新区二期保障性住房建设工程

新区二期保障性住房建设工程可行性研究报告二0一0年七月目录第一章总论111项目概况112建设内容与规模113投资估算与资金筹措414项目编制依据及范围415综合评价6第二章项目建设背景及必要性821项目建设背景822项目建设必要性11第三章项目区建设条件1631项目区概况1632项目建设选址17第四章总体规划与平面设计1941总体规划1942平面设计25第五章建筑结构设计与公用工程2951建筑设计2952结构设计3153给排水工程3354电气工程3655暖通工程4256建筑消防工程4457建筑人防工程4958垃圾处理53第六章环境影响评价5461环境保护执行标准5462施工期环境影响分析5463项目建成后环境影响分析5764公众参与59第七章节能节水措施6071节能6072节水61第八章项目组织管理与实施6491项目组织管理6482人力资源配置6683物业管理6684项目实施安排68第九章工程招标6991招标依据及原则6992项目招标范围及内容7093招标组织管理与方式7094招标基本情况表7195招标方案72第十章投资估算与资金筹措75101投资估算75102资金筹措78第十一章财务评价79111财务评价的依据和原则79112成本费用、销售收入及税金估算79113财务效益分析83115盈亏平衡分析85116财务效益分析结论85第十二章社会效益分析86第十三章结论与建议88131结论88132建议88附表1第一章总论11项目概况111项目名称新区二期保障性住房建设工程112建设性质新建项目113项目建设单位保障性住房建设指挥部114项目建设地点市乡花园村12建设内容与规模根据新区二期保障性住房建设工程规划和国家关于保障性住房保障办法，为解决低收入家庭住房困难，改善低收入家庭住房条件，进一步做好城市住房工作，拟建设新区二期保障性住房建设工程。项目总用地面积24783其中郑坑底715，A区17115，B区4287，存留地面积2666，建筑面积59620平方米，总投资1979627万元，项目分两区建设。A区用地面积17115，建筑面积47264（计入容积率面积237653），新建住宅楼6栋（廉租房独立1栋为6层），其他住宅层数设置18层为主，局部16层，其中廉租房36套，经济适用房104套，限价商品房228套；配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。B区用地面积4287，建筑面积12356（计入容积率面积9431）。新建住宅楼2栋均为18层，限价商品房79套，配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。考虑到本地居民的居住习惯，将住宅的朝向确定为南向，大套型以一梯两户拼接为主，提供高度的舒适性；小套型采用一梯三的形式出现，有效地减少了住户的公摊面积，以达到住宅的均好性、经济性。本次设计住户共447户，各户型所占比例指标如下表所示A区户型设计套型套数套型所占比例廉租房（54115545）3654经济适用房（75）104217限价商品房（1137115）228729B区户型设计套型套数套型所占比例限价商品房（1137115）79100因为建设项目地位于龙溪边临水而建，新建防洪堤使防洪能力达到抵御20年一遇的抗洪标准。防洪堤总长55946M（龙溪段3长26280M，堤顶高程7697M7805M，郑坑底段长29666M，堤顶高程77508119M）表11主要经济指标表序号名称单位规模备注1总用地面积M224783规划建设用地M221402郑坑底面积M2715其中存留地面积M226662总建筑面积M259620计入容积率的面积M2470841住宅建筑面积M2451512商业建筑面积M211083配套用房建筑面积M28251物业用房M23362有线电视、电机房M2743消防、监控室M21004配电室M22315门卫M234其中其中6瓶组间M250不计入容积率的面积M212536M211218其中其中M213183建筑占地面积M239604建筑容积率225建筑密度18546绿地率327停车位辆2638总户数户44713投资估算与资金筹措131建设总投资项目总投资为1979627万元（其中廉租房投资350万元），其中建设投资1951469万元（包括工程费用1703642万元，工程建设其他费用111536万元，预备费136291万元）；开发费用28158万元。132资金筹措项目总投资为1979627万元（其中廉租房投资350万元），项目所需资金由四部分组成（1）土地出让金返还150万（2）公积金收益提成200万（3）住户自筹1644627万（4）地方债券300000万元14项目编制依据及范围141项目编制依据1、中华人民共和国建设部令第162号“廉租住房保障办法”2、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国5发200724号）3、中华人民共和国城市规划法4、中华人民共和国建设部城市规划编制办法及实施细则；5、20092011年廉租住房保障规划6、省人民政府关于进一步加强城市住房保障促进房地产业平稳健康发展的若干意见（浙政发20101号）7、市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见（温政发201014号）8、2010年政府工作报告9、域总体规划（20062020）10、新区二期保障性住房建设工程规划11、建设项目经济评价方法与参数（第三版）12、城市居住区规划设计规范（GB5018093）13、住宅设计规范（GBJ9686）14、城镇燃气设计规范（GB5002893）15、项目建议书的批复142项目编制范围根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）及市人民政府关于进一步加强住房保障工作促进房地产市场平稳健康发展的意见（温政发201014号等文件精神，按照新区二期保障性住房建设工程规划建设的要求，6结合所处的地理、气候、交通、经济等具体情况，本报告编制工作的范围如下1、项目提出的背景及建设的必要性；2、项目建设条件；3、建设规模定位；4、项目建设方案；5、节能节水措施；6、环境影响评价；7、项目组织管理及劳动定员；8、项目实施计划；9、项目招投标方案；10、投资估算和资金筹措；11、社会影响评价；12、可行性研究结论与建议。15综合评价1、综合评价本项目的建设，符合国家政策，符合居民住房需求，不仅提升了城市形象、扩大了城市规模，而且改善了城市居民生活环境，解决了400多户困难居民的住房问题，投资效果明显，工程方案和市场预测科学合理，切实可行，财务效益好。此外项目中以绿色节能建筑为理念，运用了目前广泛采用的7节能建筑材料，贯彻了国家有关规定，促进地方房地产业快速健康发展，对加快推进城市化发展起到巨大的推动作用，经济效益和社会效益显著。2、论证结论（1）为了保证项目的顺利实施，建议项目管理部门强化项目管理的监督机制，完善监督体系，确保本项目达到预期的目标。（2）项目单位要采取切实可行的措施，尽快做好融资工作，控制和规避不必要的风险，以实现预期效益。8第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景1、政策背景国务院总理温家宝2007年8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了关注、解决民生问题重要举措的国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，内容丰富而深刻，亮点很多。（1）房地产业发展根本目的是改善群众居住条件党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难。为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，若干意见要求建立廉租房及保障性住房制度，解决低收入家庭住房问题，“把解决城市（包括县城，下同）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全9以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。（2）保障性住房扩大至城市低收入家庭以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市保障性住房制度，加快集中成片棚户区的改造。对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。积极推进旧住宅区综合整治。力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。（3）保障性住房主要在小区中配建土地出让净收益用于保障性住房保障资金的比例不得低于10，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例。新建保障性住房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。积极发展住房租赁市场，鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租。（4）住房面积控制在小套型新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内。2010年政府工作报告，明确提出抓紧建立住房保障体系，详细论述了住房保障的对象和保障途径解决城市低收入群体住房难，靠廉租房和经济适用住房；帮助中等收入家庭解决住房难，是增加中低价位、中小套型普通商品住房。此外，还提出积极改善农民工居住条件。102、项目由来建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是构建社会主义和谐社会的要求，也是构建大社保体系的重要组成部分，也是调整住房供应结构，稳定住房价格，促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。组织实施第二期保障性住房建设项目，是贯彻落实国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），省建设厅、省发改委关于认真贯彻落实省政府加快解决低收入家庭住房困难实施意见的通知（浙建房2007109号）精神，加大市住房保障体系建设力度的具体举措，扩大国内需求，维护房地产市场健康稳定发展，促进国民经济平稳较快发展和社会和谐稳定的重要举措。本项目用地在市乡花园村。项目总用地面积24783其中郑坑底715，A区17115，B区4287，建筑面积59620平方米。保障性住房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。为促进房地产市场持续、稳定、健康发展，关注民生，平抑房价，切实解决城镇中低收入家庭住房困难，更好地落实县委、县政府城镇建设攻坚年的战略任务，进一步扩大城镇保障性房的保障覆盖面，对城区规划区内住房困难实行应保尽保。1122项目建设必要性221解决城镇中低收入家庭住房困难的需要1、宏观分析至2009年底，省累计有54万户家庭享受了廉租住房保障，但只占城市家庭总数的11；经济适用住房累计保障约30万户，也只占城市家庭总数的6，两项合计只有7。2010年，将迎来住房保障年。按规划，到2012年，就可以实现廉租住房、经济适用住房逐步覆盖到当地城镇居民人均可支配收入80以下的住房困难家庭的目标。去年土地出让金入库数1960亿元，按规定可提取廉租住房保障资金392亿元，实际仅提取4亿元，建设资金充足。据省国土资源厅统计，2009年省保障性住房用地供应14291公顷，占比为271。按112的容积率计算，可建设保障性房源1715万平方米，远高于2009实际开工的332万平方米。用地不成问题。2、本地市场分析是市的贫困县，长期处于困难之中，低收入家庭较为普遍，据文成统计年鉴（2009年），县域总户数为125150户，其中人均GDP为9010元，城镇居民人均可支配收入16853元，据调查县城人均住房面积为4507平方米，县城低收入住房困难总户数为620户，计2230人。12廉租住房需求分析截止2009年12，县城区低保家庭中廉租住房保障对象累计有52户，其中2008年为25户，扩大到了人均收入在低保标准的两倍之内的家庭，预计2010年新增20户低收入家庭纳入保障范围。经济适用房需求分析目前申报的低收入住房困难家庭户数为620户，其中52户已作为廉租住房对象予以保障，在剔除部分不符合条件的家庭，建设1万平方米的经济适用房基本上可以解决低收入家庭的住房困难。限价商品房需求分析近年来随着房价持续上扬，大峃镇商品房的主力客群是当地华侨及其亲属，其余普通居民受购买力限制，除小部分人群如公务员等可以承受一定的价格外，均无法承受如此高价位的商品房。限价商品房作为保障性住房开发保本微利的原则，使大部分居民有了购房的选择。附大峃镇主要商品房项目价格表（二手交易市场价格）区域楼盘名称楼层面积（）单价（元/）总价（元）汇隆名门413874001021200汇隆名门414076001064000汇隆名门513683501128800汇隆名门613190001179000汇隆名门1113195001244500大峃镇嘉盛花园10116735085260013嘉盛花园11967917760000嘉盛花园1213178001021800中欧大厦（装）91288108701400000中欧大厦（装）9130105381370000中欧大厦（装）1017588105001846740中欧大厦（装）16129110001419000中银大厦（装）1016512（车）110001815000白云广场（装）21317200943200。222改善城市居民生活环境，拓展全区住房供应渠道，满足低收入居民住房的需要。改革开放以来，住房制度改革不断完善，城市住宅建设持续发展，城市居民住房条件总体上有了很大的改善，但是，由于城市保障性房建设相对滞后，经济适用房制度也不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，据该市相关部门调查资料显示40的居民住在计划经济时代建设的低档两室住宅中，10的居民住房不足20M2，有一些特困户住房面积人均不足5M2，饮食起居在一个极为有限的小空间里，既不卫生、也不安全，同时也严重影响市容市貌。该项目的建设，有利于解决部分低收入家庭住房困难，有利于化解社会矛盾，有利于保护群众利益。223加快小城镇建设的需要小城镇作为一种社会形态，是生产力水平发展到一定历史阶14段的产物，它既有一定区域内的政治文化中心的职能，还具有组织生产、商品流通、交流信息、技术服务、交通运输、金融信贷及提供其他服务等多种职能。小城镇的建设和发展，是我国社会主义新农村建设的一个重要组成部分，也是构建和谐社会的一个重要环节。224保障房地产健康发展的需要随着经济的快速发展，一些有名的重量级房地产企业入驻，房地产市场快速发展，对经济和社会发展的作出了很大的贡献。但是，目前房地产市场与全国其它城市一样，存在着商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序有待完善等问题。为保障房地产健康发展，政府有必要、有针对性地加强对房地产市场的合理引导和有效调控，该项目的建设是政府在房地产业上宏观调控手段，是保证合理的住房供应结构，抑制商品房价格上升过快，解决低收入家庭的基本住房问题，维护房地产市场的健康有序发展的需要。225振兴域经济的需要从长远来看，县域经济的快速发展不仅需要良好的政策导向、便利的交通环境，更需要完善的市政基础设施和优美的外部生态环境的支撑，本项目建设，改善居民住房环境，带动地方经济的快速发展。15第三章项目区建设条件31项目区概况311基本情况312自然条件313社会经济概况32项目建设选址321场址选择原则本项目建设地址选择，遵循以下原则1、交通便利，无不良地质地段（如溶洞、断层、软土、湿陷土等）及水文；2、符合城市发展总体规划和对文化设施的布局要求；3、公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善；4、场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。5、主要征用地为原56省道用地及56省道弃渣用地，且规划区域内无居民居住，不涉及征地搬迁，有利征地顺利完成，现土地征用已完成。16322场址选择经过多方论证，本项目选址位于市乡花园村。17第四章总体规划与平面设计41总体规划411设计依据1、中华人民共和国城市规划法；2、城市居住区规划设计规范（GB5018093）；3、域总体规划（20062020）；4、住宅设计规范（GBJ9686）；5、城镇燃气设计规范（GB5002893）；6、新区二期保障性住房建设工程规划；7、其它相关政策法规和技术规范。412设计原则1、人本充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐的居住环境。2、自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的居住空间。将大自然的环境空间最大限度地引入住区环境。3、经济作为住宅区，道路、建设等都应充分考虑地形因素，18尽量减小土方建设量，利用高差进行整体设计。4、文化体现特有的文化底蕴，发展地域文化，使之与现代生活进行充分融合。既具有传统遗风，又有现代开放的人文气息。5、融合讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为融合，建筑与绿化的融合。6、科技强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，加强市政基础设施的合理规划，注重物业管理。7、安全针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。加强物业管理，确保居住的安全性。413设计理念1、坚持“以人为本”的理念强调人居环境与建筑的共存与融合，以提高人居环境质量和建设舒适安逸的居住环境为设计目标，配置完善的服务设施，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。通过“人车分流”的交通组织，建立社区高效安全的道路系统，同时注重步行系统的建构与静态交通的安排，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的居住社区。2、坚持“绿色生态社区”的理念充分利用基地内外现有的自然环境要素，建设特色鲜明的生态型绿色居住社区，使人工环境和自然环境相协调，突出“阳光、空19气、山水、绿色”的生态主题。精心塑造生动和谐的开放空间和社区环境，强调绿化空间与居民活动空间的融合，将建筑组群与自然环境有机的穿插与渗透，形成层次分明、高低错落、富有特色的建筑景观和天际轮廓线，构筑独具特色的城市形象。3、坚持“可持续发展”的理念坚持可持续发展的理念，统一规划，分期实施。在不对当地自然生系统造成破坏的前提下，有效合理、循序渐进的进行土地开发，并为未来建设留有充分的余地。在根据市场需求实施滚动开发与分期建设的同时，还坚持居住区建设与社区建设的互相结合，通过社区的营运，将可持续发展的指导思想坚持于规划设计、建设施工、市场营销与物业管理中。4、坚持“可操作性与弹性”的理念在注重规划超前性的同时，小区规划与建筑设计充分考虑的地方习惯与市场需求，使规划具备可操作性。同时充分考虑小区开发建设的不确定性，面向市场，适应市场经济的发展，使规划可根据建设实际情况灵活应变，具备充分的弹性。414总体布局通过对地块的现状及日后的使用角度分析，把主入口定在车行较少的东侧道路上，即人行主入口，在南侧设置小区的次入口，兼做主要的机动车出入口。住宅布置以点式，板式相结合方式布置。通过围合式空间布局，形成中央庭院。在沿溪流的东北侧，设置底20层架空或局部架空，尽可能的使景观绿化能与本小区形成景观渗透及视线通透。在地块西侧靠近宗祠的位置，竟可能的避让，不做住宅设计，大大减低了两者之间的干扰，做到环境和景观的整体统一和共享，达到创造共享、公平、环境均好的和谐社区的目的。项目总用地面积24783其中郑坑底715，A区17115，B区4287，存留地面积2666，建筑面积59620平方米，总投资1979627万元，项目分两区建设。A区用地面积17115，建筑面积47264（计入容积率面积37653），新建住宅楼6栋（廉租房独立1栋为6层），其他住宅层数设置18层为主，局部16层，其中廉租房36套，经济适用房104套，限价商品房228套；配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。B区用地面积4287，建筑面积12356（计入容积率面积9431）。新建住宅楼2栋均为18层，限价商品房79套，配套小区内道路、停车场、给排水、消防、供电及绿化等。该小区建筑密度185，容积率为220，绿化率为32。考虑到本地居民的居住习惯，将住宅的朝向确定为南向，大套型以一梯两户拼接为主，提供高度的舒适性；小套型采用一梯三的形式出现，有效地减少了住户的公摊面积，以达到住宅的均好性、经济性。本次设计住户共447户，各户型所占比例指标如下表所示21A区户型设计套型套数套型所占比例廉租房（54115545）3654经济适用房（75）104217限价商品房（1137115）228729B区户型设计套型套数套型所占比例限价商品房（1137115）79100因为建设项目地位于龙溪边临水而建，新建防洪堤使防洪能力达到抵御20年一遇的抗洪标准。防洪堤总长55946M（龙溪段长26280M，堤顶高程7697M7805M，郑坑底段长29666M，堤顶高程77508119M）表41总经济指标表序号名称单位规模备注1总用地面积M224783其中规划建设用地M22140222郑坑底面积M2715存留地面积M226662总建筑面积M259620计入容积率的面积M2470841住宅建筑面积M2451512商业建筑面积M211083配套用房建筑面积M28251物业用房M23362有线电视、电机房M2743消防、监控室M21004配电室M22315门卫M234其中其中6瓶组间M250不计入容积率的面积M212536M211218其中其中M213183建筑占地面积M239604建筑容积率225建筑密度1856绿地率327停车位辆2638总户数户44742平面设计421功能布局本项目设计将住宅、住区的生活服务设施作适当的集成，在满23足人与社会交往的同时，有效消化建筑密度，让绿化环境成为居住空间真正的主题，从而进行合理的分区及布局。依据现状资料，将不同功能的用地进行布局，充分利用道路与庭院。1、庭院位于居住区中心。2、小区绿地位于整个居住区的中心处，形状规则。相对集中布置了树林、水面等各种景观。422交通组织1、道路设计原则（1）统一性原则遵循组织交通，合理分区，创造景观的三统一原则进行路网规划。（2）便捷性原则以主导性为主的道路尽量直达，达到环境的完整性。（3）经济性原则坡地道路应尽量结合地形处理，尽量减少土方工程，保证便捷的基础上，尽量沿等高线设置。（4）合理性原则道路走向顺应地势，并避免住宅前后无路的不利局面。（5）舒适性原则道路与环境相结合。邻水穿林，曲折幽静，对景生情，营造停留空间。2、交通道路体系小区主入口设置在地块东向城市规划路上，次路口设置在地24块南面的城市规划路上，减少小区车流人流的出入对城市干道交通的影响。地下车库入口结合小区入口设置，小区内部主要以人行为主，正真的做到人车分流。从地下车库直接进入每户的电梯，再进入到各个楼层，以坡道来方便残疾人使用。小区主干路宽3570米，是进出小区的通道，宅前路宽25米，采用尽端路，防干扰，防穿越。中心绿地内设人行游步道，彩石铺砌，是居民日常休息的场所。423空间构架整体空间布局依据设计要点，居住建筑层数较为均匀。整体空间是以庭院绿地的大空间逐渐渗通到宅前的绿化中，再向下逐渐过渡，形成一个主次分明的空间体系。424绿化结构绿地与景观设计不仅体现小区绿化环境空间的丰富多样和鲜明的层次感，还强调建筑与环境、环境与业主生活的相协调。我们从居民“公共活动私密活动”的不同等级的活动特征分析，采用“带状绿脉院落绿地”的两级布局方式。小区的绿地系统在充分利用主要道路景观的基础上，以位于小区几何中心的中心绿地为核心，根据住宅布置方式向南、北两个方向伸展，同时通过众多东西向“带状绿脉”串联各个组团的院落绿地，共同组成“点、线、面”相结合的绿地系统。以中心景观广场发散，有机的组织绿化系统，使住宅用地内的25绿化与周边的环境有机的结合。用地内的绿化系统由点、线、面、体相结合而成。绿化采用草坪、灌木、乔木和垂直绿化相结合的形式。点宅间的庭院绿地，分散在住宅的周边，为居民提供舒适的绿化空间和硬质铺装的活动场所。每个住宅组团配置不同的树种以区分不同的组团。线联系庭院绿地与集中绿地的绿地与道路的防护绿带，使地块内的绿化形成一个自然的、有机的整体。面地块内设置小区集中绿地，采用规则的构图为主结合自由构图为辅的规划方式，成为地块内休闲及娱乐活动中心，并担负起地块绿肺的功能。体结合住宅种植的垂直绿化，结合住宅、公建及小品进行种植，与上述的绿化一起构成完整的生态绿地系统。425活动空间1、小区内部的活动空间主要有三大类；公共活动空间、儿童活动场及老年休闲活动场。2、公共活动空间分为两个层次一为小区公共活动空间，包括入口广场，公建广场及庭院绿地，二为小组团分隔带绿地活动区与宅间活动区。两者形成连贯的体系，相互渗透，满足不同的活动需要。3、儿童及老年活动场地根据各自的特点，分开布置，满足一定26的服务半径，内部布置活动器械和场地。27第五章建筑结构设计与公用工程51建筑设计511设计依据1、高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）2、建筑设计防火规范（GB500162006）；3、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）4、城镇燃气设计规范GB5002893；5、公共建筑设计节能标准（GB501892005）6、城市道路和建筑物无障碍设计规范（JGJ502001）；7、住宅设计规范GBJ9686；8、国家、省、部相关法令、法规。9、建筑方案设计图纸及甲方提供有关资料。512建筑功能布局规划设计注重整个小区在建筑体量、空间尺度等方面的协调，对总体布局进一步优化，并充分利用自然景观资源。本项目最大限度的利用自然资源，同时兼顾满足周边现状住宅的日照要求。整个小区现代、简洁、大气、且内部空间经济实用，为小区创造整体的空间形象，各空间围而不合，自然过渡，整个小区绿化面积非常宽广，景观空间开阔、丰富多变，结合曲径小路、28绿地休闲、小品雕塑的内部庭院，充满自然情趣，为住宅提供温馨怡人的居住环境。513无障碍，节能及环保设计1、小区出入口处设有消防坡道兼做无障碍坡道，在每栋住宅楼入口处都设有无障碍坡道。2、本项目在施工图阶段要进行节能设计，符合国家及地方节能要由。要优先选用国家推广的环保节能建材。3、本项目在施工图阶段要进行环保及室内环境污染控制设计，充分利用地形地貌，尽量不破坏生态环境；同时要达到国家及地方相关规范规定的要求。514建筑空间造型本项目设计力求与周边建筑、环境协调，对项目周围环境做详细的调查研究，造型设计时力求创造一个曲折动人的立面效果。空间设计上力求现代新颖、简洁美观，色彩上也与周围的色彩、及建筑相协调。整体造型为简洁的现代风格；强调不同的体量高低前后退台及色彩构成，功能舒适而美观；建筑色彩以浅赭色为主色，整体以暖色调为主，色彩统一明快，立面丰富而挺拔、重点突出，具有非常浓的生活气息。2952结构设计521设计依据1、本工程结构设计所采用的国家颁发的现行规范、标准（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）（2）混凝土结构设计规范（GB500102002）（3）建筑结构荷载规范（2006年版）（GB500092001）（4）建筑抗震设计规范（2008年版）（GB500112001）（5）建筑工程抗震设防分类标准（GB502232008）（6）高层建筑混凝土结构技术规程（JGJ32002）（7）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（8）建筑地基基础设计规范（省标准DB33/10012003）（9）建筑桩基技术规范（JGJ942008）（10）地下工程防水技术规范（GB501082008）（11）人民防空地下室设计规范（GB500382005）（12）砌体结构设计规范（GB500032001）2、本工程设计使用年限为50年，建筑结构安全等级为二级。3、本工程采用的主要活荷载标准值（1）永久荷载外墙48KN/M2；内墙24030KN/M2；内墙12025KN/M2；其余按现行国家规范取值。30（2）活荷载卧室、客厅、厨房、卫生间20KN/M2物业用房20KN/M2阳台；25KN/M2；楼梯、走廊25KN/M2；商业用房、消防疏散楼梯35KN/M2；屋面20KN/M2普通上人05KN/M2不上人屋顶花园30KN/M2变配电房、发电机房150KN/M2其余楼面荷载均按现行国家规范取值。4、自然条件基本风压值W0060KN/（50年一遇）；W0035KN/（100年一遇）。风荷载体型系数、风压高度变化系数及风振系数按荷载规范采用，地面粗糙度为表B类。5、地震作用本工程场地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G，设计地震分组为第一组；抗震设防类别为丙类。522结构设计1、结构选型（1）基础部分结构型式待地勘后确定。（2）结构型式31采用钢筋混凝土框架结构，建筑结构抗震等级设为三级。2、主要建筑材料材质（1）钢材钢筋直径8MM，HPB235钢；8MM直径14MM，HPB335钢（2）砌块和砂浆砌块材料为页岩标准砖、页岩多孔砖，强度等级不小于MU50，水泥砂浆强度等级不小于M50，混合砂浆强度等级不小于M50，容重不大于8KN/M3。（或根据当地实际情况确定）53给排水工程531设计依据1、建筑给水排水设计规范（GB500152003）2、室外给水设计规范（GB500132006）3、室外排水设计规范（GB500142006）4、建筑灭火器配置设计规范GB5014020055、汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）6、自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）7、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）8、建筑设计防火规范GB5001620069、人民防空工程设计防火规范GB5009898（2001年版）10、人民防空地下室设计规范GB500382005（2005年版）3211、建筑方案设计图纸及甲方提供有关资料。532给水系统1、水源本设计利用城市自来水管网作为本工程的水源，地块分别从周围市政道路上已建市政自来水管接出两根DN200的水管,在本地块内形成环状管网，在其上设置若干数量室外消火栓满足室外消防要求，引一路DN100出来经水表计量后接至地下室消防水池、生活水箱；市政直供部分每栋房子就近引水至户终端；商业用水就近接入；引一路DN50出来经水表计量后接至绿化用水。2、用水定额及用水量本工程设计共447户，最高日用水量约为368M3/D。3、根据建筑设计、水源条件，节能和安全供水原则，给水系统分为五个区供水，3层以下的用户由城市自来水管网直接供给，3层及其以上用户由地下贮水池和生活水泵联合分区变频供水。533排水系统1、卫生间排水采用污废分流的排水系统形式，污废水经汇集后，埋地出户。污水经化粪池处理后，同废水一起排入城市排污管网。2、地下室排水采用潜污泵配合集水坑的排水系统。3、屋面雨水经雨落管落到地面上的雨水井，与地块内经雨水口收集的雨水一起汇入雨水管网，就近排入市政雨水管网。污水总管沿防洪堤内侧绿化带底管径600至800MM，每隔3033米设置检查井一个。本工程最高日排水量276M3。534管材与接口1、室内生活给水系统管材全部采用铝合金衬塑复合管及铜镀铬快速连接管件；消火栓系统及自动喷淋系统DN100管采用内外壁热镀锌钢管螺纹连接,DN100采用内外壁热镀锌无缝钢管，沟槽连接。室外生活给水DN100采用球墨铸铁管，承插连接；DN100采用铝合金衬塑管，铜镀铬快速连接管件连接。2、阀门采用闸阀，法兰连接。3、排水系统室内横支管均采用UPVC排水管及配件；颜色选用白色，胶粘连接。室内污、废水立管敷设部分采用螺旋UPVC排水管，胶粘连接。雨水管采用UPVC排水管，胶粘连接。室外排水管采用双壁波纹管，天然橡胶密封圈柔性接口。535消防给水1、消防水量室外消火栓用水量30L/S灭火时间2小时。室内消火栓用水量40L/S灭火时间2小时、自动喷洒系统30L/S灭火时间1小时。2、水源消防给水由市政给水管引二条DN200给水管接至消防泵房。泵房内设有室内消火栓加压泵，自动喷洒泵及消防储水池。343、室内消火栓系统室内消火栓系统分不分区，消火栓出水水压大于50M时采用减压稳压消火栓。4、室外消火栓系统小区室外设室外消火栓给水。室外消火栓由市政给水供给。5、变电室采用手推车式干粉灭火器和手提式灭火器。6、住宅区内均设置手提式灭火器。7、消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管，丝扣或卡箍连接。54电气工程541设计依据1、民用建筑电气设计规范（JGJ/T1692）2、建筑设计防火规范（GB500162006）3、火灾自动报警系统设计规范（GB5011698）4、建筑物防雷设计规范GB50057945、供配电系统设计规范（GB5005295）6、低压配电设计规范（GB5005495）542设计范围1、供配电系统；2、电力设计；3、电气照明设计；4、自动控制与自动调节；5、建筑物防雷保护与接地及电气安全；356、本工程弱电内容（除了火灾自动报警和消防联动控制系统），在施工图阶段由建设方委托专业公司设计。543供、配电系统1、负荷等级本工程地下汽车库为类汽车库，其消防用电负荷为二级负荷。地上均二类高层住宅，二类高层中的消防负荷、客梯、生活水泵及安防系统电源为二级负荷。其余为三级负荷。2、负荷估算本工程估算总有功计算负荷为1487KW，变压器的装置总容量为2520KVA，宜建4X630KVA的公变配电房一座，变压器的负荷率约为065。3、高压系统的电压等级采用10KV，低压系统的电压等级为220V/380V。配电变压器选用干式变，其结线组别为D，YN11。4、电源变电所采用一回路10KV高压环网接线，电源引自市网。变压器无功功率采用低压侧电容自动补偿，功率因数补偿到09以上。5、本工程照明、动力配电采用树干式与放射式相结合的配电方式，大楼采用封闭母线树干式配电至各楼层电表箱，消防设备采用双路电源至最末一级配电箱处。544电力设计本工程内全部为低压设备，电源从相关低压配电箱引来。配电系统一般为放射式、树干式和混合式。消防设备、重要负荷低压双回路供电，末端自动切换。一般动力电源线选用阻燃型电力电缆，36消防设备选用耐火电缆。接地保护采用TT系统。545电气照明设计1、照明电源均为单相220伏电源，电源从相关低压配电箱引来。2、导线选择及敷设地下室选用电缆走桥架或导线穿管；干线选用封闭母线，进户线选用BV线。小区内10KV电缆采用YJV2210KV型在电缆沟内敷设。04KV低压电缆采用YJV221KV型直埋或局部穿管敷设；小区道路照明供电电缆则沿路边绿化带穿管埋地敷设。3、应急照明设置消防中心、消防泵房、机房等处设继续工作用的应急照明，主要通道、疏散楼梯设疏散用的应急照明，疏散通道、楼梯及出入口设疏散指示标志灯，应急照明电源为双回路末端自动切换，备用电源自投自复。547自动控制与自动调节1、电力设备控制如水泵的水位自动控制，压力控制，温度控制，远动控制及信号显示等。2、通风控制。548建筑物防雷保护与接地及电气安全本工程各楼建筑防雷按二级设计。在各楼的屋顶女儿墙上设置明装避雷带，在屋面上设置不大于20M20M的避雷网格；利用柱子内主钢筋作接地引下线；利用建筑物的桩基、底板内钢筋网作37综合接地体，构成整个防雷接地系统。接地电阻要求不大于1欧。为防止雷电波的侵入，进入建筑物的各种线路和金属管道均采用全线埋地引入，并在入户处将电缆的金属外皮、金属管道与接地装置可靠连接。本工程各幢楼做总等电位联结，卫生间做局部等电位联结。为防人身触电，选用的电气设备均与使用环境相适应。电气设备及线路的安装符合电气安全规定。所有插座配电回路（分体空调回路除外）均加装漏电保护装置，漏电电流要求小于30MA。所有电气设备的不带电金属外壳均应可靠接地，电气竖井内敷设专用的接地干线，配电箱至单相插座的接地极设一根专用的PE接地线，所有安装高度低于24M的灯具外壳都与专用PE线可靠连接。549弱电设计1、火灾自动报警和消防联动控制系统本工程消防系统按二类防火建筑进行设计。在底层设置一消防控制中心，内设一套集中报警控制器。各种机房等处设置感烟或感温探测器，适当部位设置手动报警按钮。此外，还有水流指示器，防火阀，水力报警阀等信号。所有火灾信号均输入报警控制器，发出声光报警，并打印报警时间。火灾报警后，可联动如下消防设备打开正压风口；启动正压风机及排烟风机；切断相关的送排风机。火灾确认后，再联动控制如下消防设备接通火灾疏散层的声光报警器；启动消防泵（或自喷泵）；切断有关部位非消防电源。消控中38心设有各消防设备的手动控制功能，并显示各设备的工作状态，消控中心设有直通消防队的专线电话。2、楼宇自动化系统主要指小区的变配电、给排水系统的自动监测和控制，采用当今最流行的LONWORKS技术，控制中心设于一层总控中心。3、三表联网管理系统主要指水表、电表、煤气表的远程自动抄表，由中心计算机传输控制器。采集终端和水、电、煤气计量表组成三表联网管理系统。可随时调用系统内任一水表、电表、煤气表的数据。4、有线电视系统本工程的电视信号源引自当地有线电视网，设置一有线电视机房。楼内信号采用分配分支方式传输网络。每户设一根有线电视信号线，进户线缆敷设至室内的家庭信息箱，经户内的家庭信息箱再敷设至户内的用户插座。每户设二只终端插，电平达735DB。5、电话通讯系统在小区管理处设一间电话通讯交接间，由市政通讯网引入的电话中继电缆在此交接箱内进行交接，在每幢楼的底层设一电话配线箱，由配线箱向每户敷设二根4芯电话线。电话线缆经户内的家庭信息箱再敷设至户内的终端插座。6、安防系统小区设两个出入口，全部设门卫、保安。住区全区实行巡更制，39定点巡更与随机巡更相结合。从而保证小区内人财物的安全。7、综合布线系统（小区宽带网络接入系统）为满足小区内的用户及相关人员对语音，数据及多媒体图象的传输与通信的要求，在每幢楼内实施结构化综合布线（SCS）系统，布线系统将为小区内的用户实现与互联网的通信提供高速信息通道，SCS系统主干系统采用光纤，水平系统采用超五类双绞线（UTP），从而确保信号传输的速度和质量，并可支持以太网，ATM，ISDN，BISDN等高速多媒体网络技术应用。小区内的住户可通过小区的布线系统实现宽带接入。55暖通工程551设计依据1、采暖通风与空气调节设计规范GB5001920032、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067973、高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005版）4、人民防空地下室设计规范GB5003894（2005版）5、人民防空工程设计防火规范GB5009820096、土建方案图纸和甲方要求552设计范围和要求1、通风系统设计2、防排烟系统设计3、空调系统设计40553通风系统简述1、地下室采用机械通风换气与消防排烟合用，通风换气（排烟）次数为6次/小时，通风、排烟系统根据防火分区独立设置。有汽车坡道的防火分区新风由坡道自然补给，无汽车坡道的防火分区采用机械补风，补风量不小于排烟量的50。2、地下层非机动车库设机械排烟系统，坡道自然进风。3、地下层设备用房设机械送、排系统。4、地下层人防按人防规范的要求设战时通风系统，满足战时清洁通风、滤毒通风、隔绝通风的要求。5、卫生间均设机械排风系统。554防排烟系统简述1、机械排烟地下室采用机械通风换气与消防排烟合用，排烟量按6次/小时计，排烟系统根据防火分区独立设置。有汽车坡道的防火分区新风由坡道自然补给，无汽车坡道的防火分区采用机械补风，补风量不小于排烟量的50。2、自然排烟地上各房间、商场等均满足自然排烟要求，采用自然排烟。555空调设计1、商业建筑是否采用空调系统和采用何种空调形式以后待定；412、无论采用何种空调形式，均需充分考虑室外空调主机的位置；56建筑消防工程1、本小区内消防车道能通至每一栋建筑；距建筑510米，设置6米宽消防登高带，并距建筑5米设置形成环形消防车道，2、本工程建筑类别为二类建筑18层及18层以下建筑设置一部防烟楼梯,一部消防电梯；最高建筑层面设置18T消防水箱，地下设置400T消防水池3、地下机动车库按每个防火分区不大于4000设计，非机动车库按1000设计，并设有自动灭火系统；561给排水消防1、设计依据（1）高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）（2）建筑设计防火规范GB500162006（3）建筑灭火器配置设计规范GB501402005（4）汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）（5）自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（2005年版）（6）人民防空工程设计防火规范GB5009898（2001年版）（7）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（8）建设方与相关专业提供的图纸与资料。422、水源水源由城市自来水给水管网提供，在区内形成环状管网。3、消防给水系统的设置及用水量本项目的最高建筑物高度大于50米，小于100米。按整个小区同时只有一次火灾发生考虑（1）水池及屋顶水箱室内消防采用地下消防水池和消防泵房供给，其中包括2小时室内消火栓用水288M3和1小时的自动喷淋用水767M3。在小区3、5楼屋顶上各设一座消防水箱，其中贮消防初期十分钟用水18M3。（2）消防用水量根据高层民用建筑设计防火规范，消防给水系统的设置与用水量按以下确定。详见消防用水量计算表。序号用水名称用水标准小时变化系数最高日用水量M3/D最大小时M3/H秒流量L/S备注1室内消火栓用水40L/S1288144402H2自动喷淋用水213L/S1766876682131H3室外消火栓用水30L/S1216108302H室内消火栓系统设置室内消火栓系统，选用SG24D65ZJ单栓带灭火器箱组合式消防柜（丙型），内配SN65单出口消火栓一个，QZ19直流水43枪一个，L25M有衬里麻质水龙带一条；在地下室至顶层部分按照在25M内的任何一点均能有两支消防水枪的充实水柱同时到达的原则设置消火栓，消火栓系统布置成环状，并在室外设置3组SQA10016型水泵接合器，协助消防车灭火。最初10分钟消火栓用水由A、C楼屋顶消防水箱供水，10分钟后室内消火栓用水由地下室消防泵房内消火栓泵供水。室外消火栓系统在地块的道路边上每隔120M以内设置SS100/65A10型室外消火栓，其用水均由市政自来水管网供水。自动喷水灭火系统本设计在地下车库部分设置自动喷水灭火系统，按中危险级设计；喷水强度8L/MINM2；单个喷头保护面积115M2；作用面积为160M2；最不利点工作压力01MPA；设计秒流量Q213L/S。本设计在商业部分设置自动喷水灭火系统，按中危险级设计；喷水强度6L/MINM2；单个喷头保护面积125M2；作用面积为160M2；最不利点工作压力01MPA；设计秒流量Q16L/S。系统由喷淋泵、报警阀、水流指示器、闭式玻璃球喷头组成；由地下室消防泵房内的喷淋泵供水,同时在室外设置2组水泵接合器配合消防车协助供水。44水喷雾灭火系统在地下室发电机房设置水喷雾灭火系统。系统供水来自地下室消防泵房的自动喷淋泵。设计喷雾强度20L/MINM2；作用面积为