农业园项目建议书20140513

项目建议书天津中太融汇投资发展有限公司2014年2月目录第一部分项目背景211项目名称212项目建设背景2第二部分项目概况421项目单位422项目地点423项目建设建设期424项目产品方案及生产规模4241农业达沃斯板块5242农业高科技研发板块7243生态养生养老板块8244农业主题公园板块12第三部分项目市场分析1331农业高科技产业园市场现状及前景1432老年产业市场需求分析1533农业旅游市场分析16第四部分项目建设地理位置1741选址及项目区概况1742气候特征1843自然资源1944风景区介绍20第五部分投资规模及经济效益2351投资估算2352资金筹措2353经济效益23第六部分结论与建议2361结论2562建议26第一部分项目背景11项目名称天津睿远农业高科技产业园建设项目12项目建设背景我国是农业大国，2010年、2011年中央一号文件都锁定“三农”，2011年中央决定继续大幅度增加“三农”投入，巩固完善强农惠农政策。因此，研究和探索农业高新技术产业化、问题、战略，对于解决三农问题具有十分重大的意义。农业文化是弱势文化，如果不加以保护和发扬，可以判断农业的生活方式即将变成一种逝去的记忆，因此，农业文化的传承和普及尤其重要。当今世界，由于环境污染、气候变化、人口激增等因素的影响，导致了农业安全问题日益突出。而随着科学技术的迅猛发展，农业高科技越来越成为推动农业实现跨越式发展的决定性力量。面对问题与发展的挑战，强化全社会的农业忧患意识，普及农业科技知识，加快发展我国的农业高新技术产业化，无疑是实现农业经济增长方式根本转变，加速农业现代化建设的根本出路和必然的战略选择。目前世界能源危机、资源匮乏，提倡节能环保意识已经不再是一个区域的问题，而是一个国家甚至全世界共同关注的课题，现在我国把节能节源问题列为重中之重放在了“国家战略”的首位，并确定为一项基本国策。节能法、节电法、大型企业用电、用水管理办法和保护措施等政策法规相继出台。因此，节约能源和环境保护主题将成为我国今后经济社会发展的一项长期战略任务，同时也是推动天津节能、低碳经济可持续发展的关键。本项目低碳环保民居示范群的建设，对于强化节能环保意识，倡导绿色生活理念，普及节能环保产品；对于保护环境，推动低碳经济建设等都具有十分重要的经济和社会意义。人口老龄化现象是人类社会发展到一定阶段的产物，反映了人类社会的进步。然而老年人口比重的日益增大会给经济发展、产业结构、文化心态、社会发展带来一系列影响，成为21世纪我国必须认真对待、认真研究的重大社会问题。党中央、国务院在关于加强老龄工作的决定中，提出了“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的目标。这个目标充分体现了老年人的生存权、发展权和参与权，是落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要内容，是共产党以人为本、执政为民理念的具体体现，是社会文明进步的必然要求。本项目生态养生养老板块的建设，是对国家政策的积极响应。项目建设的农业高科技产业园集农业高科技研发、生态养生养老乐园、低碳环保民居示范、国际农业博览、农业达沃斯、农业主题公园于一体，具有高水平的经济效益、生态效益和社会效益的综合园区。13项目建设的必要性目前天津市还没有大型的农业文化旅游项目，而本项目的实施，则可以依靠科技进步，提高我国农业文化旅游业水平，填补天津农业文化旅游项目的空白，提升天津市度假产品的品质，实施旅游企业多元化经营战略。开发和建设天津睿远农业高科技产业园，对实施天津市天津市城市总体规划2005年2020年提高我国生态农业文化旅游产业在国际市场中的竞争力，推动地方经济社会发展，增强企业经济实力，进一步传承农业文明，开展农业科普教育，都是十分重要的和必要的，也是非常及时的，具有现实的产业经济发展意义。第二部分项目概况21项目单位天津睿远投资发展有限公司22项目地点本项目位于天津宁河县七里海湿地，该地区属于于环渤海经济圈内，是北京、天津、唐山等城市构成的“大北京”规划的中心腹地，是一块充满无限生机和活力的热土。项目区地质结构稳定，自然资源丰富，交通便利，公用配套设施齐全。七里海湿地公园内植被繁茂、景观秀丽、环境优美，为国家AAA级自然风景保护区，非常适合农业园投资项目的选址。23项目建设建设期本项目遵循“精心策划、精致打造、分段开发、滚动发展”的建设方针，将项目分三期建设，建设周期为36个月（2014年6月2016年6月）。24项目产品方案及生产规模本项目计划总投资10000000万元，项目占地5000亩。本着“游客至上、股东至上、员工至上、创意至上”的运营方针，将项目划分为四大板块农业高科技研发板块；生态养生养老板块；农业达沃斯板块；农业主题公园（农业迪士尼）板块。基地建设规模入下表功能分区板块划分占地规模低碳环保民居示范群多国农业博览园农业达沃斯板块国际会议中心500亩农业高科技研发板块200亩养老人员居住区医疗康复区、休闲娱乐区总体规划生态养生养老板块商业贸易区、佳肴美食区300亩文化艺术区、园艺盆景区配套老年文化活动广场农业主题公园板块4000亩合计5000亩241农业达沃斯板块本区域主要是划分为三个板块，总占地约为500亩。（一）低碳环保民居示范群让人们的生活环境、生活方式更加环保、低碳已经成为各国政府刻不容缓的政策导向，也是科学家们积极探索的命题。而该命题在我国这样一个人口大国、农业大国其意义更加重大、时效更加紧迫。为此，园区设立应用多项环保技术、循环技术、新材料研发建设的低碳宜居并兼顾传统生活方式承袭的民居示范群。该示范群即可以向社会示范推广，又可以进行相关技术转移、居住模式规划，还可作为度假村接待旅游人群。（二）多国农业博览园农耕文化伴随着一个国家一个民族的成长，因此可以说不同的文化都是从农耕文化中孕育产生的，感受一个国家的风情可以从体验这个国家的农业生产开始。本项目建成后将有农业发达国家农业展览馆（一国一馆），长期展示各国农业文明历史与成就，促进农业问题的国际交流。该园区的设置不仅增加了园区的持续吸引力，还能使游客能在参观和交易的同时，切身体验异国风情，这无疑也是园区的又一大亮点。（三）国际会议中心国际会议特别是国际大型会议，可以大大提高一个地方或一座城市的知名度和影响力。天津作为环渤海区域的经济中心，会展业成为城市经济生活、精神生活、社会生活的“助推器”，成为提升城市国际竞争力的有力杠杆，对城市的整体发展、环境改善、人际关系的融合产生多方面的重要影响。在本区域内将设置国际会议中心，策划每年一届的国际性农业发展趋势与技术研讨会，形成品牌论坛“农业达沃斯”。以达到树立园区形象，拉动区域经济的目的。242农业高科技研发板块在信息技术、生物技术等现代高新技术的强力支撑下，研究农业生产中诸如种子、种苗、种畜、种禽工程，生物技术和生化工程，农业生态工程，温室工程，现代农机工程，新型肥料工程，旱作农业和节水灌溉工程，绿色食品工程等农业科技项目及应用，推动科技农业的快速发展，实现农业生产的重大转型，实现农业产业链延伸、产业化模化水平。整合天津及周边地区的科技和人才资源并提供提供公共建立实验室，用以实验各项新技术建立以农业技术创新为基础的农业科技研发体系，形成农业高科技推广、农业高科技示范、农业高科技转化、农业高科技的培训的为基础为基础的农业高科技发展体系。项目开办初期以“牲畜粪便转化为高纯度有机化肥项目”、“同物种类基因健康转化”等高新技术为龙头项目。本项目选址地区拥有丰富的地热资源，地热在农业中的应用范围十分广阔。如利用温度适宜的地热水灌溉农田，可使农作物早熟增产；利用地热水养鱼，在28水温下可加速鱼的育肥，提高鱼的出产率；利用地热建造温室，育秧、种菜和养花；利用地热给沼气池加温，提高沼气的产量等。将地热能直接用于农业在我国日益广泛，北京、天津、西藏和云南等地都建有面积大小不等的地热温室。各地还利用地热大力发展养殖业，如培养菌种、养殖非洲鲫鱼、鳗鱼、罗非鱼、罗氏沼虾等。下图是一些地热能在实际农业应用中的例子不仅如此，本项目采用地下环保处理系统，通过对沼气池和生活污水厌氧好氧生态塘处理系统进行综合工艺设计，达到了以最少的物质投入实现节能环保和废弃物无害化、资源化处理利用的目的，形成种植业、养殖业、肥料加工、能源利用和休闲度假有机结合的生态农业经济模式。243生态养生养老板块养生养老板块提倡全新的理念，倡导不要等年纪较大、疾病缠身再进养老院，要把退休作为人生下一个精彩阶段的开始。养生养老村将精神护理作为主要服务内容，以身体保健、慢性病治疗护理、中医调理为基本服务内容。将养老院混吃等死的消极功能提升为享受无忧无虑晚年生活的积极功能，成为名副其实的老年乐园。（一）养老人员居住区老年人最有同感的共性问题是需要解除孤独感、寂寞感。老年人的家庭观念比较强，地缘文化观念浓重，重视街坊邻里的情感维系。他们对社区有较强的认同感、依赖感、归属感，退休后离开自己的子女和老邻居入住养老院，自然希望在新的生活环境中同样能够感受到温情，感受到关爱，感受到受人尊敬和重视。（二）医疗康复区对于老年人来说，医疗问题是个很重要的问题，也是养老人员最关心的首要问题。为了解决好这个问题，除了在医疗康复中心里配备头部CT、全身CT、核磁共振、彩色超声波、氧气仓、激光仪器设备、心电脑电仪器设备以及能做头、胸、腹部大手术的先进医疗设备设施器械和先进的化验、检测仪器设备外，还有一支素质好、水平高、经验丰富的专职医护人员队伍。（三）休闲娱乐区老年人的精神文化生活一样应该丰富多彩。休闲娱乐区划分成两个功能相对集中的小区一个是文化艺术交流区，内有小剧场、电影院、音乐厅、曲艺场、交谊舞厅等建筑物；一个是健身体育锻炼区，内有关节筋骨活动场（设置多种能活动关节、筋骨的器械、设施）、网球（兼羽毛球）场、乒乓球馆、健身操（兼集体舞蹈）场所、鹅卵石小径等。（四）文化艺术区主要有书法、摄影绘画、戏曲、器乐、声乐、工艺制作等六个厅、室和相应的设备、设施、器械、乐器等组成。供专业人士、有艺术特长者、兴趣爱好者、酷爱欣赏者创作、表演、交流、欣赏、培训、学习用。（五）园艺盆景区根据养老人员中对此有兴趣爱好的人员多寡，组织假山、奇石、木本植物等盆景的培植、养护、作品，可供欣赏、参观，也可出外参加比赛。待到技艺成熟了，作品多了，可以对外销售，以补充园区日常开销的不足。（六）商业贸易区这一功能区由一层门面房组成。该区与养老院的员工居住区结合在一起建设。一楼全部是供应琳琅满目生活必需品和各种各样消费品的商业门面房。二楼及以上各层是养老院管理人员、工作人员、后勤服务人员的单元式成套住宅。商业贸易区里经营或供应的商品有养老院自产自销的产品，也有直接从生产厂家、大型超市里批量进货的产品和商品。区内经营的商品，主要消费对象是养老院的养老人员和养老院的全体员工，也尽可能满足各地经常来院人员的各种消费需求。（七）佳肴美食区这一功能区主要是为满足养老人员调剂口味、满足口福要求，接待探视养老人员的子女婿媳、亲朋好友以及解决各方各地来养老院参观、访问、交流的人员就餐的专用场所。（八）配套老年文化活动广场本项目拟建公园式文化广场一座，广场中心设置有景观喷泉，仿生休憩长廊，休闲二人、三人广场椅24张，广场路灯、景观灯及各类老年主题的建筑小品。项目依据当地规划及功能分区，充分考虑老年人的生理、心理及兴趣爱好，拟建一个垂钓园。离退休的老年人不少有垂钓的爱好，垂钓是一项情趣高雅、有益于健身的活动。垂钓能调节人体内节律，增强活力，控制和缓解烦躁、焦虑和忧郁等不良情绪，解除劳累。垂钓时坐时立，有静有动，动静皆宜，运动量又不大，是一种适合老年人的体育活动项目。由于钓鱼不能急躁，它又能使人的性格在垂钓的“入静”中得到陶冶，心平气和，怡然自得。244农业主题公园板块（农业迪斯尼）本项目主题公园的主题规划及旅游口号为天津旅游，整合世界，力求在3年内发展成为天津地区最具农业特色的自助生态游景区。本项目的主题内容设计上遵循了差异化与重点突出的原则。差异化原则针对现有的重点与特色资源土地资源、水资源、地热资源等自然资源，以气候带特征为主线设计地形地貌及空间布置，从整体规划到细节设计做到差异化的创新设计。重点突出原则内容设计重点以高科技手段展现人类农业文明演化过程，以包括但不限于迪斯尼化的强烈特征为游客提供寓教于乐的体验。能流物流循环利用原则力求景区内的废物得到循环综合利用，同时发展绿色新能源满足自给自用。空间连续性原则力求同一主题的旅游项目布置在空间上形成连续区域，以体现规模效应。旅游要素的综合性原则使旅游区的旅游设计要素优化配置，形成比较系统的旅游活动。旅游产品规划设计上，本项目围绕“具有国际乡村风情的迪士尼主题公园”主题游方向，包括120个景点、服务设施（略）以天津及北京、石家庄、济南、廊坊、唐山等周边三百公里半径左右的省区的旅游需求为牵引动力，运用体验经济的原理、模式，以独特新颖的创意与策划，以全新的商业运作模式在园区内建设世界上第一家农业主题公园。第三部分项目市场分析31农业高科技产业园市场现状及前景据有关部门预测，“十二五”期间，我国绿色有机农业发展速度将保持在10以上。到2015年，全国有效使用绿色食品标志企业数将达8800家，产品达23000个；有机食品企业总数达2000家，产品达11000个；新建绿色食品原料标准化基地300个，绿色食品原料标准化基地总数达到800个，基地总面积达15亿亩。对绿色有机产品的监管力度也将加大，产品质量抽检合格率将保持在98以上。预测到2030年，我国绿色有机产品种植面积占总耕地面积的比重有可能达到25左右，化肥、农药使用量各减少50左右，使用有机肥料的比重提高到70，土壤有机质普遍提升1到3个百分点。到2050年，绿色有机产品种植面积占总耕地面积的比重将上升到40左右。而高科技农业生态旅游则根据自己的地域优势和科技优势以及园区所拥有的有利条件，在策划理念上注入了科技、旅游、示范、教学、培训、商贸的概念，把差异作为最好的旅游资源加以开发，通过现代农业的新品种、新栽培模式与传统农业的不同显示出其差异，选择了花卉、蔬菜和水果的设施生产作为主导产业，走出一条生态农业旅游发展的新路子，并通过其示范、推广和辐射作用，带动周边地区千家万户的农民致富。通过高新技术改造传统农业促使其产生独有的农业要素差异，发展为新型的特色主导产业，以适应消费层次的深化和生态保护的需要。农业的性质发生巨大变化，它已经成为具有多功能性的产业，农业将成为体验经济的主导产业；高科技农业生态旅游作为现代农业和旅游业交叉的载体，是一种新型的经济组织创新，它将成为生态旅游农业发展的主流。高科技农业生态旅游在我国未来旅游业的发展中占有重要的地位，必将成为我国经济增长的一个新亮点。32老年产业市场需求分析21世纪的中国将是一个不可逆转的老龄社会。根据全国老龄工作委员会办公室中国人口老龄化发展趋势预测研究报告（2006）称，从2001年到2020年，60岁及以上老年人口将达到248亿，老龄化水平将达到1717；从2021年到2050年，60岁及以上老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30以上。一方面，老年人口数量和老龄化水平都将迅速增长到前所未有的程度，并迎来老年人口规模的高峰。另一方面，2030年以后，人口总抚养比将随着老年抚养比的迅速提高而大幅度攀升，并最终超过50，有利于发展经济的低抚养比的“人口黄金时期”将于2033年结束，中国将面临人口老龄化和人口总量过多的双重压力。中国是世界上老年人口最多的国家，占全球老年人口总量的五分之一。目前全国31个省、市、自治区除青海、西藏、宁夏外，已有28个进入了老龄社会。但由于中国尚处于社会主义初级阶段，人均收入水平属于中等偏下国家的行列，城乡二元结构尚未得到根本扭转，经济发展水平和综合国力还相对落后，实现小康社会还有许多重大问题需要解决；在这种基本国情下，人口老龄化必将带来一些新的矛盾和压力，对经济和社会的发展产生新的影响；要实现现代化的目标和中华民族的伟大复兴，就必须积极应对人口老龄化迅速发展的严峻挑战。90年代以来，天津市人口年龄结构发生了根本性的变化，老年人口的绝对和相对数量有了较大幅度的增加，而014岁和1564岁的人口数量相对下降，人口呈现明显的老龄化趋势，并于90年代中期步入了老年型社会，1995年65岁及以上人口占总人口的比重为815。天津市60岁及以上的人口由1953年的2135万增加到2000年的12352；相对比重也从522增加到2000年的1273，增加了851个百分点，65岁及以上的人口由1953年的2075万增加到2000年的8691万，相对比例由462上升到2000年的833。随着老龄化程度的加剧，老年人口在总人口中的比重也在不断升高，老年人的照料问题不能单靠发展养老机构来解决，因此，老年产业具有极重大的经济社会意义。33农业旅游市场分析生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们对吃穿以外的生活追求日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是一个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场；而张家界市永定区丰富的山川和多样的农业资源，则为生态农业观光园的发展提供了广阔的发展空间。天津观光农业的发展还处于自发形成、传统自然阶段,既缺少有效的开发利用,更缺少科学的规划和指导。亟需科学谋划、扎实推进。观光农业的发展应在科学的理论指导下,认真分析市场,因地制宜,合理规划,走可持续发展之路,遵循方便性原则、市场导向原则、个性独特原则、因地制宜原则、可持续发展原则才能取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。第四部分项目地块及资源条件41选址及项目区概况本项目选址于天津宁河县七里海湿地公园内，规划面积5000亩。七里海位于天津市宁河县境内。涉及俵口、七里海、北淮淀、潘庄、造甲城五个乡镇。天津，中国四个直辖市之一，市中心距北京137公里，是著名的国际港口城市和生态城市。天津位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市、近代工业的发源地、近代北方最早对外开放的沿海城市之一、我国北方的海运与工业中心。作为拥有中国第四大工业基地和第三大外贸港口的大都市，自从2006年滨海新区发展上升为国家政策后，重新走上了高速发展的道路。2013年，它将承办第六届东亚运动会。七里海地处北京、天津、滨海新区、唐山大中城市的腹地。西距天津市区30公里，天津机场20公里；东距宁河县城23公里，南与滨海新区接壤；距北京140公里，唐山70公里。交通便捷，周边有塘承高速、112高速、津宁高速、京津塘高速、津蓟高速、津汉、津芦、津榆等多条公路与之相连。潮白河两条大堤贯穿南北。京哈铁路芦台站近在咫尺。乘车半小时可抵天津，1小时左右到北京、唐山。42气候特征宁河县属暖温带半湿润大陆性季风气候。一年之中四季分明，春秋短，冬夏长，年平均气温116，年降水量6125毫米，历年无霜期平在184天左右。43自然资源44风景区介绍里海自然风景保护区总面积23349平方公里，核心区、缓冲区8712平方公里。其核心区4485平方公里，全部由连片芦苇和水域组成。潮白河从北至南穿流而过，将七里海分为东海和西海。东海1626平方公里，西海2859平方公里。潮白河滩地8平方公里。七里海湿地是1992年国务院批准的古海岸与湿地国家级自然保护区主要区域，是天津最大的天然湿地，天津空间发展战略“南北生态”的重要组成部分，天津九大旅游集聚区之一。七里海还是世界著名古海岸之一。七里海是天津最大的天然湿地，水域面积保持在23万亩，苇地面积6万亩。区域内，河道纵横，沟壑交织，沼泽遍地，洼地广布，凸显一种独特的静谧之美，秀丽之美，朦胧之美。七里海是物种多样性典型的地区，七里海常驻鸟类有180多种，占天津地区的78。除了普通鸟类，白鹤、东方白鹳、灰鹤、白琵鹭等不少稀有珍禽也经常观顾于此。野生植物有150多种，占天津滨海地区的93。有观赏性的，可入药的，可使用的，其中还有不少稀有濒危植物，如野大豆、野绿豆、中华补血草、倒地铃等。七里海是天津的重要水产品基地。七里海可供养水面45万亩，正常年景养殖面积25万亩左右。水域辽阔。水质优良，水草丰胜，天然饵料丰富，鱼类等长的快，味道好。特别是七里海生态蟹，堪称水产品中的珍品，明清时曾是宫廷贡品。七里海是世界三大古海岸之一。七里海的牡蛎滩国内绝无仅有，世界亦属罕见。对于追索天津及我国东部沿海的海陆变迁，研究第四世纪地址以及古海岸生态环境，具有重要的科学交织，被称为“极其宝贵的天然博物馆”。第五部分投资规模及经济效益51投资估算（1）本项目预计总投资人民币10000000万元。前期已投入100万元，做了如下工作1、整体概念策划。2、与土地拥有者签了合作意向书。3、撰写主题公园景点设计脚本。4、有机肥项目已筹建。5、已成立四家公司开始前期筹备。（2）资金构成固定资产投资8000000万元，流动资金2000000万元。52资金筹措本项目投资巨大，一部分资金来源于公司自筹，一部分争取政府扶持和申请银行贷款。53经济效益经估算，项目计算期内，总销售收入为21000000万元，销售税金为1050000万元，利润总额为6095625万元，所得税2031875。投资利润率为6096，投资收益率为3506，财务净现值为17856500万元，投资回收期为538年（含建设期），项目具有较好的盈利能力。主要技术经济指标表序号指标单位数量备注1总投资万元1000002固定资产投资万元800003流动资金万元200004年销售收入（2017年）万元2100005销售税金及附加万元105006总成本费用万元1182257所得税万元20318758税后利润万元60956259投资回收期万元646含建设期序号指标单位数量备注10投资利润率