南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告

南昌市桑海经济开发区服务业载体项目可行性研究报告汉镒资产管理股份有限公司生产管理部深圳办事处2013年5月目录第一部分项目概况4一、宗地位置4二、宗地现状4三、周边配套调查6四、周边环境调查6五、大市政配套7六、规划控制要点7七、土地价格7八、商务安排7第二部分区域城市化发展概况8一、南昌市概况8二、桑海经济开发区概况9第三部分区域服务业发展情况12一、服务业各业态经营现状调查12二、服务业各业态未来发展预测16三、区域政府对服务业发展的政策17第四部分开发法规风险分析18一、项目获得方式18二、取得土地使用权程序评估18三、开发政策性调查及风险评估18四、项目开发重要规费调查18五、限售限购政策、金融政策调查18六、总体评价18第五部分土地现状价值评估18一、现状价值评估原则18二、案例选择及比价分析18三、项目现状价值综合判断20第六部分开发市场分析21一、房产市场交易规模调查21二、商住价格比调查分析22三、区域商品房供应量调查分析23四、存量商业用房租金调查23五、市场调查小结24第七部分开发指标和规划25一、规划建筑指标25二、规划概念方案25三、建筑概念方案25四、业态引导及建议持有整体经营部分业态规划27第八部分开发收入和周期27一、销售配比定价27二、开发销售收入27三、开发周期预测28四、销售计划预测29第九部分投资总成本和收益分析30一、项目预算总投资分析30二、项目开发销售收益30三、项目持有经营收益30四、项目投资价值指标分析31五、项目现金流量及启动资金分析31第十部分综合分析与建议33一、综合判断33二、综合建议33第一部分项目概况一、宗地位置项目地块位于江西省南昌桑海经济开发区（新建县）新祺周一路与桑海南大道交汇处（双汇食品旁），距南昌机场仅十余公里，而与南昌CBD红谷滩新区也仅二十余分钟车程，项目离福银高速新祺周出口仅500米。桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点。项目位置图如下二、宗地现状1、项目四至北至新祺周一路，南至阳光大道，西至双汇食品，东至桑海南大道。具体如下图所示2、项目周边地势比较平坦，项目内部与周边道路的水平高度基本一致。3、地面现状目前场地里有原富士电梯的在建工程，后由管委会收购，其他为杂草，无占用，场地内基本平整。4、地面现无任何居住可能对项目开发进度造成影响的情况。5、地下无（如管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，及受保护的历史文物古迹，可利用的构建）等可能影响项目施工情况。6、项目用地无（市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊）等因素分割土地而对项目开发进度造成影响的情况。三、周边配套调查1、交通状况11公交系统情况南昌公交135路（新祺周八一桥），安义县南昌班车，靖安县南昌班车，九江南昌班车。12宗地临主干道桑海大道、国药大道，其中国药大道（G316）为国道，南接南昌市，北连九江市区。2、周边教育配套桑海小学、阳光幼儿园，桑海中学，南昌希望艺术学校，徐孺子学校（在建中）等。3、医院等级和医疗水平项目周边有新祺周卫生院，桑海卫生所。4、宗地周边三公里辐射范围内主要居住及现状项目北侧桑海北路旁，距本地块距离有桑海春天社区、锦绣家园社区、思德广场等均为成熟的社区。在售新建住宅项目较少。四、周边环境调查1、治安情况良好。2、空气状况优良。3、噪声情况良好。4、污染情况无。5、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）无。6、近期或规划中周边环境的主要变化项目东侧桑海大道以东国药大道以北为中科产业配套服务中心项目，项目规划12层共18000平米现已经完成十层。五、大市政配套1、道路现状及规划发展项目东侧桑海大道为双向六车道，项目北侧新祺周一路为双向四车道。2、供水状况现有管线均至项目用地。3、污水、雨水排放现有管径均至项目用地。4、通讯（有限电视、电话、网络）现有管线均至项目用地。5、永久性供电和临时施工用电现有管线均至项目用地。6、燃气现有管线均至项目用地。六、规划控制要点该地块的用地性质为商业及商务设施用地；用地面积为60000平方米；容积率为20；建筑密度为不大于40；绿地率为不小于20；停车泊位要求为机动车06/百平米建筑面积，非机动车15/百平米建筑面积；交通出入口设计要求为沿地块东侧桑海南大道设置。其他限制条件竞得者需自持规划建筑面积中商业部分（由开发区管委会鉴定）的30并五年内不可分割出售，但可整体转让。七、土地价格该地块将以起始价万元（约万元/亩）在南昌市国土交易中心挂牌出让。如超过起始价取得本项目，差价部分由管委会负责返回。八、商务安排在签订投资协议书后1个月内由桑海经济开发区管委会负责委托南昌市国土交易中心挂牌。第二部分区域城市化发展概况一、南昌市概况1、地理位置南昌地处江西中部偏北，赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。东连余干、东乡、南接临川、丰城、西靠高安、奉新、靖安，北与永修、都昌、鄱阳三县共鄱阳湖，南北最大纵距约121公里，东西最大横距约108公里，总面积约7402平方公里。全境以平原为主，东南相对平坦，西北丘陵起伏，水网密布，湖泊众多。南昌是江西的省会，全省政治、经济、文化的中心。2、经济发展2012年，全市地区生产总值达到300052亿元，按可比价计算，同比增长125，高于全省15个百分点，总量占全省比重为232，较2011年提高02个百分点。全市农业生产稳步增长，工业经济平稳运行。112月，全市农林牧渔业实现总产值24935亿元，同比增长46；农林牧渔业完成增加值14719亿元，同比增长46。112月，全市完成规模以上工业增加值96726亿元，同比增长148，总量占全省比重为198，较上年同期提高03个百分点。全市八大产业中共有三个产业工业增加值过100亿，分别是汽车及零部件产业、生物医药和绿色食品产业、机电制造产业。全市实现社会消费品零售总额111654亿元，同比增长184，高于全省25个百分点，总量占全省比重为279，较上年同期提高11个百分点。其中，限额以上企业实现消费品零售额65312亿元，增长252，高于全省25个百分点。同时，全市海关进出口总额完成8287亿美元，增长52。其中，出口总额6466亿美元，增长144。112月，全市实际利用外资2640亿美元，增长154；实际利用内资71070亿美元，增长177。城镇居民家庭人均总收入增长129，其中人均可支配收入增长138。农民人均纯收入跨过了9000元台阶，达到9730元，同比增长147。3、行政区划南昌是中国江西省的省会城市，全省的政治、经济、文化和科技中心。，现辖四县（南昌、新建、进贤、安义），五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、青山湖），两个国家级开发区（高新产业开发区、经济技术开发区），九个省级开发区（桑海开发区、英雄开发区、小蓝开发区等）和一个红谷滩新区，总面积7402平方公里，其中市区面积617平方公里，建成区面积210平方公里，是全国35个特大城市之一。4、金融业发展2012年末，全市金融机构各项存款余额为572314亿元，比年初增长126。其中，企业存款331034亿元，增长104；居民储蓄存款185357亿元，增长156。金融机构各项贷款余额472801亿元，比年初增长163。其中，短期贷款176221亿元，增长199；中长期贷款286910亿元，增长123。5、人民生活南昌市2012年末户籍总人口50787万人，比上年末净增292万人。其中，非农业人口23428万人，增加056万人。从业人员全市年末社会从业人员310万人，比上年末增加7万人，增长23。年末在岗职工7718万人，其中国有单位在岗职工为3667万人。城镇居民人均可支配收入23602元，比上年增长138。城镇居民人均消费性支出16450元，增长80。其中，居住、教育文化娱乐服务、家庭设备用品及服务的支出增幅较大，分别增长208、142和133。城镇居民家庭恩格尔系数为341。年末城镇居民人均住房建筑面积2904平方米，比上年末增加033平方米。2012年农民人均纯收入9730元，增长147。农民人均生活消费支出5209元，增长65。农村居民家庭恩格尔系数为497。年末农村居民人均住房使用面积4886平方米。2、桑海经济开发区概况1、地理位置桑海开发区位于省会城市南昌北郊新祺周，距城区仅22公里，连接南昌和九江这两个重要的工业城市，地处昌九工业走廊这两大经济板块对接的黄金交汇点；同时，因桑海开发区临近昌北国际机场，位于鄱阳湖之滨，桑海开发区又成为连接环鄱阳湖经济圈和临空经济圈的重要一环。随着京九铁路全面提速、高速公路网络不断扩大和新航线的进一步开辟，昌九工业走廊全面形成至省内“半小时经济圈”和至长珠闽的“六小时经济圈”。2、经济发展2012年，桑海经济开发区五项经济指标增幅名列全市第一GDP完成897亿元，同比增长173；财政总收入完成23亿元，同比增长429；规模以上工业增加值完成865亿元，同比增长20；社会消费品零售总额完成0385亿元，同比增长363；限额以上批发零售业和住宿餐饮业零售额完成0368亿元，同比增长5343、桑海经济开发区发展规划2013年，桑海开发区将继续抓好城镇化建设这个关键工作，在城市功能配套方面力求新突破，并且将把保障性安居工程建设作为优化投资结构、转变发展方式、统筹城乡发展和促进民生改善的重大民生工程、民心工程、发展工程，强化组织领导，凝聚工作合力，把握工作重点，狠抓工作落实，使全区城镇保障性住房建设工作稳步有序推进。同时，桑海开发区将以对接上级对口部门为桥梁、以导入政策资金为抓手、以推进社发项目建设为轴心，以发展社会事业为目标，继续履行社会事业职责，全力推进各项社会事业工程。2013年，桑海经济开发区经济社会发展奋斗目标地区生产总值（GDP）计划完成99亿元、增长15，奋斗目标10亿元、增长17；财政总收入计划完成28亿元、增长205，奋斗目标3亿元、增长23；地方财政一般预算收入计划完成1253亿元、增长22，奋斗目标1273亿元、增长24；规模以上工业增加值计划完成97亿元、增长17，奋斗目标98亿元、增长185；固定资产投资计划完成1446亿元、增长28，奋斗目标1468亿元、增长30；社会消费品零售总额计划完成4000万元、增长19，奋斗目标4200万元、增长21；实际利用外资计划完成4150万美元、增长135，奋斗目标4220万美元、增长155；现汇进资计划完成935万美元，奋斗目标950万美元；实际利用内资计划完成4832亿元、增长19，奋斗目标4913亿元、增长21；出口总额计划完成4300万美元、增长157，奋斗目标4500万美元、增长2113；新增规模以上工业企业户数计划目标4个、奋斗目标5个。十二五桑海开发区提出了“紧紧抓住全市打造核心增长极，推进大投入、大建设、大发展的重要契机，充分发挥桑海自身优势以药为基、依港兴区，奋力拼争，努力成为打造全省核心增长极的急先锋，全力将桑海打造南昌北大门、空港经济区”这一总体发展思路。在这总体发展思路的指引下，全区工业经济、社会事业等各项工作亮点纷呈，奋进的桑海城正发生着蜕变。第三部分区域服务业发展情况一、服务业各业态经营现状调查（一）南昌市服务业各业态经营现状调查1、零售商业、批发市场零售商业、批发市场主要调研业态为百货商厦、购物中心、超市卖场。百货商厦红谷滩新区已形成核心办公商圈区域商业中心搭配的城市商业体系，区域商业中心档次较高。红谷滩新区中高端百货商场，大多集中于以凤凰中大道为中心的办公核心区，该区域属于红谷滩新区的城市核心办公商圈，有万达广场，洪客隆百货，天虹商场，洪城大厦等，其中万达广场项目2012年8月24日盛大开业。项目占地约200亩，总建筑面积近60万平方米。除万达旗下四大主力店品牌外，国美电器、华润万家、方达海鲜大酒楼均已进驻，次主力店中，集合了国际著名的三大时尚品牌ZARA、H另外也考虑高区310层也整体经营考虑房产可自由分隔故本项目所有低区及高区中1115层作为开发销售，高区110层作为整体持有经营考虑。二、开发销售收入通过对周边商铺物业的租金调查，对本项目未来的租金水平进行预测，该项开发销售收入为27447万元，各层销售单价和销售总价如下位置楼层未来租金预测RPI2销售预测（元/）销售面积预测（）销售总价预测（万元）11837517520417373122108375105124753499630853758234475339144068375665847533164低区5072375700846423253高区1115090375876054894808合计96092856327447三、开发周期预测根据项目进展，2013年4月已签署成交确认书，对各阶段主要时间节点做了预测，具体如下1、置地阶段2013年4月底，签署成交确认书；2013年5月，付清土地款；2013年7月，完成方案设计；2013年7月，完成用地规划许可证的办理。2013年8月，完成国有土地使用证的办理。2013年9月，完成规划设计方案批复。2、启动阶段2014年11月，完成工程规划许可证的办理；2014年1月，完成项目一期施工许可证的办理；2014年5月，完成项目一期销售许可证的办理。3、实施阶段2014年5月,项目一期开始销售；2014年9月，完成项目二期施工许可证办理；2014年10月，完成项目一期主体封顶；2014年11月，完成项目二期销售许可；2015年3月，项目一期竣工；2015年4月，项目二期主体封顶；2015年5月，项目一期验收完毕；2015年8月，项目二期竣工；2015年10月，项目二期验收完成；4、结算阶段2015年7月，项目一期交房；2015年12月，项目二期交房；2016年6月，完成项目开发结算。项目开发周期预测时间为30个月。四、销售计划预测销售周期预测如下建筑类型销售时段销售周期月均销售额（万元）开发销售部分2014年5月至2015年12月19个月1445第九部分投资总成本和收益分析一、项目预算总投资分析1、土地成本按照挂牌起始价（5925万元）计算并考虑交易税费价格为6167万元。2、开发成本，包括方案设计、前期报建、临时水电，建筑安装工程，配套建筑、工程建设管理等成本投入。3、费用支出，包括销售经营及管理费用、财务部门管理费用等。4、项目开发销售面积为28563平米。二、项目开发销售收益项目估算单位备注一、经营收入274479,609二、经营支出190326,663（一）成本支出177976,2311土地成本/收购成本61672,1592新建成本/续建成本107153,7513财务费用915320（二）费用支出12354321其他管理费用1235432三、经营利润84152,946四、营业税及增值税23478221营业税及附加15235332土地增值税823288五、项目利润60692,125六、所得税1517531七、净利润45511,593八、可分配收入（加财务费用）54661,914项目开发部分收入扣除相应成本（包括全部土地成本及地下建筑成本），实现可分配收入5466万元。三、项目持有整体经营部分经营预测1、持有整体经营部分持有成本分析项目持有整体经营面积为10776平米，持有成本为3111万元。项目测算值（万元）单位成本（元/平米）总成本汇总31112,887开发前期费208193土建及外檐工程17871,658室外公共部位工程6964室内公共部位工程7367机电安装工程427396设备安装工程7771市政配套费470437注持有经营部分只考虑建安成本，其余成本由开发部分分摊。2、持有经营部分收益测算高区持有经营110层第1年至第5年租金收益如下楼层面积（平米）第1年第2年第3年第4年第5年13层3177080088097106117单位日租金（元）410层759904805305806407013层317793102112123136年租金收益（万元）410层7599130146161177195合计2232482733013313、持有经营部分前5年收益率预测第1年第2年