当期多层住宅户型配比户型面积比例2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178941三房二厅二卫11013085四房二厅二卫14015015项目内部配套商业街，幼儿园。媒介推广房展会，报广客群特征项目未开盘，但项目定位于高端客户人群，一般低收入的家庭不是该项目的目标客户。项目点评本项目位于扬州西北区，体量很大。定于明年3、4月开盘，一期为多层和别墅，这与万豪的销售必然会形成竞争，该项目的优势在于它的大体量和地理位置。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178942【海德公园】开发商扬州海德地产有限公司项目地址邗江北路项目概况项目占地19万，总建筑面积约21万，容积率为11。整个小区以独栋和联排别墅为主，多层建筑为辅。小区内部景观优美，商业配套齐全。小区规划小区分两期开盘。一期为58栋联排别墅和33栋独立别墅，二期为22栋多层住宅和2栋小高层单身公寓。销售进度项目一期于2003年底开盘已售磬。二期多层住宅于2005年12月开盘，目前销售率为90，小高层单身公寓将于明年初开盘。销售价格当期多层住宅均价为3980元/，一次性付款减免50元/，按揭减免30元/。当期户型配比户型面积比例二房二厅一卫88100252008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178943三房二厅二卫11713360四房二厅二卫16915项目内部配套英伦风情商业街，五星级装修标准的酒店。11的车位配比，价格为65万/个。媒介推广报纸，大牌，车身，电视客群特征客群主要以扬州市部分具有较高且稳定收入的人为主，有银行职员，教师，政府公务员，个体经营者等等。购房者大多来自扬州市区，周边乡镇及外地人较少。项目点评本项目是扬州市较早的以别墅类为主的住宅小区。小区的多层住宅部分目前销售已接近尾声，对于万豪今后的销售不会太多有竞争上的威胁。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789443、西南组团西南组团以新开工的尚城，以及南浦花园、富川瑞园等老项目的后继开发，该组团距离主城区较远，周边配套较为缺乏，楼盘均价普遍较低。【富川瑞园】开发商扬州富川置业有限公司项目地址扬子江南路与南绕城高速公路交界处项目概况富川瑞园总占地面积118万，总建筑面积267万，整个小区由15栋小高层和10栋高层组成。销售进度目前在售为一期，06年10月1日开盘，共推出1345套房源，2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178945目前整体销售率约25。销售价格均价3300元/，一次性付清98折，按揭99折，团购10套以上95折。当期户型配比户型面积比例两房两厅一卫939610三房两厅一卫11311840三房两厅两卫12013045其他5项目内部配套小区建有扬州南部区域第一个复合式配套商业广场，总建筑面积25000，其中包括6000的大型购物超市、3000的美食城，以及沿扬子江南路400米骑楼商业街，商业配套完善。客群特征周边企业员工、周边县市高收入人群媒体推广方式扬州电视台楼市、扬州晚报、扬州广播电视报、项目周边大牌物业管理费085元/月。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178946项目点评该项目位于西区南部，项目总体量较大，楼盘销售价格较低，对本项目具有一定的威胁。另外本项目距离市区较远，市区购房者存在一定抗性。【南浦花园】开发商扬州市花园置业发展公司项目地址邗江汊河街办银河大道南项目概况南浦花园位于扬州西站以南，润扬路与银河大道交汇处。西临润扬大桥连接线，至宁通高速15公里，距扬州客运总站28公里。南浦花园占地面积86万，总建筑面积76万，以别墅为主，辅以少量多层、小高层建筑的高档住宅小区。销售进度一期7栋多层04年1月开盘，目前已销售结束，二期4栋小高层2006年10月开盘，共186套房源，销售率90。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178947销售价格一期多层价格均价2400元/，二期均价3000元/。当期户型配比户型面积比例两房两厅一卫939610三房两厅一卫11311820三房两厅两卫12013070客群特征周边居民、工业园员工。媒体推广方式扬州电视台楼市、扬州晚报、扬州广播电视报、项目周边大牌物业管理费多层05元/月，小高层09元/月。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178948第四部分板块竞争项目分析2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178949一、代表楼盘概况项目名称开发商建筑面积主力户型主力面积销售均价本期开盘时间销售率优惠活动京华城中城扬州京华城中城生活置业有限公司300万，其中商业170万，住宅130万两房两厅一卫三房两厅两卫80951081403800元/2006年4月一期销售结束，二期销售率35近期部分房源优惠3565天和国际扬州飞马房地产开发有限责任公司16万两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫94981021141201303950元/2006年11月一期销售率80保集半岛二期江苏保集房地产开发有限公司108万两房两厅一卫三房两厅一卫三房两厅两卫93左右110左右130左右3600元/2006年初一期销售结束，二期销售率96新港名兴花园苏州新港建设集团有限公司扬州分公司28万三房二厅二卫1233385元/2005年11月一期60二期未开盘一次性付款98折富川瑞园扬州富川置业有限公司267万三房两厅一卫三房两厅两卫1131181201303300元/2006年10月一期销售率25一次性98折，按揭99折，团购10套以上952008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178950折南浦花园扬州市花园置业发展公司76万三房两厅两卫120左右3000元/2006年10月一期销售结束，二期销售率90海德公园扬州海德地产有限公司21万三房二厅二卫1171333980元/2005年12月整体销售率90一次性付款减免50元/，按揭减免30元/香格里拉花园扬州华利房地产开发公司9万三房二厅二卫12313238003900元/06年12月一期95二期10一次性付款96折奥都花城扬州新能源虎豹房屋开发公司26万三房二厅二卫1233800元/06年10月前三期售磬四期60不详二、代表楼盘综合分析1、畅销户型畅销户型畅销面积两房两厅一卫90100三房两厅一卫105115三房两厅二卫1201302008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178951调查结果显示，各楼盘畅销户型主要是两房两厅一卫、三房两厅一卫和三房两厅二卫这三种户型。其中两房两厅一卫的面积在90100之间，三房两厅一卫的面积在105115之间，三房两厅二卫的面积在120130之间。大多楼盘的主力户型面积是120130的三房两厅二卫。2、销售价格区域组团销售均价西部核心组团38004000元/西北组团40004400元/西南组团30003500元/扬州西区主要的三个组团中以西北组团的销售均价最高，由于西北组团周边配套较为完善，均价达到40004400元/。本项目所在的西部核心组团是新开发的住宅区域，目前均价为38004000元/。西南组团相对位置较偏远，周边配套设施缺乏，目前均价为30003500元/。3、主力客群客群主要是扬州市区人为主，部分楼盘的客群有着很强的购房区域性。购房者大多是具有稳定收入的家庭，如政府工作人员、银行职员、企业白领人士、周边企业员工等等。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ69031789524、消费者购买习惯目前扬州市购房者大多青睐多层住宅，随着市场的发展，小高层、高层的市场抗性逐渐降低。同时购房者更愿意在距离工作地点较近的区域购房，另外开发商的品牌效应也是购房者非常注重的一点，以扬州新能源房地产开发公司为代表。三、板块内重点住宅项目体量盘点结余量（）项目名称总建面积（）已去化面积（）多层小高层高层其他京华城中城300万，其中商业170万，住宅130万一期25万二期14万二期9万三、四期约25万二期15万三、四期约40万二期2万天和国际16万1万8万3万4万宝集半岛二期108万105万03万新港名兴花园28万9万6万13万富川瑞园267万37万10万13万南浦花园76万5万05万21万海德公园21万19万1万1万香格里拉花园9万5万04万36万奥都花城26万22万004万合计154万654万76万41万2751万1142万1609万目前西区在售重点项目总建面积约2751万，目前已去化约1142万，市场结余量约1609万（其中多层154万，小高2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178953层654万，高层76万，其他类型建筑约41万）。西区07年上市重点项目体量评估表业态预估面积项目名称容积率总建筑面积（）多层小高层高层其他扬州天下花园1165万50万15万中兴泰富锦苑40万20万10万10万上海美特1221万18万3万和美第1520万15万5万扬州安厦1621万15万6万118万24万10万15万合计167万167万随着扬州市政府“西进南下”政策的实施，政府土地出让方向明显向西区倾斜，0506年西区大块低容积率地块出让，导致明年大体量项目上市增多。根据市场目前掌握信息对西区07年市场作出评估，预计后期上市总量为167万（其中多层118万，小高层24万，高层10万，其他类15万）。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178954加上目家在售重点项目的后期开发，预计市场供应总量为330万左右，后期西区市场竞争激烈。四、板块内年去化量估算项目名称首次开盘时间普通住宅总建面积06年去化面积京华城中城2004年10月130万13万天和国际2006年11月16万1万宝集半岛二期2004年6月1080005万新港名兴花园2005年11月28万9万富川瑞园2006年10月267万37万南浦花园2004年初76万3万海德公园2003年底7万6万香格里拉花园06年6月9万5万奥都花城06年1月16日26万22万总计677万通过对西区重点项目的年去化量的的盘点，2006年西区重点项目去化总量为677万，加之区域内其他小体量项目，西区的年去化总量为80万左右。预计到07年西区开工重点项目将达到10个，年上市量约在100万左右，供略大于求。2008房地产营销策划大全策划必备资料库全国送货上门货到验货后付款中国房策网WWWFANGCENET海量房地产营销策划资料下载QQ6903178955五、小结1、目前市场畅销户型为90100的两房两厅一卫，105115的三房两厅一卫，120130的三房两厅二卫；2、本项目所在的西部核心组团目前均价为38004000元/；3、主力客群为收入较高且工作稳定的高收入人群，政府工作人员、银行职员、企业白领人士、周边企业员工等；4、扬州市购房